房地產(chǎn)開辟成本計算方法含例題

房地產(chǎn)開發(fā)成本計算（全）第一節(jié)建設項目投資估算（一）建設項目總投資構成：包括固定資產(chǎn)投資、建設期借款利息和流動資金三部分。固定資產(chǎn)投資是指項目按擬建規(guī)模，規(guī)劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用；建設期借款利息是指企業(yè)為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發(fā)生的利息支出；流動資金是指為維持企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動所占用的全部周轉資金。建設項目總投資形成的資產(chǎn)分為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。第二節(jié)房地產(chǎn)項目投資與總成本費用估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用的相關概念（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資特點：三種經(jīng)營模式，出售、出租和自主經(jīng)營。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金兩部分。1、開發(fā)建設投資是指開發(fā)期內完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用。包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發(fā)間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等2、經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營周轉的資金。（三）開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本等。而在核算上又可劃分為：開發(fā)直接費（包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費）和開發(fā)間接費（包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見費等）。亦可開發(fā)成本和開發(fā)費用進行分類。開發(fā)成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發(fā)期稅費、不可預見費。撫開發(fā)還費用歪包括充管理親費用挺、財假務費云用、巴銷售鉆費用定。仆例隸6-服1肢：漠某開莊發(fā)商慨在廣營州開葡發(fā)一破個項催目，開總建撇筑面和積寒15賀7,張34既9燙平方披米，繩其中寫住宅胸13喬5,周04灣9原平方矩米，鑒商鋪聚5,見30飲0的平方擠米，章會所件17腎,0穴00主平方潛米。丙住宅勸全部溝銷售抬，商階鋪用紗于登出租忍，會腹所自漂己經(jīng)仰營。暴該項虧目總淋投資狼70葛,7框94斷萬元選，其露中開蟲發(fā)建嘉設投禍資正70需,6另44若萬元婚，由預開發(fā)餡產(chǎn)品科成本面65律,6悔44可萬元變和自稠營固擾定資塑產(chǎn)（錫會所灣）旋5,券00途0糖萬元踩組成岸。會距所投馳入運性營時騰需投隙入經(jīng)載營資峰金爹15尖0標萬元危，在宣項目甩結束安時（推預計父38窮年后耗）一劣次收截回。羅則開草發(fā)項慌目總軍投資冒構成栗如圖雙6-罷1擱所示為：稿如果熱項目擊只有麥租售越部分才無自歉營部學分，浙那么慶其總夸投資挑就只股有味65濟,6制44拐萬元喇，不帽包括眉自營紙固定渠資產(chǎn)層（會決所）爽的幣5,磁00亡0犁萬元鬧和經(jīng)撲營資吵金遭15彩0釣萬元州。解三屬.閃房地慈產(chǎn)開流發(fā)項項目總拜成本火費用腦構成裹估算轟1感、土甩地費變用估慮算構（及1燭）土娛地使立用權破出讓檔金華土地玉出讓助金的奶底價戶估算豈一般醒可參功照政焦府同昆期出軍讓的啦類似短地塊維的出惠讓金港數(shù)額量并進悉行時肺間、包地段倆、用鋼途、懼臨街訪狀況穴、建哲筑容弊積率最、土蛋地出凡讓年躺限、抗周圍燦環(huán)境濕狀況限及土貼地現(xiàn)驢狀等展因素嘩的修鄭正得載到；州也可御以依昆據(jù)城勒市人鴨民政賽府頒休布的殊城市蔬基準管地價兔或平它均標爭定地詢價，栗根據(jù)退項目怒用地椒所處恒的地孩段等穿級、財用途疾、容嶄積率錫、使忍用年慚限等需項因彼素修森正得銜到。圣土地牲有償飯出讓榴的方北式包層括拍慚賣、微招標奴與協(xié)哄議。麗(2跑)農(nóng)土地榴征用妹及拆籌遷安遙置補核償費酷新條襖例規(guī)泉定：隙拆遷殃補償邀的方鬼式可船以實奧行貨搬幣補紙償，給也可順以實羅行產(chǎn)綢權調麗換。層貨幣匠補償盾的金爬額，峽應根懼據(jù)被梅拆遷技房屋擋的區(qū)叛位、瞧用途離、建嗓筑面譯積等信因素運，以撇房地拉產(chǎn)市控場評橫估價翻格確庭定；喜實行舒產(chǎn)權黃調換諷的，鉆應計友算被耽拆遷藝房屋諸的補襲償金雖額和跨所調屠換房己屋的臨價格職，結直清產(chǎn)圓權調段換的復差價圖。柱（餅3但）土葛地轉山讓費呆土地暈轉讓界費是曾指土帆地受唱讓方較向孔土地個轉讓夾方支喬付土蟻地使羞用權滿轉讓到費。痛依法勢通過池土地屠出讓孝或轉漿讓方拔式取縱得的距土地蒜使用茅權可垂以轉真讓給軌其他銀合法割使用耀者。煙（蠅4連）土竄地租候用費陷土地身租用哀費是欣指土尸地租布用方累向土克地出五租房米支付涌的費瞧用。旦在房匙地產(chǎn)輛開發(fā)竄投資辯中不雹多見詠，但姓在房次地產(chǎn)顧置業(yè)昂投資漸中（翁如購曾入酒悅店以軍作出己租經(jīng)稼營之音用時騾）經(jīng)磨常采固用。邁（亭5圾）土瞞地投季資折戰(zhàn)價譯非常辰常見輩的合膝作開顏發(fā)項芬目的非模式撐。蓄2懼、前鋸期工旨程費飽前期菊工程鄉(xiāng)費主肆要包賢括開謀發(fā)項輔目的厘前期液規(guī)劃河、設引計、崖可行愿性研令究、芬水文吩地質牌勘測校以及咱“棕三通旗一平松”汽等土覆地開應發(fā)工趟程費抖支出放。經(jīng)（裙1石）河項目續(xù)的規(guī)頁劃、都設計誕、可扛行性伸研究銀所需詳?shù)馁M奇用一嘗般可梯按項暴目總阿投資撓的一栗個百懷分比妻估算鑼。一鎮(zhèn)般情率況下理，規(guī)帝劃及諷設計六費為司建安減工程險費的夜3%撒左右搏，可同行性凳研究顧費占薄項目姑總投逐資的鴉0.票1%郊—0大.3胃%孕，水根文、抹地質梯勘探商所需符的費泥用可琴根據(jù)耐所需旺工作惡量結逼合有課關收征費標守準估臉算，化一般母為設亮計概皂算的安0.洋5%敲左右確。旋（揉2再）府“扔三通啊一平走”贈等土鞠地開應發(fā)費轟用，文主要撥包括押地上桂原有墳建筑喜物、粥構筑拼物拆對除費扇用、刪場地績平整引費用蝦和通萌水、租電、窮路的捷費用美。胖這些娘費用足的估疼算可誰根據(jù)瞧實際下工作慶量，齒參照獎有關介計費旋標準春估算擊。一擴般為旅設計爹概算繳的勤0.乖35瘡%俘。攀3鞭、基婚礎設致施建經(jīng)設費帖基礎鈔設施辨建設故費又維稱為組紅線卷內外鞏工程周費，委是指轟建筑辮物絞2派米以沙外和粱小區(qū)番規(guī)劃器紅線序以內催的各忽種管撤線和飛道路洗等工欺程的擺費用據(jù)，主疫要包桿括供洽水、霜供電管、道電路、射綠化川、供帥氣、晚排污恨、排嚴洪、披電訊尋、環(huán)紛衛(wèi)等斬設施炕的建椒設費油用以很及各世項設貌施與厲市政仰設施附干線正、干向管和歉干道佳的接泰口費接用。幼基礎禮設施蟲費通透常采蓮用單瓜位指隊標估啞算法紫來計賠算。做粗略釘估算分時，努則各磁項閘基礎肺設施聽工程貍均可遞按建命筑平沿方米窗或用愛地平擔方米邪造價史計算玩。潔4娃、建頂筑安仔裝工禿程費格建筑桐安裝鑒工程無費是譽指直傳接用胳于工咱程建鹿設的同總成拖本費蔽用，添主要閥包括緊建筑福工程侵費（遍結構筒、建擺筑、檢特殊綱裝修柔工程揚費）完、設痕備及嘩安裝晨工程絨費（糠給排告水、像電氣梢照明壯、電章梯、胞空調念、煤甩氣管紅道、贏消防鞠、防犯雷、明弱電境等設年備及跟安裝予）以迅及室浪內裝師修工賠程費業(yè)用等校?？?篩、公禽共配桶套設游施建質設費掘公共紫配套災設施披費是宗指居鵝住小粉區(qū)內拆為居職民服習務配母套建刃設的揀各種盒非營蹄業(yè)性針的公坐共配糞套設拉施（龍又稱占公建告設施訓）的匪建設朝費用駐。主批要包墻括居螞委會套、派岸出所名、托再兒所券、幼公兒園具、公犬共廁根所、招停車鏟場等飄。憲6澡、開侮發(fā)間甲接費陸開發(fā)穗間接篇費是侄指房虜?shù)禺a(chǎn)局開發(fā)楚企業(yè)慌所屬沒獨立礦核算哲單位耀在開蠶發(fā)現(xiàn)責場組島織管荒理所女發(fā)生炊的各身項費乓用。譽包括賣工資心、福遼利費史、折抵舊費彼、修攪理費坦、辦倆公費朋、水遣電費須、勞絨動保笨護費權、周訂轉房縮攤銷侍和其陶他費忽用等艱。居7超、管堡理費機用航管理圣費用脈是指輩房地倆產(chǎn)企包業(yè)行優(yōu)政管闊理部螺門為摘組織新和管慘理房延地產(chǎn)搞項目否的開泛發(fā)經(jīng)變營活莖動而鐵發(fā)生前的各唯種費征用。耐主要純包括灰：管慎理人有員工咐資、拼工會貪經(jīng)費腿、業(yè)頌務接紛待費丘、職衫工教湯育經(jīng)霸費、戲勞動灘保險謊費、拴待業(yè)處保險糖費、段董事或會費揉、咨長詢費甘、審嗎計費唱、訴劈訟費歸、房摧產(chǎn)稅嘩、土戒地使爪用稅陸（企胞業(yè)管鐮理用育房）攜、車哭船使管用費潛、技注術開楊發(fā)費類、無奸形資鍛產(chǎn)攤朋銷、嚼開辦敗費攤澤銷等瘋各種川費用釀。癢管理絨費用膜可按絡項目鞋投資崇或前銹述捕1—同5榜項直肥接費哨用為牙基數(shù)屯，取疾一個奪百分旗比計殖算。位這個核百分江數(shù)一間般為傘3%動。她8傾、財?shù)讋召M雕用繞財務喊費用騙是指掩房地材產(chǎn)開良發(fā)企猜業(yè)為濱籌集速資金閱而發(fā)宅生的形各項屋費用造，主安要包末括借行款和景債券避的利僚息、震金融時機構挎手續(xù)膚費、錦保險想費、加融資專代理需費、甚外匯扎匯兌銹凈損吊失以抱及企暢業(yè)為唇項目寇籌資軟發(fā)生跑的其奇他財沾務費瓦用。飛長期蒙借款彼利息傾、流演動資握金借淘款利育息的掘計算闖詳見虧“呢借款思還本目付息蝴估算慶”夕。利樂息外督的財擠務費群用可資按利俘息探10三%錄估算番。好9臟、銷奧售費評用勁銷售命費用哈是指倉開發(fā)篩項目郊在銷份售產(chǎn)促品過桿程中豪發(fā)生聽的各釋項費胸用以輕及專慶設銷出售機理構或血委托燦銷售屆代理袖的各司項費避用。須主要協(xié)包括排如下部三項洽。洽（趴1糧）廣連告宣拿傳及犧市場躬推廣疲費介約為導銷售桿收入境的挎2%就—3用%晉（住發(fā)宅銷近售物亭業(yè)較腥高，欣寫字餐樓物增業(yè)較系低）曠（版2虛）銷刻售代鼠理費娛約為蛙銷售廳收入帽的暈1.天5%由—2碌%尚（敲3輛）其貢他銷項售費津用杏約為忘銷售塑收入澡的或0.姥5%系—1盟%感以上油各項懷合計汁，銷訪售費寒用約蓋占到珠銷售妹收入沿的京4%察—6潤%醉。看10生、其聯(lián)他費槽用鹿其他裁費用幸主要爹包括顯臨時朝用地河費和喇臨時它建設潔費、性工程觀造價爪咨詢譯費、宅總承遍包管細理費牲、合別同公葬證費垃、施乞工執(zhí)撒照費競、工監(jiān)程監(jiān)天理費曬、竣踐工圖訊編制使費、傾工程泡保險寬費等知。這過些費衰用按篇當?shù)匚酚嘘P您部門辦規(guī)定直的費堤率估者算，跟一般糖約占率投資乘額的流2%斤—3挎%耐。他11睡、開繼發(fā)期臺間稅株費塌開發(fā)習項目然投資棚估算推應考悄慮項伶目在譽開發(fā)幸過程巡中所桂負擔呆的各顛種稅瑞金和虜?shù)胤匠ㄕ呋蛴熊堦P部勸門征南收的呈費用凳。在獨一些喪大中倘城市捆，這宴部分粒稅費角已成旨為開現(xiàn)發(fā)建燕設項墾目投儲資構忽成中紡占較余大比四重的瓣費用查。各抵項稅焰費應掙當根寺?lián)斪Φ赜袊狸P法銹規(guī)標怒準估拴算。紐以廣裹州為杰例，至這些栗稅費計一般圍包括蘋：磁（府1碌）配翅套設鬼施建氧設費瞇（小氧區(qū)建求安造廉價的常5.仁5%隆，單天體爺11仁%醫(yī)）學（與2代）固適定資饒產(chǎn)投溫資方微向調才節(jié)稅螞（按刮總投隔資額永30股%-陳5%粥計征覺，目靠前暫顯停征鋼收）燒（寄3竄）土文地使腹用稅玩（腔4柴）建蛾筑工漿程質旋安監(jiān)踏督費兔（紐5孔）供虎水增詞容費綠（已你免征飾）奮（腹6志）供懇電增摧容費境（已植免征鹿）洲（揚7粒）物四業(yè)管憶理基天金（急按售勉價諒2%必計收株，用縱于出停租的料物業(yè)碰，開很發(fā)商蕩交，桃用于潑出售母的，軍買家欺交）稱（惹8終）其價他膊12邁、不訊可預球見費粗不可游預見租費包苗括備公用金授（不爛含工簽料價嚴格上避漲備吊用金攔）、特不可日預見番的基剩礎或笨其他跡附加愁工程疲增加第的費脖用、廟不可握預見劈的自漿然災授害增友加的來費用拋。它回依據(jù)灰項目筍的復躲雜程刻度和角前述正各項忘費用猜估算情的準腦確程濤度，煎以上彈述各漏項費猜用之澤和為蟻基數(shù)探，按藍3%飾—5打%陜計算叮。腐如果眾是開詠發(fā)項似目完隆成后葬出租暑或自涌營的俱項目旬，還暮應估懷算下耐列費什用：頑13撫、運樓營費覆用港運營來費用血是指軍房地突產(chǎn)項恩目開較發(fā)完各成后難，在瞧項目結經(jīng)營價期間疼發(fā)生根的各露種運侮營費尚用。臂主要舟包括辮管理快費用庫、銷購售費巷用等利?？?4射、修澡理費頑用闖修理喝費用下是指動以出安租或暑自營伍方式徹獲得妄收益滲的房尾地產(chǎn)多項目騎在經(jīng)憑營期肺間發(fā)暢生的替物料憤消耗御和維恒修費橡用?？诘谌P節(jié)擠房地場產(chǎn)項汪目的末收入扎、稅鉆金估含算與集資金每籌措稿一、卷經(jīng)營敲收入冠測算于房地誘產(chǎn)開曉發(fā)項巖目應龍在項獄目策存劃方疤案的愛基礎步上，啄制訂訂出切銜實可歷行的飲房地黑產(chǎn)產(chǎn)描品的應出售夾、出請租、寄自營蹄等計傍劃（雨以下鹽簡稱爹租售如計劃圍），城通過筆該收陽入計榆劃，吩正確纖地估良算出繭開發(fā)青項目員可能務的窮收入粗。租勞售計眉劃應售與開夢發(fā)商跳的營艇銷策衡略相按結合剖，同挑時還小應遵穩(wěn)守各鳴級政擺府有啟關房霸地產(chǎn)慕租售敵方面各的限黑制條盟件和悼規(guī)定交。董（一戲）制媽訂房羨地產(chǎn)短開發(fā)書項目司租售濤計劃據(jù)房地遼產(chǎn)項需目租螺售計踩劃一偉般包迅括：罵可供佛租售壯的房獨地產(chǎn)撈類型懲及數(shù)丟量、北租售胃價格恐、收滾款方虜式等附內容尋。之1閃、在疊確定第可供軟租售舊的房聞地產(chǎn)憑類型恩及數(shù)腦量時氧，應句首先資確定們開發(fā)代項目序可以遍提供肆的房殿地產(chǎn)暮類型企及數(shù)鹿量，侍再根付據(jù)市晴場條針件，易確定尺開發(fā)僅項目丹在整杰個租果售期懼內每煉期（吹年、布半年哭或季魂度，削以下卡同）娃擬租閃售的餐房地腸產(chǎn)類清型及戒數(shù)量院。疊2稠、租赴售價販格的減確定踢應在掩市場棗調查績與預貝測的炕基礎謹上，極結合漢房地省產(chǎn)開攻發(fā)項停目的岔具體決情況業(yè)，通謹過市應場交派易信誰息的挖分析啄與比混較來涂完成催。特延別應避注意者已建個成的倘、正爺在建病設的膏以及勵潛在漠的競海爭性怪房地即產(chǎn)項苦目對斗擬開跟發(fā)項熔目租倒售價喂格的拾影響醋。者3倉、確堵定收剛款方碑式時豈應考轎慮房和地產(chǎn)名交易供的付煙款習芽慣和電慣例蹄。當確分期薄付款襖時，放應注撤意分遭期付漢款的肺期數(shù)擊與分會期付笛款的哀比例胸。在盼制訂槍租售京計劃風時，疫應特遠別注拜意可摧租售認面積暫比例擊的變擺化對式租售核收入距的影獵響。登（二半）房哪地產(chǎn)奔開發(fā)播項目患租售彎收入迅的估學算膏租售信收入極的估睛算是阻要計頌算出監(jiān)每期基所能織獲得盤的房著地產(chǎn)示收入也，主鈔要包泰括土遞地轉蝦讓收遣入、毅商品投房銷驗售收輸入、懶出租油房租熄金收谷入、焦配套瘋設施標銷售創(chuàng)收入誰和開哭發(fā)企廁業(yè)自裕營收第入等欲。湖1抽、房傅地產(chǎn)劇開發(fā)唯項目旅的出呈租、燃出售搏收入晝，一晨般為堂可租畫售的貝項目郵建筑票面積嗚的數(shù)督量與燙單位逼租售獨價格排的乘球積。醫(yī)對于艦出租遮的情連況，保應注櫻意空好置期周（項嶼目竣熔工后嘩暫未名租出擊的時躺間）安和空裳置率越（未旋出租慧建筑摘面積冷占可猾出租勞總建任筑面階積的徐百分賄比）的對各臉期租比金收瓶入的壞影響巾。同貧時還落應考禁慮經(jīng)貍營期泥未出辯租物算業(yè)的越轉售糞收入炸。塘2零、房墳地產(chǎn)統(tǒng)開發(fā)勸項目膛的自隸營收鴿入，愈是指抬房地灰產(chǎn)開尤發(fā)企雙業(yè)以檢開發(fā)抖完成賴后的跡房地枝產(chǎn)產(chǎn)睬品為浩其進金行商盯業(yè)和會服務酒業(yè)等丈經(jīng)營巖活動霧的載掏體，善通過促綜合毒性的啞自營逗方式菠得到侵的收眉入。減在進悅行自派營收完入的誤估算臭時，鞋應充對分考犯慮目奴前已業(yè)有的考商業(yè)僅和服平務業(yè)濁設施揉對擬歸開發(fā)辜項目編建成固后所該產(chǎn)生醉的影殼響，斃以及秀未來額商業(yè)轟和服慨務業(yè)指設施楊對擬貞開發(fā)邪項目集建成近后所演生產(chǎn)勻的影記響，槽以及紹未來桿商業(yè)晃和服速務業(yè)峰市場芹可能蝴發(fā)生場的變浮化對沖擬開構發(fā)項錦目的略影響獵。罷二、農(nóng)稅金偉估算別（一昂）經(jīng)曠營稅少金及松附加廉1旱、經(jīng)躍營稅撤金及掙附加訓的概移念總經(jīng)營咬稅金妄及附舍加是萌指房裳地產(chǎn)轟銷售括、出榆租與俱自營哪過程嚷中發(fā)坐生的要稅費把，主貧要包靈括營組業(yè)稅政、城遲市維慎護建住設稅漢、教鉛育費必附加槍（即絨為通貍常所鎖說的取“碗兩稅此一費奸”衫）。腎2隸、具禁體估誘算皺（養(yǎng)1丹）營恰業(yè)稅困對房漲地產(chǎn)戲投資回而言駝，營已業(yè)稅抵是從燭納稅之房地袍產(chǎn)銷怕售或輪出租印收入畢中征承收的芳一種希稅?？谞I業(yè)堤稅稅于額蠻=雪應納林稅銷嬸售（歸出租習）收持入國×痕稅率倍，目妹前我臉國的益營業(yè)癥稅稅灶率是帖5%牽。難（告2遮）城用市維超護建思設稅餐城市針維護葡建設墨稅，效按增先值稅栽、消壤費稅劈、營受業(yè)稅些的實坐繳稅副額為堤計稅監(jiān)依據(jù)織，專歲門用賄于城責市建辮設、愈維護旗而征兼收的蹄一種蹦稅。呢對房瘋地產(chǎn)嚷開發(fā)信企業(yè)候而言瓣，城來市維據(jù)護建石設稅寧的計款稅依寬據(jù)是底其實令際繳鴉納的鵲營業(yè)館稅。導城市瓦維護假建設購稅的始稅率很因納燭稅人秤所在傻的地詢區(qū)而僑有所柜差異全：納芬稅人足所在鋼地為則市區(qū)雹的，窗稅率粗為鉗7%囑，納蘭稅人河所在靠地為勸縣城谷、鎮(zhèn)徑的，曾稅率咸為料1%接。鼓（棗3買）教箱育費飼附加載教育幟費附獵加是叔國家誕為發(fā)游展教復育事我業(yè)、只籌集迷教育腦經(jīng)費玉而征胃收的鏟一種詞附加逆費，疾其計葡費依批據(jù)與綿城市世維護教建設顧稅相留同。綢對房猛地產(chǎn)拋開發(fā)捆企業(yè)花而言紛，教癥育費叨附加陡的計銅費依則據(jù)是士其實戚際繳丟納的克營業(yè)欺稅。飾教育向費附宏加的智稅率洋一般自為揭3%斯。勢（二忍）土畜地使拐用稅繁土地脫使用雜稅是紅房地劣產(chǎn)開讀發(fā)企找業(yè)在肆開發(fā)偉經(jīng)營兄過程協(xié)中占悅有國綁有土滑地應遵繳納條的一酬種稅優(yōu)。計界稅依紡據(jù)是臉納稅窄人實毒際占乓有的已土地怖面積淡。采南用分辟類分絲級別情的幅發(fā)度定蘇額稅粱率，治每平紛方米受的年舊幅度薪稅額芹按城尼市大藥小分鑰四個豆不同持檔次睜，其創(chuàng)中如將廣州草這樣絕的大胳城市印為賄0.走5慎元至鄭10升元（嬌具體辛參見孕表）腿。然年應踐納土辛地使職用稅蛋=博應稅耀土地浪面積狡（平轟方米牲）繳×于稅率悼（三跌）房脫產(chǎn)稅省房產(chǎn)干稅是則投資丘者擁初有房跨地產(chǎn)鑰時應據(jù)繳納謊的一晌種財退產(chǎn)稅堆。對膽于出澤租的燙房產(chǎn)泳，以貧房產(chǎn)書租金翼收入苦為計暮稅依憐據(jù)?；鴮τ谌舴浅銎獾木幏慨a(chǎn)劈，以喝房產(chǎn)打原值薪一次倚扣除旺10稅%—霜30撥%腳后的陷余額唱為計藏稅依筐據(jù)計岔算繳叮納。呈具體斗減除箱幅度朗由省繳、自捎治區(qū)碼、直挨轄市礦人民記政府擾確定等。鋪房產(chǎn)機稅采蝦用比蔑例稅古率，伴按房垃產(chǎn)余蠟值計循征，漏稅率行為就1.饅2%貍；按迫房產(chǎn)而租金晃收入突計征狠的，佳稅率牲為鵲12干%綠。驢（四欣）企折業(yè)所衛(wèi)得稅勞企業(yè)而所得丟稅是映對企六業(yè)生睡產(chǎn)經(jīng)弟營活姻動所饅得和傻其他綠所得使征收憶的一墾種稅音。就管房地誼產(chǎn)開榨發(fā)活妖動而侄言，程企業(yè)邊所得煤稅的門納稅起人即有為房抬地產(chǎn)剛開發(fā)凳企業(yè)執(zhí)，所劉得稅階計算姥公式用是：據(jù)所得犧稅稅尸額矮=鋒應稅茫所得交額莫×劍稅率琴應稅搞所得憂額妻=催利潤禽總額寧-漢允許暴扣除圖項目紛的金虜額凈對開殃發(fā)企牽業(yè)而況言，樓其利朽潤總似額主氏要是產(chǎn)開發(fā)巷建設鏡及經(jīng)施營期茫間的鄉(xiāng)組收知收入漫，其逃允許僅扣除禁項目砍為總耳開發(fā)賞成本妙和經(jīng)愁營成綢本。幕房地樂產(chǎn)開目發(fā)企棟業(yè)所礙得稅脅稅率許一般快為紹25妄%長。重（五債）土仰地增漁值稅哨1草、土禿地增鉆值稅朱的概嗎念綠土地婚增值棉稅是易對轉墾讓國曠有土改地使所用權店、地愧上建話筑物罰及其爆附著遵物并蔽取得油收益掏的單滴位和壩個人超，就糕其轉價讓房屑地產(chǎn)然所得非的增足值額炭為征屆稅對桶象征紙收的遺一種本稅。清2虎、轉霧讓房濤地產(chǎn)群取得愿的收虧入傲納稅溝人轉駁讓房絮地產(chǎn)凝取得郊的收境入，仆應包覆括轉票讓房來地產(chǎn)扣的全表部價?？罴袄栌嘘P澇的經(jīng)矛濟收標益。沒可以菠是貨淘幣收厚入、架實物鄭收入享和其斑他收麗入。晴但一效般指鼻貨幣借收入旁。反3敬、土勇地增征值稅垃的扣雜除項計目隔計算士土地冊增值懸稅應店納稅扯額，盛并不蛋是直模接對睬轉讓結房地業(yè)產(chǎn)所躺得的音收入勒征稅益，而谷是對儀收入祝額減棉除國慨家規(guī)錫定的黨各項精扣除釀項目炎金額倍后的貝余額醉計算黃征稅針。這帽個余祖額就昨是納巧稅人升在轉新讓房蹦地產(chǎn)謠中獲嫌取的筍增值伍額戶扣除介項目駝包括嗽：鴿（宿1鳴）取曾得土坦地使伙用權衣所支倦付的柿地價需款和費相應豐的手槐續(xù)費慮。搏（雷2持）房寄地產(chǎn)萄開發(fā)漫成本倚，包仍括土劈地征冤用拆椒遷補誼償費中、前泉期工肯程費榨、基少礎設柴施建愧設費批、建川筑安沾裝工杯程費迅、公握共配金套設助施建戰(zhàn)設費獄、開語發(fā)間軟接費男等。呀（截3光）房掏地產(chǎn)誰開發(fā)臘費用娘，包喂括管膝理費泳用、忌財務消費用編、銷糕售費站用。肢但三籮項費蠅用在蹲計算肥土地午增值躬稅時必，并喬不按侍納稅協(xié)人房蠻地產(chǎn)繳開發(fā)圣項目隔實際咐發(fā)生襲的費肺用進食行扣館除。騾具體辮扣除村時，知要看娃財務殃費用逮中的井利息基支出附是否緣能夠點按轉損讓房捧地產(chǎn)砌項目為計算悠分攤墓并提品供金券融機權構的桐證明森。買如果介是，侄則財買務費龜用中班的利寸息支薯出允哭許據(jù)妖實扣括除，絨但最歸高不償能超凈過商獲業(yè)銀嶼行同思期貸構款利深率計梳算的斬金額弄，而典其他優(yōu)房地令產(chǎn)開韻發(fā)費郊用則效按照掌第門1扁、翅2搶項計誓算金喘額之霜和的倆5%邊以內察計算象扣除顛。廈如果扣否，慣則凡勉不能疑按轉嚇讓房華地產(chǎn)鞠項目影計算禽分攤其利息京支出誰或不軍能提躍供金市融機巨構證邁明的設，則炕整個淺房地轟產(chǎn)開衰發(fā)費恩用按燃上面言第牛1偶、艷2灣項計良算金師額之報和的戰(zhàn)10岸%易以內核計算醫(yī)扣除款。等（道4蛛）舊創(chuàng)房或煙建筑炭物的壽評估艙價格勺。轉涼讓舊潛有房搞地產(chǎn)席時，箭應按夫舊房梢或建泰筑物核的評蜂估價盒格計棉算扣熱除項旬目金遼額。知（使5醒）與航轉讓考房地護產(chǎn)有努關的味稅金筍，包蘇括營災業(yè)稅結、城蝕鄉(xiāng)維魂護建嘗設稅歐、教觸育費勇附加蓮、印置花稅豎等。飼（沸6娘）財識政部托規(guī)定民的其晝他扣輪除項弱目。尤對從即事房謙地產(chǎn)環(huán)開發(fā)琴的納棗稅人紙可按借第削1坐、陸2妙項之匠和的姿20子%務扣除池。蠻4語、土總地增低值稅濾的稅肝率攝土地躲增值澡稅實翠行四仍級超桐率（殺額）什累進彈稅率見，從絞30落%-間60掙%柳。未（牙1拔）增鋸值額炭未超左過扣翠除項萬目金炕額岡50剪%永（包事括本帽比例未數(shù)，利下同舒）的徐部分震，稅他率為蠅30歪%片；萬（己2管）增坊值額籃超過搶扣除字項目座金額觀50礎%春，但述未超掛過扣蘆除項宣目金帝額菠10尚0%旦的部前分，爸稅率驅為暮40蹦%章；咽（食3被）增膝值額銷超過好扣除哥項目烤金額甚10藏0%夠，但項未超現(xiàn)過扣手除項包目金池額劑20個0%活的部上分，貸稅率督為包50挨%斑；拋（口4獎）增異值額咬超過凝扣除聰項目傾金額際20濾0%擊的部餃分，失稅率等為朽60呀%棄。威5收、土毀地增院值稅杯的免剛稅規(guī)片定逐有以嘉下情跑形之奸一者答，免枕征土損地增首值稅村：鍬（樣1訪）納可稅人繭建筑熟普通小標準蔥住宅艇出售亡，增夾值額中未超屑過扣納除項陣目金泄額嬸20壩%周的。彩（賽2繞）因莫國家被建設月需要店征收鼻的房朵地產(chǎn)彎。屠綜上糖所述乎，土肢地增手值稅儲的計匯算步兄驟削例睡6-倡2剪：某工房地碧產(chǎn)開方發(fā)公純司出館售房惜地產(chǎn)借得到率收入崖40懲,0歪00肅萬元夜，其歇扣除積項目倍金額谷為托10絡,0劫00掩萬元依，試愚計算學其應尾納土思地增館值稅天的稅晃額。解：齡（水1設）計耕算增套值額武為：縮40矩,0砌00柏-1傍0,魔00尚0=鞠30屑,0音00貿萬元婆（激2法）計獻算增從值稅件與扣狼除金艘額之剖比：醉30浙,0著00賊÷1慢0,偵00僻0=岸30鞭0%沉增值撫稅超休過扣猛除項含目金縱額步20流0%鳥，分尺別適視用配30緣%摘、懼40位%窯、氣50靈%聰和晝60忠%域四檔勿稅率歷。須（會3紗）計婆算各父檔土譯地增勇值稅豈稅額嗓：槽a富、增表值額襖未超援過扣此除金渴額杜50尖%必的部巾分，獻適用掉30憐%閑的稅位率，政稅額奏為：斷1,踐00展0×節(jié)50省%×腹30詞%=授15畫0甚萬元丸b征、增族值額胡超過雕扣除尸金額射50傭%甚但未勇超過堅10傅0%暑的部邀分，丟適用態(tài)40淘%撓的稅彎率，略稅額粗為：扛1,愁00添0×拒(1輝00屋%-死50御%)蠻×4蓬0%喇=2約00澡萬元猜c誕、增腐值額笑超過適扣除跪金額娛10居0%腥但未騰超過患20云0%帝的部匪分，倚適用噴50丘%暫的稅愛率，刻稅額余為：顫1,其00弱0×修(2喚00工%-姑10子0%美)×酷50晉%=償50俊0隱萬元桌d尿、增陶值額厘超過廢扣除精金額遵20叨0%決的部欄分，拴適用緒60蜜%圖的稅忙率，朋稅額志為：均[3擾,0該00疫-(畢1,晌00龜0×爺20違0%纏)]煎×6勝0%狐=6耐00智萬元聽(4陳)卸土地繭增值姐稅總絡額：虛15謀0+娃20芒0+激50積0+逢60拆0=靈1,燦45悄0鞭萬元閣例怕6-集3肢：某公房地早產(chǎn)開忙發(fā)公致司建系設普損通標違準住它宅出鋤售得堡到收轟入壤40關,0夕00慰萬元側，其惜扣除暖項目績金額慢為阿35延,0剝00導萬元膨，試蟻計算幸其應鈔納土漫地增麥值稅職的稅小額。解：拌（勺1地）計察算增息值額丸為：宮40乒,0鉆00樓-3隆5,絡00典0=燃5,促00拍0火萬元歡（寇2狀）計港算增鬧值稅鑒與扣悔除金野額之載比：驚5,竟00非0÷壟35托,0歌00遼=1類4.千28命%緣（掃3雞）判段斷土良地增誼值稅名適用舅稅率歷:鍋增值使稅未請超過雅扣除乘項目涉金額謊20遼%傅，故敘該項螺目免莫征土減地增亮值稅么。抄第四兩節(jié)示借款脹還本最付息從的估騾算弊借款輔還本男付息彩的估垂算主蝕要是販測算稻借款場還款副期的破利息久和償主還借賊款的恢時間姐，從燭而觀掠察項粘目的限償還躍能力斥和收僑益，購為財內務分夜析和流項目朽決策塘提供芒依據(jù)沿。盤一、峰還本訊付息遇的資稱金來允源鉆根據(jù)詳國家羽現(xiàn)行辣財稅捧制度謎的規(guī)球定，瞇歸還反建設挽投資熊借款筐的資兼金來雜源主陷要是母項目綱建成區(qū)后可至用于綿借款數(shù)償還虧的利唯潤、息折舊劫費、篇攤銷辜費用禿等；值對預啟售或考預租逢的項麗目，田還款跡資金狀還可周以是卡預售建或預緣租收幕入。錘1樸、利遣潤變用于憂歸還肅借款宏的利忘潤，木一般恐應是誓可供聽分配扁的利基潤中屈彌補貫以前歐年度恩虧損免、提搭取了飽盈余患公積句金、蠻公益喚金以凈及向旨投資肥者分犯配利邁潤后挑的未胳分配細利潤圍。體2槳、折刃舊費滔如果展項目豈建設劑完畢么后形義成了農(nóng)一部炸分固膚定資澆產(chǎn)（材如例業(yè)6-席1伶中的融產(chǎn)生奧的價匠值愚50掉00例萬元莖的會卵所）瞇，在盈使用播初期括還無團需更應新，難那么顧作為寺固定古資產(chǎn)桿重置古準備飛金性撥質的廊折舊榨基金呢，在揭被提檢取后叮暫時巧處于膀閑置換狀態(tài)在。為盼了有矩效利圾用一爆切可辨能的蹲資金中來源智以縮知短還釀貸期露限，簽可以環(huán)利用偵部分棵新增像折舊犧基金草作為研償還銳貸款運的來必源之慣一，句但以筋后應發(fā)由未碗分配做利潤閉扣除雪歸還諷貸款睜的余擋額墊傭回，堡以保疑證折殺舊基沃金從父總體框上不遣被挪城用，亦在還喜清貸弦款后既恢復比其原蘆有的鐘經(jīng)濟遣屬性植。艘3挨、攤診銷費廁4謝、其坦他還肺款資盟金悲5報、預習售或州預租尤收入棋二、鑰還款四方式擁和順梁序憤（一朱）國駝外借彈款的果還款暮方式承按照榆國際光慣例表，債豆權人透一般養(yǎng)對貸管款本霧息的棒償還烈期限努都有批明確腿的規(guī)錢定。榜如按機規(guī)定俗等額慚還本霸付息做、等最額本水金償版還、瓦Ba泄ll晝oo練nP在ay生me吊nt遠等方速式。漿（監(jiān)二）技國內敢借款雜的還沖款方汪式和芝順序符一般傘按照端先貸辟先還紀、后扮貸后圖還，筆息高辛先還徒、傭息低裝后寒還的劫順序學，或切按雙卸方的刮貸款逆協(xié)議嶄歸還視國內農(nóng)借款租。辱三、和利息旬的計蘆算川（一懸）借例款時撥的利捉息計銀算頁按照搏國家嘆有關樹規(guī)定期，在葡進行休建設恒項目宅經(jīng)濟昨評價趙時，襲對當菜年發(fā)上生借恢款的鎖，假給定借大款在待當年仿年見中發(fā)阿生，仙按半循年計真息，貝其后柔按全刺年計節(jié)息。名每年邊應計晃利息私為：叨每年弄應計灰利息穩(wěn)=航（年到初借賢款本督息累兼計跳+初本年撓借款全÷2無）丈×焦利率綠例標6-總4賴某房按地產(chǎn)信開發(fā)貫項目叉，建泰設期某為巧3菊年。槽在建卷設期伴第編1他年借妻款循30典0窄萬元獨