房屋征收拆遷相關(guān)法規(guī)政策 -邢軍

房屋征收拆遷相關(guān)法規(guī)政策住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司邢軍2017年7月2021/5/91一、公共利益需要二、房屋征收程序三、房屋征收補償四、房屋征收強制執(zhí)行五、主體與工作機制2021/5/92

1991年3月：城市房屋拆遷管理條例國務院第78號令

2001年6月:城市房屋拆遷管理條例國務院第305號令

2011年1月19日《國有土地上房屋征收與補償條例》經(jīng)國務院第141次常務會議通過，1月21日，以國務院令590號公布，自公布之日起施行。2021/5/93

1991年3月《城市房屋拆遷管理條例》第78號令

第一部房屋拆遷管理行政法規(guī)政府主導行政性重置價結(jié)合成新城市規(guī)劃法的配套法規(guī)

2021/5/94

2001年6月《城市房屋拆遷管理條例》第305號令

政府主導--建設(shè)單位主導市場化補償政府出政策，企業(yè)出資金對土地與開發(fā)的壟斷2021/5/95

2011年1月《國有土地上房屋征收與補償條例》第590號令

建設(shè)單位--政府主導規(guī)范行為--行為+目的市場化補償+保障公眾參與公開透明2021/5/96

一、公共利益需要問題2021/5/97

2004年3月,《憲法修正案)第13條:國家為了公共利益的需要，可依依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。

2007年3月,《物權(quán)法》第42條:為了公共利益的需要，

依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和

單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。2021/5/98

第八條

為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要。（二）...能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要。（三）...科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）...保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）...對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要。（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。2021/5/99

保障性安居工程建設(shè)

城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，及林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)改造；廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房、公共租賃住房等建設(shè)；農(nóng)村危房改造。

舊城區(qū)改建（地段）危房集中基礎(chǔ)設(shè)施落后

2021/5/910

第九條依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，

應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。

2021/5/911

1、公共利益的要件把握

《條例》第八條、第九條符合“四個規(guī)劃”不同于建設(shè)項目納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃

2021/5/912

2、非公共利益（協(xié)議收購）的問題

不屬《條例》調(diào)整范圍依照民事或刑事法律規(guī)范處理公共利益項目可以使用。2021/5/913

二、房屋征收程序2021/5/914

征收工作重心前移強調(diào)補償方案論證開展社會穩(wěn)定風險評估公眾參與公開透明2021/5/915

--征收項目確定

--征收前的準備--房屋征收決定

--房屋征收實施

協(xié)商補償事宜（協(xié)議或決定）

提起訴訟或申請法院執(zhí)行

--征收結(jié)束與驗收2021/5/916

1、評估機構(gòu)由被征收人選定。

協(xié)商選定的含義征收部門組織確定（投票、隨機） 選定的時間段

2021/5/917

2、社會穩(wěn)定風險評估合法性：征收主體、適用法律合法；實體和程序合法合理性：結(jié)合地方實際；突出法律未規(guī)定或規(guī)定不明的；三特（群體、房屋和人員）

可行性：主要是政策、方案、資金、房源；工作機構(gòu)和機制；法院審查和不準予強制執(zhí)行安全性：重點是監(jiān)控與修正；加強防控；突發(fā)事件防控2021/5/918

3、房屋征收信息公開透明。建房[2012]84號三個層次公開

房屋征收補償法規(guī)政策，向社會公布。 房屋征收決定、征收補償方案、以及房屋征收補助、獎勵政策和標準，在征收范圍內(nèi)公布。征收房屋調(diào)查結(jié)果，分戶的初步評估結(jié)果和房屋分戶補償情況，在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。2021/5/919

三、房屋征收補償2021/5/920堅持市場化補償原則強調(diào)低收入家庭住房保障征收與補償公開透明

2021/5/921

1、征收補償標準問題

居住條件有改善目標堅持市場化補償通過房地產(chǎn)評估確定補償

政府給予補助和獎勵

2021/5/922

被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定（第19條）。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定（第20條）。

2021/5/923

評估爭議的處理

自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原評估機構(gòu)申請復核評估10日內(nèi)，評估機構(gòu)完成復核，答復申請人10日內(nèi)，不服復核結(jié)果，向評估專家委員會申請鑒定10日內(nèi)，出具鑒定意見《評估辦法》第20至25條2021/5/924

2、征收補償方式問題

貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式由被征收人選擇

非住宅房屋補償

停產(chǎn)停業(yè)損失補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換具體辦法由地方制定

2021/5/925

需要注意的幾個問題

1、未登記建筑的認定、處理。

無證房不等于違章建筑對違法建筑，不予補償 尊重歷史實事求是

2021/5/926

區(qū)分情況標準從寬

1）規(guī)劃管理法規(guī)出臺前的； 2）一般影響規(guī)劃，已補辦手續(xù)的； 3）房屋來源合法的； 4）政府監(jiān)管不到位的。 認定、處理的時機把握2021/5/9272、停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

房屋+經(jīng)營行為合法 一般以直接經(jīng)濟損失為主企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換問題，地方制定具體辦法2021/5/928

3、市場租賃房屋

屬民事合同糾紛通過仲裁或者訴訟解決原則上解除合同按約定或者規(guī)定，賠償損失2021/5/929

標準租房屋（公房）

保證基本居住條件先房改，或者收購視同物權(quán)人，產(chǎn)權(quán)調(diào)換地方根據(jù)實際規(guī)定2021/5/930

四、房屋征收強制執(zhí)行2021/5/931

非訴強制執(zhí)行

訴訟過程中的強制執(zhí)行達成協(xié)議不履行的，提起訴訟（第25條）2021/5/932

第二十八條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。--新項目，申請法院執(zhí)行

--老項目，按“原有規(guī)定”（拆遷）執(zhí)行,政府不得責成有關(guān)部門強制執(zhí)行2021/5/933

1、非訴強制執(zhí)行

2012年4月9日，最高院《關(guān)于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》的通知(法[2012]97號)。第九條人民法院裁定準予執(zhí)行的，一般由作出征收補償決定的市、縣級人民政府組織實施，也可以由人民法院執(zhí)行。

--實行“裁執(zhí)分離”制度

2021/5/9342、房屋征收執(zhí)行難問題

一是，訴訟期限延長

提起訴訟：3個月改為

6個月

一審判決：3個月改為6個月二審判決：2個月改為3個月

2021/5/935

二是，先于執(zhí)行困難

行政訴訟法（修訂）第57條人民法院對起訴行政機關(guān)沒有依法支付撫恤金、最低生活保障金和工傷、醫(yī)療社會保險金的案件，權(quán)利義務關(guān)系明確、不予執(zhí)行將嚴重影響原告生活的，可以根據(jù)原告的申請，裁定先予執(zhí)行。

最高法《行政訴訟法》若干問題的解釋第94條訴訟過程中，不執(zhí)行可能給國家利益、公共利益或者他人合法權(quán)益造成不可彌補損失的，可以先予執(zhí)行。

2021/5/936

3、不同于違法建筑拆除

《行政強制法》第四章行政機關(guān)強制執(zhí)行程序 最高院《關(guān)于違法的建筑物、構(gòu)筑物設(shè)施等強制拆除問題的批復》（法釋[20135]），4月3日執(zhí)行

政府依法實施強制執(zhí)行

2021/5/937

五、征收主體與工作機制2021/5/938

征收是地方經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)地方黨委、政府、人大、政協(xié)等共同參與

--房屋征收前，進行社會穩(wěn)定風險評估（第12條）--保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應當納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃（第9條）--多數(shù)人不同意征收方案的，召開公眾代表參加的聽證會（第11條）--政府負責本行政區(qū)域內(nèi)征收補償工作（第4條）--征收部門組織實施相關(guān)部門配合；實施單位承擔具體工作

--上下級政府之間監(jiān)督部門之間指導--司法、審計（紀檢）監(jiān)督

2021/5/939

（一）征收主體

--市、縣級政府負責房屋征收與補償。--開發(fā)區(qū)、管委會問題。2021/5/940

（二）市、區(qū)征收事權(quán)劃分

復議、訴訟救濟權(quán)規(guī)劃、土地管理權(quán)機構(gòu)、人員和征收工作量

2021/5/941

市對區(qū)的監(jiān)管

--補償方案的審核 --