北海公寓項目可行性研究報告

目錄第一章總論………………1第二章項目建設(shè)必要性…………………6第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址……………13第四章工程方案…………18第五章環(huán)境保護(hù)…………37節(jié)能………………42物業(yè)管理…………46第八章實施計劃與工程管理……………47第九章投資估算與資金籌措……………49第十章效益分析…………52

附件附圖1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書3、土地證明4、規(guī)劃證明5、環(huán)保立項證明6、建設(shè)項目招標(biāo)方案7、區(qū)域位置圖8、總平面布置圖PAGEPAGE62第一章總論一、項目名稱及承辦單位1、項目名稱北海公寓項目2、項目建設(shè)性質(zhì)新建3、項目建設(shè)單位實業(yè)總公司二、工作依據(jù)1、濰坊hhh實業(yè)總公司與山東宏嘉工程造價咨詢事務(wù)所有限公司簽訂的工程咨詢委托書與合同書2、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》3、《城市規(guī)劃編制辦法》4、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》5、《濰坊市城市總體規(guī)劃》6、項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。7、有關(guān)部門提供的證明和資料等三、研究范圍1、項目建設(shè)必要性2、建設(shè)條件與地址3、規(guī)劃設(shè)計方案4、物業(yè)管理5、環(huán)境保護(hù)與消防6、節(jié)能7、實施計劃與工程管理8、投資估算與資金籌措9、經(jīng)濟(jì)和社會效益分析四、工作概況山東宏嘉工程造價咨詢事務(wù)所有限公司在接受濰坊hhh實業(yè)總公司關(guān)于建設(shè)濰坊龍澤·名都項目的工程咨詢委托后，立即成立了研究小組，小組本著客觀、科學(xué)和對項目負(fù)責(zé)的精神，多次進(jìn)行實地考察，搜集資料，對項目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究，會同有關(guān)部門，對項目建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致地研究、討論，根據(jù)目前濰坊市商業(yè)領(lǐng)域和住宅狀況以及城市分區(qū)規(guī)劃的有關(guān)要求，確定了項目的建設(shè)規(guī)模和實施方案，在此基礎(chǔ)上編制了該報告。五、建設(shè)單位概況濰坊hhh實業(yè)總公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、租賃、物業(yè)管理于一身的全民股份制中型房地產(chǎn)企業(yè)，法人代表李憲元。公司成立于92年8月份，公司注冊資本5000萬元，公司股權(quán)構(gòu)成為山東省經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資公司1668萬元，占33.36%；濰坊市經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資公司1666萬元，占33.32%；濰坊開發(fā)區(qū)發(fā)展總公司1666萬元，占33.32%。公司具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，獨立承擔(dān)國家級高新區(qū)起步區(qū)兩平方公里地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)，已完成開發(fā)建設(shè)總投入3.2億多元，使開發(fā)區(qū)起步區(qū)實現(xiàn)了“七通一平”。自一九九八年，公司主要開發(fā)任務(wù)由地產(chǎn)轉(zhuǎn)向房產(chǎn)，先后開發(fā)了鳶飛小區(qū)、東明小區(qū)、hhh家園、大學(xué)生高科技創(chuàng)業(yè)園、龍居苑小區(qū)、金馬小區(qū)、安丘蓮花山小區(qū)等項目，累計完成開發(fā)建筑面積50多萬平方米，累計完成開發(fā)建設(shè)投資5.4億多元，實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。歷年獲山東省、濰坊市重合同、守信用企業(yè)，開發(fā)區(qū)先進(jìn)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)效益杯企業(yè)稱號。公司成立十年以來，經(jīng)過自己的不斷努力，已發(fā)展成為我市較有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商。公司管理嚴(yán)格，內(nèi)部管理制度和財務(wù)管理制度十分健全，獎罰激勵措施較為完善，多年來造就和培養(yǎng)了一批專業(yè)知識高、技術(shù)能力強的專業(yè)人才。公司現(xiàn)有技術(shù)管理人員40人，具有專業(yè)技術(shù)職稱的32人，其中高級工程師5人，中級職稱的16人（工程師10人，會計師5人，經(jīng)濟(jì)師1人），初級職稱11人，員工整體素質(zhì)較高。六、研究結(jié)論1、建設(shè)地址該項目位于濰坊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，蓉花路以東，玉清東街以北地塊。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設(shè)商住區(qū)的理想地段。2、建設(shè)規(guī)模該項目規(guī)劃用地面積33281m2，凈用地面積25072平方米，總建筑面積72597.9m2，其中住宅建筑面積65176.9m2，商業(yè)建筑面積2219.4m2，地下車庫建筑面積5201.6m2?？倯魯?shù)584戶，停車位216個。項目建成后，將形成一個布局合理、配套齊全、功能完善的居住社區(qū)。3、物業(yè)管理該項目建成后，通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定為商家提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。4、實施進(jìn)度計劃該項目建設(shè)期計劃為2年，工程擬于2007年8月份開工，預(yù)計2009年8月份竣工。5、投資估算該項目建設(shè)總投資為17809.1萬元，其中工程費用10016.3萬元，土地費用3004.8萬元，其他費用353.8萬元，不可預(yù)見費518.5萬元，財務(wù)費用405萬元，稅費3068.6萬元，銷售費用442.1萬元。項目建設(shè)資本金6234萬元。6、資金籌措⑴申請銀行貸款3000萬元；⑵其余建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。7、經(jīng)濟(jì)和社會效益分析該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用。提高和改善了濰坊市區(qū)的居住環(huán)境，為居民提供一處功能齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住社區(qū)。同時可帶動濰坊市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。企業(yè)年實現(xiàn)利潤總額4297.2萬元，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號項目單位指標(biāo)1銷售收入萬元22106.22銷售稅金及附加萬元1226.93土地增值稅萬元1841.74總投資萬元17809.15利潤總額萬元4297.26所得稅萬元1418.17稅后利潤萬元2879.18投資利潤率%24.19投資利稅率%41.410投資凈利潤率%16.211所得稅后全部資金內(nèi)部收益率%24.912財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）萬元507.513投資回收期年2.5

第二章項目建設(shè)必要性一、項目提出背景隨著改革開放的深化和經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的生活水平得到了顯著提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特別是城鎮(zhèn)居民居住水平的改善和提高相對緩慢，因此加快房地產(chǎn)體制改革，提高市民的居住條件已成為各級政府面臨的迫切任務(wù)。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)保持了健康、快速的發(fā)展態(tài)勢，培育住房消費，發(fā)展住宅建設(shè)，將是今后一段時期我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)的中心工作。2003年國家在武漢召開了全國住宅與房地產(chǎn)工作會議，提出了加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，開放搞活二級市場，推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實住房公積金制度，改進(jìn)物業(yè)管理，進(jìn)一步培育住宅消費。該項目位于濰坊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用地屬性為二類居住用地、行政辦公用地、商業(yè)用地。該地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設(shè)中檔綜合居住社區(qū)的理想地段。二、濰坊市房地產(chǎn)概況2006年，盡管受國家“房產(chǎn)新政”影響，濰坊樓市一度有所震蕩，但一個健康的正走向成熟的市場依然表現(xiàn)出了頑強的發(fā)展軌跡，2006年濰坊樓市依然活力十足，熱點頻頻。熱點一：“高層”政策推行，多層熱，高層溫與“住宅郊區(qū)化”同步，在傳統(tǒng)的市中心黃金地段，2006年，新建多層住宅小區(qū)已難覓蹤影，由于2005年市政府有關(guān)政策的貫徹推行，“兩片四帶”一帶一律要規(guī)劃建設(shè)高層建筑，由此市中心僅存無幾的少量多層住宅在2005年的市面上變得極為稀缺，由于濰坊人長年喜住多層的居住習(xí)慣短時間難以改變，加之高層存在價高、公攤大、物業(yè)費用高等情況，2005年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷，升值幅度較大的行情，即便是一些遠(yuǎn)郊樓盤也大受追捧，多次調(diào)高了價格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房價增幅較小，一些高層樓盤推出了優(yōu)惠讓利的措施。熱點二：濰坊戶型“減肥”，中小戶型數(shù)量增多。熱點三：大鱷入濰，房企走向品牌化如同商業(yè)領(lǐng)域銀座商城進(jìn)駐濰坊，省內(nèi)省外一些專業(yè)化程度很高的名牌房企在2006年更多地進(jìn)入濰坊，如海信地產(chǎn)、中房、普利等，南方來的品牌房企則有浙商、閩商兩大陣容。與此同時，本地的房企也在2006年加速了品牌化的進(jìn)程。濰坊房企的品牌化，使得項目操作更加規(guī)范、專業(yè)、科學(xué)，樓盤開發(fā)更加注重質(zhì)量和品牌形象，開發(fā)企業(yè)的誠信度，責(zé)任感大為加強，濰坊百姓將享受更好的住宅產(chǎn)品，并得到更好的物業(yè)服務(wù)。熱點四：加料不加價，濰坊住宅品質(zhì)進(jìn)一步提高2006年濰坊樓市受國家新政影響，購房者更為理性謹(jǐn)慎，對候選樓盤更加挑剔，要求開發(fā)商進(jìn)一步提高品質(zhì)，同時更加先進(jìn)的開發(fā)理念由一些品牌企業(yè)引入濰坊，故而2006新建住宅的品質(zhì)進(jìn)一步提高，細(xì)節(jié)上更加講求完美、人性化并更加符合濰坊的實際，2003、2004年多出現(xiàn)在中高檔商品房中的中空玻璃、南向客廳、落地飄窗在2005年已普及到所有普通住宅，樓頂、墻體更多采用隔熱保溫的新式節(jié)能建材，景觀綠化更加講求“均好性”，戶型不但普遍達(dá)到了新式戶型的通透，而且更加講求全明設(shè)計，有的樓盤甚至達(dá)到了100%全明設(shè)計，作為主力戶型的100平方米左右戶型面寬明顯加大，尤其主臥室的寬敞舒適度得到了重視和加強，出現(xiàn)了一些面寬在4米左右的主臥室。設(shè)計的精細(xì)度、房內(nèi)面積的有效利用率大大提高。2006年，濰坊市首次出現(xiàn)了更為舒適的帶電梯的多層住宅，“下沉式客廳”、“下沉式庭院”“八角窗”、“拐角窗”等設(shè)計新元素也頻頻出現(xiàn)，這些都使得2006年的樓盤更加完美、舒適、現(xiàn)代時尚。熱點五：商業(yè)地產(chǎn)熱度不減產(chǎn)權(quán)商鋪向?qū)I(yè)市場轉(zhuǎn)變。熱點六：住宅“郊區(qū)化”，“居住片區(qū)”概念出現(xiàn)與此同時，濰坊市已逐步形成了一些新的“居住片區(qū)”。如白浪河兩岸，虞河兩岸形成了水景住宅帶；如北宮街、健康街沿線；如北海路沿線作為新濰坊的交通軸和發(fā)展軸，在其東西兩側(cè)及南北兩頭已明顯形成了濰坊的高尚住宅區(qū)，包括北頭的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會周邊一帶；南部的九龍山一帶，鐵路南的坊子新區(qū)一帶。當(dāng)然，這里所謂的“郊區(qū)”是相對的，隨著城市中心的擴容，新規(guī)劃的實施，這些目前看似乎還有些偏遠(yuǎn)的居住區(qū)不用多少年后很可能又將成為新的“中央居住區(qū)”。三、現(xiàn)狀樓盤調(diào)查為了能滿足規(guī)劃設(shè)計的要求，更好的把握當(dāng)?shù)靥卣?，通過對濰坊市房地產(chǎn)市場的部分樓盤進(jìn)行了調(diào)查，選擇了多個不同檔次的高層社區(qū)：碧水豪庭、康橋水岸、左岸華庭、領(lǐng)秀華城、風(fēng)尚100等。具體情況詳見以下表格：現(xiàn)狀樓盤調(diào)查表

小區(qū)區(qū)位優(yōu)勢價格規(guī)劃布局環(huán)境設(shè)計戶型設(shè)計碧水豪庭交通便利，位于民生街和青年路的交匯處，白浪河畔，臨近新人民公園、風(fēng)箏廣場。3000元起價為成功人士打造生態(tài)景觀豪宅。布局以點式和行列高層結(jié)合，較為靈活，五棟板式，三棟點式，坐擁地勢，雄踞河畔。依托三大開敞式生態(tài)公園，碧海豪庭的綠化景觀和白浪河50米的綠化生態(tài)休閑長廊融為一體。戶型面積以130m2至300m2為主、超大客廳，觀景陽臺?？禈蛩稏|風(fēng)大街與虞河路交匯處南側(cè)，臨近城區(qū)的商業(yè)中心，交通便利，生活便利。3000元起價高級住宅。五棟板式，兩棟點式高層住宅，行列式布置。張面河和虞河特有的二水交融的景觀與小區(qū)的綠化結(jié)合，景觀系統(tǒng)完善。戶型面積較大，層高3米，大面積的落地玻璃，觀景凸窗，獨有的大面積陽光浴室，地板采暖。左岸華庭位于路和福壽街的交匯處，處于新城商業(yè)圈。2780元起價大型的居住區(qū)，“仁、義、禮、樂”四個園區(qū)組團(tuán)。依托兩側(cè)的虞河公園，組團(tuán)綠化為主。戶型面積以130m2至160m2為主。領(lǐng)秀華城北臨健康東街，西側(cè)為鳶飛路東側(cè)為濰州路。2800元起價一棟點式高層組團(tuán)級設(shè)計，豐富視覺層次。景觀系統(tǒng)較為完善，景觀優(yōu)良。戶型面積多樣，滿足不同層次的人群需求。風(fēng)尚1003000元起價屋頂花園四、市場分析濰坊房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升趨勢，在市場發(fā)展的過程中，可分為兩個階段，2003年之前是起步摸索階段，以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。2003年以后，振蕩中走向發(fā)展的過渡階段，客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濰坊房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濰坊市場。產(chǎn)品多元化。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。該項目設(shè)計定位于中高檔水平，從規(guī)劃設(shè)計開始就高起點、高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，突出特性，樹立品牌，以超前的設(shè)計，一流的質(zhì)量、完善的配套、卓越的物業(yè)管理搶占市場，真正做到物美價廉，市場前景十分樂觀。五、消費者定位和項目定位消費者是市場的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本。對濰坊可能的消費群研究：1、事業(yè)較為成功，二次置業(yè)者。要求：小區(qū)配套完善，環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)管理齊全，房型能體現(xiàn)其身價。預(yù)計：房型要求四室二廳以上，配有停車位，面積在150m2左右，售價約45萬元。2、事業(yè)小成，二次置業(yè)者，年齡一般在40歲左右。要求：交通便利，小區(qū)配套、房間舒適、環(huán)境優(yōu)美預(yù)計：房型要求三室二廳以上，面積在120-140m2，售價約為35萬元。3、有舊房，二次置業(yè)者（普通的濰坊市居民，主要消費對象）要求：改善居住質(zhì)量，房型合理，尺度宜人。預(yù)計：房型要求以三室一廳或二室二廳為宜。面積在90-120m2，售價約30萬元。4、事業(yè)起飛，首次置業(yè)者（已婚人士，年齡約30歲左右）要求：房型合理，尺度合適，能解決一般的居住要求，滿足三口之家的基本居住要求。預(yù)計：房型要求二室一廳為宜，面積在80m2左右，售價約22萬元。5、要求：房型宜小，實用，兼做工作與生活之所，戶型合理。預(yù)計：以一室一廳或二室一廳為宜。面積約40-60m2，售價約15萬元。6、事業(yè)較成功者，有閑置資金從事房地產(chǎn)投資者要求：房型合理，不宜過大，小區(qū)配套完善預(yù)計：房型以一室一廳或二室一廳為宜，面積約為40-60m2，售價約15萬元。依據(jù)項目的區(qū)位、周邊配套服務(wù)設(shè)施、道路交通、子女教育、社區(qū)文化等多方面理解，此項目的目標(biāo)消費群定位為：以二次置業(yè)人士為主，輔以首次置業(yè)人士以及少量投資人士。這類人士見多識廣，有獨特的品位與品味，向往文化休閑高檔社區(qū)。該項目的開發(fā)建設(shè)具有切實可行的可操作性和立見成效的現(xiàn)實意義。該項目的建設(shè)正是順應(yīng)了這一新形勢、新需求，具有良好的開發(fā)潛力和需求空間，因此，該項目的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。

第三章建設(shè)條件與建設(shè)地址一、建設(shè)地區(qū)概況濰坊市地處山東半島中部，轄奎文、濰城、寒亭、坊子、壽光、諸城、青州、安丘、高密、昌樂、臨朐等十二個縣市區(qū)，總面積1.58萬平方公里，總?cè)丝?74萬人，其中城區(qū)人口140萬人。濰坊市東接青島，西靠淄博，南連日照，北鄰渤海灣，地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，是無數(shù)商家向往之地。近年來，通過濰坊國際風(fēng)箏會的舉行，更是將濰坊推向、輕工、化工、食品、建材、紡織、醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)風(fēng)騷了世界。濰坊作為一座新興的工業(yè)城市在齊魯大地崛起，機械、電子。隨著改革開放的不斷深入和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，綜合經(jīng)濟(jì)實力明顯增強，截止2006年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1720.9億元，增長16.5%；財政總收入177.7億元，其中地方財政收入88.5億元，分別增長26.1%和26.4%；社會消費品零售總額573.6億元，增長16.3%；居民消費價格總水平上漲1.0%。成為半島城市群中最具活力的城市之一。二、建設(shè)地址該項目位于濰坊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，蓉花路以東，玉清東街以北地塊。該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，交通、通訊等條件便捷，是開發(fā)建設(shè)商住區(qū)的理想地段。附：區(qū)域位置圖二、自然條件1、地形、地貌、地質(zhì)等資料：在大地構(gòu)造上屬華北臺地，處在魯西隆起、沂沭斷裂帶、魯東隆起三個次級構(gòu)造的交匯處，地勢南高北低，坡向萊州灣海岸，南部為丘陵，中北部為平原。根據(jù)國家地震局2001年《中國地震烈度區(qū)劃圖》，該工程所在區(qū)域為7度烈度區(qū)，小區(qū)內(nèi)所有建構(gòu)筑物均按國家抗震設(shè)計規(guī)范設(shè)防建設(shè)。2、水文、氣象資料：該項目所在地位于濰坊市市區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量集中，雨熱同期。氣溫：歷年平均氣溫：12.2℃歷年平均最高氣溫：19.2℃極端最高氣溫：40.7℃歷年平均最低氣溫：7.7℃極端最低氣溫：-21.4℃降雨量：歷年平均降雨量：646~677mm年最大降雨量：1215.7毫米年最小降雨量：372.3毫米濕度：歷年平均空氣濕度：67.5%年最大空氣濕度：90%年最小空氣濕度：55%風(fēng)向風(fēng)力：夏季主要風(fēng)向為：東南風(fēng)冬季主要風(fēng)向為：北風(fēng)歷年平均風(fēng)速：3.5米/秒最大風(fēng)速：20米/秒霜凍：歷年平均冰凍期52天歷年平均霜期79天凍土深度：490毫米歷年平均日照總時數(shù)為2792小時。從地質(zhì)、水文、氣象等條件來看，對工程建設(shè)無不利影響。四、市政配套設(shè)施條件1、交通濰坊市位于山東省交通樞紐的核心地帶，地處素有山東“半島走廊”之稱的咽喉要地，膠濟(jì)鐵路橫貫東西，聯(lián)通全國各地。國道及城鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，濟(jì)青高速公路、濰萊高速公路、濰徐、濰德、煙濰、濰石、王濰等多條干線公路途經(jīng)或靠近昌樂縣。北部沿海已建有港口3處，22個泊位，年吞吐量113.6萬噸，可直通大連、天津等地。市內(nèi)現(xiàn)已開通30多條公共交通路線，擁有公共交通車輛357輛，公交運營路線長達(dá)587公里，市區(qū)內(nèi)還有2400多輛出租汽車。該項目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，蓉花路以東，玉清街以北，并有多條公交線路自門前經(jīng)過，交通順暢。2、給排水該項目用水由濰坊市自來水公司供給，自就近市政給水管網(wǎng)引入DN200的給水管作為給水主管道，供水水壓、水量有保證，飲用水質(zhì)達(dá)到《生活用飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。該項目排水實行雨污分流制，雨、污水匯集后就近分別排入市政雨、污水管網(wǎng)。3、供電該項目用電由濰坊市供電公司供給，自就近市政供電網(wǎng)接線，在區(qū)內(nèi)建設(shè)變配電室，即可滿足項目用電需要4、該項目燃?xì)庥蔀H坊市天燃?xì)夤竟?yīng)，自就近燃?xì)夤艿澜尤肴細(xì)夤芫€，在區(qū)內(nèi)建設(shè)燃?xì)饨祲赫?，?jīng)調(diào)壓后供給用戶，可滿足項目用氣需求。5、采暖該項目采暖熱源由濰坊盛源熱力公司供應(yīng)，自就近的市政供汽管道接入供熱管線，在區(qū)內(nèi)設(shè)熱交換站，即可滿足項目冬季采暖需求。6、電訊濰坊市以程控電話、移動電話、高速寬帶為主形成高效迅捷的通訊網(wǎng)絡(luò)，各類信息能夠及時傳輸交流，為項目的通訊提供了便利條件。7、教育濰坊市教育層級結(jié)構(gòu)設(shè)置合理，城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有普通高校和成人高校5所，普通高中7所，普通初中64所，小學(xué)351所，各校規(guī)模適當(dāng)，教育設(shè)施先進(jìn)，師資力量雄厚。多年來，適齡兒童入學(xué)率、九年義務(wù)教育普及率均達(dá)99.5%以上，初中入學(xué)率達(dá)98.9%，高中階段普及教育也得到快速發(fā)展。開發(fā)區(qū)內(nèi)有幼兒園，附近有小學(xué)，小區(qū)內(nèi)適齡兒童、適齡青少年入學(xué)較方便。8、醫(yī)療衛(wèi)生濰坊市市區(qū)現(xiàn)有第一人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、中醫(yī)院、市立醫(yī)院、市立二院、解放軍第89醫(yī)院、濰坊醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院等十多家大型專業(yè)醫(yī)院，并且現(xiàn)在濰坊社區(qū)醫(yī)療機構(gòu)、醫(yī)藥超市發(fā)展較快，居民買藥、看病很方便。9、消防濰坊市消防局根據(jù)火災(zāi)危險性類別和重點單位、工商企業(yè)、人口密度、建筑狀況以及交通道路、水源等實際情況劃分消防區(qū)，以“消防結(jié)合、以防為主”的原則組織消防。整個城區(qū)消防給水以城市自來水為主，消防設(shè)施按防水規(guī)范要求設(shè)置，沿城市主干道每隔120米設(shè)一消火栓，次干道每隔150米設(shè)置一消火栓，以確?；鹎榘l(fā)生時能及時滅火，降低損失。該項目的消防應(yīng)按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》設(shè)計、配置。

第四章工程方案一、建設(shè)規(guī)模該項目規(guī)劃用地面積33281m2，凈用地面積25072平方米，總建筑面積72597.9m2，其中住宅建筑面積65176.9m2，商業(yè)建筑面積2219.4m2，地下車庫建筑面積5201.6m2?？倯魯?shù)584戶，停車位216個。項目建成后，將形成一個布局合理、配套齊全、功能完善的居住社區(qū)。二、方案設(shè)計1、規(guī)劃依據(jù)⑴《中華人民共和國城市規(guī)劃法》⑵《中華人民共和國建筑法》⑶《中華人民共和國城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》⑷《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB0180-93）（2002年版）⑸《住宅設(shè)計規(guī)范》⑹《高層建筑設(shè)計防火規(guī)范》⑺中華人民共和國現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)定⑻甲方提供的規(guī)劃設(shè)計條件和設(shè)計要求。2、規(guī)劃原則⑴公共優(yōu)先--遵循城市透綠、和諧、怡景的指導(dǎo)思想，從城市的角度為出發(fā)，創(chuàng)造更多的觀景視廊和更大的公共開放空間。⑵以人為本—居住區(qū)建設(shè)應(yīng)以人為本，創(chuàng)造人性化的居住環(huán)境，滿足多樣性的普遍需求，從環(huán)境的整體性統(tǒng)籌建筑、道路、綠化空間之間的和諧，為居住區(qū)居民創(chuàng)造一個舒適的居住生活環(huán)境。⑶自然生態(tài)—居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了一個“后小康時代”，即從安居到舒適，再到體現(xiàn)個性化的時代，小康之前重面積，小康之時重裝修，小康之后重環(huán)境。在充分把握基地環(huán)境的前提下，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，全面提升居住品質(zhì)。⑷傳統(tǒng)文化--布局尊重濰坊特點，體現(xiàn)文化底蘊，同時參照居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的要求，將該小區(qū)規(guī)劃成布局合理，環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施配套，空間豐富的適應(yīng)現(xiàn)代人生活的居住社區(qū)。充分考慮居民居住、工作、活動、休憩的需求，確保地域特色，突出地域建筑的獨特風(fēng)格，營造具有濰坊地方特色的居住環(huán)境。⑸和諧共融--講求人與環(huán)境的和諧，建筑與規(guī)劃的和諧，規(guī)劃與城市文化底蘊的和諧。居住行為與游憩行為的融合，建筑與綠化、周邊環(huán)境的融合。⑹協(xié)調(diào)統(tǒng)一--堅持社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一原則，平衡整體開發(fā)中的近遠(yuǎn)期利益。3、設(shè)計理念⑴作為濰坊市上檔次、上規(guī)模、有完善配套的居住小區(qū)，該方案的設(shè)計趨向應(yīng)具有超前性、先導(dǎo)性，達(dá)到高起點、高標(biāo)準(zhǔn)。⑵建筑造型簡潔，力爭創(chuàng)造高新技術(shù)智能化含量大、環(huán)保意識強烈、現(xiàn)代氣息濃厚的居住空間，在城市景觀中形成標(biāo)志性建筑。⑶設(shè)計“以人為本”貫徹生態(tài)原則與“可持續(xù)發(fā)展”思想。以人為本注重人性環(huán)境與尺度，注重景觀視線要素，力爭創(chuàng)造布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)雅的居住環(huán)境。⑷。4、總體設(shè)計⑴規(guī)劃特點●4棟高層板樓圍合中央景觀區(qū)的布局，利用中部高壓走廊形成開闊的入口空間?！裱啬蟼?cè)主路以不同高度住宅單元塔板結(jié)合，沿街形成錯落有致的整體形象，同時使得整個小區(qū)有自然風(fēng)流暢地通過?！褚?guī)劃—建筑—景觀一體化設(shè)計，以情景設(shè)計為主導(dǎo)，先確立了營造海濱氛圍的主題，圍繞這一主題從各個層面體現(xiàn)，多層次展開。⑵道路及交通●出入口：基地南面、西面臨街，南側(cè)為城市干道。小區(qū)設(shè)兩個出入口，分別位于兩條臨街路上?！駝討B(tài)交通：機動車出入口分設(shè)兩個小區(qū)入口處，截流大部分機動車至地面下。地面環(huán)狀車型系統(tǒng)便捷有效地覆蓋了4棟住宅?！癫叫邢到y(tǒng)結(jié)合中央景區(qū)內(nèi)水面設(shè)步行路，結(jié)合綠化和室外開放空間成為連續(xù)的體系。車型主路穿過中央主景區(qū)時，采用了弱化模糊的手法，以柔和的曲線，絢麗的鋪裝將機動車道模糊在景觀中，與景觀融為一體，解決了景觀帶過于狹窄的問題，同時也起到限制車型速度的作用，用樹池將步行區(qū)與機動車有效區(qū)分，保障安全?！耢o態(tài)交通：地下停車為主，少量戶外停車。由于戶型以小戶型為主，整體停車率約為50%。⑶景觀設(shè)計●以情景設(shè)計為主導(dǎo)的設(shè)計思路，室內(nèi)外空間一體，強調(diào)細(xì)節(jié)完美過渡?！褡杂刹叫惺降闹醒刖坝^區(qū)面積約達(dá)0.9公頃，綿延連續(xù)一氣呵成，以1000平方米的自然淺水面及各種形態(tài)的水景構(gòu)成特色親水園林?！袼嫜亟ㄖ贾梅较蛘归_，視覺上開擴了空間，也使景觀充分為住戶所利用。車行主路穿過中央主景區(qū)時，采用了弱化模糊的手法，以柔和的曲線，絢麗的鋪裝將機動車道模糊在景觀中，與景觀融為一體，解決了景觀帶過于狹窄的問題，形成完整的景觀體系。⑷公用設(shè)施根據(jù)市政管線資料及本工程需要，設(shè)以下基礎(chǔ)設(shè)備用房：設(shè)備用房名稱面積（平房米）位置備注變配電180地下一層弱電機房60地下一層熱交換站50地下一層消防水泵房120地下一層消防水池140地下一層高位消防水箱間5026層頂層垃圾轉(zhuǎn)運站50合計=SUM(ABOVE)6505、建筑設(shè)計⑴戶型設(shè)計：①設(shè)計總則：平面布置方正實用，面寬和進(jìn)深尺寸與戶型大小配備適宜，客廳、主臥保證開間尺寸。動靜分區(qū)，功能齊全。②玄關(guān)：入口盡可能考慮設(shè)置玄關(guān)，并考慮相應(yīng)的更衣柜和鞋柜的空間。③公共部分：客廳與餐廳南北通透，復(fù)式戶型客廳與餐廳局部貫通兩層以擴大空間視野，并考慮空間高度與平面有合適的比例關(guān)系。④朝向：主臥室、客廳均朝南，三居以上應(yīng)有兩間臥室朝南。西向盡量不多大窗并考慮合適的遮陽形式。⑤臥室：在面積限定的條件下，應(yīng)保證主臥室的寬敞，臥室尺度應(yīng)考慮衣柜、床頭柜等家具的布置與使用，130平方米以上的戶型主臥室考慮設(shè)置進(jìn)入式衣帽間。⑥家政空間：洗衣、晾曬空間結(jié)合陽臺，考慮到用戶使用的多種可能性，在南北陽臺均設(shè)置上下水。⑦陽臺、陽光室：陽臺設(shè)計結(jié)合室內(nèi)功能的實用性有選擇的布置。每戶至少設(shè)兩個陽臺，分生活陽臺和工作陽臺。不同功能陽臺的尺寸、形狀、比例符合其使用功能并成為富有生活情趣的生活空間。一步觀景陽臺，豐富建筑立面的光影變化。⑧廚房：操作臺面優(yōu)先考慮L形或雙面布置。根據(jù)人體工程學(xué)研究，冰箱、灶臺、洗池宜呈三角形布置使用最為便捷。尺寸應(yīng)適應(yīng)市場上成套櫥柜及設(shè)備，結(jié)合市場規(guī)格整體考慮熱水器、散熱器，同時考慮儲藏空間。合理設(shè)置各種管道（燃?xì)?、給排水）及排煙道。⑨衛(wèi)生間：衛(wèi)生間均為明衛(wèi)，三室以上設(shè)兩個衛(wèi)生間。設(shè)施包括淋浴盆（主臥室衛(wèi)生間設(shè)浴缸）、臺式洗面盆、座便器、機械排氣裝置。盡量將櫥衛(wèi)歸納為以上幾種標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格便于降低施工、定貨、裝修、監(jiān)理等工作的復(fù)雜程度。面積配置須與戶型大小對應(yīng)。⑩儲藏間：保證儲藏空間，儲藏空間設(shè)置合理方便實用，戶內(nèi)充分利用一些消極空間。視線：廳房設(shè)計注重景觀視線的有效組合，爭取良好的景觀視角。相鄰住宅做分戶細(xì)節(jié)設(shè)計，避免彼此間的視線、聲音干擾。⑵公建設(shè)計①會所位于西側(cè)合歡路沿街，首層為500平方米左右的超市。地下一層為游泳池及設(shè)備用房，地上二層為健身，三層為物業(yè)辦公?？偨ㄖ娣e為2908.6平方米。②圓形入口大廳通高9米，室內(nèi)空間典雅氣派。泳池特別設(shè)計了天窗采光，保證了充足的自然光環(huán)境。6、建筑外墻裝修設(shè)計⑴住宅樓外墻主墻面為乳白色高檔外墻涂料，底部與頂部為淺據(jù)紅色高檔外墻涂料，頂層檐口和中間的線腳用灰色高檔涂料，外窗口玻璃用無色透明玻璃，墨綠色窗框。⑵會所外墻裝飾材料主墻面為乳白色和據(jù)紅色鋁塑板干掛，圓形建筑部分干掛灰色花崗巖板，入口處雨篷和頂部圓形構(gòu)件采用鋼結(jié)構(gòu)與玻璃構(gòu)件進(jìn)行制作。圓形建筑部分玻璃裝飾為不銹鋼裝飾構(gòu)件，外墻玻璃為淺藍(lán)色透明玻璃，墨綠色窗框。7、豎向規(guī)劃⑴指導(dǎo)思想和規(guī)劃原則①因地制宜，充分利用地形，達(dá)到工程合理、造價經(jīng)濟(jì)、景觀優(yōu)美的目標(biāo)；②綜合解決城市規(guī)劃用地的各項控制指標(biāo)，使城市道路的縱坡度既要配合地形又能滿足交通要求；③合理組織小區(qū)的地面排水；④合理、經(jīng)濟(jì)地組織好用地的土方工程。⑵規(guī)劃內(nèi)容根據(jù)小區(qū)的現(xiàn)狀分析圖的高程系進(jìn)行豎向規(guī)劃，小區(qū)地形復(fù)雜，地勢起伏較大，為減少土方量，規(guī)劃盡量接近自然標(biāo)高。為滿足國家有關(guān)技術(shù)規(guī)定，符合道路行車安全要求，規(guī)劃道路盡量低于自然地坪。小區(qū)周圍城市主干道按照城市規(guī)劃早已成形。小區(qū)內(nèi)各級道路中心線的設(shè)計標(biāo)高，根據(jù)小區(qū)四周城市主干道現(xiàn)狀標(biāo)高依次得出，滿足地面排水的要求。三、結(jié)構(gòu)說明1、設(shè)計依據(jù)⑴《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001⑵《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010-2002⑶《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB5007-2002⑷《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2001⑸《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-952、該工程由高層住宅樓、公用設(shè)施組成。3、該工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年。4、該工程中建筑物的耐火等級為二級。5、該地區(qū)地震基本烈度為7度，抗震設(shè)防烈度按照7.5度進(jìn)行設(shè)計。6、基本風(fēng)壓：0.45kPa基本雪壓：0.45kPa7、主要樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：走廊、樓梯：2.0kPa廁所：2.0kPa住宅：2.0kPa疏散樓梯：3.5kPa陽臺：2.5kPa車庫：2.5kPa上人屋面：2.0kPa不上人屋面：0.5kPa設(shè)備用房根據(jù)不同功能分別取值，人防荷載按有關(guān)規(guī)范取值。四、基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，以及城市各專項、專業(yè)規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定做到布局合理，達(dá)到既有利于設(shè)施的施工與維護(hù)，又有利于凈化美化城市市容的目標(biāo)，區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)配套設(shè)施配套管線全部采用地下敷設(shè)。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃有電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程規(guī)劃、燃?xì)夤こ桃?guī)劃。管線敷設(shè)交叉時應(yīng)遵循以下原則：⑴壓力流管讓重力流管；⑵小管徑讓大管徑；⑶給水管盡量在污水管上面；⑷易彎的讓不易彎的；⑸臨時性的讓永久性的；⑹工程量小的讓工程量大的。各種管線間距應(yīng)滿足規(guī)范要求。(一)電力工程規(guī)劃1、設(shè)計依據(jù)⑴《低壓配電設(shè)計規(guī)范》⑵《10KV變電所設(shè)計規(guī)范》⑶《建筑設(shè)計防火規(guī)范》⑷《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》⑸《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》⑹《建筑防雷設(shè)計規(guī)范》⑺《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》2、負(fù)荷估算小區(qū)內(nèi)建筑主要是高層住宅、公建及地下車庫，用電負(fù)荷按以下原則估算，住宅用電負(fù)荷為60W/m2，公建用電負(fù)荷為80W/m2，車庫為40w/m2，小區(qū)總用電裝機負(fù)荷約為4726.5kW。3、供電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)住宅其配套用房的應(yīng)急照明設(shè)備、消防報警用電設(shè)備等屬二級負(fù)荷；住宅用電及其它用電等屬三級負(fù)荷。根據(jù)負(fù)荷分布情況和負(fù)荷估算結(jié)果，在小區(qū)地下一層設(shè)置1座變電站，以滿足住戶用電需求。電源由玉清東街10KV線路以電纜方式埋地引入。4、低壓配電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)所有用電負(fù)荷均為低壓負(fù)荷，供電電壓380/220V。在小區(qū)內(nèi)采用放射式供電方式。消防用電設(shè)備需由兩個專用配電回路供電，電源引自不同的低壓母線段，并在配電設(shè)備末端設(shè)雙電源自動切換箱。每戶住宅均為單相進(jìn)線，電源進(jìn)戶后均設(shè)置用戶配電箱。變電所電力計量采用高供低計的形式；住宅實行一戶一表計量，計量表采取相對集中的方式；公用照明等各類負(fù)荷設(shè)分類計量表。5、建筑照明根據(jù)不同場所的使用功能及建筑要求選用各種類型的照明光源及燈具，每個房間設(shè)置2-3組插座和一個燈頭。重要場所及出入口處均按消防要求設(shè)置必要的帶鎘鎳電池的應(yīng)急照明燈和疏散照明指示燈。公共場所均采用節(jié)能型燈具和光源，分散控制。走廊、樓梯間開關(guān)采用延時和聲、光控相結(jié)合的開關(guān)。6、電氣消防系統(tǒng)整個小區(qū)內(nèi)按規(guī)范要求在相關(guān)場所裝設(shè)火災(zāi)自動報警和聯(lián)動控制裝置。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時，聯(lián)動啟動系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)。7、建筑物防雷接地根據(jù)自然條件、當(dāng)?shù)乩纂娙諗?shù)、建筑物的高度和重要程度，小區(qū)內(nèi)所有建筑物均屬二、三類防雷建筑物。采用屋頂女兒墻上設(shè)置避雷帶，利用柱子內(nèi)鋼筋作接地引下線、基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作綜合接地體，構(gòu)成整個防雷接地系統(tǒng)。接地系統(tǒng)采用TN-C-S接地系統(tǒng)，綜合接地電阻不大于10Ω。在每個建筑物進(jìn)線處作總等電位聯(lián)結(jié)，衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。所有供重要弱電設(shè)備用電的配電箱內(nèi)均設(shè)置防雷電感應(yīng)的保護(hù)器。(二)電信工程規(guī)劃1、電話通訊系統(tǒng)該小區(qū)內(nèi)的所有住宅及其它公用建筑的電話用戶均設(shè)電話通訊，住宅按每戶1.2門電話考慮，商業(yè)建筑及其它公建按有關(guān)指標(biāo)估算。2、電視系統(tǒng)通過在小區(qū)內(nèi)建立分支分配網(wǎng)絡(luò)，將有線電視信號傳輸?shù)礁髯魞?nèi)，小區(qū)有線電視信號接自市政有線電視網(wǎng)。3、對講與防盜門控制。4、住戶寬帶接入系統(tǒng)建立小區(qū)寬帶接入網(wǎng)絡(luò)，在住戶家中設(shè)立網(wǎng)絡(luò)接入信息點，用戶在家中享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。使小區(qū)內(nèi)的住戶可以實現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)（INTERNET）的高速通訊。(三)給排水工程規(guī)劃1、規(guī)劃依據(jù)⑵《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJl6—87(2001年版)⑶《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》CECS57—94⑹《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067—97⑺《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045—95(2001年版)2、規(guī)劃范圍該項目范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水設(shè)計，含室內(nèi)生活給水、污廢水系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、建筑物滅火器具配置以及小區(qū)室外污廢水排放、場地雨水排放等。3、生活給排水規(guī)劃⑴生活給水規(guī)劃①水源小區(qū)給水水源取自市政供水管網(wǎng)，根據(jù)城市管網(wǎng)資料，在玉清東街上有自來水管，供水管道就近與其相接，供水水源有保證。②用水估算用水量定額按住宅用水140升/人·日；服務(wù)人員及管理人員用水50升/人·日；綠化及澆灑道路用水1.5升/人·日設(shè)計。③供水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)6層以下樓房由市政管網(wǎng)直供，高層建筑用水考慮設(shè)置統(tǒng)一變頻供水系統(tǒng)供給，在地下室設(shè)置生活不銹鋼水箱及變頻泵組。⑵生活排水規(guī)劃室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系統(tǒng)，立管上部升頂通氣。所有生活污、廢水排出室外后經(jīng)化糞池處理再排入室外市政污水管網(wǎng)。所有污廢水經(jīng)收集處理后，排入市政污水管網(wǎng)。4、屋面雨水規(guī)劃⑴雨水設(shè)計重現(xiàn)期以兩年計，查《建筑給水排水設(shè)計手冊》，當(dāng)降雨歷時為5min時，降雨強度3.51升/秒·100m2，降雨厚度為126mm，雨水流量為9450升/秒。⑵屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)。5、管材選用室外埋地給水管采用鍍鋅鋼管；室外雨水管和污水管DN≤400采用U-PVC加筋管，DN>400采用鋼筋混凝土管。室內(nèi)生活給水管、給水主管及立管采用鋼塑復(fù)合管,給水支管采用PP-R管；消火栓給水管DN100采用鍍鋅鋼管，DN>100采用無縫鋼管鍍鋅；室內(nèi)雨水管和污水管采用U-PVC塑料排水管。（四）、消防工程規(guī)劃1、設(shè)計依據(jù)⑴《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87⑵《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95(2005版)⑶《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005⑷《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DBJ14-S1-2000⑸《建筑防雷設(shè)計規(guī)范》GB50057-94⑹《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB50140-2005⑺《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GBJ116-88⑻山東省及濰坊市標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)2、耐火等級：本工程屬于二類高層建筑，耐火等級為二級。3、建筑專業(yè)⑴總平面設(shè)計①該項目位于濰坊市奎文區(qū)玉清東街與合歡路交叉口東北角。②該工程周圍設(shè)有消防環(huán)路圍繞，寬度不小于4米，四面環(huán)路有直接對外出口，滿足防火規(guī)范要求。⑵建筑構(gòu)造①建筑物內(nèi)走道，安全出口寬度符合規(guī)范要求，安全出口數(shù)量及安全疏散距離均滿足防火規(guī)范要求。②封閉樓梯間的門均為乙級防火門，且向疏散方向開啟；用于疏散走道、樓梯間和前室的防火門，應(yīng)具有自行關(guān)閉的功能。③④凡穿過防火墻的所有管道，帶安裝完畢后均要求用石棉氈將其周圍空隙緊密填滿。⑤內(nèi)部分隔墻待管道安裝調(diào)試后再砌筑，建筑內(nèi)部隔墻應(yīng)砌至梁板底部，不能留有空隙。⑥建筑物內(nèi)裝修材料，其燃燒性能等級應(yīng)滿足下列要求：頂棚A級；墻面B1級；地面、隔斷A級；固定家具、窗簾B1級；其他裝飾材料B2級。注：A級不燃燒材料；B1級難燃燒材料；B2級可燃燒材料4、結(jié)構(gòu)專業(yè)該工程建筑構(gòu)件的燃燒性能及耐火極限均為二級，其耐火極限要求均達(dá)到：混凝土墻3小時；樓梯間墻2.5小時；柱子2.5小時；梁1.5小時；樓板1小時，疏散樓梯及屋頂承重構(gòu)件1.5小時。5、電氣專業(yè)⑴火災(zāi)自動報警系統(tǒng)該工程為二類高層建筑，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)保護(hù)對象的等級為二級，消防控制室設(shè)置在本單元小區(qū)內(nèi)，在中弱電管井內(nèi)設(shè)置一個總分線箱，在各單元底層公用前室設(shè)置區(qū)域火災(zāi)報警控制器，自動報警系統(tǒng)采用火災(zāi)報警顯示盤，火災(zāi)用二總線制，控制中心報警方式，過道、樓梯間、電梯前室、設(shè)備機房等處設(shè)置光電感煙探測器，走廊及主要出入口設(shè)置手動報警按鈕，消防控制室對現(xiàn)場各種探測設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視。⑵消防聯(lián)動系統(tǒng)當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時系統(tǒng)應(yīng)具有以下聯(lián)動功能：①小區(qū)內(nèi)的消防控制室、消防泵房及建筑物內(nèi)的消火栓三處均能啟停消防泵，消防控制室、泵房顯示工作或故障狀態(tài)。②消防控制室切除失火層的非消防電源（如照明），并返回信號，接通應(yīng)急照明疏散指示燈。③開啟正壓送風(fēng)機及相應(yīng)的送風(fēng)口并返回信號。④所有電梯迫降首層，客梯停止使用。⑶自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)信號總線干線及豎井內(nèi)采用ZR—RVS—2X2.5，平面采用ZR—RVS—2X1.5，在電氣豎井內(nèi)延耐火線槽敷設(shè)，水平線采用穿套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（JDG）安撫設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)內(nèi)，局部明敷設(shè)時應(yīng)在金屬管上采取防火措施。⑷音響廣播系統(tǒng)①該系統(tǒng)為消防廣播，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，開啟相關(guān)層消防廣播，二層及以上各層發(fā)生火災(zāi)時先接通著火層及其相鄰的上、下層，首層發(fā)生火災(zāi)時先接通本層及二層。②該系統(tǒng)音源信號經(jīng)切換、音質(zhì)控制、功率放大后采用定壓式輸出至各層，揚聲器為吸頂式，額定功率為3W，導(dǎo)線采用ZR—RVS—2X1.5型銅芯塑料線，在電氣豎井內(nèi)延耐火線槽敷設(shè)，在其它部位采用穿套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（G）在墻內(nèi)、地面、現(xiàn)澆板或墊層內(nèi)暗敷設(shè)。③該系統(tǒng)設(shè)置應(yīng)急廣播備用擴音機，其容量不小于500W。⑸消防電話系統(tǒng)①在電梯機房設(shè)置火警專用電話以便與消防控制室直接聯(lián)絡(luò)。②在過道、樓梯口、消防栓處設(shè)置消防電話插口，發(fā)生火災(zāi)時可與消防控制室直接聯(lián)絡(luò)。③導(dǎo)線采用ZR—RVS—2X1.0型銅芯塑料線，在電氣豎井內(nèi)延耐火線槽敷設(shè)，在其它部位采用穿套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（G）在墻內(nèi)、地面、現(xiàn)澆板或墊層內(nèi)暗敷設(shè)。⑹直流24V電源線干線及豎井內(nèi)采用ZR—BV—2X4.0型銅芯塑料線，平面采用ZR—BV—2X2.5型銅芯塑料線，在電氣豎井內(nèi)延耐火線槽敷設(shè)，在其它部位采用穿套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管（G）在墻內(nèi)、地面、現(xiàn)澆板或墊層內(nèi)暗敷設(shè)。6、給排水專業(yè)⑴通風(fēng)及防排煙部分①合用前室設(shè)置機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，加壓送風(fēng)機設(shè)于機房層。②合用前室每層設(shè)600*500多葉正壓送風(fēng)口一個，平時關(guān)閉，火災(zāi)時，著火層及上下層正壓送風(fēng)口電動或手動開啟，同時聯(lián)動屋頂正壓送風(fēng)機送風(fēng)，送風(fēng)機的送風(fēng)量為22362m3/h。③風(fēng)管材料及連接方式本工程加壓送風(fēng)管采用鍍鋅鋼板制作，采用機制風(fēng)管。材料厚度及加工方法詳見《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50243—2002。④風(fēng)管支吊、托架按國標(biāo)TF1-268-276制作與安裝，且不得設(shè)置在風(fēng)口、閥門、檢視門處，吊架不得直接吊在法蘭上。⑤防腐：金屬支、吊、托架應(yīng)除銹后刷樟丹漆兩遍，調(diào)和漆一遍。⑵消防給水部分①外網(wǎng)條件室外有一條市政給水管道，其供水壓力為0.35Mpa，不能滿足室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)及自動噴水系統(tǒng)要求。②消火栓供水系統(tǒng)a、依據(jù)《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，消防用水量為10升/秒，室外消防用水量均為15升/秒，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時，自動噴水滅火系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時間為1小時，在院區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房供水，并設(shè)250m3消防水池一座，保證火災(zāi)延續(xù)時間內(nèi)系統(tǒng)用水量。b、在最高建筑屋頂設(shè)18m3消防水箱一個，以保證消防初期10min用水量。為保證最不力點消火栓井水壓力不小于0.07Mpa,屋頂水箱內(nèi)設(shè)置消火栓氣壓穩(wěn)定設(shè)備一套。③室內(nèi)消火栓布置為同層相鄰兩個消火栓的水槍充實水柱同時到達(dá)被保護(hù)范圍內(nèi)的任何部位，消火箱內(nèi)設(shè)有啟動消火栓泵的按鈕。室內(nèi)消火栓管道呈環(huán)狀布置，管道上設(shè)置若干閥門，以利檢修。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)置兩套地下室水泵接合器。消火栓系統(tǒng)地下一--六層采用SNJ65型減壓穩(wěn)壓消火栓，其余為SN65普通型。每個消火栓處設(shè)直接啟動消防水泵的按鈕。⑶自動噴水滅火系統(tǒng)①依據(jù)《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》設(shè)置自動噴水系統(tǒng)。自噴滅火系統(tǒng)設(shè)計流量為10.67升/秒。危險等級：輕危險級，作用面積為160m2，噴水強度為4L/min·m2。自動噴水系統(tǒng)采用水池、水泵及穩(wěn)壓泵。②自動供水系統(tǒng)設(shè)置一個ZSS125濕式報警閥，報警閥控制噴頭數(shù)為138個，噴頭動作溫度為68℃。自動滅火系統(tǒng)末端設(shè)檢驗的壓力表及放水裝置。室內(nèi)自動噴水系統(tǒng)設(shè)置一套地下式水泵接合器。⑷滅火器配備依據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)及規(guī)范》，該工程屬于輕度危險級，A類火災(zāi)，滅火器配置基準(zhǔn)為10m2/A，配置MF/ABC2手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。（五)暖通工程規(guī)劃1、供熱工程⑴熱力站及熱源該小區(qū)擬采用集中供熱的方式，擬在小區(qū)內(nèi)地下一層設(shè)汽水換熱式集中換熱站作為小區(qū)的熱源，熱力站的熱源就近由市政供汽管道接入。⑵設(shè)計參數(shù)①室外氣象資料冬季：空調(diào)計算干球溫度-11度℃；通風(fēng)計算溫度-3℃；采暖計算溫度-7℃；相對濕度61%；大氣壓力1022.6kpa；②室內(nèi)設(shè)計參數(shù)場所冬季溫度（℃）相對溫度%住宅18-2040車庫14-1640⑶熱負(fù)荷測算公建建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計算依據(jù)）。公建建筑采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為80W/M2，采暖熱負(fù)荷：152.6KW。住宅建筑熱負(fù)荷估算（均以建筑面積為計算依據(jù)）。住宅建筑采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為60W/M2，采暖熱負(fù)荷：4129.2KW。小區(qū)建筑供熱總負(fù)荷：4281.9KW。2、空調(diào)所有住宅、公建，均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由用戶自行選購。(六)燃?xì)夤こ桃?guī)劃該項目燃?xì)庠谛^(qū)內(nèi)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓站，燃?xì)夤芫€自就近敷設(shè)的城市燃?xì)夤芫€接入，小區(qū)全部采用管徑為DN100低壓燃?xì)夤芫€為主管，防腐保護(hù)地下直埋敷設(shè)，供各用戶使用。小區(qū)內(nèi)各類管線，應(yīng)根據(jù)其不同特性和設(shè)置要求綜合布置，各類管線相互間的水平與垂直凈距及埋設(shè)順序應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。五、建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用根據(jù)建設(shè)部科技進(jìn)步發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前建筑科技發(fā)展情況，在小區(qū)中擬采用以下幾項科技進(jìn)步成果：⑴大量推廣使用建筑節(jié)能新型墻材，該技術(shù)能減少污染，節(jié)約能源，提高居住質(zhì)量。⑵高效鋼筋和預(yù)應(yīng)力混凝土技術(shù)的應(yīng)用。該技術(shù)具有降低工程造價、提高工程質(zhì)量的特點，應(yīng)在各項建筑中積極推廣、應(yīng)用。⑶生活垃圾粉碎處理技術(shù)，該技術(shù)將區(qū)內(nèi)居民日常生活垃圾分類收集，進(jìn)行粉碎處理，大大降低污染，節(jié)約能量，應(yīng)在小區(qū)建設(shè)中大量推廣。⑷太陽能熱水系統(tǒng)，該技術(shù)將太陽能轉(zhuǎn)化為熱能，直接利用太陽能，節(jié)省能源，在小區(qū)中應(yīng)推廣使用。⑸其它新材料、新技術(shù)的應(yīng)用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管應(yīng)用技術(shù)等。通過對新型材料、新技術(shù)的利用，提高居住環(huán)境質(zhì)量，節(jié)約能源和資源，降低造價，建設(shè)生態(tài)型居住小區(qū)。六、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)小區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項目單位數(shù)量1總用地面積公頃3.32812權(quán)屬用地面積公頃2.50723總建筑面積平方米72597.9其中住宅建筑面積平方米65176.9商業(yè)建筑面積平方米2219.4地下建筑面積平方米5201.64建筑密度%16.35總戶數(shù)戶5846停車位輛2167綠地率%388容積率2.18

第五章環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計依據(jù)1、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》2、《中華人民共和國水污染防治法》3、《固體廢物污染環(huán)境防治法》4、《環(huán)境噪聲污染防治法》5、《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二、設(shè)計原則最大限度利用資源，加強污染物治理措施，確保排放物符合國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。三、環(huán)境條件調(diào)查該項目提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時應(yīng)注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。38%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。四、施工期環(huán)境影響分析1、施工期污染源⑴施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。該項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575⑵施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。⑶施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。⑷施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2、施工期環(huán)境影響分析⑴施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55⑵施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。五、項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1、大氣污染源分析⑴車庫廢氣項目建有216個車庫，車庫內(nèi)的廢氣有組織高空排放。⑵天然氣燃燒廢氣居民住宅炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h，平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h。2、水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水140L估算，居住人口1800人，生活耗水量每天252立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。3、主要污染源、污染物防治措施⑴樓內(nèi)設(shè)垃圾收集點，由物業(yè)管理和環(huán)衛(wèi)人員有組織清運，保證住宅樓內(nèi)清潔衛(wèi)生。⑵生活污水經(jīng)污水管統(tǒng)一收集后，經(jīng)化糞池沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)，輸送至城市污水處理廠統(tǒng)一處理。⑶對日益增多的汽車，設(shè)置汽車地面集中停放區(qū)和停車庫，減少對小區(qū)環(huán)境的影響，停車庫內(nèi)將汽車廢氣有組織附壁高空排放，保持停車庫的空氣質(zhì)量。廚房及無窗衛(wèi)生間均設(shè)煙氣道高空排放煙氣。⑷噪聲根據(jù)功能區(qū)的劃分，交通道路網(wǎng)的分布、綠化與隔離帶的設(shè)置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪聲設(shè)計要求，盡可能將對噪聲不敏感的建筑物排列在外圍臨交通干線上，形成周邊式的聲屏障。對進(jìn)出的汽車禁止鳴喇叭，水泵及通風(fēng)設(shè)備采用低噪聲設(shè)備，并盡可能將設(shè)備設(shè)于地下室。在區(qū)內(nèi)周圍和內(nèi)部加大綠化面積，降低噪音的傳播強度。六、結(jié)論綜上所述，通過以上環(huán)保措施，項目不會對周圍環(huán)境造成較大的影響，環(huán)保是可行的。七、建議1、工程施工期間要嚴(yán)格控制施工噪音和揚塵污染，噪聲不得超過《建筑施工廠界噪聲限值》規(guī)定的限值。因工程需要夜間施工時，必須到環(huán)保局辦理許可證手續(xù)。對建筑垃圾應(yīng)妥善處理，防止造成二次污染。應(yīng)搞好小區(qū)的綠化建設(shè)和周邊環(huán)境生態(tài)恢復(fù)。2、建好與小區(qū)相配套的污水處理設(shè)施，生活污水經(jīng)處理后達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》表4中三級標(biāo)準(zhǔn)，生活垃圾要及時清運。3、工程竣工后，按規(guī)定時限到環(huán)保局辦理環(huán)?？⒐を炇帐掷m(xù)。

第六章節(jié)能一、編制依據(jù)⑴《節(jié)約能源法》；⑵國務(wù)院發(fā)布的《節(jié)約能源暫行條例》及國家和行業(yè)的有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。二、節(jié)能措施小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在項目的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù);利用太陽能為建筑物提供生活熱水。三、節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：⑴不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。⑵根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。四、采用節(jié)能產(chǎn)品購買和使用符合國家能效標(biāo)準(zhǔn)要求的高效節(jié)能空調(diào)、冰箱、照明器具、風(fēng)機、水泵等，降低建筑物能耗。

第七章物業(yè)管理該項目的物業(yè)管理由hhh物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理。該物業(yè)管理公司經(jīng)過長期的工作實踐積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，并擁有一批業(yè)務(wù)素質(zhì)高、技術(shù)力量強、富有進(jìn)取心的干部職工隊伍，對建成后的物業(yè)管理有充分的保障。對該項目的物業(yè)管理將提前介入，積極推行社會化、專業(yè)化、科學(xué)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，按照邊建邊管、建管結(jié)合的原則，對項目開發(fā)建設(shè)的全過程（規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、銷售以及售后服務(wù)等）進(jìn)行熟悉、改進(jìn)和質(zhì)量監(jiān)督，做好物業(yè)管理的各項準(zhǔn)備，為竣工驗收、接管和物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ)。項目建成后，物業(yè)管理單位要嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，本著“為民、便民、利民”的原則，對物業(yè)及配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，確保物業(yè)的正常運行。其職責(zé)主要包括：1、保安：該項目保安包括遠(yuǎn)紅外中央監(jiān)控系統(tǒng)的運行和維護(hù)；二十四小時保安值勤及巡更任務(wù)。2、衛(wèi)生清潔：該項目環(huán)境清潔、保潔，樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運。3、房屋及配套設(shè)施(上下水、電、暖、燃?xì)獾?維修、維護(hù)。4、代收相關(guān)費用(水、電、暖、物業(yè)等)。

第八章實施計劃與工程管理一、實施進(jìn)度計劃該項目的建設(shè)期計劃為2年，自該項目報告批復(fù)后立即著手施工前的準(zhǔn)備工作。建設(shè)單位立即組織施工圖設(shè)計，通過招標(biāo)，選定施工隊伍和設(shè)備、材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成工程的建設(shè)。詳見實施進(jìn)度計劃表實施進(jìn)度計劃表時間項目名稱2007.7—2009.8立項、規(guī)劃施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計工程施工竣工驗收二、工程管理為保證該項目的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量，擬采取以下質(zhì)量保證措施：一是抓好規(guī)劃設(shè)計的招標(biāo)評優(yōu)，確定一個較高水平的規(guī)劃設(shè)計方案，使該項目規(guī)劃布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、空間序列明確，創(chuàng)造良好的商住環(huán)境。二是通過投標(biāo)競爭選定一批實力雄厚、管理上套、重視信譽、積極配合的施工隊伍和設(shè)備、材料供應(yīng)廠家。三是實行工程監(jiān)理制，聘請有實力的監(jiān)理公司對工程建設(shè)實行全方位、全過程監(jiān)理，從規(guī)劃到建設(shè)都要有專家參與，從而保證工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)都得到科學(xué)有效的控制。四是實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，利用經(jīng)濟(jì)杠桿把質(zhì)量、目標(biāo)與施工單位的效益緊緊掛鉤，促其自覺地實行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量。五六是實行定期碰頭會制度，確定最佳施工方案和施工工藝，及時處理工程建設(shè)中出現(xiàn)的問題，確保工程按計劃進(jìn)度組織實施。三、項目招標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)法》和國家發(fā)展計劃委員會第9號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》的要求，在該項目報告批復(fù)后，對該項目的工程監(jiān)理、設(shè)計和施工單位的選定，依法進(jìn)行公開招標(biāo)。附:山東省建設(shè)項目招標(biāo)方案

第九章投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)及說明1、國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》2、國家計委投資司、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)實用手冊》。3、中國國際工程咨詢公司編《投資項目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》4、建筑工程按當(dāng)?shù)卦儍r估列。5、裝置性材料購置按市場詢價估列。6、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[1999]158號文件有關(guān)規(guī)定暫緩征收。7、不可預(yù)見費按工程費用和其他費用之和5%計列，價差預(yù)備費按國家計委計投資[1999]1340號文件費率為0%。8、土地費用80萬元/畝。9、銀行貸款利率6.75%。二、投資估算該項目建設(shè)總投資為17809.1萬元，其中工程費用10016.3萬元，土地費用3004.8萬元，其他費用353.8萬元，不可預(yù)見費518.5萬元，財務(wù)費用405萬元，稅費3068.6萬元，銷售費用442.1萬元。項目建設(shè)資本金6234萬元。詳見9-1總投資估算表9-2工程費用投資估算表三、資金籌措⑴申請銀行貸款3000萬元；⑵其余建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌解決。詳見9-3投資計劃與資金籌措估算表總投資估算匯總表表9—1序號項目名稱金額（萬元）建筑面積（）單方造價()占總投資比例（%）一工程費用10016.372597.91379.756.2二土地費用3004.8413.916.9三其他費用353.848.72.01建設(shè)單位管理費180.32臨時設(shè)施費40.13勘察設(shè)計費87.14工程監(jiān)理費36.35工程保險費10.0四不可預(yù)見費518.571.42.9五財務(wù)費用405.055.82.3六稅費3068.6422.717.2七銷售費用442.160.92.5八總投資17809.12453.1100.0工程費用投資估算表表9—2序號項目名稱建筑面積（m2）單方造價(元/m2)金額（萬元）備注一建安工程費72597.98411.91住宅65176.911507495.32配套公建2219.41200266.33地下車庫52021250650.2二基礎(chǔ)配套工程2211604.41給水工程201452排水工程10733供電工程402904采暖工程302185電訊工程8586燃?xì)夤こ?51097消防工程322328道路工程282039綠化工程2014510市政管線工程18131三合計10016.3投資計劃與資金籌措表表9—3單位：萬元序號項目名稱建設(shè)期合計第一年第二年第三年一投資計劃10692.45962.21154.517809.11工程費用6009.84006.510016.32土地費用3004.83004.83其他費用212.3141.5353.84預(yù)備費311.1207.4518.55財務(wù)費用101.3202.5101.3405.06稅費920.61227.4920.63068.67銷售費用132.6176.8132.6442.1二資金籌措10692.45962.21154.517809.11自有資金5702.85702.82銀行貸款30003000.03預(yù)售收入再投入1989.65962.21154.59106.2

第十章效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)1、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》2、《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》二、經(jīng)濟(jì)效益說明該項目建成投運后，共實現(xiàn)銷售收入22106.2萬元。按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，銷售不動產(chǎn)稅目的稅率為5%，應(yīng)上繳營業(yè)稅1105.3萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅77.4萬元，教育費附加33.2萬元，地方教育費附加11.1萬元。該項目可實現(xiàn)利潤總額4297.2萬元。三、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、銷售收入⑴銷售價格根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市消費水平和項目所處地理位置，參照濰坊市商住樓售價行情，確定項目銷售價格。住宅和商業(yè)建筑均采用平均銷售價格計算，高層住宅2980元/平方米，商業(yè)為4500元/平方米，車庫每個7.8萬元。⑵銷售面積⑶銷售計劃及銷售收入根據(jù)項目實施進(jìn)度計劃，在開工建設(shè)的同時開展銷售工作，預(yù)計項目3年內(nèi)全部售出。該項目實現(xiàn)銷售總收入22106.2萬元。年度銷售計劃見表10－1表10-1銷售計劃表單位:萬元年份項目銷售比例30%40%30%100%銷售收入6631.98842.56631.922106.22、銷售稅金及附加該項目建成后可實現(xiàn)銷售稅金及附加共計1226.9萬元，其中營業(yè)稅1105.3萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅77.4萬元，教育費附加33.2萬元，地方教育費附加11.1萬元。詳見表10-2銷售稅金及附加估算表表10-2銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期合計1231營業(yè)稅331.6442.1331.61105.32營業(yè)稅×7%23.230.923.277.43教育費附加營業(yè)稅×3%9.913.39.933.24地方教育費附加營業(yè)稅×1%3.34.43.311.1合計368.1490.8368.11226.93、土地增值稅該項目土地增值稅按四級超率累進(jìn)稅率計算，需交納土地增值稅1841.7萬元。見表10－3土地增值稅估算表表10-3土地增值稅估算表單位：萬元序號項目計算依據(jù)交納金額1銷售收入22106.22扣除項目金額2.1+2.215967.42.1總成本費用14740.52.2銷售稅金及附加1226.93增值額1-26138.84增值率3／238.4%5增值稅率4≤50%取30%6速算扣除率4≤50%取07土地增值稅3×5-2×61841.74、總成本費用該項目總成本費用由總投資和運營費用構(gòu)成。運營費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的各種費用包括管理費用和銷售費用，按銷售收入的2%計取。5、所得稅該項目所得稅稅率為33%。四、損益與靜態(tài)盈利分析該項目實現(xiàn)利潤總額4297.2萬元，所得稅1418.1萬元。經(jīng)測算本項目投資利潤率為24.1%，投資利稅率為41.4%，投資凈利潤率16.2%。詳見表10-4損益表表10-4損益表單位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期合計1231銷售收入6631.98842.56631.922106.22總成本費用8650.95855.7233.914740.53銷售稅金及附加368.1490.8368.11226.94土地增值稅552.5736.7552.51841.75利潤總額-2939.61759.45477.44297.26所得稅0.00.01418.11418.17稅后利潤0.00.02879.12879.18盈余公積金0.00.0287.9287.99可分配利潤0.00.02591.22591.2評價指標(biāo)投資利潤率＝（利潤總額／總投資額）×100%＝（4297.2／17809.1）×100%＝24.1%投資利稅率＝（利稅總額／總投資額）×100%＝（4297.2+1226.9+1841.7）/17809.1×100%＝41.4%投資凈利潤率＝（凈利潤／總投資額）×100%＝（2879.1／17809.1）×100%＝16.2%五、償債能力分析該項目建設(shè)投資貸款3000萬元，貸款利息為6.75%。建設(shè)期第1年貸入3000萬元，采用等額還本利息照付方式，第2、3年還本1500萬元，共支付利息405萬元，經(jīng)測算，項目有很強的還款能力。詳見表10-5貸款還本付息估算表詳見表10-6資金來源與運用表貸款還本付息估算表表10-5單位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期123合計一貸款還本付息34051年初貸款累計3000.01500.02本年貸款3000.030003本年應(yīng)計利息101.3202.5101.34054年末還本1500.01500.05年末付息101.3202.5101.36年末貸款累計3000.01500.00.0二還本付息資金來源101.31702.51601.334051投資回收101.31702.51601.3表10-6資金來源與運用表單位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期1231資金來源15334.78842.56631.91.1銷售收入6631.98842.56631.91.2自有資金5702.80.01.3銀行貸款3000.00.02資金的運用9438.88406.33939.92.1建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）8417.05476.42.2貸款還本付息101.31702.51601.32.3銷售稅金及附加368.1490.8368.12.4土地增值稅552.5736.7552.52.5所得稅0.00.01418.13盈余資金5895.9436.22692.04累計盈余資金5895.96332.19024.1六、現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析該項目經(jīng)測算該項目稅后內(nèi)部收益率為24.9%，財務(wù)凈現(xiàn)值507.5萬元，投資回收期2.5年，基準(zhǔn)收益率12%。詳見表10-7現(xiàn)金流量表表10-7現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期1現(xiàn)金流入6631.98842.56631.91.1銷售收入6631.98842.56631.92現(xiàn)金流出9799.96854.74171.22.1建設(shè)投資8518.35678.92.2運營費用176.8132.6442.12.3財務(wù)費用101.32.4銷售稅金及附加368.1490.8368.12.5土地增值稅736.7552.51841.72.6所得稅0.00.01418.13凈現(xiàn)金流量-3168.01987.82460.74累計凈現(xiàn)金流量-3168.0-1180.21280.5七、盈虧平衡分析固定總成本盈虧平衡點=———————————————×100%=77.4%經(jīng)測算，項目盈虧平衡點為77.4%，即銷售收入或售房量達(dá)到77.4%時，項目可保本。八、風(fēng)險分析1、敏感性分析該項目分別對總投資、銷售收入作了單因素的敏感性分析，敏感性分析結(jié)果見表10－8敏感性分析表表10-8敏感性分析表單位：萬元序號變動因素變動幅度內(nèi)部收益率%財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期（年）1基本方案24.9%507.52.52銷售收入-10%9.7%-130.02.8+10%29.1%741.42.23總投資-10