玉溪市場調研報告-A

玉溪市場調研報告A

2021/5/91目錄宏觀市場分析

1、行業(yè)環(huán)境2、玉溪城市規(guī)劃3、玉溪政策法規(guī)4、玉溪宏觀環(huán)境區(qū)域市場分析 1、紅塔區(qū)市場環(huán)境2、北市區(qū)市場環(huán)境客戶分析1、客戶分布構成分析2、客戶經濟實力分析3、客戶需求分析4、客戶購買行為分析競爭對手分析玉水金岸項目分析SWOT分析品牌定位推廣建議

1、品牌定位建議2、推廣渠道鋪排建議項目產品推售策略建議 1、定價建議2、推售節(jié)奏建議2021/5/92宏觀市場分析

行業(yè)環(huán)境

十八大在房地產方面透露出信號：1.房地產市場調控政策現(xiàn)在還沒想放松，但短期內不會再有調控新政出臺。所以近幾年房地產限購限貸政策將不會有大的調整，房地產市場將趨于穩(wěn)定。2.目前政府正積極研究有關擴大房產稅試點的問題，由于區(qū)域差異，房產稅試點的進一步走向將主要取決于地方態(tài)度。新一輪房產稅試點城市可能在今年年底確定，并于明年正式實施。而作為三四線城市玉溪市并無此類政策跡象。3.強調住房雙軌制：商品房資源由市場配置，保障房則采用政府主導、企業(yè)參與的形式來建設和分配。此前，商品房一度占據(jù)我國住房供應主體，但近年來政府部門大力推進保障房建設以后，“兩條腿走路”的局面逐漸開始形成。樓市限購、限貸等政策是通過對市場需求的暫時抑制，來換取保障房和普通商品房供應增加的時間，即“以時間換空間”，實現(xiàn)住有所居的國策。

4.明年新開工保障房不低于500萬套，保障性住房：從“重數(shù)量”轉換到“重質量”由此可見，一段時間內房地產市場以穩(wěn)定為主，持續(xù)的保障房供應將不斷占據(jù)商品房低貨值市場份額。2021/5/93宏觀市場分析

玉溪城市規(guī)劃交通規(guī)劃：地理條件優(yōu)越，玉溪成為云南版圖中最為靠近核心城市昆明的近郊城市。2條國道、9條省道、2條鐵路、五條高速公路連接八縣一區(qū)和接壤四地州。目前泛亞鐵路中線昆明至玉溪已建成通車，昆明至玉溪城際列車預計2015年建成運營。鐵路依托昆曼鐵路和昆河鐵路形成“人字形”結構。規(guī)劃市域公路形成“三縱四橫雙環(huán)”通達輻射網，出行互通條件更為便利。2021/5/94宏觀市場分析

玉溪城市規(guī)劃城市空間布局結構：“一心、雙核、四組團”：“一心”：中心組團；“雙核”：舊城區(qū)綜合性商業(yè)服務中心和生態(tài)文化區(qū)市級行政、商務中心；“四組團”：大營街組團、春和組團、研和組團、北城組團。其中中心組團中行政中心北遷發(fā)展北部生態(tài)文化區(qū)，將該區(qū)建設定位為行政中心、商務金融中心、文化中心。區(qū)域發(fā)展定位：促進昆玉一體化發(fā)展，加強與楚雄、普洱、紅河、曲靖等地區(qū)聯(lián)系與協(xié)調，帶動滇中區(qū)域發(fā)展。近期發(fā)展方向利用壩區(qū)周邊的山地，發(fā)展玉山城片區(qū)、觀音山片區(qū)、研和工業(yè)園區(qū)的山地部分；跨越玉溪大河向北發(fā)展，建設生態(tài)文化區(qū)及玉枕山行政中心；實施玉溪大河三期改造工程及周邊土地開發(fā)建設；開發(fā)建設新火車站東部片區(qū)；發(fā)展春和組團紅塔工業(yè)園區(qū)九龍片區(qū)。從城市規(guī)劃來看，目前本案屬北部生態(tài)文化區(qū)，而該區(qū)的行政中心、商務金融中心及文化中心定位為本案作為城市級標桿項目鋪墊背景藍圖。2021/5/95宏觀市場分析

玉溪政策法規(guī)商品房相關法規(guī)：目前玉溪房地產一手房市場，仍執(zhí)行不限購政策，為限購區(qū)域投資人群提供契機。限價房相關法規(guī)：玉溪市限價商品住房管理規(guī)定，限價商品住房單套建筑面積應控制在90平方米以內，高層建筑單套建筑面積應控制在120平方米以內。按照不高于同地段或同區(qū)域、同類別普通商品住房價格的80%，確定項目限價商品住房銷售基準價格。公租房相關法規(guī)：玉溪市紅塔區(qū)公共租賃住房管理實施辦法規(guī)定，在本市中心城區(qū)有穩(wěn)定工作或創(chuàng)業(yè)、居住的無住房或人均住房建筑面積低于20平方米（含20平方米）的中等偏下收入家庭或單身人士，符合申請公共租賃住房收入條件。申請購買所租住的公共租賃住房，公租房需租賃年滿1年以上。2021/5/96宏觀市場分析

玉溪宏觀環(huán)境城市區(qū)域分析玉溪地處滇中腹地，距離昆明僅一個小時車程，作為滇中城市圈的重要組成部分，隨著昆玉一體化的加速，玉溪與滇中經濟圈其他城市合作將更加緊密，致力將玉溪打造成為滇中次級中心城市。宏觀經濟分析玉溪屬于云南第三大經濟城市，人均GDP位于全省第二，GDP始終保持良好穩(wěn)步增長態(tài)勢，經濟發(fā)展環(huán)境良好；居民收入和消費能力偏中上水平，消費需求旺盛，但高端商業(yè)配套落后。人口產業(yè)研究玉溪紅塔區(qū)常住人口約為50萬，戶籍人口約40萬，且增長緩慢，但城鎮(zhèn)化水平較高；未來項目所在的北部生態(tài)文化區(qū)人口規(guī)劃達到14萬人；目前以第二產業(yè)為主，但第三產業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭；整體人口偏少，消費人群不足；玉溪經濟發(fā)展環(huán)境較好，有較強的產業(yè)支撐，居民消費水平及意識較強，玉溪商業(yè)氛圍有待成熟及所在北部區(qū)域宜居生態(tài)商業(yè)文化中心定位為本案定位城市級商業(yè)中心創(chuàng)造契機。當然玉溪人口消費基數(shù)偏少，商業(yè)消費能力與城市能及不匹配，新區(qū)目前尚未成熟，商業(yè)居住氛圍較淡，將成為本案的一大挑戰(zhàn)。2021/5/97目錄宏觀市場分析

1、行業(yè)環(huán)境2、玉溪城市規(guī)劃3、玉溪政策法規(guī)4、玉溪宏觀環(huán)境區(qū)域市場分析 1、紅塔區(qū)市場環(huán)境2、北市區(qū)市場環(huán)境客戶分析1、客戶分布構成分析2、客戶經濟實力分析3、客戶需求分析4、客戶購買行為分析競爭對手分析玉水金岸項目分析SWOT分析品牌定位推廣建議

1、品牌定位建議2、推廣渠道鋪排建議項目產品推售策略建議 1、定價建議2、推售節(jié)奏建議2021/5/98區(qū)域市場分析

紅塔區(qū)市場環(huán)境（商業(yè)、住宅）由于2011年土地一級市場交易量增加，后期土地交易減少，加之2013年集中竣工（竣工面積151.67萬平方米，同比增長155.5%）。2011-2012年間開工及銷售導致后期銷售面積及新開工面積同比降低。2013年商品房銷售額33.13億元，同比下降24.9%。其中住宅銷售額25.69億元，同比下降27.3%。由此我們可以分析，在一段時間內，本案將成為玉溪商品房銷售市場的主要供應單位，屆時產品競爭對象主要為疲軟期的剩余庫存及2014年新開工銷售用地。2021/5/99區(qū)域市場分析

紅塔區(qū)市場環(huán)境一級市場玉溪紅塔區(qū)分為中心市區(qū)，北市區(qū)，南市區(qū)三個主要板塊。中心市區(qū)：該區(qū)域作為傳統(tǒng)CBD區(qū)域，房地產開發(fā)較早，由于受土地資源匱乏等原因導致開發(fā)較慢且體量較小，土地開發(fā)成本較高。北市區(qū)：隨著市政府的遷移該區(qū)域，生態(tài)宜居的規(guī)劃定位，使得其成為投資及改善的理想?yún)^(qū)域。南市區(qū)：該區(qū)域是產業(yè)園區(qū)及工業(yè)集中區(qū)域，土地開發(fā)成本較低。根據(jù)玉溪統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示房地產開發(fā)用地（住宅、商業(yè)）投資集中爆發(fā)于2010年，隨后土地投資逐年遞減。開發(fā)企業(yè)多為本地小開發(fā)商，開發(fā)體量較小，目前其他全國品牌開發(fā)商幾乎難尋蹤跡。從供需關系分析，房地產投資從爆發(fā)到縮水反映了市場需求遏制了一級市場的成交量，小開發(fā)商資金匱乏無法支撐持續(xù)、長線的土地價值挖掘。故，本案作為國內一線開發(fā)商品牌項目，遵循市場規(guī)律，保持項目可持續(xù)的價值引領顯得尤為重要。2021/5/910區(qū)域市場分析

紅塔區(qū)市場環(huán)境二級市場：三大板塊，成交單價根據(jù)其區(qū)塊繁華程度依次遞減。中心市區(qū)住宅均價在5500-7500元/㎡之間，寫字樓均價為8000-9000元/㎡之間，商業(yè)均價約為40000元/㎡。配套完善，低總價小戶型產品受熱捧（如極中心項目50-60平產品去化迅猛）。其城市核心資源的獨特性決定了該區(qū)域寫字樓及低總價住宅產品會給本案相關產品產生威脅。北市區(qū)住宅均價在4500-6300元/㎡之間（玉水金岸、蘭溪瑞園等項目均價6300元/㎡拉高北市區(qū)單價，北市區(qū)大部分實際成交均價在5000-5500元/㎡左右），寫字樓均價為7000-8000元/㎡之間，商業(yè)均價約為20000-40000元/㎡不等。本案所在板塊，由于區(qū)域內競爭較大的玉水金岸入住率低及商業(yè)配套尚未正式啟動，導致本區(qū)域內市場認可度尚未打開。低入駐率導致其配套商業(yè)街區(qū)的觀望，使該項目的商業(yè)前景并不明朗。本案的強勢亮相帶動該區(qū)域的熱度同時，應對其伺機搶占市場舉動有所防范。南市區(qū)住宅均價在3000-4000元/㎡左右，寫字樓、商業(yè)較為罕見。購房者多為本地或周邊縣市內遷人口，低總價導致的剛需特點明顯，由于不具備商業(yè)核心價值，其所屬項目無法與本案產品形成對等的競爭關系。

2021/5/911區(qū)域市場分析

紅塔區(qū)市場環(huán)境三級市場：二級市場的突然發(fā)力及玉溪人口相對增長過緩，遏制了三級市場的市場需求。據(jù)了解，目前二手房市場主要面對剛需及部分遷改需求客群，主要交易集中于市中心配套完善區(qū)域及北部低價位成熟配套區(qū)域。交易房齡普遍較小，加之現(xiàn)房及配套成熟等原因，二手房價格略高于同區(qū)域一手房價格。三級市場反映出玉溪剛需市場對成熟配套項目認可度較高。2021/5/912區(qū)域市場分析

紅塔區(qū)市場環(huán)境盛時尚居：毛坯均價4900元/㎡玉水金岸：住宅均價毛坯6800實際成交6200元/㎡湖畔知城：尾盤多總價高難去化產品，均價精裝7500，估算毛坯價格約5800左右極中心：均價毛坯7500元/㎡楓林溪谷：均價毛坯5300元/㎡潤玉園：均價毛坯5300元/㎡中軸玉璽：住宅5960寫字樓7060商鋪43560元/㎡都市經典：均價毛坯住宅4915公寓4080-4700元/㎡吉太大廈：住宅毛坯5500元/㎡時代新都會：一期均價5700，二期均價5800，商鋪1.7-1.9萬元/㎡根據(jù)住宅市場分布來看，中心區(qū)域及北部沿玉溪大河二期周邊項目已成為價格高地，可以看出從開發(fā)商戰(zhàn)略鋪排上已經能夠看到“一心雙核”的規(guī)劃印記。本案處在北部市區(qū)價格高地與低價區(qū)域之間，臨近價格高地。目前北市區(qū)價格高地樓盤已成為虛高價格標桿。該標桿可為本案提供低開高走的價格標尺，弱化價格抗性，利于利用紅星品質先聲奪人、首開熱銷。新天地商業(yè)廣場：目前動工的第二個城市綜合體項目，定價未知價格高地價格高地蘭溪瑞園：尾盤多總價高難去化產品，均價毛坯平層6300實際成交6200太極名城：毛坯均價4300元/㎡萬裕潤園：公租房住宅毛坯4187，商鋪9000元/㎡價格洼地2021/5/913項目名稱首開時間總套數(shù)去化套數(shù)去化率銷售周期套/月均價（元/㎡）備注紅星國際廣場-------盛時尚居2012/5/1234934097%2315毛坯4900北城區(qū)玉水金岸(水云間)2009/9/1（1-10棟）47144714100%24196團購4500，市場5500,已售罄北城區(qū)，內部團購4300去化約80%玉水金岸（金岸）2012/1/7（11/12幢）71270098%1450毛坯6200-6400北城區(qū)，現(xiàn)場公示價格6800，最高優(yōu)惠8%，實際成交6300左右，由于項目定位及價格偏高，后期去化速率極為緩慢玉水金岸(玉水居)2013/10/2711961709%534毛坯6200-6400蘭溪瑞園2012/5/1（1-8幢）61628646%2312毛坯6300北城區(qū)，現(xiàn)場優(yōu)惠1%，相對區(qū)域內價格偏高，去化速度不高太極名城2012/1/251841868%1430毛坯4300北城區(qū)，項目偏遠配套薄弱，難去化湖畔知城

2012/8/3（1/2/3幢）53943981%1923精裝7200-7400北城區(qū)，精裝標準1500，毛坯預估均價5800左右，總房款先對較高導致去化速率較慢極中心2013/7/5400余套35088%844毛坯7500中心城區(qū)，開盤當天售300余套，2013/11/1尾盤，以50-60平小戶型為主，目前主要剩余躍層135㎡楓林溪谷2012/7/28（1-9幢）26124594%1516毛坯5300中心城區(qū)，1900套屬于政法體系集資購房，故去化速率較快

潤玉園2013/11/11970192097%5384毛坯4800中心城區(qū)，2011年認購，住宅寫字樓基本盤尾中軸玉璽2012/2/1開盤（1/2/商鋪）18117094%1214住宅毛坯5960寫字樓7060商鋪43560中心城區(qū)，2011年內部認購；開盤即去化80%都市經典2011/12/3（1-11）1653162398%2468住宅毛坯4915公寓毛坯4080-4700中心城區(qū)南部產業(yè)園區(qū)附近南城麗景住宅區(qū)2011/7/1536936298%2415毛坯3400南城區(qū)，南城區(qū)泛綜合體項目，配套相對成熟故去化較快匯源名庭2011/10/1200050025%3017毛坯3200南城區(qū)，體量較大，受附近廉租房影響其銷量區(qū)域市場分析

紅塔區(qū)市場環(huán)境團購去化速率驚人注：由于玉溪市場新盤較少，故采用2010年之后競爭樓盤數(shù)據(jù)2021/5/914區(qū)域市場分析

紅塔區(qū)市場環(huán)境由于2010年后一級市場的突然發(fā)力，導致2011年后二級市場出現(xiàn)井噴式貨量供應。根據(jù)市調數(shù)據(jù)，大部分在售項目主要集中于2011-2012年后相繼開盤，2013年中旬集中進入尾盤。大部分項目銷售周期均在兩年左右或以上才能達到去化率90%，表明目前玉溪市場住宅產品嚴重供大于求。排除尾盤及團購因素，以去化率90%以下項目統(tǒng)計，單項目平均月去化速度27套；玉水金岸及潤玉園分別為企業(yè)團購及政法體系集體采購房方式去化速率十分龐大；極中心項目占據(jù)市中心核心資源優(yōu)勢外，低總價投資小戶型開盤去化迅猛值得借鑒；目前，玉溪二級土地市場剩余多為難去化產品。由于階段性供需失衡，目前二級市場房價基本趨穩(wěn)。可以預見未來本案大體量樓盤將面臨小項目低價沖擊，然而高品質配套綜合體住宅產品競爭很少存在；經分析，我們可以看出玉溪市場上正常銷售去化速度過慢，企事業(yè)或政府部門團購去化效果尤為明顯，今后渠道大客戶團購是實現(xiàn)大面積去化及現(xiàn)金流重要工作；建議寫字樓配比相應低總價投資小戶型將快速實現(xiàn)資金回籠。2021/5/915區(qū)域市場分析

北市區(qū)市場環(huán)境項目名稱首開時間總套數(shù)去化套數(shù)去化率銷售周期套/月均價（元/㎡）備注紅星國際廣場-------盛時尚居2012/5/1234934097%2315毛坯4900北城區(qū)玉水金岸(水云間)2009/9/1（1-10棟）47144714100%24196團購4500，市場5500,已售罄北城區(qū)，內部團購4300去化約80%玉水金岸（金岸）2012/1/7（11/12幢）71270098%1450毛坯6200-6400北城區(qū)，現(xiàn)場公示價格6800，最高優(yōu)惠8%，實際成交6300左右，由于項目定位及價格偏高，后期去化速率極為緩慢玉水金岸(玉水居)2013/10/2711961709%534毛坯6200-6400蘭溪瑞園2012/5/1（1-8幢）61628646%2312毛坯6300北城區(qū)，現(xiàn)場優(yōu)惠1%，相對區(qū)域內價格偏高，去化速度不高太極名城2012/1/251841868%1430毛坯4300北城區(qū)，項目偏遠配套薄弱，難去化湖畔知城

2012/8/3（1/2/3幢）53943981%1923精裝7200-7400北城區(qū)，精裝標準1500，毛坯預估均價5800左右，總房款先對較高導致去化速率較慢排除尾盤因素，以去化率90%以下項目統(tǒng)計，單項目平均月去化速度29套；本案2014年度2.2億元需去化400套，以8月蓄客開始至12月共5個月，預計平均每月成交客戶需達80套，遠高于北市區(qū)及紅塔區(qū)平均去化速率。另，2014年1月萬裕生態(tài)城公租房開盤去化3300余套，今年4月500套限價房開盤，后期加推1500套限價房，北市區(qū)剛需市場面臨蓄客壓力。故，市場銷售壓力下對推廣來訪客戶數(shù)量及質量要求較高。注：由于玉溪市場新盤較少，故采用2010年之后競爭樓盤數(shù)據(jù)2021/5/916區(qū)域市場分析

北市區(qū)市場環(huán)境項目名稱產品類型面積區(qū)間（㎡）總價區(qū)間（萬）單價（元/㎡）供應套數(shù)去化套數(shù)銷售周期（月）按即時或清盤時間計算去化率月均去化率盛時尚居二居10045-514700114911280%8三居117-14554-7650001901761293%15

躍層180-32085-1634900171712100%1五居210-230102-11048001971237%1玉水金岸（部分貨值）二居70-10045-6565002251611872%9三居122-13079-8565003603151888%18

蘭溪瑞園二居90-11060-7063002391382358%6三居110-13070-80630068212331%1三居130-15083-95630072712399%3

四居170-200108-1256300120192316%1五居200-500140-3507000105372335%2湖畔知城（精裝）一居34-3827-32730027221281%2二居56-7141-52730032241275%2三居74-9354-81730046391285%3四居12190-927300631250%0極中心一二居38-7029-537500358326891%41三居11687750018188100%2四居1601207500126850%1其中北市區(qū)單個項目：兩居月均去化4套，三居月均去化10套，四居及以上月均去化僅1套，三種戶型總體月均去化量為；85萬以內三居產品去化情況明顯優(yōu)于其他戶型。從北市區(qū)與中心城區(qū)極中心相比較，總價相同情況下，客戶更多選擇配套成熟，投資價值更高的項目。由北市區(qū)競爭樓盤分析出，整體去化速率并不樂觀，相反市中心配套較好低總價產品更受青睞，而本案F地塊二居、三居、四居產品貨量分別為270、576、328按照市場平均去化速度需要幾年時間才能去化，對于大盤開發(fā)來說是不允許發(fā)生的。所以在嚴峻的市場情況下，我們不能以以上市場數(shù)據(jù)作為參考，只有打破常規(guī)才能有所突破！注：由于玉溪市場新盤較少，故采用2010年之后競爭樓盤數(shù)據(jù)兼顧去化率及去化速度2021/5/917綜合以上市場數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)目前玉溪住宅市場已嚴重供大于求，在嚴峻的市場環(huán)境下本案若扭轉市場逆勢，應從以下方面著手：價格吸引：根據(jù)調研獲知，除極中心30-50萬小戶型走俏外，北市區(qū)萬裕生態(tài)城公租房及萬余潤園廉價房市場異?；鸨ü夥块_盤去化3000多套），原因就是價格低，其余項目均屬于供大于求市場下的滯銷品。配套吸引：除去總房款低因素，極中心項目熱賣還有一個原因就是周圍配套齊全，同時玉溪大部分居民即便擁有多套房產，依然居住配套成熟的老社區(qū)。成熟配套的兌現(xiàn)將極大觸動購房者置業(yè)選擇，本案應做到自持商業(yè)最快化啟動兌現(xiàn)，搶在其他城市綜合體項目之前搶占先機。團購去化：玉水金岸、潤玉園均屬團購或集資項目，團購去化速度斐然。企事業(yè)單位或政府部門的集體采購去化成為玉溪市場大型樓盤的常規(guī)通道。營銷推廣手段：玉溪大多項目推廣動作較少，銷售系統(tǒng)原始，這也是月均去化過低的原因之一，多樣性的營銷節(jié)點活動及推廣動作，將在玉溪贏得更多市場關注度。區(qū)域市場分析2021/5/918目錄宏觀市場分析

1、行業(yè)環(huán)境2、玉溪城市規(guī)劃3、玉溪政策法規(guī)4、玉溪宏觀環(huán)境區(qū)域市場分析 1、紅塔區(qū)市場環(huán)境2、北市區(qū)市場環(huán)境客戶分析1、客戶分布構成分析2、客戶經濟實力分析3、客戶需求分析4、客戶購買行為分析競爭對手分析玉水金岸項目分析SWOT分析品牌定位推廣建議

1、品牌定位建議2、推廣渠道鋪排建議項目產品推售策略建議 1、定價建議2、推售節(jié)奏建議2021/5/919客戶分析

客戶分布構成分析玉溪日報提供的《2013年玉溪中心城區(qū)置業(yè)問卷調查分析報告》數(shù)據(jù)（以下簡稱問卷）：玉溪市中心城區(qū)置業(yè)客群主要特征為：工作主要集中在私營企業(yè)37%、國有企業(yè)20%、國家機關及事業(yè)單位18%；年齡集中在25歲以下22%、25-45歲67%處于事業(yè)起步期、事業(yè)上升期和事業(yè)期階段；學歷大專以上63%，月收入主要集中在3000元以下52%、3000至5000元35%兩個檔次。受問卷人群限制，以上數(shù)據(jù)僅作參考單純從問卷數(shù)據(jù)，分析出目前紅塔區(qū)置業(yè)群體主要為事業(yè)起步及上升期剛需客群。經考察，本案吸引紅塔區(qū)客群主要分為：北市區(qū)遠郊為趨近城市配套內遷客群、南市區(qū)工業(yè)廠礦附近環(huán)境改善內遷客群、市中心舒適改善外溢客群、外阜縣州向中心城鎮(zhèn)聚集客群、昆明投資改善客群。2021/5/920客戶分析

客戶經濟實力分析玉溪整體人均GDP位居全省第二，且每年保持10%以上的增長速度，城鎮(zhèn)居民可支配收入增速甚至高于人均GDP增速，消費需求旺盛。根據(jù)問卷數(shù)據(jù)顯示，認為紅塔區(qū)房價很高的占比43%，較高的占比44%，合理及較低僅占比13%。由問卷數(shù)據(jù)得到87%客戶收入集中于5000元以下，然而隨著經濟增長極可支配收入提高，消費需求將再未來一段時間得到釋放。消費需求的不斷增長，從長遠來看，為本案商業(yè)綜合體持續(xù)綜合發(fā)展提供有效動力。但從目前玉溪總房價承受能力上看，本案在實現(xiàn)價值拔升同時兼顧價格抗性因素影響，為實現(xiàn)全盤暢銷，應在定價層面兼顧市場承受范圍。2021/5/921客戶分析

客戶需求分析根據(jù)問卷數(shù)據(jù)顯示，客戶置業(yè)考慮主要因素有，價格因素占比29%，區(qū)域地理位置及升值潛力占比21%，商業(yè)生活配套、環(huán)境、綠化和物業(yè)服務占比30%，戶型設計占比16%，開發(fā)商品牌占比4%。該數(shù)據(jù)較能客觀反映出：目前玉溪一線大開發(fā)商較少，對品牌開發(fā)商能力的認知匱乏的事實；對居住屬性改善需求的渴望度較高；

對價格因素的敏感度較高。銷售線合理價格面市產品線宜居、配套完善的終身置業(yè)推廣線品牌實力的灌輸及品質體驗2021/5/922客戶分析

客戶需求分析產品位置需求：北市區(qū)因臨近周邊完善景觀配套、道路交通及未來規(guī)劃愿景良好等優(yōu)勢，成為紅塔區(qū)置業(yè)的首選。產品類型需求占比本案戶型占比差額兩居12%22%-10%三居48%48%0%√√四居28%27%1%√√五居11%3%8%90㎡以下14%22%-8%90-110㎡35%26%9%110-130㎡30%35%-5%√130㎡以上17%16%-1%√√其他4%0%產品類型及面積需求：產品類型三居更受歡迎，而本案各類型配比較客戶需求能夠很好契合。整體看大貨值產品基本需求占比合適，小戶型兩居85㎡戶型占比較多情況下，可以通過價值疏導及總價吸引進行裝戶。2021/5/923客戶分析

客戶購買行為分析寫字樓市場：可能受玉溪中小型企業(yè)較少，中大型國有或事業(yè)單位自持物業(yè)開發(fā)較多影響，導致目前整個玉溪紅塔區(qū)寫字樓市場低迷，雖然目前玉溪政府積極招商引資，但短期內該現(xiàn)狀不會得到根本解決。商鋪市場：由于玉溪消費需求的不斷提高，商業(yè)氛圍的良性發(fā)展及單套增值空間明顯等原因，使商鋪成為玉溪客戶投資熱門產品。住宅市場：據(jù)問卷數(shù)據(jù)顯示，住宅置業(yè)購房動機中剛需占比63%，婚房占比15%，面積改善占比16%，投資類占比36%。結合本案F地塊戶型特點分析，預計客群主要為改善、剛需、投資客戶。經分析，項目為實現(xiàn)平均去化及銷售額提高，需加強案場管理動作，通過定價控制大戶型總價，將部分剛需客戶向大戶型產品積壓，同時通過價值疏導將部分投資客戶轉向大戶型產品。貨量配比面積區(qū)間類型套數(shù)戶型占比預計剛需占比預計改善占比預計投資占比平層80-110㎡兩居27022%70%5%20%115-125㎡三居57648%30%60%10%130-135㎡四居32827%5%90%5%躍層140㎡以上躍層四五居室343%0%100%0%總計

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31%57%11%問卷數(shù)據(jù)

78%16%36%2021/5/924客戶分析

客戶購買行為分析問卷顯示：可接受產品單價5000元/㎡以下占76%。心理承受價格與F地塊貨值對比總價區(qū)間（萬元）產品占比需求占比40以下039%40-50032%50-7070%19%70-9028%7%90以上45%3%問卷顯示：可接受產品總價50萬以下客戶居多。據(jù)經驗一般心理承受總價較實際承受總價要低，我們降檔比較發(fā)現(xiàn)：90萬以上及50-70萬客群仍然缺失較多，故今后低貨值產品去化需加強價值引導，高貨值產品去化需定向渠道導入高購買力客戶。問卷顯示：需要貸款按揭比例較高達到78%，一次性付清占22%。且大部分接收月供3000元以下貸款額度。以現(xiàn)行利率、首付三成、貸款30年計算，大部分能夠承受總貨值71萬以內產品的還款額度。2021/5/925目錄宏觀市場分析

1、行業(yè)環(huán)境2、玉溪城市規(guī)劃3、玉溪政策法規(guī)4、玉溪宏觀環(huán)境區(qū)域市場分析 1、紅塔區(qū)市場環(huán)境2、北市區(qū)市場環(huán)境客戶分析1、客戶分布構成分析2、客戶經濟實力分析3、客戶需求分析4、客戶購買行為分析競爭對手分析玉水金岸項目分析SWOT分析品牌定位推廣建議

1、品牌定位建議2、推廣渠道鋪排建議項目產品推售策略建議 1、定價建議2、推售節(jié)奏建議2021/5/926競爭對手分析

玉水金岸項目分析玉水金岸項目簡介：玉水金岸，位于玉溪聶耳音樂廣場旁，緊鄰州大河，占地面積:20萬㎡

，總建筑面積約125萬㎡，涵蓋了住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、商務公寓五種業(yè)態(tài)。項目總規(guī)劃住宅6000套，3期推出房源近2000套，總占地310畝。綠化率48.9%，容積率4.目前的銷售均價為6500元/㎡左右。項目本身一期、二期已經建成，對外口徑為一期基本售罄，二期剩余少量房源。三期正在建設、銷售。玉水金岸項目是玉溪備受爭議項目，自項目開始因為定價高及操作不當造成了滯銷，后期因為云錫的介入少有起色，但是不可避免的市面上面流傳著“價格高、工程慢、開發(fā)商攜款逃跑”的傳言，對項目的銷售造成了巨大的影響。2021/5/927競爭對手分析

玉水金岸項目分析推售策略：項目2009年開工，由于原開發(fā)商資金無法周轉資不抵債，2010年前后由云錫集團注資成為第一大股東，云錫入股后一期推出近1-10棟約4700戶供云錫內部企業(yè)員工及社會企業(yè)以4500元/㎡團購去化，推測該舉動用于回籠前期開發(fā)資金。之后二期原計劃2011年10月份開盤開售776套住宅，推測可能由于蓄客不足等原因，最終延遲到2012年2月25日開盤，首推公寓小戶型快銷產品，定價10000元/㎡，采用年返租金8%吸納投資人群。2012年7月份加推50-200㎡不等的精裝電梯房，售價7500元/㎡，部分毛坯價格在6300元/㎡，高定價不排除拉平一期成本。目前，二期700余套對外口徑基本售罄，但二期待售到三期開盤時隔一年，我們推測二期庫存去化艱難。三期2013.9.14認籌，10.27開盤16幢-24幢、25幢C座辦公樓約1100套，月均去化30套，均價6300元/㎡。目前一期10棟已經入駐，但周圍配套近乎沒有，導致入住率極低，低