房地產估價師之房地產案例與分析模擬考試模考A卷帶答案

房地產估價師之房地產案例與分析模擬考試?？糀卷帶答案

單選題（共50題）1、使用獨立測試團隊的最主要原因是()。A.有利于項目人員分工B.減少相關人員之間的矛盾C.可以更徹底地進行軟件測試D.只有測試人員最熟悉測試方法和工具【答案】C2、DoS攻擊的目的是（）。A.獲取合法用戶的口令和帳號B.使計算機和網(wǎng)絡無法提供正常的服務C.遠程控制別人的計算機D.監(jiān)聽網(wǎng)絡上傳輸?shù)乃行畔ⅰ敬鸢浮緽3、以下關于入侵檢測系統(tǒng)的描述中，錯誤的是（）。A.入侵檢測是一種主動保護網(wǎng)絡免受攻擊的安全技術B.入侵檢測是一種被動保護網(wǎng)絡免受攻擊的安全技術C.入侵檢測系統(tǒng)能夠對網(wǎng)絡活動進行監(jiān)視D.入侵檢測能簡化管理員的工作，保證網(wǎng)絡安全運行【答案】A4、房地產市場轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產的買賣、交換、贈與等。A.假設開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】C5、某公司的程序員小王寫了一些提升編程能力的經驗，其中（）并不恰當。A.只參加最適合提升自己技術能力的項目B.根據(jù)項目特點選擇合適的開發(fā)環(huán)境和工具，抓緊學習C.重視培養(yǎng)自己的溝通能力，包括撰寫文檔的能力D.參加網(wǎng)絡上的編程論壇，善于向高手學習【答案】A6、繼承關系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機制，子類都是父類的特例。當一個類只能有一個父類時，稱為()；當一個類有兩個或兩個以上的類作為父類時，稱為(請作答此空)。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】D7、在信息系統(tǒng)開發(fā)過程中，系統(tǒng)規(guī)范描述了（）。A.每一個系統(tǒng)功能的實現(xiàn)方案B.系統(tǒng)的功能和行為C.系統(tǒng)中使用的算法和數(shù)據(jù)結構D.系統(tǒng)仿真需要的時間【答案】B8、如果模塊A的三個處理都對同一數(shù)據(jù)結構操作，則模塊A的內聚類型是（49）。A.邏輯內聚B.時間內聚C.功能內聚D.通信內聚【答案】D9、無符號二進制數(shù)100110.101轉換成的十進制數(shù)為（）。A.38.625B.42.315C.48.625D.68.815【答案】A10、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據(jù)調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A11、不同的對象收到同一消息可以進行不同的響應，并且會產生完全不同的結果，這種現(xiàn)象稱為多態(tài)，其實現(xiàn)由(請作答此空)支持。多態(tài)分為多種，()多態(tài)是指同一個名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.繼承B.封裝C.過載D.覆蓋【答案】A12、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據(jù)調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B13、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據(jù)調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B14、某項目計劃20天完成，花費4萬元。在項目開始后的前10天內遇到了偶發(fā)事件，到第10天末進行中期檢查時，發(fā)現(xiàn)己花費2萬元，但只完成了40%的工作量。如果此后不發(fā)生偶發(fā)事件，則該項目將（63）。A.推遲2天完工，不需要增加費用B.推遲2天完工，需要增加費用4000元C.推遲5天完工，不需要增加費用D.推遲5天完工，需要增加費用1萬元【答案】B15、甲公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業(yè)用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后甲公司辦理了權屬轉讓手續(xù)后，又花費了100萬用于構建以該公司產品商標為原型的雕塑。A.小于1000B.等于1000C.等于1100D.大于1100【答案】D16、完成一個房地產估價項目需要經歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。A.建立受法律保護的委托與受托關系B.明確委托人和房地產估價機構的權利和義務C.載明估價的有關事項D.作為估價機構內部存檔管理的憑據(jù)【答案】D17、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D18、在Windows系統(tǒng)中，通過設置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（），單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.雙擊鼠標左鍵，選擇“屬性”對話框中的常規(guī)選項卡B.單擊鼠標右鍵，選擇“屬性”對話框中的常規(guī)選項卡C.雙擊鼠標左鍵，選擇“屬性”對話框中的工具選項卡D.單擊鼠標右鍵，選擇“屬性”對話框中的工具選項卡【答案】D19、商品關系P（商品名，條形碼，產地，價格）中的（）屬性可以作為該關系的主鍵。查詢由“北京”生產的185升電冰箱的SQL語句應該是：A.條形碼=185升電冰箱B.條形碼=‘185升電冰箱’C.商品名=185升電冰箱D.商品名=‘185升電冰箱’【答案】D20、房地產市場轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產的買賣、交換、贈與等。A.從價值時點上看，房地產轉讓估價多數(shù)是在轉讓前進行，價值時點在估價作業(yè)期之前B.從委托人和評估主體上講，房地產轉讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構評估C.從估價目的和要求上講，房地產轉讓評估只是為了了解、掌握房地產交易行情而進行的評估D.房地產轉讓評估的目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性【答案】A21、在面向對象程序設計語言中，對象之間通過（）方式進行通信。以下關于好的面向對象程序設計語言的敘述中，不正確的是（請作答此空）。A.應該支持被封裝的對象B.應該支持類寫實例的概念C.應該支持通過指針進行引用D.應該支持繼承和多態(tài)【答案】C22、多態(tài)分為參數(shù)多態(tài)、包含多態(tài)、過載多態(tài)和強制多態(tài)四種不同形式，其中（）多態(tài)在許多語言中都存在，最常見的例子就是子類型化。A.參數(shù)B.包含C.過載D.強制【答案】B23、（）服務器一般都支持SMTP和POP3協(xié)議，分別用來進行電子郵件的發(fā)送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D24、若某二叉樹的先序遍歷序列和中序遍歷序列分別為PBECD、BEPCD，則該二叉樹的后序遍歷序列為（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C25、估價對象為工業(yè)房地產，土地使用權性質為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經營服裝生意。A.建筑品質及內部格局B.建筑層高C.集聚程度D.裝飾裝修【答案】C26、房地產估價師一項實操性很強的業(yè)務，房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.句子應簡潔B.句子搭配要得當C.句子邏輯性嚴密D.可運用非標準詞匯【答案】D27、在采用面向對象開發(fā)方法開發(fā)交通系統(tǒng)時，若將"汽車"與"交通工具"分別設計為類，則最適合描述"汽車"與"交通工具"之間的關系為()。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.重載【答案】A28、請從下列名詞中區(qū)分類和對象。其中，（）全部是類，（）全部是對象。A.電影、序列號為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號為sw1987532的電影膠片【答案】B29、標準化對象一般可分為兩大類：一類是標準化的具體對象，即需要制定標準的具體事物；另一類是（），即各種具體對象的總和所構成的整體，通過它可以研究各種具體對象的共同屬性、本質和普遍規(guī)律。A.標準化抽象對象B.標準化總體對象C.標準化虛擬對象D.標準化面向對象【答案】B30、正規(guī)式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正規(guī)集合中元素數(shù)目為（），（）是該正規(guī)集合中的元素。A.135202cdeB.1202cC.302cdeD.52c【答案】B31、某C語言程序中有表達式x%m（即x被m除取余數(shù)），其中，x為浮點型變量，m為整型非0常量，則該程序在（）時會報錯，該錯誤屬于（31）錯誤。A.邏輯B.語法C.語義D.運行【答案】C32、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應，中國航空××油料有限責任公司經相關部門批準鋪設場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內設置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內，需建造建筑物、構筑物的，應當在征得市空港辦的同意，按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響B(tài).區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產條件的影響【答案】B33、電子政務的應用模式有3種，其中不包括（）。A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】B34、患兒男，7歲，智力正常，平素好動，注意力不集中，記憶力差，學習成績差，兼見躁擾不寧，脾氣暴躁，動輒出手打人，胸中煩熱，便秘尿赤，舌質紅，苔黃膩，脈滑數(shù)。該患兒針灸治療宜首選的經穴是A.任脈、手厥陰經、手足少陰經穴B.督脈、手足厥陰經、手少陰經穴C.任脈、手少陰、手足厥陰經穴D.任脈、督脈、手少陰經穴【答案】B35、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。A.被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日B.評估房屋征收價值時需要考慮抵押、查封等因素的影響C.用于產權調換房屋價值應包括用于產權調換房屋及其占用范圍內的土地使用權和其他不動產的價值D.對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價值【答案】B36、Most（）measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A37、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。經調查，該宗房地產不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.估價對象產權明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉讓B.估價對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設定估價對象用途為商業(yè)C.該地區(qū)房地產市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或實質性改變D.本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題【答案】B38、旅館房地產有其自身特點，對旅館房地產進行估價時需結合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.當界定飯店為整體資產并考慮其持續(xù)經營能力進行估價時，在凈收益的計算中應考慮扣除商業(yè)利潤和非不動產部分所帶來的收益B.當界定飯店僅為不動產部分為估價對象進行評估時，在凈收益計算中只需考慮扣除商業(yè)利潤C.當界定飯店為整體資產并考慮其持續(xù)經營能力進行估價時，在凈收益的計算中應考慮扣除非不動產部分所帶來的收益D.當界定飯店為整體資產并考慮其持續(xù)經營能力進行估價時，在凈收益的計算中應考慮扣除商業(yè)利潤【答案】D39、隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產業(yè)資本結合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經成為當前房地產開發(fā)經營活動最主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產估價機構對甲提供的開發(fā)項目進行評估。A.綜合性B.科學性C.專業(yè)性D.特殊性【答案】B40、在“Excel2000”表處理中，假設A1=2，A2=2.5，選擇A1:A2區(qū)域，并將鼠標指針放在該區(qū)域右下角填項充柄上，拖動至A10，則A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B41、若程序中定義了三個函數(shù)f1、f2和f3，并且函數(shù)f1調用f2、f2調用f3，那么，在程序運行時不出現(xiàn)異常的情況下，函數(shù)的返回方式為（）。A.先從f3返回f2，然后從f2返回f1B.先從f3返回f1，然后從f1返回f2C.先從f2返回f3，然后從f3返回f1D.先從f2返回f1，然后從f1返回f3【答案】A42、在一系統(tǒng)中，不同類對象之間的通信的一種構造稱為(請作答此空)，一個對象具有多種形態(tài)稱為()。A.屬性B.封裝C.類D.消息【答案】D43、程序中局部數(shù)據(jù)結構測試通常在（）階段進行，而全局數(shù)據(jù)結構測試通常在（）階段進行。A.單元測試B.集成測試C.確認測試D.系統(tǒng)測試【答案】B44、云計算支持用戶在任意位置、使用各種終端獲取應用服務，所請求的資源來自云中不固定的提供者，應用運行的位置一對用戶透明。云計算的這種特性就是（56）。A.虛擬化B.可擴展性C.通用性D.按需服務【答案】A45、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據(jù)調查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A46、從模塊獨立性角度看，以下幾種模塊內聚類型中，()內聚是最好的。A.巧合B.邏輯C.信息D.功能【答案】D47、（）：Anerrorcanbecausedbyattemptingtodivideby0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D48、在面向對象方法中，（）機制是對現(xiàn)實世界中遺傳現(xiàn)象的模擬。A.封裝B.繼承C.多態(tài)D.抽象接口【答案】B49、軟件工程項目質量管理不包括()。A.質量計劃B.質量保證C.質量控制D.質量評級【答案】D50、CD-ROM盤中的信息存儲在（）中A.內外圈磁道B.螺旋形磁道C.內外圈光道D.螺旋形光道【答案】D大題（共10題）一、張某計劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資，擬持有一段時間后轉售。某房地產經紀機構向其推薦了市場價格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經了解，普通住宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經營。張某認為，普通住宅的投資回報率是5000×12/1000000＝6%，而酒店式公寓的投資回報率是70000/1000000＝7%，所以選擇購買酒店式公寓。<1>、張某的選擇是否正確？<2>、針對兩類物業(yè)不同的投資經營特點，注冊房地產估價師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議？【答案】1.本題考查的是旅館房地產估價的技術路線及難點處理。張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報率高于普通住宅的收益率；如按報酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因為酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，應該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異；第三，還應考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎上作出判斷。2.如選擇酒店式公寓，一是區(qū)位選擇非常重要，二是配套服務設施要齊全，三是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報率外，重點要關注它的升值空間大小。二、張某打算轉讓自己的餐館，現(xiàn)在請某房地產評估機構對此餐館進行評估，以確定該餐館的市場價值。<1>、與一般的商業(yè)房地產相比，餐飲房地產有哪些特殊性？<2>、說明對此餐館進行評估的技術路線。【答案】1.本題考查的是餐飲房地產及其估價特點。餐飲房地產屬于商業(yè)房地產范疇，其估價特點及其價格影響因素與商業(yè)房地產基本類似，但餐飲房地產在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產與商業(yè)房地產在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產的價值較高，這一點與一般商業(yè)房地產相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結合部，往往建有一些經營規(guī)模非常大的酒樓，其經營規(guī)模可以達到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。（2）營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產屬于經營性房地產，其收入主要來自其經營收入。影響餐飲房地產收入的因素主要有地段、環(huán)境、經營特點、菜式品種、經營品牌等，不同地段、環(huán)境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產帶來，而經營特點、菜式品種、經營品牌等往往會給餐飲房地產帶來更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產估價的技術路線及難點處理。由于餐飲房地產的經營性特點，其收入既有房地產所貢獻的，更有非房地產因素貢獻的，故利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產帶來的收益。方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤；即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經營收入。三、1、××××房地產估價報告封面及目錄(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7m2商鋪(以下簡稱估價對象)的現(xiàn)時市場價值進行了估價。估價目的是為確定房地產轉讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產市場價值。估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學的估價方法。在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，經嚴謹測算，確定估價對象的完整權利狀態(tài)及滿足各項假設限制條件下的現(xiàn)實客觀市場價值為人民幣170.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價格人民幣6993元/m2(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地產估價報告2份?！痢痢痢练康禺a評估有限公司(蓋章)法定代表人：×××(簽章)2006年10月15日估價師聲明(略)【答案】1．致委托方函缺估價時點。2．致委托方函缺估價報告應用的有效期。3．結果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積(或分攤土地面積)。4．結果報告估價方法中缺估價方法定義(或各種方法未做說明)。5．結果報告中估價報告應用有效期關于不負任何責任的表達錯誤，應為：“如果本報告超過應用有效期還未使用，本公司不負任何責任?！?．技術報告中可比實例B、C商業(yè)土地等級與估價對象不一致，應修正。7．比較因素欠缺，如可比實例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。8．缺少可比實例因素的分析說明(或缺少可比實例因素修正系數(shù)取值說明)。9．可比實例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實際描述不符。10．市場法中可比實例B、C設施設備因素修正與實際描述不符。11．估價對象一層層高4.5m，未進行相應修正處理。12．技術報告中市場法缺少計算公式。13．租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。14．10%空置率和租金損失率5%應說明確定理由。四、某房地產估價機構接受委托評估A寫字樓的市場價值，注冊房地產估價師擬采用收益法作為其中一種估價方法。在進行實地查勘和市場調查時，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。<1>、請問造成兩者差異較大的原因有哪些？<2>、在用比較法確定A寫字樓的市場租金時，如選取B寫字樓作為其中一個可比實例，那么應當對B寫字樓的租金做哪些方面的處理？【答案】<1>、本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。租金內涵可能不同：比如一個是凈租金，一個是毛租金；租金單位可能不同，比如一個是建筑面積租金，一個是使用面積租金；可能一個是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物業(yè)服務費、電費、水費、空調費、電梯費等雜費；是合同租金（租約租金）還是市場租金。<2>、本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。應當對B寫字樓統(tǒng)一租金內涵。將B寫字樓租金內涵調整到A寫字樓租金內涵上，具體調整內容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用，如物業(yè)服務費、維修費、管理費、保險費、房地產稅金等。五、某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區(qū)域內建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎估價；2.以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。<1>、上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。<2>、針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。若轉讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。理由：估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應以商業(yè)用途價格為基礎估價?；蚬纼r對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。估價技術路線：（1）選擇估價方法，（2）方法運用中的具體處理，（3）確定估價結果。六、房地產估價師王某接受委托對某房地產的抵押價值進行評估。<1>、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料？<2>、抵押估價報告的結果報告中需要進行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應該說明哪些內容？<3>、估價技術報告應說明哪些內容？【答案】1.本題考查的是估價作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價人員實地查勘；（3）詢問中介機構、房地產業(yè)務當事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價機構自己的資料庫；（5）查閱政府有關部門的資料；（6）查閱有關報刊或登陸有關網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價技術報告的寫作。房地產估價技術報告應包括以下內容：（1）估價對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價對象最高最佳利用分析；（4）估價方法適用性分析；（5）估價測算過程；（6）估價結果確定。七、某商務辦公樓屬于甲公司所有，現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產估價機構評估其對該商鋪的最高出價。<1>、商務辦公樓估價的常用方法有哪些？<2>、影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況有哪些？<3>、該估價項目適宜采用哪種估價方法？請簡述該方法的估價技術路線?！敬鸢浮?.本題考查的是商務辦公房地產估價的常用方法。商務房地產的估價可以選擇收益法、比較法、成本法等。2.本題考查的是影響商務辦公房地產價格的因素。影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況包括外觀形象；內部裝飾裝修；設備、設施；智能化程度；物業(yè)服務水平以及租戶類型。3.本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。該估價項目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限；其次，預測未來各期的凈收益；第三，求取報酬率，根據(jù)委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀