房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析自我檢測(cè)B卷提分附答案

房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析自我檢測(cè)B卷提分附答案

單選題（共50題）1、軟件測(cè)試中的α測(cè)試由用戶(hù)在軟件開(kāi)發(fā)者指導(dǎo)下完成，這種測(cè)試屬于（）階段的測(cè)試活動(dòng)。A.單元測(cè)試B.集成測(cè)試C.系統(tǒng)測(cè)試D.確認(rèn)測(cè)試【答案】D2、n個(gè)元素依次全部進(jìn)入棧后，再陸續(xù)出棧并經(jīng)過(guò)一個(gè)隊(duì)列輸出。那么，（）。A.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相同B.元素的出隊(duì)次序與進(jìn)棧次序相反C.元素的進(jìn)棧次序與進(jìn)隊(duì)次序相同D.元素的出棧次序與出隊(duì)次序相反【答案】B3、關(guān)于對(duì)象封裝的敘述，正確的是（）。A.每個(gè)程序模塊中都封裝了若干個(gè)對(duì)象B.封裝可實(shí)現(xiàn)信息隱藏C.封裝使對(duì)象的狀態(tài)不能改變D.封裝是把對(duì)象放在同一個(gè)集合中【答案】B4、從5本不同的書(shū)中任意取出兩本，結(jié)果有（）種。A.10B.14C.20D.25【答案】A5、在while型循環(huán)結(jié)構(gòu)中，（）。A.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)等于循環(huán)條件的判斷次數(shù)B.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)多于循環(huán)條件的判斷次數(shù)C.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)少于循環(huán)條件的判斷次數(shù)D.循環(huán)體的執(zhí)行次數(shù)與循環(huán)條件的判斷次數(shù)無(wú)關(guān)【答案】C6、如果用戶(hù)對(duì)系統(tǒng)的目標(biāo)不是很清楚，需求難以定義，這時(shí)最好使用()進(jìn)行系統(tǒng)開(kāi)發(fā)。A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】A7、甲公司于2008年5月購(gòu)得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請(qǐng)了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2011年接受委托，對(duì)房屋進(jìn)行了抵押估價(jià)。A.由于該房屋已出租，抵押人甲公司未告知銀行，所以抵押價(jià)值中不考慮租賃的影響B(tài).雖然該房屋已出租，若甲公司不能按期還貸，在處置抵押房地產(chǎn)時(shí)，該租賃合同對(duì)新的受讓人沒(méi)有約束C.該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為3500m2D.該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為4000m2【答案】C8、若需將一個(gè)棧S中的元素逆置，則以下處理方式中正確的是（）。A.將棧S中元素依次出棧并入棧T，然后棧T中元素依次出棧并進(jìn)入棧SB.將棧S中元素依次出棧并入隊(duì)，然后使該隊(duì)列元素依次出隊(duì)并進(jìn)入棧SC.直接交換棧頂元素和棧底元素D.直接交換棧頂指針和棧底指針【答案】B9、Telnet提供的服務(wù)是（）。A.遠(yuǎn)程登錄B.電子郵件C.域名解析D.尋找路由【答案】A10、軟件工程項(xiàng)目質(zhì)量管理不包括()。A.質(zhì)量計(jì)劃B.質(zhì)量保證C.質(zhì)量控制D.質(zhì)量評(píng)級(jí)【答案】D11、患兒男，7歲，智力正常，平素好動(dòng)，注意力不集中，記憶力差，學(xué)習(xí)成績(jī)差，兼見(jiàn)躁擾不寧，脾氣暴躁，動(dòng)輒出手打人，胸中煩熱，便秘尿赤，舌質(zhì)紅，苔黃膩，脈滑數(shù)。該患兒針灸治療宜首選的經(jīng)穴是A.任脈、手厥陰經(jīng)、手足少陰經(jīng)穴B.督脈、手足厥陰經(jīng)、手少陰經(jīng)穴C.任脈、手少陰、手足厥陰經(jīng)穴D.任脈、督脈、手少陰經(jīng)穴【答案】B12、為了檢查對(duì)軟件進(jìn)行修改后是否引入新的錯(cuò)誤，需要對(duì)軟件進(jìn)行的測(cè)試類(lèi)型為()測(cè)試。A.功能B.回歸C.可靠性D.恢復(fù)【答案】B13、在TCP/IP體系結(jié)構(gòu)中，（）協(xié)議實(shí)現(xiàn)IP地址到MAC地址的轉(zhuǎn)化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A14、A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過(guò)出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過(guò)調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力，同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用，遂向規(guī)劃部門(mén)提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng)，申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開(kāi)發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評(píng)估。A.符合房地產(chǎn)估價(jià)合法的原則B.需要向房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)C.向建設(shè)管理部門(mén)提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)D.需要向土地和規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)，并補(bǔ)繳由住宅用途變?yōu)樯虡I(yè)用途的出讓金，方可獲得審批【答案】D15、電子政務(wù)的應(yīng)用模式有3種，其中不包括（）。A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】B16、在Word編輯狀態(tài)下，有些英文單詞和漢字下面會(huì)自動(dòng)加上紅色或綠色的波浪型細(xì)下劃線(xiàn)。以下敘述中，“波浪型細(xì)下劃線(xiàn)（）”是錯(cuò)誤的；按（）鍵與工具欄上的A.提醒用戶(hù)此處可能有拼寫(xiě)或語(yǔ)法錯(cuò)誤B.為紅色表示可能是拼寫(xiě)問(wèn)題，為綠色可能是語(yǔ)法問(wèn)題C.是文檔內(nèi)容的一部分，打印文檔時(shí)會(huì)被打印出來(lái)D.不屬于文檔內(nèi)容，打印文檔時(shí)不會(huì)被打印出來(lái)【答案】C17、某工廠(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。A.采用房地合估方法，計(jì)算兩棟房屋的重置價(jià)格B.采用房地分估方法，計(jì)算兩棟房屋的重置價(jià)格扣除折舊C.該兩幢建筑物及其出讓土地的評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金D.采用房地合估方法，該兩幢建筑物及其出讓土地的評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，扣減物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的值【答案】C18、在高級(jí)程序設(shè)計(jì)語(yǔ)言中，對(duì)程序員來(lái)說(shuō)，數(shù)據(jù)類(lèi)型限定了（）。A.變量的值域和操作B.變量的存取方式C.數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)媒體D.過(guò)程中參數(shù)的傳遞方式【答案】A19、以下關(guān)于類(lèi)繼承的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.通過(guò)類(lèi)繼承，在程序中可以復(fù)用基類(lèi)的代碼B.在繼承類(lèi)中可以增加新代碼C.在繼承類(lèi)中不能定義與被繼承類(lèi)（基類(lèi)）中的方法同名的方法D.在繼承類(lèi)中可以覆蓋被繼承類(lèi)（基類(lèi)）中的方法【答案】C20、在軟件的使用過(guò)程中，用戶(hù)往往會(huì)對(duì)軟件提出新的功能要求與性能要求。為了滿(mǎn)足這些要求而進(jìn)行的維護(hù)屬于（）維護(hù)。A.改正性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】C21、（）模式定義一系列的算法，把它們一個(gè)個(gè)封裝起來(lái)，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨(dú)立于使用它們的客戶(hù)而變化。以下（請(qǐng)作答此空）情況適合選用該模式。①一個(gè)客戶(hù)需要使用一組相關(guān)對(duì)象②一個(gè)對(duì)象的改變需要改變其他對(duì)象③需要使用一個(gè)算法的不同變體④許多相關(guān)的類(lèi)僅僅是行為有異A.①②B.②③C.③④D.①④【答案】C22、An（）statementcanperformacalculationandstoretheresultinavariablesothatitcanbeusedlater.A.executableB.inputC.outputD.assignment【答案】D23、用戶(hù)小王對(duì)某軟件的操作界面提出了以下四條改進(jìn)意見(jiàn)，其中，()是不需要考慮的。A.輸入信用卡號(hào)時(shí)應(yīng)該允許在其中插入空格B.顯示較長(zhǎng)的說(shuō)明信息時(shí)不要很快就消失C.輸入注冊(cè)信息時(shí)有些項(xiàng)應(yīng)該允許留空D.切換選項(xiàng)卡時(shí)，應(yīng)自動(dòng)保存己修改的設(shè)置【答案】D24、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校ǎC(jī)制是對(duì)現(xiàn)實(shí)世界中遺傳現(xiàn)象的模擬。A.封裝B.繼承C.多態(tài)D.抽象接口【答案】B25、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級(jí)中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過(guò)裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營(yíng)服裝生意。A.應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋改造裝修部分分別計(jì)算折舊B.無(wú)論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息C.在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中，土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金【答案】C26、如果模塊A的三個(gè)處理都對(duì)同一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)操作，則模塊A的內(nèi)聚類(lèi)型是（49）。A.邏輯內(nèi)聚B.時(shí)間內(nèi)聚C.功能內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】D27、某C語(yǔ)言程序中有表達(dá)式x%m（即x被m除取余數(shù)），其中，x為浮點(diǎn)型變量，m為整型非0常量，則該程序在（）時(shí)會(huì)報(bào)錯(cuò)，該錯(cuò)誤屬于（31）錯(cuò)誤。A.邏輯B.語(yǔ)法C.語(yǔ)義D.運(yùn)行【答案】C28、內(nèi)關(guān)穴直上，平孑L最穴的骨度分寸為A.5寸B.4寸C.3寸D.2寸【答案】A29、以下關(guān)于專(zhuān)業(yè)程序員知識(shí)和技能的敘述中，不正確的是()。A.了解編譯原理有助于快速根據(jù)編譯錯(cuò)誤和警告信息修改代碼B.了解開(kāi)發(fā)工具知識(shí)有助于直接用工具開(kāi)發(fā)軟件而無(wú)須任何編程C.了解OS底層運(yùn)行機(jī)制有助于快速找到運(yùn)行時(shí)錯(cuò)誤的問(wèn)題根源D.了解網(wǎng)絡(luò)協(xié)議的原理有助于分析網(wǎng)絡(luò)在哪里可能出現(xiàn)了問(wèn)題【答案】B30、信貸額度關(guān)系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三個(gè)屬性分別表示用戶(hù)姓名、信貸額度和到目前為止的花費(fèi)。下表為關(guān)系credit-in的一個(gè)具體實(shí)例。若要查詢(xún)每個(gè)用戶(hù)還能花費(fèi)多少，相應(yīng)的SQL語(yǔ)句應(yīng)為：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B31、程序員小張記錄的以下心得體會(huì)中，不正確的是（55）A.努力做一名懂設(shè)計(jì)的程序員B.代碼寫(xiě)得越急，程序錯(cuò)誤越多C.不但要多練習(xí)，還要多感悟D.編程調(diào)試結(jié)束后應(yīng)立即開(kāi)始寫(xiě)設(shè)計(jì)文檔【答案】D32、按照ISO/IEC9126軟件質(zhì)量模型的規(guī)定，軟件的適應(yīng)性是指（）。A.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的故障率B.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的安全等級(jí)C.將一個(gè)系統(tǒng)耦合到另一個(gè)系統(tǒng)所需的工作量D.軟件運(yùn)行于不同環(huán)境中的能力【答案】D33、由于設(shè)計(jì)缺陷和編碼缺陷對(duì)已經(jīng)運(yùn)行的軟件系統(tǒng)進(jìn)行修改，此行為屬于（）維護(hù)。A.改正性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】A34、為在網(wǎng)上搜索內(nèi)容而輸入關(guān)鍵詞時(shí)，?？赡艽蝈e(cuò)別字。當(dāng)系統(tǒng)顯示沒(méi)有匹配項(xiàng)后，有些系統(tǒng)還會(huì)向你推薦某些關(guān)鍵詞。為實(shí)現(xiàn)這種推薦，采用（54）方法更有效。A.聘請(qǐng)一批專(zhuān)家，對(duì)每個(gè)常用關(guān)鍵詞給出一些易錯(cuò)成的詞B.聘請(qǐng)一批專(zhuān)家，對(duì)每個(gè)常輸錯(cuò)的關(guān)鍵詞給出糾正后的詞C.查閱有關(guān)的詞典，對(duì)每個(gè)常用的關(guān)鍵詞找出易錯(cuò)成的詞D.利用系統(tǒng)內(nèi)記錄的用戶(hù)操作找出用戶(hù)糾錯(cuò)詞的對(duì)應(yīng)關(guān)系【答案】D35、以下關(guān)于程序語(yǔ)言的敘述，正確的是（）。A.Java語(yǔ)言不能用于編寫(xiě)實(shí)時(shí)控制程序B.Lisp語(yǔ)言只能用于開(kāi)發(fā)專(zhuān)家系統(tǒng)C.編譯程序可以用匯編語(yǔ)言編寫(xiě)D.XML主要用于編寫(xiě)操作系統(tǒng)內(nèi)核【答案】C36、C程序代碼“while((c=getchar(）!=’a’）putchar（c）；”中存在（）錯(cuò)誤。A.調(diào)用B.語(yǔ)法C.邏輯D.運(yùn)行【答案】B37、（）是正確的E-mail地址。A.Webmaster＠B.Webmaster＠C.http:\\www.D.http://www.【答案】A38、黑盒測(cè)試不能發(fā)現(xiàn)（）。A.不正確或遺漏的功能B.初始化或終止性錯(cuò)誤C.程序的某條路徑存在邏輯錯(cuò)誤D.錯(cuò)誤的處理結(jié)果【答案】C39、關(guān)于用戶(hù)界面（UI）測(cè)試的敘述中，不正確的是（）。A.UI測(cè)試的目的是檢查界面風(fēng)格是否滿(mǎn)足用戶(hù)要求，用戶(hù)操作是否友好B.由于同一軟件在不同設(shè)備上的界面可能不同，UI測(cè)試難以自動(dòng)化C.UI測(cè)試一般采用白盒測(cè)試方法，并需要設(shè)計(jì)測(cè)試用例D.UI測(cè)試是軟件測(cè)試中經(jīng)常做的、很繁瑣的測(cè)試【答案】C40、文法G產(chǎn)生的（）的全體是該文法描述的語(yǔ)言。A.句型B.終結(jié)符集C.非終結(jié)符集D.句子【答案】D41、A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過(guò)出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過(guò)調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力，同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用，遂向規(guī)劃部門(mén)提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng)，申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開(kāi)發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評(píng)估。A.自己開(kāi)發(fā)B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓C.被迫轉(zhuǎn)讓D.自愿轉(zhuǎn)讓【答案】C42、詳細(xì)的項(xiàng)目范圍說(shuō)明書(shū)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，（）不屬于項(xiàng)目范圍定義的輸入。A.項(xiàng)目章程B.項(xiàng)目范圍管理計(jì)劃C.批準(zhǔn)的變更申請(qǐng)D.項(xiàng)目文檔管理方法?！敬鸢浮緿43、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營(yíng)，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬(wàn)元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬(wàn)元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達(dá)成書(shū)面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.該房屋租賃關(guān)系不能對(duì)抗已登記的抵押權(quán)B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無(wú)效D.如處置該抵押物，該租賃合同對(duì)受讓人依然有約束力【答案】D44、軟件文檔的作用不包括（）。A.有利于提高軟件開(kāi)發(fā)的可見(jiàn)度B.有利于軟件維護(hù)和用戶(hù)使用C.有利于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)現(xiàn)可重用D.有利于各企業(yè)之間交流技術(shù)【答案】D45、類(lèi)（）之間存在著一般和特殊的關(guān)系。A.汽車(chē)與輪船B.交通工具與飛機(jī)C.輪船與飛機(jī)D.汽車(chē)與飛機(jī)【答案】B46、用戶(hù)交互界面設(shè)計(jì)的易用性原則不包括()。A.用戶(hù)交互界面盡量由業(yè)務(wù)人員設(shè)計(jì)B.所用名詞和術(shù)語(yǔ)盡量采用業(yè)務(wù)用語(yǔ)C.功能菜單盡量與業(yè)務(wù)劃分基本一致D.操作流程盡量與業(yè)務(wù)流程基本一致【答案】A47、常見(jiàn)的軟件開(kāi)發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中，（）適用于需求明確或很少變更的項(xiàng)目，（）主要用來(lái)描述面向?qū)ο蟮能浖_(kāi)發(fā)過(guò)程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】A48、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.集聚程度B.交通條件C.樓層D.租戶(hù)類(lèi)型【答案】D49、關(guān)于對(duì)象和類(lèi)的敘述，正確的是（）。A.如果兩個(gè)對(duì)象的所有成員變量的值相同，則這兩個(gè)對(duì)象是同一對(duì)象B.編寫(xiě)代碼時(shí)，不允許使用匿名類(lèi)C.不同的對(duì)象一定屬于不同的類(lèi)D.每個(gè)對(duì)象都有惟一標(biāo)識(shí)，以彼此區(qū)分【答案】D50、系統(tǒng)測(cè)試計(jì)劃應(yīng)該在軟件開(kāi)發(fā)的()階段制定。A.需求分析B.概要設(shè)計(jì)C.詳細(xì)設(shè)計(jì)D.系統(tǒng)測(cè)試【答案】A大題（共10題）一、閱讀以下說(shuō)明和代碼，填補(bǔ)代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對(duì)應(yīng)欄內(nèi)。【說(shuō)明】下面的程序利用快速排序中劃分的思想在整數(shù)序列中找出第k小的元素（即將元素從小到大排序后，取第k個(gè)元素）。對(duì)一個(gè)整數(shù)序列進(jìn)行快速排序的方法是：在待排序的整數(shù)序列中取第一個(gè)數(shù)作為基準(zhǔn)值，然后根據(jù)基準(zhǔn)值進(jìn)行劃分，從而將待排序的序列劃分為不大于基準(zhǔn)值者（稱(chēng)為左子序列）和大于基準(zhǔn)值者（稱(chēng)為右子序列），然后再對(duì)左子序列和右子序列分別進(jìn)行快速排序，最終得到非遞減的有序序列。例如，整數(shù)序列“19,12,30,11,7,53,78,25"的第3小元素為12。整數(shù)序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7"的第3小元素為7。函數(shù)partition（inta[],intlow,inthigh）以a[low]的值為基準(zhǔn)，對(duì)a[low]、a[low+l]、…、a[high]進(jìn)行劃分，最后將該基準(zhǔn)值放入a[i](low≤i≤high)，并使得a[low]、a[low+l]、，．．、A[i-1]都小于或等于a[i]，而a[i+l]、a[i+2]、．．、a[high]都大于a[i]。函教findkthElem(inta[],intstartIdx,intendIdx,inrk)在a[startIdx]、a[startIdx+1]、...、a[endIdx]中找出第k小的元素?！敬a】#include＜stdio.h>#include＜stdlib.h>Intpartition（inta[]，intlow,inthigh）{//對(duì)a[low..high]進(jìn)行劃分，使得a[low..i]中的元素都不大于a[i+1..high]中的元素。intpivot=a[low]；//pivot表示基準(zhǔn)元素Inti=low,j=high;while(（1）){While(i＜j&&a[j]>pivot)--j;a[i]=a[j]While(i＜j&&a[i]>pivot)++i;a[j]=a[i]}（2）；//基準(zhǔn)元素定位returni；}IntfindkthElem（inta[]，intstartIdx，intendIdx,intk）{//整數(shù)序列存儲(chǔ)在a[startldx..endldx]中，查找并返回第k小的元素。if(startldx＜0||endIdx＜0||startIdx>endIdx||k＜1||k-l>endIdx||k-1＜startIdx)Return-1;//參數(shù)錯(cuò)誤if(startIdx＜endldx){intloc=partition(a,startIdx,endldx)；∥進(jìn)行劃分，確定基準(zhǔn)元素的位置if(loc==k-1)∥找到第k小的元素return（3）；if(k-l＜loc)//繼續(xù)在基準(zhǔn)元素之前查找returnfindkthElem(a，（4），k）；else／／繼續(xù)在基準(zhǔn)元素之后查找returnfindkthElem(a，（5），k);}returna[startIdx]；}intmain(){inti,k;intn;inta[]={19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7};n=sizeof(a)／sizeof(int)//計(jì)算序列中的元素個(gè)數(shù)for(k=1;k＜n+1；k++){for(i=0;i＜n;i++){printf(“%d/t”,a[i]);}printf(“\n”);printf(“elem%d=%d\n,k,findkthElem(a,0,n-1,k));//輸出序列中第k小的元素}return0；}【答案】1)CountStr2)p[i]3)p[i]4)num3、1、!i=j2、a[i]=pivot3、a[loc]4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx二、1、××××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司對(duì)您提供的位于××市××區(qū)××大道××號(hào)1～2層243.7m2商鋪(以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對(duì)象)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用科學(xué)的估價(jià)方法。在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿(mǎn)足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實(shí)客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣170.41萬(wàn)元(大寫(xiě)：人民幣壹佰柒拾萬(wàn)肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價(jià)格人民幣6993元/m2(大寫(xiě)：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2份?！痢痢痢练康禺a(chǎn)評(píng)估有限公司(蓋章)法定代表人：×××(簽章)2006年10月15日估價(jià)師聲明(略)【答案】1．致委托方函缺估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2．致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。3．結(jié)果報(bào)告中土地實(shí)物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。4．結(jié)果報(bào)告估價(jià)方法中缺估價(jià)方法定義(或各種方法未做說(shuō)明)。5．結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯(cuò)誤，應(yīng)為：“如果本報(bào)告超過(guò)應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任?！?．技術(shù)報(bào)告中可比實(shí)例B、C商業(yè)土地等級(jí)與估價(jià)對(duì)象不一致，應(yīng)修正。7．比較因素欠缺，如可比實(shí)例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。8．缺少可比實(shí)例因素的分析說(shuō)明(或缺少可比實(shí)例因素修正系數(shù)取值說(shuō)明)。9．可比實(shí)例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實(shí)際描述不符。10．市場(chǎng)法中可比實(shí)例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實(shí)際描述不符。11．估價(jià)對(duì)象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。12．技術(shù)報(bào)告中市場(chǎng)法缺少計(jì)算公式。13．租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。14．10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說(shuō)明確定理由。三、張某打算轉(zhuǎn)讓自己的餐館，現(xiàn)在請(qǐng)某房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估，以確定該餐館的市場(chǎng)價(jià)值。<1>、與一般的商業(yè)房地產(chǎn)相比，餐飲房地產(chǎn)有哪些特殊性？<2>、說(shuō)明對(duì)此餐館進(jìn)行評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)?！敬鸢浮?.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類(lèi)似，但餐飲房地產(chǎn)在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價(jià)值較高，這一點(diǎn)與一般商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門(mén)庭若市。此外，在城市的一些城郊結(jié)合部，往往建有一些經(jīng)營(yíng)規(guī)模非常大的酒樓，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模可以達(dá)到上千平方米，并且配備有足夠車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)，生意非常紅火。（2）營(yíng)業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其收入主要來(lái)自其經(jīng)營(yíng)收入。影響餐飲房地產(chǎn)收入的因素主要有地段、環(huán)境、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營(yíng)品牌等，不同地段、環(huán)境帶來(lái)不同的收益，這部分收入主要由房地產(chǎn)帶來(lái)，而經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、菜式品種、經(jīng)營(yíng)品牌等往往會(huì)給餐飲房地產(chǎn)帶來(lái)更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，故利用收益法估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算中需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益。方法之一是通過(guò)商業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行剝離，商業(yè)利潤(rùn)包括平均商業(yè)利潤(rùn)和超額商業(yè)利潤(rùn)；即當(dāng)估價(jià)對(duì)象獲取的利潤(rùn)率高于社會(huì)平均商業(yè)利潤(rùn)率時(shí)，兩者之差為其獲取的超額利潤(rùn)率，此時(shí)在凈收益的求取時(shí)既扣除平均商業(yè)利潤(rùn)也扣除超額利潤(rùn)。方法之二是利用平均商業(yè)利潤(rùn)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)收益，剝離非正常經(jīng)營(yíng)收入。四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分，錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：××投資有限公司于2017年12月通過(guò)拍賣(mài)方式購(gòu)置了12000m2的辦公寫(xiě)字樓，并于2018年1月開(kāi)始裝修，在完成吊頂、墻面裝修后，公司資金周轉(zhuǎn)困難，于是和××銀行協(xié)商，欲將此辦公樓抵押給銀行，并委托了××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估，估價(jià)公司2018年3月28日-4月10進(jìn)行了估價(jià)作業(yè)，完成估價(jià)報(bào)告。致估價(jià)委托人函××銀行：受貴銀行委托，我們對(duì)位于××市××區(qū)××路××號(hào)的××辦公房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是：為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是：2018年3月28日。經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀(guān)、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的價(jià)值為人民幣240000000元，大寫(xiě)金額人民幣貳億肆仟萬(wàn)元整。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》?！痢练康禺a(chǎn)估價(jià)有限公司（公章）法定代表人：×××（手簽）二〇一八年三月二十四日【答案】1.錯(cuò)處：致函對(duì)象為××銀行錯(cuò)誤，改為：“××房地產(chǎn)投資公司”。屬于委托人錯(cuò)誤2.錯(cuò)處：估價(jià)目的：為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值錯(cuò)誤改為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值。3.錯(cuò)處：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的市場(chǎng)價(jià)值改為：確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)狀裝修下（或價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下）的市場(chǎng)價(jià)值。4.錯(cuò)處：致函落款日期為：二〇一八年三月二十四日改為：致函落款日期為：二〇一八年四月十日。致函日期或估價(jià)報(bào)告完成日期為致委托人函落款日期。五、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100個(gè)數(shù)據(jù)；對(duì)第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法1處理后形成第二行數(shù)據(jù)；對(duì)第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法2處理后形成第三行數(shù)據(jù)。方法1是對(duì)末位數(shù)字采用4舍5入處理，即末位數(shù)字是4或4以下時(shí)舍去，若末位數(shù)字是5或5以上，則進(jìn)1。方法2對(duì)4舍5入法做了如下修改：如果末位數(shù)字是5，則并不總是入，而需要根據(jù)前一位數(shù)字的奇偶性再?zèng)Q定舍入：如果前一位數(shù)字是偶數(shù)，則將5舍去；如果前一位數(shù)字是奇數(shù)，則進(jìn)1。例如，0.05將舍入成0.0；0.15將舍入成0.2。通過(guò)對(duì)這三行數(shù)據(jù)分別求算術(shù)平均值，可以看出：在處理一批正數(shù)時(shí)，方法1（通常的4舍5入法）與方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）?！敬鸢浮繂渭兘獯鸨绢}并不難。第一行100個(gè)數(shù)據(jù)都是正數(shù)，均勻地列出了2位小數(shù)的各種可能，其平均值為49.50。經(jīng)方法1處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為50.00，可以看出，方法1產(chǎn)生了偏高結(jié)果：經(jīng)方法2處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為49.50，可以看出，方法2改進(jìn)了方法1。本題的意義是：對(duì)處理大批正數(shù)而言，4舍5入方法比較簡(jiǎn)單實(shí)用，但也比較粗略，會(huì)產(chǎn)生略微偏高的結(jié)果。在需要更精確要求的應(yīng)用領(lǐng)域，采用方法2更好些。實(shí)際工作中采集的數(shù)據(jù)大多是正數(shù)，而且大多是近似值，小數(shù)點(diǎn)后太多的位數(shù)沒(méi)有實(shí)際意義。為了使計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后某一位，原始數(shù)據(jù)就應(yīng)在小數(shù)點(diǎn)后多取1位。計(jì)算完成后，常需要對(duì)小數(shù)點(diǎn)后最末一位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。人們通常使用4舍5入法對(duì)最末位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。4以下的數(shù)字則舍去。5以上的數(shù)字則靂要進(jìn)I。這種做法確實(shí)簡(jiǎn)單實(shí)用，但從下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4舍的量與0.6入的量可以相抵，0.3舍的量與0.7入的量可以相抵……。正數(shù)4舍5入的偏差來(lái)自尾數(shù)為5的量都要進(jìn)位，從而產(chǎn)生偏高結(jié)果。為平衡起見(jiàn)，應(yīng)將尾數(shù)為5的情況分裂成兩種情況：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法2規(guī)定，經(jīng)舍入后應(yīng)保持新的尾數(shù)為偶數(shù)，這有一半的可能。當(dāng)然，如果規(guī)定新的尾數(shù)應(yīng)成為奇數(shù)，也是可以的。但在同一個(gè)問(wèn)題的計(jì)算過(guò)程中，總是要有統(tǒng)一的規(guī)定。保持偶數(shù)比保持奇數(shù)對(duì)進(jìn)一步計(jì)算（例如再分半）會(huì)更有利些，所以人們選用方法2來(lái)改進(jìn)方法1。在銀行利息計(jì)算中，采用粗略的方法還是采用更精細(xì)的方法可能會(huì)有較大一筆錢(qián)的出入。對(duì)于正負(fù)數(shù)對(duì)稱(chēng)分布的情況，則4舍5入法不會(huì)產(chǎn)生偏差。因?yàn)檎龜?shù)的舍（引起減少）與負(fù)數(shù)的舍（引起增加）相抵，正數(shù)的入（引起增加）與負(fù)數(shù)的入（引起減少）相抵。從本題也可以看出，在信息處理領(lǐng)域人們不但要學(xué)會(huì)使用數(shù)據(jù)處理的軟件，更需要研究數(shù)據(jù)處理領(lǐng)域本身的技術(shù)。六、估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，房地產(chǎn)估價(jià)師必須能夠動(dòng)手寫(xiě)作估價(jià)報(bào)告。<1>、估價(jià)報(bào)告在寫(xiě)作時(shí)應(yīng)滿(mǎn)足哪些文字要求？<2>、一份完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括哪些內(nèi)容？<3>、對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核是保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量和防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線(xiàn)。估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核時(shí)，主要應(yīng)審核哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作的文字要求。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作的文字要求主要包括對(duì)詞義的要求、對(duì)語(yǔ)句的要求以及要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏。（1）對(duì)詞義的要求：用詞準(zhǔn)確；語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可；用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩；用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造。（2）對(duì)語(yǔ)句的要求：句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)；搭配得當(dāng)；邏輯嚴(yán)密。2.本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素。估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書(shū)面形式，一份完整的敘述式估價(jià)報(bào)告通常由以下八個(gè)部分構(gòu)成：（1）封面；（2）致估價(jià)委托人函；（3）目錄；（4）估價(jià)師聲明；（5）估價(jià)假設(shè)和限制條件；（6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告；（7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告；（8）附件。對(duì)特定目的的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告如房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。此外，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告根據(jù)估價(jià)委托人的需要或有關(guān)要求，還可在完整的估價(jià)報(bào)告的基礎(chǔ)上形成估價(jià)報(bào)告摘要。3.本題考查的是估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表。估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核主要針對(duì)技術(shù)報(bào)告，圍繞影響估價(jià)結(jié)果的幾大方面展開(kāi)，審核重點(diǎn)主要包括以下幾方面：（1）估價(jià)報(bào)告的完整性；（2）估價(jià)假設(shè)和限制條件；（3）估價(jià)目的及價(jià)值定義；（4）估價(jià)對(duì)象的界定、描述和分析；（5）市場(chǎng)背景描述與分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估價(jià)方法選用；（8）數(shù)據(jù)來(lái)源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過(guò)程；（9）估價(jià)結(jié)果確定及結(jié)論表述；（10）估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性、文字表述；（11）審核結(jié)論。七、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2016年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價(jià)－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門(mén)提供的價(jià)格資料，估價(jià)對(duì)象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為280元/m2，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對(duì)象建筑物類(lèi)似的建筑物樓面地價(jià)為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門(mén)2014年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3200元/m2，房產(chǎn)管理部門(mén)2015年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3500元/m2，房產(chǎn)管理部門(mén)2016年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為4000元/m2。則估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價(jià)×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級(jí)判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（元）4.估價(jià)對(duì)象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為：房地產(chǎn)總價(jià)=26286.4+328580－98574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時(shí)，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。八、某城市房管部門(mén)直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過(guò)兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬(wàn)元/m2，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為1.2萬(wàn)元/m2。據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：1.以商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)；2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。<1>、上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適？并說(shuō)明理由。<2>、針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷(xiāo)售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。理由：估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。或估價(jià)對(duì)象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷(xiāo)售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：（1）選擇估價(jià)方法，（2）方法運(yùn)用中的具體處理，（3）確定估價(jià)結(jié)果。九、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房比特殊廠(chǎng)房的通用性強(qiáng)。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)