成都高端項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究課件

成都高端項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究1目錄成都高端項(xiàng)目定義成都高端項(xiàng)目典型案例分析高端項(xiàng)目附加值權(quán)重研究成都高端項(xiàng)目定義成都高端電梯項(xiàng)目：能創(chuàng)造滿足目標(biāo)客群需求且附加值高于同行的產(chǎn)品或服務(wù)，而該附加值能滿足目標(biāo)客群享受、面子、愛好等需求，價(jià)格又高于9000元/平方米以上小戶型項(xiàng)目（90平方米以下戶型占70%以上）或面積在144㎡以上總價(jià)在150萬(wàn)以上的大戶型的知名電梯項(xiàng)目。高端項(xiàng)目：能為客戶創(chuàng)造高附加值產(chǎn)品或服務(wù)（高于房地產(chǎn)行業(yè)水平的產(chǎn)品或服務(wù)），且該附加值能滿足目標(biāo)客群享受、面子、愛好等需求，為開發(fā)商提供高于行業(yè)利潤(rùn)的項(xiàng)目。本研究報(bào)告主要研究成都高附加值電梯項(xiàng)目。樣本采集鷺島國(guó)際社區(qū)萬(wàn)科金域西嶺壹號(hào)公館紫檀首座成都高端項(xiàng)目典型案例分析分布鷺島國(guó)際社區(qū)首座紫檀萬(wàn)科金域西嶺壹號(hào)公館5成都高端產(chǎn)品典型案例分析---分布壹號(hào)公館金域西嶺紫檀鷺島國(guó)際首座壹號(hào)公館金域西嶺紫檀鷺島國(guó)際首座思源觀點(diǎn)：成都高端項(xiàng)目項(xiàng)目于2006年開始興起，主要集中于城西和城南高收入群體聚居的區(qū)域，且集中在市中心和三環(huán)附近的小體量高層電梯項(xiàng)目。其附加值主要以物業(yè)管理、智能化的配置、奢享型戶型滿足目標(biāo)客群（經(jīng)商人士、企業(yè)高管、城市新貴、文藝界、官員等）資源、地段、享受、面子、投資、便利、愛好、感覺等需求，從而贏得客戶的偏愛。首座—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開發(fā)商：招商（蛇口）成都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型：高層電梯豪宅項(xiàng)目位置：成都市人民南路４段４８號(hào)（錦繡花園旁）占地面積：約40畝建筑面積：17萬(wàn)平方米容積率：5.0綠化率：30.5％總戶數(shù)：1044戶物管費(fèi)：2.8元/平方米物業(yè)公司：錦繡物業(yè)交房時(shí)間：2009/10/31裝修情況：毛坯產(chǎn)品特色：熱彎鋼化安全度膜玻璃欄板，外墻材料氟碳漆，多軌道鋁合金推拉門主力戶型：72-310銷售價(jià)格：均價(jià)13500工程動(dòng)態(tài)：基本完工客戶群體：大型公司高管、私企老板、外交或官員銷售情況：已銷售95%項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)描述規(guī)劃五星級(jí)酒店與國(guó)際社交型商港一體服務(wù)不詳戶型寬域客廳、超廣角奢域陽(yáng)臺(tái)、私家收藏室配置觀光電梯（蒂森克虜伯價(jià)高空調(diào)電梯）、無(wú)阻擋多軌道鋁合金推拉門建筑獨(dú)特波浪型外立面、雙層中空隔音玻璃環(huán)保超高級(jí)建筑外墻材料-氟碳漆配套豪生國(guó)際五星級(jí)酒店、兒童主題會(huì)館、幼兒園—吉的堡、保姆村、水上酒吧、天際（室外）恒溫游泳池、SPA香薰水療館、桑拿按摩館、物業(yè)管理華新錦繡物業(yè)環(huán)境竹林、濱水木臺(tái)、香木、喬木形成景觀小品智能化熱彎鋼化鍍膜安全玻璃欄板、無(wú)盲點(diǎn)國(guó)際數(shù)字化社區(qū)、地?zé)岵膳到y(tǒng)、保溫隔音窗、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、訪客對(duì)講和門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)子管系統(tǒng)、自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)社區(qū)文化不詳精裝修無(wú)首座---附加值描述首座—附加值點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目首座桐梓林區(qū)域價(jià)格1600011000分值7760銷售情況已銷售95%已銷售60%思源點(diǎn)評(píng)：首座以與國(guó)際接軌的建筑創(chuàng)新、奢侈的戶型、智能化的配置、高貴的配套等，贏得良好的知名度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度就毫不奇怪了。以高出周邊區(qū)域5000左右的價(jià)格銷售，仍然獲得了目標(biāo)客群（大型公司高管、私企老板、外交或官員）的追捧，并愿意以較高的價(jià)位購(gòu)買此類極強(qiáng)藝術(shù)性極立面、奢華戶型、高尚配套和舒適配置的項(xiàng)目。鷺島國(guó)際社區(qū)—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開發(fā)商：滕王閣地產(chǎn)建筑類型：高層電梯豪宅項(xiàng)目位置：武侯區(qū)外雙楠鷺島路33號(hào)占地面積：422畝建筑面積：72萬(wàn)平方米容積率：3.25綠化率：62％總戶數(shù)：4300戶物管費(fèi)：1.9元/平方米物業(yè)公司：滕王閣物業(yè)交房時(shí)間：2009/10/31裝修情況：精裝修項(xiàng)目戶型范圍：46－350平米主力戶型：104-282銷售價(jià)格：均價(jià)16000促銷政策：一次性3%，按揭1%工程動(dòng)態(tài)：框架主體封頂裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/平方米客戶群體：私營(yíng)企業(yè)老板，大型公司高管，高級(jí)白領(lǐng)銷售情況：1-2已銷售98%，三期已銷售30%鷺島國(guó)際社區(qū)----附加值描述項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)描述規(guī)劃高檔國(guó)際社區(qū)+原石灘SPA會(huì)所+鷺島國(guó)際會(huì)所+歐洲風(fēng)情步行街服務(wù)24小時(shí)上門服務(wù)戶型水晶四季公寓由270平米的平層和390平米的躍層構(gòu)成配置最新的四季公寓配置包括美國(guó)約克中央空調(diào)、英國(guó)皇室御用的御風(fēng)新風(fēng)系統(tǒng)、歐洲銷量第一的德國(guó)威能地?zé)嵯到y(tǒng)、德國(guó)進(jìn)口蒂森克虜伯電梯建筑橢圓體高層建筑環(huán)保環(huán)保材料配套亞洲頂級(jí)原石灘SPA會(huì)所、音樂(lè)（英國(guó)B&W鸚鵡螺音響)會(huì)所/瑪雅雕塑公園、高爾夫私家會(huì)所、室內(nèi)游泳池、兒童游泳池、小島吧臺(tái)餐飲區(qū)、露天餐飲水平臺(tái)，咖啡廳、健身房、桑拿房、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)物業(yè)管理滕王閣物業(yè)環(huán)境一期“北歐森林”風(fēng)情景觀、二期按亞馬遜原始森林打造原生態(tài)夏威夷風(fēng)情自然景觀、四期美式風(fēng)情商業(yè)步行街智能化門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、可視對(duì)講、紅外防護(hù)、電子巡更、緊急報(bào)警、電梯磁卡刷卡、德國(guó)博世國(guó)防級(jí)安防系統(tǒng)三層保護(hù)社區(qū)文化高爾夫球俱樂(lè)部、拳迷俱樂(lè)部、音樂(lè)發(fā)燒友會(huì)、業(yè)主網(wǎng)友會(huì)、鷺島瑜伽課程、莫扎特音樂(lè)鑒賞會(huì)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、鷺島薄餅文化周。精裝修德國(guó)當(dāng)代（DORNBRACH）“天堂之水”整體淋浴系統(tǒng)(市場(chǎng)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)/個(gè)，全成都五星級(jí)酒店里僅有3個(gè))鷺島國(guó)際社區(qū)—附加值點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目鷺島國(guó)際2期外雙楠區(qū)域價(jià)格122007300分值8060銷售情況1-2期已銷售98%已銷售75%思源點(diǎn)評(píng)：鷺島國(guó)際社區(qū)比同區(qū)域均價(jià)高出4900元，鷺島國(guó)際社區(qū)在景觀打造、高檔配套設(shè)施和服務(wù)、社區(qū)文化的營(yíng)造方面做出了很多開創(chuàng)性的舉措，成功的塑造出高端生活代言者的身份，而被私營(yíng)企業(yè)老板，大型公司高管，高級(jí)白領(lǐng)等目標(biāo)客群所認(rèn)同，贏得了良好的口碑，對(duì)價(jià)格不敏感目標(biāo)客群愿意以較高的價(jià)位購(gòu)買該項(xiàng)目的環(huán)境、配套和社區(qū)文化。壹號(hào)公館---經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開發(fā)商：成都飛大置業(yè)公司物業(yè)地址：人民中路3段1號(hào)形態(tài)：高層

占地面積：7.5畝建筑面積：4.4萬(wàn)平方米總戶數(shù)：648戶戶型區(qū)間：40-90平方米主力戶型：套一交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修項(xiàng)目規(guī)劃：超寬景觀視野、極富現(xiàn)代感和立體感的外立面、豪華項(xiàng)目配套。價(jià)格：11000元/平方米開盤時(shí)間：2007-2交房時(shí)間：2007-12物管費(fèi)用：1.5元/㎡客戶群體：經(jīng)商人士，投資型客戶。優(yōu)惠措施：一次付款3%優(yōu)惠、按揭2%優(yōu)惠，辦理金卡會(huì)員，可優(yōu)先選房銷售進(jìn)度：已銷售95%.缺點(diǎn)：雖然項(xiàng)目銷售取得一定的成功，但只處于“豪而無(wú)品”階段。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)描述規(guī)劃高檔公寓+大商業(yè)服務(wù)家居清潔、健康醫(yī)療、美容保健上門服務(wù)，機(jī)場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)接送服務(wù)。戶型基本為套一套二的小戶型產(chǎn)品，戶型區(qū)間48-98之間配置超五星級(jí)大堂、提供國(guó)際品牌家私、家電、主要燈具等都一一配備建筑無(wú)環(huán)保環(huán)保涂料配套頂級(jí)SPA會(huì)所、頂級(jí)中餐廳、西餐咖啡廳、董事長(zhǎng)會(huì)議廳、紅酒雪茄吧、豪華壁球館、名流健身中心、室內(nèi)恒溫泳、商務(wù)中心物業(yè)管理英式管家服務(wù)環(huán)境無(wú)智能化不詳社區(qū)文化頂級(jí)私人會(huì)所格蘭會(huì)品鑒會(huì)精裝修五星級(jí)豪華、高貴品質(zhì)裝修，人性化裝修，酒店套房裝修標(biāo)準(zhǔn)，壹號(hào)公館---附加值描述壹號(hào)公館—附加值點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目壹號(hào)公館內(nèi)環(huán)（城北）價(jià)格113008000分值7960銷售情況已銷售95%（售樓人員告知）已銷售65%思源點(diǎn)評(píng)：壹號(hào)公館項(xiàng)目以頂級(jí)的裝修、高檔次的電器家具燈具的配置、英式管家服務(wù)、頂級(jí)私人會(huì)所來(lái)切入市場(chǎng)，開發(fā)商也通過(guò)該項(xiàng)目積累了人氣，增加了知名度，為后續(xù)其他項(xiàng)目的開發(fā)作了一定的鋪墊這些因素來(lái)看，項(xiàng)目還是比較成功的。本項(xiàng)目的客群群體（大企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、官員或外交使節(jié)、投資者）認(rèn)同的主要是該項(xiàng)目的頂級(jí)裝修、配套和舒適的配置，而這些要素也在當(dāng)時(shí)的成都市場(chǎng)樹立起了一個(gè)高檔次精裝修產(chǎn)品的標(biāo)桿。單價(jià)比同區(qū)域均價(jià)高出4975元仍然被客戶所接受。紫檀—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開發(fā)商：成都千和物業(yè)建筑類型：高層電梯豪宅項(xiàng)目位置：成都市人民南路４段38號(hào)（凱賓斯基旁）占地面積：49.5畝總建筑面積：28萬(wàn)綠化率：25％總戶數(shù)：106戶戶型區(qū)間：285-445平方米主力戶型：285-295平方米滯銷戶型:445平方米建筑層數(shù)：28+1物業(yè)公司：第一太平戴維斯建筑特色：地面一、二層采用了架空層設(shè)計(jì)，挑高空間的高度達(dá)到了10.6米，負(fù)一層自然采光電梯配置：2戶3梯裝修情況：毛坯，公共部分精裝修產(chǎn)品特色：智能化地暖、新風(fēng)、樓宇系統(tǒng)，超大客廳銷售價(jià)格：均價(jià)16000工程動(dòng)態(tài)：完成封頂客戶群體：大型企事業(yè)單位高管、私營(yíng)企業(yè)主項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)描述規(guī)劃五星級(jí)酒店+高端商界精英社區(qū)服務(wù)采取高端項(xiàng)目一貫的國(guó)際化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以外結(jié)合客戶的個(gè)別私人要求，為未來(lái)的業(yè)主設(shè)計(jì)出更尖端和個(gè)性化私人服務(wù)體系戶型大戶型主臥、大尺度衛(wèi)生間、步入式衣帽間、餐廳和陽(yáng)臺(tái)相連、中西雙廚房、獨(dú)享式花園露臺(tái)配置業(yè)主電梯和管家電梯分離、分戶中央空調(diào)系統(tǒng)、分戶直飲水系統(tǒng)、豪華高速蒂森電梯建筑節(jié)能LOW-E玻璃環(huán)保環(huán)保涂料配套五星級(jí)酒店、游泳池、兒童戲水區(qū)、按摩池、天際游泳池物業(yè)管理第一太平戴維斯環(huán)境下沉草坪、花架和特色喬木、下沉游樂(lè)場(chǎng)、開花喬木和灌木、玫瑰園等，小品景觀瀑布、懸浮涼亭和喬木智能化安防樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、英國(guó)御風(fēng)新風(fēng)系統(tǒng)、德國(guó)威能地暖系統(tǒng)社區(qū)文化品鑒會(huì)精裝修公共區(qū)域超五星級(jí)賓館裝修，雙大堂設(shè)置紫檀---附加值描述紫檀—附加值點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目紫檀桐梓林區(qū)域價(jià)格1600011000分值7660銷售情況已銷售30%已銷售60%思源點(diǎn)評(píng)：紫檀比同區(qū)域均價(jià)高出5000元，在開盤之初，依托成都市場(chǎng)整體的火爆，紫檀以奢侈的戶型、一流的物業(yè)、高檔的配置，滿足了目標(biāo)客群（大型企事業(yè)單位高管、私營(yíng)企業(yè)主）的舒適性、私密性、安全性等方面的要求，取得了一定的銷售業(yè)績(jī)，但戶型區(qū)間太大，致使項(xiàng)目在總價(jià)上與高端別墅項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間沒有拉開，而使高端別墅成為其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這使得本來(lái)狹窄的目標(biāo)客群（購(gòu)買別墅的客群，將該項(xiàng)目變成第二居所，此類客群需要第二居所的需求較少）變得更小。萬(wàn)科金域西嶺--經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑形態(tài)：高層、別墅容積率：5.0綠化率：36.1%占地面積：118畝建筑面積：36萬(wàn)平方米總戶數(shù)：2620戶戶型區(qū)間：89-170平方米主力戶型：130平方米（套三）開發(fā)商：成都萬(wàn)科國(guó)賓有限公司物管公司：萬(wàn)科物業(yè)物業(yè)地址：金牛區(qū)迎賓大道99號(hào)（躍進(jìn)村）交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修賣點(diǎn)：開發(fā)商品牌，萬(wàn)科物業(yè)，人性化裝修，區(qū)域環(huán)境物管費(fèi)用：2.6元/㎡客戶群體：私營(yíng)企業(yè)主、公司高級(jí)白領(lǐng)、教育工作者優(yōu)惠措施：一次性2%，按揭首付4成0.2%，首付9層1.8%，萬(wàn)科老業(yè)主推薦優(yōu)惠1%。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)描述規(guī)劃高端住宅+別墅+4萬(wàn)平米的商業(yè)服務(wù)萬(wàn)科一貫的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)戶型門廳、餐廳、客廳、廳堂通透、步入式衣帽間、老人房獨(dú)立衛(wèi)生間、寬大陽(yáng)臺(tái)配置五星級(jí)酒店式大堂、U8產(chǎn)品創(chuàng)新體系（公共空間系統(tǒng)、玄關(guān)空間系統(tǒng)、廳房空間系統(tǒng)、廚房空間系統(tǒng)、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)、收納空間系統(tǒng)、家政空間區(qū)域、家具智能化系統(tǒng)）建筑高貴的金色外觀環(huán)保環(huán)保涂料配套游泳池、兒童戲水池、健身會(huì)所、引入4萬(wàn)平方米商業(yè)配套物業(yè)管理萬(wàn)科物管環(huán)境金牛賓館、易園等，以外部環(huán)境為主智能化自動(dòng)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、廚房閉路電視、內(nèi)墻內(nèi)保溫節(jié)能系統(tǒng)社區(qū)文化萬(wàn)客會(huì)、品鑒會(huì)精裝修人性化精裝修（收納功能強(qiáng)的玄關(guān)、美國(guó)主流品牌衣櫥、獨(dú)立家政區(qū)）萬(wàn)科金域西嶺---附加值描述萬(wàn)科金域西嶺—附加值點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目萬(wàn)科金域西嶺國(guó)賓板塊價(jià)格82005500分值7460銷售情況已銷售60%已銷售55%思源點(diǎn)評(píng)：金域西嶺比同區(qū)域均價(jià)高出近2700元，一方面是金域西嶺著力打造國(guó)內(nèi)頂級(jí)的U8體系，精細(xì)、人性化的優(yōu)質(zhì)裝修使得產(chǎn)品的品質(zhì)遠(yuǎn)超過(guò)區(qū)域內(nèi)其他產(chǎn)品，另一方面，項(xiàng)目所在的地段（金牛賓館、易園、地鐵二號(hào)線站旁、毗鄰省政府家屬居住區(qū)）也使產(chǎn)品具備升值的潛力。萬(wàn)科在成都積累了相當(dāng)數(shù)量的客戶資源和一定的品牌忠誠(chéng)度，由于萬(wàn)科產(chǎn)品一貫的優(yōu)良品質(zhì)和服務(wù)，最終還是獲得不少目標(biāo)客群（私營(yíng)企業(yè)主、公司高級(jí)白領(lǐng)、教育工作者）的認(rèn)同。高端項(xiàng)目附加值權(quán)重研究典型項(xiàng)目附加值權(quán)重分析一覽表高端項(xiàng)目附加值權(quán)重研究高端項(xiàng)目附加值和成都高端項(xiàng)目已滿足附加值比較22典型項(xiàng)目附加值權(quán)重分析一覽表規(guī)劃服務(wù)戶型配置建筑環(huán)保配套物業(yè)管理環(huán)境智能化社區(qū)文化精裝修小計(jì)鷺島國(guó)際社區(qū)85

5

7

6

6

858

78780

萬(wàn)科金域西嶺66

676

6585

665

74

壹號(hào)公館5

8

785

6

5

75

68979

紫檀66

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5

6

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首座75

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96865

85

5

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類別項(xiàng)目思源點(diǎn)評(píng)：以上典型高端項(xiàng)目均非常重視規(guī)劃、配置、戶型、物業(yè)管理、智能化、環(huán)境打造。但貼心細(xì)致服務(wù)、物業(yè)管理、環(huán)境、社區(qū)文化、建筑藝術(shù)化、精裝修、環(huán)保仍然差強(qiáng)人意。通過(guò)滿足目標(biāo)客群關(guān)注的附加值，滿足其需求，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品排它性的競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化，跑贏同行成為必然選項(xiàng)。滿分為10分說(shuō)明：1以10個(gè)策劃、建筑、設(shè)計(jì)工作者為調(diào)查對(duì)象；2以10分為滿分對(duì)各附加值指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分，按特別好、很好、較好、好、處于平均水平各級(jí)別分別打分9、8、7、6、5分。如“壹號(hào)公館”采用了頂級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)，則“9”，“金域西嶺”規(guī)劃沒有亮點(diǎn)，則“5”。環(huán)境服務(wù)配套物業(yè)管理配置智能化戶型社區(qū)文化建筑精裝修環(huán)保規(guī)劃?rùn)?quán)重9.59.4

9

8.5

8.48。287.8

76.86.56.2類別項(xiàng)目高端項(xiàng)目附加值權(quán)重分析滿分為10分

思源點(diǎn)評(píng)：

1環(huán)境指小區(qū)包含環(huán)境和所在區(qū)域環(huán)境。區(qū)域?qū)?xiàng)目形成的影響，再這里不再贅述，列首位再我們的意料之中。

2高附加值服務(wù)以及物業(yè)管理，則對(duì)提升業(yè)主生活品質(zhì)，滿足享受、尊貴感、便利性的需求，位居第二、四位是必然。

3配套指小區(qū)配套和區(qū)域配套，高尚而又能滿足生活所需的配套。既提升了該項(xiàng)目的品質(zhì)，又滿足了目標(biāo)客群的面子、愛好、情調(diào)感和生活便利性，被目標(biāo)客群認(rèn)為第三重要完全能被理解。

4配置指產(chǎn)品內(nèi)配置。其配置產(chǎn)品的品牌、智能化、齊全程度均能提高目標(biāo)客群生活享受感，也便于投資，也被認(rèn)為是非常重要的因素。

5硬件上智能化可使目標(biāo)客群生活更加舒適，滿