房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本課件

淺談房地產(chǎn)目標(biāo)成本目標(biāo)成本案例分析31目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本簡(jiǎn)述2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成及控制重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本簡(jiǎn)述

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金需求量大且敏感度高，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從購(gòu)買(mǎi)土地、前期手續(xù)辦理及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)銷售到后期物業(yè)管理，涉及面廣，操作過(guò)程復(fù)雜，突發(fā)情況較多，不可預(yù)見(jiàn)性強(qiáng)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大及競(jìng)爭(zhēng)的加劇，起初粗放式經(jīng)營(yíng)，拿地即收益，空手套白狼，靠借貸即可獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，精細(xì)化管理已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一種趨勢(shì)，特別是成本的控制已成為當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本簡(jiǎn)述

房地產(chǎn)成本是以項(xiàng)目為基本單元，指從拿地開(kāi)始到項(xiàng)目全部移交過(guò)程中所產(chǎn)生的所有費(fèi)用。以往的成本管理都是過(guò)程管理，事后審結(jié)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大及精細(xì)化管理要求的提高，成本管理的要求越來(lái)越高，由原來(lái)的過(guò)程管理轉(zhuǎn)變?yōu)樘崆邦A(yù)測(cè)，過(guò)程控制，事后總結(jié)。在這個(gè)過(guò)程中目標(biāo)成本顯得尤為重要，目標(biāo)成本即在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前對(duì)各個(gè)成本項(xiàng)進(jìn)行指標(biāo)預(yù)測(cè)、約束、控制，形成一整套的成本體系，以規(guī)范和控制項(xiàng)目的總體投入，并結(jié)合銷售情況使投資者對(duì)項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出一目了然，合理控制資金流、控制各階段的資金使用情況。房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本簡(jiǎn)述

目標(biāo)成本的制訂，按照科學(xué)性和市場(chǎng)化原則，充分掌握資料，進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)、銷售量預(yù)測(cè)、利潤(rùn)預(yù)測(cè)和成本預(yù)測(cè)、搜集有關(guān)項(xiàng)目當(dāng)?shù)匾?guī)費(fèi)數(shù)據(jù)并結(jié)合各部門(mén)，在充分掌握資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行加工處理，形成目標(biāo)成本的基本框架;然后進(jìn)行成本決策分析，經(jīng)各業(yè)務(wù)口和企業(yè)決策層審議，確定各成本項(xiàng)指標(biāo)，形成目標(biāo)成本。目標(biāo)成本一旦形成，即作為執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中作為資金投入的約束準(zhǔn)繩，對(duì)項(xiàng)目的成本控制起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)項(xiàng)組成

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)項(xiàng)組成成本組成1、土地成本2、前期工程費(fèi)3、建安工程費(fèi)4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5、公建配套設(shè)施費(fèi)6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、制作費(fèi)、咨詢費(fèi)、展覽費(fèi)、租賃費(fèi)、售樓處裝修裝飾費(fèi)、職工薪酬、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、交通費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、銷售代理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、房屋空置費(fèi)……職工薪酬、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車費(fèi)用、郵電費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、咨詢審計(jì)訴訟費(fèi)、稅金、折舊費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、低值易耗品攤銷、壞賬損失……貸款利息支出、存款利息收入、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)……項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用一級(jí)科目二級(jí)科目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)到竣工發(fā)生的成本主要包括四項(xiàng)費(fèi)用（一級(jí)成本科目），其中開(kāi)發(fā)成本又主要包括六項(xiàng)費(fèi)用（二級(jí)科目）。土地成本土地成本約占項(xiàng)目總支出的30-40%土地獲取的兩種方式：自行拆遷獲取土地的開(kāi)發(fā)改造權(quán)

購(gòu)買(mǎi)可直接用于建設(shè)的熟地。

土地費(fèi)用主要組成：土地征用及拆遷補(bǔ)償金土地出讓金土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)紅線外市政工程費(fèi)土地交易費(fèi)用前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)三通一平費(fèi)審圖費(fèi)報(bào)建招標(biāo)審照等規(guī)費(fèi)監(jiān)理費(fèi)方案調(diào)研費(fèi)評(píng)估咨詢費(fèi)勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)竣工辦理費(fèi)專項(xiàng)基金工程監(jiān)測(cè)費(fèi)前期工程費(fèi)一般由配套部和設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)控制；

一般占項(xiàng)目總支出的2-6％左右；

設(shè)計(jì)費(fèi)為成本控制的重點(diǎn)，占到了前期費(fèi)用的52%左右，同時(shí)設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的75%甚至以上。前期工程費(fèi)因各地實(shí)際政府相關(guān)收費(fèi)差異有很大差別。對(duì)前期工程費(fèi)用的確定還需考慮以下幾點(diǎn)：“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開(kāi)發(fā)成本。前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，應(yīng)注意同相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，因此應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。建安工程費(fèi)基礎(chǔ)工程費(fèi)

主體土建工程費(fèi)單體安裝工程樁基工程土方工程基坑維護(hù)樁基檢測(cè)主體土建之結(jié)構(gòu)主體土建之建筑屋面工程外立面裝飾門(mén)窗及幕墻工程防水工程欄桿工程等電氣工程給排水工程建安工程費(fèi)占項(xiàng)目總成本50-55%（因地域差異有差別）裝飾工程費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi)設(shè)備工程費(fèi)電梯工程空調(diào)工程……公共部位精裝修工程樓梯間裝飾工程……建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：設(shè)計(jì)階段：根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率，盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間。做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，尤其加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。

對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，并明確獎(jiǎng)懲辦法。

鋼筋含量指標(biāo)樁基成本控制經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)、外裝飾技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)園林建筑及綠化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)含砼量窗地比樁基形式室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)、外立面率（含鋼量）軟、硬景比例門(mén)窗技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)施工圖限額指標(biāo)砼含量指標(biāo)加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。

對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)“事前控制”的力度。

給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件

施工階段：加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度。加強(qiáng)設(shè)備、材料品質(zhì)和價(jià)格的管理。在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下通常操作方式有：

建安工程費(fèi)甲方限價(jià)承包采購(gòu)總包自行采購(gòu)自行采購(gòu)如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料、門(mén)窗、幕墻、進(jìn)戶門(mén)等，園林景觀工程的部分材料，也可競(jìng)標(biāo)自行采購(gòu)。對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下.一些沒(méi)一次性包死的工程，主材價(jià)格可雙方議定確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)結(jié)算，應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。

建安工程費(fèi)的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)約占項(xiàng)目總成本的9--11%左右，由于涉及行業(yè)管理問(wèn)題，往往成本控制管理相對(duì)來(lái)說(shuō)不容易把控，尤其是紅線外的市政配套。室外排水工程室外供水工程燃?xì)夤こ淌彝夤╇姽こ滩膳こ倘蹼姽こ淌彝猸h(huán)境工程消防工程基礎(chǔ)設(shè)施

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一方面要與行業(yè)管理部門(mén)保持良好的關(guān)系，另一方面還要積極參與市政方案的設(shè)計(jì)與比選，關(guān)鍵是做好市政配套的方案咨詢工作。選擇最近、最佳、最經(jīng)濟(jì)的路徑與路由是成本控制的關(guān)鍵。社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)：對(duì)于一些中檔樓盤(pán)社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的5-6％左右；成本分析的主要重點(diǎn)：對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解，分析，做好估算。

區(qū)內(nèi)配套：堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。小區(qū)智能化的定位：應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非常快?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)景觀環(huán)境工程：一般為項(xiàng)目總支出的4-5％左右，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。嚴(yán)格控制園林環(huán)境工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，水景做到面寬水淺，園林景觀在保證突出重點(diǎn)的情況下多做減法，提前進(jìn)行苗木的調(diào)研采購(gòu)工作，當(dāng)?shù)夭荒軡M足的可跨省市采購(gòu)，優(yōu)化苗木的品種、高度、胸徑和樹(shù)型等，有效控制成本。

室外工程施工：注意各種管線盡可能集中一次開(kāi)挖、鋪設(shè)，避免多次開(kāi)挖造成過(guò)大損失。做好室外管網(wǎng)綜合，最好一溝多用，降低成本。

高低壓供電系統(tǒng)：高低壓供電系統(tǒng)的費(fèi)用較高，要求項(xiàng)目所在公司充分利用政策規(guī)定，采取多種方式與供電部門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)系，在供電外網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)盡可能利用附近的變電所等資源、外網(wǎng)費(fèi)用政府負(fù)擔(dān)或幾家單位共同承擔(dān)等，合理降低該部分費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)人防設(shè)備工程費(fèi)教育配套工程費(fèi)商業(yè)配套工程費(fèi)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)通常放在建安費(fèi)用中；包括幼兒園、中小學(xué)等到工程費(fèi)用。包括垃圾處理站及垃圾處理設(shè)備等相關(guān)費(fèi)用包括人防結(jié)構(gòu)及人防設(shè)備等。通常放在建安費(fèi)用中；包括基礎(chǔ)、主體、設(shè)備安裝、裝修工程費(fèi)等。公建配套設(shè)施費(fèi)用公建配套設(shè)施費(fèi)用

公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用占總成本1-3%公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用組成：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用組成：主要由職工薪酬、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車費(fèi)用、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)等十項(xiàng)費(fèi)用組成。

一般由項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)控制，控制的重點(diǎn)為職工薪酬、辦公費(fèi)、物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)=（土地成本+四項(xiàng)費(fèi)用）×

2.5%×70%銷售費(fèi)用=銷售收入×2.5%銷售費(fèi)用管理費(fèi)用管理費(fèi)用=（土地成本+四項(xiàng)費(fèi)用）×2.5%×30%財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用=項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本×？%×基準(zhǔn)利率？%×（1+？%）×？年投資決策階段：應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿足項(xiàng)目所需資金鏈的連續(xù)性。決策階段，應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政府支持減免部分稅費(fèi)。銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。

上市公司目標(biāo)成本科目及本地普通目標(biāo)成本表經(jīng)常不斷地學(xué)習(xí),你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量StudyConstantly,AndYouWillKnowEverything.TheMo