房屋養(yǎng)護(hù)管理課件

第五節(jié)房屋養(yǎng)護(hù)管理14物業(yè)專(zhuān)業(yè)1班授課：張雨軒6/5/2023復(fù)習(xí)：1、房屋維修管理的概念（學(xué)生回答）房屋維修管理是指物業(yè)管理公司圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。教師講：管理主體：物業(yè)管理公司實(shí)施主體：專(zhuān)業(yè)房屋維修公司目的與任務(wù)：①保證房屋的正常使用，延長(zhǎng)房屋的使用年限②防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損毀③保障使用者的安全、改善住用條件6/5/2023案例1

內(nèi)容－業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦？某大廈16條雨水干管垂直貫穿32~5層主人房陽(yáng)臺(tái)板后，從4層陽(yáng)臺(tái)頂部彎出墻外連通污水干線(xiàn)，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實(shí)施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會(huì)給主人帶來(lái)或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。一次，管理處準(zhǔn)備對(duì)其中一條雨水干管進(jìn)行清淤。維修人員兩次上門(mén)聯(lián)系，都被業(yè)主拒之門(mén)外。維修主管又第三次登門(mén)做工作，還是沒(méi)有做通。業(yè)主認(rèn)為管道清淤總是折騰她家，強(qiáng)調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會(huì)面。6/5/2023案例分析糾紛的處理:態(tài)度要謙恭，處處表現(xiàn)出對(duì)業(yè)主的尊重，讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業(yè)主仍不理解，不愿配合，就應(yīng)介紹相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對(duì)公共部位的維修，是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。如何避免?最好是在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)階段，物業(yè)管理公司就已介入，從利于物業(yè)管理的角度提出設(shè)計(jì)方案。本案例里，業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過(guò)分，物業(yè)管理公司也應(yīng)拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設(shè)計(jì)上的不合理。當(dāng)然，這樣的改造方案必然會(huì)牽扯到較大的費(fèi)用，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意，或開(kāi)發(fā)商的支持。6/5/2023

第五節(jié)房屋養(yǎng)護(hù)管理

（房屋日常養(yǎng)護(hù)）房屋日常養(yǎng)護(hù)的基本知識(shí)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的原則房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容和實(shí)施管理

6/5/2023房屋日常養(yǎng)護(hù)的基本知識(shí)

一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的概念：

★自然因素（氣候條件、生物因素、地理因素、自然災(zāi)害）

★人為因素（使用不當(dāng)、施工和設(shè)計(jì)質(zhì)量低劣、預(yù)防保養(yǎng)不當(dāng)）房屋日常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了合理延長(zhǎng)房屋使用周期，確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋正確使用養(yǎng)護(hù)管理等工作，這是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主和使用人最直接、最經(jīng)常、最持久的服務(wù)工作。

6/5/2023二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類(lèi)型1.零星養(yǎng)護(hù)：是指結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)或因突然損壞引起的小修。方式：維修人員走訪(fǎng)住戶(hù)；住戶(hù)隨時(shí)報(bào)修。特點(diǎn)：修理范圍廣，項(xiàng)目零星分散，時(shí)間緊，要求及時(shí)，具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。包括：（1）屋面清掃補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊；拆換少量天窗、墻體局部粉刷和挖補(bǔ)；水泥地的局部重修；頂棚、雨棚、墻裙、踢腳線(xiàn)的修補(bǔ)；雨水井的清理；明溝、散水的養(yǎng)護(hù)和清理等。（2）鋼、木門(mén)窗的維修、拆換五金、配玻璃、換窗紗；木屋架加固；細(xì)木裝修的加固及局部拆換等。6/5/2023（3）水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維修、保養(yǎng)、疏通；便器、臉盆、浴缸的修補(bǔ)拆換；水嘴、閥門(mén)、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。（4）燈口、電線(xiàn)、開(kāi)關(guān)的修換；線(xiàn)路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤(pán)、板的安裝、修理；電表與電分表的新裝及拆換等。（5）修繕后的門(mén)窗補(bǔ)刷油漆、裝配玻璃及少量門(mén)窗的新做油漆；樓地板、天棚、墻面維修后的補(bǔ)刷油漆及少量新做油漆等。（6）鋼門(mén)窗整修，白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；白鐵、玻璃鋼躺立溝、天、斜溝的整修、加固及少量拆換。6/5/20232.計(jì)劃養(yǎng)護(hù)：指依據(jù)房屋各種構(gòu)件、部件合理的使用年限，為保證房屋的正常使用及延長(zhǎng)其使用壽命而進(jìn)行科學(xué)的修繕養(yǎng)護(hù)工作。特點(diǎn)：從性質(zhì)上來(lái)看是一種房屋保養(yǎng)工作，定期進(jìn)行檢修保養(yǎng)。計(jì)劃養(yǎng)護(hù)任務(wù)一般要安排在報(bào)修任務(wù)不多的淡季。如果報(bào)修任務(wù)較多，要先保證完成報(bào)修任務(wù)，然后再安排計(jì)劃養(yǎng)護(hù)任務(wù)。房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)平常掌握的檢查資料從物業(yè)管理角度提出來(lái)的養(yǎng)護(hù)種類(lèi)。一般樓宇設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、翻新周期見(jiàn)下表。6/5/20236/5/20233.季節(jié)性養(yǎng)護(hù)：是指由于季節(jié)性氣候原因而對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)工作。其內(nèi)容有防臺(tái)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。特點(diǎn)：季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)。房屋養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類(lèi)及其外界條件相適應(yīng)。磚石結(jié)構(gòu)的防潮，木結(jié)構(gòu)的防腐、防潮、防蟻，鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護(hù)，各有各的要求，各有各的方法，必須結(jié)合具體情況來(lái)進(jìn)行。6/5/2023案例內(nèi)容－－

污水管道返水怎么辦？一天上午，某室業(yè)主給某物業(yè)管理公司打來(lái)電話(huà)，說(shuō)發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間內(nèi)的地漏返水，污水已淹沒(méi)大廳的部分木地板，要求即刻處理。幾分鐘后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場(chǎng)，但此時(shí)污水已經(jīng)退去。隨后，清潔工也聞?dòng)嵹s來(lái)了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房?jī)?nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。然后，主管及時(shí)安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時(shí)協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問(wèn)題達(dá)成共識(shí)。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的處理表示滿(mǎn)意。問(wèn)題解決了，但污水管返水因何而起呢？6/5/2023案例分析物業(yè)管理具體工作中，污水管道返水、堵塞是較為常見(jiàn)的故障。這類(lèi)故障往往會(huì)給業(yè)主用戶(hù)的生活、工作帶來(lái)許多的不便，無(wú)形中增加了物業(yè)管理公司工程部門(mén)的工作量，因此，在維修中對(duì)其原因的分析和徹底根治，就顯得尤為重要。一般來(lái)講，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有這樣幾種情況：一是建設(shè)施工階段不文明施工造成的；二是在業(yè)主用戶(hù)裝修階段的不文明行為造成的；三是業(yè)主用戶(hù)使用不當(dāng)造成的；四是設(shè)計(jì)或用材不合理造成的。避免上述情況的出現(xiàn)，物業(yè)管理公司應(yīng)在前期介入階段就針對(duì)設(shè)計(jì)或用材提出合理化建議；在項(xiàng)目施工建設(shè)階段加強(qiáng)督察，在接管驗(yàn)收階段認(rèn)真查驗(yàn)；加強(qiáng)裝修階段的管理巡查，制止不文明的行為出現(xiàn)；業(yè)主用戶(hù)入住后，加強(qiáng)正確使用方法的宣傳教育。在日常維修養(yǎng)護(hù)中，加強(qiáng)巡視，及時(shí)解決隱患；對(duì)業(yè)主用戶(hù)的報(bào)修，除及時(shí)到達(dá)服務(wù)外，故障排除后，還應(yīng)仔細(xì)分析原因，爭(zhēng)取徹底根除。6/5/2023房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的原則

因地制宜，合理修繕的原則定期檢查、及時(shí)維護(hù)的原則加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用最有效合理地使用維修基金、最大限度發(fā)揮房屋的有效使用功能的原則6/5/2023房屋日常維修養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)

定額指標(biāo)

經(jīng)費(fèi)指標(biāo)

服務(wù)指標(biāo)

安全指標(biāo)走訪(fǎng)查房率房屋完好率小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率

大中修質(zhì)量合格率養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率6/5/2023房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)1.定額指標(biāo)定額指標(biāo)可以包括人工定額、材料消耗定額等。它要求：①人工定額是指每個(gè)小修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)完成的小修養(yǎng)護(hù)工程量。人工定額是考核小修養(yǎng)護(hù)人員勞動(dòng)生產(chǎn)率利用效果的指標(biāo)。當(dāng)小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)生產(chǎn)率大于或等于人工定額時(shí)，就說(shuō)明勞動(dòng)生產(chǎn)率利用效果較好，就能達(dá)到降低小修養(yǎng)護(hù)成本的目的。②材料定額是指完成一定的合格小修養(yǎng)護(hù)工程所需耗用的材料量，是考核小修工程材料成本降低率的一個(gè)指標(biāo)，也是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否充分利用舊料的一個(gè)重要指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，小修工程中的材料消耗不超過(guò)或低于材料消耗定額指標(biāo)，就說(shuō)明小修工程降低材料成本的措施是有效的。6/5/20232.經(jīng)費(fèi)指標(biāo)經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)，一般是指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用與計(jì)劃或預(yù)算的小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。房屋租金和按規(guī)定提取的修理費(fèi)是房屋日常維護(hù)的資金來(lái)源對(duì)房屋日常小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)的使用，應(yīng)實(shí)行包干使用，虧損不補(bǔ)，節(jié)余留用的辦法。6/5/20233.服務(wù)指標(biāo)服務(wù)指標(biāo)可以通過(guò)以下三個(gè)指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)：①走訪(fǎng)查房率：是指按月（季）走訪(fǎng)查房戶(hù)數(shù)與轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)總戶(hù)數(shù)之比，一般要求管理員月走訪(fǎng)查房率大于50％以上，季走訪(fǎng)查房率等于100％。②養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率：是指當(dāng)月完成屬于計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目戶(hù)次數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶(hù)次數(shù)之比，一般要求達(dá)到80％以上③養(yǎng)護(hù)及時(shí)率：是指當(dāng)月完成的小修養(yǎng)護(hù)次數(shù)與當(dāng)月全部報(bào)修中應(yīng)修的戶(hù)次數(shù)之比，一般要求達(dá)到99％以上6/5/20234.安全指標(biāo)安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保?。ㄓ茫┖托⌒薨踩闹笜?biāo)，包括事故率、違章率，要求小修工程中的事故率和違章率降為最低。為了確保住戶(hù)和生產(chǎn)安全，建設(shè)部已規(guī)定年職工負(fù)傷事故頻率必須小于千分之三。6/5/2023房屋的日常養(yǎng)護(hù)（一）日常養(yǎng)護(hù)的一般程序1.項(xiàng)目收集：日常養(yǎng)護(hù)的小修保養(yǎng)項(xiàng)目，主要通過(guò)管理人員的走訪(fǎng)查房和住戶(hù)的隨時(shí)報(bào)修兩個(gè)渠道來(lái)收集。（1）走訪(fǎng)查房是管理人員定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)進(jìn)行走訪(fǎng)，并在走訪(fǎng)中查看房屋，主動(dòng)收集住戶(hù)對(duì)房屋修繕的具體要求，發(fā)現(xiàn)住戶(hù)尚未提出或忽略掉的房屋險(xiǎn)情及公用部位的損壞。6/5/20236/5/2023（2）物業(yè)管理公司接受住戶(hù)報(bào)修的途徑主要有以下幾種：①設(shè)置報(bào)修箱。在轄區(qū)的主要通道處設(shè)置信箱，供住戶(hù)隨時(shí)投放有關(guān)的報(bào)修單和預(yù)約上門(mén)維修的信函。物業(yè)管理公司的有關(guān)部門(mén)要定期開(kāi)箱收集。②組織咨詢(xún)活動(dòng)。一般利用節(jié)、假日時(shí)間，物業(yè)管理公司在轄區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)，征求住戶(hù)各方面的意見(jiàn)。③設(shè)立報(bào)修接待中心。物業(yè)管理企業(yè)在管理轄區(qū)內(nèi)設(shè)立報(bào)修接待中心，配備一名專(zhuān)職報(bào)修接待員，負(fù)責(zé)全天接待來(lái)訪(fǎng)、記錄電話(huà)和收受信函。接待員應(yīng)填寫(xiě)報(bào)修單（見(jiàn)表3-3）或用戶(hù)維修委托單（見(jiàn)表3-4），協(xié)調(diào)住戶(hù)與維修工程部門(mén)間的關(guān)系。6/5/20236/5/20236/5/20232.計(jì)劃編制通過(guò)走訪(fǎng)查房和接待報(bào)修等方式收集到的小修工程服務(wù)項(xiàng)目后，應(yīng)分別輕重緩急和勞動(dòng)力情況，做出維修安排。對(duì)室內(nèi)照明、給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險(xiǎn)情等影響正常使用的維修，應(yīng)及時(shí)安排組織人力搶修。暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目，均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表，盡早逐一落實(shí)。在小修工程收集過(guò)程山，若發(fā)現(xiàn)超出小修養(yǎng)護(hù)范圍的項(xiàng)目，管理員應(yīng)及時(shí)填報(bào)中修以上工程申報(bào)表，6/5/20233.任務(wù)落實(shí)管理人員根據(jù)房屋養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃表和隨時(shí)發(fā)生的急修項(xiàng)目，開(kāi)列小修養(yǎng)護(hù)單。維護(hù)人員憑養(yǎng)護(hù)單領(lǐng)取材料，根據(jù)養(yǎng)護(hù)單開(kāi)列的工程地點(diǎn)、項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行施工。管理人員應(yīng)每天到施工現(xiàn)場(chǎng)，檢查當(dāng)天任務(wù)完成情況，安排次日工作。4.監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程在小修養(yǎng)護(hù)工程施工中，管理員應(yīng)每天到小修工程現(xiàn)場(chǎng)解決工程中出現(xiàn)的問(wèn)題，監(jiān)督檢查當(dāng)天小修工程完成情況。6/5/2023案例李某是某住宅小區(qū)501室業(yè)主，一天凌晨，他在一場(chǎng)暴雨中發(fā)現(xiàn)，雨水滴滴嗒嗒從樓上滲漏到了他的家中，床墊、竹席、毛巾毯、被子、電風(fēng)扇等物品都不同程度地被水浸濕，剛裝修好的房間也遭到一定程度的損壞。沈某沿著滲漏水一路查上去，最終發(fā)現(xiàn)是樓頂?shù)呐潘艿辣灰恢伙嬃掀慷伦?，致使雨水不能從管道排出，沿著屋面縫隙從上而下流入了他家。李某找到物業(yè)管理公司要求賠償，但物業(yè)管理公司認(rèn)為是自然原因造成了這起事件。于是，李某向法院起訴要求追究物業(yè)管理公司的責(zé)任。6/5/2023分析：樓頂排水管道是房屋的共用部位，作為物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)營(yíng)區(qū)內(nèi)的住宅共用部位、共用設(shè)備實(shí)施定期養(yǎng)護(hù)，保持其良好的狀態(tài)，但由于物業(yè)管理公司疏于管理，致使樓頂落水管被異物堵塞，造成暴雨時(shí)排水不暢，給原告家庭造成了損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。想一想：你認(rèn)為本案例給物業(yè)管理公司一些什么啟迪？6/5/2023房屋日常養(yǎng)護(hù)（二）日常養(yǎng)護(hù)的一般內(nèi)容1.地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)2.樓地面的養(yǎng)護(hù)3.墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)4.門(mén)窗工程的養(yǎng)護(hù)5.屋面工程的養(yǎng)護(hù)6.通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)6/5/2023房屋日常維護(hù)的內(nèi)容與管理房屋結(jié)構(gòu)工程的維修養(yǎng)護(hù)地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)、磚砌體的維修養(yǎng)護(hù)措施、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的