碧桂園開盤后評估模板(干貨)課件

匯報人：XXXX年XX月XX日XX項目開盤后評估匯報匯報時間：20分鐘總體指引（此頁在匯報前刪除）1、由項目負責(zé)人進行匯報；2、匯報人必須嚴控匯報時間（20分鐘以內(nèi)），需要精煉、不可事無巨細的匯報，若匯報超時，將會被強行終止匯報；3、為了把控好匯報時間，請區(qū)域組織預(yù)演；4、匯報人只需匯報最核心、最精煉的內(nèi)容（頁數(shù)原則上控制在30頁以內(nèi)），詳細內(nèi)容可附在本PPT最后（附件1—附件3），若集團領(lǐng)導(dǎo)提及某詳細內(nèi)容時，可隨時翻至后面的附件向集團領(lǐng)導(dǎo)進行詳細講解?？傮w后評估思路（此頁在匯報前刪除）競爭影響產(chǎn)品客戶營銷土地市場需求1.分析模型：成就雙享價值共創(chuàng)定案與實際對標、糾偏措施、經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)、明晰后續(xù)經(jīng)營思路經(jīng)營思路管控措施項目效益后續(xù)工作總體后評估思路（此頁在匯報前刪除）2.匯報重點：市場、客戶、（客戶視角）產(chǎn)品、營銷策略項目負責(zé)人項目開發(fā)實施；設(shè)計（差異化/性價比）、進度、成本、質(zhì)量、報建；資金；團隊；資源整合；客戶風(fēng)險；（項目）管理土地投資、市場判斷、產(chǎn)品（四位一體）、資金、（區(qū)域）管控、經(jīng)營思路定案與實際對標、糾偏措施、經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)、明晰后續(xù)經(jīng)營思路3.聚焦分析：競爭影響需求市場供求關(guān)系產(chǎn)品產(chǎn)品競爭力客戶客戶核心需求營銷土地容量競爭定位性價差異定位需求構(gòu)成定位市場市場定位：1高端；2再改；3首改；4首置；5進城；6外溢需求；7旅游度假；8全覆蓋；9其他市場競爭：1對手；2手段；3資源；4其他市場容量：1前3年供銷；2現(xiàn)供銷；3潛在供、需；4市場容量發(fā)展產(chǎn)品定位：1差異化；2性價比；產(chǎn)品差異：1品類差異；2戶型差異；產(chǎn)品性價：1性能優(yōu)勢；2價格優(yōu)勢；3定價策略?？蛻舳ㄎ唬?結(jié)婚小家；2小太陽三口之家；3舒適居??；4奢華受限居??；5身份標志居??；6其他客戶構(gòu)成：1城區(qū)居民；2事業(yè)部門人員；3公務(wù)員及企業(yè)高管；4私企老板高端客戶；5返鄉(xiāng)置業(yè)；6鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城醫(yī)療教育；7其他客戶需求：1總價控制；2單價控制；3產(chǎn)品品類；土地屬性：1區(qū)位定性（中心、邊緣、遠郊、稀缺等）；2生活配套；3教育（小學(xué)學(xué)區(qū)）醫(yī)療配套；4交通條件（商業(yè)中心、政府距離）；5周邊環(huán)境資源；6公共資源配套；7其他總體后評估思路（此頁在匯報前刪除）3.聚焦分析：算賬效率資金使用效率團隊人盡其用資源物為其用營銷管理力+經(jīng)營力周轉(zhuǎn)利潤成本激勵人才組織協(xié)同內(nèi)部外部資金組織：1架構(gòu)；2精干；3溝通；4幫扶人才：1找強人；2育人；3培訓(xùn)激勵：1措施；2效果；外部：1政府；2合作方；3供應(yīng)商；4舉措及效果內(nèi)部：1集團；2區(qū)域；3效率；4存在問題；5舉措?yún)f(xié)同：1集團協(xié)同；2區(qū)域協(xié)同；3營銷與項目協(xié)同管理力：1區(qū)域管控；2項目管控；3施工方管控；4進度、質(zhì)量、成本管控；5管理創(chuàng)新模式；6經(jīng)驗教訓(xùn)經(jīng)營力：1投資前瞻性；2當(dāng)家作主、老板心態(tài)；3成本效益比對；4資金運營；5經(jīng)營創(chuàng)新模式；6經(jīng)驗教訓(xùn)管控成就共享全成本：1目標成本、開盤成本對標；2成本敏感點；3偏差分析；4經(jīng)驗教訓(xùn)；5后續(xù)成本管控思路利潤：1、價格對標；2利潤對標；3差異分析；4糾偏措施；5紙上利潤轉(zhuǎn)化資金使用效率：1定案資金計劃與實際對標；2資金占用量及時間對標；3資金回籠與盤活；4后續(xù)思路成就共享：1目標成本、開盤對標；2偏差分析；3后續(xù)思路總體后評估思路（此頁在匯報前刪除）目錄一、項目整體概況簡介二、項目經(jīng)營情況分析三、項目經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)四、項目后續(xù)開發(fā)及經(jīng)營思路項目整體概況簡介第一部分一、項目區(qū)位示范區(qū)二期貨量后期貨量首期貨量二、項目信息占地：XX畝建面：XX萬㎡貨值：XX億占地：XX畝建面：XX萬㎡貨值：XX億占地：XX畝建面：XX萬㎡貨值：XX億占地：XX畝建面：XX萬㎡貨值：XX億技術(shù)經(jīng)濟指標總占地面積（畝）土地單價（萬/畝）容積率樓面價（元/平米）總建筑面積（萬平米）可售建筑面積（萬平米）總貨值（含可售配套及車位，億）首推貨值（億）地上車位（個）地下車位（個）指引：以項目規(guī)劃圖為基礎(chǔ)，介紹項目總體開發(fā)思路11項目總貨值共XX億，開盤推貨XX億，推貨率XX%凈利潤率XX%開盤當(dāng)天認購XX億；推貨去化率達XX%（按金額）、XX%（按面積）項目派卡XXX張，收籌XXX張，卡轉(zhuǎn)籌率XX%；簽到XXX臺，簽到率XX%；開盤當(dāng)天認購XXX臺，簽到認購率XX%三、開盤銷售情況——銷售額截止當(dāng)前認購XX億；推貨去化率達XX%（按金額）、XX%（按面積）截止當(dāng)前已簽約XX億（按金額）;市場占有率：XX%（按面積）開盤一周認購XX億；推貨去化率達XX%（按金額）、XX%（按面積）指引：市場占有率=項目開盤當(dāng)天銷售面積/過往半年區(qū)域內(nèi)新開發(fā)項目開盤當(dāng)天銷售面積和產(chǎn)品分區(qū)戶型單戶面積㎡裝修標準整體貨量（已摘牌）開盤推貨認籌情況開盤一周成交（認購）現(xiàn)存意向客戶數(shù)量套數(shù)套數(shù)總籌量簽到籌量套數(shù)按套

消化率超豪示范單位G213-S、G213、G215-S、G216-S、553-1006豪裝板房貨量G213-S、G213767-1006毛坯G215-S、G215401-553G216-S、G216476-676貨量區(qū)小計超豪小計雙拼示范單位G171-S、G165-S334-356豪裝板房、精裝板房貨量G171-S、G171334-339毛坯G165-S、G165253-357貨量區(qū)小計雙拼小計小高層洋房

（8F）示范單位—J721、J582127、89、113、118、101、1231311版裝修板房貨量小三房J721、J58285-1101311版裝修大三房J721、J58211-122四房J721123-127貨量區(qū)小計小高層洋房小計高層洋房

（16-32F）示范單位—J631、J58846、51、40、681311版裝修板房貨量一房J576、J63140-721311版裝修兩房J58865-111小三房J721、J58297-110大三房J721、J582111-153四房J721141-154大四/大五房J247350-537毛坯貨量區(qū)小計洋房小計總計三、開盤銷售情況——銷售明細將滯銷產(chǎn)品標識出來截止到2014年10月31日（目前時點）經(jīng)營性流入經(jīng)營性流出其中：地款經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入（含地款）經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入（不含地款）1.032.711.63-1.68-0.05單位：億元截止到2015年02月18日（回正時點）經(jīng)營性流入經(jīng)營性流出其中：地款經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入（含地款）經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入（不含地款）4.414.711.63-0.301.33單位：億元截止到2015年04月23日（成就共享一年期時點）經(jīng)營性流入經(jīng)營性流出其中：地款經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入（含地款）經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入（不含地款）5.415.171.630.241.86單位：億元四、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流例科目/版本

（可售單方）項目整體產(chǎn)品1產(chǎn)品2……投資定案

階段成本策劃方案版目標成本開盤后評

估階段投資定案

階段成本策劃

方案版開盤后評

估階段投資定案

階段成本策劃

方案版開盤后評

估階段投資定案

階段成本策劃

方案版開盤后評

估階段占地面積

建筑面積

可售面積

計容面積

一、項目總收入

1銷售收入

2稅收返還

二、各項支出總額

土地成本

行政事業(yè)性收費與前期工程費用

建造成本

主體建筑安裝工程費

景觀環(huán)境工程

社區(qū)管網(wǎng)工程

公共配套設(shè)施

工程建設(shè)其他費用

開發(fā)間接費用

營銷費用財務(wù)費用管理費用稅金三、銷售部分利潤總額四、銷售部分所得稅五、銷售部分凈利潤六、銷售毛利率七、銷售凈利潤率八、土地獲利倍數(shù)備注：

1.評估階段數(shù)據(jù)為開盤簽約產(chǎn)品對應(yīng)的價格、成本、利潤指標。投資定案會階段數(shù)據(jù)為項目整體周期數(shù)據(jù)。2.地下室分攤至地上可售部分放入“公共配套設(shè)施”。

3.項目自摘牌截止目前累計發(fā)生開發(fā)間接費用XX萬，銷售費用XX萬，管理費用XX萬4.數(shù)據(jù)請用千位符號表示；除百分比表示的數(shù)據(jù)外，其他均取整數(shù)利潤率(銷售凈利潤/銷售收入)和土地獲利倍數(shù)指標突出標識出來五、盈利分析六、價值雙享-成就共享起算時點終止時點年化自有資金投入①簽約凈利潤額②簽約凈利潤率③超額凈利潤計提股權(quán)金額④=（②-①*30%）*20%周期2014-4-242015-4-232.43累計0.56凈利潤及獎金計提情況：單位：億元六、價值雙享-同心共享投資定案開盤后評估項目項目凈利潤碧桂園方項目凈利潤碧桂園方碧桂園集團集團投資公司區(qū)域投資公司合計碧桂園集團集團投資公司區(qū)域投資公司合計周期凈利潤額1.250.850.050.101.001.250.850.050.101.00年化自有資金0.700.040.080.700.040.08年化自有資金率(動態(tài))121%125%125%122%121%125%125%122%項目碧桂園集團集團投資公司區(qū)域投資公司投入本金0.85億（累計已投0.51億）0.05億（累計已投0.03億）0.10億（累計已投0.05億）投入時間2015年1月10日2015年2月10日2015年2月10日(預(yù)計)收回本金時間2015年12月15日2015年12月15日2015年12月15日預(yù)計靜態(tài)收益率0.85/0.85=100%0.05/0.05=100%0.10/0.10=100%開盤后評估預(yù)計投資公司靜態(tài)收益率：投資定案與開盤后評估動態(tài)收益對比：單位：億元資金方面：截止2014年10月31日，累計經(jīng)營投入2.7億，樓款回籠1.03億，實現(xiàn)成就共享的資金缺口2.07億。目前距成就共享到期剩余近6個月，后續(xù)需持續(xù)快速回款、控制工程款支付節(jié)奏，以盡早資金轉(zhuǎn)正，實現(xiàn)成就共享。銷售方面：項目于2014-10-25開盤，首推貨值6.47億（其中1.52億尚未取得預(yù)售證），后續(xù)應(yīng)盡快辦妥預(yù)售證并推出剩余貨量。利潤方面：岳陽項目系土地儲備項目，摘牌前土地儲備相關(guān)投入較大，導(dǎo)致項目年化自有資金成本偏高（摘牌前投入的年化自有資金成本合計2640萬，其中已摘牌的土地209.7畝分攤905萬）。預(yù)估首期209.7畝土地凈利潤0.68億元，年化自有資金成本合計0.56億元，成就共享獎金0.0026億元。對策：1、加大政府公關(guān)力度，盡早辦妥預(yù)售證，適時加推；2、梳理收款流程，盡早放款，通過轉(zhuǎn)正后的反計息增加成就共享獎金；3、千方百計降成本，提升利潤率。六、價值雙享-狀況分析指引：簡明扼要，避免泛泛而談項目經(jīng)營情況分析第二部分一、投資決策為什么買這塊地？定案階段的決策考慮開盤后評估階段的實際結(jié)果簡要從“定案”視角，對城市、區(qū)位、市場特點、產(chǎn)品優(yōu)勢、客戶特點、土地價格、算經(jīng)濟賬等方面闡述土地獲取的背景情況。定價分析：雙拼產(chǎn)品調(diào)高售價8%，洋房產(chǎn)品受市場下滑（同比降價13%），我司產(chǎn)品下降16%及11%去化分析：受大市成交面積同比下降60%及項目交樓時間過長（2-3年）的影響，較定案789要求下降達60-90%推貨分析：受價格定位及交樓時間晚等方面影響，客戶轉(zhuǎn)化出現(xiàn)問題（開盤前認籌1449臺，推貨586套，開盤當(dāng)天到場995臺，認購270套）。二、銷售分析——銷售去化城市數(shù)據(jù)（20xx年）定案階段數(shù)據(jù)城市競品基本結(jié)論二、銷售分析——市場調(diào)研（城市、競品）研判準確部分對于銷售價格承受、地塊區(qū)域價值認知、市場容量起到哪些正面作用（備注：不必全部論述，僅論述重點）研判失誤部分從城市占位、規(guī)劃與發(fā)展方向、城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)特征、城市人口、消費及富裕程度水平、競品形成競爭影響面論述與定案階段研判無偏差；從城市占位、規(guī)劃與發(fā)展方向、城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)特征、城市人口、消費及富裕程度水平五個方面論述與定案階段研判出現(xiàn)誤判；對于銷售價格承受、地塊區(qū)域價值認知、市場容量起到哪些正面作用（備注：不必全部論述，僅論述重點）指引：（從以下五個方面進行簡述）城市占位：城市規(guī)劃與發(fā)展方向：城市經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)特征：城市人口：消費及富裕程度水平：競品開發(fā)水平及營銷動作定案階段后評估階段指引綜述：從地塊核心屬性把握是否準確（地塊規(guī)模、區(qū)位價值、地塊資源-市場形成客戶認可的競爭力）。地塊價值是否挖掘充分：成交客戶對項目價值認可度。二、銷售分析——市場調(diào)研（本體調(diào)研）區(qū)位價值地塊價值地塊結(jié)論地塊本體定案階段后評估階段地塊簡述區(qū)位簡述項目定位定位后評估：二、銷售分析——客戶定位（容量評估）客戶來源置業(yè)目的價格預(yù)估詳細內(nèi)容詳細內(nèi)容詳細內(nèi)容定案階段后評估階段實際客戶構(gòu)成情況客戶預(yù)估準確客戶預(yù)估偏差指引：客戶來源、置業(yè)目的、成交原因職業(yè)構(gòu)成年齡段方面進行論述詳細內(nèi)容詳細內(nèi)容詳細內(nèi)容指引：客戶來源、置業(yè)目的、成交原因職業(yè)構(gòu)成年齡段方面進行論述二、銷售分析——項目定位（思路評估）市場因素地塊因素城市因素客戶因素定位思路后評估分析定位的市場考慮因素有哪些定位的客戶考慮因素有哪些定案階段內(nèi)容定案階段定位簡述項目定位定位的地塊慮因素有哪些定位的城市慮因素有哪些事項定案階段結(jié)論開盤后評估定案與后評估偏差分析產(chǎn)品定位簡述戶型配比二、銷售分析——產(chǎn)品定位指引：定案階段產(chǎn)品定位結(jié)論和開盤實際效果作對比（結(jié)合認籌量和實際去化情況），分析偏差原因。要求簡明扼要、抓住核心重點匯報！偏差較大的指標用紅色虛線框標識出來，并重點說明差異的原因分析暢銷戶型產(chǎn)品原因分析原因分析：滯銷戶型產(chǎn)品原因分析及應(yīng)對措施原因分析：應(yīng)對措施：“已認籌未認購客戶”（即現(xiàn)存意向客戶）暫放棄購買的原因分析及梳理原因分析：應(yīng)對措施：后續(xù)產(chǎn)品定位建議指引：從“客戶”視角，反饋產(chǎn)品暢銷或滯銷的原因，相關(guān)應(yīng)對措施及建議；對“已認籌未認購客戶”進行梳理和分析；對項目后續(xù)產(chǎn)品定位的建議。要求簡明扼要、抓住核心重點匯報！產(chǎn)品分區(qū)戶型單戶面積㎡裝修標準定案階段開盤均價定價原則均價后評估分析偏差超豪示范單位G213-S、G213、G215-S、G216-S、553-1006豪裝板房貨量G213-S、G213767-1006毛坯G215-S、G215401-553G216-S、G216476-676貨量區(qū)小計超豪小計雙拼示范單位G171-S、G165-S334-356豪裝板房、精裝板房貨量G171-S、G171334-339毛坯G165-S、G165253-357貨量區(qū)小計雙拼小計小高層洋房

（8F）示范單位—J721、J582127、89、113、118、101、1231311版裝修板房貨量小三房J721、J58285-1101311版裝修大三房J721、J58211-122四房J721123-127貨量區(qū)小計小高層洋房小計高層洋房

（16-32F）示范單位—J631、J58846、51、40、681311版裝修板房貨量一房J576、J63140-721311版裝修兩房J58865-111小三房J721、J58297-110大三房J721、J582111-153四房J721141-154大四/大五房J247350-537毛坯貨量區(qū)小計洋房小計總計

二、銷售分析——價格定位指引：定案和開盤作對比，分析偏差原因；定價原則重點分析本次定價方法234拓客策略價格策略推廣策略貨源組織1策略思路策略后評估來訪量來電量卡轉(zhuǎn)籌籌轉(zhuǎn)認購XX批XX批XX%XX%重點原因分析：來訪不足、卡轉(zhuǎn)籌率低、籌轉(zhuǎn)認購率低不足因素剖析重點原因分析：轉(zhuǎn)籌率高、認購率高、來訪量高主要原因分析成功因素分享拓客策略闡述：策略闡述：策略闡述：策略闡述：二、銷售分析——營銷策略注：1、土增稅按照清算方式計算；2、項目暫未貸款，成本中不計算外部融資利息及內(nèi)部計息偏差較大的指標用紅色虛線框標識出來，并重點說明差異的原因分析三、財務(wù)分析——關(guān)鍵指標指標/版本投資定案

階段成本策劃方案版目標成本開盤后評估階段開盤-投資版差異比例開盤-方案版差異比例差異原因分析1、銷售總收入（萬元）

2、銷售凈利潤（周期/萬元）

銷售凈利潤率(%)

3、項目內(nèi)部收益率IRR(%)

4、累計投入資金靜態(tài)（億元）

5、年化自有資金投入（億元）

自有資金年化收益率(%)

6、土地獲利倍數(shù)靜態(tài)

土地獲利倍數(shù)動態(tài)

7、全成本匯總（可售單方）

建造成本匯總（可售單方）

8、成就共享獎金（萬元）

同心共享收益（萬元）

成本分析：雙拼因分攤小高層車位券，成本上漲364元小高層因定位降低，成本下降-427元商鋪因增加石材工程及升級園林綠化，上漲1929元效益分析：雙拼定價較定案高，利潤率上漲2.6個點小高層因定位降低，售價下調(diào)導(dǎo)致利潤率下降4.36個點，高層開盤推出1棟臨沿街位置，容積率設(shè)定較高3.57，利潤率在售價下調(diào)的情況下仍較定案高3.09個點因開盤與定案的貨量不同，因此開盤利潤率較定案整體利潤率高1.76個點。其他分析：

項目為合作項目，對方占股10%，至開盤按股比需投入約0.81億，目前僅投入0.24億，未能實現(xiàn)同股同投；目前項目距離運營一年周期僅剩4個月，至現(xiàn)金回正存在4億元的缺口（未考應(yīng)付未付工程款5000萬）。三、財務(wù)分析——成本及利潤四、設(shè)計及進度偏差較大的指標用紅色虛線框標識出來，并重點說明差異的原因分析關(guān)鍵規(guī)劃指標投資定案

階段成本策劃

方案版階段開盤后

評估階段開盤-投資版差異開盤-方案版差異差異原因分析總占地面積（畝）

地價（萬/畝）

容積率

總建筑面積（萬m2）

總可售面積（萬m2）

項目可售比（%）

得房率（%）

贈送率（%）

不計容面積（m2）

不可售面積（m2）

（結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、架空層、公建配套、市政配套、物業(yè)配套等）自持物業(yè)（m2）

（酒店、學(xué)校、不可售綜合樓等）開放凈工期（月）

開盤凈工期（月）

四、設(shè)計及進度偏差較大的指標用紅色虛線框標識出來，并重點說明差異的原因分析關(guān)鍵規(guī)劃指標投資定案

階段成本策劃

方案版階段開盤后

評估階段開盤-投資版差異開盤-方案版差異差異原因分析配套公建配套面積（m2）

市政配套面積（m2）

物業(yè)配套面積（m2）

配套面積總計占比

車位車位配比

地上車位數(shù)量（個）

地下車位數(shù)量（個）

地下室單車位面積（㎡）

總車位數(shù)（個）

地下室人防面積（m2）

非人防面積（m2）

地下室車位價格（萬元/個）

項目經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)（投資、營銷、成本、開發(fā)、設(shè)計等）第三部分一、投資工作投資工作：誰動了我的奶酪？該地塊原為政府和泰禾意向定制的地塊，被我司截取，為后續(xù)開發(fā)報建埋下隱患在后續(xù)投資中，類似地塊進入方面需更加謹慎例二、營銷工作近年房地產(chǎn)銷售統(tǒng)計表年份銷售面積㎡銷售額（萬）均價（元）20112318391518106548.0820122101941930429183.9920132598782063867941.652014（1-9月）1754931527508704.05備注：以上數(shù)據(jù)均包含商業(yè)，統(tǒng)計局未進行分類統(tǒng)計。2014年房地產(chǎn)銷售統(tǒng)計表時間段銷售額（萬）簽約套數(shù)簽約面積2014（1-6月）9725410561117352014（7月至今）6607971475918福鼎房地產(chǎn)消費市場近期存在疲軟，但未來仍然存在空間，在品牌落地，區(qū)位熟化引導(dǎo)、開盤切入點方面，因運作不成熟造成未能搶占市場份額。十月簽約套數(shù)中，我司占比64%例市場份額搶占不足三、產(chǎn)品設(shè)計1、2、3、4、……項目規(guī)劃、戶型、裝修、景觀綠化等進行評估和總結(jié)四、成本控制1、建造成本控制經(jīng)驗總結(jié)2、全成本控制經(jīng)驗總結(jié)例五、開發(fā)工作區(qū)域管控預(yù)警未及時項目總經(jīng)理經(jīng)驗不足開發(fā)團隊孱弱與政府關(guān)系僵化基礎(chǔ)管理反思——管理團隊存在問題教訓(xùn)：后期更加謹慎的搭建項目團隊，加強區(qū)域的預(yù)警及管控能力提前輸出開盤信息替換式管理例項目后續(xù)開發(fā)及經(jīng)營思路第四部分一、后續(xù)開發(fā)思路舉措一：已開工貨量是否需停緩建？停緩建范圍？舉措二：規(guī)劃是否可調(diào)整，計劃如何調(diào)整（計劃取消或增加什么戶型及新設(shè)板房）？舉措三：存地開發(fā)計劃？如何做到“以銷定產(chǎn)”？舉措四：是否存在成本優(yōu)化空間？如何優(yōu)化？舉措五：后續(xù)銷售舉措？舉措六：區(qū)域、項目如何助力營銷（品質(zhì)提升、配套完善……）？舉措……精煉概括，可借助圖、表說明已開工貨量貨值：XX億已推售：XX億存貨：XX億計劃推售貨量面積：XX萬㎡貨值：XX億預(yù)計銷售額：XX億計劃開工時間：計劃開售時間：停緩建貨量面積：XX萬㎡貨值：XX億擬調(diào)整規(guī)劃貨量原戶型：新戶型：面積：XX萬㎡貨值：XX億一、后續(xù)開發(fā)思路——分期開發(fā)計劃一、后續(xù)開發(fā)思路——車位去化情況及計劃安排可售建筑面積（萬m2）貨值（億）銷售類型（直接可售/以租代售）可售（租）車位總數(shù)（個）車位均價（萬元/個）預(yù)估車位凈利潤（萬元）第一次推售第二次推售…推售貨值（億）推售時間預(yù)估去化率對應(yīng)貨值（億）推售貨值（億）推售時間預(yù)估去化率對應(yīng)貨值（億）7.021.6直接可售22318.5-9.50.512017-8-1560%0.60.62018-1-140%0.4…簡要說明車位銷售策略及計劃：計劃本項目交房后，再重點安排車位銷售。車位開始銷售時，采用集中消化，然后利用提價等方式，撬動價格杠桿，促進猶豫不決者及早購買。例一、后續(xù)開發(fā)思路——已推售貨量提前完美交樓策劃里程碑及關(guān)鍵節(jié)點批次一批次二…開始時間完成時間開始時間完成時間…

開工

基礎(chǔ)工程并檢測完成

地下工程至正負零

標準層會簽樣板完成

主體施工至結(jié)構(gòu)封頂

砌筑工程完成

外立面完工并外架拆除完成

土建移交裝修面

現(xiàn)代家居施工場地移交（毛坯交樓則無需考慮此項）

室內(nèi)裝修工程完成

市政工程完成

園藝工程完成

綠化工程完成

竣工驗收及備案

交樓聯(lián)合驗收

簡要概述提前完美交樓思路：示范區(qū)首推貨量后續(xù)貨量批次一批次二提前售項目須填寫例其中：截止至2014年12月19日已認購936套洋房，26套商鋪，收取誠意金及定金0.59億；支付土地款1.25億，工程及材料款0.62億，薪酬福利支出0.03億，銷管費用0.06億，保證金及其他0.11億。單位：億碧桂園海納（東坑一期）項目截止2014.12.19情況預(yù)估2015.12.31情況合計經(jīng)營收入樓款收入0.590.701.29銀行貸款0.000.000.00其他0.000.000.00

1.經(jīng)營收入合計①0.590.701.29經(jīng)營支出地款1.250.001.25工程及材料款0.620.000.62稅費0.000.000.00職工薪酬福利0.030.000.03銷管費用0.060.000.06利息支出0.000.000.00其他0.110.010.12

2.經(jīng)營支出合計②2.070.012.08

3.經(jīng)營性現(xiàn)金凈額③=①-②-1.480.69-0.79

4.不含地款的經(jīng)營性現(xiàn)金凈額④=③+地款-0.230.690.46偏差較大的指標用紅色虛線框標識出來，并重點說明差異的原因分析例二、資金計劃三、后續(xù)經(jīng)營思路需職能中心配合事宜匯報完畢，敬請指正！附件匯報PPT詳細內(nèi)容（補充）注：該部分內(nèi)容必須充分詳盡，不可缺失，作為集團決策評估的基礎(chǔ)支撐資料。第47頁/共46頁岳陽碧桂園黃河集團·洞庭湖國際公館規(guī)建4000畝，容積率1.13，產(chǎn)品涵蓋別墅、洋房開盤時間2011-12主力面積別墅240㎡，均價12000（售罄）年內(nèi)無別墅供應(yīng)。一線湖景高層主力面積110-140㎡，目前輸出毛坯起價4182元/㎡距離目標地塊28公里，車程35分鐘項目競爭力：產(chǎn)品競爭力：藍鼎·棠溪人家占地263畝，容積率0.56，由226套雙拼組成的純中式別墅樓盤開盤時間2014-1，推出96套，主力面積別墅240—290㎡，折后均價9000，去化20%距離目標地塊27公里，車程35分鐘項目競爭力：產(chǎn)品競爭力：中航·翡翠灣占地235畝，容積率1.79，產(chǎn)品涵蓋別墅、洋房開盤時間：2014-5-18為我司項目目前最強有力的對手，高層望湖單位約4280起，5280封頂；雙拼約12000元/㎡；聯(lián)排約10000元/㎡；距離目標地塊20公里，車程25分鐘。目前該樓盤較開盤時大幅度降價，目前輸出價格4280元起，5280元封頂。項目競爭力：產(chǎn)品競爭力：天倫城占地1500畝，容積率3開盤時間2011-11，主力面積34-60㎡，100-130㎡，去化率80%公寓均價5800高層毛坯均價4500。距離目標地塊14公里，車程16分鐘項目競爭力：產(chǎn)品競爭力：恒泰雅園占地161畝，規(guī)劃21棟高層，總戶數(shù)1374戶首次開盤時間2014-8-30，首次推售房源90余套，網(wǎng)簽40余套，兩梯三戶、兩梯四戶主力面積90-144㎡目前起價3380元/㎡，30套以上團購減30元/㎡，50套以上團購減50元/㎡距離目標地塊700米，車程1分鐘項目競爭力：產(chǎn)品競爭力：一、營銷——市場研判（競品地圖）例48一、營銷——市場研判（競爭對手）競品項目名稱競品價格波動情況后評估總述我司定案時的情況我司開盤時的情況天倫城洞庭湖國際公館藍鼎·堂溪人家中航·堂溪人家恒泰雅園指引：對比定案階段和開盤后評估階段項目主要競品的動態(tài)變化。要求簡明扼要、抓住核心重點匯報！競品項目名稱競品暢銷戶型、不同面積段的銷情和去化率變化后評估總述我司定案時的情況我司開盤時的情況天倫城洞庭湖國際公館藍鼎·堂溪人家中航·堂溪人家恒泰雅園一、營銷——市場研判（競爭對手）指引：對比定案階段和開盤后評估階段項目主要競品的動態(tài)變化。要求簡明扼要、抓住核心重點匯報！競品項目名稱競品銷售策略及措施的調(diào)整（注：如付款方式、優(yōu)惠讓利方式、其他促銷方式等）后評估總述我司定案時的情況我司開盤時的情況天倫城洞庭湖國際公館藍鼎·堂溪人家中航·堂溪人家恒泰雅園一、營銷——市場研判（競爭對手）指引：對比定案階段和開盤后評估階段項目主要競品的動態(tài)變化。要求簡明扼要、抓住核心重點匯報！一、營銷——營銷策略執(zhí)行（根據(jù)項目實際情況可自選控制在2P以內(nèi)）開盤收樓7.常銷期4.廣泛拓客期摘牌示范區(qū)開放5.硬廣強拓期3.前期渠道期6.開盤期2.品牌導(dǎo)入期1.摘牌準備期8月25日摘牌10月1日示范區(qū)開放10月18日開盤17天推廣主題有節(jié)奏有針對性，高形象推廣和實效信息結(jié)合，立體推廣品牌定位：北京西至美生態(tài)山水大盤區(qū)位定位“碧桂園京西8000畝再造生態(tài)城”形象定位“北京人的水岸香格里拉”引爆儲客。以大型活動“樂行-碧桂園首屆大型公益健康萬人行”為主題活動，貫穿其它節(jié)點活動帶動拓客及現(xiàn)場到訪，大大促進示范區(qū)開放客戶到訪率?！?00萬買精裝別墅“+示范區(qū)實景照片線上、線下和現(xiàn)場一起同步輸出以上信息，以超高性價比引爆市場。

“北京人的水岸香格里拉”輔以意境圖和項目示范區(qū)實景圖，成功凸顯大盤形象；“100萬買精裝別墅“全程主打低總價別墅和洋房，形成差異化營銷，吸引市場客戶、攔截競品客戶。例二、成本-項目全成本總金額（萬元）可售單方（元/m2）科目/版本投資定案階段成本策劃方案版目標成本開盤后評估階段投資定案階段成本策劃方案版目標成本開盤后評估階段全成本合計：

1、開發(fā)成本

土地成本

行政事業(yè)性收費與前期工程費用

主體建筑安裝工程費

景觀環(huán)境工程

社區(qū)管網(wǎng)工程

公共配套設(shè)施

工程建設(shè)其他費用

開發(fā)間接費用

2、期間費用

營銷費用

財務(wù)費用

管理費用

3、稅金

營業(yè)稅及附加

土增稅

所得稅

二、成本-重點差異分析總結(jié)開盤-投資差異分析：（詳列十項最大成本差異和利潤影響進行總結(jié)）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、序號分類施工單位定標方式定標系數(shù)預(yù)估成本風(fēng)險及備注說明1示范區(qū)總包Xxxxxxx2綜合樓精裝修Xxxxxxx3樣板房精裝修Xxxxxxx4示范區(qū)園建Xxxxxxx5示范區(qū)綠化Xxxxxxx6基礎(chǔ)Xxxxxxx（若無，可刪除本行）7支護Xxxxxxx（若無，可刪除本行）8土石方Xxxxxxx（若無，可刪除本行）9示范區(qū)定標外趕工費用（若無，也請說明考慮在何處）二、成本-造價水平、招標控制–示范區(qū)二、成本-前期、市政、石材前期工程：（由成本管理中心前期工程部與該項目的前期工程負責(zé)人共同填報，針對成本情況進行總結(jié)分析）石材工程：（由成本管理中心石材成本部與該項目的石材工程負責(zé)人共同填報，針對成本情況進行總結(jié)分析）市政配套：（由成本管理中心市政配套部與該項目的市政配套負責(zé)人共同填報，針對成本情況進行總結(jié)分析）二、成本-成本策劃落地-方案比選序號方案分類原方案現(xiàn)方案成本差異方案比選說明1產(chǎn)品及容積率

X萬元

（X元/m2）（含產(chǎn)品組合經(jīng)濟效益、分期的產(chǎn)品及容積率等）2可售面積

X萬元

（X元/m2）（含住宅、商業(yè)、有產(chǎn)權(quán)地下室、單體、戶型及配比、贈送面積等）3非可售面積

X萬元

（X元/m2）（含公建配套、物業(yè)配套、架空層、轉(zhuǎn)換層、綜合樓、持有物業(yè)、代建物業(yè)等）4自持物業(yè)

X萬元

（X元/m2）（含學(xué)校、酒店等）5車位

X萬元

（X元/m2）

（含車位比、地上車位、地下車位、人防車位等）6人防地下室

X萬元

（X元/m2）

7土石方

X萬元

（X元/m2）（若無，可刪除本行）8基礎(chǔ)

X萬元

（X元/m2）（若無，可刪除本行）9支護/護坡

X萬元

（X元/m2）（若無，可刪除本行）10臨時設(shè)施

X萬元

（X元/m2）（含三通一平、臨時生活區(qū)、臨時場地、臨時道路、臨時排水等）11市政配套

X萬元

（X元/m2）（含供水、供電、燃氣、暖通、管線改遷、市政接駁、排水排污、化糞池等）序號含量