重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告講義課件

巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告暨項目土地運作操作手法建議報告郡吞堡廂何貶婪寫詫天虐哥裔身酋么椅敲襲謗褥姬睜彎牛仗鎳業(yè)妖攘魁陳重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）鉆養(yǎng)仕麗諺鋒循喧主徽鄭跳嚷烹胚跑帖鉑躊博趣涉維鋸忿客逃傈歹技咱景重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）市場支持點分析——區(qū)域發(fā)展類巴南區(qū)行政中心未來將遷移至花溪鎮(zhèn)；花溪園區(qū)的重點建設(shè)，引入建設(shè)廠等大型廠礦企業(yè)帶來的人口居住需求；巴南區(qū)‘李家沱-花溪-魚洞’沿線濱江新興居住板塊的開發(fā)，整體改變區(qū)域形象；岡瀕側(cè)野也囑葵廢纂若戶氈篇氨瞄洱送拇澄尚系妊竅漂添績巴贏銳禁殊施重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）市場支持點分析——項目自身特點類項目西臨濱江，東臨‘山川’，中攬湖濱水景，項目擁有絕佳的自然景觀；項目千畝級體量，注定項目必須立足于城市運營高度，擴大項目影響力；項目體量巨大開發(fā)時間較長，整個項目的開發(fā)進程將與區(qū)域園區(qū)的發(fā)展進程相呼應(yīng)；中壩島附加資源的利用為項目后續(xù)開發(fā)增加了附加的利好因素；包棍嚨佬斧處慮鉛篷鑼漏執(zhí)悄欠哆雪乓泌恨嚏理吁絹舜漢另埂滲祝濺堪疽重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）項目定位：市場支持點分析——市場特征類區(qū)域被城市發(fā)展邊緣化，未來發(fā)展?jié)摿薮螅环康禺a(chǎn)市場發(fā)展處于起步階段，擁有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，且發(fā)展前景良好；工業(yè)、居住新區(qū)的建設(shè)帶同區(qū)域城市化進程的發(fā)展，提升區(qū)域整體價值；花溪工業(yè)園區(qū)的開發(fā)除了帶動前區(qū)域住宅市場的發(fā)展外，對辦公商業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)有較大利好；海鎳札畜點狠撫詣伺煮梗以又榷嫁靖鋁煽艱換掄室妄網(wǎng)蹲魁吠桓符擦局葡重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）市場定位戰(zhàn)略分析做項目先做區(qū)域，樹立區(qū)域形象，充分利用規(guī)劃改變市民觀念。承擔推動區(qū)域發(fā)展的整體責任，為區(qū)域發(fā)展做出貢獻，以此獲取更大的支持。項目開發(fā)配套、景觀先行，根據(jù)住宅組團各自自然特點的不同規(guī)劃商業(yè)物業(yè)，并且在項目開發(fā)初期規(guī)劃部分以滿足入住居民日常生活為準的配套物業(yè)，提升項目品質(zhì)。充分利用原始地貌，規(guī)劃上考慮如何將原生態(tài)地貌優(yōu)勢資源利用最大化。利用好中壩島資源，為項目提升品牌影響力提供輔助條件。健否烈柳翅類糾絮厭叉耗昌材德貼怎裝鋒象冪凳友糙羽動尼念耕沾笑咯腐重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）市場定位區(qū)域造城綜合住宅大盤中高檔次生活城區(qū)花溪園區(qū)濱江大盤巴南濱江商業(yè)節(jié)點項目整體高度：城市化發(fā)展新里程花溪新城濱江功能中心市場定位關(guān)鍵詞：花溪園區(qū)/新興/造城/濱江/大盤蝸瞬鄲雛蓋阮迷允媒吩煉堪值縣踩氦告妥這霜蒼毛概慮宦屁余淘匆鍋盒雨重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）客群發(fā)展戰(zhàn)略分析：項目的體量決定客戶群不是一個非常細分的市場。項目的規(guī)模決定客戶群必定要面向全市。項目的規(guī)模決定開發(fā)周期將長達9－10年，隨著區(qū)域的發(fā)展和項目的打造，客戶群也將發(fā)生結(jié)構(gòu)變化。抵如欣攆醛皿突終聞諱也翟俺慮麻顏殊州香塞諺渺佛酗凄扼副整力唾耀筋重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）客群發(fā)展分析及階段性定位項目初期，以價格為明顯導(dǎo)向的人群為主，其特點是：區(qū)域情結(jié)本地購房者、受價格引導(dǎo)的購房者及投資者；項目發(fā)展中段，城市中端客群、工業(yè)園從業(yè)者將構(gòu)成主力人群，他們的特征是：認同區(qū)域的人群、新區(qū)政府相關(guān)從業(yè)人員、區(qū)域外導(dǎo)入人口、工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈管理者及投資者；項目發(fā)展成熟階段，區(qū)域內(nèi)就業(yè)與區(qū)域外導(dǎo)入，他們的特征是：區(qū)域外導(dǎo)入人口、城市中等收入人群、園區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈管理者及投資者；葫袱季膝峽藥湯景寇殃鰓較犧稿筑蟲擂歐設(shè)墓蠅丑揀邯酥阜赫咕卿嚎處搽重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶濱江板塊——融匯半島區(qū)域先行者——巴南濱江新城發(fā)展——擁有城市頂級大盤花溪工業(yè)園——巴南新行政中心——初具雛形——發(fā)展歷程任重道遠項目工作進度——后年上旬前后——市場發(fā)展的上升勢頭——考慮調(diào)整指數(shù)因此，對本項目而言以市場比較法為核心，選擇同板塊內(nèi)競爭項目，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。項目首期開盤銷售參考價格：均價3500元/平方米（套內(nèi)面積）項目整盤銷售參考價格：均價5200元/平方米（套內(nèi)面積）此價格是基于目前市場情況所作出的預(yù)判，這個預(yù)判是符合市場現(xiàn)狀的，并且是以項目首期開盤的銷售單價為標底，以后每年依據(jù)8%的漲幅進行推算。項目價格定位宮圣檄跑醋油姨輻酮逼像買藍腎貿(mào)碉簿剎反頰弊碘淑顱爬恰班澳孰芍密調(diào)重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）力澇小我賢境涕膏渦警犬心脊哪擎財麓嘿謹加千岡檢屬曲淆糊技攻乖媚咋重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）

用交通解決職工上下班交通問題？

還是

用住房解決職工交通問題？傈脫餒金鳳圃蘸殘容憲詐低獄凈髓泊誕道伯君鰓仙籬禁宙診墻純押仍功度重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）成本下離靛撂紅剝匯箔繞踐械阮表藐蓬馱夏喪駒蟹晃臍滑杯肝燥偷戎拓衛(wèi)慣帳重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）成本測算數(shù)據(jù)依據(jù)：重慶郵電與公交公司租車協(xié)議行車線路：上清寺——人和行車距離：6.7公里左右行車費用：往返：260元/天/輛——20元/公里（每輛載客量80人左右）折算至建設(shè)工業(yè)所需費用：往返：2400元/天/輛（行車距離：120公里左右）按建設(shè)工業(yè)6000人，分兩次接送需38輛車，計算所需費用：9-10萬元/天按住宅70年產(chǎn)權(quán)做為依據(jù)，70年建設(shè)工業(yè)交通費成本：23-26億元每年成本：3286-3715萬元/年餐各并惜千世紳捧下匹增姓圍艱舷敗片添垣泊甜亨坪蒸豺企臭女瘦二刷嘩重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）可行性分析如果采取租車的形式來解決職工上下班路程遠的問題會遇到以下困難：單向租賃較難實現(xiàn)建設(shè)工業(yè)所需車輛數(shù)量較多，一個公交公司無法滿足如此大的供車輛，必須多路隊協(xié)同合作才能達成可提供本線路接送的公交公司數(shù)量有限本項目的接送路線能滿足條件的只有南部少數(shù)幾個公交公司班次無法集中時間接送上下班高峰期如需集中時間接送職工的可能性不大玻涎村綜宦濺虱滋等迢宅胚侵島吱尼票仍那慰吁擎仆糜獸液寂兒毛栽傾舜重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）成本測算客車購置費用：45萬元/輛，分兩次接送按38輛車折算所需費用1710萬元（以65人座大客車為標準）使用年限：6年相關(guān)稅費：5000元/年客車維護費：8000-10000元/年客車運營車本：25000元/年/輛（每日按40公里計算，不計算油費增長）早晚接送每日160公里50年總費用：（此費用不包括停車費用及司機雇傭費用）1.8911-1.8925億元平均每年花費：270萬元/年逸奈攀揍逝挨烹船弛冉狗堪斑才玫筒改遇癥暗尸灑精棱阻曼撐棕豪買摳故重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）可行性分析如果采取購車的形式來解決職工上下班路程遠的問題會遇到以下困難：38輛車的停車問題如何解決建設(shè)工業(yè)需另外聘請38位專車司機，而司機的使用量不大，成本較高曙詢源鼎擾瑟忍絮毫酷烷稠攔邵飄學(xué)穎河桓想汕俱腕阻耪趣岡梭廷屋樸奶重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）成本測算占地：1278畝合45萬㎡滿足建設(shè)工業(yè)職工住房需求面積：35萬㎡（按5000套來計算）按目前重慶大盤的住宅容積率來看一般容積率做到2.5-3左右，從而得出滿足職工住房需求的住宅需占地：12.37萬㎡按照經(jīng)濟適用房小高層目前的造價來計算：1250元/㎡職工住房土地成本：22,273萬元總成本：（含前期、配套、其他費用及稅費，不含土地增值稅）10,0374萬元浦甘腹娶瀑崩濫慘吼楚烹伊門蝦卯斧遇當收嗆肇覓穆旅斬垮烈蚤舔枕昧那重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）以租車解決職工上下班路程遠的問題所需費用：230,000-260,000萬元以購車解決職工上下班路程遠的問題所需費用：18,911-18,925萬元解決職工住房問題所需費用：100,374萬元（并獲得房屋一套）盔列輥毅鬼柄脊循勻膠蝸誓琢瑪汝腺廠鋼渣丹距冪命濾表馭案嬸駭尿倆程重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）建房

是建經(jīng)濟適用房劃算？

還是

還是做純商品住宅劃算？笆曳焙根患冤埃英浴塢隅窮量撿鹿群洽嗓扯犁賽武皆曳斷稚郊槍謠袖致茫重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）建設(shè)工業(yè)能否建經(jīng)濟適用房？

建設(shè)工業(yè)的職工能否購買經(jīng)濟適用房？滿足條件經(jīng)濟適用房可行宿寧框臟恰扶最皿摟他話占撩伐棱戲面編斌呀蘋丫脆稽砒乎搜鴕痰皮蓑乎重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）建設(shè)廠是否滿足做經(jīng)濟適用房的條件以及建設(shè)廠職工是否符合購買經(jīng)濟適用房的條件相關(guān)政策法規(guī)

任何單位不得利用新征用或新購買土地組織集資合作建房；各級國家機關(guān)一律不得搞單位集資合作建房。單位集資合作建房不得向不符合經(jīng)濟適用住房供應(yīng)條件的家庭出售。已參加福利分房、購買經(jīng)濟適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合作建房。嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品房開發(fā)。單位集資合作建房原則上不收取管理費用，不得有利潤。根據(jù)重慶經(jīng)濟適用房管理辦法規(guī)定，距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準，可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。

國婪楊炎鼓竣桔瘋炒奈餾訖靶諸檢攝謗鈔亥典赤始淬琺表滯鵑侶渴噶堯蝗重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）經(jīng)濟適用房面積規(guī)定自國發(fā)[2007]24號文件下發(fā)之日起，新批準建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，戶型設(shè)計必須為平層，建筑面積控制在60平方米左右，戶均建筑面積不超過60平方米，單戶最大建筑面積不超過70平方米經(jīng)濟適用房的購買條件自國發(fā)[2007]24號文件下發(fā)之日起，符合“三種條件之一”的無房(無房屋產(chǎn)權(quán))、或現(xiàn)人均住房建筑面積未達到本市人均住房建筑面積60%的家庭,可申請購買一套經(jīng)濟適用住房：即家庭人均年收入,未達到市統(tǒng)計局向社會公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入標準的本市城鎮(zhèn)居民家庭；家庭年收入未達到上一條標準的進城務(wù)工農(nóng)村家庭以及外地來渝常駐人員；駐渝部隊和人武部、預(yù)備役部隊等符合購房條件的人員吾酌鈕茫酬胯負醫(yī)儉舷詢礁面晤噓舀扛攀天琵檻孔庫憚趨秉龜瀑芥造穢訃重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)可以利用單位自用土地進行集資合作建房√參加單位集資合作建房的對象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭？任何單位不得利用新征用或新購買土地組織集資合作建房？單位集資合作建房不得向不符合經(jīng)濟適用住房供應(yīng)條件的家庭出售？已參加福利分房、購買經(jīng)濟適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合作建房？嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實施住房實物分配或商品房開發(fā)（注意點）戶型設(shè)計必須為平層，建筑面積控制在60㎡左右（注意點）躍菌腿切屆輻伍誼擒輥汪役鎖滁漁塑酞師匠堪揭扇寢易蠅皋兩牛駱渾節(jié)蓉重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）PART1

如確定單位集資建經(jīng)濟適用房那么土地產(chǎn)權(quán)所屬需根據(jù)不同地塊的性質(zhì)重新變更，且此地塊不能轉(zhuǎn)讓后再建經(jīng)濟適用房本項目所屬工業(yè)地產(chǎn)的土地需經(jīng)過轉(zhuǎn)性建住宅，如建設(shè)工業(yè)需劃撥出部分土地建經(jīng)濟適用房則在轉(zhuǎn)性過程中需辦理兩張不同的相關(guān)產(chǎn)證，且建經(jīng)濟適用房的土地不可經(jīng)過轉(zhuǎn)讓再建解決出路

與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的合作方共同成立一個獨立的項目公司，確定建經(jīng)濟適用房的土地面積及建商品房的土地面積，分頭前往相關(guān)部門辦理土地轉(zhuǎn)性，獲得兩張不同的土地許可證。（政府協(xié)商）湊篙挫縷龔頻股保逞抽扭非欺秦再彥馭激鏈簍暑纜屠悉談添釀缽眷澄蛤密重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）PART2

建設(shè)工業(yè)職工是否滿足購買單位集資建房的購買標準經(jīng)濟適用房購買指向無房(無房屋產(chǎn)權(quán))、或現(xiàn)人均住房建筑面積未達到本市人均住房建筑面積60%的家庭,從目前實際情況來看建設(shè)工業(yè)職工并不具備購買經(jīng)濟適用房的條件解決出路

至拆遷辦辦理就地安置，原拆原建手續(xù)；建設(shè)工業(yè)為職工統(tǒng)一開具收入證明，不超過重慶市人均可支配收入的1.5倍；建設(shè)工業(yè)職工即可享受購買建設(shè)工業(yè)建造的經(jīng)濟適用房癸懷逮求并熾蕊識顏疫櫻輔追塑待翼誡歹必珍曙蝸吐烈凋賒組偷鵲格賤圍重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）PART3

經(jīng)濟適用房的單套面積只能框死在60㎡左右嗎？從目前經(jīng)濟適用房的實際操作案列中可見，經(jīng)濟適用房的單套面積可根據(jù)所在區(qū)域不同及各項目的不同特點，與相關(guān)區(qū)政府協(xié)調(diào)，在一定的浮動范圍內(nèi)調(diào)整建筑面積，一般上浮可達到80㎡左右解決出路

與區(qū)政府協(xié)商調(diào)整經(jīng)濟適用房的建筑面積禱撅惕飯莎抓轟杰攜母降幸濱豁卡冷翅教鬃忻誓幫嗅掙誘卑灤枉嗎享門以重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）

經(jīng)濟適用房價格：2600元/㎡左右

購買經(jīng)濟適用房的審核程序?qū)蛻羯辖坏慕?jīng)濟適用房審核表經(jīng)進行審核審核合格后，在重慶建設(shè)網(wǎng)和經(jīng)濟適用住房購買資格審核辦公現(xiàn)場公示申請人相關(guān)信息。公示期為１０個工作日，公示期滿未被舉報的，批準其購買資格如被舉報，市建委開發(fā)辦等部門負責對被舉報家庭的住房和收入等情況進行核查被舉報的購房家庭申請材料退回申請人所在單位，由所在單位進一步核實有關(guān)情況后，提出書面核查請求及有關(guān)材料報核查小組。經(jīng)核查后，符合購買資格的家庭情況，將再次公示。再次公示后，仍被舉報的，按上述程序再行處理突漬倔食江軀俘搪幟灶狽鶴杖篆瑤踴耐秤搪濘擇芽蚤屯瞪要樓男捌生有糾重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）土地轉(zhuǎn)性流程向區(qū)政府申請經(jīng)濟適用房指標相關(guān)部門（國土、規(guī)劃）辦理土地轉(zhuǎn)性物價局、商委辦理經(jīng)濟適用房和價格相關(guān)的事項房地產(chǎn)開發(fā)流程簡述開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)開發(fā)的起點可行性研究申請項目用地項目設(shè)計征地及拆遷安置籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金建設(shè)工程招標施工市場營銷與策劃物業(yè)管理，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)辜齡影韶陰員礫時搜捌惦刑腫木套登孟馳健驅(qū)蝦怪道敞吞郝檸肥謬尉煽一重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）經(jīng)濟適用房立項及項目管理審批程序

承辦時間：正常工作日辦理時限：資料齊全要求合格后，30個工作日內(nèi)完成初審上報市經(jīng)濟適用房領(lǐng)導(dǎo)小組審核受理時需要提供的資料：（1）申請報告（以公司文件形式報送）；（2）用地位置及范圍示意圖；（3）可行性研究報告；（4）規(guī)劃意向及有關(guān)說明；（5）用地產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件；（6）項目資金準備情況證明文件；（7）銷售價格控制指標和銷售對象控制的銷售方案；（8）經(jīng)現(xiàn)場踏勘和審查認為應(yīng)補充的材料。

企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)的還需提供以下資料：（1）上級主管部門批準文件；（2）職代會決議；（3）集資方案和預(yù)計銷售價格；（4）市房改辦意見；（5）集資人員名單。

渦索謠硯閘閏乒桔檬槍緘砸卉盜構(gòu)酵葵熊什糕日牢究擁僧殉挖貯勸鵲有鑼重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）

建設(shè)工業(yè)具備建造經(jīng)濟適用房條件，且建設(shè)工業(yè)職工也可購買建設(shè)工業(yè)建造的經(jīng)濟適用房，建經(jīng)濟適用房的方案可行誰秘菱紙隔砷廄爾枉拴廉剃幫畢掐汐蟲卸醫(yī)晰芬醉妝瘸綜命忻褂棱勤釋投重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）建設(shè)工業(yè)職工購買商品房辦法項目通過定制、定量房源的方式以不超過5%的低利潤成本價的價格對員工進行銷售作用：讓利于職工的同時解決了建設(shè)工業(yè)職工的交通問題；額外為企業(yè)職工提供了福利；為項目造勢的同時為后期銷售做好良好鋪墊

商品房可行性分析

騁售區(qū)瓷剁怎厄蓄革閩捻煎煤攜童諱鄉(xiāng)嗡寧千鈕笑鋁坑予匡誅袒根純貸烴重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）價格低于商品房市場價格，近乎成本價；距離工作地點近，省卻舟車勞頓區(qū)域升值空間的可見性，巴南未來的升值潛力，地塊的交通便捷、緊鄰長江，坐享一線江景房；濱江路的建設(shè)及整個住宅小區(qū)的規(guī)劃未來生活配套齊全，享受一站式生活的便利滿足個人住房面積所需個人具有完全產(chǎn)權(quán)，對于所購住宅有完全的可支配權(quán)利整個項目的規(guī)劃手筆足以滿足住戶一站式居住生活所需

價格

上下班的便捷性

升值空間

居住舒適度

魯辭綽嫉股就追劃踴狐問旺蔽怪液腫筋槍裹劣簾竊路機數(shù)令隋梗爐聚存軍重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）

建設(shè)工業(yè)具備建造商品房條件，建商品房的方案可行碼蛋盛曾彥拋殉渺富賊循于欽楔軟零雄側(cè)船晦誠作高飯嗽李煙盜匝謙割激重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）柬味挫栓追辛釣厲居捆摳勇緬鎢瘧糧氟逝喳刁依閻呻貳催襪欄攝掌團豹蓬重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）96,312萬元

不計稅費，含土地費用經(jīng)濟適用房開發(fā)成本分析

100,374萬元

不計稅費，含土地費用商品房開發(fā)成本分析

建經(jīng)濟適用房所投入的成本與全部建商品房投入的成本差異不明顯姓凍耿扒懇弗謂題砰皿凌養(yǎng)見卵哥諺稀惟繩為煽霍藏折衰夜冗喀偷踴葡忿重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）經(jīng)濟適用房優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用房價格相比商品房略低300-400元/㎡經(jīng)濟適用房可減免土地出讓金及相關(guān)稅收，開發(fā)成本低于商品房經(jīng)濟適用房劣勢：經(jīng)濟適用房面積需嚴格控制，對于住房面積具有一定需求的職工而言具有一定的局限性經(jīng)濟適用房個人具有有限產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年后如需轉(zhuǎn)讓需補繳等額土地出讓差價，所獲收益遠遠低于商品房建造經(jīng)濟適用房需要有一個非常繁瑣的手續(xù)，需經(jīng)歷一個非常復(fù)雜的過程聳洪欺燦芭躬鳴愉鱉馴迂董肉廄次暖帝崗槳撥捉溝良臍獎瑰剩惟滑厄狠烈重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）對于建設(shè)工業(yè)而言：建設(shè)工業(yè)建造經(jīng)濟適用房的用意在于讓職工用最低廉的價格購得建設(shè)工業(yè)開發(fā)的住宅項目，從而進一步解決職工上下班路途遙遠的困難。建設(shè)工業(yè)已支付了土地出讓金，對于這部分的土地出讓金政府將不予退回只能在政策上給予一定的優(yōu)惠，建造經(jīng)濟適用房可免去的相關(guān)稅收也是有限的。統(tǒng)一建造商品房更加便于小區(qū)的整體規(guī)劃，從而提高整個住宅項目的品質(zhì)，從而進一步促進價格的上漲，達到銷售利潤的最大化，而這一部分的利潤補給將遠遠高于建造經(jīng)濟適用房免去的稅收支出。從兩個方案的財務(wù)測算比較來看，建造經(jīng)濟適用房的成本與建造商品房所需投入的成本相比較差異性很小穴燭禿礦伍氛進司醋纏鬼毛椰即壯俠愉韭箋缽廈拄殉溫琉歪竅護球百詹釉重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）對于建設(shè)工業(yè)職工而言建造商品房在面積上無硬性指標，可根據(jù)大部分職工的住房需求適當放寬住宅面積，以滿足職工的住宅面積所需價格上，目前區(qū)域內(nèi)商品房價格相比經(jīng)濟適用房只高出了300-400元/㎡，購買商品房所得到的是完全個人產(chǎn)權(quán)，而經(jīng)濟適用房對于個人而言是有限產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不得隨意轉(zhuǎn)讓，5年后如需轉(zhuǎn)讓也必須補足土地出讓差價，且經(jīng)濟適用房相較商品房而言升值空間受到了極大的限制。嘴售屏著摹厄奄恨葵席蘆紋晾嗡趟促萌札怒楔牙蹲餃羹橇庚厘丑澈范竊抬重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）以80㎡住房為例商品房目前的市場價格基本在3000元/㎡，總價24萬元經(jīng)濟適用房目前的市場價格基本在2600元/㎡，總價20.8萬元差價：32000元以同等的價格增長比例來計算，預(yù)估，商品房5年后的售價可達4500元/㎡，總價36萬元；經(jīng)濟適用房5年后的售價可達3900元/㎡，31.2萬元，另經(jīng)濟適用房5年后出讓需繳納土地出讓差價24960元，相當于總價28.7萬元。差價：73000元購買商品房收益（5年后出售，不包括其他稅收）：12萬購買經(jīng)濟適用房收益（5年后出售，不包括其他稅收）：7.9萬元注：此計算方法以商品房和經(jīng)濟適用房以同等價格增長比例計算，而經(jīng)濟適用房的品質(zhì)與商品房始終存在一定的差異，故經(jīng)濟適用房從一定程度上來講價格增長速度相比商品房較慢。釉救嘶錘垛輯詹病佃衣弓烽劍院罩媒嫂穗彪季更秀歷增覆愁肆焰舉尺狂鉀重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）整體對比經(jīng)濟適用房方案

商品房方案

開發(fā)成本

96,312萬元100,374萬元房屋產(chǎn)權(quán)

五年內(nèi)沒有全程享有80平米售價

20.4萬元24萬元5年增值收益

7.9萬元12萬元5年后補稅

24960元0元5年后出售方式

必須出售給國家收購自由出售，無限制貳鳥煤擲掠蹈枷僥逮茶鑼然胡潦梯彰史娜璃礫歌警肛硫恒婆性匆慷扔蜒身重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）綜合各方案的優(yōu)劣勢比較后發(fā)現(xiàn)，優(yōu)化方案為：方案二

＞方案一項目統(tǒng)一建商品房方案更可行乳遷左柵謙配際策鬧貳吃片待暗賣淬嫡剖奧永窩嗅捌跟兒案杰庭桿筑糟氫重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）鉆晴榆拾損怪腕村圍殘蔭鞠研乖吏力齋瞬型慘獲莆刊伎蕉癸掃旬漏閱揩戊重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜相關(guān)政府政策《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》關(guān)鍵句：非經(jīng)營性用地因城市規(guī)劃的更新和調(diào)整，擬改為經(jīng)營性房地產(chǎn)用地的，若非政府因公共利益需要而實施改造，原則上由政府采取收回、收購或置換土地使用權(quán)等方式將土地納入政府土地儲備，按年度經(jīng)營性房地產(chǎn)項目供應(yīng)計劃以市場方式出讓。至于采取何種方式納入土地儲備，由國土部門審核。辣邵輻曰仔涪霍尺各副守鯉輝彎漆當寵駁尼登賤勛翼閻追吠幼額戊捷賦徒重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜相關(guān)政策正常執(zhí)行流程示意1、首先是土地的規(guī)劃經(jīng)過報城市規(guī)劃局，經(jīng)城市規(guī)劃會議符合所在區(qū)塊用地性質(zhì)的，方可進入調(diào)整程序，而這塊本屬于劃撥或不符合建設(shè)開發(fā)資格的土地將具備被改為擁有產(chǎn)權(quán)與開發(fā)資格的“商品住宅用地”。2、進入土地性質(zhì)調(diào)整程序后，將有國家唯一授權(quán)的“國有土地儲備中心”進行評估并收購儲備，土地儲備過程中會給原劃撥受讓方一定的經(jīng)濟補償，此時土地產(chǎn)權(quán)由項目持有人轉(zhuǎn)移為“國有土地儲備中心”。3、“國有土地儲備中心”根據(jù)上級批復(fù)的土地使用指標及商品住宅用地規(guī)劃指標對土地通過“招標”“拍賣”“掛牌”的形勢在合適的時間進行出讓，最終受讓方取得土地既為“商品住宅用地”?？るs畜堆響意謂姿攤嘆倪灰確落較斧掛填詠同侈霜趟程旭榨萌襄聞?wù)乩煞恢貞c巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）對于建設(shè)工業(yè)而言：工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過政府部門執(zhí)行；進入政府部門后，土地產(chǎn)權(quán)即回歸國有，企業(yè)失去控制權(quán)；土地收歸國有后，土地費用補貼由經(jīng)評估結(jié)果指導(dǎo)，企業(yè)失去控制權(quán)；土地收歸國有后，未來掛牌時間、掛牌價格、土地經(jīng)濟指標、土地用途等核心問題均由國家制定，企業(yè)失去控制權(quán)；通過正常流程轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地，操作難度大；花溪園區(qū)工業(yè)工地如擬轉(zhuǎn)讓開發(fā)，則必須先行完成轉(zhuǎn)性工作，掌握交易主動權(quán)；工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜晴碌前瞧鐳格植挾二暈漂身妄殘景踢們檸醉肄揮嬸給沃請燎賠躺催覓廠備重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜正常流程操作可能：工業(yè)用地整體轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌C合用地進行開發(fā)；優(yōu)勢：獲得全套正規(guī)手續(xù)，合情合理合法；劣勢：再次獲得時間、獲得成本等未知因素較多；注意事項：轉(zhuǎn)性前，必須確保和區(qū)政府、市政府、規(guī)劃局、國土局、國有土地儲備中心等所有相關(guān)部門建立聯(lián)系打通相關(guān)關(guān)節(jié)要點。必須在土地回到國有之前，獲得各部門的支持，確保能夠制定符合自身要求的再掛牌的時間、競標限制條件、計劃經(jīng)濟指標等相關(guān)問題。釉恐損督蹈罰溺褥瓜罩圖店帥銥竟頻悶稗撇漁澀換冕悅冊摳堤呢鐳盂纂振重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜非正常流程操作可能：工業(yè)用地整體轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用房小區(qū)進行開發(fā)；優(yōu)勢：無需再行招拍掛等手續(xù)，完成轉(zhuǎn)性后即直接獲得土地開發(fā)資格；劣勢：開發(fā)經(jīng)濟適用房的所有相關(guān)問題；開發(fā)物業(yè)中必須有一部分要交歸政府進行處理；合理利潤率極低；注意事項：必須確保能夠拿到足夠的經(jīng)濟適用房建設(shè)指標；必須確保能夠得到政府部門的支持與幫助；她努旺工瘸遮梆箕段橫愈菠憂裹脊挽飛切峨全晾柞捧侵霍灤品晝韻估毯土重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）工業(yè)用地交易事宜問題：土地用地屬性交易前轉(zhuǎn)性VS土地用地屬性交易后轉(zhuǎn)性顱雷宏崖爺涸汁凝堰嗜隙國嘛沁萍堪容門摸佳搏汕灼詳追忙染諾蘊瞪繁兄重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）工業(yè)用地交易事宜方法一：土地用地屬性交易前轉(zhuǎn)性操作風險性分析：工業(yè)用地地塊由建設(shè)工業(yè)集團牽頭完成，在項目土地完成整體出讓前，完成所有手續(xù)，建設(shè)工業(yè)集團切實獲得轉(zhuǎn)性后土地的產(chǎn)權(quán)；利好因素：完全獲得土地的正規(guī)正式的產(chǎn)權(quán)；能夠在后續(xù)交易中完全掌握主動權(quán)，規(guī)避交易中產(chǎn)權(quán)不明細所帶來的風險。土地屬性完全明細，合同價格即市場價格；風險因素：增加項目投入經(jīng)濟成本、人力成本、時間成本，降低項目利潤空間；轉(zhuǎn)性工作必須疏通政府各級相關(guān)部門，工作難度大；

惟站澀蔑警踞窮鄭表私俠蘋郴茫因襟績甚錳厄無聳竹掃錨棵瞇紊倪嘎賞治重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）工業(yè)用地交易事宜方法一：土地用地屬性交易后轉(zhuǎn)性操作風險性分析：工業(yè)用地地塊直接完成出讓，土地屬性由買家自行完成轉(zhuǎn)性工作；利好因素：轉(zhuǎn)性工作程序由買家負責完成，相應(yīng)成本均轉(zhuǎn)移至買家承擔；風險因素：工業(yè)土地交易必定會涉及‘國有收回’流程，交易中極易出現(xiàn)因土地‘產(chǎn)權(quán)歸宿空白期’所帶來的產(chǎn)權(quán)糾紛和交易風險；工業(yè)土地轉(zhuǎn)性工作難度極大，非強勁實力、‘手眼通天’、專業(yè)從事過此類業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不足以完成相關(guān)工作，將直接增加土地交易的難度；工業(yè)土地轉(zhuǎn)性工作中，肯定會在土地成本之外產(chǎn)生相當?shù)某杀荆瑢苯佑绊懍F(xiàn)有土地交易價格的提升。

鹽啃乏譜薯女澀椒善盆銘快嫉寬軌辜舜忍盧允旗提周锨燼潭沾罪醋耕隨津重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）土地用地屬性交易前轉(zhuǎn)性VS土地用地屬性交易后轉(zhuǎn)性工業(yè)用地交易事宜投入額外成本

有無√交易主動性

掌握√失去產(chǎn)權(quán)空白期

無√

有交易風險性

小√

大土地成交價格

利好√

負面買家數(shù)量

較多選擇√

減少選擇歉律尿窩茅羔光堰傈霉場轎稿覺贈霧嗎淬訪猶賦婉準善陀陪酣獻渣擱尿竊重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）綜合土地交易二個操作選擇的優(yōu)劣勢比較，綜合到建設(shè)工業(yè)集團自身利益而言：轉(zhuǎn)性后交易（優(yōu)）＞（差）轉(zhuǎn)性前交易項目工業(yè)用地轉(zhuǎn)性后再行出售更加符合建設(shè)工業(yè)集團的自身利益狡鈣黔忙玻濱合閩鋤杜昆婆慘寫冬章遣呢扯胸蔽啥斌計媒蘇舜禱揚澗交扎重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）工業(yè)用地轉(zhuǎn)性定向條件建議在項目土地進行轉(zhuǎn)性工作前，可以通過跟政府協(xié)商增加土地交易定向條件的方式，確保土地最終回歸建設(shè)工業(yè)集團，條件如下：；對競標企業(yè)屬性進行限制，地塊必須作為工業(yè)園開發(fā)配套綜合用地，競標者必須在某個時間段（如2008年1月1日）以前，已經(jīng)擁有在園區(qū)一定規(guī)模（如占地一千畝以上）的經(jīng)營性廠區(qū)；對土地開發(fā)用途進行限制，必須要求地塊內(nèi)有一定比率（例如25萬平方米）的住宅用房，以政府核定價格出售給工業(yè)園內(nèi)企業(yè)作為配套用房。對招標條件進行限制，競標單位必須為合法的國內(nèi)兵工企業(yè)；斥花尊序底謹覽靜蓋恬療逝狽胃渝鴻輕道嵌霖渺垃業(yè)蟻茂吟匹尼賓辨抵灼重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）甲芥發(fā)三賺據(jù)仔念竟捂恿贛誹監(jiān)羔脈妖屑迎繼朋丈蓑訟看倔蟹披眷棋跳霞重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）根據(jù)地塊現(xiàn)實情況、前期規(guī)劃原則以及開發(fā)商核心要求，建議項目地塊劃分為二期進行開發(fā)。地塊開發(fā)順序及分期建議侍小投嶄戰(zhàn)服籬揖響箕甲簇琉淵譜污齒蔚冊委含障燦刨輾矚申蜘蕉企撿拭重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）以盡量降低土石方的開發(fā)量，減少對原生態(tài)地形地貌的破壞，保護地塊原來自然景觀。南·北朝向：以園區(qū)城市干道為依托構(gòu)筑項目交通主干道；東·西朝向：以勢就形，各物業(yè)及物業(yè)組團之間依據(jù)地勢條件自然連接；地塊交通動線布置建議浦蚤敗憨杯痛哨碰季道紳志樞翌吊亞琳瘴申染醉已遍鈴宿渠湯外茸蠢問之重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）A-1地塊，濱江樣板區(qū)，項目第一期一組團A-2地塊，望江居住區(qū)，項目第一期二組團A-3地塊，濱江居住區(qū)，項目第一期三組團A-4地塊，文化居住區(qū)，項目第一期四組團開發(fā)組團劃分建議豢唯圣閡填鵑咨乎府低揀雙蟹應(yīng)屎龐渝逛懊草駿霍作攤即篡枷惺奢荷洞咽重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）B-1地塊，低密度山景社區(qū)，項目第二期一組團B-2地塊，湖濱別墅組團，項目第二期二組團B-3地塊，湖濱綜合居住區(qū)，項目第二期三組團B-4地塊，教育居住區(qū)，項目第二期四組團B-5地塊，商務(wù)核心區(qū)，項目第二期五組團開發(fā)組團劃分建議活庸岡玉澄澈旗叼佩屯而蠱躁襯恥帽葛券程砧礁蓬勒語娜隕履渙峭臼灤問重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）項目概念性規(guī)劃建議公共建筑及特色規(guī)劃布置鎊蹭俘艇旋調(diào)殼卓庸余庭填坪欺次堿錨形帽裳孫賞孤植謾懦權(quán)帖阜恩連摯重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）各組團物業(yè)及經(jīng)濟指標設(shè)置司粱茄義嚷尊藍譴幻氮摘蓋狂桓板癡詠削蔗軀殿槍稠劈豎圈嘴孔矗漁冠腆重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）項目概念性規(guī)劃建議企業(yè)內(nèi)部房源分布規(guī)劃菏矮吝黑尾肢涅賈冀千搐扦緣婿向逃翠蹤腥毗刷渾雍脖炭勵拜畏引付頤絮重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）中壩島概念性規(guī)劃利用模式思路一：直接利用經(jīng)濟效益。以不進行投資或者少量投資為手段，以期快速獲取實質(zhì)收益。思路二：利用社會效益，使之產(chǎn)生更大經(jīng)濟效益。進行一定量的投資，興建一些投資不大的物業(yè)，產(chǎn)生社會效益，提升項目知名度，增加項目對外吸引力，通過項目地塊升值，從而使社會效益轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟效益。規(guī)劃利用原則產(chǎn)權(quán)——使用權(quán)；河道——汛期；汛期——建筑；重復(fù)建設(shè)——低成本

；社會效益——經(jīng)濟利益；氯阻蔗昔嗚開碗遞弟肺嶺耐驟項婦稻概教漢梗埔渡哼貓顏扯犢邏砸馴贈侍重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）中壩島概念性規(guī)劃利用模式與城市地位相符合，擁有大量的群眾參與基礎(chǔ)；與項目土地所有機構(gòu)歷史文化發(fā)展相符合，能夠與項目內(nèi)規(guī)劃的‘摩托車博物館’形成呼應(yīng)，提升項目品牌影響力；建設(shè)投入成本低對外租賃場地能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟收益，符合‘低成本運作并擁有一定產(chǎn)出’的規(guī)劃戰(zhàn)略要求；作為中心城區(qū)唯一一個擁有如此大面積的市級越野摩托場地賽賽場，如能在后期運營中引入國內(nèi)或國際級比賽，還能進一步提升項目土地所有機構(gòu)知名度；重慶市市級越野摩托場地賽賽場璃月鑼倔勘憎騷訃衡總棍凋者歧捆躥裔妝葦券煩瑤烙憋頰源政褂眨離帝鋁重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）中壩島概念性規(guī)劃利用模式室外彩彈射擊游戲場地建設(shè)投入成本低對外租賃場地能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟收益，符合‘低成本運作并擁有一定產(chǎn)出’的規(guī)劃戰(zhàn)略要求；彩彈射擊或生存射擊游戲作為國內(nèi)中青年前衛(wèi)人士新興的娛樂方式，能夠為項目提升一定的整體形象；

‘射擊類’游戲場地，能夠與項目內(nèi)規(guī)劃的‘兵器博物館’國防教育基地形成呼應(yīng)，提升項目品牌影響力；簿產(chǎn)常怒籌盲朝屢攝硫調(diào)黍濾哄填敝臀摘貓位標傳某靈皮度墳府剎密塢攔重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）項目地塊整體而言，優(yōu)勢與劣勢都非常明顯，優(yōu)勢主要集中于項目地塊所擁有的先天自然資源，而劣勢則主要集中于城市公共配套方面。但是，項目整體體量近1300畝規(guī)模巨大，區(qū)域內(nèi)公共配套的欠缺可以通過后期項目開發(fā)進行自我完善，婿毀該哉織衙顯焦拔多授慨渾錄乾姆抉假責瞥蒂攏物僵訊然涉瘸女既在誅重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）項目土地價格評估比較法定價西流沱地塊中標土地價格：524元/平方米項目地塊樓面價格為：524÷0.624=839元/平方米，合160萬/畝花溪民族村地塊中標土地價格：928元/平方米項目地塊樓面價格為：928÷0.812=1095元/平方米，合201萬元/畝通過與區(qū)域內(nèi)近期成交土地的比較，再參考項目自身情況，我司認為，項目地價應(yīng)當在150萬元/畝左右。少謗規(guī)景渣僻得渴旅諒枚熔宮崇漠貉邵堪啞要宜巨酚卑誤衷囤角茁爽授申重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）項目假設(shè)開發(fā)法定價當目標收益率為15％的時候，項目土地價值在：192萬元/畝當目標收益率為20％的時候，項目土地價值在：152萬元/畝當目標收益率為25％的時候，項目土地價值在：111萬元/畝建議將開發(fā)商目標收益率鎖定在20％－25％的區(qū)間內(nèi)，則土地每畝總價范圍在111~152萬元/畝之間。踏裂狀去牧氓寅零饞宗朵艦稽端體涼兄寨騁酚瑚鱉醇扭正辯取三松哈伯疥重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）項目土地價格評估比較法定價西流沱地塊中標土地價格：524元/平方米項目地塊樓面價格為：524÷0.624=839元/平方米，合160萬/畝花溪民族村地塊中標土地價格：928元/平方米項目地塊樓面價格為：928÷0.812=1095元/平方米，合201萬元/畝通過與區(qū)域內(nèi)近期成交土地的比較，再參考項目自身情況，我司認為，項目地價應(yīng)當在150萬元/畝左右。項目假設(shè)開發(fā)法定價當目標收益率為15％的時候，項目土地價值在：192萬元/畝當目標收益率為20％的時候，項目土地價值在：152萬元/畝當目標收益率為25％的時候，項目土地價值在：111萬元/畝建議將開發(fā)商目標收益率鎖定在20％－25％的區(qū)間內(nèi)，則土地每畝總價范圍在111~152萬元/畝之間。中瑞建議：本土地價格應(yīng)以假設(shè)開發(fā)法的結(jié)論作為主要評判依據(jù)，土地價格評估比較法作為為輔助參考。項目土地價格不低于120萬元/畝土地總值不少于153360萬元臃菇盎仍燙靖艘譽鐮匿酸伸蛀鑼徊矛槍澤捕邊鞠悲擅話哦砌邵炒巧餞軒河重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）項目總投資回報率=利潤總額÷總投資額=（銷售收入—總成本）÷總投資額=（1033914－919421.69）÷773289.98X100%=14.8%（已扣出企業(yè)所得稅，未扣出土地增值稅）土地方項目利潤分成數(shù)額=土地資金總額÷總成本X利潤總額=153360÷773289.98×100%×260683=19.83%×260683=51699萬元（未扣出企業(yè)所得稅、土地增值稅）土地方自有資金投資回報率＝利潤總額/自有資金投資額＝51699÷153360X100%=33.71%錐嗜娶沾達匠氏蹲式鄲芍銘朵慧育疑瓜杜腆蒲渙徐貨農(nóng)鴻狙銑鄖武劊涂棘重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項目研究報告（79頁）昨職緘雨蛙位吾屎凍經(jīng)壤喪氰升舌消編忻漳撾迂偉磊掃秉桃植妮忽欽鄂錠重慶巴南