鹽城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場報(bào)告課件

目錄第一篇宏觀部分第二篇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)第三篇房地產(chǎn)市場概述第四篇項(xiàng)目地塊分析第五篇板塊市場第六篇城南個(gè)案分析第七篇價(jià)格測算及項(xiàng)目成本第八篇鹽瀆路、躍馬路項(xiàng)目總體分析第一篇宏觀部分1、歷史：自漢武帝元狩4年（公元前119年）建縣以來，共有2100多年歷史2、人口：全市總?cè)丝?15萬，其中市區(qū)人口68.6萬，全市人口年均增長速度為0.6%，城市人口年均增加6,84萬人，戶均人口數(shù)量為3.12人3、地理：濱海襟湖，具有典型的濕地景觀，是丹頂鶴的故鄉(xiāng)，氣候年年均溫度在13度左右4、居?。蝴}城市政府出臺(tái)《市區(qū)2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃》,確定規(guī)劃期內(nèi)市中心城區(qū)人均住房面積不低于33平方米鹽城概況--城市介紹鹽城概況--城市交通◆鐵路：1987年，由鹽城、淮安、南通三市聯(lián)合提出了修建淮鹽通鐵路的構(gòu)想。到目前為止，已經(jīng)有8列火車途徑鹽城火車站，可以直達(dá)北京、哈爾濱、太原、成都、青島等城市

◆公路：204國道，204國道在市區(qū)內(nèi)原名“通榆路”，近些年改稱“開放大道”，是市區(qū)東部的主干道。寧靖鹽高速公路，在鹽城市區(qū)以西方向，向南最遠(yuǎn)可至南京，向北可至連云港，它基本與東邊的沿海高速平行，這兩條高速公路是鹽城境內(nèi)重要的高速公路◆航空：鹽城機(jī)場，IATA代碼YNZ，位于江蘇省鹽城市亭湖區(qū)南洋鎮(zhèn)境內(nèi)，距市中心直線距離約8.3公里，并和寧鹽、連鹽、淮鹽、鹽通等高速公路連接。鹽城機(jī)場2000年3月29日正式通航，飛行跑道長2200米，飛行區(qū)等級為4C，設(shè)計(jì)年旅客吞吐量30萬人次。目前已開通鹽城至北京、廣州、韓國等地航班◆大豐港起步于1991年，經(jīng)過8年科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C，由國家交通部、江蘇省政府批準(zhǔn)，于1998年開工建設(shè)，2005年一期工程建成通航，彌補(bǔ)了沿海大省江蘇歷史上只有連云港一個(gè)大型海港的遺憾。至今，已建成萬噸級碼頭2個(gè)，在建5-8萬噸級碼頭6個(gè)，2007年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，開放了大豐港一類口岸。

地區(qū)生產(chǎn)總值

2008年鹽城全年地區(qū)生產(chǎn)總值突破1600億元，比上年增長13.6%，鹽城房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段從01年開始地區(qū)生產(chǎn)總值開始進(jìn)入一個(gè)相對高速增長的時(shí)期,近幾年來基本增長速度基本維持在14%左右,增長速度驚人08年人均首次超過3000美元；財(cái)政總收入達(dá)到216.1億元，增長45.7%，實(shí)現(xiàn)了兩年翻一番根據(jù)聯(lián)合國75國統(tǒng)計(jì)資料，住宅發(fā)展與人均GDP值之間的關(guān)系（美元）0-800800-40004000-80008000-20000啟動(dòng)期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期生存需求生存、改善需求皆有改善需求為主改善需求為主單純數(shù)量型數(shù)量和質(zhì)量并重以質(zhì)量為主綜合發(fā)展型08年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15862元，農(nóng)民人均純收入6790元，分別增長14.5%、11.5%。2000年以來，人均可支配是收入一直保持穩(wěn)定的增長，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定全市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值260億元，增長4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值642億元，增長19.1%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值466億元，增長16.2%可支配收入及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)城市總體規(guī)劃●鹽城市區(qū)包括亭湖區(qū)和鹽都區(qū)的行政區(qū)范圍，總面積為1728平方公里。城市規(guī)劃區(qū)包括鹽城市區(qū)的全部；主城區(qū)，即規(guī)劃用地范圍，是指寧靖鹽高速公路及其東延段、徐淮鹽高速公路、沿海高速公路圍合成的范圍加上新興鎮(zhèn)區(qū)，總面積為423平方公里?！襁h(yuǎn)景發(fā)展構(gòu)想展望不定年限，主城區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到150萬左右。城市發(fā)展方向：東跨、南拓、西延、北調(diào)。主城區(qū)形成：“一城二片，比翼雙飛”的空間形態(tài)。第二篇經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)1、1983～1988年，經(jīng)濟(jì)振興階段。農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)獲得發(fā)展，GDP年均增長9%，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升8.4%，三產(chǎn)上升4.2%，固定資產(chǎn)投資增加70%；2、1989～1991年,經(jīng)濟(jì)調(diào)整階段。GDP年均增長6.9％，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)勞動(dòng)力比重僅上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長6%；3、1992～1996年,繼續(xù)發(fā)展階段。建設(shè)市場、招商引資、興辦開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、開發(fā)房地產(chǎn)，GDP年均增長13.1％，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升3.2個(gè)百分點(diǎn)三產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升2.7個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長35%；4、1997～2000年,平穩(wěn)發(fā)展階段。亞洲金融危機(jī)的沖擊，通貨緊縮的壓力，內(nèi)需不足。GDP年均增長10.9％，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升4個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長8%；5、2001-2008年，快速發(fā)展階段。GDP年均增長13.6％，二產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升9.2個(gè)百分點(diǎn)，三產(chǎn)勞動(dòng)力比重上升10.7個(gè)百分點(diǎn)，固定資產(chǎn)投資增長29%鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段1、紡織服裝：共有各類棉花加工企業(yè)100多家，是鹽城市未來較長時(shí)期的主要產(chǎn)業(yè)2、汽車制造：主要是悅達(dá)汽車、中威客車等汽車產(chǎn)業(yè)園3、農(nóng)副業(yè)：年產(chǎn)糧食500萬噸、油料30萬噸、肉類60萬噸、禽蛋70萬噸、水產(chǎn)品60萬噸左右

4、旅游及物流：目前所占比重不大，屬于未來大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)5、房地產(chǎn)業(yè)：到2010年，規(guī)劃中增加值年均增長達(dá)到20%，開竣工總量達(dá)到480萬平方米鹽城目前主要產(chǎn)業(yè)◆調(diào)整期限預(yù)測：根據(jù)以往鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)整期限預(yù)測，第一次調(diào)整用時(shí)3年，97金融危機(jī)時(shí)用時(shí)4年。本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整自08年始，按以往年限預(yù)測，將會(huì)達(dá)到2011年，并且，隨著經(jīng)濟(jì)體規(guī)模的加大，調(diào)整時(shí)間不會(huì)變短◆房地產(chǎn)業(yè)預(yù)測：房地產(chǎn)對GDP的直接貢獻(xiàn)達(dá)到20%左右，而在一些城市，達(dá)到60%左右。從鹽城人口增加速度來看，每年增加0.6%，即4.83萬人，而城市人口每年（01-07年）增加6.84萬人，未來隨著沿海開發(fā)，鹽城城市人口將擴(kuò)至150萬，平均每年將增長10萬人口，由此，鹽城房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模應(yīng)不少于年平均400萬方。目前的開發(fā)規(guī)模還具有很大差距，所以鹽城開發(fā)潛力巨大。鹽城經(jīng)濟(jì)判斷第三篇房地產(chǎn)市場概述供應(yīng)分析鹽城地產(chǎn)起步自2003年起，在近五年中，政府每年的土地供應(yīng)量基本維持在每年3000-4000畝。

2006年，鹽城市區(qū)住宅的去化量在120-130萬㎡，之前每年去化量也都在約100萬㎡左右。2007年上市量230萬㎡,去化量180萬㎡左右。

08年受金融危機(jī)影響，未有土地成交。

09年前三季度，目前南區(qū)上市土地僅有三塊，前期凡開工的項(xiàng)目因市場趨好，銷售已基本結(jié)束，供需關(guān)系明顯趨向于賣方市場。在鹽城土地供應(yīng)量充分的情況下，市場后期推出量增速可觀；隨著“兩年內(nèi)土地必須開發(fā)”政策的落實(shí)，大批土地趕在09年內(nèi)開發(fā)上市；新政府城市規(guī)劃的調(diào)整，對于大批項(xiàng)目規(guī)劃重新調(diào)整后，已于09年集中上市；未來，特別是城南片區(qū)，土地供給空間縮窄，住宅產(chǎn)品的供需關(guān)系進(jìn)一步趨向賣方市場。故未來鹽城地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。土地成交情況地塊名稱出讓面積（平方米）成交價(jià)（元/平米)開發(fā)企業(yè)戴莊路東、第一溝南地塊227051950鹽城通達(dá)置業(yè)有限公司東環(huán)路東、新都路北地塊2317622461.2東方投資開發(fā)有限公司東環(huán)路東、新都路南地塊1517562470東方投資開發(fā)有限公司2009年城南片區(qū)土地成交信息價(jià)格分析整體來說，鹽城地產(chǎn)熱潮起步于2003年，地產(chǎn)整體市場的發(fā)育是比較健康、平穩(wěn)的。在政府的調(diào)控下，整體房價(jià)從2003年的均價(jià)約1200元漲到了2006年底的2600-2700元，2007年底3300-3800元，2008年底3800-4100元，（主體城區(qū)，非老城核心區(qū)域）鹽城的房價(jià)增長有兩個(gè)跳躍點(diǎn)，一是2003年：在地產(chǎn)開發(fā)之初，房價(jià)有一個(gè)大幅提升的過程；二是2006年，由于城市舊改慢、住宅供應(yīng)量不足，且政府對于城市進(jìn)行整體規(guī)劃，很多項(xiàng)目被叫停，加劇了市場上供不應(yīng)求的局面，所以造成了價(jià)格的再次提升，2006年的漲幅約在600-700元，2007年整個(gè)一年市場放量，但是市場還是處于供不應(yīng)求的局面，造成07年整個(gè)市場價(jià)格飆升漲幅約800元。2008年初,由國內(nèi)房地產(chǎn)市場的整體形式,導(dǎo)致鹽城市場也停止不前,全市范圍內(nèi)價(jià)格有所回落,但是幅度不是很大。到09年年后市場普遍回暖，價(jià)格大幅提升產(chǎn)品分析物業(yè)類型：鹽城之前普通住宅多以多層為主，從近年開始市場上陸續(xù)有小高層、高層產(chǎn)品亮相，通過07年和08年的過渡，目前市民對于小高層物業(yè)還是比較認(rèn)可的規(guī)劃：產(chǎn)品由兵營式布局向半圍合、圍合空間、錯(cuò)落式布局發(fā)展戶型面積：消費(fèi)者熱衷約85㎡兩房戶型，100㎡左右的兩房半戶型以及改善型需求者的110-125㎡的三室兩廳的戶型戶型特點(diǎn)：兩房半偏好兩房向南，三房偏好兩個(gè)臥室及客廳向南車庫、地下室：每戶均需要有一個(gè)一樓車庫或是半地下室的儲(chǔ)藏室集中車庫：通常采用半地下室結(jié)構(gòu)，車庫的頂部做成綠化的園林增加了項(xiàng)目綠化以及休閑活動(dòng)的空間園林綠化：各項(xiàng)目園林規(guī)劃水平不一、但是總體均會(huì)營造水系，園林內(nèi)部采用高低錯(cuò)落的常青植物以及竹子來進(jìn)行點(diǎn)綴第四篇項(xiàng)目地塊分析本案宗地[項(xiàng)目背景信息]地塊位于鹽城市躍馬路西面，內(nèi)港湖南面，解放南路東側(cè)，鹽瀆路北面。[項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)]占地：136.19畝建筑面積：181587.6㎡規(guī)劃用地：居住用地容積率：≤2.0

建筑密度：≤20%；綠地率：40％；北南西東項(xiàng)目宗地項(xiàng)目北面是鹽城著名的內(nèi)港湖公園。風(fēng)景秀麗項(xiàng)目東面是躍馬路，道路寬闊項(xiàng)目南面是鹽瀆路，連接?xùn)|西，是城南的主干道，有著名的梅花公園，環(huán)境優(yōu)美地塊四至項(xiàng)目西面是解放南路，這條道路比較繁華，交通也很便利項(xiàng)目內(nèi)河流項(xiàng)目內(nèi)建筑項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目地現(xiàn)狀地塊SWOT研判優(yōu)勢（Strength

）劣勢（Weakness

）1.毗鄰內(nèi)港湖公園，生態(tài)環(huán)境良好，適應(yīng)生活2.城南新區(qū)居住氛圍較濃，經(jīng)濟(jì)文化日益成熟3.在建學(xué)校較多，學(xué)區(qū)越來越好4.是政府重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，發(fā)展前景無限1.目前生活配套一般，需要大力完善2.離市區(qū)較遠(yuǎn)，目前公共交通不太完善機(jī)會(huì)（Opportunity）威脅（Threat）1.土地稀缺，土地價(jià)格上漲，現(xiàn)有物業(yè)去化率非?？?，導(dǎo)致本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的發(fā)展空間2.本項(xiàng)目作為鹽城市政府所在地是城南新區(qū)的核心區(qū)，未來生活配套和交通配套設(shè)施會(huì)很快發(fā)展3.未來1-3年內(nèi)，本區(qū)域市場供求關(guān)系比較均衡

本區(qū)域已經(jīng)成為熱點(diǎn)區(qū)域，未來圍繞著本區(qū)域政府一定會(huì)向東向南推出大量土地以滿足市場的需求。同時(shí)，眾多一線城市開發(fā)商都將目光投向了鹽城，勢必提高當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)水平和標(biāo)準(zhǔn)，為未來我項(xiàng)目的開發(fā)帶來潛在威脅第五篇板塊市場大慶西路世紀(jì)大道西環(huán)路以新洋港、通榆河、西環(huán)路、鹽馬路、大慶路、世紀(jì)大道等主要河流、干道為界，劃分為城中、河?xùn)|、城南、城西、鹽瀆等五大板塊。鹽城房地產(chǎn)市場依照區(qū)域的市場特性和發(fā)展規(guī)律大致可以分為五大板塊：城中板塊城西板塊鹽瀆板塊城南板塊河?xùn)|板塊總述

隨著城市的進(jìn)步，如今迅速發(fā)展的鹽瀆版塊和城南板塊的界限日漸模糊，因此本報(bào)告將把鹽瀆版塊和城南板塊統(tǒng)稱為城南新區(qū)板塊。各板塊界限城中板塊：大慶路以北，新洋港河以南，通榆河以西，鹽馬路以東河?xùn)|板塊：通榆河以東地塊城西板塊：鹽馬路以西，以西環(huán)路為軸線城南新區(qū)板塊：北至青年路，南至鹽瀆路，東至串場河，西至解放南路西側(cè)板塊特征—城中、河?xùn)|城中板塊：

◆該板塊處在鹽城市最繁華商圈——建軍路和解放路沿線，商業(yè)氛圍濃厚，在該區(qū)域置業(yè)的也多為鹽城市的高層收入的人群。

◆市行政中心的南移使城市發(fā)展的重心偏南，但是由于企事業(yè)單位、學(xué)校及商貿(mào)中心多在老城區(qū)，周邊配套最完善，購房需求量居高不下。

河?xùn)|板塊：受政府規(guī)劃和板塊自身特點(diǎn)等因素的影響，該區(qū)域相對于其他板塊，開發(fā)得較晚，但是其地理位置、經(jīng)濟(jì)和人文在整個(gè)鹽城市都占有很關(guān)鍵的地位，大洋灣天然濕地風(fēng)光帶、“串場河風(fēng)光帶”，工業(yè)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)支撐，教育產(chǎn)業(yè)搬遷至此，還有政府的大力扶持，可以預(yù)見它將是百萬人口城市的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，將會(huì)是一個(gè)城市的新中心。板塊特征—城西、城南新區(qū)城西板塊：

◆

03年時(shí)八大房產(chǎn)商鹿戰(zhàn)西環(huán)路時(shí)代的開始就宣告了城西板塊市場活躍性，隨著開發(fā)的深化，區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展被拉動(dòng)，片區(qū)的發(fā)展也得到帶動(dòng)。

◆樓盤主要集中于青年路與西環(huán)路交匯處，由于區(qū)域位置的特殊性（緊鄰老城，青年路為城市的軸心位置），再加上價(jià)格有一定的優(yōu)勢，城西板塊認(rèn)同率較高。城南新區(qū)板塊：◆臨近城南新行政中心，依據(jù)城市發(fā)展“重點(diǎn)向南，推進(jìn)河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐步向西”的發(fā)展方向，南城區(qū)發(fā)展?jié)摿o限。

◆

07年南城區(qū)建設(shè)處于起步階段，房價(jià)有一定的優(yōu)勢，升值潛力巨大。08年市場放量較大，接近80萬平方的市場放量，市場壓力較大，走勢緩慢。09年樓市火爆，把南區(qū)的銷售推上了高潮，到目前為止，房子已經(jīng)所剩不多。鹽城市場板塊發(fā)展小結(jié)現(xiàn)階段鹽城地產(chǎn)已進(jìn)入板塊發(fā)展的格局：★各板塊近年的發(fā)展以及結(jié)合媒體的炒作，其板塊特征已較為明顯★不同層次的客戶的購買行為，其對于不同板塊的需求特征已逐漸形成★目前整個(gè)鹽城市場，還是以城南板塊發(fā)展為重點(diǎn)。第六篇城南個(gè)案分析城南新區(qū)板塊區(qū)域劃分及配套板塊區(qū)域：北至青年路，南至鹽瀆路，東至串場河，西至解放南路西側(cè)配套情況：教育—市一中，鹽城實(shí)驗(yàn)小學(xué)，鹽城中學(xué)醫(yī)療—市三院新區(qū)醫(yī)院，南中醫(yī)院購物—雅家樂超市，蘇果超市，家樂福金融—中國郵政，中國銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，中國建設(shè)銀行功能定位：行政中心、教育中心、生活中心區(qū)域特點(diǎn)優(yōu)勢（Strength）▲政府規(guī)劃居住區(qū)域，無工業(yè)污染，居住環(huán)境較好▲毗鄰大型生態(tài)公園、高教園區(qū)、大型商業(yè)區(qū)及市區(qū)兩級政府▲經(jīng)過近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)，城南板塊成為居住熱點(diǎn)▲周邊重點(diǎn)學(xué)校較多▲距風(fēng)光名勝世紀(jì)公園、城南公園、規(guī)劃中央濕地公園較近劣勢（Weakness）▼

生活配套一般，需要大力完善▼

離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通有待完善在售樓盤⑴錢江方洲銷售狀態(tài)：在售5#、6#樓，優(yōu)活街招商中。將推房源：13#、15#、16#已銷售均價(jià)：5100元/平方米面積區(qū)間：86-126平米，二房、三房

主力戶型：110平米緊湊三房↓↓⑵公園道一號(hào)銷售狀態(tài):13號(hào)樓，目前僅有單身公寓，余二十幾套。年底將推4棟高層

已銷售均價(jià):4900元/平方米面積區(qū)間:56-143平米主力戶型:94-110平米緊湊三房⑶瑞爾國際公館銷售狀態(tài):目前在售96和131平米的三房產(chǎn)品正銷售均價(jià):4500元/平方米面積區(qū)間:58-205平方米主力戶型:83平米兩房,96平米三房⑷學(xué)林雅苑銷售狀態(tài):即將銷售1#小戶型，面積在70-100平米銷售價(jià)格暫未定已銷售均價(jià):4300-4400元/平方米面積區(qū)間:80-120平方米主力戶型:96平方米的緊湊三房↓↓⑸恒榮世家銷售狀態(tài):14#15#號(hào)樓有少量130、110平米戶型在售明年將推出沿街商鋪。

已銷售均價(jià):4200-4300元/平方米面積區(qū)間:83-140平方米主力戶型:110平米三房⑹恒盛都市豪庭銷售狀態(tài):目前沒有在售房源,二期將在元旦左右推出。正銷售均價(jià):多層4500元/平方米,小高層4300元/平方米面積區(qū)間:52-138平方米主力戶型:109-117平米的三房↓↓⑺華廈綠城銷售狀態(tài):9#樓有200平米戶型在售,下月推出C1#

C2#

兩棟高層，價(jià)格未定已銷售均價(jià):4300元/平方米面積區(qū)間:75-140平方米主力戶型:115-118平米三房⑻城南印象銷售狀態(tài):在售15#,16#,17#三幢小高層,將推小區(qū)商鋪已銷售均價(jià):多層4700元/平方米,小高層4300元/平方米面積區(qū)間:75-125平方米主力戶型:96-114平米三房↓↓⑼天瀾灣銷售狀態(tài):目前36平米小公寓熱銷已銷售均價(jià):4200元/平方米面積區(qū)間:36-134平方米主力戶型:92-104平米小三房⑽金色水岸銷售狀態(tài):11.28開盤2棟共100套,開盤當(dāng)天幾乎售罄銷售均價(jià)：4200元/平方米,起價(jià)3980元/平方米面積區(qū)間：90-130平方米↓↓⑾匯景新城銷售狀態(tài):19-21號(hào)樓有1、2、3層面積130、140、150平米的商品房已銷售均價(jià)：4500元/平方米，電梯多層5000元/平方米,疊加別墅6000元/平方米面積區(qū)間：64-206平方米主力戶型：120平米左右三房⑿領(lǐng)秀嘉園銷售狀態(tài)：目前尚未開盤,預(yù)計(jì)春節(jié)前后銷售均價(jià)：預(yù)計(jì)4000元/平方米面積區(qū)間：85-120平方米↓↓⒀國基城尚未開工國基城地塊↓⒁寶龍物業(yè)類型：18+1高層，22+1高層預(yù)計(jì)銷售均價(jià)：5200元/平方米項(xiàng)目情況：在建↓寶龍地塊在售樓盤規(guī)模統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱建筑類型樓盤規(guī)模（平方米）總戶數(shù)錢江方洲多層、小高層、高層6197003300公園道一號(hào)高層、商鋪6000003000瑞爾國際小高層、高層3000002000學(xué)林雅苑高層、小高層50443700恒榮世家小高層、高層2100001200恒盛都市豪庭小高層、高層、多層1300001000華廈綠城小高層、高層、多層3000001600城南印象小高層、高層110000950天瀾灣高層3300002000金色水岸小高層、高層90000800匯景新城電梯多層

小高層

別墅

1600001100國基城住宅、購物中心180000---領(lǐng)秀嘉園小高層、高層、多層2000001900

總計(jì)：328萬平方米，總戶數(shù)2萬余戶在售樓盤開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱

開發(fā)公司

規(guī)劃設(shè)計(jì)公司投資商錢江方洲

鹽城市蘇嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

華匯建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司

浙江卡森置業(yè)有限公司

公園道一號(hào)

鹽城市聯(lián)鑫置業(yè)有限公司

何弢（香港）設(shè)計(jì)國際有限公司

------

瑞爾國際

鹽城瑞爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

------

------

學(xué)林雅苑

江蘇瀛尚房產(chǎn)開發(fā)有限公司

------

------

恒榮世家

江蘇月恒置業(yè)有限公司

------

------

恒盛都市豪庭

鹽城恒盛置業(yè)有限公司

江蘇銘城建筑設(shè)計(jì)院有限公司

鹽城匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

華廈綠城

鹽城華廈融創(chuàng)置地有限公司

------

------

城南印象

江蘇金沃地產(chǎn)有限公司

澳大利亞PCAL

------

天瀾灣

江蘇潤嘉置業(yè)有限公司開發(fā)

------

------

金色水岸

江蘇廣益來置業(yè)有限公司

------

------

匯景新城

鹽城市廣聯(lián)置業(yè)有限公司

------

------

國基城

江蘇鹽城國強(qiáng)置業(yè)有限公司

------

------

領(lǐng)秀嘉園

江蘇晉萬置業(yè)有限公司

------

------

第七章價(jià)格測算及項(xiàng)目成本銷售價(jià)格測算對地塊未來銷售價(jià)格的定位，對本項(xiàng)目和其他幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行相對優(yōu)劣勢和銷售價(jià)格的橫向?qū)Ρ?，從而找到最合理、符合市場?guī)律的售價(jià)預(yù)測。首先，從城南新區(qū)篩選了本項(xiàng)目有競爭力的三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行橫向?qū)Ρ?。其次，結(jié)合實(shí)際市場調(diào)研以及經(jīng)驗(yàn)，在各類置業(yè)因素考慮中篩選了10個(gè)主要因素，并根據(jù)它們的重要程度設(shè)置了不同的評分權(quán)重，評分的依據(jù)來自于實(shí)地考察以及對本項(xiàng)目的預(yù)期，最終得到本項(xiàng)目的得分和三個(gè)項(xiàng)目的平均分。最后，根據(jù)三個(gè)項(xiàng)目的目前平均售價(jià)，得出本項(xiàng)目的理論售價(jià)，計(jì)算公式為：本項(xiàng)目理論售價(jià)=（項(xiàng)目綜合得分/可比項(xiàng)目平均得分)x可比項(xiàng)目目前平均售價(jià)區(qū)位地段地級周圍開發(fā)程度周圍有無公園周圍有無山水周圍有無標(biāo)志建筑市民認(rèn)知程度周圍建筑密度周圍污染程度管網(wǎng)煤氣供應(yīng)情況其他

0.90.80.90.80.80.70.60.80.70.67.6周邊環(huán)境有無大型商場商業(yè)市場程度農(nóng)貿(mào)市場幼兒園中小學(xué)中專及高校醫(yī)院酒店、娛樂、食府運(yùn)動(dòng)場所其他

00.30.50.30.300.5000.92.8交通條件是否近交通干線地鐵站遠(yuǎn)近程度火車站遠(yuǎn)近程度公共交通程度距老城區(qū)相對距離有無內(nèi)配巴士周邊停車方便程度距飛機(jī)場遠(yuǎn)近程度中巴程度其他

0.300.10.30.800.8000.52.8價(jià)格付款價(jià)格合理程度價(jià)格高低程度對比價(jià)格優(yōu)勢價(jià)格松動(dòng)程度成品交付策略其他價(jià)格策略付款多樣程度付款靈活程度按揭方便程度其他

0.90.810.90.80.70.80.80.80.58定位進(jìn)度客戶區(qū)域?qū)挿撼潭瓤蛻羯矸輰挿撼潭蠕N售率高低情況空置率高低情況出租率高低情況推出時(shí)間長短情況現(xiàn)場售樓部檔次銷售員專業(yè)化程度銷售資料精粗程度創(chuàng)意廣告投放程度

0.70.80.80.80.50.80.50.80.90.87.4園內(nèi)環(huán)境整體綠化景觀情況綠化率高低情況湖面水池噴泉情況植物地被樹木情況建筑小品豐富情況綠化概念情況綠化成熟情況架空層綠化情況平臺(tái)及屋頂花園其他

0.50.50.10.50.50.50.50003.1設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)模大小情況布局合理程度外立面美觀情況戶型面積合理程度戶型間隔合理情況實(shí)用率容積率情況土建質(zhì)量建筑材料裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次施工環(huán)境感覺其他

10.90.90.90.90.90.90.90.60.98.8園內(nèi)配套智能設(shè)施配套情況寬帶E時(shí)代情況娛樂會(huì)所情況安全保障情況停車配套餐飲配套一條龍入學(xué)情況園內(nèi)商場日常配套醫(yī)療保健設(shè)施游泳池網(wǎng)球場

0.80.500.80.50000.302.9發(fā)展代理品牌形象發(fā)展商實(shí)力情況發(fā)展商業(yè)績情況本樓盤品牌知名本樓盤品牌美譽(yù)本樓盤發(fā)展?jié)摿V告終端水準(zhǔn)情況銷售終端水準(zhǔn)情況銷售終端資信情況開發(fā)商重視程度代理商重視程度

110.80.810.80.80.8119物業(yè)管理規(guī)模與專業(yè)化程度管理公司知名度管理公司美譽(yù)度管理公司綜合實(shí)力管理費(fèi)用高低情況維護(hù)費(fèi)用高低情況安全保衛(wèi)管理水平社區(qū)綠化管理水平物業(yè)服務(wù)管理水平智能管理水準(zhǔn)情況

0.80.80.50.80.60.80.80.60.90.87.4本項(xiàng)目區(qū)位地段地級周圍開發(fā)程度周圍有無公園周圍有無山水周圍有無標(biāo)志建筑市民認(rèn)知程度周圍建筑密度周圍污染程度管網(wǎng)煤氣供應(yīng)情況其他

10.90.50.50.80.90.90.50.90.77.6周邊環(huán)境有無大型商場商業(yè)市場程度農(nóng)貿(mào)市場幼兒園中小學(xué)中專及高校醫(yī)院酒店、娛樂、食府運(yùn)動(dòng)場所其他

0.30.30.30.50.40.50.70.50.30.84.6交通條件是否近交通干線地鐵站遠(yuǎn)近程度火車站遠(yuǎn)近程度公共交通程度距老城區(qū)相對距離有無內(nèi)配巴士周邊停車方便程度距飛機(jī)場遠(yuǎn)近程度中巴程度其他

0.500.20.50.901000.83.9價(jià)格付款價(jià)格合理程度價(jià)格高低程度對比價(jià)格優(yōu)勢價(jià)格松動(dòng)程度成品交付策略其他價(jià)格策略付款多樣程度付款靈活程度按揭方便程度其他

10.90.90.80.90.70.80.90.90.68.4定位進(jìn)度客戶區(qū)域?qū)挿撼潭瓤蛻羯矸輰挿撼潭蠕N售率高低情況空置率高低情況出租率高低情況推出時(shí)間長短情況現(xiàn)場售樓部檔次銷售員專業(yè)化程度銷售資料精粗程度創(chuàng)意廣告投放程度

0.90.80.80.60.510.70.90.90.67.7園內(nèi)環(huán)境整體綠化景觀情況綠化率高低情況湖面水池噴泉情況植物地被樹木情況建筑小品豐富情況綠化概念情況綠化成熟情況架空層綠化情況平臺(tái)及屋頂花園其他

0.50.500.50.30.60.50002.9設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)模大小情況布局合理程度外立面美觀情況戶型面積合理程度戶型間隔合理情況實(shí)用率容積率情況土建質(zhì)量建筑材料裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次施工環(huán)境感覺其他

10.80.90.70.80.80.80.80.70.88.1園內(nèi)配套智能設(shè)施配套情況寬帶E時(shí)代情況娛樂會(huì)所情況安全保障情況停車配套餐飲配套一條龍入學(xué)情況園內(nèi)商場日常配套醫(yī)療保健設(shè)施游泳池網(wǎng)球場

0.80010.7000002.5發(fā)展代理品牌形象發(fā)展商實(shí)力情況發(fā)展商業(yè)績情況本樓盤品牌知名本樓盤品牌美譽(yù)本樓盤發(fā)展?jié)摿V告終端水準(zhǔn)情況銷售終端水準(zhǔn)情況銷售終端資信情況開發(fā)商重視程度代理商重視程度

0.90.80.90.910.80.90.910.99物業(yè)管理規(guī)模與專業(yè)化程度管理公司知名度管理公司美譽(yù)度管理公司綜合實(shí)力管理費(fèi)用高低情況維護(hù)費(fèi)用高低情況安全保衛(wèi)管理水平社區(qū)綠化管理水平物業(yè)服務(wù)管理水平智能管理水準(zhǔn)情況

0.90.80.60.80.70.80.90.80.90.57.7錢江方洲區(qū)位地段地級周圍開發(fā)程度周圍有無公園周圍有無山水周圍有無標(biāo)志建筑市民認(rèn)知程度周圍建筑密度周圍污染程度管網(wǎng)煤氣供應(yīng)情況其他

10.90.50.80.80.70.90.40.80.87.6周邊環(huán)境有無大型商場商業(yè)市場程度農(nóng)貿(mào)市場幼兒園中小學(xué)中專及高校醫(yī)院酒店、娛樂、食府運(yùn)動(dòng)場所其他

0.30.20.50.50.500.5000.73.2交通條件是否近交通干線地鐵站遠(yuǎn)近程度火車站遠(yuǎn)近程度公共交通程度距老城區(qū)相對距離有無內(nèi)配巴士周邊停車方便程度距飛機(jī)場遠(yuǎn)近程度中巴程度其他

0.500.10.50.500.9000.83.3價(jià)格付款價(jià)格合理程度價(jià)格高低程度對比價(jià)格優(yōu)勢價(jià)格松動(dòng)程度成品交付策略其他價(jià)格策略付款多樣程度付款靈活程度按揭方便程度其他

10.810.90.90.80.80.80.70.58.2定位進(jìn)度客戶區(qū)域?qū)挿撼潭瓤蛻羯矸輰挿撼潭蠕N售率高低情況空置率高低情況出租率高低情況推出時(shí)間長短情況現(xiàn)場售樓部檔次銷售員專業(yè)化程度銷售資料精粗程度創(chuàng)意廣告投放程度

0.80.70.80.80.30.90.90.90.80.87.7園內(nèi)環(huán)境整體綠化景觀情況綠化率高低情況湖面水池噴泉情況植物地被樹木情況建筑小品豐富情況綠化概念情況綠化成熟情況架空層綠化情況平臺(tái)及屋頂花園其他

0.80.700.60.20.50.50003.3設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)模大小情況布局合理程度外立面美觀情況戶型面積合理程度戶型間隔合理情況實(shí)用率容積率情況土建質(zhì)量建筑材料裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次施工環(huán)境感覺其他

10.80.90.80.80.60.70.50.50.57.1園內(nèi)配套智能設(shè)施配套情況寬帶E時(shí)代情況娛樂會(huì)所情況安全保障情況停車配套餐飲配套一條龍入學(xué)情況園內(nèi)商場日常配套醫(yī)療保健設(shè)施游泳池網(wǎng)球場

0.50.500.80.7000002.5發(fā)展代理品牌形象發(fā)展商實(shí)力情況發(fā)展商業(yè)績情況本樓盤品牌知名本樓盤品牌美譽(yù)本樓盤發(fā)展?jié)摿V告終端水準(zhǔn)情況銷售終端水準(zhǔn)情況銷售終端資信情況開發(fā)商重視程度代理商重視程度

0.70.710.910.50.80.810.98.3物業(yè)管理規(guī)模與專業(yè)化程度管理公司知名度管理公司美譽(yù)度管理公司綜合實(shí)力管理費(fèi)用高低情況維護(hù)費(fèi)用高低情況安全保衛(wèi)管理水平社區(qū)綠化管理水平物業(yè)服務(wù)管理水平智能管理水準(zhǔn)情況

0.80.70.70.70.50.50.70.80.80.56.7華廈綠城區(qū)位地段地級周圍開發(fā)程度周圍有無公園周圍有無山水周圍有無標(biāo)志建筑市民認(rèn)知程度周圍建筑密度周圍污染程度管網(wǎng)煤氣供應(yīng)情況其他

0.90.700.80.80.80.70.50.80.96.9周邊環(huán)境有無大型商場商業(yè)市場程度農(nóng)貿(mào)市場幼兒園中小學(xué)中專及高校醫(yī)院酒店、娛樂、食府運(yùn)動(dòng)場所其他

00.30.50.30.300.30012.7交通條件是否近交通干線地鐵站遠(yuǎn)近程度火車站遠(yuǎn)近程度公共交通程度距老城區(qū)相對距離有無內(nèi)配巴士周邊停車方便程度距飛機(jī)場遠(yuǎn)近程度中巴程度其他

0.500.50.50.800.8000.73.8價(jià)格付款價(jià)格合理程度價(jià)格高低程度對比價(jià)格優(yōu)勢價(jià)格松動(dòng)程度成品交付策略其他價(jià)格策略付款多樣程度付款靈活程度按揭方便程度其他

10.810.90.80.70.80.80.80.58.1定位進(jìn)度客戶區(qū)域?qū)挿撼潭瓤蛻羯矸輰挿撼潭蠕N售率高低情況空置率高低情況出租率高低情況推出時(shí)間長短情況現(xiàn)場售樓部檔次銷售員專業(yè)化程度銷售資料精粗程度創(chuàng)意廣告投放程度

0.70.70.910.50.80.70.70.70.77.4園內(nèi)環(huán)境整體綠化景觀情況綠化率高低情況湖面水池噴泉情況植物地被樹木情況建筑小品豐富情況綠化概念情況綠化成熟情況架空層綠化情況平臺(tái)及屋頂花園其他

0.50.500.50.20.50.50002.7設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)模大小情況布局合理程度外立面美觀情況戶型面積合理程度戶型間隔合理情況實(shí)用率容積率情況土建質(zhì)量建筑材料裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次施工環(huán)境感覺其他

0.90.80.80.80.80.90.70.50.50.57.2園內(nèi)配套智能設(shè)施配套情況寬帶E時(shí)代情況娛樂會(huì)所情況安全保障情況停車配套餐飲配套一條龍入學(xué)情況園內(nèi)商場日常配套醫(yī)療保健設(shè)施游泳池網(wǎng)球場

0.30.200.80.8000002.1發(fā)展代理品牌形象發(fā)展商實(shí)力情況發(fā)展商業(yè)績情況本樓盤品牌知名本樓盤品牌美譽(yù)本樓盤發(fā)展?jié)摿V告終端水準(zhǔn)情況銷售終端水準(zhǔn)情況銷售終端資信情況開發(fā)商重視程度代理商重視程度

0.80.70.70.70.90.90.80.810.98.2物業(yè)管理規(guī)模與專業(yè)化程度管理公司知名度管理公司美譽(yù)度管理公司綜合實(shí)力管理費(fèi)用高低情況維護(hù)費(fèi)用高低情況安全保衛(wèi)管理水平社區(qū)綠化管理水平物業(yè)服務(wù)管理水平智能管理水準(zhǔn)情況

0.80.80.70.70.60.70.80.50.80.67瑞爾國際評估項(xiàng)項(xiàng)目錢江方洲華夏綠城瑞爾國際權(quán)數(shù)區(qū)位地段7.67.67.67.67.67.66.96.91周邊環(huán)境2.82.84.64.63.23.22.72.71交通條件2.83.083.94.293.33.633.84.181.1價(jià)格優(yōu)勢與付款手段86.48.46.728.26.568.16.480.8市場定位與銷售進(jìn)度7.45.927.76.167.76.167.45.920.8內(nèi)部環(huán)境3.11.552.91.453.31.652.71.350.5設(shè)計(jì)規(guī)劃8.89.688.18.917.17.817.27.921.1內(nèi)部配套2.91.742.51.52.51.52.11.260.6發(fā)展代理與品牌形象96.396.38.35.818.25.740.7物業(yè)管理7.46.667.76.936.76.0376.30.9合計(jì)加權(quán)51.73加權(quán)54.46加權(quán)49.95加權(quán)48.75

均價(jià)4661均價(jià)5000均價(jià)4300均價(jià)4500

按照年10%的增幅計(jì)算，明年項(xiàng)目上市的起盤均價(jià)應(yīng)不低于5127元/平方米項(xiàng)目成本項(xiàng)目單價(jià)(元/㎡)土地成本1462建安成本1400政府規(guī)費(fèi)200財(cái)務(wù)成本443(2.6557億*10%/6萬平方米）管理成本50園林綠化70廣告費(fèi)用100營銷費(fèi)用150稅收500（以5000元/平計(jì)算）總計(jì)4375項(xiàng)目明年上市預(yù)計(jì)起盤價(jià)不低于5127元/平方米，一期毛利潤為752元/平方米。項(xiàng)目共計(jì)18萬余方，分三期建設(shè)，一期總利潤為4512萬元。預(yù)定總盤均價(jià)為5640元/平方米第八章鹽瀆路、躍馬路項(xiàng)目總體分析1.鹽城房地產(chǎn)住宅銷售以城南為主力供應(yīng)區(qū)，城南片區(qū)也是城市過去五-六年及未來5年左右的最大熱點(diǎn)。2.從本項(xiàng)目周邊已上市樓盤的調(diào)查可知：09年第三季度，城南片區(qū)的住宅銷售量呈現(xiàn)出“兩快一高”的態(tài)勢?！皟煽臁币皇莾r(jià)格上漲快，住宅