關(guān)于房地產(chǎn)方面的資料房產(chǎn)全程策劃解碼

房產(chǎn)全程策劃解碼房地產(chǎn)可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)：可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對(duì)策第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析第4操作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程第5操作環(huán)節(jié)：撰寫(xiě)出色的可行性研究報(bào)告書(shū)第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫(huà)出靶心。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導(dǎo)致市場(chǎng)的不確定因素較多，項(xiàng)目成敗的回旋余地也較大．如此也罷，最危險(xiǎn)的是可行性研究?jī)H僅成為一紙說(shuō)辭?！斗康禺a(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊(cè)》從實(shí)用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點(diǎn)與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)。第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1．透視房地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來(lái)說(shuō)，可行性研究是以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問(wèn)題：第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況來(lái)看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無(wú)法突破的重大難點(diǎn)，無(wú)論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá)420米、

88層的金茂大廈和高達(dá)

468米的東方明珠塔就是很好的佐證?？梢?jiàn)，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。2、項(xiàng)目投資制勝第一法寶一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問(wèn)題。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說(shuō)其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍。可行性研究，至少要能精確地回答這么三個(gè)問(wèn)題：a、這項(xiàng)目是可行的還是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對(duì)此應(yīng)作什么打算第二操作環(huán)節(jié)可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對(duì)策1、

項(xiàng)目精度標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間（月）費(fèi)用允許誤差投資機(jī)會(huì)研究階段1~3

0.2%~0.8%

30%~20%初步可行性研究階段6

0.25%~7.5%

20%~10%詳細(xì)可行性研究階段8~16

0.2%~1.0%

<10%2、

常見(jiàn)誤區(qū)誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析如果你的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告。一份專(zhuān)業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)，我們遇到太多的不確定因素。這些不確定因素使項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。誤區(qū)二：先入為主的可行性研究筆者曾考察過(guò)十多項(xiàng)失敗的大型地產(chǎn)投資，發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括：高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津：在一個(gè)離市區(qū)測(cè)多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無(wú)人問(wèn)津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開(kāi)發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應(yīng)量過(guò)大致使需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使梅樓商鋪優(yōu)勢(shì)失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設(shè)而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。在與這些項(xiàng)目的發(fā)展商交流時(shí)，他們對(duì)所遇到的困難通常都感嘆“真沒(méi)想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研窮報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為7證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。***先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀(guān)意志在起作用。往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察顏觀(guān)色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。有些項(xiàng)目的可行性研究沒(méi)有交給真正在行的專(zhuān)家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢(xún)機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過(guò)得硬，但由于項(xiàng)目對(duì)他們來(lái)說(shuō)就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢(xún)業(yè)務(wù)。有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。這在意向接觸的時(shí)候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對(duì)自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時(shí)合作另一方為了爭(zhēng)取他人來(lái)投資，可能會(huì)片面地夸大該項(xiàng)目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。3．相應(yīng)對(duì)策a

加快專(zhuān)業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)?；c專(zhuān)業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。b

提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專(zhuān)業(yè)知識(shí)。c

建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息（在香港，測(cè)量師在分析時(shí)，可以從香港土地注冊(cè)處—一相當(dāng)于內(nèi)地國(guó)土房管局，查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來(lái)巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作：通過(guò)去粗取精，去偽存真的過(guò)程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，通過(guò)分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析

分析角度一：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，本書(shū)多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國(guó)民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來(lái)看待是錯(cuò)誤的，這并不僅僅是個(gè)說(shuō)法問(wèn)題，而是一個(gè)最基本的認(rèn)識(shí)問(wèn)題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個(gè)問(wèn)題搞顛倒了，在形勢(shì)的判斷上就會(huì)出現(xiàn)根本性的失誤。無(wú)論政府還是企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無(wú)視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒(méi)有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來(lái)的后果。分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)?？刂啤?yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開(kāi)發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場(chǎng)基本上沒(méi)有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤(pán)的預(yù)售成績(jī)都很好。與此形成對(duì)比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣(mài)現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

分析角度三：街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的影響古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價(jià)何以如此昂貴？原來(lái)，由80年代起率先開(kāi)發(fā)的第一個(gè)上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，隨著愈來(lái)愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購(gòu)買(mǎi)或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿(mǎn)是豪華住宅，住戶(hù)大部分是港、臺(tái)同胞及外國(guó)人，所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴(lài)，需求者多而且舍得花大價(jià)錢(qián)，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996

年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是國(guó)內(nèi)最貴的地方。

從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤(pán)自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對(duì)古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。****投資商自身?xiàng)l件考察1、考察你的經(jīng)驗(yàn)隔行如隔山，隔山買(mǎi)牛難。任何一家公司都不可能對(duì)自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開(kāi)發(fā)市內(nèi)寫(xiě)字樓的，如今目標(biāo)投資對(duì)象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對(duì)的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險(xiǎn)也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問(wèn)題上多思量了。2、考察你的投資方式由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來(lái)不會(huì)在建一幢樓后靠出租來(lái)獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣(mài)一部分，甚至靠預(yù)售樓盤(pán)來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線(xiàn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢(qián)投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。3、考察你的融資能力每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問(wèn)題。問(wèn)題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無(wú)人提供，那可要人命了。筆者見(jiàn)到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無(wú)利潤(rùn)可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的影響俗語(yǔ)說(shuō)“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí)是不可能不對(duì)自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開(kāi)發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險(xiǎn)都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對(duì)性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。第四操作環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程步驟A

人員安排組合項(xiàng)目?jī)?nèi)容人數(shù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目費(fèi)用時(shí)間注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師造價(jià)工程師市場(chǎng)調(diào)查和分析人員經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家制作人員社會(huì)學(xué)，環(huán)境等專(zhuān)家步驟B：市場(chǎng)分析

a、宏觀(guān)因素分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀(guān)因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無(wú)地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。b、區(qū)域性因素分析一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀(guān)因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫群暧^(guān)經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀(guān)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對(duì)國(guó)際資本依賴(lài)程度相對(duì)較低，即使在我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國(guó)內(nèi)資金緊張的情況下，其國(guó)際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也較小。c、微觀(guān)市場(chǎng)分析對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀(guān)市場(chǎng)的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對(duì)擬投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，其二是對(duì)與投資項(xiàng)目同類(lèi)型的物業(yè)市場(chǎng)分析。步驟C:

市場(chǎng)預(yù)測(cè)a

需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出為了市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)物業(yè)的需求。b

供給預(yù)測(cè)供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)為了市場(chǎng)上該類(lèi)物業(yè)的供給情況c

預(yù)測(cè)方法通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線(xiàn)性回歸法、非線(xiàn)性回歸法、模擬法等。步驟D:

成本測(cè)算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。一般來(lái)講成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分：A

土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開(kāi)通施工用水、用電、道路以及完成場(chǎng)地平整為止所要的費(fèi)用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土地批租費(fèi)三種類(lèi)型。B

設(shè)計(jì)和建筑安裝工程費(fèi)：指完成場(chǎng)地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計(jì)到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費(fèi)用。C

市政配套費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費(fèi)，主要是由于新增房地產(chǎn)項(xiàng)目所引起的水電費(fèi)。步驟E：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類(lèi)：一類(lèi)是考慮7貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。

另一類(lèi)是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤(rùn)率等。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)中一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。以下簡(jiǎn)單介紹三種常用的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。步驟F：盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱(chēng)量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（BPe0K－even

P0iDt）即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。一般來(lái)講，在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目的盈利可能性就越大，經(jīng)營(yíng)安全性越好。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對(duì)特定的項(xiàng)目而言，要找出預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷(xiāo)售量又稱(chēng)保本銷(xiāo)售量。步驟G：動(dòng)磁性分析敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開(kāi)發(fā)商了解因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對(duì)那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。步驟H：風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析又稱(chēng)為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫(xiě)出色的可行性研究報(bào)告書(shū)A、可行性研究報(bào)告的主事內(nèi)容一般來(lái)講，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè)部分。1、封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱(chēng)，專(zhuān)業(yè)研究編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。2、摘要：它是用簡(jiǎn)潔明7的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說(shuō)明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專(zhuān)家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。3、目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。4、正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：a、概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明）；b、市場(chǎng)調(diào)查和分析；C、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度；e、投資估算及資金籌措；f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；g、風(fēng)險(xiǎn)分析；h、可行性研究的結(jié)論；i、研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議；j、相應(yīng)的附表。5、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專(zhuān)業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。6、附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線(xiàn)圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。B、可行性研究報(bào)告正文部分的編寫(xiě)正文部分是可行性研究報(bào)告的核心部分。內(nèi)容多，較復(fù)雜。1、概況：（1）進(jìn)行可行性研究的背景；（2）所研究項(xiàng)目的名稱(chēng)、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周?chē)h(huán)境等；（3

）委托方的名稱(chēng)、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱(chēng)、地址、法人代表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記號(hào)及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫(xiě)人員名單；（7）可行性研究的編寫(xiě)依據(jù)；（8）研究報(bào)告的假設(shè)和說(shuō)明。2、市場(chǎng)調(diào)查分析：要求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀(guān)、區(qū)域和微觀(guān)的市場(chǎng)分析和調(diào)查，及對(duì)未來(lái)的供給、需求和價(jià)格的預(yù)測(cè)，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫(xiě)出項(xiàng)目所具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過(guò)程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報(bào)告中必須有這些市政條件是否具備的書(shū)面文件。4、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度：專(zhuān)業(yè)人員可對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進(jìn)度安排，他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。5、投資預(yù)算和資金籌措要求寫(xiě)出項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中必須發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用并逐一計(jì)算資金籌措部分，要就整個(gè)項(xiàng)目投資額和相應(yīng)的支付時(shí)間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來(lái)源的安排等。6、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：要求寫(xiě)出主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報(bào)酬率和動(dòng)態(tài)回收期等。7、風(fēng)險(xiǎn)分析：一般要求計(jì)算出保本銷(xiāo)售額、盈虧平衡點(diǎn)及對(duì)主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。8、結(jié)論：要求寫(xiě)出該項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論，明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。9、有關(guān)建議：是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷(xiāo)售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。

第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含7項(xiàng)目建設(shè)的工程概算。這樣算帳不好。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷(xiāo)成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿(mǎn)足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支概算，包括：項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支項(xiàng)目策劃的開(kāi)支銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支廣告開(kāi)支項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支工程開(kāi)支概算，包括：用于工程勘探的開(kāi)支用于吹沙填土、平整土地的開(kāi)支用于工程設(shè)計(jì)的開(kāi)支用于建筑施工的開(kāi)支用于設(shè)施配套的開(kāi)支用于工程監(jiān)理的開(kāi)支土地征用開(kāi)支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支金融成本開(kāi)支，包括：外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出貸款引起的利息支出各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支稅收和行政性收費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究

現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握事實(shí)上，一個(gè)好的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)者才是一個(gè)最好的利潤(rùn)創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)的利潤(rùn)潛力，捕捉贏(yíng)利機(jī)會(huì)。這樣的房屋是有目的、有針對(duì)性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來(lái)縱觀(guān)其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會(huì)。公司營(yíng)銷(xiāo)人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過(guò)設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營(yíng)銷(xiāo)策略，去迎接營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)。消費(fèi)者市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場(chǎng)包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營(yíng)銷(xiāo)者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場(chǎng)，并按照他們的需要來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心理入手，分析營(yíng)銷(xiāo)策劃人員如何制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。具體來(lái)講就是要研究如下問(wèn)題：購(gòu)買(mǎi)什么？為什么購(gòu)買(mǎi)？購(gòu)買(mǎi)者是誰(shuí)？如何購(gòu)買(mǎi)？何地購(gòu)買(mǎi)？何處購(gòu)買(mǎi)？為選定市場(chǎng)和制定策略而進(jìn)行可行性研究在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行市場(chǎng)分析，并選定適合的目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和定價(jià)策略、營(yíng)銷(xiāo)渠道策略、促銷(xiāo)組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。公司要對(duì)每個(gè)選定的細(xì)分市場(chǎng)制定產(chǎn)品定位策略。他需要向客戶(hù)說(shuō)明本公司與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和潛在競(jìng)爭(zhēng)者有什么區(qū)別。定位是勾劃公司形象和所提供價(jià)值的行為，以此使該細(xì)分市場(chǎng)的顧客理解和正確認(rèn)識(shí)本公司有別于其競(jìng)爭(zhēng)者的特征。定位任務(wù)包括三個(gè)步驟：明確一些可利用的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；選擇若干個(gè)適用的優(yōu)勢(shì)；有效地向市場(chǎng)表明公司的定位觀(guān)念。產(chǎn)品是營(yíng)銷(xiāo)首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對(duì)產(chǎn)品類(lèi)型的選擇、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇以及開(kāi)發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型可大致分為土地、住宅、公寓、購(gòu)物中心和商店、工業(yè)建筑、旅館及其他特殊用途的物業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的籌措渠道密不可分。風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，如果某一項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠收入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項(xiàng)目的總債務(wù)超過(guò)其價(jià)值則被認(rèn)為是籌資過(guò)度，明智的辦法是在準(zhǔn)備隨風(fēng)險(xiǎn)的限度內(nèi)盡量賺錢(qián)，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌現(xiàn)性強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計(jì)劃一一投資多少？投資哪類(lèi)？何處投資以及如何著手？開(kāi)發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開(kāi)發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與投資額、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用及稅費(fèi)、投資收益方式與收益大小、經(jīng)營(yíng)期間現(xiàn)金流量分析。納入整體營(yíng)銷(xiāo)方案的可行性研究一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案最終有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以便在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。計(jì)劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容：1、計(jì)劃概要（便于決策者快速瀏覽）2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀（提供背景資料）3、機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析4、目標(biāo)、銷(xiāo)售量、市場(chǎng)占有率、盈利水平5、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略6、行動(dòng)方案：做什么？誰(shuí)去做？如何做？何時(shí)做？費(fèi)用多少？7、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表8、控制措施策略涉及的是營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)“是什么”和“為什么”的問(wèn)題，而執(zhí)行則涉及“誰(shuí)？”“時(shí)間？”“地點(diǎn)？”“怎么樣？”等問(wèn)題。影響有效執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問(wèn)題的技能：評(píng)定存在問(wèn)題的技能；執(zhí)行計(jì)劃的技能；評(píng)估執(zhí)行效果的技能。房地產(chǎn)估價(jià)程序首先,什么房地產(chǎn)估價(jià)?可以說(shuō),房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),房地產(chǎn)估價(jià)程序可以分為以下幾個(gè)階段；估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場(chǎng)查勘、綜合分析和估算、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告書(shū)及收取信公服務(wù)費(fèi)。要想使評(píng)估活動(dòng)高效、準(zhǔn)確、公正，必須使活動(dòng)過(guò)程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序。這套工作程序是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所必須經(jīng)過(guò)的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對(duì)估價(jià)對(duì)象形成立師認(rèn)識(shí)的思維歷程，是經(jīng)過(guò)千百萬(wàn)次工作實(shí)踐總結(jié)出來(lái)的客觀(guān)規(guī)律。按照房地產(chǎn)估價(jià)程序進(jìn)行評(píng)估可以提高效率，減少失誤，確保質(zhì)量。下面開(kāi)始具體介紹其操作環(huán)節(jié)操作一、估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理1.估價(jià)申請(qǐng)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面申請(qǐng)，并填寫(xiě)評(píng)估委托書(shū)。評(píng)估申請(qǐng)書(shū)或評(píng)估委托書(shū)應(yīng)寫(xiě)明的事項(xiàng)包括：（1）當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱(chēng)、隸屬關(guān)系、所在地址、法定代表人姓名、職務(wù)等）；

帆（浙2）鄭評(píng)估拳標(biāo)的槳物的井名稱(chēng)戲、類(lèi)魂型、累面積農(nóng)、地例理位棒置和俯環(huán)境鼻條件群等；那（性3）影申請(qǐng)?zhí)翟u(píng)估逗的原邪因和渾用途掘；手（極4）爬房屋票產(chǎn)權(quán)妹人、磨土地勝作用怕人的勒領(lǐng)勘雙人；豈陡（證5）血委托例評(píng)估騎的要慣求。聯(lián)除了沖評(píng)估斑申請(qǐng)訓(xùn)書(shū)（嗽委托岸書(shū)）如以外本，申董請(qǐng)人乳還要殊向房削地產(chǎn)綿價(jià)格沃評(píng)估某機(jī)構(gòu)返提供鍬各種吧有關(guān)惠證明幟資料治，如亂房屋擁所有握權(quán)證睬，土她地使葡用證掉，買(mǎi)偶方單覽獨(dú)委癢托評(píng)適估時(shí)系房地罵產(chǎn)權(quán)哭人出音具的宰同意齡評(píng)估核的證鳳明，看設(shè)計(jì)翼和施使工圖剩紙，奧使用峽期維協(xié)修、局保險(xiǎn)萌及其腸他費(fèi)綠用資煌料等賴(lài)。膀2.聞業(yè)務(wù)山受理拖泳房地乒產(chǎn)價(jià)車(chē)格評(píng)蕩估機(jī)到構(gòu)在趟收到簽評(píng)估陡委托貍?cè)说难谏暾?qǐng)現(xiàn)書(shū)和吵有關(guān)攝證明姜及資遭料后癥，要事在一岡個(gè)有隙限的濤時(shí)間它內(nèi)（養(yǎng)如濱3天哨）作答出是啞否受踢理此瓦項(xiàng)業(yè)要?jiǎng)?wù)的匯決策牧并通傷知申根請(qǐng)人樂(lè)。估右價(jià)者選在作宴出接煎受委墾托的藍(lán)決策渣前要斑對(duì)委撓托人移和評(píng)臟估標(biāo)叨的物性的基暈本情家況進(jìn)思行初團(tuán)步了勺解，替來(lái)界庫(kù)定有宜關(guān)估哈價(jià)的煩一些菌重要到問(wèn)題滿(mǎn)。這鋪些問(wèn)悠題主責(zé)要包右括；底估價(jià)趟目的枝、估役價(jià)對(duì)芒象、耽估價(jià)矛的作鐘業(yè)日介期等秤。村（屆1）嘗估價(jià)韻目的煉。房推地產(chǎn)冶價(jià)格傾評(píng)估似作為既房地辟產(chǎn)業(yè)腥的一掙項(xiàng)基迷礎(chǔ)工驕作，岡可以斥有多篩方面夾的用好途，鞭評(píng)估淡委托尋人也遲會(huì)因蚊為自資己不笨同的會(huì)需要螞提出叉不同摘的估喝價(jià)目道的。扒房地外產(chǎn)估園價(jià)的程目的勉可以脫有很玻多，罰如：圓房地距產(chǎn)買(mǎi)崗賣(mài)、價(jià)租賃珠、抵砌押、沒(méi)補(bǔ)償滅、入拾股、子清產(chǎn)屠、交堡換、怠訴訟岸、課若稅、課投資忘決策爐、統(tǒng)秀計(jì)等寺。由趨于估扭價(jià)目愚的的喘不同功使價(jià)柄格類(lèi)璃型也答有所衰不同螞，如記買(mǎi)賣(mài)起交易影價(jià)格隆、抵賢押價(jià)業(yè)格、禁租賃桐價(jià)格口、典煤當(dāng)價(jià)游格、端課稅常價(jià)格解、征笨用價(jià)零格等泛。不籃同的境估價(jià)罪目的完，對(duì)倘估價(jià)君的精飽度要縣求不囑同，棉對(duì)市邊場(chǎng)價(jià)混格實(shí)捏現(xiàn)的岸各種掃條件勺限定吃不同靜，所是采用培的估屢價(jià)方述法也縣有所說(shuō)區(qū)別捐。因?qū)４斯缷苫镎呒睂?duì)委及托人閉估價(jià)悄目的榴的明等確把區(qū)握是免正確演決策羞和做愛(ài)好估刃價(jià)工幣作的剖前提喚條件菜。

拒（痰2）存估價(jià)圍對(duì)象秋。作鐵為具狂體要攪評(píng)估能的房反地產(chǎn)躍到底糠是土傳地還懇是建戒筑物江，或嘆是建彈筑物級(jí)與土之地合屑一，境或是性其中腦的某毅一部醋分，看這是干受理掘估價(jià)無(wú)委托攝時(shí)必比須明存確的蘆基本順事項(xiàng)益。除傻I要蒜對(duì)估燭價(jià)對(duì)睛象的緩大類(lèi)么加以嚷明確借外，牙還要懸對(duì)估拍價(jià)對(duì)凳象的沖一些剩基本榨情況按進(jìn)行沃初步牙了解利。若唯是土覺(jué)地，夫是生半地〔劣無(wú)開(kāi)雖發(fā)成扣本）惠、新陶開(kāi)發(fā)賓地（率有開(kāi)檢發(fā)成虹本）秘還是貧其上嚼附有大影響級(jí)地價(jià)牲的附從屬建鼻筑物躬；如霉果是浩房地本合一印的估劈價(jià)對(duì)托象，冒其建梯筑物饒是依揪然保羨存，啄還是奶將被比拆除籌；若獻(xiàn)是單塌純的幟房產(chǎn)韻估價(jià)寨，則倍要明鹽確建掀筑物欺的含房義，聚如為君寫(xiě)字燦樓是稱(chēng)否包稿括其丑中配蓄備的僵設(shè)備釋?zhuān)缱綖榫葡訕鞘撬曳癜昀ㄆ淙怪械淖蛹揖哳I(lǐng)等。評(píng)糾（橡3）憲估價(jià)喊的作寫(xiě)業(yè)日授期。久所謂份估價(jià)底的作趴業(yè)日份期，落是指短從何澆時(shí)開(kāi)這始估由價(jià)至填何時(shí)賽完成觸估價(jià)信作業(yè)頸，即凍進(jìn)行副估價(jià)圍的起鏈止日態(tài)期。爪完成團(tuán)估價(jià)猾的日滋期一恒般是胖委托皆估價(jià)但者提賠出的綁，估攻價(jià)者銳應(yīng)盡釋量滿(mǎn)玩足這中一要頓求。嶄但當(dāng)版估價(jià)燃難度道較大康而委位托人之提出繼的時(shí)輸間太裕短以巖致不籌能保嶄證較裳公平獅合理隱地評(píng)圓估出膊價(jià)格魔時(shí)，介估價(jià)隨者應(yīng)必向委編托人劣說(shuō)明乘原因竊，商量定一補(bǔ)個(gè)較繩合適盤(pán)的時(shí)椒間。我確定肺了完嘗成估陰價(jià)的進(jìn)日期大，估波價(jià)人迎員必仍須按軍期?？蛸|(zhì)地縮完成股估價(jià)酒，以且確保帽自身眠的信塌譽(yù)。雕從理灑論上賄講，栽估價(jià)該活動(dòng)扒是受碧委托惡而進(jìn)藏行的吳活動(dòng)勺，應(yīng)妖嚴(yán)格馳按照傭委托筒人的蘇要求之去做僻。委餃托人親常會(huì)凱出于商自身死或局濟(jì)部利盞益的耐考慮魯對(duì)估女價(jià)者細(xì)提出機(jī)諸多塌具體院要求市，估信價(jià)者專(zhuān)在進(jìn)津行估義價(jià)可鄰行性到分析霜時(shí)，偶一方捉面要斷搞清墾對(duì)方稍的意特圖，浸另一淚方面箱要考奧慮委葵托人膏的要昌求是輔否有具背于工估價(jià)古行業(yè)候的行惰為準(zhǔn)喜則，六是否脂超越舌了自脖己的輩業(yè)務(wù)御能力模，對(duì)楚有異調(diào)議的散要求欠，可量以通塑過(guò)溝齡通與抖協(xié)商償來(lái)謀著求雙弄方達(dá)偉成共淺識(shí)。更估價(jià)遣合同料簽訂核前，搞雙方瓶應(yīng)說(shuō)偵明收也費(fèi)標(biāo)羅準(zhǔn)和萄付款武形式示。如未經(jīng)審噸查分?jǐn)偽?，蜜不能牢接受咽此?xiàng)逮業(yè)務(wù)顏委托己，應(yīng)騰盡快燦通知鉛委托法人并脊說(shuō)明挨理由貓。估悠價(jià)者做決定械接受貪委托授后，粱可通衛(wèi)知委璃托人起填寫(xiě)拼正式形的估誤價(jià)委廈托書(shū)裹并辦密理有震關(guān)手肺續(xù)，藥簽訂織委托映合同暈。合寨同必玻須對(duì)駝估價(jià)礎(chǔ)的各富種具驅(qū)體要吼求、廈委托抓人提切供的示有關(guān)農(nóng)證件份與資聰料、糾估價(jià)拳費(fèi)用盛、估瘋價(jià)時(shí)貸點(diǎn)、偏估價(jià)柳完成錦日期猜等作蔽出明轟確規(guī)銹定。拘簽訂光合同右后，裝估價(jià)掛者應(yīng)輛按合插同的腿時(shí)效祥和質(zhì)滑量要畫(huà)求，兄編制紅估價(jià)育計(jì)劃旋，安乖排估蕩價(jià)人色員。老做好廉必要頓的準(zhǔn)亂備工慈作。支碌操作塌二、少制定阻估價(jià)搏作業(yè)房計(jì)劃茶女歲制定幕房地館產(chǎn)價(jià)講格評(píng)顧估作助業(yè)計(jì)逃劃是猜為了干使估屢價(jià)工陶作有泡條不遍紊、把按時(shí)位、高趴效完幸成，篇計(jì)劃蜓一經(jīng)陜確定密，一誕般要紐按計(jì)治劃逐蘆段進(jìn)奧行估席價(jià)工升作。史在規(guī)驅(qū)模較伐大的淘評(píng)估常項(xiàng)目乞中，還制定忠計(jì)劃灰對(duì)估宰價(jià)作項(xiàng)業(yè)的勸成敗妻與質(zhì)掘量有帶著極狂為重況要的百作用瞎。制錘定估建價(jià)作洗業(yè)計(jì)灣劃可紹大體通包括鹿以下五幾個(gè)脅內(nèi)容均：圍1．斧確定巷估價(jià)前作業(yè)島的具膊體因互素

毀鋒對(duì)于很估價(jià)野作業(yè)磨來(lái)說(shuō)錫，僅支僅指遺明某掘塊土鑒地或飼某幢章房屋鄰是無(wú)蕩法開(kāi)描展估毛價(jià)工把作的飽。為洞了更旺好地忍完成環(huán)委托厲的業(yè)啟務(wù)，行必須義對(duì)估樂(lè)價(jià)對(duì)害宋的析各種趴影響伯價(jià)格弊的具瘦體因牙素進(jìn)囑一步感確認(rèn)譽(yù)。奪旋（瑞1）灰確定綢估價(jià)左對(duì)象擺的品母質(zhì)特激征及格產(chǎn)權(quán)量狀態(tài)額摸①緩估價(jià)樂(lè)對(duì)象投的品稻質(zhì)特?cái)傉鳌＜y主脆要指箏估價(jià)換對(duì)象捷的外賭在值赴稅。滾估價(jià)渾對(duì)象鍵如果洞是土套地，增則需狐確定市其坐誦落、封編號(hào)拔、四其至、逐面積引、形監(jiān)狀、形用途舍等；躬如果疼是房最屋或共其它比建筑鮮物，恭則需脫確定之其所流在地籌（門(mén)有牌號(hào)勒碼）鈴、類(lèi)并型、讓結(jié)構(gòu)泥、占播地面綁積、槍建筑姑面積皂、使殖用情樹(shù)況等中。此抄類(lèi)情皺況可渾根據(jù)確業(yè)務(wù)周需要前采用陽(yáng)填寫(xiě)繩表格須的方米式獲感得。撇震②

勾產(chǎn)權(quán)略狀態(tài)仰確定旗。通種過(guò)對(duì)攏產(chǎn)權(quán)乒?fàn)顟B(tài)咳的確私定，勿把握隱估價(jià)煌對(duì)象薯的內(nèi)縱在情哀況。扎房地納產(chǎn)權(quán)滾利是觀(guān)一束萬(wàn)權(quán)利明的集峰合，鳳除所額有權(quán)驢外，孟還有務(wù)使用炊權(quán)、皂抵押王權(quán)、背租賃燃權(quán)等腹，權(quán)資利性此質(zhì)不膝同，允其價(jià)母格也傅不一熊樣。略估價(jià)覽者必縫須確提認(rèn)是愧對(duì)所欺有權(quán)經(jīng)估價(jià)敘還是胖對(duì)使眠用權(quán)?；蜃鈯寿U權(quán)費(fèi)估價(jià)咽；是顧對(duì)所設(shè)有政陷與使志用權(quán)六合一駁情況伯下的感估價(jià)震還是向分離集情況慮下的陪估價(jià)泄；是傲在租五賃行徒為發(fā)么生還挽是沒(méi)宿有發(fā)骨生情櫻況下踐的估欲價(jià)；設(shè)對(duì)使購(gòu)用權(quán)庸估價(jià)呼，使含用權(quán)扮年報(bào)汗為多沙長(zhǎng)，耽已使珠用了分多少踩年，翼還余教下多臣少年飽等。梯總之迅，估肅價(jià)者晚必須科在明屯確了此房地爺產(chǎn)的礙權(quán)利葛內(nèi)容集．權(quán)微利的黎發(fā)生權(quán)與存兇續(xù)時(shí)資間等歲產(chǎn)權(quán)扇狀態(tài)縫后，闖方能常對(duì)其蹤進(jìn)行允估價(jià)憑。睛它（杯2）排確定巡估價(jià)振范圍配爹梅房地皺產(chǎn)的定內(nèi)容炎復(fù)雜院，影礦響價(jià)鍋格的的因素敲眾多植，一呀般在辜估價(jià)琴對(duì)象話(huà)得到護(hù)確認(rèn)翻以后諒，還糞必須挪確定水估價(jià)鋒的范慕圍。粒房地堂產(chǎn)估奶價(jià)范際圍包第括以雷下：厚4個(gè)億方面法：

略①悼土地侄估價(jià)勸。土叨地估業(yè)價(jià)一息是空蓬地估姨價(jià)，酷二是廚地塊妻上有致建筑悶物，坊但視作為空共地。亞在地恥上建挽筑物胡預(yù)定佳拆遷霉的情英況下遙．往貫往采箱用這謹(jǐn)種方沸式?；O(píng)②由建筑堵物估員價(jià)。尚在土馳地與悲建筑瀉物筑鵝成為嘆一體英的狀柔況下啄，僅穩(wěn)就地牛上的轟建筑決物進(jìn)拋行估禮價(jià)。汽點(diǎn)③會(huì)合并容估價(jià)紅。對(duì)蝴土地闊和地?cái)厣辖ǔ钪镄蚬餐腹纼r(jià)頁(yè)或?qū)β云渲锌p一部汽分估街價(jià)?？笩幔ǔ?）護(hù)確定蔥估價(jià)趟時(shí)點(diǎn)典汁退估價(jià)教時(shí)點(diǎn)介是對(duì)爸估價(jià)線(xiàn)對(duì)象雖的房洗地產(chǎn)夠決定域其估拾價(jià)額劑的基鬼準(zhǔn)日埋期。獨(dú)由于童房地謀產(chǎn)價(jià)濤格是盜隨時(shí)頑間等啞因素乏的變烤化而雪不斷龍變動(dòng)棚著的課，因按此，狡只有價(jià)估價(jià)槐時(shí)點(diǎn)哈確定糠以后鴨，估形出的狂價(jià)格棒才有竊意義貝，估蓄價(jià)時(shí)溪間的際詳細(xì)顫程度竟取決徒于所婆要評(píng)賄估的朽房地盾產(chǎn)價(jià)運(yùn)格類(lèi)番型和閱市場(chǎng)骨變動(dòng)擾程度盼。一紙般說(shuō)循來(lái)，殃買(mǎi)賣(mài)速價(jià)格衫、租完賃價(jià)金格比溉抵押船價(jià)格襯和課去稅價(jià)早格所必要求盛的時(shí)之點(diǎn)詳手售細(xì)，蒼通常眠至少膝要指脂明月?lián)?，甚皆至要廈到日館。時(shí)利點(diǎn)越嚷詳細(xì)妖，對(duì)蟲(chóng)估價(jià)瞇精度葵的要原求就音越高盒，估描價(jià)也出就越胡困難過(guò)。估乎價(jià)時(shí)霧點(diǎn)一減般定奇為委蚊托估騾價(jià)的冬當(dāng)日己或現(xiàn)友場(chǎng)調(diào)單查的辰當(dāng)日毅。當(dāng)邀然為織求取閉過(guò)去毛某個(gè)逐特定處時(shí)期高的價(jià)續(xù)格（震如有雁關(guān)訴貧訟案掃件的茅房地善產(chǎn)價(jià)播格）丘，也蠟可以陵將過(guò)循去的要某一戶(hù)特定票時(shí)與宵作為棒估價(jià)下時(shí)點(diǎn)抖。睛糠2．嫌初選旁估價(jià)衫方法志和人丘員

海堂明確夫了估襖價(jià)作融業(yè)的媽具體雞因素舉后，秒應(yīng)初猛步選兩出擬沒(méi)采用鍵適合旦于該吹估價(jià)蠅對(duì)象翼房地技產(chǎn)的員估價(jià)柴方法處。初黎選估沉價(jià)方伸法的擔(dān)目的暴，是盼為了澆使后普面的的資料批收集蜻與整飛理和讀實(shí)地暑查勘暖有的螺放矢灘，避廈免不舌必要高的重賽復(fù)勞學(xué)動(dòng)。羨根據(jù)呀估價(jià)艙對(duì)象條的目?jī)舻?、首時(shí)點(diǎn)繼、日躬期及霧初選門(mén)的估宏價(jià)方希法可揮判斷挽委托勺任務(wù)挪的輕績(jī)重、國(guó)易難凳和緩咽急程嫁度，驕從而咱確定摔投入傳多少虹人力葛參加哨此項(xiàng)稱(chēng)評(píng)信申任務(wù)住。評(píng)像估人購(gòu)員的泡選定感和工岔作安越排以笨及評(píng)闊估人畏員各紛自分判工負(fù)攪責(zé)的沫工作裹范圍艇明確角以后澇，有翅利于亭參與雷人員誠(chéng)協(xié)同差動(dòng)作努，相脾互配梅合，彎提高備工作贏(yíng)效率花。寸瓣3，緞估價(jià)呀作業(yè)浪的工儀作進(jìn)條度安哨排

依嶄估價(jià)遵作業(yè)輕的時(shí)依間性說(shuō)和實(shí)除務(wù)性肯都很騰強(qiáng)，束必須皇注意揮時(shí)效芽。整促個(gè)估炭?jī)r(jià)工彎作的采時(shí)間斧可以宿從接蔥受委難托之刮日起食到交應(yīng)付估劃價(jià)報(bào)桃告止贈(zèng)。一影般委套托人屢對(duì)估窮價(jià)完幫成的情日期孝都有絡(luò)較高物的要糠求，舟并在豐簽訂婆委托笛合同壟時(shí)作同為重題要條情款寫(xiě)測(cè)進(jìn)合松同，浮能否插在約綁定時(shí)巖間內(nèi)旨圓滿(mǎn)沫地完竊成估街價(jià)任漂務(wù)，旦不僅蝶關(guān)系餓對(duì)估底價(jià)方初的經(jīng)含濟(jì)利救益，毛而且字對(duì)估吩?xún)r(jià)方燃的信耕譽(yù)有朱著舉我足輕平重的混影響嬌。因休此，擁要通段過(guò)估勁價(jià)作核業(yè)計(jì)辰劃，擱把估澡價(jià)作龜業(yè)的聲流程憂(yōu)按程辭序規(guī)響定好培相應(yīng)獵的時(shí)植間進(jìn)笨度和息時(shí)限末，使摧操作換的每群個(gè)步升驟既?？茖W(xué)故有序覺(jué)，又霞省時(shí)努省力擔(dān)。穩(wěn)互4.為估價(jià)冒作業(yè)奧計(jì)劃諒中還退可對(duì)碑費(fèi)用皇安排棍、估戴價(jià)作滅業(yè)備蹦忘錄噴的編紙制等弱有關(guān)戒事項(xiàng)妹作出炕明確呈規(guī)定震。制心定估竭價(jià)作尾業(yè)計(jì)覆劃的幻方法辭可以冒采用椒網(wǎng)絡(luò)疾計(jì)劃蹲技術(shù)熄，以誼便選葬擇最按優(yōu)方點(diǎn)案，變并在寇計(jì)劃球執(zhí)行答過(guò)程摩中有哀效地錯(cuò)控制潮與監(jiān)最督。晌堆操作族三、娃資料筆的收堵集與邊整理廈嫂修資料控的收址集與建整理半是估莖價(jià)者須在計(jì)京劃指浪導(dǎo)下皆充分則占有邁和利辭用信婦息資影源的志階段茶，也染是為鴨準(zhǔn)確勤估價(jià)守尋找槳依據(jù)賓、為恭現(xiàn)場(chǎng)老查勘俱進(jìn)行呈準(zhǔn)備側(cè)的階鈴段。昆聽(tīng)資料志收集輸?shù)纳顮€度和揚(yáng)廣度畏很大勉程度百上取區(qū)決于聚在計(jì)樣劃階能段初踏選的饑估價(jià)稱(chēng)方法樹(shù)，一欄般應(yīng)磚圍繞權(quán)著估它價(jià)方推法所喪賴(lài)以減計(jì)算右的資征料數(shù)息據(jù)進(jìn)仿行收斜集。姻如對(duì)協(xié)供出困租用白的寫(xiě)節(jié)字樓租擬選撈用收堪益還鴨原法碼來(lái)評(píng)宰估其叼價(jià)格其，則奪需收歇集可范供出疑租的盞面積兵、出魯租率陸或空桑置率惕、租拜金水牽平、繼分?jǐn)倽撜叟f焦、負(fù)贏(yíng)擔(dān)利省息、暖運(yùn)營(yíng)硬管理給費(fèi)、慨稅收鄰等方粱面的噸資料亮。如縣某塊址土地鍛擬選榨用假死設(shè)開(kāi)扶發(fā)法醋來(lái)評(píng)較估其棉價(jià)格酒，需乓收集偏規(guī)定竊用途別、容波積率盒、覆絞蓋率脾、建少筑高科度等缺方面玩的資蠻料。種嫁莖資料尤收集糾除了喉來(lái)源爪于評(píng)凝估委她托人彩提供掃的必墊要資儀料和流實(shí)地事查勘達(dá)所得蹄資料販外，輔估價(jià)哀人員疊還可霧以從址估價(jià)襲機(jī)構(gòu)棒建立可的資獵料存粉儲(chǔ)系舞統(tǒng)小疫提取沙有關(guān)域資料秒，或奉到政夠府有鈔關(guān)主頂管部持門(mén)去中查詢(xún)構(gòu)，或寒向其墳他當(dāng)?shù)準(zhǔn)抡唔?、咨披?xún)公代司變胖問(wèn)。觀(guān)簡(jiǎn)房閑地產(chǎn)頌估價(jià)驅(qū)所需毒收集盼的資羽料主捉要包舟括以鼻下幾粘部分特內(nèi)容豐：聯(lián)辦1．璃產(chǎn)權(quán)撈資料腰。產(chǎn)口權(quán)資倦料是燙反映材房地通產(chǎn)所房有權(quán)承歸屬賞及其鏡變化低情況嬌的綜咬合資語(yǔ)料，眠包括拿產(chǎn)權(quán)絮所有牧證、羊土地絕所有踐證、常地形騎圖、因平面耗位置按圖。后與房您地產(chǎn)被權(quán)歸青屬及挺變更倆的有列關(guān)資海料，問(wèn)如房邪地產(chǎn)耗登記銹的原毒始記黎錄，辟接代催管產(chǎn)斥權(quán)資忍料，圖落實(shí)寄政策瞞資料僚，房哨屋買(mǎi)撒賣(mài)、坦租賃繞、抵賀押資乏料，抖征地石拆遷蟲(chóng)資料州，私面房改諒造資準(zhǔn)料等拘。

驢柜2．炕房地練產(chǎn)建爪筑開(kāi)知發(fā)資贊料。椅主要做包括轉(zhuǎn)建造謝開(kāi)發(fā)吹的年圾代，消主要?jiǎng)诮Y(jié)構(gòu)等材料謊、內(nèi)迷部設(shè)嫌計(jì)布?jí)尉帧⒖丛O(shè)備陸裝修呈、建帝筑造殃價(jià)等更。在真估價(jià)傘中，病有些惱必需熔的資鎮(zhèn)料無(wú)古法從惹現(xiàn)場(chǎng)碼查勘付中獲周得，扁可借抓助建興筑開(kāi)逃發(fā)的騎原始錘資料庫(kù)來(lái)確大定。糾講3．抄房地訪(fǎng)產(chǎn)使攜用資艇料。配包括對(duì)房地儲(chǔ)產(chǎn)使海用年蘿限、墓程序熱、方暫式，蘿房地序產(chǎn)出宋租性免質(zhì)、耽期限見(jiàn)、價(jià)咱格，遞房地猾產(chǎn)維撥修保廢護(hù)及崗現(xiàn)存鴉的借掀用、救占用華情況滿(mǎn)等。石妻4．隔市場(chǎng)艱資料宋。包夜括房慌地產(chǎn)機(jī)所處勝的地碼區(qū)環(huán)排境、床地理謊位置孝、繁果榮程釣度、太交通已狀況俊、客嫂觀(guān)環(huán)可境的勵(lì)優(yōu)劣理，政軟府的再城市凱規(guī)劃秘、政戀策對(duì)加房地纖產(chǎn)征郊用、拳改擴(kuò)令建的惡限制碼及市園場(chǎng)交爸易的趴限制蠻，以離及相賢似房另地產(chǎn)掠市場(chǎng)狡行情邪，包紛括成呢交價(jià)曉格、靈租賃抱條件焰、維驕修費(fèi)沃用、裕使用運(yùn)收益六及當(dāng)破前市勞場(chǎng)供辟需狀幼況等內(nèi)。

諸估價(jià)技程序愛(ài)的操仿作四資、現(xiàn)梁場(chǎng)查頌勘唱訊繡現(xiàn)場(chǎng)敲查勘喝是指桃房地棟產(chǎn)估道價(jià)人糕員親雖臨現(xiàn)體場(chǎng)對(duì)直估價(jià)發(fā)對(duì)象以的有狡關(guān)內(nèi)觸容進(jìn)外行實(shí)隨地考極查，萌以便竹對(duì)待刻估房填地產(chǎn)禁的實(shí)包體構(gòu)括造、總權(quán)利范狀態(tài)鬼、環(huán)盛境條石件等均具體喇內(nèi)容繳進(jìn)行梳充分火了解僵和客傲觀(guān)確蠻認(rèn)。掃在現(xiàn)遙場(chǎng)查已勘階某段，稍評(píng)估達(dá)委托很人應(yīng)之負(fù)領(lǐng)按勒之焰責(zé)，裂派員產(chǎn)領(lǐng)勘躁。藏溝現(xiàn)場(chǎng)雖查勘蜘的主塔要內(nèi)碌容有芹：裹客1．至對(duì)土么地的罷查勘傾。評(píng)濕估人輕員對(duì)番土地鼻的查背勘主渠要是關(guān)了解合地塊剖的坐熊落位跨置、剝土地偶使類(lèi)烈別、稻面積砌、地霧形、席地貌突以及本地上袋和地世下建腹筑物如的情蒙況，勿地塊蝶與周島邊地爐塊的起搭界酸情況侮等。補(bǔ)2.蠶

對(duì)鉗房屋扯的查館勘。營(yíng)對(duì)房私屋查劈勘的敲主要施項(xiàng)目繳有：魄腳（大1）榜鑒定融待估但房屋羨的地零址、切坐落蛙和房水屋評(píng)此估范皮圍。段房屋岔位置罪的正牛確性齒是房純屋估痰價(jià)的菜前提筆，必血須認(rèn)脅真核蹈對(duì)清蒜楚。俊對(duì)同宵幢異衫產(chǎn)的載房屋旨你同慶一地恐點(diǎn)內(nèi)瞞有多墻幢房員屋的倒情況盛，要廚認(rèn)真術(shù)核實(shí)贊房屋染的評(píng)拉估范復(fù)圍，爛正確牽區(qū)分包產(chǎn)權(quán)束的獨(dú)屈有部迫分、膏共有獲部分批或他代人所兩有部貌分，鏡以免躬出現(xiàn)值誤估績(jī)．發(fā)若生產(chǎn)銷(xiāo)權(quán)糾炎紛。昂簡(jiǎn)（秤2）再確認(rèn)煩房屋忌的結(jié)盼構(gòu)、醉裝修卵、設(shè)挖備和徹面積斤。房口屋契父證上破一般扶都有挽關(guān)于邪房屋釘?shù)慕Y(jié)怨構(gòu)、迎面積都的記獨(dú)載，嫂但在纏實(shí)際質(zhì)中由阻于種潛種情翻況，萌如產(chǎn)刑權(quán)登傅記時(shí)頃的疏深忽或央房屋差所有扯者自譽(yù)行改呀建裝攪修等懂，都濤會(huì)使哄房屋焦的結(jié)繁構(gòu)、香面積拜與契輛證記駝?shì)d的奴情況解有差敢異。泊因此昂，現(xiàn)鉤場(chǎng)查敲勘時(shí)瀉，應(yīng)饞對(duì)房中屋的新結(jié)構(gòu)北和面政積等喚情況婆進(jìn)一徹步核釘查，洲防止倆因契深證與木實(shí)地?fù)聿环c(diǎn)而出意現(xiàn)的容估價(jià)鑒失誤綠。房逃屋的需裝修陪、設(shè)熊備、猶層高舍和朝瀉向是桌房屋型估價(jià)念的基本本內(nèi)稠容，縣它的道主要退項(xiàng)目渾是墻版體、此屋頂幫、天富花板憐，地凝面、率門(mén)窗宰、隔幫間、維層高田、衛(wèi)謝生設(shè)患備和若暖氣至設(shè)備蝦等。時(shí)了解減房屋綢裝修墨情況羅是一油件細(xì)內(nèi)致繁怨鎖的棄工作飛。

猜（士3）便確定什房屋定的建劇造年費(fèi)份。阿確定粘房屋升的建豪造年下份是披房屋讓評(píng)估瘋不可枯缺少佩的組漠成部勁分，畢是評(píng)株定房遼屋折劑舊情耐況的刑主要觀(guān)依據(jù)座，必破須予凡以查剪明。絮淘（斃4）傭評(píng)定陡房屋坊成新專(zhuān)。房夾屋成部新是金影響暈房屋怨價(jià)格阻的重腰要因脆素．但評(píng)估乖人員衛(wèi)根據(jù)玉房屋磨的新敘舊程美度評(píng)僻定標(biāo)芳準(zhǔn)．把采取歉一聽(tīng)謊、二鋼看、廁三查懸、四慧問(wèn)、辭五測(cè)可的工傻作方嫌法鑒昂定房泥屋的展成新臘。一床聽(tīng)，儉是聽(tīng)晴取住響房或零使用蘿者對(duì)謹(jǐn)房屋刷使用撞狀況掙和破慧損情番況的表反映東；二冤看，夜是根窗據(jù)聽(tīng)匯到的口的反遮映，憑結(jié)合俘所要閣評(píng)定豪的結(jié)場(chǎng)構(gòu)、吹裝修窮、設(shè)誠(chéng)備部象分，愧查看滅房屋纖的下講部、茄墻體軌、屋烤面的溪變形制和不扔均勻更沉降休，以紛及梁我、往及變形系等情道況，導(dǎo)做出沖直觀(guān)鉤上的筍判斷漁；三終查，透是對(duì)楚房屋傳承重誠(chéng)結(jié)構(gòu)吃部位梅、構(gòu)緩件本熄身的算剛度幻、強(qiáng)康度進(jìn)觀(guān)行測(cè)相量檢坑查，浩看其獄是否崗有潛休在的夕危險(xiǎn)索；四渾問(wèn)，健是就噴查出洪的問(wèn)歌題詢(xún)展問(wèn)使頌用各器，了湯解其孝有關(guān)雖的情厘況；片五測(cè)澆，是孤在條謠件具屬體時(shí)狐，用銷(xiāo)儀器境測(cè)量霉房屋罷的結(jié)攤構(gòu)變震化情裕況，危主要排有地譽(yù)基沉銷(xiāo)降、采墻體夜傾斜潮、屋且架變惑形、膝裂縫片等。晚從實(shí)士際出短發(fā)測(cè)震定房鈴屋成帽新程宮度，椅對(duì)解已決建恐造年僑代不邁明或揚(yáng)年代柿久遠(yuǎn)韻但仍烤有很共大使們用價(jià)侄值房鬼屋的容估價(jià)侵問(wèn)題測(cè)，具領(lǐng)有重艦要意兩義。葛遭3．已勘丈挑繪圖囑?？睗u立繪上圖是俊指在緩房區(qū)教全面趴查勘邪丈量渣的基堡礎(chǔ)上救，將誼房屋悟的形崗狀、瓶位置鑒、層金次、嚷結(jié)構(gòu)翅、內(nèi)扮部設(shè)逢施、僵墻體膚歸屬洞以及砌附屬紀(jì)搭建幻等，耕按照冶一定柔比例檔如實(shí)子反映豬到房剛屋平忌面圖鎖上，壩同時(shí)姿估價(jià)沈人員蝶應(yīng)認(rèn)福真逐磚項(xiàng)填捧寫(xiě)“鈔房地設(shè)產(chǎn)查蝴勘評(píng)晌定表臺(tái)”，佳作為許估價(jià)監(jiān)的依膽據(jù)。竭通4．您拍照塔、錄環(huán)像。伏現(xiàn)場(chǎng)曬查勘踩中對(duì)櫻重要纏的評(píng)桐估項(xiàng)賓目要嶺進(jìn)行壘拍照規(guī)或錄殖像。紗拍照臺(tái)或錄籠像能午直觀(guān)色地反你映評(píng)防估對(duì)慌象的稼特征刺，尤右其是展文字羽敘述湯未能大達(dá)到唐對(duì)標(biāo)前的物黎理想昆的描欣述目生的時(shí)尖，通悉過(guò)拍堪照或坦錄像孔可以香彌補(bǔ)風(fēng)其不傷足。奔拍照邪、錄宋像對(duì)物那些控即將糞拆遷符、有立可能寬發(fā)生科糾紛夜房屋方的評(píng)銹估很碧有必長(zhǎng)要。鍬住5．者對(duì)環(huán)銷(xiāo)境條謎件的肌確認(rèn)將。環(huán)手境條晶件也樣是影巨響房柄地產(chǎn)政價(jià)格警的重全要因級(jí)素，噴而環(huán)質(zhì)境條旱件往乞往不披是契馳書(shū)等池文字插材料陸標(biāo)明徐的，連另外泄環(huán)境債條件沫的變希動(dòng)性熔很大時(shí)，所稱(chēng)以估隸價(jià)人膏員要懸親臨議現(xiàn)場(chǎng)抹，逐布步確售認(rèn)對(duì)尺待估伯房地庫(kù)產(chǎn)價(jià)素格有臥影響倡的各陳因素袍的狀炎態(tài)，釘通過(guò)塞實(shí)地剖調(diào)查護(hù)，取閣得對(duì)糾待信盡房地不產(chǎn)周蔽邊環(huán)厲境的園客觀(guān)兩認(rèn)識(shí)印。環(huán)認(rèn)境條感件包柴括：喊商業(yè)勸服務(wù)譯、市溫政設(shè)鉛施、風(fēng)文化冶教育鋸、交桿通通瑞訊、抵衛(wèi)生爸狀況景、生扮態(tài)環(huán)梯境、峽娛樂(lè)競(jìng)設(shè)施圈、人威文自在然景洗觀(guān)等仁。廈操作緩五、脊綜合眼分析辨和估碧算梢宜趟綜合粗分析洋和估歷算是襯房地獅產(chǎn)估鍬價(jià)的甚實(shí)質(zhì)順性階雷段．甘根據(jù)腰較完恥備的鉛資料堵，估辟價(jià)人惠員可危選擇姓估價(jià)款方法皇，最驢終估演算出湖房地圈產(chǎn)價(jià)獵格。斗這一白階段量的作午業(yè)包爆括末2項(xiàng)作：

化1，扛資料爆綜合陽(yáng)分析撥。資躲料綜置合分擔(dān)析的瘦目的渾是為麥了確懸定房棵地產(chǎn)商估算渴的基描本數(shù)里據(jù)，妹基本脆數(shù)據(jù)大準(zhǔn)確文與否猛對(duì)估嘆算的肚最終碰結(jié)果州有直懇接影制響。腳如果侮資料勤綜合央分析釣不能防如實(shí)訴反映推房屋紡建筑冠的各全類(lèi)技?jí)判g(shù)數(shù)恨據(jù)，芒甚至瓣發(fā)生和失誤遠(yuǎn)，則堅(jiān)會(huì)影踏響到跌價(jià)格尋評(píng)估商的正返確性順，致懲使當(dāng)香事人傲蒙受杰不應(yīng)賭有的驅(qū)損失斷，也復(fù)會(huì)影更響到話(huà)估價(jià)墊者的膊聲譽(yù)嫌。

里諒資料釘綜合含分析英的重廣點(diǎn)是特：（山1）誼檢查胃資料硬是否醬為估路價(jià)所貫必需基的資顏料，島即注誼意該蒜資料植是否鐘與委泊信房泰地產(chǎn)拖的種路類(lèi)、家委托學(xué)估價(jià)絨的目緞的與腦條件尿相符蓋；（敏2）染房屋平產(chǎn)權(quán)佛的歸閑屬是滴決定版評(píng)估揪房屋亞的價(jià)蠻格的久重要趁因素疲，一鹿定要芒準(zhǔn)確值。

掛2．妨價(jià)格吧形成嗚分析軌。房蛛地產(chǎn)洞價(jià)格駕的形炕成，龍一方席面是頃基于掠它的唉實(shí)體乎因素漂，另罷一方脂面是冬基于近它的課影響扔因素迎。房臨地產(chǎn)日價(jià)格泥的實(shí)村體因壽素可梳以通璃過(guò)確擱認(rèn)來(lái)岔把握犧，而劣影響偽因素糧則要撲通過(guò)鐵有經(jīng)撥驗(yàn)的卷評(píng)估鞋人員窗加以黎分析禽，以橡便把脾握各悄因素疲對(duì)價(jià)撿格的現(xiàn)影響朗程度常。房摔地產(chǎn)奇價(jià)格或的諸哨多影羽響因揀素可藍(lán)以劃殃分為觀(guān)區(qū)域咱因素腸和個(gè)敗別因慈素兩速大方朵面。廁搭（偶l）亭區(qū)域陜分析紋。所印謂區(qū)城域分煩析，梅就是除分析郵待估撒房地愈產(chǎn)屆孩于何歪種地護(hù)區(qū)，尤該地膝區(qū)有恩何種戰(zhàn)特征拴，該隊(duì)特征減對(duì)房惕地產(chǎn)面價(jià)格印形成濟(jì)有何焰改I竭響等魯。因丸為房爆地產(chǎn)旨價(jià)格思會(huì)隨瞇其所馬處的巖地區(qū)舊特性稍的不肉同而蠢有很登大差朱別，堂如不伴把握莫地區(qū)皂特征上就無(wú)默法獲器得房梅地產(chǎn)腎的適男當(dāng)價(jià)桿格。及進(jìn)行削區(qū)域率分析嗓時(shí)，盾主要老應(yīng)從困房地垮產(chǎn)的貸用途緞分類(lèi)我著手獅，如叛住宅先區(qū)、柔商業(yè)型區(qū)、陽(yáng)工業(yè)盒區(qū)等拔。這瑞種分聾類(lèi)并南非城潔市規(guī)削劃上胸的使?jié)撚梅职鐓^(qū)，椒而是狂實(shí)際駛上的陷使用希分區(qū)逃。同爽時(shí)，皺房地位產(chǎn)的相價(jià)格絨除受喉所屬機(jī)地區(qū)才特性戚的影陸響外掀，類(lèi)各似地解區(qū)及誦更廣咱泛的裂同一男供需沾圈的刮特性倡也會(huì)密對(duì)其膀有重畜大影痕響。孫喘徐因此標(biāo)，區(qū)密域分析析可勻分為珠鄰近姓地區(qū)襯和類(lèi)清似地隔區(qū)兩獲部分額。鄰堵近地瑞區(qū)就塘是同賓類(lèi)地拔區(qū)即解待估咽房地幣產(chǎn)所前屬的跟地區(qū)門(mén)類(lèi)別底，如碌住宅可區(qū)、來(lái)商業(yè)蹤區(qū)、愈工業(yè)坊區(qū)、階文化刑娛樂(lè)秒?yún)^(qū)等蛛。估蹤價(jià)時(shí)庫(kù)首先北要判念定類(lèi)巨別；寄其次密，區(qū)粒域劃鑼分的待范圍糞不宜譜過(guò)大秧；最份后，迫類(lèi)別迫判定牽要考祝慮未墻來(lái)發(fā)里展。蚊真類(lèi)似廊地區(qū)糞是指停與傳叮估房拔地產(chǎn)閉所屬伏地區(qū)徒相類(lèi)肯似的沸其他截地區(qū)良。類(lèi)廣似地李區(qū)也氣可以椒用垮“狐同一沙供需權(quán)圈柿”滲的概芹念解配釋。年在怠“邁同一月供需強(qiáng)圈內(nèi)墾”剃，同沫類(lèi)房乎地產(chǎn)劈可形貿(mào)成替孕代關(guān)合系，豎因面當(dāng)對(duì)價(jià)仁格形督成有事重大別影響尺。灑翻（殊2）晉個(gè)別該分析鑰。是惕對(duì)待膏估房暫地產(chǎn)憲的個(gè)音別因困素進(jìn)遙行的弓分析替，是籍判定別房地蒼產(chǎn)最捷有效亮使用瓦方向枕的工岔作過(guò)摘程，證房地第產(chǎn)價(jià)紅格就望是以昌該房吊地產(chǎn)糧的最?yuàn)A有效貌使用玻方向各為前布提而客形成黃的。宋個(gè)別欲分析財(cái)應(yīng)當(dāng)?shù)≌_部掌握灑待估鄉(xiāng)房地陷產(chǎn)的炸地塊是條件思、街肯道條恢件、閥臨近扛條件寫(xiě)、環(huán)隸境條學(xué)件、撲行政死條件免等方嶄面的扯因素大，再矩依據(jù)駐鄰近龍地區(qū)宮的特嗽征，誕判斷鐘出最呆有效輪使用雅方向驚。

妥3．粒估價(jià)蹲方法忽的選爹擇和燃價(jià)格亦估算藏。

堅(jiān)礎(chǔ)（狂1）振選擇滴估價(jià)肚方法薄。在己計(jì)劃輸中初布選的戲估價(jià)筐方法點(diǎn)在這潑個(gè)階灶段可突以得壺到最歪后的礦確認(rèn)府并用胃于計(jì)馳算。霜盡管廚房地課產(chǎn)估將價(jià)方險(xiǎn)法比窯較多起，但中最基條本的販方法修還是封成本電估價(jià)教法、公市場(chǎng)劣比較明法和挑收益弓還原油法三骨種。應(yīng)在進(jìn)怪行房碌地產(chǎn)舊估價(jià)深時(shí)，云原則寸上應(yīng)蒙并用晌王種盛方法喪。因公為三外種方系法各押有利銅弊，識(shí)僅靠笨一種螺方法刷不易昌達(dá)到尚正常債價(jià)格堵。有祝些房伏地產(chǎn)純不適祖用于掛上述幻三種斤人法鹿，可美根據(jù)阿具體你情況讓加以徑選擇筐。

擦（截2）缸價(jià)格跟估算宴。選芝定估雜價(jià)方偉法后離，可歐開(kāi)始軍對(duì)房塔地產(chǎn)寸進(jìn)行僅測(cè)算兆，其賢具體叼測(cè)算栗方法落本書(shū)哲其他秤章節(jié)嫁有專(zhuān)抓門(mén)論義述。永應(yīng)該驚注意而的是千，房姨地產(chǎn)碗評(píng)估字測(cè)算享時(shí)，彎如有處當(dāng)?shù)乜终币?guī)定葵的測(cè)姻算標(biāo)血準(zhǔn)，如應(yīng)認(rèn)仿真采掏用，懂如“誼土地育分等須定級(jí)班標(biāo)準(zhǔn)意”、立“房倘屋新疑舊程序度評(píng)良定標(biāo)爹準(zhǔn)”婦、“絡(luò)房屋那耐用肚年限織”、饞“房坡屋代杯議書(shū)窗標(biāo)準(zhǔn)缺”等已。

技（掀3）廟價(jià)格刃調(diào)整淡。由晌于資做料的元限制想和房倉(cāng)地產(chǎn)詞價(jià)格清的復(fù)最雜性壽，使西三件全方法筑估出紋的價(jià)羅格難茅以一珍致，冬因此嘉需要即進(jìn)行救價(jià)格遞調(diào)整泡。在時(shí)進(jìn)行傭價(jià)格睛調(diào)教厘之前截，首浸先要享對(duì)資廉料的蓬運(yùn)用顯等加欲以檢拌驗(yàn)復(fù)撫核，姻其主贊要內(nèi)白容是窩：資傅例的害選擇胃及運(yùn)惱用是泊否得救當(dāng)；妄各項(xiàng)堡房地細(xì)產(chǎn)估咸價(jià)原擱則的它應(yīng)用客是否雹得當(dāng)淹；一右般性稅因素角分析三及區(qū)題域分微析、皮個(gè)別單分析狂是否液適當(dāng)惱；單賴(lài)位與瓣總價(jià)權(quán)的關(guān)暑聯(lián)是量否適違當(dāng)。級(jí)其次藥，要企對(duì)2撓種估盤(pán)價(jià)方抗法估彎算出低的價(jià)裝格進(jìn)虜行綜支合，孔綜合被的方離法有放三種述：①售簡(jiǎn)單藥算術(shù)萬(wàn)平均叔。②污加權(quán)識(shí)算術(shù)訴平均藏。即主賦予如每個(gè)績(jī)價(jià)格蠅不同鎮(zhèn)的權(quán)乞重，眾然后查再綜疤合出垮一個(gè)液價(jià)格熊。通進(jìn)常對(duì)面于評(píng)逆估該堡房地躬產(chǎn)最污適用嗚可靠汗的估務(wù)價(jià)方盾法所是算出食的結(jié)磚果，魯賦予下較大靈的權(quán)崗重，責(zé)反之燒則賦橫予較凈小的迫權(quán)重殿。③吧以一毛種估夾價(jià)方揮法計(jì)業(yè)算出恒的結(jié)場(chǎng)果為絞主，軌其他吊估伙獻(xiàn)方法仿計(jì)算鴿出的謀結(jié)果兵只供襪參考灣。最郵后，梅估價(jià)羅人員口要根草據(jù)自跌己的雙經(jīng)檢油、時(shí)另影響躍價(jià)格桐諸因由素的恥分析醬以及鋪市場(chǎng)佳行情守，對(duì)冶綜合滅測(cè)算沉出的開(kāi)結(jié)果修再作錫調(diào)整磚，以獅最后蠟綜合妙評(píng)估養(yǎng)決定材出估代價(jià)額口。在游實(shí)際凈工作芬中，謝最后紅決定情的估用價(jià)額洗，可加能以姑計(jì)算覽出的撿價(jià)格誕為主逗，也石可能勸以估荒價(jià)人肢員的店其地筒判斷續(xù)為主乎，而末計(jì)算玉結(jié)果儀只作漠為參遼考。立截房地義產(chǎn)估絮價(jià)程墳序（舉五）鐮膀亭箭裝再似操作幫六、綱撰寫(xiě)具估價(jià)瘋報(bào)告黑書(shū)欣鳳她經(jīng)評(píng)獸估測(cè)組算出蜓對(duì)象崖房地寇產(chǎn)的谷估價(jià)秩額后括，應(yīng)價(jià)將估部?jī)r(jià)成術(shù)果寫(xiě)隨成估同價(jià)報(bào)境告書(shū)諷。估餅價(jià)報(bào)救告書(shū)難是記惜述估鋤價(jià)成士果的斑文件寶，它舟把估倆價(jià)過(guò)父程中窯有關(guān)抱的數(shù)測(cè)據(jù)、觀(guān)辦法飛、要漫點(diǎn)及疼最后這的結(jié)羅果以龜正式筑的書(shū)捉面形創(chuàng)式反斗映出不來(lái)。謊估價(jià)邪報(bào)告識(shí)書(shū)的溫形式百有自腦由式乘與定綿型式哲兩種沿。定戶(hù)型式大估價(jià)萌報(bào)告罵書(shū)，穴是固堂定格秩式、間固定蠟內(nèi)容擁，估資價(jià)人階員必遲須按漏照規(guī)福定的腥形式董填寫(xiě)差，不瞎得改代動(dòng)或討填減毫。自窯由式順估價(jià)咬報(bào)告雹書(shū)是幼根據(jù)朝估價(jià)朝報(bào)告潛人的卡要求膛自由餡設(shè)定俊內(nèi)容蹤、長(zhǎng)裙短篇爛幅不巴限的鼠報(bào)告花書(shū)形灘式。球不論慎估價(jià)鋒報(bào)告養(yǎng)的形勵(lì)式如億何，怪均至秘少要摔記載曉下列探事項(xiàng)夠：妨譯1．暗此項(xiàng)科評(píng)估妙項(xiàng)目墳的委寄托者憑、聯(lián)錫系人祥、領(lǐng)準(zhǔn)勘人校、負(fù)勤責(zé)承掛接評(píng)化估人巡員的毛姓名打。

惠2．災(zāi)估價(jià)罰對(duì)象唯的詳仗細(xì)地片址、憑評(píng)估碰日期鑼、報(bào)百告編巷號(hào)等歸。

吉3．繪估價(jià)斗對(duì)象謀的土顯地面牲積、病建筑推面積禍和建蜓筑物夫類(lèi)型繳等．圖渡4．估估價(jià)篇對(duì)象飼具備蘿的條逼件分繩析?？还?．宏評(píng)估腎依據(jù)侵。

向6．案評(píng)估階結(jié)果爺。

局7、騙附有窮關(guān)文使件及臉資料橡。

砌一份績(jī)規(guī)范埋的房夜地產(chǎn)勢(shì)估價(jià)魯報(bào)告乳書(shū)應(yīng)搖包含倦下列耍具體橡內(nèi)容虜：慈施1．抹估價(jià)盲委托釘人名積稱(chēng)

妥應(yīng)有排委信不人的音全稱(chēng)拌，有蹄時(shí)還罰應(yīng)有桃地址麻，以猛確認(rèn)腦服務(wù)榆對(duì)象橫。岡率2.紹評(píng)估概對(duì)象閃及目腸的

撇（丹l）痕待估注房地復(fù)產(chǎn)的數(shù)名稱(chēng)歷、類(lèi)繡型，茶明確卷估價(jià)事對(duì)象魄；

源（兵2）編估價(jià)泥目的院；

罩（搶3）健估價(jià)返時(shí)點(diǎn)毒。

陸3．尺評(píng)估錫日期灰脅是反害映估街價(jià)工滲作期呢限的缸起止陳日期銀。診滑4．哨評(píng)估汗對(duì)象促的綜留合說(shuō)充明

諸（佳1）凡坐落港位置筍，包遵括地學(xué)點(diǎn)、賺區(qū)域驚、門(mén)爭(zhēng)牌等否；

公（姿2）筐用途緊；

講（問(wèn)3）餡面積側(cè)、層京次、姿朝向約；

枝（剖4）踩建筑貧結(jié)構(gòu)瞇與功辨能，廚還要請(qǐng)描述吼建筑鬧內(nèi)部艦空間調(diào)結(jié)構(gòu)開(kāi)以及醬各層們各部張分功例能；愿遼（贊5）事裝修邪情況山、設(shè)歲備情梯況、絲附屬災(zāi)設(shè)施錫情況描；

木（辣6）怖建筑劈使用肺情況伙，反轎映建平筑的抱新舊健、完征好程亂度及乏對(duì)使酒用功齡能的程影響頭；

丹（長(zhǎng)7）寇房地耕產(chǎn)周懲圍環(huán)賣(mài)境；覺(jué)萄（堵8）謀評(píng)估史對(duì)象肉房地能產(chǎn)的喘權(quán)利慈狀況局。

輝5．城評(píng)估訴原則怨激反壩映在悶評(píng)估吃活動(dòng)嫁中的敏主要另適用作原則拔，以杯及評(píng)小估人革的立膏場(chǎng)。匠誦6、偉評(píng)估籍依據(jù)緊帆（叔l）御權(quán)屬煮資料虎；

嘗（聚2）拐工程堅(jiān)預(yù)、臨決算堂資料榮；

遙（貞3）顛測(cè)繪陷圖紙鄙；

桐（德4）敬各類(lèi)紹定額芳和單策價(jià)資醬料；鐵棍（薄5）調(diào)各類(lèi)縮折舊德、稅濟(jì)收、排物價(jià)偉、城市建收熄費(fèi)管備理規(guī)涂定；糠布（紙6）啞與評(píng)日估對(duì)呀象類(lèi)雜似的慢房地占產(chǎn)實(shí)感例價(jià)阿格資爆料；森抽（賣(mài)7）寧規(guī)劃燥資料仔；

蛙（延8）越周?chē)悱h(huán)境蹦資料歌。

杜7．偽評(píng)估劃方法洞選擇駁眾8．阿評(píng)估猜計(jì)算縫分析旗塞應(yīng)介千紹接混選定耳方法縱所進(jìn)慢行的欺數(shù)據(jù)熔確定范、參翻數(shù)測(cè)異算、射公式女選用圣等理難由和廳計(jì)算閱過(guò)程設(shè)，對(duì)壺計(jì)算似分析億過(guò)程想作概甲括的次陳述瞎，關(guān)槍鍵要輝闡明愉作出明最后羅估價(jià)狹結(jié)論慈的理猴由。穴驕9．踏房地湖產(chǎn)價(jià)麥格評(píng)向估結(jié)霞論

失說(shuō)明火每種爹方法堂的計(jì)伴算結(jié)清果，浴以及魔經(jīng)最再終調(diào)誼整修勞正后候的正纖式估駕價(jià)結(jié)示論。朱貫10羨．評(píng)不估小攝組成玉員和詢(xún)?cè)u(píng)估車(chē)單位哀資格輛證書(shū)觀(guān)。

逗操作鳳七、聞交付牽估價(jià)據(jù)報(bào)告鳴書(shū)及和收取于估價(jià)天服務(wù)囑費(fèi)右菊飾完成毅估價(jià)柱報(bào)告蠶書(shū)后弟，最秧后要牧將估宿價(jià)報(bào)揚(yáng)告書(shū)棵交付侮給委工托估漢價(jià)者麗，并撿可就命某些判問(wèn)題嚷作口訓(xùn)頭說(shuō)崇明，傳至此燈完成側(cè)了對(duì)卷委托技估價(jià)仙者的至估價(jià)籮服務(wù)現(xiàn)。然劍后是箭按照滿(mǎn)有關(guān)騙規(guī)定所和收仇費(fèi)標(biāo)楚準(zhǔn)向撈委托汪估價(jià)葬者收鋤取估窄價(jià)服綠務(wù)費(fèi)換。視兔第三爪章：江房產(chǎn)寒市場(chǎng)織調(diào)研拉第一續(xù)節(jié)：反房地樓產(chǎn)市手場(chǎng)預(yù)擴(kuò)測(cè)及必步驟汽第一污節(jié)：虧房地落產(chǎn)市戚場(chǎng)預(yù)橫測(cè)鉗景歡運(yùn)用嘩科學(xué)咬的方幕法，鴿對(duì)房作地產(chǎn)宜市場(chǎng)根供求描關(guān)系角及其珠發(fā)展敘趨勢(shì)蔽和相誠(chéng)聯(lián)系曲的各康種因蓋素加驢以分份析和屑判斷嘉，從筒而為松國(guó)家該宏觀(guān)鎮(zhèn)調(diào)控繳和企恩業(yè)制砌定發(fā)輝展戰(zhàn)淚略服翠務(wù)，羞以有鑄效地前提高壘資源絞配置所的效劉率。放其主嫂要步飲驟是鏈：乘搬（一熄）目包標(biāo)測(cè)但定礦分市紀(jì)場(chǎng)預(yù)腳測(cè)目誼標(biāo)是旦指預(yù)即測(cè)的租具體至對(duì)象房的項(xiàng)拳目和持指標(biāo)嘆，主接要是喚房地廉產(chǎn)市是場(chǎng)預(yù)緞測(cè)的晉目的懲、房犁地產(chǎn)頃商品劣類(lèi)型監(jiān)、地座域范縣圍及盡時(shí)間愛(ài)等。倡塌（二釘）資截料整轉(zhuǎn)理線(xiàn)或根膝據(jù)所漸需資打料來(lái)障源不渠同可諷分為竿：一緣是各符級(jí)政魄府、既主管暫部門(mén)冬和綜理合管健理部博門(mén)公李布企貿(mào)業(yè)積跡累的噸歷來(lái)甩的市秩場(chǎng)信治息資術(shù)料。憐二是胖調(diào)查析收集女市場(chǎng)偷動(dòng)態(tài)綁的原辜始材蒙料，翻用于畜及時(shí)您、迅藥捷地大反映樂(lè)市場(chǎng)備動(dòng)態(tài)墻，主捐要方圣法有撥典型州調(diào)查雙、個(gè)未別走慌訪(fǎng)、該召開(kāi)癥座談?chuàng)p會(huì)或筑展銷(xiāo)萍會(huì)等戒等，屈從而戴準(zhǔn)確掏掌握婦目前節(jié)人們土對(duì)房達(dá)地產(chǎn)半市場(chǎng)甘商品摩要求介的動(dòng)召態(tài)。漢霜（三劣）因耗素分賽析犯擦影潑響房隊(duì)地產(chǎn)見(jiàn)市場(chǎng)芬運(yùn)行暑有主鍬觀(guān)、嘉客觀(guān)糞多方爪面的概因素蜓：主合觀(guān)因糞素有工服務(wù)遷態(tài)度壘、廣邁告宣喜傳、較銷(xiāo)售士方式暮等；凝客觀(guān)鴨因素爺有國(guó)箏際國(guó)謎內(nèi)局煩勢(shì)、誰(shuí)社會(huì)萬(wàn)商品膽購(gòu)買(mǎi)斑力、劣物價(jià)施水平霧、房裕地產(chǎn)摸商品紛周期歡、消扁費(fèi)偏什好等濕。對(duì)更因素楚分析罪通常備應(yīng)根坡?lián)哙l(xiāng)體情犁況而裁作定翼性、濤定量抬分析央。漲班（四歉）結(jié)勻果論捉證躁馳對(duì)涂預(yù)測(cè)譽(yù)結(jié)構(gòu)疑必須盞從技覺(jué)術(shù)、百經(jīng)濟(jì)速兩方黎面論斜證其屠合理多性。厚結(jié)合濫沒(méi)有賣(mài)考慮尚或業(yè)氣已變富化的桶因素寄，并幻借助斯經(jīng)驗(yàn)指、推焰理和押知識(shí)鋸去判應(yīng)斷和抖修正狡預(yù)測(cè)佛結(jié)果巧。衫滲（五犬）編庸寫(xiě)報(bào)趁告爐押通過(guò)驕理論殲檢驗(yàn)儉、資帖料檢犯驗(yàn)、談專(zhuān)家同檢驗(yàn)的之后軟，得溫出新分的預(yù)哄測(cè)結(jié)祥果及符主要頭結(jié)論冬，編巷寫(xiě)預(yù)掘測(cè)報(bào)則告?？紙?bào)告屢分兩粥種：看一是痕一般低性報(bào)顧告，匙其目騎的是攏簡(jiǎn)潔室、明計(jì)確地件向各擦級(jí)管壤理、亦決策緩人員屆提供察預(yù)測(cè)呆結(jié)果絹和市請(qǐng)場(chǎng)活忌動(dòng)建青議，琴并對(duì)桶預(yù)測(cè)眨過(guò)程塞和結(jié)拳果加次以扼打要說(shuō)捕明和輩簡(jiǎn)單鼻論證脅；二責(zé)是專(zhuān)率門(mén)性禾報(bào)告蠟，其阿讀者棗是市頃場(chǎng)研稍究和理咨詢(xún)朗人員緊，要淹求詳趣盡地捎說(shuō)明巖預(yù)測(cè)判目標(biāo)血、預(yù)馬測(cè)方思法、旦資料獨(dú)來(lái)源傷、預(yù)桃測(cè)過(guò)恥程。憲房地棟產(chǎn)市點(diǎn)場(chǎng)預(yù)卵測(cè)方篇法主壇要有綱：嫩源便經(jīng)驗(yàn)少判斷秘法，寨包括農(nóng)個(gè)人抖判斷召法、獄集合擇意見(jiàn)歪法、混專(zhuān)家勢(shì)征詢(xún)矩法等架；送秋爭(zhēng)預(yù)測(cè)睛調(diào)查宮預(yù)測(cè)光法，罷包括磁典型罪調(diào)查結(jié)、抽只樣調(diào)低查、明全面攪調(diào)查掠、銷(xiāo)叔售調(diào)居查和醉定期貪交換敏情報(bào)送預(yù)測(cè)弟法等嗚；楊餐扔數(shù)學(xué)哭外推師預(yù)測(cè)魯法，饅包括羊算術(shù)元平均夠法、紋移動(dòng)策平均縫法、賠最小鋒二乘灣法、怨指數(shù)涂平滑觸法等翼；處挎獵季節(jié)魯變動(dòng)洽趨勢(shì)池預(yù)測(cè)屠法，巴包括太季節(jié)題性變遙動(dòng)趨個(gè)勢(shì)預(yù)豐測(cè)和紡季節(jié)容性影友響比聽(tīng)例預(yù)燕測(cè)法據(jù)等；隊(duì)泥經(jīng)相關(guān)戲因素賭預(yù)測(cè)滴法，士包括朝一元辮回歸梯、多洲元回果歸及蔬投入客產(chǎn)出感預(yù)測(cè)錘法等突；索返誼商品判生命墓周期刃曲線(xiàn)晴預(yù)測(cè)廈法、聞概率緣模型徐預(yù)測(cè)部法。鄉(xiāng)清贈(zèng)（一仗）集能合意宗見(jiàn)法捐妖由焦預(yù)測(cè)錘人員拋召集凳企業(yè)策經(jīng)營(yíng)以管理裙人員臣根據(jù)艷已收逮集到障的信鴿息資蔬料及碼個(gè)人套經(jīng)驗(yàn)速，對(duì)私未來(lái)揪市場(chǎng)抵作出欺判斷辱預(yù)測(cè)朝，并原加以盛綜合肝。該教方法襪特別教適合隔于企失業(yè)預(yù)謊測(cè)，未適用配內(nèi)容它有房妄地產(chǎn)餃商品聯(lián)開(kāi)發(fā)拆、市塘場(chǎng)容扭量、己房地傻產(chǎn)商蘆品成比交量笑、市場(chǎng)場(chǎng)占陪有率層、房妹地產(chǎn)番使用莊年限練及開(kāi)品發(fā)經(jīng)仰濟(jì)效潑果的露預(yù)測(cè)府。壤骨猜（二貫）市炸場(chǎng)因幼子法歷溪是體根據(jù)蠶預(yù)測(cè)桑者的兵經(jīng)驗(yàn)蛇對(duì)市歲場(chǎng)的辨統(tǒng)計(jì)鎮(zhèn)觀(guān)察屯，選蛾擇市臉場(chǎng)活延動(dòng)中喚的客湖觀(guān)事對(duì)物作表為因翼子來(lái)零推測(cè)稻市場(chǎng)累變量騙的預(yù)積測(cè)方全法。用市場(chǎng)嫌因子觀(guān)的選判擇要箭根據(jù)唯預(yù)測(cè)品者及幸別人鑒的預(yù)峰測(cè)經(jīng)窩驗(yàn)和符對(duì)市閥場(chǎng)情蠢況的休認(rèn)真概觀(guān)察喬、細(xì)愧致分嗽析，興以及打?qū)Ψ苛淼禺a(chǎn)滔商品來(lái)類(lèi)型詞、結(jié)某構(gòu)等項(xiàng)問(wèn)題蔑的深搬入了糟解。戀歲惑（三維）市盛場(chǎng)調(diào)例查法圣警提秩廣泛匪運(yùn)用陳現(xiàn)場(chǎng)覆觀(guān)察綱、實(shí)命驗(yàn)調(diào)滿(mǎn)查和罵訪(fǎng)問(wèn)尺調(diào)查蚊等種單類(lèi)方替法，更結(jié)合排房地伙產(chǎn)商舒品特專(zhuān)點(diǎn)，漏選用地適當(dāng)鈴方式載進(jìn)行估預(yù)測(cè)碗。如冊(cè)運(yùn)用沙現(xiàn)象凝觀(guān)察城方法屆，可怠以到辜房地齊產(chǎn)交壓易所想了解蹦人們皆對(duì)住沾宅結(jié)療構(gòu)、懇位置未、面葛積、印樓層特、潤(rùn)朝向腎等方挪面的老問(wèn)題坑；通詞過(guò)實(shí)捆驗(yàn)調(diào)奔查法穿來(lái)選置擇不律同的雕廣告霞宣傳叮方式蹄或廣檔告詞宰等；憑運(yùn)用伐訪(fǎng)問(wèn)蹲調(diào)查白法，銀將擬暴訂的緣調(diào)查催事項(xiàng)柄當(dāng)面辯、電竟話(huà)或行書(shū)面蠶詢(xún)問(wèn)儲(chǔ)被調(diào)脂查者根，以架了解或住戶(hù)遍對(duì)住堵宅消鞋費(fèi)方旺式（鴨購(gòu)買(mǎi)誠(chéng)、租燒賃或秋抵押存等）激及維惕修管某理、揮住宅光環(huán)境墊等方勵(lì)面的辭直接沾信息掉，以行此作爆為確盡定房機(jī)地產(chǎn)左開(kāi)發(fā)逝方向煌和規(guī)臂模的警依據(jù)見(jiàn)。門(mén)挽閱（四尿）敞啟直線(xiàn)諒方程孔法美北直線(xiàn)船方程熱法是猜適合外于進(jìn)彈行呈棚直線(xiàn)縣發(fā)展相趨勢(shì)兼的房地地產(chǎn)浩市場(chǎng)鐘的長(zhǎng)什期預(yù)郊測(cè)，罰其基齒本原滋理是呈：塘勞肅根據(jù)肢歷年簡(jiǎn)房地溪產(chǎn)市蹲場(chǎng)成砍交的寄實(shí)際州數(shù)據(jù)壘，分憲析未埋來(lái)一喊定時(shí)艙期內(nèi)唱的房氣地產(chǎn)圾市場(chǎng)旁發(fā)展女趨勢(shì)麗，并童假定抱今后隔仍在奔較長(zhǎng)燈時(shí)期象內(nèi)延沸續(xù)該城態(tài)勢(shì)寬，從矛而預(yù)勻測(cè)出貌今后翻一定猴時(shí)期門(mén)的房貝地產(chǎn)傭市場(chǎng)殲狀態(tài)慣。秒膝（嫂四）眨結(jié)果雷論證令孤對(duì)蝴預(yù)測(cè)靈結(jié)構(gòu)蠻必須定從技贊術(shù)、嫌經(jīng)濟(jì)裹兩方秒面論肢證其建合理犬性。肥結(jié)合拌沒(méi)有護(hù)考慮圣或業(yè)議已變星化的或因素傲，并默借助撒經(jīng)驗(yàn)蕉、推炭理和茂知識(shí)召去判席斷和刊修正樹(shù)預(yù)測(cè)繡結(jié)果企。綠靠偽（五喜）邏輝輯曲瘋線(xiàn)預(yù)掃測(cè)法歉違租主要原用于失人口殃增長(zhǎng)狡和耐布用商贈(zèng)品的案預(yù)測(cè)偉第二總節(jié)：州房地椅產(chǎn)市賣(mài)場(chǎng)細(xì)敲分與窗定位印待操作桶程序悅別第足1操茶作環(huán)光節(jié)：拿房地碎產(chǎn)市撞場(chǎng)定錫位實(shí)疤戰(zhàn)價(jià)鞭值分州析

煉第中2操塑作環(huán)攝節(jié)：劈房地假產(chǎn)市罩場(chǎng)定晴位誤直區(qū)及給對(duì)策跪憐第奧3操匠作環(huán)落節(jié)：擊房地過(guò)產(chǎn)市熄場(chǎng)定帳位概取念精暑要

榜第拔4操燒作環(huán)觸節(jié)：每房地辮產(chǎn)市擇場(chǎng)細(xì)仔分定晃位的粱具體箭策略筒蛛第鍋5操汗作環(huán)鋤節(jié)：附房地贏(yíng)產(chǎn)市勺場(chǎng)定季位要艘點(diǎn)分裙析

姑第抹6操幟作環(huán)絡(luò)節(jié)：竟房地及產(chǎn)市翁場(chǎng)定安位實(shí)陽(yáng)戰(zhàn)流漲程設(shè)臨計(jì)

黨使用書(shū)指南慌倉(cāng)蘇進(jìn)行晴準(zhǔn)確辮的市躲場(chǎng)定賤位，債從而指銷(xiāo)定畫(huà)目標(biāo)晨客戶(hù)抽，是掙樓盤(pán)只暢銷(xiāo)噴的先擾決條纖件。性賣(mài)點(diǎn)亭和定噴位是恭兩回煮事，粱定位萬(wàn)不清缸的賣(mài)干點(diǎn)不弟能稱(chēng)若之為疤真正邀的賣(mài)襲點(diǎn)。溜本手炊冊(cè)對(duì)呀房地香產(chǎn)市義場(chǎng)細(xì)鉗分提皺出了撥具體映策略東，并扛設(shè)計(jì)素了市溝場(chǎng)定骨位的跟操作撫流程肺，是大發(fā)展轎商重澡要的飼實(shí)戰(zhàn)硬指引設(shè)工具線(xiàn)。肥第違1操包作環(huán)陶節(jié)：龍房地大產(chǎn)市菠場(chǎng)定毀位實(shí)雄戰(zhàn)價(jià)關(guān)值分穴析慕分析蝶A：冷樓盤(pán)宣暢銷(xiāo)晴的先膚決條咽件

母染進(jìn)行卷準(zhǔn)確揪的市叔場(chǎng)定提位從夏而鎖緩定目澆標(biāo)客錄戶(hù)是畝樓盤(pán)候暢銷(xiāo)田的先鐮決條普件?；瘡慕迌赡甑徜N(xiāo)薪的國(guó)俗際文止化大遞廈、外星河薯明居軋、東戚方玫半瑰園圣、萬(wàn)惹科四持季花掌城等湯來(lái)看謎，無(wú)美一不匯是以楊準(zhǔn)確報(bào)的市趣場(chǎng)定器位最毅終取遲股市削場(chǎng)獲卷得買(mǎi)您家的限認(rèn)同砌。國(guó)末際文類(lèi)化教國(guó)育大材廈的確目標(biāo)鬼客戶(hù)燈是部“椅創(chuàng)業(yè)坊新生博化愛(ài)’第，星攔河明鹿居、腿東方拖玫瑰辣園的師目標(biāo)睜客戶(hù)央是二吊次置瘋業(yè)者汗，海條悅?cè)A忽城、晉中海傳恰翠劣山莊傅的目睛標(biāo)客碗戶(hù)是曬香港紫人。云位于愉皇崗山中岸外的海版悅?cè)A精城堪騰稱(chēng)為割目標(biāo)劇客戶(hù)躬度身該訂造侮的典構(gòu)范，賀二棟擴(kuò)35拴層高溝的樓卵共5哥20五個(gè)單禿位，丘不到販二個(gè)幟月銷(xiāo)苦售率份為卯掛九樓北賣(mài)得哈快價(jià)南格也屬高，字海悅芒華城憶的價(jià)錘格，蓬比周析邊樓鉛盤(pán)價(jià)進(jìn)格每獵平方獵米高臥出一豆二千稠五。既分析啊B：娃明確叉定位極的市途場(chǎng)沖免擊力符海悅尺華城彩的目隙標(biāo)客辟戶(hù)十爽分明碼確，晚用發(fā)惡展商袖的話(huà)健來(lái)說(shuō)產(chǎn)就是嫁，以膽該項(xiàng)額目所汁處的騰位置換，深易圳入本不可結(jié)能去燥買(mǎi)，瓶它的慘對(duì)象匯只能顫是香示港人啄，發(fā)午展商淹別無(wú)頭選擇戚。因請(qǐng)此，帖海悅虜華城伐可以克說(shuō)是趟為香柏港入抓度身河計(jì)造兆。它防的鉆佩石形嘩結(jié)構(gòu)挑、它蘇的戶(hù)增型、私它的涼陽(yáng)臺(tái)診以及圾陽(yáng)臺(tái)敲上的憂(yōu)欄桿槳、它世的交折樓標(biāo)踢準(zhǔn)等晴等，凱全部榴按港懼人的跨喜好朝以及化港人匯能夠艙接受夾的方柄式設(shè)花計(jì)，混比如宇海悅襲華城懷沒(méi)有呼生活那陽(yáng)臺(tái)辦，在楚客廳躍只有煤一個(gè)忠一米糖寬的查陽(yáng)臺(tái)摘，有差一個(gè)曲透明喉的有沉機(jī)?；柿褐菣跅U肢，這器一點(diǎn)夸足以伍讓港盆人從越心里羅得到體滿(mǎn)足勵(lì)。因宅為在雨香港翅，這膊種只犁有一姨米寬艇帶透肝明欄廊桿的耽陽(yáng)臺(tái)夸只有蜂富人恩才有饅可能膀享用施。再刷如海亭悅?cè)A還城只升有四應(yīng)種產(chǎn)良型，糊交房象標(biāo)準(zhǔn)肺就是察樣板即房的久裝修慰標(biāo)準(zhǔn)云，包演括樣苦板房漫所展?fàn)渴镜奶蹪嵕咄磸N具錘及所爐有電蹄器。則在樣統(tǒng)板房陜還別印出心秀裁地蘆掛有盡承建披商以島及所曲用主朽要裝洪修材野料廠(chǎng)萍商的陽(yáng)資質(zhì)匙證書(shū)闊，發(fā)傘展商嘗的誠(chéng)莖實(shí)和基細(xì)致啦給購(gòu)念房者梳留下糞好印渡象。販也就布是說(shuō)疑，一馳個(gè)樓東盤(pán)很濤難做暴到既殼能外敲銷(xiāo)又麗能內(nèi)避銷(xiāo)，老讓深?yuàn)A圳人如和香偷港人臟都滿(mǎn)上意。享這一袖點(diǎn)也鼓應(yīng)該斯適合梢其它么內(nèi)銷(xiāo)底樓盤(pán)屬，即譽(yù)你的濁客戶(hù)忠不可收能既史是富蛙豪，注又是扮普通享白領(lǐng)駕。藥第服1操圖作環(huán)屆節(jié)：步房地藥產(chǎn)市到場(chǎng)定躍位實(shí)嚼戰(zhàn)價(jià)催值分估析碼分析糧A：爆樓盤(pán)喝暢銷(xiāo)型的先慣決條臭件

返做進(jìn)行沒(méi)準(zhǔn)確塘的市蒼場(chǎng)定檢位從鄰而鎖豪定目臂標(biāo)客羅戶(hù)是午樓盤(pán)籠暢銷(xiāo)常的先享決條最件。助從近刪兩年其熱銷(xiāo)條的國(guó)側(cè)際文思化大霧廈、格星河矮明居棉、東妻方玫疾瑰園耐、萬(wàn)軟科四尼季花榮城等勺來(lái)看糖，無(wú)吩一不儀是以?xún)?nèi)準(zhǔn)確霞的市嫌場(chǎng)定氧位最鍛終取儀股市份場(chǎng)獲繳得買(mǎi)熟家的諸認(rèn)同詠。國(guó)押際文好化教初育大晚廈的柱目標(biāo)嗚客戶(hù)乒是撐“衫創(chuàng)業(yè)易新生密化島’琴，星惰河明倍居、呼東方令玫瑰器園的抬目標(biāo)虛客戶(hù)占是二天次置較業(yè)者們，海蕉悅?cè)A減城、荷中海線(xiàn)恰翠者山莊煤的目花標(biāo)客枕戶(hù)是伍香港墾人。燈位于但皇崗猴中岸拴的海另悅?cè)A植城堪圈稱(chēng)為尺目標(biāo)角客戶(hù)接度身芒訂造歉的典疲范，安二棟昆35怖層高辦的樓壇共5附20禽個(gè)單碧位，很不到樹(shù)二個(gè)扣月銷(xiāo)回售率語(yǔ)為卯止九樓零賣(mài)得丈快價(jià)菌格也爪高，錯(cuò)海悅壇華城炊的價(jià)歷格，贊比周摟邊樓舌盤(pán)價(jià)汗格每戀平方美米高霞出一首二千訂五。壞分析饑B：凍明確稱(chēng)定位層的市幸場(chǎng)沖配擊力龜海悅投華城稈的目橡標(biāo)客扯戶(hù)十兩分明黨確，緊用發(fā)免展商宜的話(huà)麗來(lái)說(shuō)爪就是蜓，以剪該項(xiàng)述目所見(jiàn)處的榴位置鑄，深流圳入蓋不可燒能去咱買(mǎi)，姜它的農(nóng)對(duì)象獻(xiàn)只能悠是香梳港人您，發(fā)情展商傅別無(wú)巷選擇它。因氏此，適海悅惠華城拋可以困說(shuō)是押為香渣港入狼度身怨計(jì)造賠。它課的鉆優(yōu)石形敏結(jié)構(gòu)嫂、它呀的戶(hù)慘型、敲它的緩陽(yáng)臺(tái)瓜以及末陽(yáng)臺(tái)淺上的僑欄桿叮、它尺的交項(xiàng)樓標(biāo)值準(zhǔn)等免等，乏全部雷按港遼人的卷喜好漏以及換港人瞞能夠腿接受分的方種式設(shè)腸計(jì)，毀比如勺海悅零華城允沒(méi)有孕生活猛陽(yáng)臺(tái)惱，在德客廳毯只有百一個(gè)堪一米泰寬的焰陽(yáng)臺(tái)豈，有逮一個(gè)支透明辦的有察機(jī)玻恰璃群應(yīng)欄桿看，這而一點(diǎn)其足以雀讓港萍人從頌心里派得到麥滿(mǎn)足圾。因前為在燃香港丸，這規(guī)種只琴有一三米寬緩帶透仙明欄耍桿的表陽(yáng)臺(tái)候只有槍富人膊才有慣可能晌享用悼。再給如海粘悅?cè)A歉城只吊有四聾種產(chǎn)罵型，愚交房巴標(biāo)準(zhǔn)剩就是中樣板舅房的墓裝修鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)送，包組括樣齒板房路所展痰示的絡(luò)潔具廊廚具彎及所耳有電埋器。生在樣慎板房欲還別宣出心筒裁地慮掛有代承建美商以井及所宇用主窄要裝均修材隊(duì)料廠(chǎng)簡(jiǎn)商的央資質(zhì)女證書(shū)丘，發(fā)籠展商首的誠(chéng)挺實(shí)和析細(xì)致生給購(gòu)寄房者箏留下口好印協(xié)象。扮也就妹是說(shuō)胡，一擱個(gè)樓雄盤(pán)很潑難做朝到既蛙能外番銷(xiāo)又杜能內(nèi)第銷(xiāo)，載讓深配圳人樣和香財(cái)港人佳都滿(mǎn)嘴意。秤這一期點(diǎn)也洞應(yīng)該絕適合振其它阻內(nèi)銷(xiāo)斬樓盤(pán)林，即養(yǎng)你的僚客戶(hù)障不可供能既璃是富匠豪，趙又是民普通炎白領(lǐng)并。辜第換2操顛作環(huán)絡(luò)節(jié)：尊房地易產(chǎn)市轉(zhuǎn)場(chǎng)定喊位誤同區(qū)及摩對(duì)策殺旱誤區(qū)淋A

餓冷

市澇場(chǎng)定符位=掉目標(biāo)發(fā)市場(chǎng)所擺姑