演示文稿首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

演示文稿首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化當(dāng)前第1頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)（優(yōu)選）首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化當(dāng)前第2頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)目錄■

國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化研究■首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的思路和要點(diǎn)■

標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容◆材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)◆工程做法和成本措施◆產(chǎn)品庫(kù)◆計(jì)劃管理◆流程管理◆資源管理◆知識(shí)管理當(dāng)前第3頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)國(guó)內(nèi)主流房地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況項(xiàng)目全盤復(fù)制，從規(guī)劃、戶型、立面到裝修、景觀。設(shè)計(jì)圖紙可以沿用，只能作細(xì)微性調(diào)整，適應(yīng)性差，存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。材料設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化。便于統(tǒng)一采購(gòu)、降低成本；客戶定位、產(chǎn)品賣點(diǎn)和立面風(fēng)格、營(yíng)銷策略的標(biāo)準(zhǔn)化；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，部品工廠化。宏宇星河灣富力、珠江當(dāng)代MOMA萬科“情景花園”當(dāng)前第4頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)宏宇地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況圍合式布局，露天游泳池，單元入口木橋，地下車庫(kù)結(jié)合下沉庭院當(dāng)前第5頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)富力地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況售樓處——“彩蛋”的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，現(xiàn)在富力桃園富力地產(chǎn)于2005、2006年度被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局評(píng)為全國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一名。最大特點(diǎn)是集設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體。富力認(rèn)為產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合是控制成本、確保速度的重要因素。各個(gè)項(xiàng)目的主要材料均由集團(tuán)統(tǒng)一年度采購(gòu)，并統(tǒng)一了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。比如電梯，所有項(xiàng)目的電梯均選自廣州日立的某幾種梯型，這樣在設(shè)計(jì)時(shí)可以準(zhǔn)確的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也減少了電梯采購(gòu)周期和成本。富力針對(duì)精裝修制定了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，并有相應(yīng)的材料供方名錄。富力最有特色的標(biāo)準(zhǔn)化就是售樓處——富力彩蛋。第一個(gè)彩蛋于2003年在北京富力城落成，在這之后在全國(guó)各地先后復(fù)制了七個(gè)一模一樣的彩蛋，其中富力桃園的彩蛋是2006年從富力城搬過去的。當(dāng)前第6頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)珠江地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況珠江、合生的特點(diǎn)與富力有些相似，集房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理為一體。在集團(tuán)內(nèi)部形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。珠江最典型的標(biāo)準(zhǔn)化是其開發(fā)的所有高檔項(xiàng)目都采用了歐陸古典的外立面風(fēng)格。但目前，集團(tuán)已經(jīng)取消了立面風(fēng)格方面的硬性要求。珠江將住宅按檔次分為高、中、低三檔，每一檔都有相應(yīng)各專業(yè)的設(shè)計(jì)和選材標(biāo)準(zhǔn)。景觀設(shè)計(jì)也分為相應(yīng)的不同檔次，比如每個(gè)檔次的鋪地石材厚度都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)的造價(jià)也不一樣。植物配置在不同的地區(qū)都有標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)內(nèi)選取，各地公司不能選擇標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)以外的植物。另外，珠江每年推出一批樣板戶型。每年年末，集團(tuán)各分公司將自己今年設(shè)計(jì)的戶型集中到北京，由大老板朱孟依親自挑選，選出他認(rèn)為值得推廣的戶型，作為下一年度集團(tuán)的樣板戶型。第二年，各分公司會(huì)以樣板戶型為藍(lán)本，結(jié)合自己當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)樣板戶型進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并加以應(yīng)用。這樣到下一年底，又會(huì)出現(xiàn)一批改良的新戶型作為樣板戶型的備選對(duì)象。如此往復(fù)，形成標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù)。每年年底，集團(tuán)各地分公司集中在北京召開標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議，共同討論編制各方面的流程、標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)方面的標(biāo)準(zhǔn)最終由珠江自己的設(shè)計(jì)院編制完成。該標(biāo)準(zhǔn)非常詳細(xì)，建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備各專業(yè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)都有300多頁(yè)厚，并有許多配圖。比如，戶內(nèi)配電箱的位置，能布置在客廳的哪些地方，不能布置在哪些地方，都有相應(yīng)的圖示。當(dāng)前第7頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)當(dāng)代集團(tuán)地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況科技主題的復(fù)制：恒溫恒濕天花輻射置換式新風(fēng)外圍護(hù)其在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)制的科技主題主要包括以下幾個(gè)系統(tǒng)：外維護(hù)系統(tǒng)、天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)。

MOMA系列都采用了非常好的外圍護(hù)系統(tǒng)。外保溫材料為10cm厚的擠塑聚苯板，保溫材料與外飾面之間設(shè)空氣層，傳熱系數(shù)只有0.35W/m2.k；外窗采用從室內(nèi)調(diào)節(jié)的外遮陽設(shè)施，外窗全部采用雙玻Low-E中空充氬氣玻璃，配合斷熱鋁合金窗框，整窗K值僅有1.8W/m2.k。在供暖和制冷上，采用天棚輻射系統(tǒng)，極大提高了舒適度。溫度均勻穩(wěn)定，運(yùn)行無噪音。

置換式新風(fēng)系統(tǒng)保證了室內(nèi)的空氣質(zhì)量。從建筑頂部80米處采集新風(fēng)，在頂部機(jī)房經(jīng)過過濾、除濕或加濕后送到房間。0.3米/秒的低風(fēng)速不產(chǎn)生風(fēng)感，從房間下部進(jìn)入，在頂部排出。當(dāng)前第8頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況1，情景花園洋房萬科最具特色的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品當(dāng)屬“情景花園洋房”，簡(jiǎn)稱“情花”。誕生于1999年，當(dāng)時(shí)總建筑師吳志群主持設(shè)計(jì)的深圳四季花城三期戶型。最大特點(diǎn)是通過層層退臺(tái)使得每戶都有一個(gè)大露臺(tái)。還有“橫廳”、二層室外樓梯直接入戶等。最初是平屋頂，立面設(shè)計(jì)比較簡(jiǎn)單。2003年，天津水晶城在原有基礎(chǔ)上，聘請(qǐng)加拿大BDCL設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行立面改良設(shè)計(jì)，總部派專人到現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)各種材料的搭配選擇、欄桿鐵藝等的二次設(shè)計(jì)，花了很大心血，做得近乎完美。萬科后續(xù)的“情花”產(chǎn)品，均為超越這個(gè)水平。

“情花”整個(gè)單元結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，如果在各地推廣，各地的施工圖設(shè)計(jì)單位水平存在一定差異，難免會(huì)出現(xiàn)許多疏漏。因此，總部選用長(zhǎng)期合作的設(shè)計(jì)方中建國(guó)際進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，并且對(duì)廚房、衛(wèi)生間這些管線及設(shè)備末端密集的地方進(jìn)行了詳細(xì)的各專業(yè)綜合圖，比如廚房的煤氣管、煤氣表、上下水、水表以及各種插座和櫥柜冰箱熱水器的擺放進(jìn)行了統(tǒng)籌布置，避免了不同專業(yè)之間“打架”。這樣，既縮短了重復(fù)設(shè)計(jì)周期，又能在推廣中確保品質(zhì)。但在細(xì)節(jié)、材料選擇和二次設(shè)計(jì)上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差異。廣州四季花城是跟水晶城最象的，但整體感覺仍差了不少。為了控制成本，面磚改成涂料，予制欄桿改成直插式。使得整體精致程度大打折扣。當(dāng)前第9頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況“情花”的改良廣州的萬科藍(lán)山，在原有的戶型基礎(chǔ)上包裝成簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的西班牙風(fēng)格，感覺煥然一新，加上外部環(huán)境設(shè)計(jì)，整體效果非常成功。在戶型設(shè)計(jì)上，藍(lán)山也有所創(chuàng)新，把地下室分成兩半，一半給一層使用，從下沉庭院進(jìn)入。一半給二層，通過戶內(nèi)樓梯穿過一層直通地下。在成都的金色家園中，“情花”的精髓被移植到高層住宅中，即在高層底部設(shè)置了連續(xù)四層的退臺(tái)，乃至最下面的戶型顯得有些夸張，這種做法有效的改善了高層住宅的尺度感，豐富了空間層次，并增加了居住的趣味性。當(dāng)前第10頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況2，RS住宅2004年，萬科開發(fā)出一批采用平面模塊化，適合框架結(jié)構(gòu)的戶型，被稱為“RS住宅”，具有以下特點(diǎn)；以較規(guī)整的柱網(wǎng)加局部異型柱作為主體結(jié)構(gòu)，衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)模塊化，同時(shí)配合外掛式陽臺(tái)、廚房、陽光房等輔助空間構(gòu)成完整戶型。模塊內(nèi)設(shè)備布置、管線布置均相同。為了給未來的部品化做好準(zhǔn)備；并統(tǒng)一外墻梁高，為門窗等標(biāo)準(zhǔn)化部品安裝創(chuàng)造了條件。在綜合考慮國(guó)家強(qiáng)制規(guī)范、建筑節(jié)能、建筑比例、室內(nèi)設(shè)計(jì)等因素下，將建筑層高統(tǒng)一定為2.8米。并且，引入復(fù)合式廚房的設(shè)計(jì)理念，對(duì)端戶及轉(zhuǎn)角單元進(jìn)行特殊處理。系統(tǒng)地解決了空調(diào)室外機(jī)位等問題。當(dāng)前第11頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)武漢城市花園、大連假日風(fēng)景、青島魅力之城等項(xiàng)目中都使用過標(biāo)準(zhǔn)的RS戶型。隨后的2005年，萬科標(biāo)準(zhǔn)化操作主體由總部轉(zhuǎn)至深圳、上海和北京區(qū)域，建立以“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”為主線的三級(jí)組織架構(gòu)。北京區(qū)域首先應(yīng)用于天津西青項(xiàng)目（銷售名為“假日風(fēng)景”）。由于采用了標(biāo)準(zhǔn)化戶型，西青項(xiàng)目從付款拿地到實(shí)現(xiàn)銷售200套，只用了11個(gè)月時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)制訂的“均好的基礎(chǔ)上加速”的目標(biāo)，獲得2005年“速度獎(jiǎng)”。

2，RS住宅萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況這個(gè)項(xiàng)目后來被沈陽萬科的新榆公館整體復(fù)制。該項(xiàng)目于05年3月底通過摘牌獲得沈陽渾南HN0506地塊，當(dāng)年9月3日示范區(qū)全面開放。示范區(qū)包括2棟9層住宅、商業(yè)和售樓處和重新設(shè)計(jì)的外部景觀。在短短5個(gè)月時(shí)間實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售創(chuàng)造了萬科歷史上的奇跡，比集團(tuán)平均水平縮短了8個(gè)月，也因此獲得了2005年度“加速開發(fā)獎(jiǎng)”。當(dāng)前第12頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況3，全面家居解決方案——U5住宅2003年，萬科委托清華對(duì)萬科青青的產(chǎn)品進(jìn)行后評(píng)估，總結(jié)出傳統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)中難以滿足的一些核心要求：玄關(guān)：沒有獨(dú)立玄關(guān)，室外直接進(jìn)入起居空間，沒有可以隨手放置各種物品的柜子，不利于保持室內(nèi)整潔。餐廳：吃飯的時(shí)候看不到電視，所以經(jīng)常端著飯碗擠到茶幾上；廚房：空間局促狹窄，主婦做飯的時(shí)候難以與家人交流；主臥室：沒有地方熨衣服,沒有雙控開關(guān),關(guān)燈后摸黑上床容易磕碰；功能陽臺(tái)：沒有儲(chǔ)藏空間，放置洗衣機(jī)空間更顯得狹小。以上這些需求，通過傳統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)和半成品房已經(jīng)很難滿足。2005年萬科與韓國(guó)LG公司合作開發(fā)了精裝修產(chǎn)品——U5住宅，被稱為萬科住宅產(chǎn)品的第二次革命。當(dāng)前第13頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況3，全面家居解決方案——U5住宅

——精裝修戰(zhàn)略國(guó)內(nèi)住宅企業(yè)現(xiàn)階段提供的商品房大部分是毛坯房，好處是建設(shè)周期短，資金周轉(zhuǎn)快，售后責(zé)任小，對(duì)專業(yè)水平要求不高。壞處在于住戶裝修耗費(fèi)大量精力時(shí)間和材料能源消耗。對(duì)入住時(shí)間不同的客戶來說，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在裝修噪音和環(huán)境污染，住戶個(gè)體采購(gòu)裝修材料，花費(fèi)明顯高于開發(fā)企業(yè)的集團(tuán)采購(gòu)。加上規(guī)避土地增值稅的因素，高品質(zhì)的精裝修房在未來市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力將明顯高于毛坯房。作為戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)化的一部分，2008年萬科將實(shí)現(xiàn)80%為精裝修交房，2009年將不再向社會(huì)提供毛坯房。傳統(tǒng)住宅開發(fā)流程:建筑設(shè)計(jì)——建造——室內(nèi)設(shè)計(jì)——裝修全面家居解決方案流程：客戶研究——戶型研究——建筑設(shè)計(jì)+室內(nèi)設(shè)計(jì)——生產(chǎn)施工當(dāng)前第14頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況3，全面家居解決方案——U5住宅U5住宅主力戶型的銷售面積140平米左右，與傳統(tǒng)戶型相比具有以下五大優(yōu)勢(shì)：1，玄關(guān)：與傳統(tǒng)戶型直接進(jìn)入客廳相比，有獨(dú)立的內(nèi)外過渡空間；采用大理石地面，方便清潔，大理石下沉2cm，即使放置腳墊也不影響開門，與客廳的連接部位做45度倒角；玄關(guān)兩旁的收納系統(tǒng)分類細(xì)致，通過不同寬度與高度的空間分割，可合理收納各類出入戶用品，旋轉(zhuǎn)式鞋架可擺放不同種類的鞋子約40雙，還可收納大衣,外套，帽子，圍巾，手套，拉桿箱，藍(lán)排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等……2,洗衣間：保持干濕分離，更強(qiáng)大的收納系統(tǒng)，分類收集臟衣服的衣簍；預(yù)留合理的洗衣機(jī)位置和熨衣板的擺放位置，同時(shí)配有水槽，方便清洗小件衣物；3，廚房：根據(jù)人體視線角度設(shè)計(jì)的扁窗，有效提高操作臺(tái)面的采光，看得見窗外的風(fēng)景，同時(shí)窗的上方還可以設(shè)置櫥柜；內(nèi)藏式的拉籃，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。4，衣帽間：大衣，上衣，褲架，領(lǐng)帶盒，抽屜，擱板等考慮周全，尺寸合適。5，智能化：設(shè)有分布于客廳與廚房的智能化識(shí)別系統(tǒng)與可視終端系統(tǒng)，皆與大堂入口的監(jiān)視終端連接。值得一提的是，廚房可視終端系統(tǒng)同時(shí)具備可視對(duì)講，電話，電視，收音機(jī)，DVD等功能當(dāng)前第15頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況４，建筑體驗(yàn)中心為了進(jìn)一步測(cè)試精裝修的核心產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)和客戶的互動(dòng)和對(duì)話，2007年5月，萬科建筑體驗(yàn)中心在深圳對(duì)外開放。這是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)具有真正意義上的產(chǎn)品體驗(yàn)中心。該體驗(yàn)館主要以U5住宅為展示原型，希望以此檢驗(yàn)和衡量產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，以多維度的人居體驗(yàn)與參與者互動(dòng)溝通。體驗(yàn)中心作為萬科建筑技術(shù)面向客戶，面向社會(huì)的窗口，兼具收集客戶體驗(yàn)信息，客戶需求的功能，直接為萬科的產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門提供信息，具有一定的研究功能。根據(jù)大量市場(chǎng)調(diào)查，針對(duì)客戶人群的差異化需求，劃分為基礎(chǔ)級(jí)，領(lǐng)先級(jí)和豪華級(jí)三個(gè)檔次，適用于從公寓到別墅的不同類型產(chǎn)品。形成以萬科為主導(dǎo)，整合相關(guān)設(shè)計(jì)，施工，材料等領(lǐng)域的社會(huì)資源為客戶提供領(lǐng)先于市場(chǎng)的住宅家居產(chǎn)品。全面家居解決方案的流程是：客戶研究——戶型設(shè)計(jì)——室內(nèi)+建筑設(shè)計(jì)——生產(chǎn)施工。水電管線一次到位，櫥柜衣柜安裝到位，并配備好設(shè)備及廚房電器。這是一次從設(shè)計(jì)理念，產(chǎn)品導(dǎo)向，客戶細(xì)分，到公司流程的全面顛覆?！白尶蛻粢?yàn)閺N衛(wèi)而選擇萬科的房子”已經(jīng)成為萬科的口號(hào)。當(dāng)前第16頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)當(dāng)前第17頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)當(dāng)前第18頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)當(dāng)前第19頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況5，生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)2003年底萬科建筑研究中心將各項(xiàng)生態(tài)應(yīng)用技術(shù)整理出《成果匯編》,主要包括遮陽裝置、人工濕地、屋面綠化、滲水路面、變壓止逆閥煙道等多項(xiàng)技術(shù)。與此同時(shí),天津東麗湖項(xiàng)目啟動(dòng),被確定為萬科集團(tuán)生態(tài)住宅方面的重要試點(diǎn)項(xiàng)目,各項(xiàng)生態(tài)技術(shù)進(jìn)行了全方位的實(shí)踐。為了使得萬科的所有項(xiàng)目達(dá)到國(guó)家和地區(qū)的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn),萬科邀請(qǐng)了有關(guān)的合作伙伴在全國(guó)三個(gè)區(qū)域啟動(dòng)了關(guān)于節(jié)能解決方案的系統(tǒng)研究,其中包括一系列的技術(shù)措施指引,并開始建立《萬科住宅節(jié)能成果標(biāo)準(zhǔn)》其中包括節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)文本、設(shè)計(jì)流程、圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖集、技術(shù)規(guī)程及支持機(jī)構(gòu)、成本分析等。2004年,萬科總部頒布了《萬科生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)完整的體系,包括節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)、空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。當(dāng)前第20頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況5，生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)作為生態(tài)住宅重要試點(diǎn)的天津東麗湖項(xiàng)目,聘請(qǐng)瑞典SWECO進(jìn)行設(shè)計(jì),主要采用了下列生態(tài)技術(shù):雨水收集

,社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了具有景觀效果的雨水明溝、暗渠等雨水收集系統(tǒng),讓天然雨水通過該水系,用于補(bǔ)充水景用水和濕地景觀用水,節(jié)約了大量的景觀和綠化灌溉用水;人工濕地

,一種生物處理方法,是在一定的填料上種植特定的濕地植物,建立一個(gè)人工濕地生態(tài)系統(tǒng),當(dāng)污水通過這個(gè)有生命的系統(tǒng)時(shí),由于物理沉降、根系阻截、化學(xué)沉淀、土壤及植物根系表面的吸附與吸收以及微生物代謝等共同作用,其中的污染物和營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)被吸收或分解,水質(zhì)得到凈化,從而長(zhǎng)久保證整個(gè)湖面的清潔滲水路面

,具有良好透水性的路面,雨水能及時(shí)透過路面滲入地下土壤,達(dá)到快速排水目的,降低下雨時(shí)排水管線的壓力，提高土壤的透氣，改善土壤，補(bǔ)充地下水源，降低地表溫度，調(diào)節(jié)居住區(qū)氣候；佛甲草種植屋面

:佛甲草是一種耐旱性極強(qiáng)的植物,種植在平屋頂上。增加綠化面積,改善天臺(tái)反射刺光,保護(hù)了建筑屋面防水層,并起到隔熱的作用；新風(fēng)微循環(huán)系統(tǒng)

,利用負(fù)壓通風(fēng)原理,由安裝于衛(wèi)生間的風(fēng)機(jī)將室內(nèi)污濁空氣排放到室外,在臥室安裝進(jìn)風(fēng)口，并對(duì)室外空氣進(jìn)行過濾，多點(diǎn)進(jìn)風(fēng)既能保證室內(nèi)新鮮空氣的含量，又可將通風(fēng)造成的能量損失降到最低程度。地?zé)崽荻壤茫狠^高溫度的地?zé)崴ㄟ^換熱先供公建中的暖氣使用，水溫下降后再供住宅中的低溫輻射地板使用，從而充分利用地?zé)崴诓煌A段的熱量；太陽能路燈：采用了太陽能光伏電板及蓄電池，將太陽能轉(zhuǎn)換為電能并用于夜間照明，確保了夜間照明供電的需要，根據(jù)周圍光線自動(dòng)調(diào)控，有效地節(jié)約了住區(qū)的用電成本；有機(jī)垃圾生化處理：通過垃圾分類收集將有機(jī)垃圾單獨(dú)進(jìn)行處理，最終變成水分和氣體，就地消化，殘存物可以作為花卉、綠化的肥料。這樣不但減少了垃圾清運(yùn)的費(fèi)用，而且有利于小區(qū)綠化的生長(zhǎng)。當(dāng)前第21頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況6，部品化（工廠化）“部品”二字來源于日文，是指建筑中具有特定功能的一個(gè)獨(dú)立單元，有建筑材料、建筑部件、設(shè)備及其配套產(chǎn)品構(gòu)成的系統(tǒng)組合件。經(jīng)過工廠內(nèi)生產(chǎn)組合好，作為系統(tǒng)集成和技術(shù)配套的整體部件，在現(xiàn)場(chǎng)直接拼裝，既提高了效率，保證了工程質(zhì)量，大大減少了材料消耗和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)量，也加快了工程進(jìn)度。比如，陽臺(tái)欄桿統(tǒng)一樣式，工廠預(yù)制，通過熱鍍鋅，噴漆，高質(zhì)量的防銹和外表面處理，運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)用錨栓與予埋件裝配連接。徹底解決了傳統(tǒng)工藝粗糙和生銹的問題?，F(xiàn)場(chǎng)作業(yè)受到工匠水平限制，大量農(nóng)民工以種菜的精度蓋房子，通過加強(qiáng)施工管理，也無法降低維修率和客戶投訴，唯一的出路就是改變現(xiàn)行的建造方式。工廠的生產(chǎn)條件，質(zhì)量控制手段都要比施工現(xiàn)場(chǎng)好得多。比如預(yù)制混凝土構(gòu)件，現(xiàn)場(chǎng)溫度濕度養(yǎng)護(hù)容易控制，由鋼模板批量生產(chǎn)的構(gòu)件誤差極小。工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家，住宅的部品化率在60%以上，北歐及日本在80%以上，我國(guó)的部品化率只有8%，萬科也只有15%。走住宅部品化是住宅發(fā)展的必由之路。當(dāng)前第22頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況6，部品化（工廠化）萬科部品化可以追溯到1999年，萬科陸續(xù)完成了兩件工作，進(jìn)行系列技術(shù)研發(fā)工作。形成《技術(shù)研發(fā)成果匯編》；另一件是建立集團(tuán)的材料和部品的戰(zhàn)略采購(gòu)平臺(tái)。2003年，形成了萬科標(biāo)準(zhǔn)化部品庫(kù)。這些標(biāo)準(zhǔn)化部品遵循的是工業(yè)化的生產(chǎn)和安裝方式，對(duì)提高成品質(zhì)量及保證質(zhì)量穩(wěn)定性很有幫助，在非標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目上也得到了廣泛應(yīng)用。當(dāng)年，萬科還發(fā)布了“雙標(biāo)”文件——《萬科住宅使用標(biāo)準(zhǔn)》、《萬科住宅性能標(biāo)準(zhǔn)》?！妒褂脴?biāo)準(zhǔn)》指的是住宅面積的指標(biāo)和功能指標(biāo)，臥室、客廳、廚房、洗手間、陽臺(tái)等功能房間哪些是必須具備的，各個(gè)功能房間的面積各是多少，都制定了相應(yīng)的衡量指標(biāo)；《性能標(biāo)準(zhǔn)》包括了住宅的保溫隔熱性能、安全防盜性能、門窗的質(zhì)量、地漏的安全程度，包括交樓的裝修標(biāo)準(zhǔn)、陽臺(tái)欄桿的耐腐蝕年限、空調(diào)百葉的透空率等因素。當(dāng)然還包括大量的構(gòu)造做法和表面做法。伏見文明男，1959年出生，日本籍，本科學(xué)歷，2006年加入萬科。現(xiàn)任萬科建筑技術(shù)總監(jiān)。2004年萬科確定預(yù)制鋼筋混凝土作為部品化住宅研究方向。1號(hào)樓首次實(shí)驗(yàn)了PC（預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)）、PC外墻、PC整體廚房衛(wèi)生間、輕鋼外墻、輕鋼屋頂、ALC外墻。三維預(yù)制構(gòu)件在運(yùn)輸、堆放、吊裝、誤差調(diào)整方面的困難。2006年聘請(qǐng)豐田房屋的伏見文明對(duì)部品化住宅長(zhǎng)期規(guī)劃，指定了三條路線：1、RC的部品化，改良傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，解決傳統(tǒng)建造方式帶來的質(zhì)量問題。2、PC工法的開發(fā)，即完全部品化體系的研發(fā)，為規(guī)?；科飞a(chǎn)做技術(shù)準(zhǔn)備；3，內(nèi)裝的部品化，主要針對(duì)毛坯房的弊病，做精裝修的標(biāo)準(zhǔn)化和工廠化。有進(jìn)展的是PC外墻體系，外墻滲漏率為萬分之一，精度偏差小于0.1%.平臺(tái)建設(shè)：硬件工程：萬科建筑體驗(yàn)中心，東莞萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地軟件工程：申報(bào)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地，成立萬科住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)聯(lián)盟。當(dāng)前第23頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況PulteHomes

PulteHomes是美國(guó)乃至全世界最大、最優(yōu)秀的住宅企業(yè),是萬科在第三個(gè)十年的標(biāo)桿企業(yè),它的許多理念方法一直被萬科所模仿。通過對(duì)PulteHomes標(biāo)準(zhǔn)化模式的分析,不難看出住宅企業(yè)的發(fā)展方向。

對(duì)世界住宅產(chǎn)業(yè)來說,一直存在著一個(gè)怪圈。既是,在任何一個(gè)國(guó)家,住宅基本上都屬于最昂貴的單件商品,也是大部分人一生中最大的一筆支出。但是,這個(gè)行業(yè)中卻似乎從來沒有出現(xiàn)過像在能源、汽車、家電、金融、IT、甚至零售、飲料、日化行業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)過的那些龐大的商業(yè)帝國(guó)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,因?yàn)榉康禺a(chǎn)特殊的地域性和非同質(zhì)性,這個(gè)行業(yè)沒有其它行業(yè)那種顯著的規(guī)模效應(yīng),也就是說,房地產(chǎn)公司是無法做大的。

直到2005年,財(cái)富500強(qiáng)的名單中,雖然出現(xiàn)過建筑公司、出現(xiàn)過不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司,但是純粹的住宅開發(fā)企業(yè),卻始終與這一排行榜無緣在2006年,歷史終于被改寫,美國(guó)的前四大住宅企業(yè),聯(lián)抉進(jìn)入了這個(gè)名單。其中排在最前面的就是PulteHomes。

在過去的十年中,它的市場(chǎng)占有率上升了一倍以上。然而,它的雄心才剛剛開始,它現(xiàn)在的目標(biāo)已經(jīng)定到了全美國(guó)市場(chǎng)的20%。如果這個(gè)目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn),我們看到的將是一個(gè)年銷售千億美元級(jí)別的企業(yè)。企業(yè)規(guī)模的邊界取決于規(guī)模效應(yīng)和管理成本的消長(zhǎng)。越大的企業(yè),規(guī)模效應(yīng)越顯著,但是管理和經(jīng)營(yíng)的難度也越高。當(dāng)一個(gè)企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)已經(jīng)不能抵消克服管理難度上升的成本時(shí),這個(gè)企業(yè)就到了增長(zhǎng)的極限。

確實(shí),住宅作為一種最終產(chǎn)品,具有不可移動(dòng)性,無法在一個(gè)地方生產(chǎn)而銷售到很遠(yuǎn)的范圍:客戶需求和地段的千差萬別,也使得住宅的生產(chǎn)具有小批量甚至單件生產(chǎn)的特征。但是,企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)不僅僅源自大規(guī)模流水線生產(chǎn)帶來的成本下降,還有另外兩個(gè)方面,一個(gè)是客戶口碑帶來的品牌號(hào)召力,一個(gè)是資本市場(chǎng)信用支撐的融資能力。b-E&革當(dāng)前第24頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況PulteHomes在美國(guó)四大住宅企業(yè)晉身財(cái)富500強(qiáng)的過程中,美國(guó)究竟發(fā)生了什么?我們至少可以看到三件事情: 一是,美國(guó)的住宅企業(yè)在客戶細(xì)分以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方面積攢了不少經(jīng)驗(yàn):美國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對(duì)北歐和日本較為落后,近些年來卻在不斷提升,住宅的部品開始實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的工廠生產(chǎn)。

二是,隨著客戶對(duì)品質(zhì)和性價(jià)比的要求不斷趨于精細(xì),住宅品牌所對(duì)應(yīng)的一貫的品質(zhì)日漸為人們所關(guān)注。三是,1980年代之后,美國(guó)的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新,并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資,而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局。這三件事情,剛好對(duì)應(yīng)著規(guī)模效應(yīng)的三個(gè)方面。而與此同時(shí),美國(guó)的優(yōu)秀住宅企業(yè)也逐漸變得成熟,在大規(guī)模經(jīng)營(yíng)時(shí)克服管理難度的能力不斷上升。b-E&革當(dāng)前第25頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況PulteHomesPulteHomes發(fā)現(xiàn)影響客戶需求有兩個(gè)最關(guān)鍵因素，可以解釋大部分的購(gòu)房行為：一是客戶的生命周期（生命階段），二是客戶的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命階段人群的需求，使用家庭收入等數(shù)據(jù)評(píng)估各人群的支付能力。然后據(jù)此劃分了11類細(xì)分客戶，包括首次置業(yè)者（年輕未婚比較多）；常年工作流動(dòng)人士；單人工作丁克家庭；雙人工作丁克家庭；有嬰兒的夫婦；單親家庭；標(biāo)準(zhǔn)核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大齡單身貴族；活躍長(zhǎng)者；戰(zhàn)略核心是：廣泛的客戶定位，通吃11類細(xì)分客戶確保市場(chǎng)份額的持續(xù)增長(zhǎng)。產(chǎn)品線策略：用標(biāo)準(zhǔn)化滿足個(gè)性化。市場(chǎng)模擬實(shí)驗(yàn)：市場(chǎng)數(shù)據(jù)+公司經(jīng)驗(yàn)+專業(yè)知識(shí)+想象+創(chuàng)造力=量身定制產(chǎn)品，滿足個(gè)性化需求。嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)——PulteQualityLeadership,并開辟了住宅保修服務(wù)。良好口碑，多樣化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了對(duì)客戶的終身鎖定。b-E&革當(dāng)前第26頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況北歐部品化住宅b-E&革工廠預(yù)制到飾面磚的部品化欄板工廠預(yù)制到飾面及窗戶的部品化外墻板北歐是世界上住宅部品化程度最高的地區(qū)之一，從主體結(jié)構(gòu)到各種構(gòu)件都采用工廠預(yù)制的部品。比如陽臺(tái)欄板，都是工廠預(yù)制并已經(jīng)作好外飾面的成品，只需現(xiàn)場(chǎng)拼裝即可。外墻板也已經(jīng)附著好保溫層和外飾面，甚至連門窗和玻璃也已經(jīng)安裝到位，直接用吊車吊裝。整個(gè)工地看不見外圍的腳手架。當(dāng)前第27頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況北歐部品化住宅b-E&革芬蘭赫爾辛基PAKKALANRINNE住宅工地基礎(chǔ)設(shè)備夾層預(yù)制外墻板拼裝墻體連接處的錨筋豎向鋼筋將錨筋串聯(lián)接縫處支模當(dāng)前第28頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況北歐部品化住宅b-E&革陽臺(tái)預(yù)制板上的排水槽和雨落口安裝到位的預(yù)制模塊風(fēng)道與模塊相連的水平管線預(yù)制風(fēng)道上下水模塊當(dāng)前第29頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況北歐部品化住宅b-E&革墻板中予留電管上下層間的電管用軟管連接予留電盒從樓板中穿出電線當(dāng)前第30頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況北歐部品化住宅b-E&革與墻體脫開的陽臺(tái)挑板靠鋼索懸掛的陽臺(tái)挑板靠預(yù)制柱支撐的陽臺(tái)挑板當(dāng)前第31頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)國(guó)外住宅標(biāo)準(zhǔn)化情況北歐部品化住宅b-E&革預(yù)制到完成面的樓梯預(yù)留安裝欄桿的螺栓裝修好的效果施工中樓板間的接縫當(dāng)前第32頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)小結(jié)

富力與珠江的經(jīng)營(yíng)模式較為類似,均是占據(jù)整條產(chǎn)業(yè)鏈,從獲取土地到物業(yè)管理一條龍的經(jīng)營(yíng)。然而,隨著對(duì)效率和專業(yè)化程度的要求不斷上升,合作開發(fā)、并購(gòu)重組與業(yè)務(wù)外包的帷幕已經(jīng)拉開,未來我們看到的,將是從“小而全”轉(zhuǎn)向精細(xì)分工,從企業(yè)內(nèi)部整合轉(zhuǎn)向社會(huì)化整合:逐漸形成大型開發(fā)企業(yè)、專業(yè)設(shè)計(jì)單位、金融企業(yè)、專業(yè)制造企業(yè)、配套服務(wù)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的全新格局。最強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)一定是通過市場(chǎng)選擇最強(qiáng)的合作伙伴。

以萬科為例,它在積極尋求外部資源的同時(shí),萬科在產(chǎn)業(yè)鏈上的資源整合也在穩(wěn)步推進(jìn)。比如在銷售環(huán)節(jié),目前萬科各地在售的項(xiàng)目中,一般只保留一個(gè)項(xiàng)目由自己的人員來進(jìn)行銷售,其它項(xiàng)目均采用代理公司銷售,能轉(zhuǎn)移到企業(yè)外面去做的工作盡量轉(zhuǎn)移,保留一個(gè)項(xiàng)目的目的是為了通過該項(xiàng)目的銷售來了解市場(chǎng)。在萬科開發(fā)的項(xiàng)目中,公司主要控制設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量輸出這幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié),其它業(yè)務(wù)大多委托經(jīng)過嚴(yán)格審核的專業(yè)公司去做。這樣的做法使萬科在開發(fā)規(guī)模成倍增加的同時(shí),員工數(shù)量和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用控制在合理水平,同時(shí)企業(yè)更加專注于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的鞏固。走專業(yè)化的道路這也是美國(guó)模式與香港模式、以PulteHomes為標(biāo)桿的萬科與港資背景家族式企業(yè)的富力、珠江的最大區(qū)別。

外部整合對(duì)于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方面就提出了更高的要求,從而保證合作伙伴的質(zhì)量輸出都保持在一個(gè)較高的水平上。

星河灣和Moma的復(fù)制模式使得其獨(dú)一無二的精髓在不同的項(xiàng)目中得以延續(xù),保證了品質(zhì)和獨(dú)特性,但是項(xiàng)目開發(fā)周期并沒有因?yàn)閺?fù)制而縮短。星河灣北上,為了選擇適合北方氣候特點(diǎn)的植物,費(fèi)了頗多周折。Moma從萬國(guó)城到上第,再到StevenHoll的“手拉手”,也是一變?cè)僮?這都是為了創(chuàng)造出足夠的賣點(diǎn)。宏宇和當(dāng)代兩個(gè)企業(yè)雖然通過類似走高端的模式在諸多中小開發(fā)商中創(chuàng)出了品牌,但以這種模式卻無法大批量復(fù)制,企業(yè)也無法做大。

珠江與萬科在標(biāo)準(zhǔn)化的過程中逐漸積累,使得以往項(xiàng)目中的優(yōu)點(diǎn)在后續(xù)項(xiàng)目中得以延續(xù)的做法,值得學(xué)習(xí)。從對(duì)萬科標(biāo)準(zhǔn)化工作的重點(diǎn)解讀,可以看出,標(biāo)準(zhǔn)化工作的過程相對(duì)漫長(zhǎng),需要逐漸的積累,逐漸形成具有企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。萬科北方地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化的戶型產(chǎn)品目前也不過只有"情花"

RS住宅、U5住宅三大類,覆蓋的容積率范圍相對(duì)較窄,并且標(biāo)準(zhǔn)化工作在外立面的效果上并不理想。萬科今后如何應(yīng)對(duì)這些問題,值得我們持續(xù)關(guān)注。當(dāng)前第33頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)■首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的思路和要點(diǎn)當(dāng)前第34頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的目的縮短周期，提高收益率：隨著招排掛土地成本的大幅上升，7090、限價(jià)房政策的不斷深化，房地產(chǎn)的微利時(shí)代不可避免的到來，縮短周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，從而提高收益率是提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。（PulteHomes的銷售利潤(rùn)率在6-8%，凈資產(chǎn)回報(bào)率卻在17-21%；萬科的銷售利潤(rùn)率10%，凈資產(chǎn)回報(bào)率只有12%）快速擴(kuò)張的需要：土地成本上升和土地出讓的透明化，房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻越來越高，中小企業(yè)越來越難以生存，在規(guī)模化快速擴(kuò)張的同時(shí)，必然帶來管理上和融資上的難度。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化，提高人力資源和資金利用效率，才可能在有限的人力資源和自有資金的前提下實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。統(tǒng)一采購(gòu)、降低成本：統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有利于統(tǒng)一招標(biāo)采購(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，降低建造成本和節(jié)約周期。對(duì)簡(jiǎn)化開發(fā)企業(yè)與供方關(guān)系，規(guī)范管理人員行為也很有利。提高設(shè)計(jì)質(zhì)量：一次性設(shè)計(jì)，作坊式生產(chǎn)帶來了難以克服的設(shè)計(jì)及建造的質(zhì)量通病。好的產(chǎn)品一定是長(zhǎng)時(shí)間反復(fù)推敲得來的，并經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)，在客戶反饋中不斷完善改進(jìn)。成熟復(fù)制有利于保障設(shè)計(jì)水平，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成產(chǎn)品線，形成品牌效益：將產(chǎn)品劃分幾種最常見的基本類型，采用相同的案名及營(yíng)銷策略，形成品牌效應(yīng)，增加項(xiàng)目附加值。b-E&革當(dāng)前第35頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)資源保證搭建產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)平臺(tái)，需要各業(yè)務(wù)部門的通力協(xié)作與配合。

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化小組：

公司領(lǐng)導(dǎo)

規(guī)劃設(shè)計(jì)部市場(chǎng)營(yíng)銷部成本管理部招標(biāo)采購(gòu)部運(yùn)營(yíng)管理部

外部資源：設(shè)計(jì)院、測(cè)量師行、顧問公司

王鴻麗邱曉隼劉新梅袁慶華李明宇、夏偉、趙平沈猛趙輝付東輝相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員資金支持費(fèi)用項(xiàng)目：咨詢費(fèi)（設(shè)計(jì)院、顧問公司）、項(xiàng)目考察費(fèi)資金來源：2007年規(guī)劃設(shè)計(jì)部專項(xiàng)設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)化工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)?當(dāng)前第36頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)工作模式首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)平臺(tái)

市場(chǎng)營(yíng)銷（產(chǎn)品定位及檔次）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3土建設(shè)備電氣門保溫材料涂料配電箱鋼制戶門1、2木質(zhì)戶門1、2成本分析規(guī)劃設(shè)計(jì)（材料選型及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）成本管理（造價(jià)分析及成本信息）可視對(duì)講紅外對(duì)射彩色對(duì)講黑白對(duì)講上水管空調(diào)PPRPB價(jià)格廠家3廠家2廠家1招采（廠家信息）結(jié)合具體項(xiàng)目,逐漸完善.當(dāng)前第37頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作思路標(biāo)準(zhǔn)化工作，不僅僅是對(duì)產(chǎn)品本身的完善和研究，同時(shí)會(huì)帶來工作流程和工作方式的改變。認(rèn)清差距，博采眾長(zhǎng)；后發(fā)優(yōu)勢(shì)，學(xué)習(xí)創(chuàng)新一種心態(tài)縮短周期降低成本提高品質(zhì)三個(gè)目標(biāo)技術(shù)措施管理手段計(jì)劃管理流程管理材料標(biāo)準(zhǔn)：工程做法：標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù)設(shè)計(jì)資源管理知識(shí)管理二類措施七項(xiàng)工作當(dāng)前第38頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)首創(chuàng)置業(yè)業(yè)務(wù)管理流程框架－規(guī)劃設(shè)計(jì)流程一級(jí)流程二級(jí)流程三級(jí)流程圖例項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)(D)產(chǎn)品管理D-110景觀施工圖設(shè)計(jì)管理D-020產(chǎn)品專題研究D-040建筑概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理D-120精裝修方案設(shè)計(jì)管理D-050建筑方案設(shè)計(jì)管理D-060建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理D-070建筑施工圖設(shè)計(jì)管理D-100景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理D-030產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究D-130精裝修交樓設(shè)計(jì)管理策略管理D-010規(guī)劃設(shè)計(jì)策略管理D-090景觀方案設(shè)計(jì)管理D-080景觀概念方案設(shè)計(jì)管理D-140規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批D-150項(xiàng)目設(shè)計(jì)后評(píng)價(jià)D-031可研階段規(guī)劃設(shè)計(jì)支持D-011規(guī)劃設(shè)計(jì)部門工作計(jì)劃編制管理當(dāng)前第39頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)當(dāng)前第40頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)設(shè)計(jì)管理面臨的難題b-E&革隨著集團(tuán)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的壯大，開發(fā)項(xiàng)目不斷增加，設(shè)計(jì)和管理的工作量成倍地加大。管理的層次及復(fù)雜程度日見增加。隨著競(jìng)爭(zhēng)更激烈，對(duì)手不斷進(jìn)步，單純與優(yōu)秀的境外設(shè)計(jì)公司合作取得優(yōu)勢(shì)已經(jīng)越來越不容易，無法形成集團(tuán)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。人力資源不斷攤薄。設(shè)計(jì)人員年輕化，在專業(yè)水平和實(shí)際操作方面經(jīng)驗(yàn)不足。規(guī)模優(yōu)勢(shì)沒有被充分利用，項(xiàng)目各自為戰(zhàn)，相同的工作在不同的地區(qū)被反復(fù)重復(fù)?？偛控?fù)責(zé)方案,項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)施工圖,責(zé)任主體不一致,管理連貫性差。計(jì)劃管理缺乏預(yù)見性，設(shè)計(jì)周期經(jīng)常被壓縮，導(dǎo)致圖紙深度不足。施工圖紙缺少二次設(shè)計(jì)部分，無法指導(dǎo)總包招標(biāo)。缺乏圖紙內(nèi)審機(jī)制，圖紙審查要點(diǎn)；……當(dāng)前第41頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化策略計(jì)劃管理流程管理材料標(biāo)準(zhǔn)：工程做法：標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫(kù)七類工作統(tǒng)一、完善材料部品的招標(biāo)采購(gòu)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),提高集團(tuán)采購(gòu)成本管理水平按照市場(chǎng)定位，形成相對(duì)應(yīng)的材料、部品、設(shè)備清單，降低目標(biāo)成本偏差參照萬科”雙標(biāo)”、珠江“住標(biāo)”，形成首創(chuàng)標(biāo)準(zhǔn)體系建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、市政技術(shù)控制要點(diǎn)——新紀(jì)元含鋼量、停車方式、降低成本控制要點(diǎn)——北京院與營(yíng)銷部討論總圖戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃要點(diǎn)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按不同容積率建立戶型庫(kù)更新戶型庫(kù)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制總部對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)行計(jì)劃管理，規(guī)定各個(gè)設(shè)計(jì)階段的標(biāo)準(zhǔn)周期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、月度工作計(jì)劃的分解與對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)流程作業(yè)守則把流程分解為作業(yè)表單，成為日常工作的一部分，列入考核指標(biāo)設(shè)計(jì)資源管理建立設(shè)計(jì)資源庫(kù)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位進(jìn)行后評(píng)價(jià)列入戰(zhàn)略合作伙伴，在非重大工程中可以直接委托設(shè)計(jì)知識(shí)管理新材料新技術(shù)成果匯編（生態(tài)、節(jié)能）成本優(yōu)化方法當(dāng)前第42頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)6月7月8月9月10月11月W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W

1

W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41.材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：集團(tuán)采購(gòu)設(shè)備材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線材料設(shè)備匹配清單材料設(shè)備分解成本表2.工程做法和成本優(yōu)化成本優(yōu)化研究工程做法標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)3.產(chǎn)品庫(kù)建設(shè)容積率研究戶型庫(kù)收集評(píng)價(jià)、分類整理4.計(jì)劃管理設(shè)計(jì)計(jì)劃管理方法研究計(jì)劃管理周期計(jì)劃管理規(guī)定編制5.流程管理統(tǒng)一圖紙深度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)輸入輸出文件管控要點(diǎn)表單編制工作計(jì)劃注：以完成基本架構(gòu)為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)完善工作未計(jì)入當(dāng)前第43頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)■

標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容◆材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)◆

工程做法和成本措施◆產(chǎn)品庫(kù)◆計(jì)劃管理◆流程管理◆資源管理◆知識(shí)管理當(dāng)前第44頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程做法和成本措施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源管理知識(shí)管理當(dāng)前第45頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(硬標(biāo)準(zhǔn)）統(tǒng)一技術(shù)要求，統(tǒng)一工程作法，統(tǒng)一詳圖作法（確定統(tǒng)一采購(gòu)廠家后），明確建筑面積，能否優(yōu)化招標(biāo)模式？鎖定目標(biāo)成本優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)便于集中采購(gòu)建立可以集團(tuán)采購(gòu)材料設(shè)備清單，完成技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；近期目標(biāo)在可研階段就明確材料標(biāo)準(zhǔn)，用結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算；建立住宅建設(shè)中材料設(shè)備清單（通用材料、替代材料、推薦材料），提高產(chǎn)品匹配度。遠(yuǎn)期目標(biāo)建立營(yíng)銷定位——材料設(shè)備——目標(biāo)成本聯(lián)動(dòng)數(shù)據(jù)庫(kù)，選擇高檔次材料設(shè)備，即時(shí)生成目標(biāo)成本，和對(duì)售價(jià)提升的要求。材料設(shè)備模塊拆解項(xiàng)目成本，確定成本控制的分解目標(biāo)。比如外飾面材料目標(biāo)成本、門窗目標(biāo)成本等。在設(shè)計(jì)階段中精確制導(dǎo)。成本分解目標(biāo)提前招標(biāo)采購(gòu)當(dāng)前第46頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)材料的拆分及標(biāo)準(zhǔn)（框架示意）材料建筑實(shí)體基本元素建筑實(shí)體分系統(tǒng)圍護(hù)體系內(nèi)部交通體系內(nèi)裝與分隔體系水暖電設(shè)備體系智能化設(shè)備體系環(huán)境裝置體系屋面系統(tǒng)外墻系統(tǒng)水泥瓦屋面玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面保溫上人平屋面保溫不上人平屋面保溫隔熱平屋面不保溫上人平屋面不保溫不上人平屋面………基本建材部品構(gòu)件設(shè)備器械結(jié)構(gòu)構(gòu)件鋼筋、水泥、砂子、木材建筑組成分系統(tǒng)子系統(tǒng)材料構(gòu)造做法設(shè)計(jì)要求工程標(biāo)準(zhǔn)整體性能標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)施工標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)基本建材材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料使用要求當(dāng)前第47頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（硬標(biāo)準(zhǔn)）b-E&革按六類部品建立各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn):建筑材料裝修材料水暖設(shè)施、設(shè)備電氣系統(tǒng)弱電及智能化系統(tǒng)景觀、園林設(shè)施已完成工作成果:本年度集采材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)目錄材料設(shè)備通用做法瓷磚、電梯、電子防盜鎖、防火門、鋼制防火門、木制防火門、戶門、木制入戶門、火災(zāi)報(bào)警、開關(guān)插座、鋁扣板、門控五金、木地板、散熱器、外墻磚、外墻涂料、內(nèi)墻磚、內(nèi)墻涂料、可視對(duì)講、配電箱、消防自動(dòng)報(bào)警當(dāng)前第48頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程做法和成本措施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源管理知識(shí)管理當(dāng)前第49頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)工程做法和成本措施(軟標(biāo)準(zhǔn)）提升居住品質(zhì)優(yōu)化成本標(biāo)準(zhǔn)節(jié)約成本的措施；鋼筋、混凝土含量，停車方式….目標(biāo)改善現(xiàn)有問題，創(chuàng)造產(chǎn)品賣點(diǎn)；品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)工作：分別確定戶內(nèi)各功能空間的使用要求和性能指標(biāo)；分別確定戶外各功能空間的使用要求和性能指標(biāo)；成本標(biāo)準(zhǔn)工作：建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、市政技術(shù)控制要點(diǎn)窗墻比對(duì)造價(jià)影響（節(jié)能控制要點(diǎn)）停車方式：?jiǎn)?、雙層地下、機(jī)械停車、停車橋、地面機(jī)械停車鋼筋含量、混凝土含量控制同層排水雙管同程供暖方式當(dāng)前第50頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)分（軟標(biāo)準(zhǔn)）空間戶內(nèi)空間戶外空間門廳（玄關(guān)）客廳（起居廳）餐廳、廚房主臥室、次臥室、書房主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間儲(chǔ)藏空間、過道架空層泛會(huì)所、架空層公共車庫(kù)、室外樓棟公共空間、組團(tuán)內(nèi)公共空間、小區(qū)級(jí)公共空間組團(tuán)入口大堂、單元入口樓梯間戶內(nèi)室內(nèi)空間戶內(nèi)室外空間戶外室內(nèi)空間戶外室外空間生活陽臺(tái)、服務(wù)陽臺(tái)、平臺(tái)（露臺(tái)）入口花園（前院）、后院?jiǎn)我还δ芸臻g整體空間當(dāng)前第51頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)暖器與空調(diào)位置當(dāng)前第52頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)開關(guān)與插座位置當(dāng)前第53頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)當(dāng)前第54頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)當(dāng)前第55頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)當(dāng)前第56頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)空間使用性能標(biāo)準(zhǔn)，從人的需求等級(jí)說起整體空間整體空間性能功能空間組成功能空間布局/整體交通流線朝向/日照衛(wèi)生條件朝向/通風(fēng)性能安全防衛(wèi)性能……

單一功能空間性能指標(biāo)基本使用性能其他性能指標(biāo)平面布局

/流線尺度

三維采光

勒克司照明

勒克司通風(fēng)

通風(fēng)量隔聲

分貝數(shù)溫濕度色彩質(zhì)感根據(jù)馬斯洛的需求層級(jí)理論,每個(gè)人都有五種層次的需要（從上到下）:Self--actualizationEsteemSocialSafetyPhysiological自我實(shí)現(xiàn)尊嚴(yán)的社交的安全的生理的對(duì)建筑，即空間的需求也必將遵循此層級(jí)理論。從對(duì)單一空間的基本使用需求到整個(gè)小區(qū)的建筑風(fēng)格要求逐步提高。當(dāng)前第57頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)空間的性能（感知屬性及使用）整體空間的性能單一功能空間的性能平面布局平面流線三維尺度設(shè)備設(shè)施家具工具完善程度使用性能功能空間組成、功能空間布局、整體交通流線、朝向/日照衛(wèi)生條件、通風(fēng)性能、保溫隔熱性能、安全防衛(wèi)性能等級(jí)、防蟲害性能、建筑風(fēng)格……使用性能指標(biāo)基本使用性能室外室內(nèi)主觀感受性能及指標(biāo)采光照明通風(fēng)隔聲溫濕度色彩質(zhì)感感覺照度勒克司照度勒克司通風(fēng)量/換氣次數(shù)分貝數(shù)溫濕度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指標(biāo)使用使用方便使用需求的滿足、使用的方便/舒適性、安全感、交往的考慮、滿足感、成就感、……使用、感覺當(dāng)前第58頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)工程做法的總體工作構(gòu)想客戶的空間感知使用體驗(yàn)生活體驗(yàn)(描述性)客戶的需求(描述性)空間的性能標(biāo)準(zhǔn)(量化)實(shí)體分系統(tǒng)和子系統(tǒng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(量化)實(shí)體基本元素的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(量化)設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書方案設(shè)計(jì)指導(dǎo)書施工圖審查指導(dǎo)書工程施工要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要點(diǎn)工程驗(yàn)收檢查要點(diǎn)客戶細(xì)分工作（正在進(jìn)行中）空間性能標(biāo)準(zhǔn)工作（與營(yíng)銷部門合作）實(shí)體性能標(biāo)準(zhǔn)工作（與運(yùn)營(yíng)部門合作）當(dāng)前第59頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程做法和成本措施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源管理知識(shí)管理當(dāng)前第60頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)工作思路與計(jì)劃產(chǎn)品庫(kù)建設(shè)：根據(jù)2種常用容積率(3,5),建立產(chǎn)品庫(kù):

規(guī)劃模式；戶型；立面風(fēng)格（時(shí)尚現(xiàn)代、高品質(zhì)、國(guó)際化）；標(biāo)準(zhǔn)化部品做法、節(jié)點(diǎn)詳圖；統(tǒng)一評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)合營(yíng)銷系統(tǒng)產(chǎn)品線，明確產(chǎn)品評(píng)價(jià)體系，分區(qū)域、分檔次設(shè)定產(chǎn)品賣點(diǎn)和權(quán)重：規(guī)劃賣點(diǎn)：集中綠地、開放、多元、配套、服務(wù)、生態(tài)、科技……戶型賣點(diǎn)：功能流線、面積合理、產(chǎn)品附加值、新材料新技術(shù)……立面風(fēng)格：風(fēng)格、品質(zhì)感、材料、成本……可持續(xù)發(fā)展機(jī)制保障：明確組織構(gòu)架，標(biāo)準(zhǔn)化工作小組、產(chǎn)品決策委員會(huì)；每半年召開一次集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議，項(xiàng)目公司提交標(biāo)準(zhǔn)化成果，列入考核指標(biāo)；建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品研究委員會(huì)，制定標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)的合格標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)化基金；考察參觀、自主研發(fā)的戶型、符合入庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)……項(xiàng)目操作中，持續(xù)改良標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)……當(dāng)前第61頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)第一級(jí)產(chǎn)品簡(jiǎn)介產(chǎn)品基本信息典型平面資料產(chǎn)品形式資料第二級(jí)全套施工圖部品清單及樣板工程量清單銷售資料模型產(chǎn)品庫(kù)框架產(chǎn)品全套資料市場(chǎng)調(diào)研成果項(xiàng)目成功案例當(dāng)前第62頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)容積率研究的意義珠江峰景塔樓容積率2.40萬科紫臺(tái)板樓容積率2.50以北京為例：1、板樓容積率可達(dá)2.45，如果增加?xùn)|西向，最高可達(dá)2.96。塔樓可達(dá)2.57。高度增加對(duì)容積率提高影響不大。2、18層以內(nèi)，一梯兩戶的戶型使用系數(shù)和可實(shí)現(xiàn)容積率高于一梯四戶。3、單元并聯(lián)不宜超過2個(gè)，高低錯(cuò)落可實(shí)現(xiàn)容積率最大，連續(xù)長(zhǎng)板無法滿足日照分析。4、梅花樁式規(guī)劃，中間單元盡量不要有東西向采光戶型。。。。。。。當(dāng)前第63頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)容積率研究——容積率指數(shù)FAR當(dāng)前第64頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)塔式FAR=2.16容積率研究——容積率指數(shù)FAR塔式FAR=4.32當(dāng)前第65頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)容積率研究——非陰影區(qū)修正系數(shù)非陰影區(qū)修正系數(shù)＝(總建設(shè)用地面積－非陰影區(qū)面積)÷總建設(shè)用地面積當(dāng)前第66頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)容積率研究——用地外陰影區(qū)修正系數(shù)用地外陰影區(qū)修正系數(shù)＝(總建設(shè)用地面積＋用地外陰影區(qū)面積)÷總建設(shè)用地面積假想地塊用地外陰影區(qū)修正系數(shù)為1.181當(dāng)前第67頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)容積率研究——菱形地塊修正系數(shù)非陰影區(qū)修正系數(shù)為0.865菱形地塊修正系數(shù)為0.840非陰影區(qū)修正系數(shù)為0.759菱形地塊修正系數(shù)為0.706當(dāng)前第68頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)層數(shù)折減修正系數(shù)＝(設(shè)計(jì)層數(shù)÷應(yīng)達(dá)到層數(shù))×((層高×應(yīng)達(dá)到層數(shù)×1.7＋平均進(jìn)深)÷(層高×設(shè)計(jì)層數(shù)×1.7＋平均進(jìn)深))18層的核心筒形式，平均進(jìn)深為12m，設(shè)計(jì)層數(shù)為16層，則修正系數(shù)為0.985；18層的核心筒形式，平均進(jìn)深為12m，設(shè)計(jì)層數(shù)為12層，則修正系數(shù)為0.944；容積率研究——層數(shù)折減修正系數(shù)當(dāng)前第69頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)容積率研究——頂層退臺(tái)修正系數(shù)頂層退臺(tái)修正系數(shù)＝1＋(平均進(jìn)深－層高×1.7)÷(平均進(jìn)深×層數(shù))11層住宅，平均進(jìn)深為12m，則修正系數(shù)為1.054；11層住宅，平均進(jìn)深為15m，則修正系數(shù)為1.061；18層住宅，平均進(jìn)深為12m，則修正系數(shù)為1.033；當(dāng)前第70頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)產(chǎn)品線與產(chǎn)品類型緊湊型銷售面積90m2，套內(nèi)建筑面積75m2普通型銷售面積115m2，套內(nèi)建筑面積100m2舒適型銷售面積130m2，套內(nèi)建筑面積115m2國(guó)際城愛這城緣溪堂當(dāng)前第71頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)戶型評(píng)價(jià)指標(biāo)平均進(jìn)深A(yù)D＝標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積÷標(biāo)準(zhǔn)層面寬進(jìn)深有效率DR＝平均進(jìn)深A(yù)D÷標(biāo)準(zhǔn)層計(jì)算日照間距時(shí)的最大進(jìn)深當(dāng)前第72頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)戶型庫(kù)——主臥普通型舒適型緊湊型普通型當(dāng)前第73頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)戶型庫(kù)——次臥室普通型舒適型緊湊型當(dāng)前第74頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)戶型庫(kù)——起居廳緊湊型普通型舒適型起居室餐廳當(dāng)前第75頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)戶型庫(kù)——廚房緊湊型普通型舒適型當(dāng)前第76頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)戶型庫(kù)——衛(wèi)生間緊湊型普通型舒適型當(dāng)前第77頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)戶型庫(kù)——舒適型一梯兩戶一梯三戶一梯四戶當(dāng)前第78頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)戶型庫(kù)——豪華型一梯兩戶當(dāng)前第79頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)戶型庫(kù)——分類表一梯兩戶一梯三戶一梯四戶一梯多戶7-11層B2B3B4BN12-18層C2C3C4CN19-30層D2D3D4DN一梯兩戶一梯三戶一梯四戶南轉(zhuǎn)角北轉(zhuǎn)角東西向11層緊湊型B2sB3sB4sB>SsB<NsB:Es普通型B2mB3bB4bB>SmB:Em舒適型B2lB3cB4cB>SlB:El30層緊湊型D2sD3aD4aD>SsD<NsD:Es普通型D2mD3bD4bD>SmD:Em舒適型D2l,D2xl,D2xxlD3cD4cD>SlD:El當(dāng)前第80頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)戶型庫(kù)當(dāng)前第81頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)戶型庫(kù)當(dāng)前第82頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)戶型庫(kù)——轉(zhuǎn)角單元當(dāng)前第83頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程做法和成本措施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源管理知識(shí)管理當(dāng)前第84頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)計(jì)劃管理根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際時(shí)間，總結(jié)設(shè)計(jì)合理周期；制定設(shè)計(jì)進(jìn)度跟蹤表，對(duì)項(xiàng)目公司施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行管理；整理施工圖設(shè)計(jì)導(dǎo)引，制定設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計(jì)計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)予防措施，對(duì)計(jì)劃延誤風(fēng)險(xiǎn)提前作出預(yù)警；重點(diǎn)項(xiàng)目——設(shè)計(jì)概念方案(規(guī)劃)設(shè)計(jì)階段前置；普通項(xiàng)目——直接委托，取消設(shè)計(jì)比選階段，利用成熟產(chǎn)品復(fù)制；運(yùn)營(yíng)管理部提出的問題：設(shè)計(jì)合理周期不確定，無法與項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃很好結(jié)合；對(duì)項(xiàng)目公司的施工圖設(shè)計(jì)缺乏管控；缺乏施工圖設(shè)計(jì)導(dǎo)引，圖紙深度不夠，無法滿足招標(biāo)要求；項(xiàng)目公司圖紙內(nèi)審環(huán)節(jié)缺失，需要統(tǒng)一制定施工圖紙審查要點(diǎn)；設(shè)計(jì)管理應(yīng)對(duì)措施：當(dāng)前第85頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)1）觀念上的問題：

對(duì)計(jì)劃的重要性認(rèn)識(shí)不夠計(jì)劃制定不嚴(yán)謹(jǐn)比較難協(xié)調(diào)好經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與合理的設(shè)計(jì)周期之間關(guān)系對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作重要性認(rèn)識(shí)不足

計(jì)劃調(diào)整的根本原因：

表現(xiàn)：●設(shè)計(jì)計(jì)劃制定不嚴(yán)謹(jǐn)－大面積滯后與調(diào)整●景觀、裝修設(shè)計(jì)滯后●施工圖設(shè)計(jì)周期縮水嚴(yán)重計(jì)劃問題總結(jié)1當(dāng)前第86頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)2）．計(jì)劃管理方面的問題對(duì)設(shè)計(jì)整體工作認(rèn)識(shí)不全面：――有多少工作要做？什么時(shí)候哪些工作是必須要完成？對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃管理力度不夠：特別是對(duì)設(shè)計(jì)重要節(jié)點(diǎn)完成情況控制較弱

項(xiàng)目設(shè)計(jì)深度或質(zhì)量不能達(dá)到相關(guān)要求：沒有認(rèn)識(shí)到相關(guān)的工作互為條件，導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)難以按計(jì)劃有序開展3）部門配合方面的問題

協(xié)作業(yè)務(wù)部門工作嚴(yán)重不同步使項(xiàng)目順利展開缺少必要的前提條件難以協(xié)調(diào)重要的事與緊急的事之間的關(guān)系

計(jì)劃問題總結(jié)2當(dāng)前第87頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)4）業(yè)務(wù)能力及實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)方面的問題

項(xiàng)目設(shè)計(jì)難度較大協(xié)調(diào)能力、經(jīng)驗(yàn)不足缺乏項(xiàng)目設(shè)計(jì)監(jiān)控經(jīng)驗(yàn)缺乏項(xiàng)目實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)5)其它原因

報(bào)審文件設(shè)計(jì)深度未達(dá)到成果標(biāo)準(zhǔn)的要求人力資源不足

計(jì)劃問題總結(jié)3當(dāng)前第88頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)對(duì)策●進(jìn)一步加強(qiáng)計(jì)劃管理計(jì)劃的審查；計(jì)劃的監(jiān)控●重點(diǎn)分析各階段合理的計(jì)劃●確保合理的設(shè)計(jì)周期●會(huì)同經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，整體計(jì)劃整合計(jì)劃對(duì)策：合理的設(shè)計(jì)周期明確任務(wù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)責(zé)任人協(xié)作部門控制時(shí)間設(shè)計(jì)周期嚴(yán)謹(jǐn)合理可行整體計(jì)劃■按流程推進(jìn)工作■相關(guān)的工作互為條件■對(duì)整體工作有明確的認(rèn)識(shí)（內(nèi)容）■保證設(shè)計(jì)進(jìn)度要求（時(shí)間）當(dāng)前第89頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)

計(jì)劃不能如期完成怎么辦？

提前知會(huì)交流溝通重點(diǎn)落實(shí)及時(shí)更改調(diào)整周期利用資源計(jì)劃對(duì)策：合理的設(shè)計(jì)周期當(dāng)前第90頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)

施工圖設(shè)計(jì)－－計(jì)劃問題表現(xiàn)－－對(duì)策深化方案－－計(jì)劃問題表現(xiàn)－－對(duì)策

概念設(shè)計(jì)－－計(jì)劃問題表現(xiàn)－－對(duì)策下一階段工作計(jì)劃：當(dāng)前第91頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)工程做法和成本措施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫(kù)流程管理計(jì)劃管理……設(shè)計(jì)資源管理知識(shí)管理當(dāng)前第92頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化控制要點(diǎn)與目標(biāo)可研分析階段：從技術(shù)上解決對(duì)不同檔次戶型及戶型與容積率關(guān)系上的評(píng)估手段以滿足快速?zèng)Q策的需要概念規(guī)劃階段：提供不同檔次戶型以及不同單元組合方式的樣圖，明確不同條件下的優(yōu)選項(xiàng)以節(jié)約產(chǎn)品方案比選的時(shí)間，防止走彎路方案深化設(shè)計(jì)階段：統(tǒng)一技術(shù)要求，已有案例積累并持續(xù)改進(jìn)以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量施工圖設(shè)計(jì)階段：統(tǒng)一工程作法技術(shù)要求，提供關(guān)鍵部位的標(biāo)準(zhǔn)圖減少出現(xiàn)錯(cuò)誤的幾率當(dāng)前第93頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)設(shè)計(jì)流程優(yōu)化設(shè)計(jì)流程是一個(gè)文件群，包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)操作流程圖、管理制度、輸入輸出文件控制要點(diǎn)，材料部品設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)和成本輸入文件指設(shè)計(jì)部從其它部門獲取的文件，包括采集的項(xiàng)目的基本信息、市場(chǎng)定位，客戶調(diào)研，競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析等等。輸出文件指由設(shè)計(jì)部或合作設(shè)計(jì)單位完成需要對(duì)其它部門提供的設(shè)計(jì)文件和材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等流程把設(shè)計(jì)操作分為：概念方案階段\深化方案階段\施工圖階段\施工配合階段相關(guān)流程改進(jìn)輸入輸出文件標(biāo)準(zhǔn)化、表單化、備份制統(tǒng)一設(shè)計(jì)深度和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)D4C4B4操作手冊(cè)A4施工配合D3C3B3操作手冊(cè)A3施工圖D2C2B2操作手冊(cè)A2深化方案D1C1B1操作手冊(cè)A1概念方案室內(nèi)景觀建筑規(guī)劃（市政）當(dāng)前第94頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與流程對(duì)應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的作用在于應(yīng)用，不斷結(jié)合設(shè)計(jì)管理流程，明確關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)：

概念方案－－基礎(chǔ)資料收集整理、產(chǎn)品策略研究、設(shè)計(jì)單位選擇、方案評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、成本要求

深化方案－－地質(zhì)初勘報(bào)告、結(jié)構(gòu)方案選型、設(shè)備選型、材料部品清單

施工圖設(shè)計(jì)－－詳勘報(bào)告、報(bào)建流程及批復(fù)文件、圖紙內(nèi)審、施工圖外審

施工配合－－圖測(cè)報(bào)告、實(shí)測(cè)報(bào)告、開工證、予售證報(bào)審配合

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)操作手冊(cè)表單、合格成果文件申報(bào)當(dāng)前第95頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)1、概念規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段包括投資分析階段和概念規(guī)劃方案招標(biāo)。完成的標(biāo)志是確定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)實(shí)施方案概念方案階段的項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程，應(yīng)通過立項(xiàng)\決策會(huì)\土地獲取\《土地使用證》應(yīng)與各部門配合，明確產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的整體開發(fā)思路，以及各環(huán)節(jié)操作的控制要點(diǎn)。8個(gè)輸出文件：《項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托及費(fèi)用清單》\《項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體控制計(jì)劃》\《單體技術(shù)措施》\《園區(qū)技術(shù)措施》\《示范區(qū)及一期材料，部品，及設(shè)備清單》\《綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》\《項(xiàng)目住宅單體面積統(tǒng)計(jì)表》\《公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表》。其內(nèi)容應(yīng)跟進(jìn)項(xiàng)目操作全過程，不斷補(bǔ)充深入，直至最終定稿。并按階段重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)備份。當(dāng)前第96頁(yè)\共有111頁(yè)\編于星期日\(chéng)7點(diǎn)1.1收集整理宗地輸入條件1）自然客觀條件宗地位置：城市位置\區(qū)域位置宗地現(xiàn)狀：宗地照片\四面景觀\地貌現(xiàn)狀\水文地質(zhì)\綠化植被\氣候氣象\空氣質(zhì)量\噪音狀況\特殊地下物等。宗地所在片區(qū)的總體規(guī)劃：政府對(duì)宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想和建設(shè)計(jì)劃。交通狀況：公交流線\附件站點(diǎn)\私家車路線\周邊現(xiàn)狀道路名稱\級(jí)別\尺寸及斷面\城市道路規(guī)劃公共服務(wù)配套設(shè)施：宗地周邊的教育\醫(yī)療\商業(yè)等服務(wù)配套設(shè)施現(xiàn)狀及政府規(guī)劃。市政設(shè)施：市政給水\排水\電\氣\熱\網(wǎng)絡(luò)\有線等設(shè)施現(xiàn)狀。對(duì)1000米以內(nèi)的不利因素進(jìn)行全面調(diào)查，將不利因素規(guī)模\影響\發(fā)展趨勢(shì)盡可能掌握清楚，可能情況下，請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)試（噪音\廢氣等），取得科學(xué)數(shù)據(jù)和正式的《環(huán)境評(píng)估報(bào)告》2）政府客觀條件宗地紅線圖規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3）當(dāng)?shù)卣吆头ㄒ?guī)要求日照間距\消防間距\房屋面積測(cè)繪計(jì)算的具體方法\人防\車庫(kù)