土地一級開發(fā)合作投資收益分析

有你有我共創(chuàng)明天2012土地一級開發(fā)合作投資收益分析2PPP開發(fā)公司（合作）防城港防城區(qū)河西新區(qū)土地一級開發(fā)項目投資收益分析土地一級開發(fā)合作投資收益分析前言在城市運營中，土地一級開發(fā)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的最上游，對整個城市各種資源的運用發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，撬動著整個城市的宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，土地一級開發(fā)很大程度上決定了城市化的進程、效率和質(zhì)量。隨著土地市場的日趨完善及土地政策進一步緊縮后，拿地壓力越來越大，憑借一級開發(fā)的優(yōu)勢獲得二級開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑；同時掌握核心資源和控制優(yōu)勢，可以左右二級開發(fā)和決定二級開發(fā)的節(jié)奏和方向。我們PPP開發(fā)公司介入防城港市防城區(qū)土地一級市場開發(fā)，憑借整合強大的資金實力和本土化資源優(yōu)勢，控制上游資源，搶占開發(fā)先機，有效把握整體戰(zhàn)略發(fā)展布局，合理調(diào)配資源優(yōu)勢，掌握核心競爭力，科學(xué)調(diào)整整體發(fā)展節(jié)奏，達到區(qū)域化商業(yè)模式價值最大化的戰(zhàn)略部署，完成從房地產(chǎn)開發(fā)商到城市運營商的轉(zhuǎn)變。我們的合作可全面提升的資源整合和贏利能力，形成進退自如、收張有馳、穩(wěn)健發(fā)展、跨步超越的良好態(tài)勢。3土地一級開發(fā)合作投資收益分析目錄■第一部分：土地一級開發(fā)概述■第二部分：國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況■第三部分：本項目現(xiàn)狀介紹■第四部分：效益預(yù)測及可行性分析■第五部分：本項目的融資模式■第六部分：防城港城市介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析第一部分：土地一級開發(fā)概述5土地一級開發(fā)合作投資收益分析土地一級開發(fā)的背景

改革開放以后，尤其是20世紀90年代以來，我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快。到2009年底,全國31個省、自治區(qū)、直轄市共有設(shè)市城市655個,城鎮(zhèn)化水平46.59%,城鎮(zhèn)人口達到62186萬。每年城鎮(zhèn)化水平提高一個百分點,每年農(nóng)村就有1000萬到1200萬農(nóng)民進入城市。城市建設(shè)的巨大需求與城市政府有限的財政能力之間的矛盾。土地市場在發(fā)展中出現(xiàn)了諸如土地開發(fā)不規(guī)范、房地產(chǎn)市場秩序混亂、國家土地收益流失、農(nóng)民失地等現(xiàn)象，不僅極大地浪費了有限的土地資源，也造成了國家財富流失、社會矛盾上升等不良后果。原有的土地開發(fā)、供應(yīng)模式難以滿足時代的要求，迫切需要一種“通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進土地升值，土地增值收益支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的滾動發(fā)展的城市經(jīng)營理念。

6為了有效的規(guī)范土地市場，盤活和最大效率的利用土地，對土地開發(fā)、出讓、利用等各個環(huán)節(jié)進行有效的調(diào)控和管理，國家借鑒國際經(jīng)驗推出了土地儲備制度，并由此產(chǎn)生了土地儲備開發(fā)制度。在這種背景下，土地一級開發(fā)應(yīng)運而生。土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析什么是土地一級開發(fā)7

土地一級開發(fā)，是指由政府或其委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。所以土地一級開發(fā)既是一種集征地、拆遷、補償、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施和環(huán)境景觀建設(shè)與一體的項目系統(tǒng)工程，也是一種集土地資源管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、環(huán)境保護等各政府部門管理與控制于一體的管理工程。土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析城市土地開發(fā)的規(guī)劃體系是實施土地開發(fā)的依據(jù)城市規(guī)劃綱要城市總體規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃協(xié)調(diào)土地利用年度計劃城市經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃宏觀層面：對城市未來發(fā)展起著控制和引導(dǎo)作用微觀層面：決定著土地開發(fā)的區(qū)域、布局、規(guī)模、質(zhì)量和開發(fā)內(nèi)容土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析9土地一級開發(fā)特點1、平臺優(yōu)（政府、資金、品牌）2、技巧高（高水平運作模式）3、收益大（約是城市綜合體的3倍，住宅的5倍）4、風(fēng)險?。L(fēng)險可控）5、競爭?。ㄌ鰝鹘y(tǒng)二級開發(fā)競爭）6、易掌控（既可進行一級開發(fā)，又可進行二級開發(fā)）土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析土地一級開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系政府一級開發(fā)主體二級開發(fā)單位土地所有權(quán)土地一級開發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）土地使用權(quán)熟地出讓生地出讓協(xié)助服務(wù)收回權(quán)利主體權(quán)屬土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析

金融機構(gòu)原土地使用者五大相關(guān)利益者專業(yè)咨詢機構(gòu)、工程承包商、材料設(shè)備供應(yīng)商等合作伙伴政府機構(gòu)二級開發(fā)商

相關(guān)利益者得到合理的征地拆遷補償和安置誠信經(jīng)營、合作共贏確保資金安全和增值實現(xiàn)最大盈利目標(biāo)有利于區(qū)域長遠發(fā)展、政績體現(xiàn)、城市形象土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析土地一級開發(fā)流程12向當(dāng)?shù)貒辆痔峤煌恋匾患夐_發(fā)申請當(dāng)?shù)貒辆质芾砩暾埐⑦M行土地開發(fā)項目預(yù)審組織編制土地儲備開發(fā)實施方案編制土地一級開發(fā)實施方案確定土地開發(fā)主體按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)取得當(dāng)?shù)厝嗣裾呐鷾?zhǔn)文件辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)組織驗收我們現(xiàn)在的進度：已經(jīng)取得當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，合同已經(jīng)達到簽署條件土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析13土地一級開發(fā)中的機會與盈利模式——基于戰(zhàn)略層面的研究土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析14從價值鏈的分析出發(fā)，參與區(qū)域開發(fā)項目建設(shè)，通常承擔(dān)四種角色：商業(yè)角色土地運營商房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機構(gòu)運營管理/物業(yè)管理土地開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)管理運營土地規(guī)劃/土地融資/土地一級開發(fā)/開發(fā)招商（營銷）項目規(guī)劃/項目設(shè)計/項目建造/銷售營銷銷售營銷/運營管理參與土地規(guī)劃、一級開發(fā)和運營、土地營銷在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，租售給駐商宣傳，吸引駐商宣傳、營銷，吸引駐商和消費者日常運營、維修和其他管理土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析15在區(qū)域開發(fā)的每個階段價值鏈中有不同的權(quán)力和利益點●區(qū)域開發(fā)是一個價值創(chuàng)造的過程?！耖_發(fā)主體通過在價值鏈的不同階段所擁有的權(quán)力和能力，來創(chuàng)造價值和獲得利益。權(quán)能利益點影響區(qū)域規(guī)劃掌握土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)土地一級開發(fā)(基建)低成本獲取土地與政府分配土地增值收益一級開發(fā)的利潤土地轉(zhuǎn)讓權(quán)招商引資土地二級開發(fā)(自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)通過項目投資獲得土地增值收益招商傭金和租金二級開發(fā)利潤回報商業(yè)經(jīng)營、管理性持久收益持續(xù)現(xiàn)金流回報

土地開發(fā)1.0模式房地產(chǎn)開發(fā)2.0模式商業(yè)運營3.0模式

土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析16“獲取土地增值收益”是參與土地一級開發(fā)的主要目的之一土地增值收益的實現(xiàn)是開發(fā)商利益實現(xiàn)的重要保證招商收益和開發(fā)收益的研究納入到對“土地增值收益研究”的主線中去。獲得土地增值收益招商傭金和租金開發(fā)收益自營開發(fā)聯(lián)合開發(fā)利潤從哪里實現(xiàn)？土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析17對獲得土地增值收益的分析，以現(xiàn)有法律和政策為基礎(chǔ)，分直接獲取和間接獲取兩種模式來研究

在現(xiàn)有政策條件下，在土地一級市場獲得土地使用權(quán)，對土地進行項目開發(fā)、招商和合法轉(zhuǎn)讓，是常規(guī)的獲得收益途徑。獲得土地增值收益股權(quán)轉(zhuǎn)讓公開轉(zhuǎn)讓直接獲得收益間接獲得收益進行土地一級開發(fā)，出讓后直接獲得收益常規(guī)的間接獲取收益途徑直接獲取收益途徑二級開發(fā)招商土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析18

間接獲取土地收益

——常規(guī)操作的路徑分析土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析19我們研究了國內(nèi)類似土地出讓的相關(guān)案例進行經(jīng)驗借鑒

某產(chǎn)業(yè)基地土地開發(fā)模式操作過程圖政府與開發(fā)商之間達成地價協(xié)議掛牌前雙方確定摘牌具體附屬要求,設(shè)置好門檻市場掛牌開發(fā)商獲得土地使用權(quán)土地一級開發(fā)概述土地一級開發(fā)合作投資收益分析第二部分：國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況20土地一級開發(fā)合作投資收益分析2020年全面實現(xiàn)小康目標(biāo)，人均住房面積，城市要達到35平方米，農(nóng)村是40平方米，而目前與這個指標(biāo)還相差很遠，城鎮(zhèn)只有20平方米，農(nóng)村只有30平方米。

中國已進入城鎮(zhèn)化加速時期，在今后的發(fā)展當(dāng)中，很重要的途徑就是要盡快提高城市化率，預(yù)計到2020年，將有50%的人口居住在城市，2050年則有75%的人口居住在城市。城鎮(zhèn)化水平的提高意味著我們整個國家現(xiàn)代化水平的提高，也意味著我們房地產(chǎn)也有很大的發(fā)展空間，城鎮(zhèn)化本身就包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。21黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)要求,2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長7%以上。經(jīng)濟的快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài),主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來購房需求四個方面。國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況土地一級開發(fā)合作投資收益分析中央對土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)已上升到基本國策層面對于房地產(chǎn)行業(yè)，中央的根本意圖是引導(dǎo)、規(guī)范行業(yè)的健康發(fā)展，從而促進城市化進程，帶動國民經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展，并且有利于建設(shè)和諧社會。城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到國計民生，特別是住宅開發(fā)直接關(guān)系到民生，影響到社會的和諧與穩(wěn)定。因此，政府必然從源頭開始，在城市發(fā)展、土地開發(fā)儲備、土地供應(yīng)、保障性住宅開發(fā)等整個發(fā)展鏈條中，起到主導(dǎo)或調(diào)控作用。

政府只有控制了土地儲備，才能控制土地供應(yīng)，進而才能對房地產(chǎn)開發(fā)市場施加影響。土地一級開發(fā)和二級開發(fā)相分離，是未來發(fā)展的必然；一二級市場聯(lián)動開發(fā)模式可能持續(xù)不會太久。國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況土地一級開發(fā)合作投資收益分析23土地一級開發(fā)市場趨勢嚴格控制土地放量的節(jié)奏，地塊供應(yīng)趨于緊張開發(fā)模式轉(zhuǎn)變由企業(yè)主導(dǎo)的一二級聯(lián)動開發(fā)模式，逐步向政府主導(dǎo)的一二級獨立開發(fā)的模式轉(zhuǎn)變。開發(fā)門檻提高1）巨額的資金保障。要求投標(biāo)保證金達幾億元，存入政府指定的專用帳戶，封閉運行；2）限定性的開發(fā)周期。約定時間內(nèi)完不成則無償收回；3）開發(fā)資質(zhì)、資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)驗，等等。競爭趨于激烈有實力的企業(yè)會越來越多地介入土地一級開發(fā)。動因有二：一是跑馬圈地，取得穩(wěn)定收益。二是以土地一級開發(fā)為龍頭，在取得穩(wěn)定收益時，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。例如，首開集團以土地一級開發(fā)為龍頭，房地產(chǎn)開發(fā)為支柱，房產(chǎn)經(jīng)營為基礎(chǔ)。二級難度加大在一級和二級市場分離的城市，二級拿地都是要通過招拍掛，政府要幫助一級開發(fā)商拿地，會面臨較大的輿論壓力和風(fēng)險。例如，北京白家莊地塊關(guān)于回購的爭議。影響企業(yè)發(fā)展一級開發(fā)在征地、拆遷過程中會占用大量資金，資本規(guī)模較小的企業(yè)，很難同時進行多個一級開發(fā)項目。供應(yīng)趨于緊張國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況土地一級開發(fā)合作投資收益分析現(xiàn)階段，國內(nèi)土地一級開發(fā)存在四種模式模式一：一二級聯(lián)動開發(fā)的傳統(tǒng)模式，由企業(yè)主導(dǎo)。這種模式比較普遍，近期可能存在機會，但也正是未來必須扭轉(zhuǎn)的，長遠來看，空間越來越窄。模式二：完全政府控制模式，以廣州市為代表。政府通過嚴格的計劃及規(guī)劃管理，完全控制熟地開發(fā)及供應(yīng)市場，形成了“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”的“五統(tǒng)一”格局。完全由政府組織實施土地一級開發(fā)，僅以招標(biāo)方式確定施工企業(yè)。成功的前提在于廣州市城市規(guī)模不太大，土地開發(fā)實施得早，操作難度小、成本低，因此政府有能力承擔(dān)全部的土地開發(fā)資金。模式三：政府和法定機構(gòu)協(xié)作模式，以上海市和蘇州市為代表。由政府相關(guān)部門和政府投資成立的開發(fā)企業(yè)完全壟斷土地一級開發(fā)，“一個渠道進水、一個水池蓄水、一個龍頭出水”，從而達到調(diào)控土地市場、配置土地資源、實現(xiàn)土地增值歸國家所有的目的。模式四：政府主導(dǎo)、市場化運作模式，以北京市為代表。政府“抓兩頭”，即控制土地儲備計劃和供應(yīng)計劃；“放中間”，即充分利用社會力量實施土地一級開發(fā)。其背景在于北京市城市規(guī)模巨大，政府無法壟斷一級開發(fā)市場。國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況土地一級開發(fā)合作投資收益分析土地一級開發(fā)的BT模式

BT模式即項目投資者成立項目公司，負責(zé)項目的融資、建設(shè)并承擔(dān)風(fēng)險。項目的所屬機構(gòu)為項目建設(shè)提供特許協(xié)議權(quán)，項目建設(shè)完成后由項目所屬機構(gòu)分期回購的融資模式。BT模式是BOT模式的演變，多用于政府項目，所以被形象的稱為“政府按揭”。BT模式在我國已有不少成功案例（如重慶菜園壩長江大橋、北京地鐵奧運支線等），給BT模式用于土地一級開發(fā)提供了充足的借鑒依據(jù)；由于土地自身為高值產(chǎn)品，又因為土地儲備的實施要求政府為唯一的供地方，這就保證了土地一級開發(fā)項目普遍為贏利的，有可靠的回購保障，這是吸引投資者的最重要的條件。防城港市防城區(qū)區(qū)政府為了打造全新的河西新區(qū)，擬將區(qū)政府辦公地搬遷至河西，將在河西區(qū)內(nèi)建造體育館。為了更快更好的把河西新區(qū)建設(shè)好，區(qū)政府選擇了與企業(yè)合作開發(fā)，提升實力、互利共贏。采用BT模式。25土地一級開發(fā)項目有其典型的特征可以贏利，但無法交給企業(yè)來運營；投資回報率很高，但是其抵押貸款量少，時間短；主導(dǎo)者是政府，但是政府卻沒有能力進行具體的土地一級開發(fā)操作；國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況土地一級開發(fā)合作投資收益分析金融機構(gòu)（合作伙伴）項目公司政府方勘察設(shè)計單位監(jiān)理單位施工單位咨詢設(shè)計單位政府監(jiān)督機構(gòu)貸部款分回購承諾BT合同提供咨詢設(shè)計服務(wù)合作建立管理協(xié)助管理監(jiān)理監(jiān)理監(jiān)督創(chuàng)始人建立管理國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況我們的運作方式土地一級開發(fā)合作投資收益分析第三部分：本項目現(xiàn)狀介紹27土地一級開發(fā)合作投資收益分析本項目位置CBD中央商務(wù)區(qū)本項目位置本項目介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析

河西新區(qū)北接防城區(qū)舊城區(qū)，南臨西灣新城，東與城南新區(qū)、市商業(yè)中心、市行政中心區(qū)隔江相望。在隨著城市規(guī)劃發(fā)展中，河西新區(qū)將借勢自身資源優(yōu)勢及周邊發(fā)展利好獲得更大發(fā)展機遇，形成具有自身特色的區(qū)域定位。

河西新區(qū)總面積約11000畝,西面位于防東路，北面水營溝，東至防城江下游，南至水坡水庫以南200米。即圖上顯示A、B、C、D

地塊都列入防城港發(fā)展儲備用地范圍。本項目當(dāng)前協(xié)議范圍所指的A、B地塊，其中，A地塊中尚有290畝已經(jīng)土地平整且未出讓的土地，B地塊約500畝為未征用待開發(fā)的土地。本項目介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析本項目A地塊位置本項目介紹A地塊中已經(jīng)平整的土地，達到了建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)。土地一級開發(fā)合作投資收益分析本項目A地塊位置A地塊已經(jīng)平整好的土地，防東路已經(jīng)通到A地塊。本項目介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析

本項目A地塊共290畝分為四塊地，如圖所示。其中，政府?dāng)M建體育館一座，占地171畝，于2013年建成并交付使用。本項目A地塊細分圖本項目介紹1234土地一級開發(fā)合作投資收益分析期數(shù)宗地號位置面積（平方米）土地用途出讓年限掛牌時間保證金萬元起始價成交萬/畝成交總價成交單位防城港市2010年國有土地使用權(quán)招拍掛公開出讓統(tǒng)計表（防城區(qū)情況）第一期GC2010-001防城區(qū)防港大道東面5865.57城鎮(zhèn)住宅用地703月3日2101101141003.0125防城港市志富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第二期GC2010-002防城區(qū)防城鎮(zhèn)防東路北側(cè)10315.18城鎮(zhèn)住宅用地703月3日3101001061640.1136防城港市金富灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第三期GC2010-004防城區(qū)那良鎮(zhèn)里火口岸6885.53倉儲用地505月24日551212123.93954防城港市東灣交通有限公司GC2010-00513409.07倉儲用地505月24日1101212241.36326防城港市東灣交通有限公司GC2010-00631497商務(wù)金融用地405月24日3601515708.6825防城港市東灣交通有限公司GC2010-007防城區(qū)茅嶺鄉(xiāng)茅嶺村46568.01工業(yè)用地（黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)）503月26日20011.211.2782.3426防城港市啟航礦業(yè)有限公司GC2010-008防城區(qū)防城鎮(zhèn)木頭灘11785.696工業(yè)用地（制糖）503月26日701515265.1782廣西農(nóng)墾糖業(yè)集團防城精制糖有限公司本項目介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析期數(shù)宗地號位置面積（平方米）土地用途出讓年限掛牌時間保證金萬元起始價成交萬/畝成交總價成交單位防城港市2010年國有土地使用權(quán)招拍掛公開出讓統(tǒng)計表（防城區(qū)情況）第十四期GC2010-052防城區(qū)河西開發(fā)區(qū)12285.82工業(yè)用地（中成藥制造）5012月23日5011.211.2206.4018廣西中天藥業(yè)有限公司GC2010-053防城區(qū)河西開發(fā)區(qū)33333.33批發(fā)零售用地4012月23日40040401999.9998防城港市防城區(qū)海洋商貿(mào)倉儲物流有限公司GC2010-054防城區(qū)河西開發(fā)區(qū)66666.67批發(fā)零售用地5012月23日80040404000.0002

廣西防城港市東宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第十四期GC2010-055防城區(qū)河西開發(fā)區(qū)13228.14城鎮(zhèn)住宅用地7012月23日4001002324603.3927防城港三生房地產(chǎn)有限公司GC2010-057防城區(qū)華石鎮(zhèn)2667街巷用地5012月23日10121248.0060東興市雄風(fēng)汽車運輸有限公司2010年第十五期GC2010-071防城區(qū)河西開發(fā)區(qū)33529.85城鎮(zhèn)住宅用地702月23日600551356789.79廣西開源通匯投資有限公司本項目介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析第四部分：效益預(yù)測及可行性分析35土地一級開發(fā)合作投資收益分析

土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)協(xié)議書甲方（回購人）：防城區(qū)人民政府乙方（投資人）：PPP開發(fā)公司為加快河西新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，提升城市品位，防城區(qū)人民政府決定對河西新區(qū)土地進行整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。依據(jù)《中華人民共和國合同法》等相關(guān)法律規(guī)定及我市、區(qū)有關(guān)招商引資和鼓勵優(yōu)惠政策規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，本著公平、互惠、互利的原則，達成如下協(xié)議：

一、項目1、合同范圍內(nèi)的所有土地在土地利用總體規(guī)劃中為規(guī)劃建設(shè)用地。2、防城區(qū)人民政府（以下簡稱甲方）同意

（以下簡稱乙方）對合同范圍內(nèi)的土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目采用乙方投資建設(shè)—甲方回購（即Build-Transfetr）的模式進行開發(fā)。二、項目范圍位于河西新區(qū)的土地約800畝（具體的面積以規(guī)劃確定的實際勘測面積為準(zhǔn)），共分為A、B二塊地，本協(xié)議甲乙雙方就A、B地塊的土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行約定。A地塊為甲方已經(jīng)征地且已經(jīng)獲得土地批文并部分平整的土地，約為290畝（見附圖一）。B地塊為未征用、未取得政府批文的土地，與那里蒙村交界

的黃竹塘村約500畝土地（見附圖二）。三、項目目標(biāo)及甲乙雙方工作項目目標(biāo)為將項目范圍內(nèi)的土地征用并將土地整理達到建設(shè)用地要求。甲方工作：1、甲方負責(zé)辦理完成上述范圍內(nèi)所需用地的征收（用）、拆遷、安置及建設(shè)項目立項等行政審批手續(xù)；并將上述用地明確為政府儲備用地。確保項目正常按時施工。2、甲方負責(zé)項目的規(guī)劃設(shè)計方案的設(shè)計、報批、審批工作。3、編制土地平整工程的預(yù)結(jié)算，委托乙方實施土地平整工程，并參與施工管理。4、組織路網(wǎng)設(shè)計及編制路網(wǎng)工程預(yù)結(jié)算，委托乙方實施路網(wǎng)建設(shè)工程，并參與施工管理。5、完成土地審批手續(xù)和掛牌出讓土地。乙方工作：1、負責(zé)征地、拆遷、安置、土地平整及路網(wǎng)工程建設(shè)的資金投入（包括工程款、可研、設(shè)計、環(huán)評、招標(biāo)、監(jiān)理、預(yù)結(jié)算編制等所需要的費用）。2、乙方作為代建業(yè)主，負責(zé)B地塊拆遷拆除施工、土地平整、路網(wǎng)建設(shè)等施工工作。四、項目投入估算本項目一級開發(fā)綜合費用預(yù)算為：土地征用及開發(fā)成本為20萬/畝。各地塊投入估算如下：12一級開發(fā)土地整理協(xié)議樣本土地一級開發(fā)合作投資收益分析

②甲方在本協(xié)議生效6個月內(nèi)簽訂好征地、拆遷、安置協(xié)議，并完成征地、拆遷、安置工作，代支付全部補償款和完成土地平整、路網(wǎng)工程的設(shè)計及預(yù)算編制送審工作。③乙方在甲方完成B地塊的工程投資評審工作并取得批文后20日內(nèi)，對B地塊進行施工。自開始施工之日起，乙方在18個月內(nèi)完成B地塊的土地平整及路網(wǎng)建設(shè)。④甲方在本協(xié)議生效12個月內(nèi)完成部分土地的報批手續(xù)，24個月內(nèi)完成全部土地報批手續(xù)，將土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。B地塊的掛牌出讓在本協(xié)議生效30個月內(nèi)進行，具體時間可根據(jù)具體情況由甲、乙雙方另行商定。六、乙方投入金額的核實與認定1、A地塊：乙方投入的5800萬元。2、B地塊：總投入金額為（1+2+3+4+5+6）1、本項目的前期費用。包括建議書、可研報告、設(shè)計、交通評價費、環(huán)境評價費、地震影響評價、地價評估費、招標(biāo)、監(jiān)理、工程勘察測繪、施工圖紙審查費、工程保險費、預(yù)結(jié)算編制等所需要的費用以實際發(fā)生的數(shù)額為準(zhǔn)。2、征地和群眾房屋拆遷、安置費用按相關(guān)法律法規(guī)測算，并以實際簽訂的協(xié)議及應(yīng)實際支付的費用為準(zhǔn)。3、路網(wǎng)及土地平整工程的投資額以經(jīng)政府投評中心審定、審計部門最終審計的工程結(jié)算為準(zhǔn)。4、各種中介服務(wù)費、咨詢服務(wù)費、行政事業(yè)收費和本項目1、A地塊開發(fā)投入估算：290畝x20萬/畝=5800萬元。其中征地、拆遷、安置投入約1120萬元，“三通一平”投入約為2800萬，土地報批費用約為1400萬元，其他約480萬元。征地拆遷和報批以及部分工程已由甲方出資完成，經(jīng)雙方協(xié)商由乙方出資5800萬元給（還）甲方。部分未完成的工程由甲方繼續(xù)完成。2、B地塊開發(fā)投入估算：500畝x20萬/畝=1億元其中，征地、拆遷、安置投入約2000萬元，“三通一平”投入約為5000萬，土地報批費用約為2500萬元，其他約500萬元。五、項目進度及時間安排1、A地塊①在協(xié)議簽訂后30天內(nèi)乙方支付2000萬元給甲方（乙方在當(dāng)?shù)赝瓿晒咀院?，通過公司轉(zhuǎn)賬），余款3800萬元在60天內(nèi)支付給甲方。②A地塊未完成的“三通一平”工程繼續(xù)由甲方在12個月內(nèi)完成。③甲方在12個月內(nèi)修通水營村至A地塊的道路。（水營大道）④A地塊的掛牌出讓在本協(xié)議生效12個月內(nèi)進行，具體時間可根據(jù)具體情況由甲、乙雙方另行商定。2、B地塊①B地塊征地、拆遷、安置、土地報批等費用根據(jù)工作進度支付相應(yīng)的款項。乙方接到甲方用款通知10天內(nèi)，應(yīng)將所要負責(zé)的資金轉(zhuǎn)到甲方指定的賬戶。34一級開發(fā)土地整理協(xié)議樣本土地一級開發(fā)合作投資收益分析

相關(guān)的稅費以相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，并經(jīng)雙方認定且以實際發(fā)生的數(shù)額為準(zhǔn)。5、其他在本項目發(fā)生的不可預(yù)見費用以甲乙雙方代表簽字確認的數(shù)額為準(zhǔn)。6、土地報批費用以實際上繳國土資源廳和林業(yè)等部門的數(shù)額為準(zhǔn)。3、A地塊的掛牌出讓在本協(xié)議生效12個月內(nèi)進行，如果超過12個月未進行拍賣的，乙方在A地塊所投入的5800萬資金按銀行同期貸款利息（作為財務(wù)成本）計入項目總投資。B地塊的掛牌出讓在本協(xié)議生效30個月內(nèi)進行，如果超過30個月未進行拍賣的，乙方在B地塊上所投入的資金按銀行同期貸款利息（作為財務(wù)成本）計入項目總投資。七、項目回購1、在項目回購過程中，甲方可分期分批回購，同時將項目用地分期分批掛牌出讓，甲方以每畝不低于45萬元的價格掛牌出讓項目用地，若掛牌無其他競買人摘牌，乙方可摘牌授讓土地或雙方另行商定時間重掛。2、總回購價的計算：回購價=乙方投入資金（項目總投資）+（出讓土地所得—乙方投入資金）×50%。分期回購的過程中，每期的回購價可按當(dāng)期的出讓土地所得和當(dāng)期的投入估算（20萬元/畝）計算，即中途每期回購價=該期乙方投入估算+（該期出讓土地所得—該期投入估算）×50%。出讓土地應(yīng)上繳給上級財政及相關(guān)部門的費用由甲方負責(zé)。3、甲方在每宗（期）土地掛牌出讓成交并繳交完出讓金后3個月內(nèi)將該期的回購價支付給乙方，當(dāng)甲方將合作范圍內(nèi)的土地全部掛牌拍賣完畢并按約定將回購價全部支付給乙方后，項目完成回購。八、附則1、本協(xié)議涉及的土地開發(fā)均要符合政府及職能部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計要求，不得隨意改變土地性質(zhì)、用途和各種規(guī)劃設(shè)計條件。2、本協(xié)議一旦簽署生效，甲方不得非法單方面取消本協(xié)議或者與其他第三方簽訂協(xié)議范圍內(nèi)地塊的土地整理及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)協(xié)議，否則視為甲方違約，若雙方協(xié)商無效，乙方向甲方發(fā)出退款通知書，甲方在收到乙方退款書后一個月內(nèi)須一次退還乙方支付的全部費用及銀行同期貸款利息，并向乙方支付500萬元的違約金。3、本協(xié)議一旦簽署生效，乙方不得單方面擅自退出本協(xié)議，否則視為乙方違約。乙方自行承擔(dān)已支付的全部費用。4、如果甲方違約又無力在規(guī)定的時間內(nèi)償還乙方全部費用及違約金的，可以在本合同約定的土地范圍內(nèi)用等值的土地作價抵償給乙方。5、如果乙方無能力按本協(xié)議五.2.①款所約定的在收到甲方用款通知10天內(nèi)將所要負責(zé)的資金轉(zhuǎn)到甲方指定的帳戶或者無能力按工程進度支付工程款和相關(guān)費用的，視為乙方違約，經(jīng)雙方協(xié)商無果，甲方可單方終止協(xié)議。56一級開發(fā)土地整理協(xié)議樣本土地一級開發(fā)合作投資收益分析一級開發(fā)土地整理協(xié)議樣本

6、乙方投入在項目中相對應(yīng)的資金要?？顚Ｓ?，乙方有資金監(jiān)管權(quán)。（監(jiān)督形式雙方另行商定）7、由于不可抗力因素造成本協(xié)議不能履行的，甲乙雙方不承擔(dān)任何違約責(zé)任。8、本協(xié)議所指金額部分都以人民幣作為計價單位。9、因執(zhí)行協(xié)議發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可向人民法院提起訴訟。10、乙方必須在本協(xié)議簽訂一個月內(nèi)防城區(qū)成立注冊公司（獨立法人）進行開發(fā)，在注冊公司未成立之前可以個人（自然人）與甲方簽訂協(xié)議，待公司成立后由乙方（自然人）公司（法人）行使乙方的權(quán)利和義務(wù)。11、甲方可指定（委托）其具有獨立法人資格的（單位）具體執(zhí)行本協(xié)議，代表甲方履行。12、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章生效。13、本協(xié)議未盡事宜，雙方另行簽訂補充協(xié)議，所簽訂的補充協(xié)議與本協(xié)議有同等的法律效力。14、本協(xié)議一式六份，甲乙雙方各持三份。甲方：（簽章）乙方：（簽章）法定代表人（簽字）法定代表人（簽字）日期：年月日日期：年月日7土地一級開發(fā)合作投資收益分析122436時間（月）首期款5800萬A地塊拍賣A地塊資金回籠B地塊征地款2000萬B地塊開工B地塊報批費25000萬支支支收B地塊完工B地塊拍賣B地塊資金回籠支付工程款支收進度本項目時間節(jié)點土地一級開發(fā)合作投資收益分析投資成本（項目總投資17，165萬元，單位投資約21.727萬元/畝）1.征地、拆遷、安置費用790畝4萬元/畝31202.公司前期費用

2003.公關(guān)費用1204.土地報批費用（指標(biāo)費）7905萬元/畝39505.公共建設(shè)費（三通一平等）79010萬元/畝7900

6.財務(wù)費用6，0008%4807.招商（營銷推廣）費用16，0001%1608.委托中介費16，0002%3209.公告費

1510.公司管理費16，0005%80011.不可預(yù)測費

100總投入17，165每畝地單位投入21.727土地一級開發(fā)合作投資收益分析42項目利潤效益分析可售土地790畝土地售價50萬元/畝（保守預(yù)計）銷售總收入3.95億元投資成本6000萬元單位投資成本21.727萬元/畝開發(fā)總利潤1.5823億元PPP公司分成比例50%PPP公司開發(fā)利潤10485.67萬元PPP公司投資利潤率175%土地一級開發(fā)合作投資收益分析45項目開發(fā)土地價值發(fā)展進程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖土地收益二級開發(fā)資產(chǎn)經(jīng)營市場檢驗建設(shè)發(fā)展衰落或重建設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益工程稅收土地價格變遷規(guī)律投入A地塊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)回購公司形象建設(shè)銷售宣傳區(qū)域運作費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)銷售宣傳----基建投入與地價增長的關(guān)系曲線地價增長符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長啟動期（6個月）成長期（1年左右）持續(xù)發(fā)展期（2～3年）穩(wěn)定期下一個周期土地收益B地塊征地、拆遷、安置報批繳稅基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)--------土地一級開發(fā)合作投資收益分析44A地塊土地售價變化利潤效益分析可售土地290畝290畝290畝290畝土地售價45萬元/畝50萬元/畝60萬元/畝70萬元/畝銷售總收入1.305億元1.45億元1.74億元2.03億元總投資成本5800萬元5800萬元5800萬元5800萬元單位投資成本20萬元/畝20萬元/畝20萬元/畝20萬元/畝開發(fā)總利潤7250萬元8700萬元1.16億元1.45億元PPP公司分成比例50%50%50%50%PPP公司開發(fā)利潤3625萬元4350萬元5800萬元7250元PPP公司投資利潤率62.5%75%100%125%土地一級開發(fā)合作投資收益分析PPP開發(fā)公司A、B土地一級開發(fā)總面積為790畝，則按照以上通算辦法，獲取收益如下表：45可售土地790畝790畝790畝790畝土地售價45萬元/畝50萬元/畝60萬元/畝70萬元/畝銷售總收入3.555億元3.95億元4.74億元5.53億元總投資成本6000萬元6000萬元6000萬元6000萬元單位投資成本20萬元/畝20萬元/畝20萬元/畝20萬元/畝開發(fā)總利潤19750萬元23700萬元31600萬元39500萬元PPP公司分成比例50%50%50%50%PPP公司開發(fā)利潤9875萬元11850萬元15800萬元19750萬元PPP公司投資利潤率165%198%263%329%按照60萬元/畝的出讓價，50%的分成比例，則可獲取1.58億元的凈利潤。若5年開發(fā)面積達3000畝，則僅從土地一級開發(fā)即可獲取高達6億元的純利潤。土地一級開發(fā)合作投資收益分析46風(fēng)險應(yīng)對策略政府風(fēng)險同舟共濟共創(chuàng)明天政策風(fēng)險市場風(fēng)險開發(fā)風(fēng)險四大風(fēng)險，如何預(yù)防和應(yīng)對？土地一級開發(fā)合作投資收益分析47市場風(fēng)險風(fēng)險等級應(yīng)對策略沒人買地★小步快跑先易后難先小后大多頭開花快進快出借勢營銷土地售價低★★加大招商力度拓展市場渠道利用地方政府資源土地控制性放量房地產(chǎn)投資及高端市場需求萎縮★★拓展市場渠道拓寬區(qū)域范圍改變營銷模式加大宣傳力度土地一級開發(fā)合作投資收益分析48政策風(fēng)險風(fēng)險等級應(yīng)對策略土地政策限制規(guī)?；玫亍铩镆蕴厥夂献鞣绞侥玫丶涌旃┑亍⑼频厮俣取铩锛涌煲?guī)劃進度，加大招商力度稅收政策取消地方稅優(yōu)惠★★爭取政府支持力度出臺物業(yè)稅★以差異化定位、規(guī)劃和產(chǎn)品吸引客戶銷售政策取消預(yù)售制★加大土地招商力度和宣傳力度土地一級開發(fā)合作投資收益分析49政府風(fēng)險風(fēng)險等級應(yīng)對策略政府違約不按期支付資金★簽好拿地協(xié)議明確政府違約責(zé)任設(shè)立公共賬戶政府換屆★打通中央、省級政府通道，獲取支持政府加大對競爭項目的扶持力度★加大政府公關(guān)力度以全新規(guī)劃和營銷模式打擊競爭項目改變營銷模式土地一級開發(fā)合作投資收益分析50開發(fā)風(fēng)險風(fēng)險等級應(yīng)對策略建設(shè)用地少★★做好政府公關(guān)改變部分土地性質(zhì)轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地一級開發(fā)品質(zhì)差★整合優(yōu)質(zhì)資源做好工程招標(biāo)加大監(jiān)管力度爭取政府支持力度農(nóng)民安置出問題★★爭取政府支持力度加快拆遷與安置進度建立聯(lián)合指揮部，明確農(nóng)民問題政府解決土地一級開發(fā)合作投資收益分析第五部分：本項目融資模式51土地一級開發(fā)合作投資收益分析我們的運作方式土地儲備機構(gòu)一級開發(fā)主體二級開發(fā)企業(yè)金融機構(gòu)或合作伙伴項目公司借款合同合作開發(fā)（股權(quán)）由一級開發(fā)主體協(xié)調(diào)并完成與政府一級開發(fā)項目的具體開發(fā)內(nèi)容制定及前期資金投入；一級開發(fā)主體為完成土地一級開發(fā)項目，投入部分資金，專門成立項目公司，由項目公司直接進行融資，由一級開發(fā)主體提供擔(dān)保責(zé)任；項目公司與金融機構(gòu)簽訂借款合同，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)；并由項目公司投資人與金融機構(gòu)合作開發(fā)；金融機構(gòu)將資金撥付給項目公司，由項目公司使用該筆資金進行土地一級開發(fā)；土地開發(fā)完成后，通過招拍掛方式將熟地轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)企業(yè)；二級開企業(yè)企業(yè)將土地出讓款支付給土地儲備機構(gòu)，再由土地儲備機構(gòu)支付開發(fā)成本及分成收益給項目公司；項目公司將借款償還給金融機構(gòu)，并支付借款利息及股權(quán)收益。土地一級開發(fā)合作投資收益分析第六部分：防城港城市介紹53土地一級開發(fā)合作投資收益分析防城港在北部灣經(jīng)濟區(qū)的重要性獨特區(qū)位優(yōu)勢：北部灣經(jīng)濟區(qū)處于華南經(jīng)濟圈，西南經(jīng)濟圈和東盟經(jīng)濟圈的結(jié)合部，是中國西部唯一的沿海地區(qū)，是最便捷的西南出海大通道。是中國對外開放，走向東盟，走向世界的重要門戶和前沿。在國內(nèi)外經(jīng)濟、政治中具有不可替代的戰(zhàn)略地位和作用！防城港城市介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析防城港在北部灣經(jīng)濟區(qū)的重要性防城港城市介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析

廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)地處我國沿海西南端，由南寧、防城港、北海、欽州四市所轄行政區(qū)域組成，陸地國土面積4.26萬平方公里，占廣西土地面積的17.9%,2008年第總?cè)丝谶_1300萬人，占廣西總?cè)丝诘乃姆种?！另玉林、崇左兩市的交通、物流列入?jīng)濟區(qū)的規(guī)劃建設(shè)中統(tǒng)籌考慮。

防城港在北部灣經(jīng)濟區(qū)的重要性防城港城市介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析

黨中央，國務(wù)院高度重視廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)。2006年8月，胡錦濤總書記在聽取廣西工作匯報時，要求“廣西沿海發(fā)展應(yīng)形成新的一極”?！?007年全國兩會“期間，胡錦濤總書記參加了廣西代表團審議時強調(diào)，廣西要”發(fā)揮好作為中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)前沿地帶和橋頭堡的作用，努力把廣西建成中國與東盟的區(qū)域性物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心，尤其是要加大力度，把廣西打造成為連接多區(qū)域的國際通道，合作平臺。

2008年春節(jié)期間，胡錦濤總書記在考察廣西工作時，強調(diào)廣西要積極參與泛北部灣經(jīng)濟合作，泛珠三角合作、西南地區(qū)協(xié)作等，加快廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)。防城港在北部灣經(jīng)濟區(qū)的重要性防城港城市介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析防城港在北部灣經(jīng)濟區(qū)的重要性

防城港依港而建、因港得名。其貨物吞吐量是欽州、北海港之和的2倍之多，占廣西海關(guān)稅收的70%左右，是北部灣的前沿陣地是連接世界的“橋頭堡”。如今被譽為“中國西南門戶，華夏邊陲明珠”。

防城港城市介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析防城港的優(yōu)勢港口優(yōu)勢—西南邊貿(mào)第一港

防城港集裝箱碼頭已開辟了東南亞、東北亞、中東、歐洲等多條國際直航或中轉(zhuǎn)班輪航線，與世界100多個國家、地區(qū)的250個港口通商通航，成為中國與東盟貿(mào)易往來的樞紐港口，2008年港口貨物吞吐量完成5626萬噸，占廣西沿海港口總吞吐量的70%。防城港城市介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析物流優(yōu)勢全國唯一可以船到船卸載作業(yè)的防城港二十萬級碼頭

防城港已經(jīng)擁有泊位36個，建成了全國唯一的硫磷專業(yè)碼頭，每小時卸率高達2000噸，是非專業(yè)碼頭卸率的5倍；10號集裝箱碼頭是目前廣西沿海功能最齊，配套最好、效率最高的第三代集裝箱碼頭；另外，總投資16.33億元的18-22號泊位碼頭項目年底將順利竣工。港口基礎(chǔ)設(shè)施的完善推動了海上物流的發(fā)展。

防城港的優(yōu)勢防城港城市介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分析貿(mào)易優(yōu)勢

防城港與世界六大洲139個國家地區(qū)實現(xiàn)貿(mào)易外來。其中與歐洲、北美洲、亞洲之間貿(mào)易增長最快，分別年增長105.3%、73.6%、58.6%。中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)成立以來，防城港市與東盟雙邊貿(mào)易持續(xù)迅速發(fā)展，2010年1-11月與防城港貿(mào)易額位居前三名的國家分別為：越南、巴西、美國。防城港的優(yōu)勢防城港城市介紹土地一級開發(fā)合作投資收益分