某土地合作開發(fā)模式策劃報告課件

2023/6/11某土地合作開發(fā)模式策劃報告報告目錄土地開發(fā)模式概要一二級聯(lián)動開發(fā)模式研究二級開發(fā)模式研究6/11/20232房地產(chǎn)開發(fā)模式在土地一級開發(fā)階段便引入投資商，參與到土地一級開發(fā)和進行二級開發(fā)0102投資者在二級市場上獲得建設用地使用權，進行土地轉讓、開發(fā)、經(jīng)營、管理、銷售。一二級聯(lián)動開發(fā)二級開發(fā)按投資者進入房地產(chǎn)開發(fā)的階段，房地產(chǎn)開發(fā)有兩種基本模式：6/11/20233企業(yè)投資贏利模式目前房地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式主要有如下三種：6/11/20234*5開發(fā)方案選取原則符合國家土地管理法律法規(guī)；通過市場化運作實現(xiàn)價值最大化；保證項目開發(fā)的可操作、可持續(xù)；根據(jù)政策變化可靈活調整，保障項目快速啟動。合法、效益、便利、靈活報告目錄土地開發(fā)模式概要一二級聯(lián)動開發(fā)模式研究二級開發(fā)模式研究6/11/20236一二級聯(lián)動開發(fā)程序一級開發(fā)二級開發(fā)一級開發(fā)實施方案規(guī)劃設計方案園林、環(huán)保、市政評估確定一級開發(fā)主體實施征地、拆遷、整理土地驗收、成本審核收回國有土地使用權土地交易入市準備土地出讓價格評估制定土地出讓方案市場交易簽訂土地出讓合同繳納土地出讓金、稅費支付一級開發(fā)費、移交土地辦理建設、規(guī)劃許可證確定施工單位、施工許可證項目建設、監(jiān)理項目綜合驗收辦理房產(chǎn)證和入住手續(xù)項目銷售、移交、運營通過開發(fā)流程分解，土地一二級聯(lián)動有那些合作模式?。?/11/20237一二級聯(lián)動開發(fā)策略投資商自主開發(fā)投資商與第三方聯(lián)合開發(fā)土地方與投資商聯(lián)合開發(fā)出讓于第三方開發(fā)注：A：濱海團泊公司B：投資商C：第三方投資者G：政府部門B整體運營AB協(xié)同ABCG聯(lián)合總公司負責制項目公司負責制合資公司權責分工合資公司權責分工公司組織形式總體開發(fā)方式土地一二級聯(lián)動開發(fā)目前房地產(chǎn)投資開發(fā)贏利模式主要有如下三種：6/11/20238合作模式之一投資商整體運營模式6/11/20239投資商整體運營模式投資商整體運營模式：由投資商全權負責協(xié)議地塊的一級開發(fā)，包括征地拆遷、基礎設施建設及報規(guī)法律程序；在二級市場上也可參與公開競價摘地進行二級開發(fā)?？偣矩撠熤啤赣赏顿Y商分公司或總公司負責土地開發(fā)」投資商整體運營模式項目公司負責制「單獨注冊成立項目公司負責項目運作」宗地達到上市交易和建設條件居住用地商業(yè)用地公共設施用地公司組織形式用地性質開發(fā)模式①投資商自主開發(fā)②投資商與第三方聯(lián)合開發(fā)③土地方與投資商聯(lián)合開發(fā)④出讓于第三方開發(fā)⑥建設、運營、移交⑦招標、建設、移交開發(fā)方案操作要點方案總述方案評估一級開發(fā)二級開發(fā)案例評析6/11/202310操作模式方案選比總公司負責制：由投資商的母公司或分公司負責該土地的一級開發(fā)及后續(xù)二級開發(fā)，總公司對該項目承擔無限責任。項目公司負責制：由投資商組建項目公司負責該土地的一級開發(fā)及后續(xù)二級開發(fā)，對該項目公司承擔無限責任，母公司承擔有限責任。開發(fā)方案操作要點方案總述方案評估責任主體由總公司負責該項目開發(fā)，有利于調動集團公司資源，保證項目啟動運營；但在工作對接、人員組織上存在復雜性和多變性，會受到公司內部各部門牽制；土地二級開發(fā)階段可選擇方案較多。因此較為適合大規(guī)模土地一二級聯(lián)動開發(fā)項目。項目公司是專門負責該項目進行的公司，人員相對穩(wěn)定、工作目標任務相對明確，有利于工作順利快速推進；在二級開發(fā)通常由項目公司自己進行。因此較為適合小規(guī)模的、項目公司能夠內部消化的一二級聯(lián)動開發(fā)項目。案例評析6/11/202311操作模式選比方案開發(fā)方案操作要點方案總述方案評估由于國家用地性質劃分比較復雜，我們且從建筑形態(tài)和經(jīng)營角度可將啟動區(qū)用地劃分為：居住用地：主要指銷售的住宅項目商業(yè)用地：主要指可銷售和持有經(jīng)營的商業(yè)項目（體育用地暫不納入該范圍）公共設施用地：上兩類之外不能盈利且由濱海公司或投資商承擔的公建公益物業(yè)用地，如配套幼兒園、體育場館等；本報告主要考慮的是上述三類用地組合出讓，如場館搭配居住用地出讓。居住用地商業(yè)用地公共設施用地銷售型物業(yè)持有經(jīng)營型物業(yè)公建公益型物業(yè)注：公共設施用地中公建公益型物業(yè)包括醫(yī)療、行政、學校、文物、工業(yè)、市政等非盈利的土地和物業(yè)，體育場館用地也納入到公共設施用地，建設完成后可移交或運營。案例評析6/11/202312操作模式選比方案銷售型物業(yè)銷售型物業(yè)持有經(jīng)營型物業(yè)持有經(jīng)營型物業(yè)公建公益型物業(yè)開發(fā)方案操作要點方案總述方案評估居住用地商業(yè)用地公共設施用地投資商自主摘牌開發(fā)投資商聯(lián)合第三方開發(fā)投資商聯(lián)合濱海公司開發(fā)土地公開出讓投資商自主摘牌開發(fā)投資商聯(lián)合第三方開發(fā)投資商聯(lián)合濱海公司開發(fā)土地公開出讓投資商自主建設、（運營）、移交發(fā)包第三方建設、（運營）、移交物業(yè)類型開發(fā)方案根據(jù)物業(yè)類型差異，項目在二級開發(fā)階段可有多種開發(fā)方案；案例評析6/11/202313開發(fā)操作操作要點開發(fā)方案方案總述方案評估投資商整體運營模式的關鍵在于場館和經(jīng)營性建設用地投資利潤平衡和濱海的收益平衡濱海公司與投資商簽訂土地開發(fā)協(xié)議書明確加以雙方權力義務、標的四至、以及收益分配投資商組建公司實施一級開發(fā)，土地達到上市、建設條件自主摘牌開發(fā)投資商聯(lián)合第三方開發(fā)投資商與濱海聯(lián)合開發(fā)或部分交地土地公開出讓投資商自主建設、移交發(fā)包第三方建設、移交一級開發(fā)主要由投資商負責組建項目公司或分公司項目組利潤平衡按比例在土地出讓金中提取投資成本、公建成本和利潤預期按比例在土地出讓金中提取投資成本、公建成本和利潤預期濱海按預期利潤入股或投資商退還部分經(jīng)營性用地作補償濱海、政府和投資商按比例分享土地出讓金收益主要針對非經(jīng)營性用地的體育場館，由投資商負責場館建設和運營案例評析6/11/202314場館類公建開發(fā)模式操作要點開發(fā)方案方案總述方案評估場館根據(jù)其建設和后續(xù)運營的性質，通常需要通過招標由專業(yè)建筑公司負責建設，后續(xù)可由政府回收或由單獨項目公司負責營運。綜合配套項目建設投資方案如：場館、醫(yī)療及其他配套設施濱海團泊負建設職責投資商負建設職責政府負建設職責自主建設發(fā)包第三方建設移交營運投資責任主體建設主體通常由政府下屬公司負責場館的后續(xù)運營，也可由濱海團泊公司或單獨項目公司負責營運案例評析6/11/202315開發(fā)操作流程操作要點開發(fā)方案方案總述方案評估案例評析投資商摘地開發(fā)濱海團泊公司與投資商簽訂簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議總公司負責制項目公司負責制明確雙方權責及收益分配政府收回國有建設用地使用權，進行公開招拍掛出讓投資商摘得地塊繳納土地交易金土地一級開發(fā)成本土地出讓金投資商組建項目公司或團隊實施土地一級開發(fā)達到土地上市或建設條件二級開發(fā)政府土地收益濱海團泊土地收益注：投資商聯(lián)合第三方摘地開發(fā)或土地公開出讓的流程與此類似6/11/202316開發(fā)操作流程操作要點開發(fā)方案方案總述方案評估案例評析濱海公司與投資商聯(lián)合摘地濱海團泊公司與投資商簽訂簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議總公司負責制項目公司負責制明確雙方權責及收益分配政府收回國有建設用地使用權，進行公開招拍掛出讓濱海公司與投資商摘得地塊土地一級開發(fā)成本土地出讓金投資商組建項目公司或團隊實施土地一級開發(fā)達到土地上市或建設條件二級開發(fā)政府土地收益濱海團泊土地收益折價6/11/202317開發(fā)方案評析方案評估操作要點方案總述開發(fā)方案濱海團泊公司負責整個片區(qū)運營，區(qū)域基礎設施投入提升整個片區(qū)的土地價值，故需根據(jù)整個片區(qū)基礎設施投資進行片區(qū)平衡、分攤及土地升值利潤分享，收益分配在初期的土地一級開發(fā)協(xié)議書須明確；由于濱海公司不參與一級開發(fā)，因此在投資商的一級開發(fā)成本上，除按規(guī)范標準之外，對拆遷、整理的成本需形成一套完整的評估、監(jiān)督體系；濱海團泊公司的土地收益主要從土地出讓金中獲得，因此在土地一級開發(fā)協(xié)議中，需明確土地收益的分配比例、支付辦法等；投資商整體負責土地一二級開發(fā)，對團泊來說資金投資少、風險小，但對未來土地升值利潤分享有限；投資商在所運營的特定項目運作完成后自然注銷退出。建議主要應用于：土地一級開發(fā)投資大、建設難度大（如農村住宅集中區(qū)），定位于普通居住區(qū)的地塊案例評析6/11/202318案例：北京萬年花城北京西南區(qū)域超大盤萬年花城通過一、二級聯(lián)動開發(fā)的模式，長期持續(xù)運營，獲得更多利潤一級開發(fā)商獲得利潤較多；操作要點方案總述開發(fā)方案方案評估案例評析萬年花城投入情況：項目基本情況：總占地面積：1200畝；總建筑面積：200萬平米；一二級開發(fā)總投資：60億元；萬年花城收益情況：項目自2012年初起售，不同時間的價格分別為2012年1月4200元/平米，目前11500元/平米保守估算項目均價：8000元/平米保守估計，整個項目售價：200萬x8000=160億元6/11/202319合作模式之二協(xié)同合作模式濱海團泊公司～投資商6/11/202320協(xié)同合作模式協(xié)同合作模式：指濱海團泊公司與投資商協(xié)同配合，通過成立聯(lián)合項目公司或分工協(xié)作方式，協(xié)同進行土地一級開發(fā)和二級土地市場的合作模式。協(xié)同合作模式項目公司制「只負責該項目運營，項目建設完成后公司自然注銷」開發(fā)方案方案總述方案評估合資公司負責制「單獨注冊成立項目公司負責項目運作」權責分工責任制「濱海公司與投資商達成分工合作協(xié)議負責項目運營」公司運營制「除特地項目開發(fā)外可進行其他項目投資，持續(xù)運營」方案一濱海招標投資商負責一級開發(fā)，濱海負責二級出讓方案二濱海負責一級開發(fā)，投資商進行二級開發(fā)方案三濱海公司與投資商聯(lián)合分工進行一二級聯(lián)動開發(fā)一級開發(fā)二級開發(fā)分用地性質類比前述整體運營模式分類出讓案例評析6/11/202321操作模式方案選比合資公司負責制：濱海團泊公司與投資商成立聯(lián)合公司負責土地的一級開發(fā)和二級開發(fā)。項目公司制公司運營制合作進行土地一級開發(fā)完成土地一級開發(fā)、成本測算和相關法律手續(xù)，進入土地出讓程序簽訂土地合作開發(fā)協(xié)議，明確各自權、責、利銷售型經(jīng)營物業(yè)用地項目公司自主摘牌開發(fā)投資商摘地開發(fā)土地公開出讓項目公司開發(fā)、持續(xù)運營投資商摘地開發(fā)土地公開出讓投資商自主建設、（運營）、移交發(fā)包第三方建設、（運營）、移交持有型經(jīng)營物業(yè)用地公共非盈利設施用地1）出資：濱海公司可以土地折價出資；投資商以資本出資2）權責利：在協(xié)議中明確甲乙雙方各自在施工、融資、建設及利潤分配上的權、責、利，原則上投資商負責項目融資和運營。由投資商進行土地二級開發(fā)，土地方應取得部分土地出讓金收益合資公司負責二級開發(fā)，土地方取得項目開發(fā)收益公共非盈利的設施成本分攤于經(jīng)營性物業(yè)收益之中開發(fā)方案方案總述方案評估案例評析6/11/202322操作模式方案選比權責分工責任制：濱海團泊公司與投資商通過事先達成的土地一二級聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，聯(lián)合進行土地的一級開發(fā)和二級開發(fā)。權責分工責任制是在土地一級開發(fā)階段引入投資商進行定向土地開發(fā)，以保證土地順利出讓，在這一原則之下甲乙雙方可以建立松散聯(lián)合的開發(fā)模式。土地方負責一級開發(fā)開發(fā)方案方案總述方案評估共同聯(lián)合一級開發(fā)投資方負責一級開發(fā)土地合作開發(fā)協(xié)議投資商摘地投資商摘地投資商摘地土地公開出讓達成協(xié)議一級開發(fā)二級開發(fā)案例評析6/11/202323開發(fā)方案評析方案評估方案總述開發(fā)方案協(xié)同合作進行土地一二級開發(fā)，一是能夠引入投資商的資本；二是通過定向開發(fā)，保證土地上市后能夠有效出讓；協(xié)同合作中土地方作為土地權人，充分參與到土地一級開發(fā)和上市階段，有效監(jiān)控土地一級開發(fā)的進度、開發(fā)成本，實現(xiàn)土地價格和上市時間的可控性；土地方參與土地上市和二級開發(fā)，保障土地收益；土地定向開發(fā)，對于開發(fā)商而言，實現(xiàn)地價可控性、規(guī)模適中、上市時間恰當、合作基礎牢固、開發(fā)條件成熟，對于有技術實力但又未曾進入天津市場的開發(fā)商尤其具有優(yōu)勢，提高合作的成功率；在一級開發(fā)階段與大型開發(fā)商結成合作，樹立區(qū)域土地投資信心，提升土地價值，實現(xiàn)高價值匯報；根據(jù)合作模式差異，充分考慮項目預期收益、運營模式及現(xiàn)金流，設置合理的公司進入和退出機制；選擇發(fā)展?jié)摿玫膬?yōu)質物業(yè)進行持有運營，保證公司經(jīng)營穩(wěn)定。建議主要應用于：有投資意向的全國大型房地產(chǎn)企業(yè)案例評析6/11/202324凈地案例：五礦、中新戰(zhàn)略合作和聯(lián)合案例評析方案總述開發(fā)方案中新集團獲取用于土地拆遷、整理的資金，既獲得土地升值利潤，同時獲取15%的項目開發(fā)權益。方案評估2007年1月，中新集團以6.68億人民幣收購青島亞星集團子公司——天津市億嘉合置業(yè)全部股權從而取得天津北辰宜興埠項目全部權益?？偨ㄖ娣e約204萬平方米，樓面地價約402元/平方米中新集團收購北辰宜興埠項目五礦置業(yè)地價款、拆遷、整理、必要政府費用及轉讓土地使用權相關稅項23.8億資金成立新項目公司85%股權開發(fā)建設銷售協(xié)議僅涉及總建筑面積約80萬平方米之物業(yè)，實質擁有全部204萬平方米之物業(yè)；中新持有股份存放于獨立托管代理，以托管方式持有，若違約則轉讓于五礦6/11/202325合作模式之三聯(lián)合開發(fā)模式濱海團泊公司、政府、投資商6/11/202326聯(lián)合開發(fā)模式聯(lián)合開發(fā)模式：即濱海團泊公司與政府、投資商及其他參與者通過成立聯(lián)合項目公司或分工協(xié)作方式，協(xié)同進行土地一級開發(fā)和二級土地市場開發(fā)；聯(lián)合開發(fā)主要有合資公司制和權責分工制兩種形式，具體操作思路與協(xié)同合作模式基本類似，具體開發(fā)中可以參照進行；聯(lián)合開發(fā)中需處理政府和第三方投資者的關系，如政府收取的土地出讓金作為股份注入項目公司，進行項目開發(fā)。聯(lián)合開發(fā)模式項目公司制「只負責該項目運營，項目建設完成后公司自然注銷」合資公司負責制「單獨注冊成立項目公司負責項目運作」權責分工責任制「各方達成合作協(xié)議分工負責項目運營」公司運營制「除特地項目開發(fā)外可進行其他項目投資，持續(xù)運營」一級開發(fā)二級開發(fā)6/11/202327案例一：北京華僑城一二級聯(lián)動1）甲、乙方負責將對應的800畝綠化帶和53.87萬平方米建筑面積的開發(fā)經(jīng)營權轉移到新設公司名下；2）甲、乙方負責完成對應土地的拆遷、安置、補償、三通一平工作，以及辦理新設公司開發(fā)建設項目所需政府部門的立項審批手續(xù)；新設公司除交納國有土地出讓金及與交納國有土地出讓金相關的手續(xù)費用外，辦理上述手續(xù)所發(fā)生的費用均由甲方、乙方承擔；3）甲、乙方依據(jù)北京市關于綠化帶建設的有關政策，負責承擔大市政建設費用。4）甲、乙方負責落實新設公司不須再向南磨房鄉(xiāng)政府交納有關開發(fā)主題公園的土地任何其他稅、費。1）丙、丁方負責在6億元人民幣的額度內為新設公司提供融資及股東借款用于主題公園及房地產(chǎn)開發(fā)，對此甲、乙方及新設公司不承擔任何經(jīng)濟擔保責任。超過6億元人民幣部分的資金缺口由新設公司自行融資解決。2）丙、丁方承擔上述6億元人民幣額度內的融資及股東借款的利息（該融資及股東借款本金由新設公司負責償還），但享有該6億元人民幣額度內融資及股東借款打入新設公司帳戶后所生成的利息收入。6/11/202328報告目錄土地開發(fā)模式概要一二級聯(lián)動開發(fā)模式研究二級開發(fā)模式研究6/11/202329股權轉讓股權合作土地期權品牌技術整合聯(lián)合拿地建設回購土地二級開發(fā)（本文研究的）是指投資者在土地公開交易的招拍掛市場上獲取建設用地使用權，進行土地轉讓、開發(fā)、經(jīng)營、管理、銷售的行為。目前合作開發(fā)主要有幾種方法：二級開發(fā)方案6/11/202330股權轉讓模式◎方案內容股權（公司股份和土地權益）轉讓：濱海團泊公司與投資商就特定地塊達成合作購買意向，由濱海團泊公司成立項目公司在公開市場上獲取該土地項目，或者由濱海團泊公司下屬公司在公開市場上摘取該特定項目，以土地為資產(chǎn)成立項目公司，通過轉讓項目公司股權實現(xiàn)土地轉讓交易的目的；或者由濱海團泊公司下屬公司摘得土地后直接進行存量土地轉讓?！蚍桨附馕龉蓹噢D讓的主要目的是解決土地購買方在招拍掛的公開競價市場上對于土地成交價格的可控性，通過存量土地協(xié)商交易，能夠以預期的價格成交；股權轉讓的實質就是由濱海團泊公司摘地進行存量土地協(xié)議轉讓。6/11/202331◎合作流程解析1、濱海團泊公司與開發(fā)企業(yè)就意向合作的地塊的合作方式、股權轉讓的期間、轉讓方式，約定地塊的用地指標、價格、上市時間等達成一致，并簽訂《土地轉讓合作協(xié)議書》；2、具體方案上有三種：方案A：以濱海公司法人為出資人組建項目公司，以項目公司為實體摘得土地，然后進行項目公司股權轉讓；方案B：以濱海下屬某公司為實體摘地后，按約定的條件實施土地轉讓；方案C：濱海下屬公司摘取土地后，將土地打包注冊為新項目公司，或與投資商共同出資注冊項目公司，逐步實施項目公司股權轉讓給投資商。3、通過項目公司股權轉讓和土地協(xié)議出讓，濱海公司收回投資和獲取收益；4、濱海公司去招拍掛市場上摘地，有利于控制土地的上市節(jié)奏、規(guī)模、競爭和交易價格。股權轉讓模式濱海團泊公司成立項目公司濱海子公司摘取土地投資商土地權益轉讓項目公司股權轉讓成立項目公司項目公司股權轉讓簽訂土地合作協(xié)議收回投資、收益6/11/202332股權轉讓模式案例解析地塊名稱朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村11號地土地面積(平方米)417977.855建設用地面積(平方米)263467.927建筑面積(平方米)662219.813開發(fā)程度六通一平容積率2.5成交日期2008年2月3日成交價（萬元）210059.66每畝地價（萬元/畝）532受讓單位北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司為來廣營1號地的土地一級開發(fā)商2008年2月，中聯(lián)亞以21億元通過招標方式獲得改地塊的二級開發(fā)權2008年5月，中聯(lián)亞將1號地打包注冊為項目公司2008年9月，中鐵建設集團公司出資約24億元收購該項目公司。北京中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司通過股權轉讓，在08年土地市場冷清的環(huán)境下，成功保障了大規(guī)模土地出讓，避免流拍出現(xiàn)。6/11/202333《土地轉讓合作協(xié)議書》不具有法律效力，該協(xié)議只能建立在企業(yè)雙方互信的基礎上，因此需設立其他條件加以限制和約束，如在協(xié)議之外需繳納一定的保證金、投資商預先受讓項目公司股權的資金交由信托公司托管等；該類合作方案需要濱海團泊公司在獲取土地時需繳納巨額的土地交易保障金和土地出讓金；若如此，則需占用大額的現(xiàn)金，造成公司資金浪費。對此，在《協(xié)議》中要明確該筆資金的來源，盡量縮短支付時間；或者在政府許可的情況下，延遲土地出讓金支付期限，在項目公司股權轉讓之后由投資商直接支付；或者根據(jù)雙方協(xié)議約定的土地出讓金總額，要求投資商預先將該筆資金打入指定托管賬戶，設定該筆資金轉移生效的特別條件；對于銷售型物業(yè)，建議全部轉讓該土地權益，規(guī)避項目開發(fā)風險；對于持有型物業(yè)，可部分轉讓所持項目公司權益，以培育持有型物業(yè)的初期運營，增加投資信心，同時使濱海公司擁有固定資產(chǎn)實現(xiàn)持續(xù)盈利?！蚍桨冈u析*34股權轉讓模式6/11/202334股權合作模式◎方案內容濱海團泊公司與投資商達成合作意向，由濱海公司與投資商共同出資組建項目公司，以項目公司為主體摘取土地，并進行該地塊的建設、開發(fā)、銷售和運營，甲乙雙方利潤共享、風險共擔?！蚍桨附馕龉蓹嗪献髦饕羌滓译p方合作開發(fā)，由于土地方的土地增值收益可以作價入股項目公司，因此可減少投資商的項目初期投入成本；土地方與投資商聯(lián)合開發(fā)，有利于提升投資商的投資信心。6/11/202335濱海團泊開發(fā)企業(yè)簽訂合作意向書項目公司摘取土地共同出資組建項目開發(fā)進行雙方按照約定獲得一定比例收益雙方按照約定獲得一定比例收益◎合作流程解析1、濱海團泊與開發(fā)企業(yè)簽訂《合作意向書》，明確甲乙雙方的出資比例、出資形式、甲乙雙方在合資公司中的職責及利潤分成，也即一份甲乙雙方組建公司的合作協(xié)議書；2、濱海團泊與開發(fā)企業(yè)組建項目公司；3、項目公司通過公開招拍掛摘地，按雙方約定的要求獲取該地塊的土地使用權；4、項目公司進行二級物業(yè)開發(fā)，甲乙雙方按約定的職責各負其責5、利潤分成，按甲乙雙方的權益：銷售型物業(yè)通過銷售回款盈利；對于持有型物業(yè)，項目公司持續(xù)運營，根據(jù)經(jīng)營狀況可約定逐步增、減持股份以實現(xiàn)項目的退出機制。股權合作模式6/11/202336股權合作是在片區(qū)開發(fā)啟動階段，市場前景不明朗，增加投資人投資信心的一項重要手段；甲乙雙方共同運作，可以實現(xiàn)對項目建設進度、品質、功能定位等產(chǎn)品的把控，實現(xiàn)區(qū)域品質整體平衡，樹立區(qū)域形象。降低項目的開發(fā)風險，這對啟動區(qū)的項目而言尤為適合；對于升值潛力較高的商業(yè)物業(yè)而言，合作開發(fā)保證濱海團泊公司可享受項目未來升值的價值；合作開發(fā)涉及雙方經(jīng)營合作，根據(jù)各企業(yè)的實力特長不同，雙方的職責也應有所差異：濱海團泊公司作為土地方，可以主要負責基礎設施建設、項目法律法規(guī)手續(xù)、稅費優(yōu)惠等工作；投資商作為外來者，更多可以利用其管理、技術、資金、建設和項目的經(jīng)營；組建合資公司還需考慮出資的方式、比例、回款節(jié)奏、風險控制和退出機制?！蚍桨冈u析——可主要用于大型持有型物業(yè)的開發(fā)建設項目*37股權合作模式6/11/202337土地期權模式◎方案內容土地期權就是濱海團泊公司與投資商達成合作意向，約定：未來一段時間內，投資商承諾以約定的條件摘取約定的土地進行開發(fā)，或者對約定的土地在未來一段時間內享有優(yōu)先購買權?！蚍桨附馕鐾恋仄跈鄬嵸|就是投資商對某地塊的承諾開發(fā)；土地方可與投資商簽訂投資意向，有利于提升片區(qū)的投資價值；土地方按雙方達成的合作意向進行土地一級（定制化）開發(fā)，提高成交機率投資商按約定享有一定的優(yōu)惠措施；土地期權建議主要適用于全國性大型品牌地產(chǎn)商和走高科技精品（開發(fā)）路線的中小地產(chǎn)商。6/11/202338土地期權模式戰(zhàn)略聯(lián)盟土地期權◎戰(zhàn)略聯(lián)盟：濱海團泊公司與投資商就片區(qū)土地開發(fā)達成投資意向，該聯(lián)盟可松可緊；◎連帶開發(fā)：已購入土地的投資商或計劃購入土地的投資商就地塊周邊一定范圍內土地約定在未來一段時期內擁有有限購買權，以實現(xiàn)項目開發(fā)完畢后可持續(xù)運營，同時能夠分享因項目開發(fā)帶來的土地升值價值。連帶開發(fā)已投資項目周邊區(qū)域計劃投資項目周邊區(qū)域簽署土地期權協(xié)議書約定開發(fā)企業(yè)對于特定地塊的優(yōu)先購買權，約定交易價格、產(chǎn)品等團泊進行土地一級開發(fā)可借由開發(fā)企業(yè)進行宣傳開發(fā)企業(yè)支付一定的押金大型品牌開發(fā)商若有投資意向，則可提升區(qū)域的投資熱度，吸引其他開發(fā)商進入；根據(jù)協(xié)議，根據(jù)意向開發(fā)商的投資要求，在一級開發(fā)中考慮其投資規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)、基礎設施要求等，定制化開發(fā)提高成交率；根據(jù)土地期權協(xié)議，給予開發(fā)商一定的優(yōu)惠措施，如有限購買權、稅費優(yōu)惠等；對于連帶開發(fā)，有助于吸引那些希望打造品牌地產(chǎn)商的開發(fā)企業(yè)，通過項目先期走精品化路線，帶動區(qū)域土地升值，規(guī)模開發(fā)既享有土地升值價值，又樹立企業(yè)品牌，也提升了區(qū)域的形象和土地價值。約定在未來某段時間內投資商對該地塊享有同等條件下的優(yōu)先購買權6/11/202339品牌技術整合模式◎方案內容品牌技術整合：濱海團泊公司搭建開發(fā)商合作開發(fā)的資源平臺，將有有資金沒技術（主要是中小開發(fā)商及外行業(yè)）和有技術沒資金（精品樓盤開發(fā)商，如陽光100、鋒尚國際等）的不同企業(yè)整合起來，促成土地成交。◎方案解析上一輪經(jīng)濟增長期，外行業(yè)積累了大量的產(chǎn)業(yè)資本，但本行業(yè)利潤薄弱，房地產(chǎn)相對來說還是投資價值洼地，在這一輪房地產(chǎn)調整周期中，外行業(yè)進入動力較強，但品牌實力、技術較為匱乏，如五礦、中鐵、海爾、海信等；品牌、技術、管理和資本對接，樹立外行業(yè)的投資信心，也能整合品牌地產(chǎn)商進入，實現(xiàn)土地順利成交和提升區(qū)域的品質；品牌主要適用于高科技地產(chǎn)商和外行業(yè)進入者。6/11/202340品牌技術整合模式品牌輸出方項目公司◎合作流程解析濱海團泊公司與思源資源進行對接整合，獲取各種投資上的投資需求，經(jīng)過資源整合，搭建資源整合和土地交易的平臺；資源對接方在平臺對接下，達成合作，并能夠成立項目公司摘地、聯(lián)合開發(fā)。◎合作關鍵點外行業(yè)進入企業(yè)的資金實力、投資需求及對房地產(chǎn)市場走勢的判斷；品牌、技術、管理輸出方的合作條件、產(chǎn)品線和營銷思路；濱海團泊公司及思源的平臺運作能力；對雙方合作的推進能力項目開發(fā)團泊交易平臺提供品牌及技術提供資金組建進行雙方按照約定獲得相應比例的收益中小開發(fā)商及外行業(yè)6/11/202341品牌技術整合模式陽光100非控股直營模式是在項目所有權與管理權分開的前提下,陽光100通過占有合作項目公司30%-40%股權,輸出陽光100品牌和管理標準、流程和制度,由陽光100全權負責項目的開發(fā)建設和經(jīng)營管理。加盟單位按照合同規(guī)定向陽光100置業(yè)集團總部按照項目銷售收入的4%支付品牌許可和管理服務費。◎方案評測品牌技術整合模式是在當前市場條件下，挖掘開發(fā)商土地需求的重要途徑；濱海團泊公司作為平臺的運作者，不實質參與投資，所承擔的風險較??；企業(yè)間合作涉及到諸多法律