深圳酒店式公寓調研及

第四節(jié)酒店式公寓的調研分析及對青島項目的建議一、酒店式公寓的調研分析1、酒店式公寓的發(fā)展酒店式服務公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式服務公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務也越來越周到，深受廣大消費者的好評。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國的酒店式公寓最早出現在深圳。當時，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現在比較發(fā)達的大城市或是一些旅游區(qū)。我國的酒店式服務公寓經過幾年的發(fā)展，在原有基礎上已經形成自己的特點，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士的青睞。酒店式公寓的特點酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時，附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。2、與公寓式酒店的區(qū)別與此同時，現在的市場中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。簡單地說，就是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務，如室內打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務。四星級以上的公寓式酒店提供的服務則更為周到，它的服務就包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復印、、打印、翻譯等。從服務上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，它們之間的本質區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產權的酒店。而公寓式酒店卻沒有產權。匙3愿、獲與蛇傳統(tǒng)偉酒店業(yè)的區(qū)狐別根酒店脊式服豪務公速寓與母傳統(tǒng)混酒店熟的本方質區(qū)焰別在緩于，頁這種率樓盤亞可將枯每個舊單元蜂出售仰給個暈體買病房者勸，由貍于擁三有產錦權的逝業(yè)主墊居住情或委褲托酒激店物改業(yè)管親理公傻司統(tǒng)定一出侮租經禽營，禮所以皂從本聞質上斬來說鐮，它荷是擁對有私豈家產囑權的訓酒店嶺。恭我們?yōu)恼J為依，伴肯隨著嚴一個襖新的糖投資曲、消閘費熱覺點的唐出現患，酒賊店式碎公寓面在銷雅售監(jiān)、經粉營和旗管理巷上還沒面臨單如下彩一些幅新課摧題：活如何鄙建立息獨特歐的營罵銷模影式，做吸引齒更多云的投賄資者處作銷班售對匙象；憂如何性對酒園店式競公寓攤進行腦統(tǒng)一犯經營子，取吵得收著益并毛保證辛投資頸回報梅率；浙如何江引進旅全新汗的管忽理模嫩式來斗平衡瘡區(qū)別囑于住卻宅物雁業(yè)管兵理和朵酒店旋服務領管理鼓的酒架店式俊公寓左物業(yè)昂管理棗等。怪4端、酒庫店式蓋公寓腐的市灣場誘俱惑力衫市場蓋人士餓分斯析穴“旁商界住晴”旺之所南以能福吸引評客戶寧主要梨原因傲是：士第一筆、冤“禽商終”陜有利驕可圖附，投披資風部險小婦，轉甲讓出寶租回占報率資高。庸第二陰、抱“搞住尋”媽得舒割服。悅由于暈它吸圍收了校傳統(tǒng)功酒店江與傳紫統(tǒng)公撒寓的衰優(yōu)點歐，因峰此一騰推出丹即備風受商搖務人坦士歡障迎。皆第三避、產摟權問魯題。武擁有偶產權作可以枯讓業(yè)泊主居頁住得落安心餡、放內心。迷必要基時桐還可酸以出惑讓自竟己的昨產權齊，回掏收投貍資，是無疑雷降低冠了投泡資的鑰風險煮。響5駱、況酒店寺式服寺務公框寓的蟲客戶建茅箭酒店賞式服心務公手寓主鄉(xiāng)要針住對居賞住市湖場中副較長師期居搬住的齡居民調。雖某然沒局有特御定的債標準釘，較贈長期爪居住芒的定妖義一跌般在襪半年丟或以苦上。蛋這個抓市場烘的主戚要客爪人有勞長期著出國蒼的生責意人招及其刊家人冠，長揚期在伍外的陪跨國回公司東高級排管理柿人員登及其破家人山以及寫正在環(huán)放長仿假的貴家庭允。杠據限我們蜂對深米圳酒挨店式櫻公寓密的市面調得騙知砌，酒潔店式棟公寓蹄的消揉費人印群主趨要包筒括海司內外嗎常駐葉深圳仰機構短的商僚務人估員、書管理沖人員淚、技奸術人澤員。舌由于則他們循工作早年限嗚關系輝和人礦員輪與替，鈴所以臺通常駁只租復房而弦不買箏房。于由于濱住房偵補貼傍高，絨他們碎往往五會和吳家屬鼻租住鑒品質問好臟的高專檔公喜寓，辭這樣賞便形械成了傭一個員龐大微的酒襪店式面公寓終消費道群體敞。買裙另外兔，還舅包括蟲經常英往來射深圳姓的內丟地及領海外茅商務冬人員化。由椒于業(yè)恐務上俘的關彼系，跟內地緊及海標外都指有不播少商阻務人據員經快常往探返深言圳，女這類郵人會辰選擇晴酒店小，也傷可能學在商傭住樓巾或酒石店式旅公寓紙中選剖擇購肉買或祥租用秧住房失，以欺方便風居住毛和辦爬公。淹咸投資診者也炕是一宮個很縮大的享消費儲群體由。深扔圳和劇香港書都有侄不少界人購參買房捉屋用皂于投紹資，斤他們梳一般抖選擇袖戶型椒面積禾小、嬸總價肯低的蘭物業(yè)批，酒次店式涼公寓兔就是捏其中雄之一枕。巨同時圣，還嗽有深擁圳的雅小企國業(yè)智和伍SO儲H鳴O柔族。拆深圳濾的小脫企業(yè)膛數量彩眾多怕，少焦數盈臭利能嶄力強沈的小籮企業(yè)巡會購鋼買或嫩租用呀酒店枕式商萌務公描寓，幟用于拖辦公旋、休鈔息及廳接襪待客討戶。陜6船、掉如何喇吸引巧市場吼投資類酒店播式公衛(wèi)寓？漆酒店至式公飛寓吸分引投蟻資者葵并獲糞得良潤好的背收益積，關較鍵在揚于：倡一看南：懶位置鑼，是聞否具語備可稻持續(xù)次發(fā)展自潛力芒；梁二看僵：陣配套顯，全丈套生忘活、膜商務頃服務蠶，超樂市甚琴至嬰免兒托糧管所仙都要班有；奔三看塵：淚物業(yè)粱管理鄉(xiāng)。那客戶拒的去赤留很毅大程浩度上遮取決勤于物付業(yè)管聾理的截質量教，提正供良貪好的捉服務施是吸友引客敘戶的薯最直粗接條喂件，卵還要親有專宋業(yè)的壟酒店森物業(yè)遙管理斥公司器或酒塞店式飲公寓紡管理逝公司雕入住侵管理叔。報四看腐：菌完整侵計劃身。罵每年浮、每裝月，飯甚至悼每周燃的租命務計帽劃都圣應該宴有；招五看歸：權推廣筋。麗持續(xù)伐、穩(wěn)矛定的筋市場挽傳播育是物腰業(yè)發(fā)誓展的絲基礎葛；沾六看牧：價整體闊經濟直的發(fā)滿展態(tài)針勢。叨在我箏國酒纏店式虎公寓墻最早儀出現粥在深恰圳，叫后來看又出粗現在金上海匙、北綢京等瞎地。痛自圣19乞9焦9珠年以炮來，陶隨著饅房地框產市鄭場的儉復蘇陣，酒候店式后公寓吐的租旁金一魔路上粥揚，趨投資清回報亭在糠8滾%宜－蹈10閑%系之間豈，其諒較高依的投紹資回鄙報率準吸引竭了眾兄多人土的目博光。界7旋、掌酒店瓦式公版寓的垮開發(fā)環(huán)和投釀資主勤要面耳臨４沿大風帝險飼氏根據配我們它的市握調分爹析孔，目年前酒估店式耐公寓末的開磨發(fā)和絡投資華主要惠面臨沿四大兆風險做：液苦一是拘隨著資酒店纏式公兵寓物錘業(yè)越瀉分越僅細，灰導致根投資孕客分陷流。維比如諷《東信方銀檢座酒回店》韻比較相強調頃商務埋功能愉，而寨《趣轎園》茶則更莖強香調?！百浘臃伦『眴?。常做規(guī)來樸說，饞住宅凱投資神的回糟報率主與人值們對柱住宅纏投資但市場霞的關鍋注成螞反比蒙，即僚當越咬來越生多的羊人將瓶住宅渴用于帶出租鬧獲取紙回報矛時，廊租賃流市場需的租財金水總平就類會相婚應地陪降低特。因腰此，躬作為扛酒店繳式公椒寓住莖宅現舉今相宏對集跌中的醒客戶回群心—抬—禮投資釘客而淡言，班如果泉有更嗽佳的樸投資輝途徑鐵，必慣會轉趟移目斬標。街二是席酒店世式公倚寓的俗規(guī)劃掘設計幅問題沸。秩不少畏開發(fā)蝶商急辛功近旦利，剖使得翅一些受酒店豆式公隆寓的斗設計桐不盡過如人匙意。鏈即便秘是現尿在推尚出的興一些河項目惑，也蝕有部攤分是遵利用明現成案地塊搭中的徑邊角忍料設釣計而餓成，榆朝向騙、走慨道等馳都存延在一民些問析題，該也無從法滿拒足酒太店式迷公寓紹住戶掙的特奶定需豐求：軍如缺澇乏洗麻衣、狂送餐罰等服寇務空忙間等襪。免三是陜投資殿者的魂預期像租金槍問題饞。驅現在站，市艷場上怠的酒竟店式這公寓遼產品異大多鴉為上球百套摟小單尾元的嘩物業(yè)追分割期構成鏡，巨旦大的本產品糾上市民量左托右著威區(qū)域圍市場廣的租棍賃價椒格；塵特別志是在充交付恐使用童后，裁同一床地點活的出興租供京應量鬼驟然層增大世，諸靠多買滔家出舍租套久現的東投資桐行為擴愈演雄愈烈蠅，一再些急暗于求短成的余出租累者會侵降低旺租金倆，從內而造撲成投蒜資回銷報率堅的下么降和恐投資界回收禍期的明延長承。封四是熄定價扭問題懲。晶酒店略式公托寓的沉單價漂高于圍其他趁住宅臭10天%-氣20槍%旋是合型理的擁。但熔不少酷酒店緞式公觀寓的黎價格星砝碼偏也與碗日俱忘增，隙每平狼方米衣上萬催元的張酒店年式公啊寓不揮斷增芽多，分價格獻與市民場出藏現嚴記重背嶼離。蠢另外膨，酒文店式掠公寓倘還存叛在綠墳化率魔低、褲樓內殖電梯何擁擠墾、通糞道狹鹽窄、或居住小人群葵復雜嫁等普營遍問杜題。芽投資鞏風險召怎樣鎮(zhèn)規(guī)避酸呢？功我們課認為繡，首敏先是傘對地雙段的份綜合理考慮冤。目兼前酒專店式詳公寓但風起隸云涌賴的背羞后，梨隱藏聲著區(qū)濤域供復應量千增加寬、產裹品雷辮同等貞影響蒼投資字回報悄率（龜租金噴）的艘因素侍。揉因此建，我辯們在閥對青臭島項且目進隙行市彎調時喉重點丙對項都目地欲段、賣區(qū)域呈市場剖產品派等綜潔合因晉素進泡行了躲了解純，經屈過對確國內倉酒店講式公尾寓的喇綜合女分析壺后，僻認為驚該項助目適例宜建制成五宰星級溜酒店踏式公夜寓。誘其次陽，樓擺盤要笑有創(chuàng)謊新設搏計，談拒絕抽爛尾屢樓。舊酒店蹦式公枝寓設饑計要尾充分甜體現強其經唐濟實原用性伴特征紛，房屈型布引局要朽緊湊便而靈破活，共減少攏戶內頃消極尚空間價的數柔量，悟減少籃公共販面積射的分概攤。忍對于刊不同聚層次掌的居尚住者饑及其憐生活奔習慣睬，居駁室套秧型設賺計可熔以靈燭活分知隔。袋8骨、酒賄店式配公寓初的未紀來發(fā)勉展和勺對青雪島的虜影響色虧蒸目前睡，國勸內各沸大、補中城瓦市已型經形柴成了馬高級嘩商務約人士尋階層今。這迅一階升層擁競有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