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房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理題庫(kù)練習(xí)B卷帶答案打印版

單選題(共50題)1、在某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中,如果不能如期取得政府的相關(guān)許可,則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將面臨()。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D.信用風(fēng)險(xiǎn)【答案】A2、從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā),分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系,考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距的是()。A.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)B.總量結(jié)構(gòu)C.供求結(jié)構(gòu)D.投資結(jié)構(gòu)【答案】B3、借貸記賬法以()作為記賬理論依據(jù)。A.會(huì)計(jì)法B.會(huì)計(jì)規(guī)則C.會(huì)計(jì)規(guī)程D.會(huì)計(jì)恒等式【答案】D4、對(duì)地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等進(jìn)行的研究,屬于()研究階段。A.投資機(jī)會(huì)B.初步可行性C.詳細(xì)可行性D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策【答案】A5、在收益性物業(yè)管理中,資金來自物業(yè)收益的大修基金通常由()直接管理。A.業(yè)主B.租戶C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.物業(yè)管理協(xié)會(huì)【答案】C6、商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率,開發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于()。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】B7、若房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零,則說明該項(xiàng)目的獲利能力()基準(zhǔn)收益率的要求。A.未達(dá)到B.正好達(dá)到C.已超過D.接近于【答案】C8、反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)是()。A.商品批發(fā)價(jià)格指數(shù)B.城市居民消費(fèi)指數(shù)C.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)D.商品零售價(jià)格指數(shù)【答案】D9、存量在數(shù)值上的表達(dá)式是()。A.報(bào)告期存量=上期存量-報(bào)告期竣工量-報(bào)告期滅失量B.報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期竣工量-報(bào)告期滅失量C.報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期竣工量+報(bào)告期滅失量D.報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期竣工量【答案】B10、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃中應(yīng)包括預(yù)售收入時(shí),資金籌措計(jì)劃要與項(xiàng)目的()配合考慮。A.質(zhì)量控制目標(biāo)B.銷售收入計(jì)劃C.工程建設(shè)招標(biāo)計(jì)劃D.客戶定位【答案】B11、最常見的會(huì)計(jì)期間是()。A.三個(gè)月B.六個(gè)月C.一年D.二年【答案】C12、在住房市場(chǎng)中,存量住房市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征是()。A.競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷B.壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)C.競(jìng)爭(zhēng)與壟斷持平D.不存在競(jìng)爭(zhēng)和壟斷【答案】A13、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述,正確的是()。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對(duì)項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算【答案】D14、采用貨幣作為計(jì)量單位、記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),是指()。A.會(huì)計(jì)主體B.貨幣計(jì)量C.會(huì)計(jì)分期D.持續(xù)經(jīng)營(yíng)【答案】B15、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于()。A.土地費(fèi)用B.前期工程費(fèi)C.房屋開發(fā)費(fèi)D.管理費(fèi)用【答案】C16、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí),對(duì)開發(fā)規(guī)模較大,首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目,可通過()確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價(jià)B.放棄型期權(quán)估價(jià)C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)D.柔性期權(quán)估價(jià)【答案】C17、2017年末,某市住房總量為5000萬平方米,其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米,商品住房3750萬平方米,同期住房空置量為750萬平方米,其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米,商品住房為450萬平方米,則該市2017年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D18、關(guān)于債務(wù)融資,下列說法不正確的是()。A.信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種:第一種是償還,第二種是轉(zhuǎn)期,第三種是轉(zhuǎn)貸C.企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券,其還本付息的期限通常為3~5年D.利用信貸資金經(jīng)營(yíng),實(shí)際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”【答案】B19、2017年末,某市住房總量為5000萬平方米,其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米,商品住房3750萬平方米,同期住房空置量為750萬平方米,其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米,商品住房為450萬平方米,則該市2017年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D20、就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說,投資回收主要是指開發(fā)商所投入的()的回收。A.經(jīng)營(yíng)資金B(yǎng).開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本C.開發(fā)建設(shè)投資D.總開發(fā)成本【答案】D21、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及購(gòu)房人和()兩方面。A.政府B.建造商C.開發(fā)商D.物業(yè)管理企業(yè)【答案】C22、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法,不正確的是()。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系,而房地產(chǎn)泡沫則反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高,危害更大,屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí),市場(chǎng)還處在上升階段,而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí),市場(chǎng)已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資,通常是為了獲得長(zhǎng)期收益,而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐,他們不考慮土地的用途和開發(fā),通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積,以待價(jià)格更高時(shí)拋出【答案】B23、已知年利率為14%,則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%【答案】C24、在政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時(shí),由()負(fù)責(zé)籌措資金,辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收等手續(xù)并組織實(shí)施。A.政府部門B.建設(shè)部門C.房管部門D.開發(fā)商【答案】D25、增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除允許扣除項(xiàng)目所得的金額,允許扣除項(xiàng)目不包括()。A.土地使用權(quán)的費(fèi)用B.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的成本C.土地所有權(quán)的費(fèi)用D.土地開發(fā)和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用【答案】C26、與其他投資相比,房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級(jí)D.變現(xiàn)容易【答案】D27、按投資的(),可將投資分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。A.投資對(duì)象B.投資回收期C.經(jīng)濟(jì)用途D.投資形式【答案】C28、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以()所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資【答案】B29、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案,若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較,則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的()。A.利潤(rùn)表B.資金來源與運(yùn)用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表【答案】D30、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí),主要是針對(duì)可判斷其()的風(fēng)險(xiǎn)因素。A.變動(dòng)可能性B.影響重要性C.發(fā)生經(jīng)常性D.類型歸屬性【答案】A31、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究及相關(guān)知識(shí)的表述,不正確的是()。A.在投資機(jī)會(huì)研究階段,投資估算的精確度為±20%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.5%~0.9%B.投資機(jī)會(huì)研究階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ),尋找最有利的投資機(jī)會(huì)C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇,將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議,使投資者可據(jù)以決策D.投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有:地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等【答案】A32、依代理委托方的不同對(duì)物業(yè)代理進(jìn)行分類時(shí),不包括()。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理【答案】A33、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資,這種估算方法為()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】A34、房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因,是房地產(chǎn)投資()。A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級(jí)【答案】C35、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán),則可供選擇的融資方式是()。A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券【答案】D36、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為4500萬元,流動(dòng)資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元,經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬元,年平均稅后利潤(rùn)為500萬元,則該項(xiàng)目的資本金凈利潤(rùn)率為()。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】B37、李某從銀行貸款150萬元購(gòu)一套450萬元的商用房,貸款期限2年,年利率8%,按季計(jì)息,采用到期一次付清的還款方式,問2年后,他應(yīng)該向銀行償還的利息為()萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C38、物業(yè)管理企業(yè)可以通過對(duì)()進(jìn)行面積規(guī)劃,來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D39、()承受起重機(jī)自重、起重機(jī)最大起重量以及起重機(jī)剎車時(shí)產(chǎn)生的沖切力,并將這些荷載傳遞給其下的柱子。A.吊車梁B.外墻圍護(hù)系統(tǒng)C.柱子D.基礎(chǔ)【答案】A40、如國(guó)家債券的收益率為9%,經(jīng)測(cè)算,工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14,整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%,則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B41、每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同,是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有()。A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動(dòng)性D.長(zhǎng)壽命性【答案】B42、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中,屬于技術(shù)環(huán)境的因素是()。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用【答案】D43、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為600萬平方米,預(yù)測(cè)銷售量為500萬平方米,平滑指數(shù)為0.8,則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是()萬平方米。A.450B.475C.520D.580【答案】D44、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中,錯(cuò)誤的是()。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果,激勵(lì)其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶,往往繳納的單位面積租金較低,且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長(zhǎng)C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額,或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè)額之外的部分D.營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶,其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高【答案】D45、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為()。A.房地產(chǎn)平均價(jià)格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格【答案】C46、有一房地產(chǎn),土地面積2500m2,為7年前通過有償出讓取得,當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/m2,土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2,于3年前交付使用,當(dāng)時(shí)的建筑物建造價(jià)為600元/m2,現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2,估計(jì)該建筑物上可使用45年,殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為()萬元。A.80B.97C.100D.300【答案】D47、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放住房抵押貸款時(shí),如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件,則會(huì)給銀行帶來()。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.法律風(fēng)險(xiǎn)C.信用風(fēng)險(xiǎn)D.管理風(fēng)險(xiǎn)【答案】D48、()的市場(chǎng)最具潛力,投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)【答案】A49、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%,內(nèi)部收益率為16%,實(shí)際收益率為12%。銀行的貸款利率為7.5%,則通貨膨脹率是()。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C50、某家庭申請(qǐng)了25萬元10年期住房抵押貸款,年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元,則從第5年開始該家庭的月還款額減少了()元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24【答案】A多選題(共20題)1、房屋劃分為()房屋市場(chǎng)。A.一級(jí)B.二級(jí)C.三級(jí)D.四級(jí)E五級(jí)【答案】AB2、根據(jù)會(huì)計(jì)基本準(zhǔn)則規(guī)定,以下(),屬于會(huì)計(jì)信息的次級(jí)質(zhì)量要求。A.可靠性B.重要性C.謹(jǐn)慎性D.及時(shí)性E.可理解性【答案】BCD3、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法中,從投資的角度來看,正確的有()。A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來?yè)p失的補(bǔ)償D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)【答案】ACD4、銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有()。A.分期發(fā)放貸款,對(duì)其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控,防止銷售款挪作他用C.要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30%D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款__E.密切關(guān)注開發(fā)情況,以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用【答案】ABD5、融資風(fēng)險(xiǎn)分析,通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括()。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)D.利率風(fēng)險(xiǎn)E.匯率風(fēng)險(xiǎn)【答案】BD6、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是()。A.期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同,標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差相同,期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD7、土地一級(jí)開發(fā),是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召?gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),按照土地利用總體規(guī)劃,城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃,對(duì)確定的(),統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國(guó)有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC8、房地產(chǎn)間接投資包括()。A.置業(yè)投資B.購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購(gòu)置貸款【答案】BD9、工程造價(jià)的計(jì)價(jià)與控制是以()為對(duì)象,研究其在建設(shè)前期、工程實(shí)施和工程竣工的全過程中計(jì)算和控制工程造價(jià)的理論、方法,以及工程造價(jià)運(yùn)動(dòng)規(guī)律的學(xué)科。A.建設(shè)項(xiàng)目B.單項(xiàng)工程C.單位工程D.分部工程E.分項(xiàng)工程【答案】ABC10、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表包括()。A.總投資估算表B.現(xiàn)金流量表C.資金來源與運(yùn)用表D.開發(fā)建設(shè)投資估算表E資產(chǎn)負(fù)債表【答案】BC11、房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析的主要步驟包括()。A.確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)B.確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍C.計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí),評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值D.通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況,找出較為敏感的不確定性因素,做出進(jìn)一步的分析E.分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率【答案】ABCD12、土地一級(jí)開發(fā),是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召?gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),按照土地利用總體規(guī)劃,城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃,對(duì)確定的(),統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國(guó)有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC13、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有()。A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用D.租售收益E.股息【答案】BC14、以招拍掛出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,政府的規(guī)劃管理包括()。A.開發(fā)項(xiàng)目的選址、定點(diǎn)審批B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.設(shè)計(jì)方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD15、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí),下列表述中正確的有()。A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零,則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小,項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大,項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí),標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A16、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí),一般考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽(yù)C.基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)【答案】ACD17、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長(zhǎng)期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外,還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD18、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD19、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,土地的交易包括()等子市場(chǎng)。A.商業(yè)物業(yè)B.特殊物業(yè)C.土地買賣D.租賃E抵押【答案】CD20、土地一級(jí)開發(fā),是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召?gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),按照土地利用總體規(guī)劃,城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃,對(duì)確定的(),統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國(guó)有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC大題(共10題)一、H辦公用房建于2005年,為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),建筑面積2310m2,建筑密度為60%,用地為2004年通過出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得,使用期限40年。2010年因抵押貸款,對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法,其計(jì)算過程如下。(1)土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料,考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等,確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為:1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(萬元)。(2)建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年,假設(shè)資金分期均勻投入,年貸款利息率為5.85%,開發(fā)商利潤(rùn)率為20%,則利息為:2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)。開發(fā)商利潤(rùn)為:2175×20%=435(元/m2)。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年,殘值率為2%,已使用5年,根據(jù)定率折舊法公式,其成新率為:[1-(1-2%)×5/60]×100%=92%。建筑物現(xiàn)值為:(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(萬元)。(3)估價(jià)結(jié)果確定166.3+568.2=734.5(萬元)【答案】二、(一)某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計(jì)息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯(cuò)誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯(cuò)誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯(cuò)誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯(cuò)誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯(cuò)誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯(cuò)誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購(gòu)住房總價(jià)為:1094815.19/50%=2189630.38(元);(6)可購(gòu)住房單價(jià)為:2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二:(1)P1=50萬元;三、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅,首付款為房?jī)r(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問:(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購(gòu)買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元;(2)該家庭欲購(gòu)買上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí),所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。四、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面,當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍;因城市道路擴(kuò)建需要拆遷,并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià),拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同,對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià),估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日,房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)三、估價(jià)對(duì)象(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(略)(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況(略)(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況(略)四、估價(jià)目的:為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義:估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn):2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào))。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)。【答案】五、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號(hào),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí):×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào),四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有?!痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)?!痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積為6611m2,總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述(略)四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?!敬鸢浮苛?、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅,首付款為房?jī)r(jià)的50%,其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年,按月等額償還,年貸款利率為12%,問:(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額,則該家庭須月收入多少,才能購(gòu)買上述住宅(3)如果該家庭在按月等額還款5年后,于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息,則還款額為多少【答案】(1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;月貸款利率i=12%/12=1%;月還款額為:A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元;(2)該家庭欲購(gòu)買上述住宅,其月收入須為:5505.43/30%=18351.43元(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí),所需償還金額為Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m],其中,n=12×20=240,m=12×5=60,代入數(shù)據(jù),得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、本次估價(jià)背景如下:估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年,規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2,估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段:估價(jià)方法適用性分析1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999),主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程,具有開發(fā)潛力,宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià);估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn),故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值;估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全,故可以采用成本法估價(jià)。因此,綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn),然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押,所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3.收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益,利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù),將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn),且成本造價(jià)資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊,然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行,用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格,用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格,并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí),根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年,故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?!敬鸢浮堪?、(一)某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房,該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下:(1)目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元,預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增,該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房;(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租,每月凈租金收入為1000元,全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%,則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下,該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%,按月計(jì)息)【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5錯(cuò)誤12=60,s=0.5%,A1=12000錯(cuò)誤50%=6000(元),A2=1000元。方法一:(1)F1=P1(1+i)n=500000錯(cuò)誤(1+0.25%)60=580808.39(元);(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)錯(cuò)誤{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}錯(cuò)誤(1+0.25%)60=449360.09(元);(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n=1000錯(cuò)誤[(1+0.25%)60-1]/0.25%=64646.71(元);(4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元);(5)可購(gòu)

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