某省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理方法

云南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第一章總則第一條為加強(qiáng)我省城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及《中華人民共和國建設(shè)部新建住宅小區(qū)管理辦法》，制定本辦法。第二條本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的市、鎮(zhèn)。第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指以住宅為主并配套有相應(yīng)公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)，花園住宅、住宅組團(tuán)（以下簡稱住宅小區(qū)）。本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、道路、交通、綠化、衛(wèi)生、治安、環(huán)境（以下簡稱物業(yè)）。第四條本辦法所稱物業(yè)管理，是指對住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行的維護(hù)，修理和整治。第五條本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)私有房產(chǎn)，直管公有房產(chǎn)，單位房產(chǎn)的房屋所有權(quán)人和單位。本辦法所稱房屋承租人，是指承租業(yè)主房屋居住或使用的單位和個(gè)人。本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指業(yè)主家庭中不與業(yè)主共同享有房屋所有權(quán)且居住或使用業(yè)主房屋的成員。第六條住宅小區(qū)的公共場所、設(shè)施，其業(yè)主、房屋承租人和非業(yè)主使用人有共同使用的權(quán)利和維護(hù)的責(zé)任。第七條住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行縣級以上建設(shè)行政主管部門歸口管理、業(yè)主自治、物業(yè)管理公司受委托管理的原則。第八條省人民政府建設(shè)行政主管部門是省人民政府住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱省物業(yè)主管部門），負(fù)責(zé)全省住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資格認(rèn)證審批和物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)及崗位證書的發(fā)放與管理工作。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，擬定省物業(yè)管理相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章；組織實(shí)施省的住宅小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)評選活動(dòng)和國家級的住宅小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)申報(bào)活動(dòng)；指導(dǎo)住宅小區(qū)專用基金的使用，查處或組織有關(guān)部門共同查處物業(yè)管理中違反有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和本辦法的行為。第九條州、市人民政府，地區(qū)行政公署建設(shè)行政策主管部門是同級人民政府、行政公署住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱地、州、市物業(yè)主管部門），依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理公司資格申報(bào)材料的初審和報(bào)審；組織實(shí)施住宅小區(qū)管理達(dá)標(biāo)活動(dòng)；指導(dǎo)、監(jiān)督各物業(yè)管理公司及住宅小區(qū)的管理工作?？h級人民政府建設(shè)行政主管部門是同級人民政府住宅小區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門（以下簡稱縣級物業(yè)管理部門），按照本辦法規(guī)定，做好以下五項(xiàng)業(yè)務(wù)管理工作：（一）組織本辦法的實(shí)施；（二）組織召集第一次業(yè)主大會(huì)；（三）監(jiān)督住宅小區(qū)的交接工作；（四）審批住宅小區(qū)公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、房屋修繕工程預(yù)決算；（五）協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司與有關(guān)部門之間的關(guān)系。第十條住宅小區(qū)可依照本辦法規(guī)定成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡稱管委會(huì)）。管委會(huì)是住宅小區(qū)全體業(yè)主合法權(quán)益的代表，接受物業(yè)管理部門的指導(dǎo)，依據(jù)業(yè)主公約和管委會(huì)章程行使職權(quán)。第十一條物業(yè)管理公司根據(jù)本辦法規(guī)定取得資格后，可接受管委會(huì)委托對住宅小區(qū)物業(yè)統(tǒng)一實(shí)施管理。物業(yè)管理公司可視情況在其管理的住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置住宅小區(qū)管理處（所）進(jìn)行日常管理。第二章業(yè)主大會(huì)第十二條業(yè)主大會(huì)是住宅小區(qū)業(yè)主行使房屋所有權(quán)和管理權(quán)的一種組織形式。業(yè)主大會(huì)須依據(jù)國家憲法、法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定進(jìn)行活動(dòng)。第十三條住宅小區(qū)交付使用且入住戶達(dá)到50%以上時(shí)，縣級物業(yè)管理部門應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生第一屆管委會(huì)。第十四條業(yè)主大會(huì)由本住宅小區(qū)內(nèi)單位房、直管公房的法人以及年滿十八周歲的全體私房業(yè)主組成。私房業(yè)主不滿十八周歲者，由其法定代理人代理。第十五條業(yè)主大會(huì)的決定須由出席會(huì)議的業(yè)主投票數(shù)過半通過。投計(jì)票的方法規(guī)定如下：（一）私房住宅，以戶為單位一戶一票；（二）單位房、直管公房住宅以及非住宅房屋，以100平方米建筑面積為一票，不足100平方米建筑面積的按100平方米計(jì)算；超過100平方米建筑面積不足200平方米建筑面積的按200平方米建筑面積計(jì)算；超過200平方米建筑面積以上的照此類推。第十六條業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：（一）選舉、罷免管委會(huì)的組成人員；（二）監(jiān)督管委會(huì)的工作；（三）審定管委會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)和人員工資；（四）聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；（五）決定住宅小區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；（六）修改業(yè)主公約；（七）改變和撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；（八）批準(zhǔn)管委會(huì)章程。依據(jù)前款一、三、五、六、七、八項(xiàng)所作出的決定和結(jié)果須報(bào)當(dāng)?shù)乜h級物業(yè)管理部門備案。第三章管委會(huì)第十七條管委會(huì)是體現(xiàn)業(yè)主大會(huì)意志的具有獨(dú)立法人資格的社團(tuán)組織。管委會(huì)由主任、副主任、委員組成。管委會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中熱心于公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的人員中選舉產(chǎn)生。管委會(huì)主任、副主任由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。管委會(huì)委員的數(shù)額一般為8至12人，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以適當(dāng)增減。管委會(huì)可聘請執(zhí)行書記員1至2名，負(fù)責(zé)處理管委會(huì)日常事務(wù)。第十八條管委會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)和人員工資可在物業(yè)管理公司收取的住宅小區(qū)管理費(fèi)及經(jīng)營的商業(yè)用房收入中按一定的比例提取。其提取比例由縣級物業(yè)管理部門以年度確定。第十九條管委會(huì)應(yīng)當(dāng)制訂章程。章程須經(jīng)管委會(huì)委員一致同意，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。第二十條管委會(huì)的組建應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級物業(yè)管理部門同意，持有關(guān)材料向當(dāng)?shù)卣暾堃婪ê藴?zhǔn)登記，取得社團(tuán)法人資格后方能進(jìn)行活動(dòng)。第二十一條管委會(huì)每屆任期3年，管委會(huì)委員可以連選連任。管委會(huì)主任為專職，委員可兼職。管委會(huì)會(huì)議由管委會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并在會(huì)議召開七天前將會(huì)議通知書、會(huì)議議題及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。管委會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請當(dāng)?shù)乜h級物業(yè)管理部門、物業(yè)管理公司等單位的人員和承租人、非業(yè)主使用人代表參加。第二十二條管委會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。第二十三條管委會(huì)行使下列職權(quán)：（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)；（二）接受住宅小區(qū)物業(yè)的移交；（三）擬訂年度公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)和房屋修繕項(xiàng)目及專用基金的使用計(jì)劃；（四）聘請物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂委托管理合同；（五）審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅小區(qū)的年度管理計(jì)劃；（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。第二十四條管委會(huì)決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。第二十五條管委會(huì)的決定和管委會(huì)章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和本辦法相低觸。違反本條前款規(guī)定的，縣級以上物業(yè)管理部門有權(quán)予以糾正或撤銷。第四章物業(yè)管理公司第二十六條物業(yè)管理實(shí)行資格認(rèn)證管理制度和管理人員持證上崗工作制度。凡需經(jīng)營住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，應(yīng)向當(dāng)?shù)乜h級物業(yè)管理部門提出資格申請，經(jīng)縣級物業(yè)管理部門提出意見后由所在地、州、市物業(yè)主管部門進(jìn)行資格初審，取得省建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理資格證書》后方能按照有關(guān)規(guī)定組建公司，接受住宅小區(qū)委托的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。從事住宅小區(qū)物業(yè)管理的專職人員，應(yīng)通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，取得省建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理員崗位合格證書》方可上崗。第二十七條物業(yè)管理公司根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實(shí)施管理。委托管理合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：委托管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)收支、利潤及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。委托管理合同應(yīng)當(dāng)報(bào)住宅小區(qū)所在地縣級物業(yè)管理部門備案。第二十八條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收30天后開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費(fèi)和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。第二十九條開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司進(jìn)行前期管理最長期限為兩年。管委會(huì)在此期間成立的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將住宅小區(qū)移交管委會(huì)，由管委會(huì)聘請物業(yè)管理公司管理，開發(fā)建設(shè)單位與原委托單位簽訂的管理合同終止。兩年期滿管委會(huì)仍未成立的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將住宅小區(qū)移交當(dāng)?shù)乜h級物業(yè)管理部門，由縣級物業(yè)管理部門直接委托物業(yè)管理公司管理，開發(fā)建設(shè)單位與原委托單位簽訂的管理合同終止。開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理期間，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和城建、市政、園林、環(huán)衛(wèi)、物價(jià)等有關(guān)部門的監(jiān)督；違反物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定行為的，縣級以上物業(yè)管理部門或有關(guān)管理部門有權(quán)依法進(jìn)行查處。第三十條物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)范圍內(nèi)就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：（一）房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；（二）消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（三）清潔衛(wèi)生；（四）車輛行駛及停泊；（五）公共秩序；（六）縣級以上物業(yè)管理部門規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。第三十一條物業(yè)管理公司的權(quán)利：（一）依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定結(jié)合所管住宅小區(qū)實(shí)際情況，制訂所管住宅小區(qū)的具體管理辦法；（二）依據(jù)委托管理合同和物價(jià)管理部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)；（三）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；（四）選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)。第三十二條對無故不交管理費(fèi)用的業(yè)主和非業(yè)主使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可按本住宅小區(qū)業(yè)主公約和縣級以上物業(yè)管理部門有關(guān)規(guī)定催繳，并通報(bào)批評；連續(xù)10個(gè)月以上拒交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的，物業(yè)管理公司可向人民法院申請強(qiáng)制追繳。第三十三條物業(yè)管理公司的義務(wù)：（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；（二）按省建設(shè)行政主管部門有關(guān)住宅小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)和管理合同對住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；（三）接受管委會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；（四）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動(dòng)；（五）按照法律、法規(guī)和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動(dòng)。第三十四條物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)的管理未能按期達(dá)到省建設(shè)行政主管部門規(guī)定的有關(guān)住宅小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)或縣級以上物業(yè)管理部門規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)、管委會(huì)委托管理合同的，或者違反委托管理合同的，委托方可以終止合同。因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償損失；違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，或者擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、亂收費(fèi)的，由有關(guān)部門依法予以處理。第三十五條物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。第五章業(yè)主公約第三十六條本辦法所稱業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅小區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。第三十七條業(yè)主公約文本統(tǒng)一由地、州、市物業(yè)主管部門制訂。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本住宅小區(qū)的實(shí)際情況對業(yè)主公約進(jìn)行修改補(bǔ)充，修改補(bǔ)充后的業(yè)主公約須報(bào)住宅小區(qū)所在地的縣級物業(yè)管理部門、地、州、市物業(yè)主管部門備案。修改補(bǔ)充后的業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定。第三十八條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括下述內(nèi)容：（一）住宅小區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；（二）公共場所及公用設(shè)施狀況；（三）業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定住宅小區(qū)重大事項(xiàng)的方式；（四）業(yè)主使用其住宅小區(qū)內(nèi)住宅、公共場所及公用設(shè)施的權(quán)利和義務(wù)；（五）業(yè)主參與住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)；（六）業(yè)主對管委會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（七）房屋維修基金和管理費(fèi)用的繳交；（八）業(yè)主在本住宅小區(qū)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；（十）其他有關(guān)事項(xiàng)。第三十九條業(yè)主公約在住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽字后生效。已生效的業(yè)主公約對本住宅小區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。第六章住宅小區(qū)的使用及維護(hù)第四十條移交住宅小區(qū)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會(huì)移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)資料：（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；（三）地下管網(wǎng)竣工圖；（四）其他必要的資料。第四十一條業(yè)主和非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（一）未經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級物業(yè)管理部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；（二）不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒，放射性等物品，但自用生活燃料除外；（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；（五）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。第四十二條房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋的本體公用設(shè)施，由管委會(huì)委托物業(yè)管理公司定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從房屋維修基金中支出。第四十三條住宅小區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅小區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。管理費(fèi)和維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用分別從管理費(fèi)、公用設(shè)施專用基金中支出。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第四十四條住宅小區(qū)水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由有關(guān)負(fù)責(zé)單位支付。第四十五條凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。第四十六條住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：（一）踐踏、占用綠化地；（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施；（三）亂拋垃圾、雜物；（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；（六）聚眾喧鬧；（七）隨意停放車輛和鳴喇叭；（八）發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（九）排放有毒、有害物質(zhì)；（十）經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；（十一）法律、法規(guī)及縣級以上人民政府規(guī)定禁止的其他行為。第四十七條違反本辦法第四十一條，第四十六條一、二、三、四、五項(xiàng)規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。對違反第四十六條六、七、八、九、十、十一項(xiàng)規(guī)定的，由有關(guān)部門依法查處。第七章住宅小區(qū)專用基金與專用房屋的管理與使用第四十八條住宅小區(qū)物業(yè)管理專用基金由公用設(shè)施專用基金，房屋維修專用基金組成，以城市為單位設(shè)基金會(huì)統(tǒng)一管理。專用基金屬住宅小區(qū)全體業(yè)主所有，并用于公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和房屋的修繕。第四十九條公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位按住宅小區(qū)建設(shè)投資總額2%的比例，在住宅小區(qū)移交時(shí)一次性向管委會(huì)劃撥。公用設(shè)施專用基金在小區(qū)開發(fā)建設(shè)成本中列支。第五十條房屋維修基金由管委會(huì)按每平方米建筑面逐月直接向業(yè)主收取。其金額比例由省物價(jià)部門統(tǒng)一規(guī)定。房屋維修基金應(yīng)以房號為單位分別存入基金會(huì)，發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，房屋維修基金劃歸權(quán)屬轉(zhuǎn)移后的業(yè)主享有，對原業(yè)主不作房屋維修基金的清退。第五十一條住宅小區(qū)專用基金會(huì)為股份制，基金會(huì)設(shè)董事會(huì)，其董事由各住宅小區(qū)管委會(huì)推選組成。除管委會(huì)股份外，基金會(huì)可吸收單位股金，但單位股金不得控股。住宅小區(qū)專用基金會(huì)應(yīng)當(dāng)接受上一級人民銀行的監(jiān)督和物業(yè)主管部門的指導(dǎo)。住宅小區(qū)專用基金在保證滿足公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和房屋修繕需要的前提