拆遷評(píng)估工作心得體會(huì)

精品文檔拆遷評(píng)估工作心得體會(huì)篇一：關(guān)于做好拆遷評(píng)估的操作實(shí)務(wù)關(guān)于做好拆遷評(píng)估入戶工作一、做好拆遷評(píng)估應(yīng)具備的素質(zhì)和能力拆遷評(píng)估涉及拆遷方、被拆遷方、評(píng)估機(jī)構(gòu)、政府相關(guān)部門、以及其他方方面面的利益，特別是如何保障被拆遷方的利益，評(píng)估人員除了具備評(píng)估方面的基本素質(zhì)外，還應(yīng)當(dāng)具備以下素質(zhì)和能力：（一） 認(rèn)真履行獨(dú)立、客觀、公正的評(píng)估原則在拆遷評(píng)估中由于受多方利益的干涉，評(píng)估人員在價(jià)值取向上，應(yīng)能獨(dú)立的進(jìn)行評(píng)估工作，既不違規(guī)、也不單方面偏向于某一方，做好各利益方的解釋以及價(jià)值取舍。因此，在對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的相關(guān)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行價(jià)值評(píng)估時(shí)，著重點(diǎn)應(yīng)側(cè)重于評(píng)估對(duì)象本身價(jià)值的發(fā)掘，比較客觀地對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行結(jié)構(gòu)、面積、數(shù)量、體積、成新度、折舊、取價(jià)等方面的確認(rèn)。從而使得出的結(jié)論經(jīng)得住其他利益方的復(fù)量，保證報(bào)告質(zhì)量。依據(jù)以上數(shù)量和結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性，加之評(píng)估人員在評(píng)估中未收到其他因素的影響，評(píng)估結(jié)果也具備公正性。（二） 在評(píng)估工作中，應(yīng)杜絕收受賄賂現(xiàn)象的發(fā)生因?yàn)椴疬w評(píng)估涉及多方面利益關(guān)系，評(píng)估人員往往會(huì)遇到被拆遷方為了多測量面積、增加附屬物或裝修等獲取自身的利益而向評(píng)估人員塞紅包、請客吃飯或其他賄賂行為；或者拆遷方為了贏得拆遷時(shí)間而刻意要求評(píng)估人員增加面積或裝修等。面對(duì)這些情況，評(píng)估人員一方面應(yīng)克制自己的欲望，堅(jiān)決不能拿被拆遷方一分一毫。對(duì)于拆遷方的要求，如若答應(yīng)，應(yīng)要求拆遷方相關(guān)人員拿出書面簽字認(rèn)可的書面證明。（三）拆遷評(píng)估人員應(yīng)具備的專業(yè)素養(yǎng)1、 應(yīng)對(duì)各類房屋結(jié)構(gòu)，如土木、磚木、磚混、框架等農(nóng)房拆遷中主要的房屋結(jié)構(gòu)有深刻的認(rèn)識(shí)，同時(shí)對(duì)農(nóng)房拆遷中經(jīng)常遇到的一棟房屋中下層是磚混、上一層是磚木等混合結(jié)構(gòu)要有正確的認(rèn)識(shí)。2、 應(yīng)具備基本的測繪和CAD繪圖知識(shí)。評(píng)估人員往往既要評(píng)估又要參與測繪，為了提高報(bào)告質(zhì)量，最好一人從頭做到尾，以免發(fā)生測繪、評(píng)估脫節(jié)的情況。3、 應(yīng)對(duì)評(píng)估指導(dǎo)價(jià)涉及的各類房屋、裝修、附屬物價(jià)格進(jìn)行深入分析，充分認(rèn)識(shí)各類價(jià)格所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象類型，切不可畫蛇添足或者張冠李戴。4、 應(yīng)具有最基本的工程造價(jià)知識(shí)。涉及評(píng)估指導(dǎo)價(jià)格以外的其他房屋、裝修或者附屬物，不能僅從成本方面就評(píng)估對(duì)象僅認(rèn)定材料價(jià)，應(yīng)從直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金等方面對(duì)取價(jià)范圍以外的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行客觀認(rèn)定。5、具備良好的溝通、協(xié)調(diào)能力。評(píng)估人員在對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行充分客觀認(rèn)定、對(duì)評(píng)估指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行全面了解的情況下，在解釋工作中，應(yīng)對(duì)拆遷各方所提出的各類問題，進(jìn)行針對(duì)性的回答。二、 拆遷評(píng)估工作流程拆遷評(píng)估工作從頭至尾分為以下幾個(gè)階段：參與投標(biāo)、評(píng)估對(duì)象現(xiàn)場勘探、組織評(píng)估工作組、評(píng)估前的培訓(xùn)、入戶收集被評(píng)估對(duì)象的相關(guān)資料、組價(jià)、出具評(píng)估報(bào)告、評(píng)估報(bào)告發(fā)放、評(píng)估報(bào)告解釋及復(fù)審、評(píng)估總結(jié)報(bào)告等。在各個(gè)階段的實(shí)施工程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)首先應(yīng)建立完善的評(píng)估項(xiàng)目部，一般設(shè)臵如下：同時(shí)為做好評(píng)估工作，流程設(shè)臵如下：三、 評(píng)估人員如何處理與拆遷方與被拆遷方之間的關(guān)系（一）如何處理與拆遷方之間的關(guān)系1、 在投標(biāo)階段，評(píng)估人員應(yīng)詳細(xì)了解有關(guān)拆遷方的信譽(yù)、資金等情況，以便確定是否參與本次拆遷；2、 在確定評(píng)估合同的時(shí)候，應(yīng)明確與拆遷方之間的權(quán)利、義務(wù)，確定合理工期計(jì)劃，評(píng)估費(fèi)用支付進(jìn)度等；3、 在入戶時(shí)，應(yīng)能盡量避免因拆遷方相關(guān)人員的不同觀點(diǎn)帶來的負(fù)面影響；4、 遇到疑難問題時(shí)，應(yīng)積極與拆遷方溝通，以確定合理的處理方式；5、 在出具評(píng)估報(bào)告后，拆遷方應(yīng)能主動(dòng)派人進(jìn)行驗(yàn)收，以便盡可能減少因分歧造成的不必要損失；6、 與拆遷方存在意見時(shí)，大家應(yīng)拿出具體的證明或案例，站在各自角度進(jìn)行合理判斷；7、 積極主動(dòng)提高效率，將工期控制在計(jì)劃工期范圍內(nèi)，以便能及時(shí)進(jìn)行收款工作；因拆遷方原因?qū)е逻M(jìn)度款不能按期撥款時(shí)，應(yīng)站在大局角度上，既不違背合同，又能有效促進(jìn)收款；8、 在工作中應(yīng)能采取合理判斷，凡做出一項(xiàng)定價(jià)，應(yīng)有充分的理由和依據(jù)，避免拆遷方誤以為收取賄賂或者其他違反合同行為的發(fā)生；9、 明確評(píng)估報(bào)告只是拆遷與被拆遷雙方簽訂協(xié)議的主要依據(jù)。在雙方就報(bào)告中所涉及的單價(jià)、數(shù)量存在不同意見時(shí)，應(yīng)能提供專業(yè)意見。（二）如何處理與被拆遷方之間的關(guān)系1、 應(yīng)盡可能客觀、獨(dú)立的入戶調(diào)查，盡可能避免收受被拆遷方錢物行為的發(fā)生，以免產(chǎn)生執(zhí)業(yè)糾紛；同時(shí)盡可能避免自己聯(lián)系方式流傳到被拆遷方；2、 在入戶時(shí)，應(yīng)向被拆遷方詳細(xì)介紹納入拆遷評(píng)估價(jià)格的建筑物、構(gòu)筑物以及裝修等，以便督促被拆遷方配合整個(gè)入戶調(diào)查工作的完成；3、 在遇到個(gè)別被拆遷方情緒激動(dòng)、或拒絕入戶調(diào)查時(shí)，應(yīng)避免自己情緒過于激動(dòng)，以免對(duì)后續(xù)入戶產(chǎn)生不良影響；4、 入戶時(shí)，應(yīng)盡可能少帶財(cái)物進(jìn)入現(xiàn)場，看到群眾情緒激動(dòng)時(shí)應(yīng)盡快離開；5、 在與被拆遷戶進(jìn)行交流時(shí)，應(yīng)不偏不倚，不卑不亢，主動(dòng)解答被拆遷戶提出的問題，但是自己切不可借題發(fā)揮，畫蛇添足；6、 辦公室設(shè)鎔于遠(yuǎn)離被拆遷區(qū)域，以免成為被拆遷方打砸或圍堵的焦點(diǎn)；7、 在現(xiàn)場解釋時(shí)，應(yīng)盡可能誰做的報(bào)告誰去解答，以免因評(píng)估人員觀點(diǎn)的不同而發(fā)生修改評(píng)估結(jié)果的情況；8、 在進(jìn)行復(fù)查時(shí)，盡可能只針對(duì)被拆遷方提出的問題進(jìn)行復(fù)查。以上為本人總結(jié)的從事拆遷評(píng)估的一些知識(shí)，希望大家多多指導(dǎo)。篇二：淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問題及對(duì)策淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問題及對(duì)策房屋拆遷工作是城市建設(shè)中的一個(gè)重要方面和重要環(huán)節(jié)。房屋拆遷工作的平穩(wěn)進(jìn)行，對(duì)推動(dòng)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)，改善城鄉(xiāng)環(huán)境和廣大被拆遷人居住條件，保障各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)工程的順利實(shí)施等各方面均做出了積極貢獻(xiàn)。在房屋拆遷工作中，房屋拆遷評(píng)估工作又是此項(xiàng)工作中不可或缺的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房屋拆遷評(píng)估包括對(duì)被拆遷房屋的分類評(píng)估和分戶評(píng)估。分類評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，按照區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途等分類進(jìn)行的房地產(chǎn)市場平均價(jià)格的評(píng)估。分戶評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋，按戶根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)和建筑面積，結(jié)合該房屋的樓層、朝向、成新等因素進(jìn)行的房地產(chǎn)市場價(jià)格的評(píng)估。按照相關(guān)規(guī)定，“拆遷分類評(píng)估價(jià)格可用以指導(dǎo)拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋補(bǔ)償金額？？”；“房屋拆遷管理部門在行政裁決時(shí)，對(duì)逾期不申請復(fù)估和評(píng)估技術(shù)鑒定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)分戶評(píng)估報(bào)告確定對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償金額?？”《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》湘建房（2004）264號(hào)第七條、第二十八條）。由此可見，房屋拆遷評(píng)估的結(jié)果與拆遷當(dāng)事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關(guān)。通過評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)格，科學(xué)合理，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡化拆遷補(bǔ)償安置程序。通過評(píng)估確定被拆遷房屋價(jià)格，是利用市場手段確保被拆遷人實(shí)際損失能夠準(zhǔn)確、合理得到補(bǔ)償?shù)淖詈棉k法。如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷補(bǔ)償談判無法達(dá)成一致，進(jìn)而影響到整個(gè)拆遷工作的進(jìn)展。房屋拆遷因土地性質(zhì)的不同分為國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。對(duì)此，筆者作為一名從事房屋拆遷評(píng)估的工作人員，結(jié)合自身體會(huì)，將在上述兩類房屋拆遷評(píng)估工作過程中遇見的問題及對(duì)策簡述如下……一、對(duì)已建項(xiàng)目性質(zhì)、用途、權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、成新（建筑年代）、層高等因素的認(rèn)定及對(duì)策在城市房屋拆遷中，相關(guān)文件有明確規(guī)定：《湖南省實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》辦法》（湖南省人民政府令第157號(hào)）第七條：“被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn);權(quán)屬證書未（本文來自：WWw.cSPengbo.CoM蓬勃范文：拆遷評(píng)估工作心得體會(huì)）注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)?！薄逗鲜〗ㄔO(shè)廳湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》（湘建房（2004）264號(hào)）第十四條進(jìn)一步明確了：“被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)、用途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)；當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)……”以上條例，均存在一定行政管理思維。在城市拆遷中,“住改非”的情況是較多存在的，如何確定此類房屋用途、性質(zhì)也是拆遷當(dāng)事人雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。筆者認(rèn)為在進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)應(yīng)綜合考慮被拆遷房屋的實(shí)際用途而不應(yīng)僅看其房產(chǎn)證或其他檔案記錄文件。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證明等文件記錄中標(biāo)明的用途不能對(duì)抗實(shí)際用途。既然房屋所有人對(duì)房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對(duì)該房屋的占有、使用、收益和處分，那么所有人當(dāng)然可以改變對(duì)該房屋用途。這是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重，也是尊重房屋自然屬性的體現(xiàn)。當(dāng)然實(shí)際用途的是終認(rèn)定，還需要管理部門制定相應(yīng)統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如對(duì)需要認(rèn)定為“商業(yè)用途”的房屋，須由被拆遷人提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明及完稅憑證等相關(guān)資料作為實(shí)際用途認(rèn)定的依據(jù)等等，至于經(jīng)營年限要求等細(xì)節(jié)方面要求可由相關(guān)部門根據(jù)各地實(shí)際情況予以確定。城市房屋的用途、性質(zhì)等關(guān)鍵因素確定后，其他如結(jié)構(gòu)、成新（建筑年代）、層高、樓層、朝向等均應(yīng)由估價(jià)人員在項(xiàng)目外勘時(shí)與產(chǎn)權(quán)文件一一核實(shí)查證，以上因素都應(yīng)在評(píng)估中予以考慮。評(píng)估過程中，除估價(jià)人員應(yīng)用日常經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估修正以外，相關(guān)管理部門亦應(yīng)組織制定統(tǒng)一的調(diào)整修正系數(shù)供估價(jià)人員使用，盡量地避免誤差并求得客觀公正的評(píng)估結(jié)果。以上可見房屋產(chǎn)權(quán)資料在拆遷評(píng)估中的重要意義。它是估價(jià)時(shí)必須掌握的重要資料，是確認(rèn)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證。它包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證，土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同，建筑用地規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預(yù)售許可證，建筑工程竣工驗(yàn)收證明等等。理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，既是估價(jià)工作中的難點(diǎn)，又是正確估價(jià)的基礎(chǔ)，也是估價(jià)師首先要解決的問題。但是，在進(jìn)行集體土地上的農(nóng)村房屋的拆遷評(píng)估過程中，筆者發(fā)現(xiàn)它們中的大部分都未發(fā)房屋所有權(quán)證等相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料證明，那么相關(guān)因素的認(rèn)定問題較之城市房屋拆遷來說又進(jìn)一步凸顯出來。比如：用途問題，評(píng)估時(shí)會(huì)碰到有些被拆遷人利用道路或院子搭建一些簡易工棚，面積從幾個(gè)平方米至幾百平方米不等，內(nèi)置一些基本生產(chǎn)工具等，或作為加工場地等，被拆遷人往往要求按非住宅評(píng)估，這必然會(huì)使評(píng)估結(jié)果發(fā)生偏差。對(duì)此類問題，應(yīng)由估價(jià)人員在現(xiàn)場將實(shí)際情況記錄在案，要求被拆遷人在記錄上簽字并有村上有關(guān)人員見證簽名，同時(shí)向有關(guān)部門反映并協(xié)助有關(guān)部門制定行政規(guī)章，以求在本地區(qū)的拆遷評(píng)估有據(jù)可依；結(jié)構(gòu)問題，集體土地上的房屋情況多樣，有的是主體結(jié)構(gòu)為磚混而非承重部位為木結(jié)構(gòu)；有的下部為混合結(jié)構(gòu)上部為木結(jié)構(gòu)，評(píng)估時(shí)簡單地用磚混或磚木結(jié)構(gòu)來評(píng)都會(huì)使結(jié)果發(fā)生偏差。在評(píng)估時(shí)碰到主體結(jié)構(gòu)而非承重部位為木結(jié)構(gòu)或簡易結(jié)構(gòu)時(shí)，可采取房屋重置價(jià)分項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。在估價(jià)中一般看主體結(jié)構(gòu)所占比例。對(duì)橫豎各半的兩種結(jié)構(gòu)可采取分開估價(jià)，再合二為一作為該房屋評(píng)估價(jià)；建成年份問題，由于多數(shù)集體土地上的房屋缺少房產(chǎn)證也無建房資料，而在評(píng)估時(shí)被拆遷人從本位出發(fā)一般都回避或瞞報(bào)建成年份，極少會(huì)如實(shí)相告，同時(shí)由于部分被拆遷人可能在拆遷公告公布后又對(duì)房屋內(nèi)外墻重新進(jìn)行貼飾和粉刷，這又進(jìn)一步加大了估價(jià)人員對(duì)房屋成新認(rèn)定的難度。因此，評(píng)估人員在現(xiàn)場查勘時(shí)除詢問相關(guān)人員外還需作更詳細(xì)的觀察以排除內(nèi)外裝飾給房屋評(píng)估成新帶來的偏差，另外在正式出報(bào)告前打印一份被拆遷人名單，上列對(duì)被拆遷人房屋實(shí)勘所判定的結(jié)構(gòu)、估計(jì)成新率（建筑年代）、重置價(jià)等內(nèi)容，召集村長、書記及群眾代表進(jìn)行預(yù)審,排除評(píng)估中偏高偏低現(xiàn)象，以求對(duì)房屋有一個(gè)正確的估價(jià)；其他問題，在評(píng)估時(shí)還會(huì)碰到諸如層高不同，如有無圈梁、底層有無架空等等，如果不把工作做細(xì)，評(píng)估結(jié)果都會(huì)發(fā)生偏差。從理論上講層高不一樣造價(jià)就不一樣，按不同地區(qū)文件，層高每增加數(shù)厘米房屋價(jià)值就會(huì)按該結(jié)構(gòu)價(jià)增加數(shù)個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際評(píng)估中，大梁、圈梁及底層架空層問題可套用重置價(jià)分項(xiàng)結(jié)構(gòu)價(jià)，對(duì)于平套結(jié)構(gòu)價(jià)，那么高出結(jié)構(gòu)價(jià)部分的操作可按“結(jié)構(gòu)問題”中所列進(jìn)行操作。二、對(duì)突擊建房、突擊裝修、搶種補(bǔ)種問題的認(rèn)定及對(duì)策在評(píng)估過程中還會(huì)碰到被拆遷人在拆遷公告發(fā)布后突擊建房、突擊裝修的問題，該問題在城市房屋拆遷中只要憑產(chǎn)權(quán)證就很簡單，因?yàn)椴疬w公告公布后房屋拆遷主管部門將“書面通知土地、規(guī)劃等有關(guān)部門暫停辦理房屋的新建改建擴(kuò)建、改變房屋用途和土地用途、房屋租賃等有關(guān)手續(xù)?！保ā堕L沙市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條），因而拆遷公告公布之后的突建房屋是不可能辦到產(chǎn)權(quán)證明的，那么該突建部分可作為違章建筑認(rèn)定。又根據(jù)“拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑和超過批準(zhǔn)時(shí)限的臨時(shí)建筑，以及征用土地公告頒布后擅自進(jìn)行的房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償”的政策，對(duì)此類突建房屋及突擊裝修部分的價(jià)值是不予評(píng)估且不予補(bǔ)償?shù)摹６鲜鐾粨艚ǚ俊⑼粨粞b修的問題在農(nóng)村集體土地上房屋權(quán)屬管理不完善。所有權(quán)證資料本身不齊備的情況下，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)即使估價(jià)人員可明確判定其房屋為突擊修建、裝修的，也難以簡單將其定性為違章、臨時(shí)建筑或突擊裝修的部分。解決此類問題一是要作好政策宣傳，二是由有關(guān)部門在拆遷公告公布后盡快地對(duì)各被拆遷戶的房屋面積、裝修等各項(xiàng)情況及時(shí)查勘并作好影像資料的保全記錄。此外還要依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門對(duì)村民居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)面積和超標(biāo)準(zhǔn)后怎樣處理的文件，由估價(jià)人員按實(shí)情記錄評(píng)估，對(duì)超標(biāo)部分交由有關(guān)行政部門處理。還沒有制定相應(yīng)規(guī)范文件的須向有關(guān)部門反映并協(xié)助有關(guān)部門制定相應(yīng)評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件等。有些集體土地上的被拆遷人為了最大限度地得到補(bǔ)償，在耕地里搶種、補(bǔ)種一些賠償值較高的花木、果樹等植物，你今天評(píng)他明天移，防不勝防。對(duì)于要求估價(jià)人員對(duì)此進(jìn)行現(xiàn)場清點(diǎn)估價(jià)的，解決此類問題最好的辦法是在拆遷公告公布后請村里的有關(guān)人員盡快地配合估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場清點(diǎn)，在清單上請被拆遷人及村有關(guān)人簽字，這樣做才會(huì)有據(jù)可查并收到事半功倍的效果。三、 對(duì)在建工程項(xiàng)目的補(bǔ)償問題對(duì)于城市居民或農(nóng)村集體土地上村民的正在建造的房子，當(dāng)房子造到一半土地被征用了的情況應(yīng)如何評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格呢？在實(shí)踐中，新房在建工程補(bǔ)償一般是以實(shí)際完成工程量的重置評(píng)估價(jià)格進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償。當(dāng)然，被補(bǔ)償?shù)脑诮üこ瘫仨毷且淹ㄟ^了規(guī)劃報(bào)批手續(xù)，持有建房許可證等合法的在建項(xiàng)目。四、 宅基地范圍內(nèi)的副業(yè)棚舍、附屬物的補(bǔ)償問題宅基地上的副業(yè)棚舍和其他附屬物，按有關(guān)國家建設(shè)征地財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國土部、建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定和參照建設(shè)工程分類的預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合本市的市場供求綜合因素確定的，其中分為農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、非居住房屋及附屬設(shè)施、畜禽類、水產(chǎn)品（養(yǎng)殖業(yè)）、種植業(yè)、苗木花卉等。對(duì)未列入補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范圍的產(chǎn)業(yè)或物品，則采取雙方協(xié)商形式，這些補(bǔ)償不計(jì)土地使用權(quán)基價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼的補(bǔ)償因素。五、改制企業(yè)房屋的評(píng)估補(bǔ)償問題改制企業(yè)在城市舊城改造中的房屋拆遷是近幾年新涉及的問題，由于改制是“一企一策”，企業(yè)改制后，其房屋所占用的土地使用性質(zhì)繁雜多樣，有出讓、轉(zhuǎn)為租賃、保留劃撥、土地使用權(quán)剝離或部分剝離等多種形式。對(duì)不同土地使用性質(zhì)的房屋評(píng)估補(bǔ)償，現(xiàn)行政策沒有明確規(guī)定。解決改制企業(yè)的房屋評(píng)估補(bǔ)償問題，要按改制企業(yè)占有的合法權(quán)益與主張補(bǔ)償權(quán)利相一致的原則，在拆遷評(píng)估時(shí)，應(yīng)依據(jù)改制時(shí)所付出的改制成本取得的完全權(quán)益為前提，遵循“誰投入、誰占有、誰受益”的原則進(jìn)行。凡改制企業(yè)所使用的被拆遷房屋，在改制時(shí)包括所使用的國有土地一并進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估列入改制成本的，就可享有完全的房地產(chǎn)權(quán)益，按市場評(píng)估價(jià)全額補(bǔ)償給改制企業(yè)。對(duì)企業(yè)在改制中,僅對(duì)房屋建筑物作為資產(chǎn)評(píng)估，未將土地資產(chǎn)列入改制評(píng)估范圍的，因其占有的房地產(chǎn)權(quán)益不完全，補(bǔ)償不應(yīng)包含地價(jià)因素，但為了有利于拆遷，在拆遷評(píng)估時(shí)，可按照完全的房地產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行市場評(píng)估，然后在評(píng)估額中參照土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)比例扣減后，再全部補(bǔ)償給改制企業(yè)。筆者在近期所做的拆遷評(píng)估工作中發(fā)現(xiàn)，在改制企業(yè)的補(bǔ)償評(píng)估中，許多評(píng)估人員忽視了該項(xiàng)重要因素，未能細(xì)致調(diào)查各被拆遷的改制企業(yè)的相關(guān)改制資料，其評(píng)估報(bào)告中對(duì)各被拆遷單位所適用的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（如在確定改制企業(yè)的土地類型、界定土地用途及對(duì)土地評(píng)估結(jié)論是否需扣減出讓金等）具有較大的隨意性，這可能使評(píng)估價(jià)值與實(shí)際情況相偏離，而評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性將直接影響到當(dāng)事人雙方的利益，如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷人或被拆遷人喪失對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀公正性的信任。總之，拆遷評(píng)估工作的重要性是不言而喻的，要做好這一工作，必須有行政管理等相關(guān)部門的充分重視及積極配合，相關(guān)部門應(yīng)針對(duì)拆遷中出現(xiàn)的問題也進(jìn)行了深入的研究和探討，提出了完善城市房屋拆遷評(píng)估體系的建議，制定并進(jìn)一步完善與拆遷工作息息相關(guān)的各項(xiàng)拆遷評(píng)估工作的指導(dǎo)性意見、管理規(guī)定，如文中所提及的“改制企業(yè)拆遷評(píng)估指導(dǎo)性意見”“集體土地上房屋及附屬物評(píng)估管理規(guī)定”等等。選擇有代表性的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的調(diào)節(jié)系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，并進(jìn)行裝修評(píng)估指導(dǎo)價(jià)、房屋重置價(jià)、區(qū)域房屋市場價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的適時(shí)更新 房屋拆遷管理部門要充分認(rèn)識(shí)到做好拆遷工作對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要性，增強(qiáng)緊迫性、責(zé)任感，認(rèn)真研究拆遷當(dāng)篇三：拆遷評(píng)估工作的具體實(shí)施方案豐縣豐縣“中陽壹號(hào)”歷史文化街區(qū)二期房屋征收項(xiàng)目工作方案為順利完成拆遷任務(wù)，現(xiàn)將該項(xiàng)目中存在的可能影響工作進(jìn)展的問題加以分析，并提出具可操作性的解決方案，以保證按時(shí)高質(zhì)量的完成工作，具體方案如下所示：一、 統(tǒng)一相關(guān)技術(shù)參數(shù)選取，統(tǒng)一解釋口徑我們將針對(duì)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀和實(shí)際情況，統(tǒng)一入戶調(diào)查登記的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一解釋的口徑，就估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)，把認(rèn)為因素對(duì)拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等理解不同而帶來的估價(jià)結(jié)果的差異控制在最小限度，有利整體項(xiàng)目的順利進(jìn)行。二、 準(zhǔn)確靈活把握政策，在堅(jiān)持原則的基礎(chǔ)上加快搬遷進(jìn)度為了高效、高質(zhì)量的完成拆遷工作，建議貴單位在精品文檔制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，對(duì)諸如被拆遷附屬物、裝修的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等各項(xiàng)指標(biāo)在不違反相關(guān)法規(guī)的情況下盡量取允許值的高限（該部分補(bǔ)償款在總補(bǔ)償款里占的比例極小），給被拆遷人一個(gè)較為寬松的拆遷補(bǔ)償政策環(huán)境，以保證拆遷工作的順利進(jìn)行。提高提前搬家的獎(jiǎng)勵(lì)額度，在政策允許的前提下，將提前搬家獎(jiǎng)的獎(jiǎng)金額度提高，級(jí)別劃分盡量細(xì)致，讓獎(jiǎng)勵(lì)更加有吸引力，同時(shí)又給被拆遷人一種緊迫感，以達(dá)到讓大多數(shù)被拆遷戶在獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)搬遷完畢的目的。三、加強(qiáng)評(píng)估公司與拆遷公司的業(yè)務(wù)交流，及時(shí)溝通信息拆遷是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的工作，需要工作人員有豐富的專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，良好的溝通、協(xié)調(diào)能力。評(píng)估公司與拆遷公司之間高度的配合一致性是保證順利完成拆遷工作的重要前提。拆遷補(bǔ)償價(jià)格是整個(gè)拆遷工作的基礎(chǔ)，評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)揮著重要的作用，既要保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，同時(shí)也要在合法的前提下，為拆遷人節(jié)約成本，同時(shí)拆遷補(bǔ)償方案的具體實(shí)施主要由拆遷公司完成，拆遷公司在整個(gè)拆遷過程中起著至關(guān)重要的作用。加強(qiáng)評(píng)估公司與拆遷公司的業(yè)務(wù)交流，及時(shí)溝通各自掌握的信息，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目拆遷工作順利進(jìn)行起到積極推動(dòng)作用。四、 房屋拆遷工作一直以來都是我公司的主營業(yè)務(wù)，我公司在工作中逐漸形成了一整套