國際綜合開發(fā)項目可行性研究報告

PAGEPAGE25XX州XX國際商貿(mào)中心項目建議書目錄項目概述……………項目區(qū)域市場分析與預(yù)測…………項目設(shè)計方案………項目建設(shè)地點和建設(shè)條件…………生產(chǎn)組織安排………項目進度模擬………項目投資估算及資金籌措………效益分析………結(jié)論…………第一章：項目概述第一節(jié)：項目基本情況概述：1、地理位置規(guī)劃地塊位于XX市城市中心地帶，地處于XX路與XX東路的交叉口轉(zhuǎn)盤東南處，北邊緊接XX路與穿云洞廣場相鄰，東邊是XX路上的一個舊巷子，西邊隔XX路與國美電器對望，南邊與XX人民醫(yī)院相臨。總用地約7.0畝，由于處于XX市的繁華中心地區(qū)，地塊比較平整，沒有明顯高差，周圍商業(yè)氣氛濃厚。2、用地現(xiàn)狀目前正在經(jīng)營的老商場，還有部分住宅。3、附著物：項目地塊上存在相當(dāng)需要動遷的附著物：商場、住宅部分及相關(guān)配套等。4、植被：項目地處于XX市老城區(qū)的核心地帶，項目的用地現(xiàn)狀為老商場及商場上的少量住宅，項目地目前無植被覆蓋。5、污染：項目地塊臨近公園，空氣質(zhì)量較好，除來自外部區(qū)域內(nèi)的噪聲及空氣的影響外，區(qū)域內(nèi)無特殊污染源。6、生活配套設(shè)施目前項目地在城市中心地帶，生活配套十分健全，邊上的居住人口密度大，人流量多，周圍有佳樂福超市、金三角購物廣場、國美電器、凱麗國際名店、德克士、XX州人民醫(yī)院等比較齊全的生活配套設(shè)施，生活十分便利。第二節(jié)：項目區(qū)域情況分析項目位于貴州省XX市，XX市是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省第四大城市，是XX布依族苗族自治州首府，是XX的政治、經(jīng)濟、文化、科教中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心。自2001年起，XX城市化步入新一輪的大發(fā)展時期。XX城市規(guī)劃建設(shè)將按照100萬人口的規(guī)模進行規(guī)劃和建設(shè)，把XX市建成黔、滇、桂3省區(qū)接合部中心大城市。城市經(jīng)濟的快速崛起要求城市具備相當(dāng)?shù)木幼『蜕顥l件，本項目的建設(shè)正是順應(yīng)了這種需求。豐富的資源、宜居的氣候、合理的規(guī)劃、良好的投資環(huán)境，促進了XX城市經(jīng)濟的快速發(fā)展。目前，XX已建成了瑞金大道、XX大道、XX廣場、坪東廣場、XX機場、北京路高架橋、多座內(nèi)環(huán)人行天橋等一大批城市標(biāo)志性工程。截至2009年12月底，全市共實施招商引資項目80個，總投資為256.6億元，XX已經(jīng)成為投資開發(fā)的熱土。按照省領(lǐng)導(dǎo)“把XX建設(shè)成為輻射三省區(qū)，擁有100萬左右城市人口的區(qū)域性中心城市”決策部署。XX市提出建設(shè)節(jié)約、生態(tài)、環(huán)保的城市，建設(shè)安逸的XX的口號，這一目標(biāo)體現(xiàn)了XX市環(huán)境保護、環(huán)境治理、提高城市居民生活水平的需要，也體現(xiàn)了XX市已有的山水資源、城市功能設(shè)施的相互依存、和諧共處、系統(tǒng)整合、高效發(fā)展的需要?，F(xiàn)將XX市基本情況摘要如下：一、地理概況：貴州省XX市位于東經(jīng)104°51＇-104°55＇，北緯24°38＇-25°23＇，地處滇、桂、黔三?。▍^(qū)）結(jié)合部，歷來就是西南地區(qū)一個重要商貿(mào)中心，素有“黔桂鎖鑰”之稱.XX市是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省第四大城市，是XX布依族苗族自治州首府，是XX的政治、經(jīng)濟、文化、科教中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心，東與本省安龍縣接壤，南與廣西壯族自治區(qū)的西林、隆林兩縣隔江相望，西與云南省羅平、富源兩縣毗鄰，北與本省興仁縣，普安縣和盤縣連接，南XX橫貫市境，歷史上是三省毗鄰地區(qū)的商業(yè)集散地和通衢要塞，境內(nèi)地勢西北高、東南低，山巒起伏、河流縱橫，喀斯特地貌發(fā)育十分良好。二、人文：全市總面積2915平方公里，總?cè)丝?9．6萬人（2009年末數(shù)據(jù)），主要為漢、布依、苗、彝、回等民族，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?9%。XX山川秀麗，氣候宜人，人杰地靈，區(qū)位優(yōu)勢獨特。這里是何應(yīng)欽先生、王伯群先生、王電輪將軍的故鄉(xiāng)。勤勞勇敢的XX人民，在共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過五十年的艱辛努力，已將XX建設(shè)成了一個初具規(guī)模的新興城市。這里有淳樸濃郁的民族風(fēng)情，熱情好客的各族兒女，豐富多彩的自然景觀；這里有豐富的水能資源、礦產(chǎn)資源、中藥材和經(jīng)濟林木資源，開發(fā)前景廣闊；這里有蓄水量達(dá)102億立方米、水面達(dá)816平方公里的萬峰湖，是一塊尚待開發(fā)的旅游處女地；這里交通便捷，南昆鐵路橫貫全境，公路四通八達(dá)；這里通訊設(shè)施完善，南昆光纜、貴興光纜為該市的通訊提供了載體，足不出戶，即可與世界任何一個地方溝通聯(lián)系。三、氣候：XX市在東經(jīng)140°32′至150°11′，北緯24°38′至25°23′之間，區(qū)位優(yōu)越，輻射面廣，國土面積2915平方公里，屬于低緯度高海拔地帶，具有亞熱帶季風(fēng)氣候特征。夏無酷署，冬無嚴(yán)寒，雨量充沛，日照長。年平均氣溫14-19℃，降雨量1300-1600毫米四、科技教育：多年來，XX市堅持以人為本、關(guān)注民生，構(gòu)建和諧成效明顯。堅持城市教育與農(nóng)村教育、義務(wù)教育與職業(yè)教育、高等教育與基礎(chǔ)教育、公辦教育與民辦教育協(xié)調(diào)推進的方針，新建了XX中學(xué)，認(rèn)真做好XX高級職業(yè)中學(xué)、農(nóng)村寄宿制學(xué)校等項目建設(shè)，支持民營學(xué)校規(guī)范管理、提高質(zhì)量，最大限度地解決人民群眾子女“上學(xué)難”和“上學(xué)貴”的問題。不斷改善以鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和城市社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站為重點的衛(wèi)生機構(gòu)設(shè)施條件，努力為群眾提供安全、有效、方便、價廉的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。堅持把人口和計劃生育工作作為事關(guān)全局的一項戰(zhàn)略任務(wù)來抓，統(tǒng)籌解決人口問題取得新進展。建成和改造了XX會展中心、“八一”公園、穿云洞公園等重點項目。科技、教育、文化、衛(wèi)生、計生、體育等社會各項事業(yè)全面發(fā)展并惠及全民。先后榮獲了“全國科普示范市”、“全國先進文化市”、“全國計劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)市”、“全國雙擁模范城”、“中國最佳休閑旅游城市”、“中國觀賞石之鄉(xiāng)”、“全國工業(yè)旅游示范點”和“全國農(nóng)業(yè)旅游示范點”等榮譽。五、交通通訊：XX市境內(nèi)有國道G320、G324、省道S212、省道S213、省道S309和縣道馬普公路（二級）等主要公路干線，有興岔、興普、興巴三條縣際公路；南昆鐵路經(jīng)XX市境內(nèi)89公里，XX飛機場于2004年7月建成通航。境內(nèi)交通便利，四通八達(dá)，已經(jīng)涉及水陸空管道等5位一體的交通網(wǎng)絡(luò)。南XX航運構(gòu)成的水、陸、空立體交通運輸優(yōu)勢，初具西南便捷通道和構(gòu)建大市場、大流通的格局。通訊在全市實現(xiàn)交換程控化，數(shù)字傳輸化，電話可直撥國際國內(nèi)任何一座城市，移動電話實現(xiàn)了區(qū)域性聯(lián)網(wǎng)，滿足用戶需要。郵政自動化，電子化水平日益提高，國內(nèi)外傳真、電報、特快專遞及禮儀信函，達(dá)到及時準(zhǔn)確，服務(wù)周到。六、供水、供電：水源豐富，優(yōu)質(zhì)優(yōu)良。市郊有水質(zhì)較好的萬峰湖、興西湖、木浪湖、圍山湖等湖泊多個，蓄水103億立方，現(xiàn)建有大小自來水廠15個，日供水量8萬噸，保證了城市生活用水和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水的需要。電力充裕，國家重點工程天生橋電站裝機容量252萬千瓦）二級132萬千瓦，魯布格電站60萬千瓦均已建成發(fā)電。以及市屬的30余座中小型水（火）電站并網(wǎng)供電，除滿足本地區(qū)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電和民用電外，還向廣東、廣西、貴陽輸送。七、自然資源：礦產(chǎn)XX礦產(chǎn)資源豐富，品位高，分布廣，主要有金、鐵、煤、銻、鉬、汞、砷、硅、石英石、白云石等11種。九五期間，國家將在XX建設(shè)黃金冶煉中心，大型鋼鐵廠和水泥廠。銻、鉬、汞、砷、石英石、白云石、礦泉水等礦產(chǎn)開發(fā)，尚在起步階段，開發(fā)前景廣闊。中國·XX萬峰林旅游節(jié)期間,中國黃金協(xié)會副會長呂文元宣布,中國黃金協(xié)會授予XX州“中國金州”的稱號。據(jù)了解,XX州9個縣(市、區(qū))皆有黃金,被地質(zhì)學(xué)家稱作中國的第二個“金三角”。XX州的貞豐、興仁等縣黃金資源極為豐富,探明儲量達(dá)240噸,遠(yuǎn)景儲量達(dá)760噸。經(jīng)過近20年的發(fā)展,該州黃金產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為州委、州政府“礦產(chǎn)強州”戰(zhàn)略的重要組成部分。2004年,XX州黃金產(chǎn)量達(dá)10萬余兩。生物多樣的地貌和良好的氣候，形成了獨特的生物資源。這里亞熱帶及溫帶植物都能生長，農(nóng)作物品種達(dá)530余類，以盛產(chǎn)優(yōu)質(zhì)烤煙、油桐、芭蕉芋、生姜而聞名，其中級內(nèi)烤煙年產(chǎn)4700噸，在全省占有重要地位。干鮮果種類30余種。一年四季都有上市。XX大紅袍（紅桔）、海子梨、冬梨久負(fù)盛名。野生動、植物繁多，有飛虎、黑猴、穿山甲、娃娃魚等國家保護動物；還有竹蓀、杜仲、黃草等藥用植物1000余種。能源境內(nèi)有南XX，黃泥河等20余條河流縱橫交錯，水能資源蘊藏量達(dá)261萬千瓦，水位落差集中的河段多，開發(fā)條件優(yōu)越。目前，國家重點工程天生橋二級電站和魯布格電站已建成投入使用。XX煤炭資源極為豐富，且品位高，運程短，煤價低，是發(fā)展大型火電的理想基礎(chǔ)。到“九五”期末，XX將成為水火并舉的大西南重要的能源基地。第二章：項目區(qū)域市場分析與預(yù)測第一節(jié)：區(qū)域宏觀發(fā)展態(tài)勢XX市整體經(jīng)濟發(fā)展情況城市中心區(qū)是XX市的城市經(jīng)濟文化中心，經(jīng)濟總量高，就業(yè)人口多，商務(wù)辦公人群集中。自2001年起，XX城市化步入新一輪的大發(fā)展時期。按照XX第三輪城市總體規(guī)劃的要求，市委明確提出“高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能經(jīng)營、高水平管理”的總體思路，一手抓舊城改造，一手抓新城開發(fā)，不失時機地加快推進城市化，取得了重大突破，建成了瑞金大道、XX大道、XX廣場、坪東廣場、XX機場、北京路高架橋、多座內(nèi)環(huán)人行天橋等一大批城市標(biāo)志性工程?，F(xiàn)已形成了老城區(qū)、桔山、下五屯、坪東等6個片區(qū)的基本構(gòu)架。區(qū)域經(jīng)濟的強勢與消費環(huán)境、居住環(huán)境的不足形成了顯著的矛盾。生活、居住、休閑、娛樂、商業(yè)氛圍等軟性社會配套已經(jīng)成為制約老城區(qū)經(jīng)濟高速騰飛的桎梏之一，建設(shè)XX國際成為老城區(qū)的必然選擇?，F(xiàn)將XX市老城區(qū)的整體經(jīng)濟情況簡述如下：XX市位于貴州省西南部，地處黔滇桂三省（區(qū)）結(jié)合部，是XX布依族苗族自治州州府所在地和全州政治、經(jīng)濟、文化、信息中心，距貴陽357公里,距昆明362公里,距南寧525公里，處在南（寧）貴（陽）昆（明）經(jīng)濟圈的中心區(qū)域，地理區(qū)位優(yōu)越，素有“三省通衢”之稱。轄區(qū)國土面積2915平方公里，耕地面積3.04萬公頃，森林覆蓋率35%。轄5個鄉(xiāng)、17個鎮(zhèn)、4個街道辦事處，358個村民委員會、17個社區(qū)居民委員會、13個居民委員會8個縣市。總?cè)丝?9．6萬人（2009年末數(shù)據(jù)）。

XX市屬低緯度、高海撥地區(qū)，具有亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候特征，平均海拔為1100米，年均降雨量為1521mm，日照時間長，年均氣溫為16.8℃，無霜期315天左右，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，氣候宜人。

XX市擁有豐富資源，一是礦產(chǎn)資源：現(xiàn)已探明具有經(jīng)濟價值的礦藏有13種，39處礦點。二是電力資源：XX市境內(nèi)有大小河流77條，中型水庫3座，在南XX干流上有國家大型水庫萬峰湖。眾多的河流、湖泊、水庫，決定了XX市境內(nèi)蘊藏著豐富的水能資源，市級理論儲量達(dá)261萬千瓦。目前，國家重點工程天生橋水電站（界河電站，裝機容量252萬千瓦）和魯布革水電站（界河電站，裝機容量60萬千瓦）已投入使用。三是旅游資源豐富：境內(nèi)擁有馬嶺河峽谷——萬峰湖萬峰林國家重點風(fēng)景名勝區(qū)、貴州XX國家地質(zhì)公園、貴州醇酒廠全國工業(yè)旅游示范點等自然、人文景觀共80余處；XX市獨特的布依“八音坐唱”已被列為國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。四是生物資源豐富：這里的農(nóng)作物品種達(dá)530余類，其中干鮮果種類30余種。一年四季都有上市。XX大紅袍（紅桔）、海子梨、冬梨久負(fù)盛名。野生動、植物繁多，還有1000余種藥用植物。

XX市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。XX市境內(nèi)有國道G320、G324、省道S212、省道S213、省道S309和縣道馬普公路（二級）等主要公路干線，有興岔、興普、興巴三條縣際公路；南昆鐵路經(jīng)XX市境內(nèi)89公里，XX飛機場于2004年7月建成通航。境內(nèi)交通便利，四通八達(dá)，已經(jīng)涉及水陸空管道等5位一體的交通網(wǎng)絡(luò)。南XX航運構(gòu)成的水、陸、空立體交通運輸優(yōu)勢，初具西南便捷通道和構(gòu)建大市場、大流通的格局。

固定電話實現(xiàn)程控化、數(shù)字化傳輸。無線通信網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全市所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并且在XX至貴陽、XX至安龍、XX至普安、XX改革開放以來，特別是建市以來，XX市改革開放和經(jīng)濟建設(shè)取得顯著成績，國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，精神文明建設(shè)、民主法制建設(shè)和社會各項事業(yè)健康發(fā)展，全市政治穩(wěn)定，社會安定，民族團結(jié)，人民安居樂業(yè)，成為全國先進文化市。1996年，全市GDP達(dá)10.2496億元，經(jīng)濟綜合實力進入全省十強市縣行列。全市工業(yè)已基本形成了以電力、冶金、建材、化工、釀造、醫(yī)藥、食品、卷煙、塑料、輕紡、工藝美術(shù)等門類較為齊全的生產(chǎn)體系。XX是全國首家生產(chǎn)低度白酒的基地，\o"南盤江牌"南XX牌貴州醇低度白酒在國內(nèi)外享有盛譽。農(nóng)村電氣化、交通網(wǎng)絡(luò)化、通訊自動化、義務(wù)教育已經(jīng)建立。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)快速發(fā)展，在全市經(jīng)濟發(fā)展中占有“三分天下有其一”的地位。對外貿(mào)易和對外經(jīng)濟技術(shù)交流發(fā)展較快，進出口總額逐年增長，與XX市有經(jīng)濟和貿(mào)易往來的國家和地區(qū)逐年增多，并進行了多層次，多形式的經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作與交流。2003年，全市經(jīng)濟建設(shè)再次邁上新臺階，GDP突破40億元，預(yù)計實現(xiàn)41.00億元，比上年增長10.30%。財政總收入突破4億，達(dá)到4.2198億元,增長14.98%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)營業(yè)收入達(dá)到44.50億元，增長11.25％；全社會固定資產(chǎn)投資完成16.70億元，增長16.13%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到2203元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到6444元；綜合經(jīng)濟實力位居全省經(jīng)濟強市第8位，榮獲“貴州省十強經(jīng)濟縣（市、區(qū)）”稱號，受到省委、省政府的表彰；縣域經(jīng)濟基本競爭力位居全國西部百強縣（市）第46位，進入中國西部50強。初步形成了以釀酒為主的食品加工工業(yè)，以水泥為主的建材工業(yè)，以電力、煤炭為主的能源工業(yè)，以制藥、塑料為主的化工工業(yè)，以黃金、硅鐵為主的冶金工業(yè)，以糧油、制糖、飲料為主的農(nóng)副產(chǎn)品加工工業(yè)六大工業(yè)體系，為推進工業(yè)化進程奠定了堅實基礎(chǔ)）。2009年，全市人口79．6萬人；全市GDP(生產(chǎn)總值)完成120億元，同比增長16%；財政總收入完成16.01億元，增長22.37%；固定資產(chǎn)投資完成55億元，增長37.5%；招商引資到位資金完成24.6億元,增長25.3%；城市居民人均可支配收入實現(xiàn)14500元，增長7.4%；農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)4114元，增長14.6%；社會消費品零售總額完成50億元，增長24.16%。貴州省三個自治州首府中，XX的經(jīng)濟和財政實力保持第一。2009年1-12月，全市協(xié)議引進項目共33個，協(xié)議簽約資金40.1億元，現(xiàn)已開工項目26個，履約率達(dá)78.8%。重點項目有：昌威10萬噸鎳鉻合金冶煉、桑立90萬噸潔凈煤機焦、云興50萬噸富錳渣冶煉、卓盛豐業(yè)80萬噸新型環(huán)保建材、新筑路業(yè)20萬立方改良橡膠瀝青混凝土、清水河4500t/d熟料干法水泥、瑞河香檳花園、遵義路滑冰場宗地城市舊城改造、穿云洞商業(yè)廣場、三和大廈（原青龍苑住宅小區(qū)）、萬峰觀邸、華盛大廈、翔宇大廈、澳城房開、閩南建材市場、趙莊旅游度假酒店、金州溶洞溫泉度假中心、綠色無公害基地等項目。截至2009年12月底，全市共實施招商引資項目80個，總投資為256.6億元，1-12月完成到位資金25.6億元（累計到位資金已達(dá)56.4億元，其中10-12月到位資金6.1億元），完成投資25.3億元（其中10-12月完成投資6.0億元），完成到位資金比去年同期增長29.3%，占全年任務(wù)數(shù)23億元的111.3%。其中：續(xù)建項目38個，項目總投資188.4億元，到位資金15.0億元；新建項目38個，項目總投資27.29億元，到位資金9.5億元；擬建項目3個，項目總投資31.9億元，到位資金1.9億元；擴建項目1個，項目總投資0.6億元，到位資金0.1億元。這些項目中，工業(yè)化項目33個，總投資158.8億元，完成到位資金10.33億元；城市化項目36個，總投資87.3億元，完成到位資金13.65億元；產(chǎn)業(yè)化項目7個，總投資2.1億元，完成到位資金0.75億元；旅游業(yè)項目4個，總投資8.35億元，完成到位資金0.83億元為貫徹落實林樹森省長視察XX城市建設(shè)時所作的“把XX建設(shè)成為輻射三省區(qū)，擁有100萬左右城市人口的區(qū)域性中心城市”的指示精神和州委、州政府作出“州、市共建XX城”的重大決策部署。XX市政府已達(dá)成了以下初步共識：一是XX市城區(qū)整體規(guī)劃按100萬人口規(guī)模進行規(guī)劃和建設(shè)，再確定區(qū)域配套建設(shè)。二是確定現(xiàn)階段XX城區(qū)的出口主要與富興、畢水興、晴興三線相連，把晴興高速的延伸走向、終點確定好。三是把XX外環(huán)規(guī)劃要考慮雙重外環(huán)，然后把產(chǎn)業(yè)建起來，用輕工業(yè)支撐，發(fā)展有基礎(chǔ)的藥業(yè)、酒業(yè)等輕工業(yè)，解決就業(yè)，減少污染。四是城市中心路網(wǎng)核心區(qū)要等流量規(guī)劃，完善城市功能，接點留足立交橋的用地，確保通達(dá)第一。五是老城要亮化，新區(qū)要開發(fā)，建設(shè)節(jié)約、生態(tài)、環(huán)保的城市，建設(shè)安逸的XX。城市中心地位的鞏固目前XX市中心城區(qū)面積38平方公里，中心城區(qū)人口33萬，城市化率達(dá)41％，已達(dá)到現(xiàn)代中等城市的框架、人口規(guī)模和城市實力。按照林樹森省長視察XX城市建設(shè)時所作“把XX建設(shè)成為輻射三省區(qū)，擁有100萬左右城市人口的區(qū)域性中心城市”的指示精神，XX城市規(guī)劃建設(shè)將按照100萬人口的規(guī)模進行規(guī)劃和建設(shè)，把XX市建成黔、滇、桂3省區(qū)接合部中心大城市。隨著XX市經(jīng)濟的進一步發(fā)展，鞏固XX市老城區(qū)成為城市中心的整體規(guī)劃出臺。這一宏觀規(guī)劃的刺激，必然成就老城區(qū)經(jīng)濟的再次騰飛。老城區(qū)也將通過拆遷改建從傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變成為工、商、住、休閑為一體的新型城市體。在這樣的時代背景下啟動匯都國際的整體建設(shè)，時機非常適合。第二節(jié)：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢整體上來說，XX市的房地產(chǎn)市場處于初級階段向高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)折期。帶有這一時期的顯著特征，就是產(chǎn)品更新快，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡，產(chǎn)品數(shù)量增長加快，開發(fā)產(chǎn)品百家爭鳴，沒有明顯的主流產(chǎn)品等。XX市的商品房價格在上世紀(jì)初九十年代起步時每平方米在200元左右，到2004年每平方價格在700-800元，2005年上漲到1000元左右，2006年達(dá)到1450元，2007年1698元，2008年房產(chǎn)價格達(dá)到1980元，到2009年，房產(chǎn)價格已升至2200左右，預(yù)計未來十年，房價仍呈上升趨勢。商品房各類區(qū)位和各層樓價位基本穩(wěn)定，與2008年同期相比穩(wěn)中有升，全市商品房綜合售價2200元/㎡左右，與2008年同期相比增幅4%。XX商品房層高均按3㎡標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，商品房開發(fā)更趨于合理，從規(guī)劃到建設(shè)施工上遵行科學(xué)發(fā)展和環(huán)保理念。開發(fā)商由于獲取土地資源的有限性，全市商品房建設(shè)從節(jié)約土地出發(fā)，一致向高層電梯來規(guī)劃和設(shè)計，住房觀念從設(shè)計到居住理念上，已出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。隨著市民汽車消費的升溫，目前停車難問題在XX市和一些已建成的住宅小區(qū)內(nèi)已逐漸凸顯。針對這一狀況，XX市規(guī)劃部門已明確：新建、改建各類建筑以及所有的住宅小區(qū)，都必須按照規(guī)定比例配備停車位。今后XX新建的住宅，公寓都必須按照總戶數(shù)，按一戶一位的比例，為業(yè)主停放小型汽車配備車位。在辦公場所，必須按照每100平方米的建筑面積1個小汽車車位的標(biāo)準(zhǔn)，同期建設(shè)車位。據(jù)相關(guān)專業(yè)人士分析，XX市房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，是經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。2009年，全市人口79．6萬人；全市GDP(生產(chǎn)總值)完成120億元，同比增長16%；財政總收入完成16.01億元，增長22.37%；固定資產(chǎn)投資完成55億元，增長37.5%；招商引資到位資金完成24.6億元,增長25.3%；城市居民人均可支配收入實現(xiàn)14500元，增長7.4%；農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)4114元，增長14.6%；社會消費品零售總額完成50億元，增長24.16%。這些都為房地產(chǎn)發(fā)展提供了條件，居民具備了購買商品房和小汽車的支付能力。XX市房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，是城市發(fā)展的必然要求。目前中心城區(qū)面積38平方公里，中心城區(qū)人口33萬，已達(dá)到現(xiàn)代中等城市的框架、人口規(guī)模和城市實力，如何完成把XX建設(shè)成100萬人口規(guī)模，黔、滇、桂3省區(qū)接合部的中心大城市，容納更多的城市人口，城市改造房地產(chǎn)發(fā)展成為必然。XX市房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，與區(qū)位優(yōu)勢有一定關(guān)系，XX市是XX布依族苗族自治州州政府所在地，又是貴州、云南、廣西三省區(qū)結(jié)合部城市，且在XX周邊200公里范圍內(nèi)無大中城市，具備發(fā)展成為區(qū)域中等城市的條件。高速發(fā)展的市場環(huán)境，為XX國際項目的綜合開發(fā)提供了良好的氛圍。第三章、項目設(shè)計方案第一節(jié)：項目整體定位和開發(fā)節(jié)奏建議：一、項目的基本定位：在進行規(guī)劃分析前，我們將本項目的基本定位摘要如下：1、項目的整體形象定位：將XX國際項目建設(shè)成XX市地標(biāo)型建筑，代表新的城市名片；城市運營的基礎(chǔ)配套平臺；站在城市運營的高度規(guī)劃和建設(shè)本項目。2、項目的社會性定位：將XX國際項目建設(shè)成為城市中心的核心商業(yè)區(qū)；老城區(qū)的新地標(biāo)；XX市休閑購物廣場的開端。用繼承與發(fā)展的眼光來規(guī)劃和建設(shè)本項目。承接傳統(tǒng)，面向未來，創(chuàng)新開拓，融合共享，建設(shè)以商業(yè)、居住為主，具有商品交易、品牌名店、餐飲美食、休閑娛樂、養(yǎng)生健身、居住生活等多種功能的城市老城區(qū)生活中心。3、經(jīng)濟型定位：建成后的XX國際項目以城市商業(yè)中心為主體，以購物、休閑、居住、生活、娛樂為一體綜合型經(jīng)濟體。4、建筑形式定位：購物休閑娛樂廣場+高品質(zhì)居住社區(qū)+生活型配套+部分社會配套。建成后的XX國際：是一個有著眾多人口基礎(chǔ)，經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的新興商業(yè)區(qū)域；在這里商業(yè)的發(fā)展和城市發(fā)展相輔相成相得益彰。是一個承襲著地域特色的現(xiàn)代商業(yè)居住區(qū)，并配合地域文化形成的城市地標(biāo)型人氣新景點。4.1主題購物休閑娛樂廣場定位：以商品交易、購物餐飲、休閑娛樂為主；以人文居住生活為輔；融功能性、多元化、人文性、居住生活為一體的現(xiàn)代城市購物中心形式。它以商業(yè)創(chuàng)富為核心，以多元化的商業(yè)運營方式為基元；以舒適的居住生活點綴和串聯(lián)。第二節(jié)：規(guī)劃方案簡述一、規(guī)劃背景概述高端商住綜合體是構(gòu)成城市的有機組成部分，是滿足城市商業(yè)發(fā)展和居住生活各方面要求的綜合性區(qū)域。隨著社會經(jīng)濟與城市建設(shè)的發(fā)展，人類對其生存空間日益重視，將來的商業(yè)及居住區(qū)將是一個完全新型的生活、娛樂空間的再塑造。XX市是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省第四大城市，是XX布依族苗族自治州首府，是XX的政治、經(jīng)濟、文化、科教中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心，境內(nèi)地勢西北高、東南低，山巒起伏、河流縱橫，喀斯特地貌發(fā)育十分良好。因項目地處于城市中心地段，地塊十分平整，在建設(shè)過程中，一方面要注意時尚設(shè)計元素在建筑中的體現(xiàn)。另一方要重視水系及景觀的應(yīng)用，讓消費者在購物的同時，可以享受休閑的樂趣?，F(xiàn)狀分析XX市在東經(jīng)140°32′至150°11′，北緯24°38′至25°23′之間，區(qū)位優(yōu)越，輻射面廣，國土面積2915平方公里，屬于低緯度高海拔地帶，具有亞熱帶季風(fēng)氣候特征。年平均氣溫14-19℃，降雨量1300-1600毫米，無霜期300天左右。XX市地處黔滇桂三省（區(qū)）結(jié)合部，是XX布依族苗族自治州州府所在地和全州政治、經(jīng)濟、文化、信息中心XX城市建成區(qū)面積拓展到47.2平方公里（2009年數(shù)據(jù)）含頂效9.2平方公里。目前中心城區(qū)面積38平方公里，中心城區(qū)人口33萬，城市化率達(dá)41％，已達(dá)到現(xiàn)代中等城市的框架、人口規(guī)模和城市實力。XX城市規(guī)劃建設(shè)將按照100萬人口的規(guī)模進行規(guī)劃和建設(shè)，把XX市建成黔、滇、桂3省區(qū)接合部中心大城市。依托城市的牽引和帶動，各小城鎮(zhèn)尤其是政府機關(guān)所在地小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施及配套功能不斷完善，一批明星鄉(xiāng)鎮(zhèn)、旅游名鎮(zhèn)、工業(yè)重鎮(zhèn)和經(jīng)濟強鎮(zhèn)正在加速崛起，基本形成了以XX城區(qū)為中心、各小城鎮(zhèn)為支撐的城鎮(zhèn)發(fā)展格局，基本形成了以鐵路、公路、航空為重點的大交通優(yōu)勢，以水電、火電、煤炭為重點的大能源優(yōu)勢，以程控交換、移動通訊、國際互聯(lián)網(wǎng)為重點的大通信優(yōu)勢，初步奠定了XX作為黔滇桂結(jié)合部100萬人口中心城市的基礎(chǔ)地位。三、場地條件分析（見第一章）四、規(guī)劃依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》3、《中華人民共和國環(huán)境保護法》4、《中華人民共和國水污染防治法》5、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》6、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》7、其它相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范五、規(guī)劃原則規(guī)劃本著營造一個超前的、管理完善的、景觀良好的商業(yè)及人居環(huán)境，兼顧開發(fā)實施及環(huán)境的高標(biāo)準(zhǔn)，確定以下原則：因地制宜、突出特色規(guī)劃區(qū)域吸引力大小和生命力之強弱，其核心是它有沒有自己獨特的商業(yè)特色，特色是一個區(qū)域的靈魂。規(guī)劃區(qū)建設(shè)以時尚創(chuàng)新背景，以其特有的時尚元素、舒適的購物環(huán)境為特色，創(chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境。以人為本、功能多樣堅持以人為本原則，利用盆景、水景、假山、綠色植物、美化商業(yè)環(huán)境。充分把握購物環(huán)境的脈搏，將商家的利益同優(yōu)美環(huán)境與火爆人氣相協(xié)調(diào)，塑造一個既具可以開心購物，同時又可以享受休閑樂趣的高端商業(yè)場所。有機組織、塑造景觀規(guī)劃把握城市環(huán)境發(fā)展的脈搏，將景觀充分考慮到商業(yè)建筑的設(shè)計中。合理有機地組織利用當(dāng)?shù)刈匀?、人工和人文要素，運用時尚設(shè)計手段，加強景觀風(fēng)貌控制，塑造一個環(huán)境美、個性強、層次豐富的景觀體系。協(xié)調(diào)一致、持續(xù)發(fā)展堅持“嚴(yán)格保護、統(tǒng)一管理、合理開發(fā)”的規(guī)劃方針，強調(diào)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境與設(shè)施建設(shè)的相融與和諧，追求經(jīng)濟、環(huán)境與社會三重效益的協(xié)調(diào)一致，實現(xiàn)長遠(yuǎn)、持久的發(fā)展目標(biāo)。六、規(guī)劃期限規(guī)劃期限為2010－2011年。七、方案規(guī)劃構(gòu)思充分運用現(xiàn)狀地形地勢，合理有機地組織利用現(xiàn)狀用地條件，注重規(guī)劃區(qū)各功能性空間的相對獨立與和諧，運用因地制宜、時尚創(chuàng)新的造景手法，為各個功能性空間營造不同的功能性景觀布局，并挖掘功能區(qū)各自的固有特色，發(fā)揮其藝術(shù)性，使之具有自身的文化環(huán)境品格。在規(guī)劃中本著塑造XX城市核心區(qū)的規(guī)劃原則，以高端購物為核心，以各種休閑娛樂方式為基礎(chǔ)，以時尚景觀為點綴和串聯(lián)。即以精品購物、休閑娛樂為主，以時尚景觀為輔，融舒適性、觀賞性、參與性為一體的現(xiàn)代城市全新購物中心：XX市的“商業(yè)新地標(biāo)”。同時，考慮建筑與景觀的關(guān)系，使二者相互配合，創(chuàng)造整個區(qū)域的商業(yè)及購物休閑活動的高潮，并在適當(dāng)?shù)墓?jié)點安排不同的景觀公建中心。通過小品、水體、道路、建筑等，塑造出一個環(huán)境美、個性強、層次豐富的景觀體系，形成規(guī)劃區(qū)獨特的景觀特色及環(huán)境空間。八、方案功能劃分1、購物休閑娛樂功能隨著城市化進程的加快、城市用地功能的變化，消費者對購物環(huán)境的要求越來越高。在城市的核心地帶興建擁有卓越景觀的大型高端的購物休閑娛樂場所，不僅可以滿足居住區(qū)居民本身的生活需求，吸引大量沿途經(jīng)過的消費者，還可以為XX市市民提供一個高端的購物休閑娛樂消費場所，帶動此處經(jīng)濟的發(fā)展。2、居住功能商貿(mào)的發(fā)展能帶動經(jīng)濟的發(fā)展，在商業(yè)區(qū)建設(shè)部分適量的居住建筑，結(jié)合該片區(qū)的地理位置，把該片區(qū)建設(shè)成為城市中心的核心生活區(qū)，形成適宜人居住、環(huán)境優(yōu)良的高品質(zhì)居住區(qū)域，不僅可以滿足城市精英的居住需求，還可以滿足附近品牌商家的居住需求。九、總體功能分區(qū)布局根據(jù)現(xiàn)狀及用地布局，規(guī)劃將用地分為購物休閑娛樂廣場、高尚居住區(qū)兩部分，各個功能組成部分都不是孤立存在的，而是相互制約和相互依存，通過道路系統(tǒng)將它們組織形成一個協(xié)調(diào)統(tǒng)一、富有生命力的有機整體。1、購物休閑娛樂廣場XX國際的主題核心區(qū)，設(shè)觀景電梯、高端購物休閑式綜合廣場，動靜相得益彰，購物、休閑有機融合，在美輪美奐的直觀感受中同步實現(xiàn)。世界知名品牌在XX國際入駐，立刻呈現(xiàn)出名品薈萃、精品云集、色彩紛呈的靚麗景象。兩層地下車庫雙層停車位的可升級設(shè)計為商業(yè)護航，可實現(xiàn)規(guī)劃500多個車位。一條商業(yè)性功能顯著、公益性綠色生態(tài)性極強的XX國際商業(yè)步行街。旅游產(chǎn)品，民族飾品，特色小吃應(yīng)有盡有。XX老城街區(qū)的劃時代的商務(wù)界碑，金融核心圈唯一的旗艦式高端商業(yè)綜合群落。2、高尚住宅區(qū)住宅部分線條型的簡約立面設(shè)計，彰顯出XX國際的整體高貴氣質(zhì)。在考慮住宅底層架空層設(shè)計時，融入了將運動健身等配套設(shè)施配置其中的人性化生態(tài)理念，營造了一個由“XX國際”人自己獨享的運動休閑型私家花園?；▓@設(shè)計方面，設(shè)計師根據(jù)“XX”含義，別出心裁的的采用象征財富的方孔古錢為主要元素，外圓內(nèi)方居于花園正中，四條生機盎然的景觀綠化通道與之交匯，形成“融于交流，盛于久遠(yuǎn)”的阡陌觀景視覺縱深。疏林草地、池苑噴水、寧靜中尊享鬧市中心獨有的一份悠閑與愜意。不斷擢升考量標(biāo)準(zhǔn)，大師精工技藝將演繹XX國際的每一個細(xì)節(jié)，動靜合理，功能分區(qū)合理、布局合理。在平面視覺效果方面力求簡約恢弘大氣；在色調(diào)方面力求與城市人文色彩交相輝映并通過玻璃裝飾和燈光效果變幻樓體視覺感官；在空間應(yīng)用方面力求體現(xiàn)實用功能、美學(xué)功能。時間鑄就劃時代的絕版中央功能復(fù)合型建筑，使業(yè)主或尊客均能私華奢享，實現(xiàn)建筑與自然的完美融合。十、道路交通規(guī)劃1、規(guī)劃原則（1）根據(jù)地形、氣候、用地規(guī)模和用地四周的環(huán)境條件，以及人們的出行方式，選擇經(jīng)濟、便捷的道路系統(tǒng)。（2）貫徹經(jīng)濟發(fā)展、交通先行的原則。（3）滿足交通“方便、迅速、安全、經(jīng)濟”，人流和物流安全通暢的原則。（4）適應(yīng)遠(yuǎn)期城市用地的擴展、交通結(jié)構(gòu)的變化和快速交通的要求。2、規(guī)劃項目（1）廣場規(guī)劃規(guī)劃一個商業(yè)廣場，位于項目的西北部，周邊設(shè)置噴泉、小品及綠化區(qū)域，為集散、休閑之地。（2）靜態(tài)交通規(guī)劃結(jié)合用地布局，主要設(shè)置兩層地下車庫雙層停車位，可實現(xiàn)規(guī)劃500多個車位。十一、景觀特色規(guī)劃1、規(guī)劃原則（1）結(jié)合自然環(huán)境，吸收地方特色，挖掘特有的風(fēng)貌，創(chuàng)造富有特色的景觀。（2）注重宏觀布局，強化內(nèi)部散點組織，將建設(shè)區(qū)域與可利用的自然景觀因素有機結(jié)合，建立與整體相協(xié)調(diào)、有地域特色的景觀系統(tǒng)。2、景觀特色規(guī)劃結(jié)合住宅和綠化布局，創(chuàng)造秩序感較強的空間序列，使社區(qū)居民對社區(qū)環(huán)境盡快建立歸屬感和認(rèn)同感。住宅生活休閑區(qū)域綠化景觀利用假山、水體、綠化、小品形成住宅生活休閑區(qū)域。景觀節(jié)點在空間序列的轉(zhuǎn)接處，適當(dāng)設(shè)置一定的標(biāo)志性景觀建筑，形成多個景觀節(jié)點。景觀節(jié)點處應(yīng)設(shè)計休憩廣場、雕塑等景觀小品，成為空間序列的“點睛”部分。十二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)1總用地面積4647.6㎡（7.0畝）2總建筑面積42897㎡其中商業(yè)面積15389㎡住宅面積27598㎡—1層車庫面積4647.6㎡—2層車庫面積4647.6㎡3建筑占地面積4175㎡4建筑高度≦1005建筑層數(shù)4—30層6容積率9.27建筑密度8綠化率72%十三、規(guī)劃方案見附件第三節(jié)：建筑方案簡述一、一期產(chǎn)品配比圖表：（附件）二、建筑方案：（見附件）第四章：項目建設(shè)地點和建設(shè)條件評估一、項目建設(shè)地點：項目自身面積不大，建設(shè)的施工空間足夠，建設(shè)地點不會制約施工進度。二、氣候條件：XX市屬于低緯度高海拔地帶，具有亞熱帶季風(fēng)氣候特征。平均海拔為1100米，年平均降雨量1300-1600毫米，日照時間長，年平均氣溫14-19℃，。冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，氣候宜人。XX市三、施工交通組織由于項目位于城市的中心地帶，周邊交通條件良好，規(guī)劃區(qū)西面和北面有XX路和XX東路通過，為本區(qū)的開發(fā)提供了便利的交通條件。區(qū)域內(nèi)存在另外一條不知名的道路體系，可以滿足不同階段的施工運輸要求。四、施工用水和未來生活用水項目內(nèi)施工用水可以架設(shè)管道設(shè)施解決。未來項目給水通過城市綜合管網(wǎng)擴容可以完成。五、施工用電項目用電可以解決六、區(qū)域建設(shè)材料：鋼材等主材供應(yīng)充分，但部分的輔助用材和綠化材料等需要異地購買，當(dāng)?shù)刭Y源不足以支撐本項目建設(shè)。第五章：生產(chǎn)組織安排項目的整體開發(fā)成立專業(yè)的項目公司來進行統(tǒng)一管理。整體崗位體系見附件：第六章：項目進度模擬一、開發(fā)周期設(shè)定：整體開發(fā)周期18個月建設(shè)周期10個月銷售周期12個月二、進度模擬：2010年6月完成土地獲得2010年6月底方案報批2010年7月取得建設(shè)規(guī)劃用地許可證2010年8月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證2010年10月下旬取得建設(shè)工程施工許可證，并開工。2010年11月上旬取得商品房預(yù)售許可證2010年11月底開始銷售2011年8月工程竣工2011年11月項目全部結(jié)束第七章：項目投資估算及資金籌措一、成本控制的關(guān)鍵點分析：整個項目開發(fā)中成本風(fēng)險控制點由于本項目屬于舊城改造，拆遷難度大，開發(fā)物業(yè)類型以高層為主，建筑密度高，且建安成本在確定品質(zhì)后，成本變動主要受主材價格影響，相對容易控制。二、成本估算：土地：7畝20萬/畝合計：140萬商業(yè)部分建設(shè)、銷售：15389平方米住宅建設(shè)、銷售27508平方米合計：萬營業(yè)稅：合計：萬總計：萬第八章：效益分析一、經(jīng)濟效益銷售收入：億毛利：億投資回報率：直接貢獻利稅：萬以上為政府節(jié)約公園建設(shè)費；萬為政府上繳土地費用億開發(fā)過程中為政府上繳各類報批費用萬以上二、社會效應(yīng)全面改善XX市的購物與居住環(huán)境，大型商業(yè)中心+高品質(zhì)住宅，本項目將成為XX市乃貴州省少有的地標(biāo)型商業(yè)中心。XX市擁有大型高端商業(yè)中心的愿望將因本項目的建成變成現(xiàn)實。近百套的高檔住宅將全面改變XX市中心無高檔居住的歷史。將為老城區(qū)鞏固城市中心地位奠定堅實的基礎(chǔ)。在建設(shè)期間將產(chǎn)生數(shù)百個就業(yè)機會，為解決下崗職工，提供城市就業(yè)機會提供良好的平臺。項目建成后，商業(yè)中心的管理、居住區(qū)域的管理、區(qū)域的配套服務(wù)、社區(qū)商業(yè)活動、社區(qū)配套設(shè)施的運營活動將形成一個完善的就業(yè)鏈條，形成不下百人的長久就業(yè)機會，為社會作出應(yīng)有貢獻。本項目的投資建設(shè)，將為XX市提供一個良好的招商運營的平臺，樹立良好的社會口碑力量。成為一種三贏的典范。XX國際建成將為XX人民提供一個良好日常生活、購物、休閑的活動空間，提高人民日常生活水平。第九章：結(jié)論本項目是一個具有極強開發(fā)價值的項目，它的成功開發(fā)將成為XX市城市建設(shè)史上標(biāo)志性的事件之一。成為房地產(chǎn)開發(fā)與社會公益事業(yè)完美結(jié)合的標(biāo)志之一。將影響和改變XX市房地產(chǎn)開發(fā)的整體價值觀。成為社會、企業(yè)、政府三贏的項目。但本項目開發(fā)投資大，對市場準(zhǔn)確分析和把握能力；對成本和管理能力的要求極高，需要認(rèn)真對待。本項目的開發(fā)應(yīng)該站在區(qū)域運營的高度出發(fā)。完成社會、自然、經(jīng)濟的和諧統(tǒng)一。目錄第一章總論 11.1項目名稱及承辦單位 11.2報告編制依據(jù) 21.3報告編制原則 21.4本報告研究范圍 21.5項目概況、開發(fā)理念和建設(shè)目標(biāo) 31.6推薦方案和主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 41.7研究結(jié)論 6第二章項目提出背景、建設(shè)的必要性和可行性 72.1項目提出背景分析 72.2項目建設(shè)的必要性 92.3項目建設(shè)的可行性 102.4結(jié)論 14第三章市場調(diào)查和前景分析 153.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查 153.2市場發(fā)展預(yù)測 31第四章市場定位和發(fā)展策略 454.1市場定位 454.2發(fā)展策略 464.3項目建設(shè)原則 484.4項目定位與主題、品牌 49第五章項目選址方案和建設(shè)條件 515.1建設(shè)場址 515.2建設(shè)條件 525.3投資政策 53第六章總體規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)規(guī)模 546.1規(guī)劃設(shè)計原則 546.2總平面布置 PAGER