海南三亞某度假酒店可行性研究報告

PAGExx度假酒店二期項目可行性研究報告編撰單位：三亞xx實業(yè)有限公司目錄總論1、1項目概況1、2項目提出的背景及建設(shè)必要性1、3可行性研究的依據(jù)和范圍1、4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、5施工進(jìn)度計劃市場調(diào)研及前景預(yù)測2、1度假公寓的概念2、2三亞引入度假公寓的情況介紹2、3目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項目分析2、4本項目與其他項目相比較優(yōu)劣勢分析2、5本項目前景預(yù)測項目定位3、1主題定位3、2功能定位3、3市場定位3、4項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位3、5價格定位3、6入市姿態(tài)及推廣時機(jī)定位3、7銷售方式定位3、8物業(yè)管理定位營銷策略4、1宣傳主題概念4、2賣點整合4、3優(yōu)惠措施4、4銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路4、5分階段控制的公關(guān)效果4、6外發(fā)式宣傳策略4、7銷售進(jìn)度目標(biāo)4、8資金回籠計劃投資估算和資金籌措5、1投資估算5、2資金籌措財務(wù)評價與社會效益分析6、1盈虧平衡分析6、2贏利預(yù)測6、3敏感性分析6、4社會效益分析第七章結(jié)論第一章總論1、1項目概況本報告所陳述的對象為三亞xx度假酒店二期，以下簡稱本項目。本項目位于三亞著名的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18°，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長夏無冬，有最明媚的陽光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級旅游目的地。據(jù)國際環(huán)境保護(hù)組織對世界48個國家158個主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測評價，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國第一。國家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場列入全國5個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。xx度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點。

本項目建設(shè)用地東接xx度假酒店一期；南臨南中國海；西接紅樹林度假酒店（五星級）；北靠亞龍灣高爾夫球場，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。1、2項目提出的背景及建設(shè)必要性在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費(fèi)觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。與其同時，三亞也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對到三亞過冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購買。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無一家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場對亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的xx度假酒店二期無疑適時而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。1、3可行性研究的依據(jù)和范圍本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及項目的財務(wù)評價進(jìn)行研究。1、4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：58070平方米總建筑面積：67981平方米可銷售面積：34000平方米，建筑密度：24。46%容積率：0。72綠化率：65。6%1、5施工進(jìn)度計劃1、5、12003年11月29日破土動工1、5、22004年1月26日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零1、5、32004年5月18日結(jié)構(gòu)封頂1、5、42005年6月30日交付使用第二章市場調(diào)研及前景預(yù)測2、1產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店由"時權(quán)酒店"（TIMESHARE）演變而來。它是由消費(fèi)者或個人投資者買斷酒店客房在特定時間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大.奈特。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時為一個帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報，且不想承受投資風(fēng)險的個人或法人提供了機(jī)會，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長。據(jù)國際旅游組織2002年報告，其增長率達(dá)到19.3%。到2003年，已有6.5萬個家庭在81個國家的6000多個旅游目的地購買了時權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。美國的"產(chǎn)權(quán)酒店"已超過了1000個。在中國內(nèi)地，從1995年開始流行。目前北京、青島、北海、珠海、長春、蘭州、昆明、長沙、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。2、2xx度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析一．市場形勢分析（一）客觀區(qū)域市場分析xx二期的定位是：中國亞龍灣國家級旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營歷史的五星級度假酒店的二期工程。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。項目所處的市場形勢利好。1．從三亞市來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。在過去的20年，隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點，它在擴(kuò)大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時間內(nèi)，三幢高層樓盤就發(fā)售一空，點燃了三亞房地產(chǎn)春天來臨的信號。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)?；▓@”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)。2002年底，“陽光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”，銷售勢頭有增無減。2003年1月-7月，三亞市共銷售住宅面積達(dá)31.17萬平方米，商鋪面積1.67平方米，在非典疫情剛過去的7月份中，銷售面積達(dá)3.11萬平方米（其中認(rèn)購面積為1.35萬平方米），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽光、海水、沙灘、椰樹是這個城市美為驕人的資源。而xx二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。國家環(huán)?？偩謱θ珖?7個沿海城市的28個海水浴場進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測結(jié)果表明：三亞大東海浴場、亞龍灣浴場是全國5個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這一稀缺資源對世人的吸引力越來越大。每年有300多萬的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。亞龍灣更是成為人們來三亞旅游的必到之處。3．的生態(tài)市貌和與時俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。近年來三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設(shè)“國際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個目標(biāo)，以“旅游度假、生態(tài)示范”為個性特色，對城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動，……這一切都成功地將三亞推向全國、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購買者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶占了20%，而全國其他城市的購買者占了70%。這就證明中國的旅游地產(chǎn)正在形成市場。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個必然。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機(jī)。2001年，以瑞海豪庭的被搶購為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個信號。我們可以看到，三亞全方位的旅游開發(fā)和各類樓盤的上市，吸引了來自全國各大城市的買家，包括港澳臺和東南亞各國的買家。在中國最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自內(nèi)心的默契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價格一升再升，很多房產(chǎn)一開盤就差不多全部售罄。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個道理：時機(jī)來了。綜上所述，xx二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項目面對的市場基礎(chǔ)。（二）市場供求分析xx酒店開業(yè)之時，亞龍灣僅為凱萊一家五星級酒店，客房接待能力達(dá)不到30萬人次/年，但經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來了喜來登、環(huán)球城等十幾家星級酒店，客房接待能力越過300萬人次/年。三亞旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來蓬勃生機(jī)。從目前來看，亞龍灣酒店的接待能力并沒有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來游客增長的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長速度之比如下：酒店接待能力實際到訪游客數(shù)量圖例：（表3）酒店接待能力實際到訪游客數(shù)量88151426321705022080330單位：萬/人次1999年 2000年 2001年 2002年 2003年從上表可見亞龍灣的酒店還沒有達(dá)到飽和，星級客房接等依然有很大的市場。xx二期的開發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場需求的。xx二期與xx一期聯(lián)為一體，以其完全開敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格，以其毫無可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來登等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競爭地位。（三）項目比較分析1．項目地塊情況項目的地塊A5-2，約58070m2因為政府對一線海景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。2．市場定位xx二期是設(shè)計為五星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級富豪、高端游客，包括世界500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會高層機(jī)構(gòu)和知名人士。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶提供亞龍灣的自有星級酒店產(chǎn)權(quán)客房，對象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標(biāo)的自有資金在千萬以上的投資群體。3．比較分析在同樣的地理條件下，亞龍灣暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目，擁有一線海景的凱萊、喜來登等酒店，沒有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。嚴(yán)格來說三亞引入產(chǎn)權(quán)酒店概念的房地產(chǎn)項目并不多見。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個空白。目前唯一競爭對手是位于亞龍灣xx一期北面的“華宇皇冠假日酒店”。因位于二線海景，所以與本項目存在不可比性。“華宇皇冠假日酒店”現(xiàn)在價格定位是：13000元/平方米（均價）。項目名稱項目位置開發(fā)商開盤或預(yù)計開盤日期總占地面積總建筑面積容積率建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù)8層戶型項目優(yōu)勢：1、地處目前房地產(chǎn)開發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢長廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶型滿足了內(nèi)地人對大海的需要；2、整體規(guī)劃設(shè)計較好，實用率高；八層帶電梯，提升了項目的檔次。項目劣勢：1、項目規(guī)模稍小，無法構(gòu)筑更完美的社區(qū)環(huán)境；2、戶型設(shè)計面積較大，不能非常適用內(nèi)地人購房對面積的要求；3、本項目地處椰夢長廊的盡頭和老城區(qū)，周邊環(huán)境稍顯美中不足。宣傳與銷售方式采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷售銷售價格2780元起，高一層加50到100不等，均價3100客戶主要來源80%以上為內(nèi)地游客目前銷售情況住宅部分銷售率已達(dá)到95%其他裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房2、4本項目優(yōu)劣勢分析●本項目同華宇皇冠項目相比較，具有共同的特點：都位于亞龍灣。均為新建項目●本項目與華宇皇冠項目相比較具有如下優(yōu)勢：位置更好，我們?yōu)榕R海一線，產(chǎn)品概念、戶型設(shè)計更符合市場的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶對旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶型可自由組合）總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設(shè)專用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營造度假氛圍。本項目與其他項目相比較具有的劣勢：采用酒店式設(shè)計及配套，公共建筑面積較多2、5本項目前景預(yù)測我們評價本項目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。我們在以下部分的財務(wù)評價中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價格，均是低于目前的市場價格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預(yù)測的理論收益率。隨著海南整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格的回升也是指日可待。三亞作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關(guān)注，而位于世界級旅游目的地的xx度假酒店二期，更會為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測，本項目具有較好的市場前景。第三章項目定位3、1主題定位xx度假酒店二期——絕版海景視野，一生的度假計劃——國寶級的海景，您將不再是過客3、2功能定位結(jié)合xx度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設(shè)計的xx度假酒店二期，完善第一期的設(shè)施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強(qiáng)市場競爭優(yōu)勢。3．3開發(fā)該項目目的定位：1．投資收益的最大化2．提升現(xiàn)有xx酒店的品牌形象；3．為亞龍灣成為世界級的旅游目的地做出貢獻(xiàn)；4．增強(qiáng)在市場競爭力；5．增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率；6．完善一期的設(shè)施，使酒店的配套和運(yùn)作最佳化。3．4項目開發(fā)的市場需求定位xx度假酒店一期已經(jīng)運(yùn)行五年。過去的五年里xx積累了許多成功的經(jīng)驗，這些都將成為xx二期建成后，成功運(yùn)作的保障。五年中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)xx二期的重要源動力。這些意見包括：1．對總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對海景客房，尤其是對正海景客房的需求；2．對多功能廳和現(xiàn)代化會議設(shè)施的需求；3．對現(xiàn)有園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的熱帶植物；4．需求更多的娛樂設(shè)施，包括海灘和水上運(yùn)行；5．需求更多的康體設(shè)施和水療（SPA）設(shè)施；6．需求更多的獨(dú)家休閑和VIP空間；7．需求更多的文化活動和短程旅行活動。3．5．行業(yè)發(fā)展趨勢項目影響xx度假酒店建成以后，亞龍灣出現(xiàn)了許國國際知名品牌酒店，多種不同風(fēng)格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國外先進(jìn)的管理經(jīng)驗與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對xx形成了壓力。為了保持xx在市場上的競爭力，xx應(yīng)該在以下方面跟上行業(yè)發(fā)展趨勢，通過二期的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場需求的中國式熱帶濱海度假酒店：1．規(guī)劃、設(shè)計更大面積的客房和可靈活組合的套房；2．更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；3．體現(xiàn)與其它國際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢和特色，提高對國際客源的吸引力，提高市場競爭力；4．招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊伍，提高服務(wù)水準(zhǔn)；5．增加康體和健康水療設(shè)施；6．與一期合并，建成具有明顯獨(dú)特?zé)釒эL(fēng)格的超大的園林，強(qiáng)化其不可比性。3．6公共的配套條件1．亞龍灣國家旅游度假區(qū)1992年建立，有完整的包括邊防、消防支隊、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)；2．中國銀行已經(jīng)設(shè)立儲蓄所；各大酒店設(shè)立自動取款柜員機(jī)以及在柜臺POS機(jī)的直接交付款操作和外幣兌換；3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店；4．文化體育設(shè)施包括：亞龍灣高爾夫球場、各大酒店的網(wǎng)球場、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項水上運(yùn)動和和沙灘運(yùn)動等；5．各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室；6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全；7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全；8．通往市區(qū)和機(jī)場、車站的交通便利。3、3市場定位市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標(biāo)購買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項目的目標(biāo)客戶群體。3.3.1、以“家庭生活的階段性”為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶分析家庭生活周期階段與特點住宅購買與消費(fèi)特點旅游及旅游物業(yè)購買消費(fèi)特點1、單身階段：年輕、單身幾乎沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。好動型青年公寓的主要租買者。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨(dú)鐘。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購物的方式。出游以朋友同事作為組合元素。2、新婚階段：年輕夫妻，無子女經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來要好。購買力強(qiáng)，對耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。對中小型住宅購買需求較為強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購買力強(qiáng)，開始以家庭為旅游的組合方式。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。購買住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對其購買力給予有力支持。3、滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購買的高峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。4、滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況較好。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實力。開始注重投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。5、滿巢階段（三）：年長夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達(dá)高峰。仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。6、滿巢階段：年長夫婦，子女離家自立前期收入較高。購買力達(dá)到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休收入減少。有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力實現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。7、孤獨(dú)階段：單身老人獨(dú)居收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。消費(fèi)力和消費(fèi)興趣明顯下降。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶群中，項目的主要目標(biāo)客戶群應(yīng)包括下列3個部分：3．3.1.包括上表中階段1、2的人群：年輕夫妻，無子女或單身人士。行為及性格特征對新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點。對自助游情有獨(dú)鐘，因而長時間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。容量大，快節(jié)奏的旅游活動比較適合他們的口味。因而，周邊旅游景點廣泛分布的三亞將對其有強(qiáng)大的吸引力。價格適中偏低，使用時間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。經(jīng)濟(jì)實力及消費(fèi)習(xí)慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對貸款購物的方式比較容易接受。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢。由于暫時沒有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場營銷活動的影響。同時，彼此間的相互影響力也不容忽視。3.包括上表中階段4、5的人群。行為及性格特征該類人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階段。經(jīng)濟(jì)實力的不斷提高使他們對生活質(zhì)素的要求提升到一個更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。家庭擁有一定的積蓄，并進(jìn)入有計劃的收支模式中，對投資有著最濃厚的興趣及較強(qiáng)的實力。度假及其余的消費(fèi)活動通常以家庭為單位進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)實力及消費(fèi)習(xí)慣經(jīng)濟(jì)實力不斷加強(qiáng)的同時，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個家庭有條理的理財模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場營銷活動的影響而激發(fā)的沖動型消費(fèi)行為已基本不存在。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會地位相對稱的虛榮心而產(chǎn)生購買行為。3.包括上表中階段6的人群行為及性格特征擁有最充足的時間和精力計劃退休后的度假生活。回復(fù)年輕時代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類人群的口味。經(jīng)濟(jì)實力及消費(fèi)習(xí)慣雖然逐步進(jìn)入“無收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時間和金錢計劃去享受退休后的悠閑日子。期望可供支配的入住時間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長時間自住機(jī)會的度假物業(yè)更迎合該類客戶的需要。另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。因此，本項目推出的旅游度假物業(yè)將會成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個機(jī)會。3.3.2、以“3.3.2.主觀影響因素長三角地區(qū)人士的務(wù)實特征令其對投資風(fēng)險的承受能力相對于北方地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險較高的無把握的投資選擇。對新生事物的接受速度較慢，接受程度偏低。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強(qiáng)。因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險的穩(wěn)健投資，會更有吸引力；同時，發(fā)展商的實力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的部分。客觀影響因素長三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。但同時，也因地域交通的近便和消費(fèi)的節(jié)省，使三亞成為他們樂于選擇的度假地點。3.3.2.2、以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動，往往會憑一時的沖動而決定一項投資或一項消費(fèi)。因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望和購買行為的。一項產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞?？陀^影響因素以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長三角地區(qū)。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。在北京地區(qū)高檔住宅商品價格居高不下的情況下（高檔住宅商品價格普遍高于7000元/平方米），到三亞購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞較低房價的情況下會顯得輕松而從容。因此，綜上分析，本項目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為：●區(qū)域市場應(yīng)為“三北”地區(qū)和長三角地區(qū)●目標(biāo)客戶應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭●三北地區(qū)和長三角地區(qū)的中小企業(yè)具體細(xì)分，該項目的細(xì)分市場應(yīng)是：第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌⒂懈辉ＹY金）享受型市場第二類市場：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場第三類市場：以改善居住質(zhì)量為主要目的的三亞市本地居民和在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級經(jīng)理居住型市場第四類市場：以不動產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營收入為主要目的的投資型市場第五類市場：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶3、4項目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計定位3、4、1總體規(guī)劃設(shè)計特色本項目的設(shè)計主旨是為度假旅游的成功人士、各國政要、會議團(tuán)隊提供一個高檔的休閑度假酒店。本項目設(shè)計為一幢“F”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公共配套。“F”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的設(shè)計理念，融合海南的本土文化特色。規(guī)模恢弘大氣，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯式的噴泉，戶外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上80多種罕見的熱帶植物、果樹、奇花、異草，使得整個園林風(fēng)情萬種，美不勝收。別具一格的開敞式酒店大堂，熱帶風(fēng)情的豪華觀?？头浚诤铣沙鰞?yōu)美的海濱度假酒店效果。3．4．2建筑設(shè)計與規(guī)劃定位1．標(biāo)高大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計，其主要功能都設(shè)計在原地面積高（elo+12.0）以上，以防范在臺風(fēng)期間供水的侵襲；2．景觀與朝向?qū)⒖头颗c高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。3．地形利用充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設(shè)計，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。4．規(guī)模與設(shè)計（參見《技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》）設(shè)計約400套客房，安排不同布局方式的單元，1000平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶內(nèi)、外兒童娛樂園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有巴厘島風(fēng)格的戶外溫泉SPA、夏威夷式泳池；熱帶園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶外活動的私密性的相輔相成；同時要創(chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺環(huán)境。5．建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對xx二期項目特點，充分利用亞龍灣一線海景的資源優(yōu)勢，將其建成全海南、也是全中國最大的一線海景五星級度假酒店，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶的需求。戶型面積從51m2到256m裝修：全部按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級酒店必備的設(shè)施、用品。在銷售期間提供不同戶型的樣板房1-3間(套)。6．設(shè)計意圖和要求：a.充分利用陽光，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；b．創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征；客房和公共空間應(yīng)有最大海景和高爾夫球場景觀；結(jié)合環(huán)保設(shè)計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。本項目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和熱帶園林效。3、4、3功能分類及戶型設(shè)置定位3、4、3、1功能分類本項目總建筑面積約67981平方米，其中：客房部分34000平方米，占總建筑面積的50%，公用設(shè)施部分包括為18116平方米，占總建筑面積的26%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分：15865平方米占總建筑面積的23%，包括：辦公室、停車場、倉庫等。3、4、3、2戶型設(shè)置建議設(shè)置三種銷售戶型：單間、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽臺，帶一個小型的衣帽間。面積在51--80平方米，235間，占53。7%雙套間設(shè)計為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺，面積在100-140平方米，111間，占25。4%；三套間設(shè)計是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺，面積在160-256平方米，90間，占20。6%。備注：三套間在銷售時可以考慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)行組合或分拆。3、5價格定位該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。景觀較好的套房雖然價格較高，但由于好的景觀會十分吸引潛在客戶，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買家。具體定價建議如下：3、5、1相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)： （1）、本項目公寓部分銷售面積約18900平方米；商業(yè)用房部分約1100平方米（2）、本項目總建筑面積：約21166平方米； （3）、本項目總投資費(fèi)用：約6578萬元（見附件1）；（5）、可銷售面積部分單位成本：3289元/平方米。 3．5．2平均售價制定建議（公寓部分）：①70%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本×（1+70%）=5591元/M2；②80%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本×（1+80%）=5920元/M2；③90%毛利潤：公寓實收售價=公寓單位成本×（1+90%）=6249元/M2。具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購期），為了盡快使市場接受本項目，建議在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。本階段的售價在單位成本的基礎(chǔ)上提高（70%+80%）/2，即75%：銷售平均價格為：5760元/M2；第二階段，本階段為市場上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場成功開拓，使得本項目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。本階段的售價在單位成本基礎(chǔ)上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：銷售平均價格約為：5920元/M2；第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進(jìn)行，使得本項目呈現(xiàn)旺銷趨勢，價格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%：銷售平均實收價格約為：6250元/M2。各個階段價格策略組合，最終要實現(xiàn)5850元/M2的銷售價格。備注：1、此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價格。2、控制本項目贏利水平，可通過銷售時對銷售門市價的折讓比例控制，實際公布的銷售價格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷售市場反映良好，目標(biāo)客戶對本項目推出的門市價格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。3、5、3價格分布不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以價格上的調(diào)整。我們將不同朝向客房劃分為多個級別，如下圖所示：A2A2A1A1A1A1A2A2C2C1B2B1A2A2A1C2C1B2B1A2A1海景（部分標(biāo)準(zhǔn)層戶型可能會根據(jù)銷售的需要作適當(dāng)調(diào)整）將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為：A1、A2、B1、B2、C1、C2六個級別，并配合不同樓層的價差，調(diào)整出不同公寓的價格分布。價格區(qū)域分布表（底紋部分為價格調(diào)整系數(shù)）樓層A1區(qū)A2區(qū)B1區(qū)B2區(qū)C1區(qū)C2區(qū)1.401.291.201.121.051.001/F1.0000套1套1套1套1套1套2/F1.0102套3套2套2套2套2套3/F1.0206套7套2套2套2套2套4/F1.0356套7套2套2套2套2套5/F1.0503套4套2套2套2套2套6/F1.0653套4套2套2套2套2套7/F1.0805套5套2套2套2套2套8/F1.0955套5套2套2套2套2套9/F1.1106套7套2套2套2套2套10/F1.1256套5套2套2套2套2套11/F1.1406套4套1套2套2套2套12/F1.1556套4套1套2套2套2套套數(shù)（共200套）54套56套21套23套23套23套說明：以上價格區(qū)域分布表表明，在制訂詳細(xì)的價格時要遵循以上分布規(guī)律，以C2區(qū)、1/F為基準(zhǔn)價格（起價），然后按照陰影部分的價格調(diào)整系數(shù)進(jìn)行價格細(xì)分調(diào)整。3、6入市姿態(tài)及推廣時機(jī)定位房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機(jī)，要結(jié)合項目自身特點。從理論上講，房地產(chǎn)的項目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是：●主體工程已基本完成●配套設(shè)施已全部到位●外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位●形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果●物業(yè)的管理模式、服務(wù)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定●有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒但針對該項目的特點：●自籌資金無法完成項目建設(shè)，部分后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款；●施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時間差也不過是三、四個月的時間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時再入市將令資金回收的速度更加迅速；●以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對銷售信心的有力支持；●項目規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最佳的時機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項目的銷售，而避免因拖延時間過長而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。最佳的宣傳認(rèn)購時機(jī)為2003年春節(jié)。屆時，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段：●項目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零●物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定●銷售方式及銷售價格已經(jīng)確定3、7銷售方式定位銷售方式對銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃和發(fā)展商實力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。建議該項目的銷售方式是：●進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷售，然后采用標(biāo)準(zhǔn)酒店式經(jīng)營管理方式接受業(yè)主委托對物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營管理●以零散發(fā)售為主●采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式●采用組合式付款方式3、8物業(yè)管理定位3、8、1本項目經(jīng)營管理模式本項目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營和管理，酒店管理公司在本項目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗的酒店管理公司經(jīng)營管理（已經(jīng)選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有限公司），此后可通過業(yè)主委員會自主選擇酒店管理公司經(jīng)營管理，以確保本項目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。3、8、2酒店管理公司酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營（管理）約定，對本項目進(jìn)行酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營收益。3、8、3運(yùn)作機(jī)制酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)會計師事務(wù)所進(jìn)行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照審計報告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。3、8、4業(yè)主委托經(jīng)營管理方式專有名詞定義xx度假酒二期：xx度假酒店二期位于三亞亞龍灣，按照五星級度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式銷售和經(jīng)營管理。營業(yè)收入：xx度假酒店二期通過經(jīng)營出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場、會務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、電話、電報和電傳等其它酒店項目的收入，不包括服務(wù)費(fèi)收入以及酒店設(shè)備、場地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。經(jīng)營管理成本：營業(yè)費(fèi)用、營業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金?？煞峙涫找妫壕频昕头繝I業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。會計年度：第一個會計年度，從當(dāng)年酒店客房經(jīng)營之日起，至同年的12月31日止。以后每年從1月1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會計年度。免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營（管理）期間，由委托經(jīng)營管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。第三章管理范圍管理公司的管理范圍是乙方所擁有的xx度假酒店二期客房。第四章管理期限、義務(wù)和權(quán)力管理期限客房委托管理期限為30年。每一經(jīng)營管理方式委托時段為3年，以實際交接日作為第一委托經(jīng)營管理時段的起始時間，（第一委托時段為前四個會計年度）雙方不得中途終止合同。第一委托時段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營管理方式，并簽署下一時段的委托經(jīng)營管理合同書。收益分配期限以酒店正式對外營業(yè)時間為計算收益的起始時間，到年終分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1．乙方選擇第種方式型。（詳見《合同附件》）業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。義務(wù)：業(yè)主應(yīng)支持管理公司按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)管理xx度假酒店二期，遵守甲方制定的各項安全文明制度；業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品；不得私自經(jīng)營客房。四、管理公司的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：甲方在管理期限內(nèi)將作為xx度假酒店二期唯一的獨(dú)立經(jīng)營者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)行日常的經(jīng)營管理活動。聘用經(jīng)驗豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營決策和手段，保證酒店經(jīng)營的最高效益。義務(wù)：甲方應(yīng)以五星級度假酒店標(biāo)準(zhǔn)把xx度假酒店二期管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競爭能力的酒店。甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營的業(yè)主）向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件；甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益；在整個經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。第五章酒店客房經(jīng)營收入、管理成本與收益分配一、客房經(jīng)營收入開房率=酒店客房年實際出租總房間數(shù)÷（自然營業(yè)天數(shù)×可出租房間數(shù)）×100%；年平均房價=酒店年客房經(jīng)營收入÷年實際出租總房間數(shù)；酒店年客房經(jīng)營收入=年開房率×年平均房價×可出租房間數(shù)×年自然營業(yè)天數(shù)。二、經(jīng)營管理成本（參考）經(jīng)營管理成本包括“1、營業(yè)費(fèi)用%2、營業(yè)稅金及附加6%3、管理費(fèi)用%4、管理傭金5%5、維修及裝修、裝飾、家具更新基金6%6．保險費(fèi)用%7．房產(chǎn)稅%總成本60%三、收益分配詳見《業(yè)主須知》。四、收益支付辦法在每一會計年度終了的天內(nèi)進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算后于天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。第六章合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。由于地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、疫情以及其它不能預(yù)見并且對其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無法履行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營管理。本合同發(fā)生下列情況之一時，雙方可解除合同：合同規(guī)定的期限屆滿；由于不可抗力原因致使合同無法履行；因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無法達(dá)到本合同的目的時；乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟(jì)責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營時；因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財產(chǎn)損失時，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。（xx酒店二期客房委托經(jīng)營管理附件）目錄產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式基本運(yùn)行管理業(yè)主入住管理客房委托經(jīng)營管理模式委托經(jīng)營管理收入分配方案業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式經(jīng)營管理公司a.xx度假酒店二期由xx度假酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。b.根據(jù)市場的需要，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權(quán)將xx酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。

2.運(yùn)作機(jī)制

a.酒店經(jīng)營管理公司將遵循中華人民共和國的有關(guān)法律和法規(guī)經(jīng)營管理。b.酒店經(jīng)營管理公司將以真誠和負(fù)責(zé)任的態(tài)度定期向業(yè)主通報酒店的經(jīng)營情況。c.酒店經(jīng)營管理公司可接受業(yè)主委托獨(dú)立的注冊會計師或會計事務(wù)所審計酒店客房經(jīng)營收入的要求，但必須書面提出并預(yù)約（僅限每年的3月份）。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。d.每個會計年度酒店管理公司委托國內(nèi)注冊會計師事務(wù)所進(jìn)行審計，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計報告。業(yè)主按照審計報告所確認(rèn)的客房經(jīng)營收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。e.酒店經(jīng)營管理公司隨時接受所有業(yè)主對客房經(jīng)營管理的監(jiān)督和合理的批評建議。

3.日常酒店管理

a.酒店的客房、餐飲、康樂、會務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)；b.酒店各項設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；c.酒店的宣傳廣告及公關(guān)促銷活動；d.酒店人力資源管理；e.酒店的安全防護(hù)；

f.培訓(xùn)、服務(wù)水準(zhǔn)提升。

4.業(yè)主卡

a.業(yè)主將擁有一正一副兩張印有xx酒店編號的業(yè)主卡。b.兩卡享有同等權(quán)益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。c.持卡人的卡號必須與業(yè)主備份的本卡簽單權(quán)益人身份相符；d.業(yè)主遺失業(yè)主卡時，應(yīng)在第一時間通知酒店經(jīng)營管理公司掛失并及時補(bǔ)辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。e.該卡具有明顯xx二期的產(chǎn)權(quán)依附性，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；f.該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。二、基本運(yùn)行管理1、客房物品配置

當(dāng)酒店竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。（自用型客房僅作一次性配備）2、基本運(yùn)行管理費(fèi)（每年根據(jù)市場價格調(diào)整）：a、客房基本運(yùn)行費(fèi)

按套內(nèi)面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護(hù)費(fèi)與管理費(fèi)、保安費(fèi)、清潔費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費(fèi)等，合計人民幣50元/㎡*月。b、費(fèi)用繳納

客房基本運(yùn)行費(fèi)每三個月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時繳納三個月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。應(yīng)交基本運(yùn)行費(fèi)的業(yè)主須在每季度的首月15日以前將當(dāng)季基本運(yùn)行費(fèi)存入甲方賬號。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬分之五的滯納金。c、基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用

基本運(yùn)行管理費(fèi)用于以下開支：管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利；沙灘、泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；公共場所的用水、用電；公共場所、公共設(shè)施購買保險的費(fèi)用；為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用；辦公費(fèi)；工作制服及其清潔費(fèi)用；其它管理開支。三、業(yè)主入住管理 （1）客房經(jīng)營與核算

由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營管理。分配客源時要遵照市場規(guī)律，同時要充分照顧到業(yè)主的利益。按酒店二期的整體經(jīng)營情況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。（2）業(yè)主入住管理A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。春節(jié)提前一個月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認(rèn)）。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的客房。B、加開房間：委托經(jīng)營的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈免費(fèi)入住期部分按當(dāng)日客房價的折扣價支付房租。C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的傳真或E-mail中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號碼及入住時間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。其它消費(fèi)離店前須現(xiàn)金支付。D、持卡消費(fèi)：業(yè)主或持卡人持卡消費(fèi)的費(fèi)用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清全部款項。每超過1日，需支付應(yīng)付款萬分之五的滯納金；超過30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過其它方式予以追索。E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。(見入住分值表)F、業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國及三亞市關(guān)于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。如果給酒店經(jīng)營管理公司或其它業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營運(yùn)管理制度。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù)

酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受7-9.5折價格優(yōu)惠：

＊溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘；

＊酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；

＊優(yōu)先使用停車場，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。

四、客房委托經(jīng)營管理模式

業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，必需與酒店經(jīng)營管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。業(yè)主客房委托經(jīng)營管理的時間不得少于三個會計年度。業(yè)主的客房委托經(jīng)營管理公司管理,有以下三種基本模式：完全自用型業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，只委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運(yùn)行費(fèi)用（50元/㎡*月）和其它費(fèi)用。不參與酒店利潤分配。（基本運(yùn)行費(fèi)內(nèi)容附表）

如果業(yè)主提出換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品、康樂服務(wù)等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務(wù)。（見自選服務(wù)菜單）B.部分自用型業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時間，自用以外的時段委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。

這種方式委托經(jīng)營期限為30年，每一簽約時間為3年。業(yè)主自主安排入住酒店的時間，不限天數(shù)。業(yè)主不入住的時間段委托酒店管理公司經(jīng)營管理。非出租期間（自住和空置時間）酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用，按季度結(jié)算。（50元/㎡*月，尾數(shù)不足一個月的，按日計算）業(yè)主如需換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品，康樂服務(wù)等要求，酒店可以提供自選服務(wù)。年終本類客房按實際客房營業(yè)收入的40%加權(quán)分配。

在年底收入分配時，從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運(yùn)行費(fèi)（50元/㎡*月）；當(dāng)應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)，業(yè)主應(yīng)于本會計年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其它所欠費(fèi)用。C.完全投資型業(yè)主所購客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營管理公司管理。這種方式委托經(jīng)營期限為30年，每一簽約時間為3年。酒店運(yùn)行費(fèi)用全免。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損；分配額度：客房營業(yè)收入的40%。業(yè)主每年可獲贈21間*夜（按酒店平季4月至9月平日的21分計）的客房自用。完全投資型客戶所獲贈免費(fèi)入住期按周計算（7間*夜/次）自用超出21分者，按當(dāng)日折扣價從利潤中抵扣。一年內(nèi)自用不足21分者，不可累計到以后的經(jīng)營年度。變更委托方式業(yè)主在變更委托方式時，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過驗收，達(dá)到委托前標(biāo)準(zhǔn)。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費(fèi)用由業(yè)主按原價支付），以便出租。五、委托經(jīng)營管理收入分配方案酒店客房收入實行按年度分配的原則。分配的時間以會計年度為計算單位。從xx度假酒店二期開業(yè)之日起，每一會計年度為一分配年度。年終時，酒店經(jīng)營管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營管理合同所約定的方式，將會計師事務(wù)所審計的客房總收入，按各客房物業(yè)價值占酒店客房總價值的比例進(jìn)行分配。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實際入住情況和該類房的分類開房率系數(shù)。1、收入分配關(guān)系因素：

a、總收入：本年度xx二期酒店客房總收入b、可分配收入：本年度客房總收入x40%

c、業(yè)主入住酒店費(fèi)用：將按照“業(yè)主入住計分制”（詳見業(yè)主入住計分附表）進(jìn)行核算，并在分配時予以抵扣。d分類開房率系數(shù)：在一個會計年度中某類客房實際開房率與總開房率的比值；2、業(yè)主分配公式：

B方案：部分自用型

本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入＝酒店客房本年度總收入×[B方案業(yè)主物業(yè)總價值÷酒店（二期）物業(yè)總價值]X40%

本年度（B方案）業(yè)主收益額＝本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入×（B方案業(yè)主物業(yè)價值÷所有B方案物業(yè)總價值）X該客房的有效委托時間系數(shù)XB方案客房開房率系數(shù)-業(yè)主入住酒店費(fèi)用C方案：完全投資型所有（C方案）業(yè)主可分配收入=酒店客房本年度總收入X[C方案業(yè)主物業(yè)總價值÷酒店（二期）物業(yè)總價值]X40%

本年度（C方案）業(yè)主收益額＝所有C方案業(yè)主可分得收入×（C方案業(yè)主客房物業(yè)價值÷所有C方案物業(yè)總價值）XC方案客房開房率系數(shù)。六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下：業(yè)主要變更客房業(yè)權(quán)時，須向酒店經(jīng)營管理公司提出書面申請；業(yè)主在提出變更業(yè)權(quán)時，還須提供如下材料：a.轉(zhuǎn)讓雙方個人身份證正本、復(fù)印件，b.轉(zhuǎn)讓雙方個人戶口本正本、復(fù)印件，c.原始購房合同書；d.原始發(fā)票；e.原始房產(chǎn)證，f.原始委托經(jīng)營管理合同。新、舊業(yè)主應(yīng)共同與酒店經(jīng)營管理公司結(jié)算，確認(rèn)并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務(wù)。原業(yè)主所繳納的基本運(yùn)行費(fèi)及押金不予退還，儲備賬項自動轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。在酒店經(jīng)營管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同交酒店管理公司一份備案。有關(guān)費(fèi)用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒有結(jié)清，并且受讓方不予承認(rèn)的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。直系親屬有對客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。直系親屬在辦理客房業(yè)權(quán)的變更時，同樣須提供相關(guān)證件。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。同等條件下酒店經(jīng)營管理公司具有優(yōu)先購買權(quán)。10、未經(jīng)本酒店經(jīng)營管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營管理公司不予承認(rèn)，如果給酒店經(jīng)營管理公司或其它業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。第四章營銷策略4、1宣傳主題概念●**度假公寓，您的酒店您的家●三亞首家“Beachcondo”主題的濱海度假公寓●開創(chuàng)三亞度假物業(yè)小戶型先河●時尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的●經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生——**，演繹經(jīng)典4、2賣點整合●海之南，天之涯，中國著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人●濱臨三亞灣，十七公里“椰夢長廊”擁抱，海景如畫，椰韻如詩●三亞唯一的濱海酒店公寓主題（Beachcondo）度假公寓，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益●三亞市海景小戶型先鋒●三亞唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設(shè)計超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性●具有中心游泳池的熱帶花園式景觀●三亞唯一的通透式酒店大堂設(shè)計●雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利●配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個性化的酒店服務(wù)4、3優(yōu)惠措施●售前宣傳期間購買，優(yōu)惠2%●試銷期購買，優(yōu)惠1%●一次性付款，優(yōu)惠4%●購買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%●購買五套以上（含五套），優(yōu)惠4%●特定促銷期購買，額外優(yōu)惠備注：以上優(yōu)惠可以疊加。4、4銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路銷售的目標(biāo)，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進(jìn)度和資金回籠計劃。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時又為了實現(xiàn)同一個最終目標(biāo)，是一個因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。4、4、1形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個從了解到接受的過程。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（Beachcondo）”形象得以確立，使得本項目“時尚Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項目施工圍墻、工地POP上。施工隊伍進(jìn)場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現(xiàn)場宣傳效果相呼應(yīng)，并在項目出正負(fù)零之前完成，為以后項目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。4、4、2現(xiàn)場廣告牌的制作內(nèi)容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。4、4、3施工圍墻的制作圍墻高度2.2米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言，烘托銷售氣氛。4、4、4賣場的制作賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米（其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米），精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。賣場建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強(qiáng)烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。賣場內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公司藍(lán)黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。所有宣傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。4、4、5廣告語廣告牌主題廣告語：“**度假公寓——您的酒店，您的家”。本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置。“您的酒店”，表明本項目的基本功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點。整個概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。背景廣告語：“時尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的”。本廣告語以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象：Condo是時尚的住所，它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時也能滿足他們對住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。文字廣告語：我的海，我的夢還是翩翩少年時，心中悄然編織一份海的夢想。而立之年，疲于奔波，馳騁商海。時稱：下海弄潮。但與夢境中的海南轅北轍。海是神圣的，深邃中透著一份恬淡、閑適，身心置于其中，感受海潮的撫慰，消退內(nèi)心的浮躁，抵達(dá)寧靜。更是xx之海映襯夢中的海市蜃樓，賜心智于靈感，賦生命于充沛。我的海，我的夢。三亞·亞龍灣像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18°，與夏威夷一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)北緯18°，一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線：孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島和南中國海的三亞·亞龍灣就像一條璀璨的珍珠串起的項鏈佩戴在蔚藍(lán)色的地球上。[相關(guān)鏈接：，三亞鳳凰國際機(jī)場已與新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國、漢城、大阪、東京、俄羅斯、哈薩克斯坦等連成十多條國際空間走廊。國內(nèi)已開通北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱、沈陽、昆明航線。隨著三亞旅游的升溫，即將增開多條國內(nèi)國際航線。]穿越時光隧道，仿佛域外桃源從三亞鳳凰國際機(jī)場下機(jī)，海風(fēng)迎面輕拂，讓你感受到三亞獨(dú)特的禮迎方式。約30分鐘光景，沿高級公路，您便進(jìn)入了中國唯一國家級熱帶風(fēng)情度假區(qū)三亞·亞龍灣。三亞209公里的海岸線分布著十余處海灣。亞龍灣屬純生態(tài)處女灣，海水清澈見底，沙粒銀白細(xì)膩，是中國僅存不多的有珊瑚群和熱帶觀賞魚群的海域。亞龍灣海景一線，8公里綿延沙灘，3倍于美國夏威夷海灘，可開發(fā)地段已規(guī)劃為國際知名酒店用地：喜來登、xx、凱萊、假日、萬豪、希爾頓、凱悅、香格里拉。。。。。。xx二期成為亞龍灣一線海景的心腹絕版。xx天賜之圣域xx，天賜之圣域。應(yīng)是人間仙境，濤聲、椰影、海岸、沙灘、俊男、美女交織成一幅幅怡然自樂的風(fēng)情圖畫，仿佛讓時間停留的世外桃源，海邊的香格里拉。演繹傳說，美麗依然醉人人與自然和諧相融，沒有城市的喧囂，只有生活的戲嬉，捕蝶的野趣，隨手采擷繽紛菁英，獻(xiàn)給靈魂深處的生命摯愛。銀白的沙灘，澄澈的海水，清純的富氧空氣，七彩的太陽雨傳說中美麗的故事，撩拔著心弦，享受一份純凈脫俗的人間情愛xx，美麗依然醉人。。。。。。為健康加油，讓生命增值繁重的工作、緊張的會議、忙碌的生活和日益嚴(yán)重的城市污染讓你無處藏身，亞健康狀態(tài)已悄然出現(xiàn)在你的身上。事業(yè)成功了，身體拖跨啦。。。。。。。何不放下如山的工作、挽起告別廚房的太太、帶上趕完功課的孩子，融入xx的懷抱？(相關(guān)鏈接：“長壽島”“健康島”：2000年第五次人口普查資料表明，海南人口的平均壽命近80歲，百歲老人有案可查286名，比第四次人口普查的平均壽命提高了5.3歲，海南已跨進(jìn)了世界長壽地區(qū)的行列。)異域風(fēng)情，xx之樂（大圖）（xx的住、海邊、海上項目、高爾夫描述）激情余波，xx隨緣從海邊沖浪歸來，從亞龍灣高爾夫球場激情揮桿回來，xx椰林花園中的泳池承載你激情的余波！盡情享受循環(huán)水池、水球場、沖激按摩池與你肌膚相親的快感，更有俊男美女與您同池綻放，你可以沉默，但快樂伴隨著你！豐盛美食暮色悄然降臨，星星開始閃爍，海灘邊、椰林中、綠茵地，賞亞龍灣美景，聽海濤朗誦，和黎族姑娘竹竿舞節(jié)拍，品“椰林燒烤”、“漁家火鍋”豐盛美食，盡享天倫之樂。星月相隨，一往情深攜手在國寶級的海岸線訴說情愛，踩著銀白細(xì)膩的沙粒，星月相隨，一往情深，良辰美景、人生幾何？海濱生活的騎士，愿意把一生當(dāng)作一次長假歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務(wù)，海濱樹蔭下的吊床故事，已成為遙遠(yuǎn)的夢想。。。。。。在xx，海天間，仰望椰樹之冠累累碩果，頓悟：為什么不在xx擁有自己的家呢？國際大師藝術(shù)和匠心的魅力凝聚xx五星級度假酒店由曾經(jīng)擔(dān)綱夏威夷Hara-Maoi酒店、夏威夷萬豪酒店、拉斯維加斯喜來登酒店、港島香格里拉、雅加達(dá)香格里拉、新加坡君悅、巴厘君悅、印尼Kota.Kinabalu君悅的美國著名設(shè)計團(tuán)隊領(lǐng)衍設(shè)計。國際頂級大師的手筆，源于建筑藝術(shù)的靈感和獨(dú)具匠心的精巧設(shè)計，天然之木、藤、石、竹，賦于xx二期總統(tǒng)套房、豪華海景房、園景房處處流溢國際五星級酒店的尊貴和舒適。建筑設(shè)計：美國**設(shè)計公司**國際工程設(shè)計研究院海南分院園林設(shè)計：美國**裝修設(shè)計：**室內(nèi)設(shè)計顧問有限公司燈光設(shè)計：**標(biāo)識設(shè)計：**康體設(shè)計公司：**顧問有限公司ILC創(chuàng)世紀(jì)杰作的美麗所在xx2期園林出自美國知名設(shè)計師之手，承襲了夏威夷風(fēng)格，以當(dāng)今國際流行的人性化設(shè)計理念，融合海南的本土特色，規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美，彎曲的石路、玲瓏的雕塑、精巧別致的燈飾、富于變化的泳池、疊錯式的噴泉、戶外巴厘島式的SPA，加上80多種罕見的熱帶植物：果樹、奇花、異草，使得整個園林風(fēng)情萬種，美不勝收。產(chǎn)權(quán)式V-VIP的休閑度假1976年世界首家真正意義的產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山旅游酒店誕生，據(jù)聯(lián)合國旅游組織2002年報告：全球已有6.5萬個家庭在81個國家的6000多個旅游目的地購買了時權(quán)和產(chǎn)權(quán)酒店。美國“產(chǎn)權(quán)酒店”已超過1000個。近年來中國前衛(wèi)旅游城市：北京、青島、珠海、昆明、深圳等地也出現(xiàn)各種規(guī)模產(chǎn)權(quán)式酒店。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店：發(fā)展商將酒店的客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單位出售給投資者，投資者可自住亦可將客房委托酒店經(jīng)營，完全委托酒店經(jīng)營的，既可獲取投資回報，同時又可以獲贈一定期限的免費(fèi)入住權(quán)?！缎仑敻弧穭谒谷R斯500富人榜揭曉：京滬浙粵富人居多，內(nèi)地民營企業(yè)家占富人榜前五位。500富人財富總量超5000億元，相當(dāng)于上海市2002年的GDP（引自2004年4月29日《新財富》）中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將涌現(xiàn)更多的豪富階層，他們需要最好的。。。。。。中國32600公里的海岸線上，僅有的、最美的熱帶海岸線只有三亞亞龍灣，位于亞龍灣臨海一線中點的xx二期，將可能成為彌足珍貴的極品！對你而言，這也許是最后的機(jī)會！xx承接世界500強(qiáng)眾多知名公司會議，也是國家領(lǐng)導(dǎo)人和多國政要度假的首選之地。隨著國際旅游文化熱移三亞，世界級選美盛會、新絲路模特大賽相繼海岸綻放。xx，不只是亞龍灣的中點，更成為舉世矚目的焦點。把你的貴客請到天邊來，遠(yuǎn)離城市的鋼筋水泥，在海風(fēng)拂面，椰影婆娑的xx：商務(wù)、談判、溝通、交流談笑間輕松完成，您的盛情體現(xiàn)了對朋友的深切關(guān)懷！投資xx加入快樂大本營在中國最美麗的海岸線，投資一份屬于自己的領(lǐng)海，奉獻(xiàn)給家人和朋友一份健康和幸福；投資xx如同加入一個快樂大本營：一生的快樂，一身的健康以及貨幣單位無法計算的幸?；貓?！當(dāng)你不在時，如果你愿意將這份享受快樂和健康的機(jī)會與他人分享，xx的管理團(tuán)隊將為你適時出租，精心打理。鮮花予人，手流余香；快樂予人，安康一生！這是任何理財大師都無法測算的投資曲線，這是一份愛心至上的心靈回報，又豈在幾張凡鈔俗紙！完善的酒店設(shè)施與服務(wù)先進(jìn)完備的會議設(shè)施、多樣化的海上運(yùn)動和康體設(shè)施、ID電話、房內(nèi)寬帶上網(wǎng)沖浪、中外衛(wèi)星電視、錄象節(jié)目、智能化管理系統(tǒng)、24小時保安服務(wù)、24小時送餐服務(wù)、VIP貼身管家服務(wù)、導(dǎo)游服務(wù)、美容美發(fā)中心、按摩桑拿中心、醫(yī)務(wù)室、洗衣服務(wù)、郵政收發(fā)和快遞服務(wù)、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場接送、車輛租用、停車場、行李寄存、商務(wù)中心秘書服務(wù)、嬰兒看護(hù)/嬰兒床、免費(fèi)擦鞋服務(wù)、外幣兌換、專業(yè)攝影攝像、高爾夫球場預(yù)定、殘疾人衛(wèi)生間/輪椅、插花、叫醒服務(wù)、留言服務(wù)五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)家私配備客廳：名牌空調(diào)，名牌電視機(jī)，沙發(fā)床，茶幾，電視桌，燈具，電話機(jī)，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸；臥室：名牌空調(diào)(同客廳)，高級席夢思床，床頭柜，寫字桌椅，衣架，燈具，電話機(jī)，水杯，垃圾筒，煙灰缸；洗手間：全套布草，五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸；餐廳：餐桌椅，餐布，燈具；廚房：灶具，炊具，餐具，品牌電冰箱，微波爐，電磁爐，組合式廚房設(shè)備，廚用布草，電熱水壺，燈具，垃圾筒；窗簾：高級遮光窗簾；床上用品：全套高級優(yōu)質(zhì)床上用品。裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：進(jìn)口防水、防霉、防鹽堿的環(huán)保高級涂料；內(nèi)墻：環(huán)保高級防霉高級涂料；天花：環(huán)保高級防霉高級涂料；地面：實木地板，用熱帶風(fēng)情的石材；門窗：高級鋁合金；廚房：高級防滑瓷磚；衛(wèi)生間：墻體高級面磚，地面高級仿古防滑地磚或石材，大理石臺面；陽臺：高級仿古防滑瓷磚；電梯：上海三菱電梯GPS3或同級；通信接口：二個/間潔具：科勒、美標(biāo)、TOTO高級潔具或同級；信息管理：安保系統(tǒng)，自動消防系統(tǒng)（煙感或自動噴淋到戶），熱水系統(tǒng)，內(nèi)部電話交換系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)接入?；緫粜停阂还舶藢?。（帶地下停車場）戶型分為：單間\雙套間\三套間等。房類分為：端頭海景房、豪華海景房、高級海景房、豪華花園房和私家花園房。專業(yè)團(tuán)隊貼心管家xx管家至上而下，為您貼心呵護(hù)，總在您最適當(dāng)、最需要的時候出現(xiàn)。訓(xùn)練有素，彬彬有禮，離您十米開外微笑悄然為您綻放。他們是業(yè)主私人生活的助理，歷經(jīng)長期嚴(yán)格訓(xùn)練，全力完成業(yè)主的要求。全天候24小時周到護(hù)衛(wèi)，確保業(yè)主的絕對隱私。忠誠為業(yè)主提供全方位的細(xì)致服務(wù)。智者識xx、前瞻無限景五星級xx、五星級服務(wù)享受、頂級硬件配套設(shè)施、一線絕版的海景視野，為你規(guī)劃國際級濱海酒店生活。連綿無垠的潔白沙灘、浩渺無邊的粼粼碧海、椰林、濤聲、海風(fēng)、陽光，xx度假酒店編織你明天的美好生活，更可讓你真正擁有產(chǎn)權(quán)，擁有屬于自己的投資、屬于自己的無限風(fēng)光。你的未來不是夢！圍墻廣告：以項目名稱“**酒店公寓”為主文字，要求字體醒目，顏色鮮艷（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩即橙色）；以“時尚Condo，共享型的，交流型的，開放型的”為副文字，要求以較暗的顏色襯托主題文字（可考慮采用發(fā)展商之標(biāo)志性色彩藍(lán)色）；其中，點綴著綠色的椰樹