岳陽市房地產(chǎn)可行性研究報告書

紅蘋果地產(chǎn)策劃大全QQ:17425192PAGE淘寶：一、總論=1\*GB4㈠項目概況1、項目名稱與承辦單位項目名稱：岳陽市云峰花園項目實施地點：岳陽市南湖大道項目承辦單位：岳陽安得置業(yè)有限公司成立于1996年，注冊資金1000萬元，是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，具有國家房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)。2、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及資金來源建設(shè)內(nèi)容：本項目為集商業(yè)、服務(wù)、住宅為一體的房地產(chǎn)開發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)。建設(shè)規(guī)模：項目總用地面積3166.9平方米，占地地積1754平方米，總建筑面積32000平方米（含地下層2265平方米），其中商業(yè)建筑5100平方米，住宅22655平方米，空中會所1980平方米，地下層2265平方米，道路面積400平方米，綠化面積1000平方米。=2\*GB4㈡可行性研究報告編制的依據(jù)１、關(guān)于編制岳陽市云峰花園開發(fā)項目可行性研究報告的委托書；２、國家發(fā)展計劃委員會計辦投資[2002]15號印發(fā)的《投資項目可行性研究指南》；３、國家計委、建設(shè)部計投[1993]530號關(guān)于“印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知”４、岳陽市城市建設(shè)總體規(guī)劃；５、國家有關(guān)建筑工程設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；６、項目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。=3\*GB4㈢工可研究范圍與工作概況１、本項目可行性研究報告編制范圍包括：岳陽市云峰花園的市場預(yù)測、建設(shè)的條件、建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、效益分析等。２、可行性研究工作概況根據(jù)委托，我公司組織相關(guān)工程技術(shù)人員對項目建設(shè)相關(guān)情況進(jìn)行了調(diào)查，分析了有關(guān)資料，依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和投資項目可行性研究報告的編制要求及項目地的地理、水文、氣象、交通、水電等基本情況，對項目的建設(shè)條件、建設(shè)方案、建設(shè)規(guī)模及綜合效益進(jìn)行了研究與論證，在滿足技術(shù)可行、經(jīng)濟合理的基礎(chǔ)上完成了本項目可行性研究報告的編制工作。=4\*GB4㈣主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（見表1-1）表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號項目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積平方米31669.92占地面積平方米17543總建筑面積平方米320003.1商業(yè)建筑面積平方米51003.2住宅建筑面積平方米226553.3地下層建筑面積平方米22653.44道路面積平方米4005綠化面積平方米10006停車車位個70地下車庫7總投資萬元51208經(jīng)濟評價指標(biāo)8.1銷售額萬元9401.758.2開發(fā)利潤率%49.26所得稅后8.3銷售利潤率%26.38所得稅后8.4盈虧平衡點%55.89(五)結(jié)論通過對建設(shè)場地的區(qū)位、項目建設(shè)必要性、建設(shè)條件、市場預(yù)測、項目建設(shè)規(guī)模、資金籌措方式等的深入調(diào)查研究結(jié)論如下：1、項目是在岳陽市繁華地段南湖大道開發(fā)建設(shè)的商業(yè)黃金鋪面，有利于加快岳陽市南湖大道街區(qū)的規(guī)范和發(fā)展，有利于優(yōu)化岳陽市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)和布局，給岳陽房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展理念，項目的開發(fā)建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃，對推進(jìn)岳陽市城市建設(shè)具有極積的作用。2、項目建設(shè)的場地周圍城市配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全，有利于提供經(jīng)濟可靠的水電、通訊、交通、消防安全等建設(shè)條件，營造方便、安全、舒適、高效的商務(wù)、購物環(huán)境。3、項目的前期工作比較扎實，支持項目順利建設(shè)的法律文件和手續(xù)等基礎(chǔ)資料齊全。4、資金籌措和來源基本上落實。自有資金基本到位。5、項目建設(shè)的各項經(jīng)濟、社會效益等指標(biāo)，均滿足國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于項目建設(shè)的可行研究技術(shù)參數(shù)的要求。根據(jù)以上各個方面研究的成果，經(jīng)過綜合評估，認(rèn)定項目建設(shè)區(qū)位條件優(yōu)越，具有商貿(mào)發(fā)展的競爭力，具有抗御市場風(fēng)險的能力，資金籌措基本到位，市政府有關(guān)部門的高度重視和鼎力支持。因此項目的建設(shè)是可行的。二、項目開發(fā)背景與市場分析=1\*GB4㈠經(jīng)濟與地理環(huán)境1、項目區(qū)概況岳陽市位于湖南省東北部，地處東經(jīng)112°18′～114°9′北緯28°25′～29°51′之間。岳陽市現(xiàn)有行政區(qū)域包括四區(qū)（岳陽樓區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)、屈原管理區(qū)）、四縣（岳陽、華容、湘陰、平江）、二市（臨湘、汩羅），東鄰湖北省通城縣和江西省銅鼓縣、修水縣，西抵沅江縣、南縣和湖北省石首市，北接湖北省監(jiān)利縣、洪湖市、赤壁市，南接長沙和瀏陽市、望城縣，土地面積15019.2平方公里，占全省土地面積的7.08%，2005年全市期末總?cè)丝跒?36.90萬人。岳陽是一座歷史悠久的文化古城，距今已有2500多年歷史，是全國對外開放甲級旅游城市，人文景觀十分豐富，有岳陽樓、屈子祠等名勝古跡193處。岳陽是湖南唯一臨江口岸，是長江沿岸對外開放城市，岳陽地處一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、107國道）、三?。ㄏ妗⒍?、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。京廣鐵路縱貫境內(nèi)三縣（市）二區(qū)；公路有京珠高速和106、107兩條國道平行穿越；水路通江達(dá)海，有長江岸線163公里，城陵磯是長江八大良港之一。岳陽是新興的工業(yè)城市，是中南地區(qū)最大的石化基地，全市已形成石化、電力、造紙、紡織、機械、建材、食品、飼料等幾大支柱產(chǎn)業(yè)。岳陽有儲量豐富的金、銀、銅、鋅、鈾、獨居石、白云石、高嶺土、花崗巖等礦產(chǎn)資源。岳陽市氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富。岳陽市城市綜合服務(wù)功能比較齊全，連續(xù)多次評為國家及省級衛(wèi)生城市。改革開放以來，岳陽市優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境和改革開放的有利政策加快了岳陽經(jīng)濟社會事業(yè)的快速發(fā)展，2005年全市GDP628.57億元，比上年增長11.7%，規(guī)模和速度均創(chuàng)七年新高。人均GDP取得歷史性突破，達(dá)到12408元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為19.4:46.4:34.2。2005年，全社會固定資產(chǎn)投資191.70億元，比上年增長25.4%。=2\*GB4㈡房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況１、全國房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況我國的房地產(chǎn)業(yè)從2000開始新一輪的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在連續(xù)5年保持年均增長近20％的基礎(chǔ)上，動態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)投資增長率從1999年開始發(fā)生很大的變化，一直保持在25%以上，是GDP增長的3倍左右。2005年，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，比上年增長19.8%，增幅比上年回落了8.3個百分點。全國完成商品住宅投資10768億元,同比增長21.9%。全國商品住宅平均銷售價格同比增長9.3%，增幅比上年回落5.9個百分點。在靜態(tài)的指標(biāo)上，先看價格，我國主要的有代表性的價格收入比較高，一般都大于8，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的高限6；再看空置率，較為官方的意見認(rèn)為2003年末我國的空置率為12%或14%，而也有觀點認(rèn)為空置率不到10％，另有意見認(rèn)為空置率早已超過了20％。觀點不同的主要原因在于人們計算方法的不一和對空置率理解的差異。但無論哪種算法，都明顯高于國際公認(rèn)的5%左右的警戒線；還有在房地產(chǎn)投資貸款方面和按揭貸款方面，2003年投資貸款占總投資的比重23.7%，但增長率卻達(dá)48%。在按揭貸款方面，增長率也十分迅速。房地產(chǎn)存在泡沫已受到政府部門、專家學(xué)者和普通大眾的關(guān)注，從2004年下半年開始，國家逐步收緊房地產(chǎn)開發(fā)、土地供應(yīng)和房貸政策。最近國務(wù)院舉行了專門針對房地產(chǎn)市場，由溫總理主持的的工作會。會議提出八條措施對當(dāng)前加強房地產(chǎn)市場進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控：一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。三是加強對普通商品住房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。但是政策的意圖是要讓房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，防止因房地產(chǎn)業(yè)的泡沫影響到經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)，仍將會保持持續(xù)快速發(fā)展：其一、從基本面上看，中國目前僅處于工業(yè)化中期，中國城鎮(zhèn)人口比重目前只有40%，估計到2020年以后中國才有可能達(dá)到60％以上的城鎮(zhèn)人口比重，而中國人的住房由于歷史的欠帳，與歐美的情況不完全相同，在大部分城市可以說還剛剛開始進(jìn)入商品房階段，因此也可以說大部分的潛在需求并未得到滿足，由此可以肯定中國的房地產(chǎn)還有至少15年以上的大發(fā)展。其二、由于中國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡造成房地產(chǎn)業(yè)在地區(qū)之間差別巨大。一方面沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、一線城市如北京、上海房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大、房地產(chǎn)銷售價格大幅上升、房地產(chǎn)投機普遍存在。另一方面，經(jīng)濟發(fā)展相對落后的廣大內(nèi)陸地區(qū)和二、三線城市一直保持理性或者說是偏冷的狀態(tài)。國家的宏觀調(diào)控政策打擊了房地產(chǎn)存在的泡沫，也為地處中部、經(jīng)濟發(fā)展相對落后的湖南房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機會。最近一兩年一些大財團(tuán)、大房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)投資可紛紛進(jìn)入武漢、長沙甚至岳陽，預(yù)示著湖南、長沙、岳陽和汨羅的房地產(chǎn)業(yè)即將走上一條快速發(fā)展的軌道。２、湖南省房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況2005年，湖南省貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策措施，綜合運用土地供應(yīng)、金融、稅收、行政措施等手段，開展房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，逐步克服了投資增速過快、開發(fā)規(guī)模過大、住房需求過熱等不利因素的影響，湖南省房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，增速趨緩。2005年湖南省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資447.6億元，增長33.7%，增幅比上年回落11.9個百分點，仍高出全社會固定資產(chǎn)投資增幅5.5個百分點。投資規(guī)模居全國第13位，居中部地區(qū)第3位；投資增幅居全國第7位，居中部地區(qū)第2位。湖南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重17.6%，比上年提高0.7個百分點，占比接近全國17.8%的水平。永州市、婁底市、長沙市、益陽市、湘西自治州的房地產(chǎn)開發(fā)投資需求旺盛，增幅均超過40%。湘潭市、衡陽市、郴州市、張家界市的房地產(chǎn)開發(fā)投資需求不足，增幅均低于10%，其中，張家界市出現(xiàn)負(fù)增長。

房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量持平，供地結(jié)構(gòu)改善。2005年全省在土地供應(yīng)總量緊縮的條件下，加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)力度，確保供應(yīng)量與上年基本持平，緩解了供求矛盾。全省共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地1768.9公頃，增長0.1%，占出讓土地總量的29%，比上年提高3.1個百分點，出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地收入71.1億元，增長29.1%，占出讓土地總收入的44.9%，比上年提高15.2個百分點。全省繼續(xù)挖掘存量土地的潛力，出讓存量土地1036.4公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的58.6%，存量土地繼續(xù)發(fā)揮主導(dǎo)作用。同時增加新增地的投放，出讓新增地達(dá)到732.5公頃，增長93.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的41.4%，比上年提高20個百分點。大力調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制別墅用地，普通商品房用地的占比大幅度提高，出讓別墅用地0.97公頃，占房地產(chǎn)開發(fā)用地的0.05%；出讓普通商品房用地1381.46公頃，占78.1%，比上年提高25個百分點；經(jīng)濟適用住房用地40.59公頃，占2.3%，比上年提高1.4個百分點；其它住宅用地345.92公頃，占19.55%。全省房地產(chǎn)開發(fā)用地的均價為402元/平方米（26.8萬元/畝），比上年上漲28.9%。

開發(fā)貸款保持增勢，購房貸款增速回調(diào)。2005年全省金融機構(gòu)加強了房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格信貸審批條件，提高了貸款利息特別是購房貸款的利息，房地產(chǎn)貸款仍然持續(xù)增長，但增速減緩。截止2005年12月底，全省金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為484.9億元，比年初增加77.3億元，同比少增26.4億元，增長21.5％，增幅回落11.8個百分點。房地產(chǎn)貸款余額占全省貸款余額的10.6%，比上年提高0.7個百分點。開發(fā)貸款增速在上半年出現(xiàn)回調(diào)，但在下半年重拾升勢，貸款余額為172.3億元，比年初增加25.7億元，增長18%，增幅與上年持平。受升息影響，個人購房貸款需求減少，提前還款的客戶增加，購房貸款增速大幅回落，貸款余額為246.8億元，比年初增加33.9億元，增長17.5%，增幅比上年回落33個百分點。購房貸款增速低于開發(fā)貸款增速，這在近六年還是首次出現(xiàn)。政策性住房貸款繼續(xù)保持高速增長，貸款余額為65.7億元，比年初增加17.8億元，增長52.1%。

房地產(chǎn)市場供應(yīng)節(jié)奏放緩。受投資趨緩、土地供應(yīng)緊縮等因素的影響，商品房施工面積、開工面積、竣工面積的增速同步放緩，房地產(chǎn)市場供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，商品住宅占商品房的近八成，普通住宅成為市場的主導(dǎo)產(chǎn)品。全省商品房施工面積4952萬平方米，增長21.6％，增幅回落9個百分點。新開工面積2031.2萬平方米，增長19％，增幅回落9.5個百分點，其中，商品住宅1607.8萬平方米，占79.2%；商業(yè)營業(yè)用房285.1萬平方米，占14%；辦公樓52.3萬平方米，占2.6%；其它商品房86萬平方米，占4.2%。商品房竣工面積1520.9萬平方米，增長4.2％，增幅回落23.5個百分點，其中,商品住宅1200.4萬平方米，占78.9%；商業(yè)營業(yè)用房248.8萬平方米，占16.3%；辦公樓27.6萬平方米，占1.9%；其它商品房44.1萬平方米，占2.9%。

住房需求恢復(fù)理性，住房價格小步上升。由于采取了抑制投機型需求、控制投資型需求的政策，住房需求由過熱轉(zhuǎn)為正常，住房價格趨于穩(wěn)定，空置商品房減少。2005年全省商品房銷售面積1364.7萬平方米，增長14.8%，增幅回落25.3個百分點。其中，商品住宅1178.8萬平方米，占86.4%；商業(yè)營業(yè)用房143.5萬平方米，占10.5%；辦公樓20萬平方米，占1.5%；其它商品房22.4萬平方米，占1.6%。商品房銷售額212.8億元，增長18.5%，增幅回落31.3個百分點。商品房銷售額占全社會商品零售總額的8.7%。商品房平均售價為1559元/平方米，上升3.2%，其中，商品住宅均價為1352元/平方米，上升8.3%。長沙市城區(qū)商品房均價3030元/平方米，上升10.7%，其中，商品住宅均價為2539元/平方米，上升6.2%。全省商品房空置面積204.9萬平方米，減少3.4%，其中商品住宅123.7萬平方米，占60.4%；商業(yè)營業(yè)用房64.7萬平方米，占31.6%；辦公樓3.8萬平方米，占1.9%；其它商品房12.7萬平方米，占6.1%。

綜上所述，

2005年湖南省房地產(chǎn)市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)合理調(diào)整，住房價格保持穩(wěn)定，空置商品房面積減少，宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場運行總體健康。但是也存在值得關(guān)注的問題：

一、是房地產(chǎn)開發(fā)投資分布不均。長沙市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資255.9億元，增長45.8%，增幅比上年提高2.6個百分點，投資規(guī)模占全省的比重57.2%，比上年提高4.8個百分點。而張家界市、懷化市、湘西自治州三個地方的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省比重不足5%。一方面投資向熱點地區(qū)集中，另一方面一些地方投資陷入低迷。

二、是局部地區(qū)商品房供不應(yīng)求。一些地方商品房竣工面積出現(xiàn)負(fù)增長，甚至小于銷售面積，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，住房價格雖然不高，但是上漲幅度較大。全省商品房竣工面積增速低于銷售面積增速10.6個百分點，如果持續(xù)下去，則會出現(xiàn)有效供應(yīng)不足，住房價格上漲的壓力增大。

三、是商業(yè)營業(yè)用房空置面積較多。全省商品住宅、辦公樓的空置面積下降，而商業(yè)營業(yè)用房空置64.7萬平方米，增長20.7%，其中空置一年至三年的35.7萬平方米，增長64%。

四、是房地產(chǎn)信貸質(zhì)量下滑。由于購房貸款增長緩慢，個人住房貸款違約的客戶增加，房地產(chǎn)貸款不良率有所上升，全省房地產(chǎn)信貸質(zhì)量出現(xiàn)下滑的跡象。

2006年是實施“十一五”規(guī)劃的開局之年，湖南省房地產(chǎn)市場面臨較好的宏觀環(huán)境，蘊藏較大的發(fā)展?jié)摿?。首先，全省?jīng)濟社會將保持較快的發(fā)展勢頭，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加，城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)，住房消費需求將繼續(xù)增長。其次，國家宏觀調(diào)控政策措施對湖南省房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生了積極的作用，為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，隨著拓寬消費領(lǐng)域和改善消費環(huán)境的政策實施，政策環(huán)境將更加寬松、更加規(guī)范。另外，“加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會”的戰(zhàn)略為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了機遇，推行建筑

“四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地），大力發(fā)展“節(jié)能省地型住宅”，將帶來房地產(chǎn)業(yè)增長方式的根本轉(zhuǎn)變。同時，也應(yīng)當(dāng)看到存在土地供應(yīng)從緊、信貸政策調(diào)整、市場供應(yīng)放緩等不利因素?？傮w上2006年面臨的形勢有利因素居多，要認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場形勢，趨利避害，改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，保持房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，提高居民住房水平，進(jìn)一步拉動投資，擴大消費，促進(jìn)經(jīng)濟增長。３、岳陽市房地產(chǎn)開發(fā)市場狀況岳陽房地產(chǎn)開發(fā)投資近幾年呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭。2005年全年房屋竣工面積104.16萬平方米，增長11.6%；商品房銷售面積93.07萬平方米，增長29.6%，商品房銷售額10.01億元，增長42.6%。全市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值19.39億元，增長6.6%。=1\*GB2⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊伍不斷壯大。各級加大經(jīng)濟快速協(xié)調(diào)發(fā)展的力度，給房地產(chǎn)業(yè)的快速、持續(xù)發(fā)展注入了新的活力，帶來了良好的契機，特別是岳陽獨特的區(qū)位優(yōu)勢、較好的投資環(huán)境、優(yōu)惠的政策，吸引了大批房地產(chǎn)開發(fā)商來岳投資興業(yè)。2004年全市房地產(chǎn)已注冊登記的開發(fā)企業(yè)100多家，房地產(chǎn)開發(fā)人員達(dá)3000余人，是岳陽房地產(chǎn)開發(fā)史上的鼎盛時期。b、房地產(chǎn)企業(yè)實力越來越雄厚。從有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開發(fā)項目的88家房產(chǎn)企業(yè)，實收資本已達(dá)10.2億元，500—800萬元的39家，1000—2000萬元的22家，3000—5000萬元的4家，2億元以上的有泰和集團(tuán)1家；其二，全市房地產(chǎn)資產(chǎn)總計達(dá)34.33億元，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開發(fā)投資總量，增長速度高于開發(fā)投資，全年到位資金14.12億元，同比增長44.1%，高出上年26個百分點，其中自籌資金4.95億元，國內(nèi)貸款3.71億元，其他資金2.94億元，并有外商投資0.2億元，可見，房地產(chǎn)企業(yè)實力在不斷加強擴充。c、房地產(chǎn)企業(yè)滲透各縣市。當(dāng)前房地產(chǎn)已成為新一輪經(jīng)濟增長點，在縣（市）、區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位初露端倪。=2\*GB2⑵房地產(chǎn)開發(fā)投資新特點改革開放以來,岳陽房地產(chǎn)得到了長足的發(fā)展，對推動全市經(jīng)濟快速發(fā)展有著不可替代作用。a、房地產(chǎn)開發(fā)的投資額越來越大，市場越做越活。有效啟動房地產(chǎn)市場，保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，是岳陽市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的一大舉措。幾年來，第一，引進(jìn)項目越來越大。先后引進(jìn)匯澤公司匯澤商業(yè)文化廣場，九源公司引進(jìn)深圳投資的岳陽唯一的五金家電超市（在建），華景引進(jìn)的香港啟業(yè)紡織有限公司投資的中華時代廣場，現(xiàn)代房地產(chǎn)引進(jìn)的世界風(fēng)情購物中心以及湘陰引進(jìn)的浙江中設(shè)集團(tuán)的中國商貿(mào)城等項目，投資額都在1億元以上；第二，房屋設(shè)計層次越來越高。為全面提高住宅小區(qū)的建設(shè)和管理水平，改善城市居民的居住環(huán)境，岳陽市委市政府堅持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的原則，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了規(guī)模大、品位高、起步優(yōu)的良好局面，目前光宏商業(yè)廣場，匯澤商業(yè)文化廣場，南湖商業(yè)廣場等24個6—28層在建項目正在緊鑼密鼓施工之中，施工面積在10萬平方米以上的有啟明星花園，金輝小區(qū)，香州名都，新天地，景湖灣等7個項目，最大的富興康城施工面積達(dá)14萬平方米；第三，建設(shè)項目越來越多，許多外地商家，看準(zhǔn)了岳陽優(yōu)惠的投資環(huán)境，寬松的投資環(huán)境和獨特的地理位置。 b、商品房銷售越來越旺，空置面積減少。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊，1998年出現(xiàn)第二次高峰，2005年又再次超歷史，全年商品房銷售面積達(dá)93.07萬平方米，商品房銷售額達(dá)10.01億元。2006年1至5月，全市商品房銷售面積出現(xiàn)了大幅上升，增速達(dá)87.8%，其中住宅銷售面積25.5萬平方米。受商品房銷售大幅上升的影響，岳陽市空置房減少。1至5月，商品房空置面積下降84.6%，其中住宅下降72.7%。商品房銷售面積上升，空置面積明顯下降，岳陽市房地產(chǎn)市場供求處于良性狀態(tài)。 c、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)向著市場要求不斷調(diào)整。隨著市場經(jīng)濟的進(jìn)一步搞活，房地產(chǎn)開發(fā)自身進(jìn)入漸進(jìn)調(diào)整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。從施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重卻逐年遞減，商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升；其次從房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，住宅銷售比重逐年下降。 d、房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高。2006年5月份，岳陽市房屋銷售價格指數(shù)同比上漲了2.5%，其中商品房價格指數(shù)上漲了2.9%，。住宅價格指數(shù)同比上漲3.3%，其中普遍高層住宅漲幅最大為4.9%，如位于一般地段定向開發(fā)的晚報社普遍高層住宅，去年同期1300元/平方米，今年5月售價為1400元/平方米，同比提價7.7%；其次是普遍多層住宅上漲3.4%，如香洲名都售價1629元/平方米，同比提價5%。非住宅價格指數(shù)同比上漲0.9%，其中商業(yè)用房價格指數(shù)上漲1.1%，如森煌公司位于求索東路的商業(yè)用房去年同期2200元/平方米，今年提價3.1%。二手房價格指數(shù)上漲了1.4%,漲幅最大的集中在一、二級地段，如屬繁華地段的五里牌某小區(qū)二手房去年同期1078元/平方米，今年提價2%。（三）項目SWTO分析優(yōu)勢：岳陽市旅游中心與現(xiàn)代城市商圈、人流結(jié)點的完美結(jié)合，具備打造岳陽商業(yè)中心的先天條件和發(fā)展基礎(chǔ)。區(qū)位交通便利、配套設(shè)施完善、人氣旺盛，發(fā)展前景優(yōu)良。項目臨的南湖大道、游樂園商業(yè)氛圍濃厚，但多而雜，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較低，為整合資源，建設(shè)高品位市場提供了巨大的空間。項目整體規(guī)劃合理，設(shè)計理念先進(jìn)，科學(xué)的客流導(dǎo)入系統(tǒng)，讓客人輕松進(jìn)入商區(qū)的每一個角落，使每一間商鋪都是黃金旺鋪?？罩芯坝^會所、休閑平臺、臨街觀光梯等獨特設(shè)計，演繹現(xiàn)代時尚主義，享受至尊絢麗多彩的都市休閑生活，保證了商業(yè)空間利用率，提升住宅的物業(yè)價值。項目周邊的地區(qū)集中了大量市民群體，且毗鄰南湖廣場，是人流、物流、信息流的集散地，利于項目開發(fā)。地塊所處位置認(rèn)同度好，對地塊價值有共識，有于推廣。劣勢：項目建設(shè)地并不是岳陽商業(yè)核心，商業(yè)氛圍還未形成，而項目建設(shè)缺少相應(yīng)的規(guī)模優(yōu)勢。項目地塊舊城區(qū)域范圍大，形象不隹。項目規(guī)劃為岳陽新型旅游商業(yè)區(qū)，要完成與之相匹配的配套難度較大。機會：岳陽房地產(chǎn)市場即將進(jìn)入快速增長期，項目發(fā)展存在良好的機會。岳陽住宅市場處于結(jié)構(gòu)性短缺階段，新產(chǎn)品、新理念對市場沖擊大。岳陽市作為湘北中心城市，湖南省“一點一線”發(fā)展的起點，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，商業(yè)零售業(yè)發(fā)展勢頭強勁，沿洞庭湖南湖風(fēng)景區(qū)旅游商圈正在形成，給項目發(fā)展創(chuàng)造機會。項目區(qū)相對老城區(qū)具有更好的環(huán)境的規(guī)劃，競爭力強，能夠吸引客戶前來購房。威脅：周邊城區(qū)開發(fā)建設(shè)空間大，隨著物業(yè)供給量增大，競爭相對激烈。大中戶型、商業(yè)鋪面同質(zhì)性較強，市場吸納量有限，消化速度慢，項目加入市場競爭時間較晚，必須創(chuàng)新設(shè)計、創(chuàng)新經(jīng)營才能贏得市場。三、項目選址及建設(shè)條件=1\*GB4㈠建址現(xiàn)狀根據(jù)岳陽市城市建設(shè)總體規(guī)劃，項目建設(shè)區(qū)域位于岳陽市中心城區(qū)，東臨南湖大道，西面是岳陽樂園內(nèi)院，南面是南湖大廈，北面是30層規(guī)劃擬建建筑。場址總占地面積3166.9平方米。項目周邊環(huán)境優(yōu)美，且交通便捷，水、電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施接用方便，適宜項目工程的建設(shè)。=2\*GB4㈡工程地質(zhì)及地震１、工程地質(zhì)勘察區(qū)上層為第四系全新統(tǒng)，殘坡積和部分淤積的土層，厚度不一，一般厚3.8～5.6米，局部表層有少量人工填土，系居民建房后整平地面的殘留物。下伏基層為元古界冷家溪群（Ptin）的淺變質(zhì)巖系。建設(shè)場地原始地貌類型為侵蝕丘陵區(qū)的沖溝部位。場地現(xiàn)有地形較為平坦，西部略高于東部。場地內(nèi)基底為下元古界前震蕩系冷家溪群崔坳組泥質(zhì)粉砂質(zhì)板巖，薄層狀為主。上層覆蓋地層為第四系全新統(tǒng)地層。上部第一層為雜土層厚約3.8-5.6米，結(jié)構(gòu)疏松，不均勻，不能作為天然地基使用。第二層為粉質(zhì)粘土層厚約0.4-3.7米，強度中等，工程性能分布不均勻，承重力一般，不宜作為建筑物基礎(chǔ)的持力層。第三層為強風(fēng)化板巖厚約0.5-2.0米,下為中等風(fēng)化板巖厚約，強風(fēng)化板巖強度高,工程性能好承載力大,是建筑物基礎(chǔ)較好的持力層,場地范圍內(nèi)沒有區(qū)域斷層穿過,在控制深度范圍內(nèi)不存在液化、土洞等不良地質(zhì)作用，工程地質(zhì)條件較好，地基承載力粉質(zhì)粘土層為2250kpa，強風(fēng)化板巖為430kpa，地面標(biāo)高平均為33.1米（黃海高程系）。２、水文地質(zhì)勘察區(qū)第四系土層透水性弱，基巖裂隙水和第四系孔隙水都比較貧乏。根據(jù)占探了解，土層中上層滯水的埋深大于1.2－3.0米，水量不豐，主要受大氣降水和湖水升降的影響而變化。對照類似區(qū)地資料，地下水具弱堿性，主要為B603-Mg型水。３、地震根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2001年2月發(fā)布的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）查得：項目地地震動峰值加速度為0.1g，地震動反應(yīng)譜特性周期為0.35S，對應(yīng)地震烈度為Ⅱ度。場地平均等效剪切波速為258（m/s)，場地屬中硬場地土，地層覆蓋層厚度為20m，是可進(jìn)行本工程建設(shè)的一般性場地。該地原系湖南省地震活動相對活躍地區(qū)，項目應(yīng)按規(guī)定做好構(gòu)造抗震設(shè)防。=3\*GB4㈢自然條件項目所在地域?qū)俦眮啛釒Ъ撅L(fēng)濕潤性氣候，四季分明。其特點為：春濕多雨，夏季多旱，暑熱期長，嚴(yán)寒期短，無霜期長，光照充足，熱能充裕。⑴氣象條件年平均氣溫16.9℃最冷月(1月)平均氣溫4.6℃最熱月(7月)平均氣溫29.2℃最冷月極端最低氣溫-11.8℃最熱月極端最高氣溫39.9℃年無霜期256-278天年降雨量829-2336mm年主導(dǎo)風(fēng)向NNE(夏季為S)⑵水文特征①流量最小流量377m3/s(1975年10月5日)最大流量57900m3/s(1931年7月30日)年平均流量9400m3/s(1951年-1980年)②水位(吳淞水位)最高水位35.94m(1998年8月20日)最低水位17.27m(1960年2月16日)③水溫最高水溫33.2℃冬季平均水溫6.9℃=4\*GB4㈣交通運輸條件岳陽市的交通特點是地處一江（長江）、一湖（洞庭湖）、三線（京廣鐵路、京珠高速、107國道）、三?。ㄏ?、鄂、贛）、四水（湘、資、沅、澧）的多元交匯點上，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。是湖南唯一臨江口岸，是長江沿岸對外開放城市。⑴以洞庭湖為中心，水路可通江達(dá)海，長江黃金水道上的城陵磯港是長江八大良港之一，是目前湖南唯一能辦理外輪直航業(yè)務(wù)的港口。⑵有京廣鐵路、京珠高速和107國道為陸路大動脈。⑶項目地地處長沙黃花機場和武漢天河機場之間，兩個小時的車程均能到達(dá)，方便商務(wù)往來。四、建設(shè)方案=1\*GB4㈠總體規(guī)劃方案１、指導(dǎo)思想建筑設(shè)計應(yīng)以人為本，創(chuàng)造一個方便、安全、舒適、和諧的商業(yè)、休閑和人居環(huán)境，規(guī)劃布局力求具有整體性、經(jīng)濟性、時代性、超前性。2、規(guī)劃設(shè)計原則堅持建筑功能、建筑美學(xué)、空間組合、城市美學(xué)均滿足城市規(guī)劃要求和建筑綜合功能布局合理、方便實用的原則。3、項目定位以商業(yè)為主、住宅為輔，突出特色、創(chuàng)立品牌，合理計算、擇優(yōu)定案，節(jié)約成本、提高效率。=2\*GB4㈡建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容本項目開發(fā)地塊總用地面積3166.9平方米，占地面積1754平方米，總建筑面積32000平方米，其中地下層面積為2265平方米，各功能區(qū)建設(shè)規(guī)模見表４-1。表4-1建設(shè)規(guī)模表主體工程建筑面積地下層面積合計（m2）（29735m2）（2265m2）32000商業(yè)鋪面面積（m2）住宅面積（m2）空中會所車庫5100（m2）22655（m2）1980（m2）70（車位）樓層功能：地下層為地下車庫和設(shè)備及輔助用房等。一層至三層裙樓為臨街商鋪，以南湖大道為依托，發(fā)揮風(fēng)景旅游區(qū)地理優(yōu)勢；作為大面積商場。四層至二十七層為住宅部分住宅樓面積初定為三種戶型：小戶型面積（50—70平方米）、中戶型面積（80—120平方米）、大戶型面積（130—180平方米）（具體的面積待設(shè)計結(jié)構(gòu)安排）二十八層至三十層為空中會所（三）基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)1、工程概況擬建的項目，位于岳陽市南湖大道，本工程地下層為停車場等公共用房，裙樓為商業(yè)建筑，主樓為住宅樓。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）》，查得該地區(qū)地震動峰值加速為0.1g,地震動反應(yīng)譜性周期為0.35s,場地地震基本烈度為=7\*ROMANVII度。框支層框架的抗震等級為二級，抗震墻的抗震等級為二級，建筑物的安全等級為二級，結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年。2、設(shè)計依據(jù)=1\*GB2⑴本工程設(shè)計依據(jù)建筑、給排水、電氣等專業(yè)提供的有關(guān)圖紙及資料；=2\*GB2⑵有關(guān)規(guī)范規(guī)程=1\*GB3①建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB50009-2001）；=2\*GB3②混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB50010-2002）；=3\*GB3③建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（GB50007-2001）；=4\*GB3④建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB50011-2001）；=5\*GB3⑤砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB50003-2001）；=6\*GB3⑥建筑樁基技術(shù)規(guī)范（JGJ94-94）；=7\*GB3⑦建筑地基處理技術(shù)規(guī)范（JGJ79-91）；=8\*GB3⑧設(shè)置鋼筋混凝土構(gòu)造柱多層磚房抗震技術(shù)規(guī)程（JGJ/T13-94）=3\*GB2⑶荷載取值a、恒荷載標(biāo)準(zhǔn)值恒荷載標(biāo)準(zhǔn)值均按實計取。樓面裝修及粉刷取1.5KN/m2。b、活荷載標(biāo)準(zhǔn)值商場及商場樓梯 3.5KN/m2住宅及辦公樓 2.0KN/m2衛(wèi)生間 2.5KN/m2挑出陽臺及走廊 2.5KN/m2上人屋面 2.0KN/m2屋面花園 3.0KN/m2不上人屋面 0.5KN/m2c、風(fēng)荷載基本風(fēng)壓值 W0=0.40KN/m2d、基本雪壓值 S0=0.4KN/m23、結(jié)構(gòu)選型本工程框支剪力墻結(jié)構(gòu)體系。4、基礎(chǔ)設(shè)計本工程暫定采用大孔徑人工挖孔灌注樁，一柱一樁。為保證基礎(chǔ)設(shè)計的準(zhǔn)確合理性，要求建設(shè)方在設(shè)計方進(jìn)行施工圖設(shè)計之前，提供施工圖設(shè)計階段的工程地質(zhì)勘察報告。5、結(jié)構(gòu)防火本建筑耐火等級為一級，建筑構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限情況如下：=1\*GB2⑴框架柱為鋼筋混凝土柱，保護(hù)層厚度為45mm，耐火極限大于3.0h。=2\*GB2⑵梁：所有梁均為鋼筋混凝土現(xiàn)澆梁，保護(hù)層厚度為25mm，耐火極限為2.0h。=3\*GB2⑶樓板保護(hù)層厚度為20mm，耐火極限大于1.5h。=4\*GB2⑷屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，保護(hù)層厚度為20mm，耐火極限大于1.5h。=5\*GB2⑸非承重墻采用混凝土小型砌塊或粘土空心磚，厚度為240、190，耐火極限大于2.0h。以上所選用材料均為不燃燒體，均滿足《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16-87）的要求。（四）公用輔助工程１、給排水=1\*GB2⑴編制依據(jù)《室外給水設(shè)計規(guī)范》GBJ13-86（1997年版）；《室外排水設(shè)計規(guī)范》GBJ14-87（1997年版）；《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》GBJ15-88（2001年版）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（2001年版）；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GBJ140-90。=2\*GB2⑵編制范圍本項目室外、室內(nèi)給排水及消防。=3\*GB2⑶給水（生活給水及消防用水）a.水源本項目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項目的要求。b.用水量生活給水：住宅按300L／人·d計，用水量240噸/天，時變化系數(shù)Ｋ取2.5，商業(yè)商務(wù)按5L／人·d計，用水量7.5噸/天，時變化系數(shù)Ｋ取2.0。沖洗道路、場地用水按10L/m2.d計。用水量10噸/天綠化用水按2L/m2.d計。用水量2噸/天未預(yù)見用水量按總用水量的15%計。則生活用水量為298噸/天。消防給水：室外消防用水量30L/S；室內(nèi)消防用水量40L/S，火災(zāi)延續(xù)時間按3小時計，自動噴水滅火系統(tǒng)30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間按1小時計。c.生活給水系統(tǒng)根據(jù)本建筑的高度、布局，從節(jié)能考慮，本項目為多層建筑，1-5層給水靠市政管網(wǎng)直接供水能滿足項目需求。6-15層由屋頂水箱經(jīng)管道減壓后供給。17-30層由地下層水泵加壓抽升至50m3屋頂水箱供給。=4\*GB2⑷排水系統(tǒng)采用雨污分流制的設(shè)計原則雨水采用重力流直接排入城市排水管網(wǎng)污水主要為生活污水，通過設(shè)置地埋式二級生化處理裝置排入城市下水道管網(wǎng)。2、供配電=1\*GB2⑴依據(jù)國家有關(guān)電氣設(shè)計相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。項目單位對本工程的有關(guān)要求。=2\*GB2⑵用電負(fù)荷的確定本項目屬一類高層民用建筑。用電負(fù)荷主要以應(yīng)急照明、普通照明、電器設(shè)備和消防設(shè)備等。根據(jù)目前的用電水平和國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，其用電設(shè)施按商業(yè)營業(yè)用房50W/m2、住宅40W/m2，加上室外照明及設(shè)備用電并考慮同時系數(shù)和需要系數(shù)等因數(shù)，估算本項目用電總負(fù)荷為1300KW。=3\*GB2⑶變配電間本項目的供電電源從城市電網(wǎng)接入，應(yīng)采用10KV高壓雙回進(jìn)線電纜埋地引至變電間，高壓開關(guān)柜采用KYN28A-12（Z）鎧裝移開式交流金屬封閉開關(guān)設(shè)備，出線采用放射式向兩臺SCB98-800干式變壓器供電。電能計量實行高供高計，低壓按動力、生活、商業(yè)分類量，并做好防水防潮。=4\*GB2⑷保安接地與防雷接地本項目低壓側(cè)工作接地采用TN-C-S系統(tǒng)，接地包括變電所的接地，弱電系統(tǒng)的工作接地，建筑物防雷接地等采用聯(lián)合接地，接地電阻≤1歐姆。由于本項目為商住建筑物，在防雷方面屬一類保護(hù)建筑，工程設(shè)計中分區(qū)域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側(cè)引至重要負(fù)荷設(shè)備的回路內(nèi)裝設(shè)浪涌吸裝置。3、弱電=1\*GB2⑴通信本項目位于南湖大道，為城市的中心地帶，城區(qū)通信主干線貫穿項目地，完全滿足項目的需要。住宅、辦公和公用通信設(shè)施及寬帶網(wǎng)的接入，由當(dāng)?shù)仉娦挪块T實施解決。五、節(jié)能、環(huán)保、消防、勞動安全=1\*GB4㈠節(jié)能節(jié)水措施1、節(jié)能項目建成后，用電范圍主要是照明、辦公設(shè)備、空調(diào)等，為了減少能耗，采取以下措施：⑴供電設(shè)計按就近原則合理配置，以減少線路損耗，供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。⑵采取低壓電容器補償，減少無功損耗。⑶在電器設(shè)備的選型及建筑物內(nèi)、外照明燈具選用上，采用新型節(jié)能設(shè)備、高效燈具，減少用電負(fù)荷。如采用節(jié)能型筒燈，日光燈采用電子啟動器，公共場所不使用白熾燈等。⑷加強用電管理，減少能耗。⑸本項目建筑物的設(shè)計中，充分考慮利用自然通風(fēng)和采光，以減少不必要的電能消耗，同時也有利于居民、商業(yè)營業(yè)人員、賓客和場內(nèi)其他人員的身心健康。2、節(jié)水⑴采取節(jié)水型設(shè)備設(shè)施，降低水資源消耗。⑵加強用水管理，搞好供水系統(tǒng)的防滲、防漏。=2\*GB4㈡環(huán)境保護(hù)1、依據(jù)⑴《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；⑵《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93；⑶《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-90；⑷《建筑施工廠界噪聲限值》GB12523-93；⑸《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T14848-93；⑹《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3838-2002。２、污染源與污染物本項目主要污染源與污染物是施工過程中運輸車輛將產(chǎn)生不同程度的粉塵、噪音以及項目運營時產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水、場地沖洗廢水等，擬建項目無工業(yè)污染和化學(xué)污染。３、環(huán)保措施⑴粉塵本項目粉塵的形成是在工程建設(shè)期間。按環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定,通過灑水降塵和噴灑抑塵藥劑等措施，把粉塵控制在每立方米空氣含量不超過10毫克，控制粉塵對周圍環(huán)境的污染。⑵噪音建設(shè)期內(nèi)機械及運輸車輛產(chǎn)生的噪音，通過建筑機械設(shè)備選用和避免深夜作業(yè)（一般不超過晚上十點）來進(jìn)行控制。⑶廢水生活廢水和機房油污水，采取雨污分流和污廢水經(jīng)相應(yīng)處理后實施達(dá)標(biāo)排放。⑷其他廢棄物▲生活垃圾。區(qū)域內(nèi)設(shè)置垃圾站，生活垃圾和一般包裝廢棄物由專職人員清掃并送至垃圾站，再由環(huán)衛(wèi)清潔車每天運往垃圾處理場實行垃圾無害化、資源化、減量化的“三化”處理。⑸項目建成后，積極搞好區(qū)域綠化，創(chuàng)造良好的衛(wèi)生環(huán)境，減少噪聲和粉塵污染。=3\*GB4㈢消防1、設(shè)計依據(jù)和原則①依據(jù)a.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16-87（修訂本）b.《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GBJ140-90②原則a.消防必須貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針。b.本項目在同一時間內(nèi)按一處著火點考慮。2、消防措施①區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當(dāng)?shù)叵啦块T的要求布防。②平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。③室內(nèi)裝修及走廊采用非燃燒材料或難燃燒材料，夾板等裝飾材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、簾布盡量采用阻燃材料制成的。④電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。⑤設(shè)計時留出消防通道出口。⑥施工時，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計要求施工，不得擅自更改施工圖。⑦項目建成后，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，設(shè)置安全警示，對區(qū)域內(nèi)居民和全體工作人員進(jìn)行安全教育。⑧注意火警預(yù)防，將本項目平面布置圖交予岳陽市消防支隊，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請消防支隊到街區(qū)來進(jìn)行滅火示范。3、消防手段本項目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)。冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。4、消防器材本項目分別配置一定數(shù)量推車式和手提式干粉滅火器。5、消防外協(xié)消防外協(xié)由開發(fā)商或物管與岳陽市消防支隊協(xié)商解決。=4\*GB4㈣勞動安全衛(wèi)生⑴為了嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生，除采取消防措施外必須加強消防安全教育。⑵為確保人身安全，各住戶、門店、商場對所有配電設(shè)備、用電設(shè)備和金屬外殼及管線支架等金屬件采用接零保護(hù)，并設(shè)置必要的工作接地系統(tǒng)。⑶加強設(shè)備選型，合理布置噪聲源，努力降低噪聲對環(huán)境的影響。⑷合理安排功能分區(qū)和安全疏散通道，滿足防護(hù)安全距離要求，從規(guī)劃上防止各類事故。⑸充分利用空坪隙地進(jìn)行場地綠化，創(chuàng)造一個優(yōu)美舒適的環(huán)境。⑹按規(guī)定搞好抗震設(shè)防和防雷減災(zāi)設(shè)計。六、項目管理=1\*GB4㈠建設(shè)工期本項目從前期工作開始至項目竣工運營，其項目實施期自2005年11月至2007年9月。項目建設(shè)工程從2005年11月開展前期工作，到2006年3月破土動工，2006年9月完成裙樓封頂，并展開銷售宣傳和預(yù)售。項目2007年3月主樓封頂并開始現(xiàn)房銷售，到2007年9月大樓整體竣工驗收。=2\*GB4㈡工程招投標(biāo)⑴招標(biāo)范圍本項目建設(shè)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備、構(gòu)件等原材料采購均為招標(biāo)范圍。⑵招標(biāo)組織形式對勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及主要設(shè)備材料采購等各項招標(biāo)活動均按國家有關(guān)規(guī)定采用委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的招標(biāo)代理公司負(fù)責(zé)招標(biāo)。⑶招標(biāo)方式按以上招標(biāo)范圍的項目，一律采用公開招標(biāo)。⑷招標(biāo)公告發(fā)布根據(jù)國家招標(biāo)法，擬在省、市級媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)信息。七、投資估算與資金籌措=1\*GB4㈠投資估算編制范圍與依據(jù)１、編制范圍本項目的投資估算范圍包括：土地征用拆遷，前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑安裝工程、公共設(shè)施配套、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用以及不可預(yù)見費用等。２、編制依據(jù)①國家及有關(guān)部委關(guān)于建設(shè)項目投資估算編制要求。②土建工程費用依據(jù)岳陽市造價辦公室提供單位工程造價估算標(biāo)準(zhǔn)。③土建工程費用依據(jù)湖南省建委1999年頒布的單位投資估算表進(jìn)行估算。④建設(shè)單位管理費、勘測設(shè)計費及其它費按國家計委、建設(shè)部、湖南省建委等有關(guān)文件計算。=2\*GB4㈡投資估算與資金籌措１、工程概況項目數(shù)量金額（萬元）百分比（%）備注1土地費用3166.9m2957.0018.72建筑安裝工程費用32000m22880.0056.253前期工程費用262.005.124基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費100.001.955公共設(shè)施配套建設(shè)費160.003.126管理費用160.003.127財務(wù)費用231.004.51貸款2000萬元8銷售費用190.003.719不可預(yù)見費用180.003.5210總投資5120.00100本項目總用地面積3166.90平方米，總建筑規(guī)模32000平方米。建筑物基底面積1754.00平方米，道路面積400平方米，綠化面積1000平方米。２、投資估算與資金籌措經(jīng)估算，本項目總投資為5120萬元，其中建筑安裝工程費用2880萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用100萬元，土地費用957萬元，財務(wù)費用231萬元，前期工程費用262萬元，公共設(shè)施配套建設(shè)費用160萬元，管理費用160萬元，銷售費用190萬元，不可預(yù)見費用180萬元。詳見投資估算表表7-1投資估算表本項目需資金5120萬元，融資方案為：自有資金2182萬元，占42.62%；預(yù)售收入938萬元，占18.32%；申請銀行貸款2000萬元，占39.06%。八、財務(wù)分析與經(jīng)濟評價=1\*GB4㈠銷售分析本項目全部按銷售考慮。地下層按均價2000元/平方米銷售，群樓按均價4500元/平方米銷售，高尚住宅按均價2500元/平方米銷售，空中會所按均價5000元/平方米銷售，累計銷售額9401.75萬元。詳見下表。表8-1銷售收入估算表單位：萬元序號項目名稱單位單價（元/平方米）銷售量金額1銷售收入萬元9401.751.1地下層M22000.002265.00453.001.2群樓M24500.005100.002295.001.3高尚住宅M22500.0022655.005663.751.4空中會所M25000.001980.00990.00=2\*GB4㈡成本分析1、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括開發(fā)建設(shè)成本、財務(wù)費用、銷售及管理費用、不可預(yù)見費用。項目總開發(fā)成本（不含稅金）為5120萬元。=3\*GB4㈢利潤估算及分析1、營業(yè)稅金及附加表8-2銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號項目金額稅率稅額1銷售收入9401.752銷售稅金及附加517.102.1營業(yè)稅5%470.092.2城市維護(hù)建設(shè)稅7%（營業(yè)稅）32.912.3教育費附加3%（營業(yè)稅）14.10經(jīng)估算，銷售稅金及附加為517.10萬元。所得稅前利潤估算及分析：開發(fā)商利潤=銷售收入-開發(fā)總成本-銷售稅金及附加=9401.75萬元-5120萬元-517.10萬元=3764.65萬元開發(fā)商成本利潤率=（開發(fā)商利潤÷總開發(fā)成本）×100%=（3764.65萬元÷5120萬元）×100%=73.53%銷售利潤率=（開發(fā)商利潤÷銷售收入）×100%=（3764.65萬元÷9401.75萬元）=40.04%所得稅后利潤估算及分析：所得稅額=開發(fā)商利潤×33%=3764.65萬元×33%=1242.33萬元所得稅后利潤=開發(fā)商利潤-所得稅額=3764.65萬元-1242.33萬元=2522.32萬元=（2522.32萬元÷5120萬元）×100%=49.26%=（2522.32萬元÷9401.75萬元）×100%=26.83%本項目開發(fā)利潤率為73.53%，銷售利潤率為40.04%；所得稅后開發(fā)利潤率為49.26%，所得稅后銷售利潤率為26.83%。具有較強的盈利能力和較高的經(jīng)營收入盈利水平。２、貸款償還能力分析本項目貸款2000萬元，主要用于建安成本。根據(jù)以上分析，項目實施后可實現(xiàn)所得稅后利潤2522.32萬元，有足夠的貸款償還能力。=5\*GB4㈤不確定性分析1、保本銷售量分析固定成本包括土地費用957萬元、前期工程費用262萬元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費100萬元、建筑安裝工程費2880萬元、公共設(shè)施配套建設(shè)費160萬元、財務(wù)費用231萬元、不可預(yù)見費用180萬元，累計固定成本為4770萬元。變動成本包括管理費用160萬元、銷售費用190萬元，累計變動成本為350萬元。根據(jù)盈虧平衡公式BEP=[（固定成本）÷（銷售收入-變動成本-銷售稅金及附加）]×100%=55.89%即項目只要實現(xiàn)55.89%的銷售量就能保本，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。2、風(fēng)險分析表8-７風(fēng)險分析表項目成本及稅金（萬元）基準(zhǔn)情況（所得稅前）銷售收入不變、成本上升5%成本不變，銷售收入減少5%5%基準(zhǔn)情況（所得稅后）銷售收入不變、成本上升5%成本不變，銷售收入減少5%5%九、結(jié)論與建議=1\*GB4㈠結(jié)論通過對建設(shè)場地的區(qū)位、項目建設(shè)必要性、建設(shè)條件、市場預(yù)測、項目建設(shè)規(guī)模、資金籌措方式等的深入調(diào)查研究結(jié)論如下：1、項目建設(shè)場地是在岳陽市繁華地段南湖大道開發(fā)建設(shè)的商業(yè)黃金鋪面，有利于加快岳陽市南湖大道街區(qū)的規(guī)范和發(fā)展，有利于優(yōu)化岳陽市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的結(jié)構(gòu)和布局，給岳陽房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展理念，項目的開發(fā)建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃，對推進(jìn)岳陽市城市建設(shè)具有極積的作用。2、項目建設(shè)的場地周圍城市配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全，有利于提供經(jīng)濟可靠的水電、通訊、交通、消防安全等建設(shè)條件，營造方便、安全、舒適、高效的商務(wù)、購物環(huán)境。3、項目的前期工作比較扎實，支持項目順利建設(shè)的法律文件和手續(xù)等基礎(chǔ)資料齊全。4、資金籌措和來源基本上落實。自有資金基本到位。5、項目建設(shè)的各項經(jīng)濟、社會效益等指標(biāo)，均滿足國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于項目建設(shè)的可行研究技術(shù)參數(shù)的要求。根據(jù)以上各個方面研究的成果，經(jīng)過綜合評估，認(rèn)定項目建設(shè)區(qū)位條件優(yōu)越，具有商貿(mào)發(fā)展的競爭力，具有抗御市場風(fēng)險的能力，資金籌措基本到位，市政府有關(guān)部門的高度重視和鼎力支持。因此項目的建設(shè)是可行的。=2\*GB4㈡建議1、抓緊按規(guī)定和有關(guān)程序做好工程建設(shè)前期準(zhǔn)備工作，按計劃落實項目建設(shè)資金，確保工程順利實施。2、高度重視項目的規(guī)劃設(shè)計，做好多方案比選，堅持以人為本。營造一個高效、安全、舒適、便捷的人文環(huán)境。各功能區(qū)，其建筑造型、空間布局、功能組織、交通組織、環(huán)保安全等綜合條件，應(yīng)結(jié)合周邊環(huán)境具有現(xiàn)代特色和顯明個性。3、建設(shè)中引進(jìn)競爭機制，通過招標(biāo)形式擇優(yōu)選擇施工企業(yè)、監(jiān)理單位與設(shè)備供應(yīng)商，以最合理的費用保證建設(shè)項目的工程質(zhì)量和工程進(jìn)度。4、進(jìn)一步加大建設(shè)資金的籌資力度，加強銀企協(xié)作，確保資金如期到位和項目順利實施。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1第一節(jié)項目名稱及承辦單位 1第二節(jié)項目承辦單位簡介 1第三節(jié)研究工作的依據(jù)與范圍 3第四節(jié)研究結(jié)論 5第五節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 6第二章項目建設(shè)的背景與必要性 7第一節(jié)青島市概況 7第二節(jié)膠南市概況 9第三節(jié) 資源分析 11第四節(jié)項目提出的創(chuàng)意動漫產(chǎn)業(yè)背景 22第五節(jié)項目建設(shè)的必要性 65第三章市場分析與預(yù)測