××家苑項目營銷策劃建議書

第一章北京房地產住宅市場分析近兩年，隨著亞洲金融風暴影響的逐漸減弱、國家產業(yè)政策的傾斜、人們思想形態(tài)的轉變及各種利好消息的出臺等諸多因素作用，使得北京房地產市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱，僅2000年批租出讓的地塊就達700多幅，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高；另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計，2000年北京僅新開樓盤就達200余個，平均每40小時即出現(xiàn)一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進入2001年后，春季新開盤的項目又有60余個，市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪。2000年北京地區(qū)用于房地產開發(fā)投資522.1億元，比去年同期增長23.9%；商品房開復工面積4455萬平方米，比去年同期增長17.7%；商品房竣工面積1365.6萬平方米，比去年同期增長13%；商品房銷售面積956.9萬平方米，比去年同期增長75.8%；商品房銷售額達470.7億元，比去年同期增長53.1%；99年商品房銷售給個人的面積占整體商品房銷售面積的61%，而2000年商品房銷售給個人的面積占整體商品房銷售面積就上漲到86%。以上數(shù)據(jù)充分表明：隨著投資的加大、競爭的加劇、個人購房時代的到來，房地產市場競爭進入了白熱化，商品經濟最終的壟斷化、價格戰(zhàn)將不可避免。競爭的加劇，使得北京市房地產市場每年都會發(fā)生很大的變化，我們從最近一年來熱銷項目及其購買者的關注熱點來分析，熱銷的項目具有以下特點：一般都在10萬平方米以上，且一次開工棟號多、面積大、同期施工、同期入住、大型樓盤分組團進行開發(fā)，避免了施工對先期入住業(yè)主的干擾。隨著市政條件的改善，大量樓盤開始遠離市中心，到三、四環(huán)之間或以外地區(qū)，但交通及市政條件解決的較好。樓盤呈現(xiàn)了低密度、高綠化率、配套設施齊全的趨勢。樓盤的證照齊全、公開銷售、透明度高。市區(qū)內新項目戶型面積小型化趨勢較為明顯。新項目廣告宣傳工作提前，內部認購期銷售量明顯增加，廣告成本比例也不斷加大，媒介推廣呈現(xiàn)多元化趨勢。同一地區(qū)中新項目，入市品質越來越好、售價越來越低，在營銷策略上大中型樓盤普遍采取價格低起高走的方式。建筑形式一改往日以塔樓高層或多單元多層為主的模式，以富于變化的板式短小多層或小高層為流行時尚，即將上市的TownHouse產品也將大行其道。社區(qū)智能化已從過去項目的“攻擊性”賣點轉變?yōu)楝F(xiàn)在“防守性”必備武器，寬帶網絡技術被廣泛應用，知名物業(yè)管理公司日益深受青睞。重視建筑結構的堅固耐用，同時兼顧了使用性能上的可改變性和建筑高科技技術逐步滲入。注重景觀設計和園林規(guī)劃；“外援”引進加劇，“歐陸”建筑風行已變泛濫，開始注重樓盤的個性化與創(chuàng)新意識、實用性與觀賞功能的有機結合。開發(fā)商開始注重自身企業(yè)形象及整體企業(yè)品牌的塑造。在項目的宣傳過程中，“概念”驟然興起，CBD、CLD、CID、3A、4B、4Ｃ、6H等概念此起此伏。咽注重赴售樓衛(wèi)處及競樣板崇間裝烘修，辯直接嫁展示脅建材跌及設眠備。珠商悼消費蝕者關小注熱筒點表道現(xiàn)在執(zhí)：那成熟蒜的大勉中型吃社區(qū)陵。選適合砍的價道位即港良好答的性深能價藥格比屬。扒選擇連社會漂知名聞度高浪的開炭發(fā)商潑。仗項目職規(guī)劃騙完善鎖、建士筑外廊觀美于、配停套設予施全芽、施腳工單沿位知株名度里高、怖施工化質量竄好。汗良好剩的教塑育環(huán)溪境及姜社區(qū)幻教育迅配套賽。徹高綠康化率貍、低鴿容積誼率、勉車位換充足咳、合伏理的妻物業(yè)嶄收費辮標準邀。漏房屋宮的朝冰向、淋通風惡采光素效果晶、戶給型的掠功能磚區(qū)域句劃分曾、使乎用率掠高低芳、個幼性化惠強弱條。罪社區(qū)己及居誕室的賄安全丑性和哭私密早性。歲產品際的科餅技含仗量，雕如智賭能化壩網絡識、建慧筑科泡技被—腔－保霉溫、孝采暖叮、環(huán)蘋保材聲料、弦新風辰系統(tǒng)粱等。椅地段斬不再閃是決釣定性祥因素麥，房厭屋的鐘綜合棚品質朽和可范持續(xù)港發(fā)展?jié)L性受原到重晝視。徒購房事者漸盒趨年圍輕化材、知林識化慕，獸2裕5-雨35唉歲比協(xié)例大睛幅度沾增加搞。騰銷售原過程杯中的縱服務其質量感及看臺房工儀地環(huán)潮境雜從國丸家的廢宏觀齊經濟焰來看零：鈔中國標人民寇銀行堤最新桃統(tǒng)計崖數(shù)據(jù)紀顯示左，今盒年三探月份陣，中魚國貨枯幣供辰應量屠增幅降回升鎮(zhèn)，貸貌款增圓長繼敞續(xù)加屈快，征居民奉儲蓄格存款束增幅抽繼續(xù)輩放緩令，持斬現(xiàn)增要多，倦表明引中國襯經濟啄景氣慘狀況勾繼續(xù)變回升牢。詞20周00究年慕GN揚P王按可造比計驅算比魄上年辯增長答8.姿3%眨，預叉計今麗年還聽會保換持在否8%勝左右曲。目允前我鍵國銀饑行個順人存蹈款達編6躍萬億銹元，戚全國貪個人抓外匯捎存款撐60駛0撞億美裕元，幣全民露持幣債購房艇時代館已經識到來歡。瘡在土年地資闖源供梢給方婚面：霉今后著3患－炒5牽年，何四環(huán)銀以內念的近惰80暢0恒家中精央及搖地方編的污農染型賄工業(yè)睬企業(yè)議將有道序地數(shù)陸續(xù)飲搬遷砌。搬揀遷調黑整后倚，規(guī)融劃市延區(qū)內棉的工珍業(yè)占貢地面管積將野從目晉前的籃8.辨74朵%攏的基嫂礎上倉降低水7釘個百撞分點潔，相限當于黎日本嬌東京腹的水蒜平。湖由于殘工業(yè)庸廠房葉拆遷躲面積系較大章、成瘦本相蒙對較太低，嗚不可蝕避免初地會毅引起英房地刮產總椒體開侮發(fā)成怎本的深變化啄，導木致競右爭進鐵一步守加劇您。銜脅東在交族通方流面：鬼今年競還將欄相繼泳開工翅一批盼重點防交通乎工程遣，包恢括一卻些重宗點城教市公愉路和乖三條鐘城市臘鐵路學。在果進入乎建設幟后期益已完工成或楊即將千完成繭的南禍、北案、西貫四環(huán)火路長熄49降.5紙公里勒，總秧投資脹70蘭億元銷，年會底建半成后活將使炎四環(huán)站成為敏一條愛重要笑的城濕市快漠速路格，尤須其對聯(lián)海淀拌地區(qū)鬼特別勿是中奇關村孕科技匹園海駱淀園攻區(qū)影隨響巨逝大。毫20順01瘋年全禿線通搏車的屯廣安跡門到旋廣渠霉門的蹦道路曉將拓粒寬到攤70尖米，躍全長繩6比公里喇，雙塊向違8苦車道府，這膏樣自捆長安諷街和應平安礦大街形后，些京城事又將甩增加法一條纏貫穿靠東西預的通奶道。炎此外惜還有屈公路割一環(huán)仍即規(guī)蘆劃五燃環(huán)路型，北到部地庭區(qū)也棋已隨備著申險奧的殃呼聲委正式涌啟動健。另袖外洽“瀉市區(qū)特路網蜘改造與工程狀”齡計劃繪，將糊對西端外大線街、蕉德外但大街疼、安洽內大伶街、嚴學院單路、故宣外粥大街跨、長酬椿街銷、中突關村貸大街階北段勇工程址進行堤拓寬坦。三系條城送市鐵昆路即殺從西黨直門壞經回版龍觀皺、望則京到蛾東直培門的酷輕軌用鐵路廚，全糖長隔40符.5枕公里賄；北者到太惠平莊料，南并經東衡單、渴天壇存至宋健家莊避的地盈鐵乒5遷號線勇，全螞長書27得.7波公里喇；以鏡及八衡王墳貞至通框州的弓“勿八通病線脾”唯地鐵霸，投姑資類10火億元果，全鏟長搜17吵.2命2魔公里熔；旨肉在拉早近新熱建大尚型社影區(qū)、烘開發(fā)媽區(qū)與獎城區(qū)勉的距脆離。叢今后走，三食、四滔環(huán)及丙四、鳳五環(huán)質之間趕的大會片地瓶區(qū)將扣形成臣新的磨開發(fā)崖地帶贈，成漏為繼紀福利昂分房劇之后撲的大議批中傳青年熔人士酷購房救的熱倉點區(qū)匹域。鴿隆另外文，國鋸家為臘推動港房改鋒，放陸寬各夢種政挖策，房促進饑二手五房市療場發(fā)國育，躍期望吐搞活咐二手揉市場慮，帶獻動一忘手市面場，刺實現(xiàn)色房地廢產業(yè)好良性糧循環(huán)丈，在握未來刃的筆3-激5寄年內梁將有挎大批片購房顫者以笨舊換飼新，鉆加入命到購當房大顆軍中節(jié)去。捎我們階通過鑼對國脖家宏背觀經只濟政直策及編微觀昆產品倘市場久分析疫，認獻為未棟來夠3-誤5翼年內暗北京窗房地遞產市臉場走徒勢呈謠現(xiàn)以姐下特憤征。扎現(xiàn)有柔市場啦良性沈銷售窮局面哲還將物持續(xù)失3輛年左旦右。偷房地瓦產業(yè)鴉已走批入產景品競椅爭階渣段，糠并很職快過娃渡到中完全爐競爭餃階段尺，微誠利時鹿代已鮮經到企來?？逍枨筢斖⒍?，購逃房將窯是北增京市烤民未勾來幾粉年內祝的主永要消禿費之陪一。倡產品職市場竄會進復一步陸細化惕。晉中低勉收入披家庭菊仍是示市場振需求飯的主駛流。訊開發(fā)博熱點推會集判中在射泛亞慕運村張、泛比中關捕村、但CB讓D竹及東快四環(huán)酷沿線噸。絮中關美村地踩區(qū)將沒成為炮熱點來市場吵中潛層力最傾大的煤區(qū)域緒。車第二券章省達百孝望家誠苑項論目區(qū)寧域市挑場研晃究悠一、齡中關蹲村區(qū)紗域基些本狀厚況離就中擦關村晃地區(qū)魄而言鍋，現(xiàn)價有高滔等學笑府輔68技個，洋各類虹科研便院所驅21覆3鴉個，挨高新淺技術棚企業(yè)講50旁00湯余家槐，高鍛科技艙從業(yè)準人員夠約膠30潮余萬伸人，魯受過全高等驗教育堆的人史數(shù)占狂該地找區(qū)總丟人口央的臟25強%您以上轉，達狹36顧萬多嗽，高興居全循國榜矮首。船該地替區(qū)已候連續(xù)狡10生年各評項經斜濟指私標的篩增長田速度騰均保紫持在淡30柜%勿以上偏，連臣續(xù)四育年成教為全機市交照納個講人所礦得稅五冠軍識。國況家計漂劃在嘉今后扛10率年內躍向中總關村姿科技質園區(qū)附海淀納園投祖資診10歸00牧億元拒用于吃園區(qū)炕的開順發(fā)建永設，籮今年擴將投悄資但70臟億元茄左右胳，用符于西棗區(qū)拆伶遷及區(qū)市政龍基礎行設施銳建設行，目容前拆歉遷工爐作已扮全面荷啟動虧。烤委查隨著氧科技熱園區(qū)糊建設干的進摘一步踩加速嘗，中拴關村章IT乓業(yè)及續(xù)高新簽技術把產業(yè)粉會迅細速崛閉起，既企業(yè)壤股份慰制改愈造后恢將會腔分化演出一循批百冷萬富禍翁。犧而中定關村捷核心癢區(qū)將舌不再濕允許矮進行于住宅婆建設渣，整讓個核槳心區(qū)歐內的擦房屋桶供給半幾乎懷沒有功太多臥的容喬量，什所以墊在發(fā)值展區(qū)宗范圍珠內建舒造適罵合中釘青年柳科技暢工作泳者居滅住的高中高但檔商蜜品住合宅開誤發(fā)前五景看把好。立萬柳仆大社徹區(qū)附仔近及勿上地監(jiān)地區(qū)發(fā)的幾集個樓繭盤先當后出嚼現(xiàn)旺決銷局到面，糧就是蔑鮮明尸的例孩證。桃這充嚴分說嬸明了爬該地旗區(qū)所鍛獨有役的市慨場潛錦力及眼區(qū)域惜內的偽人口幫經濟竄承受包能力省。這房一市麗場形可成的訂源動嚷力，觀從根羞本上垃說，媽還是房政策交所致鴿。是孫政策窮賦予落了該念地區(qū)刷前所欣未有個的魅益力。便19站99述年奴6拖月仗5吼日，助國務項院批叉復了雷北京抵市政假府和質科技剖部《能關于尾實施掛科教膀興國顧戰(zhàn)略跳和加利快中井關村卵科技牛園區(qū)根建設膜的請而示》撤，從宇這一羊天起附，中自關村舒科技嫂園區(qū)孔建設誓正式供拉開種幃幕鼻——喇中關音村西荷區(qū)工護程正蘿式開折工、紙上地場北擴限工程象啟動捆、生錢命園掉開工負、軟點件園奇上馬輔，生嗚命科炭學園筒的規(guī)女劃等月等，斑日新馬月異呈，為結原有覺的中瓦關村盾及上世地信炎息產愚業(yè)基介地平積添無超限光奮彩，鴨百望得山下美的房施地產鄭項目撐也不問再僅鏟僅是進自然孟環(huán)境概優(yōu)美瞇帶來攜的利虎好。樸本案表所在圍區(qū)域恢雖然覺目前艷還存碑在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