房地產(chǎn)價格計算

基于性價比一致原則的房地產(chǎn)價格計算〖基本思路〗

本價格計算方法的基本出發(fā)點是盡量保證每套房屋的性價比一致。

性價比中的價格是指單位銷售面積的價格。而性價比中的性能，則應(yīng)該是多方面的指標(biāo)綜合加權(quán)評價而成。

應(yīng)該選擇多個重要的性能指標(biāo)來評價某套房屋的綜合性能，例如：

1）樓層（樓層高低）

2）海景/江景/河景/湖景等水景

3）山景/園景等其他景觀

4）寧靜（所處位置的寧靜程度）

5）戶型（該房屋戶型的優(yōu)劣，適應(yīng)其目標(biāo)客戶的程度）

6）朝向（該房屋方位朝向的優(yōu)劣）

7）視野（視線是否受阻及視野開闊程度）

8）私密性

以上8項指標(biāo)中，第1項指標(biāo)“樓層”可看作是縱向指標(biāo)，可以通過樓層價差來反映其指標(biāo)分值的高低。而其他7項指標(biāo)則是橫向指標(biāo)，通過分別評價并加權(quán)匯總來計算其橫向的綜合性能;各個因素的權(quán)重則主要靠經(jīng)驗和價格試算確定?！加嬎懔鞒獭健加嬎悴襟E〗京一、比確豆定均瓦價政么均價湯通常繡根據(jù)辰項目苦銷售種目標(biāo)筆而定兔。在酒確定撥目標(biāo)創(chuàng)均價幣時，戀常用鹿以下游幾種有定價扮方法贏：過脖1．拆哀成本燈加成衰法簡衰即通堵過核愿算項收目開少發(fā)建籠設(shè)各靈項成掏本，械加上京目標(biāo)追利潤捉，反爐推銷刮售單冶價。重鋤2．蠅距市場基比較潛法賠秘以市就場情攻況、惜特別銷是競英爭項坐目銷品售價紅格為稱基礎(chǔ)那制定鮮銷售梯單價兵。此猾種方監(jiān)法應(yīng)癥該評佛價分榮析相野對于法競爭糧項目盼的競違爭優(yōu)底勢（晴劣勢豐）和悟所處羽的競漲爭地泥位。侄屬3．委梁消費囑者心廚理價抵格法花愈通過妖調(diào)查袖了解采消費暈者的序心理羞承受翻價格烤而制繁定銷掘售價魚格。假實際茫應(yīng)用晶中，尾消費跪者實花際購革買的樓價格委往往吵高于委其參花加調(diào)扯查時紫所提成出的助心理仗承受沒價格濾。躺屢在制俘定目奏標(biāo)均穴價時方，通掘常需打要將佳以上漢3種站方法喇綜合辭運用辨。仰二、鈔確擠定樓熱層價血差據(jù)沫確定傻樓層鴿價差蛾有兩亭種方哨法，掙一種萬方法閉是每手個樓皮層都濟存在亦樓層酒價差湯?？v李向樓扁層價知差根固據(jù)地珠域和綠形態(tài)顆的不金同而新不同似。在粗一些榜城市增，高種層住固宅的蘭樓層幼價差透通常嫁為2旋0~宋50技元/團m曬2且，頂虛層價貞格通季常最語高;護小高修層住遠宅的擱樓層乞價差干通常愁為1陰5~姜30恥元/較m尖2齊，頂歉層價藝格通對常最掩高;吃多層吊住宅險的樓桂層價板差通止常為脹30承~5導(dǎo)0元更/m艱2班，3稠、4光樓的典價格未通常驕最高道（也安存在塘底樓緊和頂句樓帶唐花園摧而價掠格最南高的煩情況評）。賀叉另一軟種方牙法是炒樓層稠分段蝴價差坦，這棍種方深法主凍要針灶對高錦層住納宅使爹用。癢即將歇樓棟惑各樓紅層分患為若噴干樓朽段，腳每一叉樓段龜內(nèi)部飄各樓蚊層之卡間不亭存在種樓層爺價差泛，但扭樓段武之間追存在鑰樓段沖價差未。采下用樓且層分猜段價另差方匯法時邀，樓晌段價材差通偷常在灰50欣~1某00仿元/披m英2背，每搖個樓隊段通盆常包送括5印個樓沾層左躺右。張三、裹確談定橫休向房介屋價呆格系室數(shù)蒙挺計算字房屋抓價格照系數(shù)習(xí)的基憂本思贈路是嗚分項真評分稿、加趨權(quán)計派算。短便前文夢已經(jīng)拘提到邊，計揉算橫拉向的喘房屋約價格翁系數(shù)伏時，牽考察告了7捎個關(guān)啄鍵指談標(biāo)：連水景退、山敏景、母寧靜階、戶蛇型、居朝向凡、視滴野與駛私密訪性。嚇進為了墾簡化綠計算盲，選嶺擇某蛇一普亦通樓兆層（濫本計籮算方現(xiàn)法中筆選擇拔中間視樓層染）為涼基準(zhǔn)鞠樓層配進行符評分險，并貝以此炎為基竊礎(chǔ)搭截建價停格框搶架。牌若有關(guān)部分癢樓層黎有特庸殊變?nèi)栈?，妙則在訊搭建羅的價伏格框辟架基窩礎(chǔ)上州進行川局部漏調(diào)整尤。輩縮具體躬計算佛時分搖為以斃下四究個步腫驟：警建立爐評分醋標(biāo)準(zhǔn)森——哭權(quán)重糧設(shè)置蹤——至分項扔評分里——醬加權(quán)掃計算任。泰四、允搭短建價悠格框黃架捆斷通過檢Ex破ce備l軟遙件可導(dǎo)以實顫現(xiàn)價吸格框頂架的擺搭建必和計小算。滿湊以中所間樓敵層為伸基礎(chǔ)古，根怠據(jù)基乘準(zhǔn)價汗格和顆各房洋屋價敲格系古數(shù)計燭算中敬間樓嘆層各萄房屋走的價周格，泰然后渴代入州樓層絹價差稈數(shù)據(jù)咬，計嚴算出菜其他發(fā)樓層濾各房盛屋的攀價格汁。其戒中，蹤基準(zhǔn)槳價格這是計仆算的緞初始頁價格俊，其羊基本兄與前泄面所豎確定尚的均身價一舞致。促計算突表中趨最后定得到輩的均爭價將竿以基嘴準(zhǔn)價測格為么基礎(chǔ)錄試算咸得到京。梯鍋搭建姐的價碗格框笛架如喊下表丙（略汽）所子示。抗五、敞局戴部微辜調(diào)攏況搭建焦了基汽本的撒價格贏框架鑒后，潮需要健根據(jù)盈樓棟沈的實餃際情左況進盞行局凍部調(diào)催整。擦有可皇能存題在局乒部調(diào)磁整的皮情況傾包括吩：遍齒1．孝戶鏡型變誠化笨絞在同房一樓脆棟里襪面，值隨著管樓層既的不翠同，弓可能揚會有餃一些尖變異歲戶型鹿，例決如躍侵層、晶合并或大戶細型等辣。這隔時，瓣需要靜調(diào)整臉相應(yīng)州部分齡的價恭格框媽架，悉以與律實際勺情況樸相一聚致。蘇同時陜，若胡有必或要，影還應(yīng)漏該提呢高（艘或降機低）孩相應(yīng)剛的單版價。萄等2．妥景著觀階例躍祝列景觀劫階躍螺是指老某房璃屋隨拘著樓乳層的軋升高暈（或漿降低睬），光出現(xiàn)輩視野劍豁然女開闊嚼（或瘡?fù)蝗幌茏柚?、鋸景觀霧資源賤陡然談豐富印（或河急劇鵝減少壁）等丙情況清。這絡(luò)時，壓應(yīng)該駛相應(yīng)適提高冬（或瘋降低針）該涉房屋酒的銷植售單卸價。稠提高秩（或揪降低甲）的萌幅度條根據(jù)慌實際延情況眠而定膊，通巨常在冶20賀~1時00瓶元/漲m雖2效之間揉?；肪坝^直階躍糟的情確況還災(zāi)包括爸：低若層臨表近車塊庫出況入口言、臨綠近裙其樓頂看的中剩央空欠調(diào)冷狹卻塔茅、臨有近空拆中花斬園、括贈送必花園悶/露濫臺、悅房屋掘內(nèi)有被被記靠入銷貸售面絨積的斬柱體勁、房門屋局豆部空浮高減有小等考等。車應(yīng)該虧根據(jù)漸情況弟賦以泥相應(yīng)轎的景碎觀階太躍價沖差，首提高池（或點降低回）銷掃售單懼價。胖海3．泰特券殊樓殲層左客在高授層住淘宅中謠，有由時候乘頂層梳會給碌消費隸者以熄身份顏的象貼征，檔其價亞格可亭以適割當(dāng)提疫高。沉已此外剛，某活些城并市對賴樓層所編號悶的數(shù)其字比梢較在項意，呆消費鉤者會障更愿莊意買桌帶“蝕8”縫的樓爬層，每而不悲愿意菠買帶席“4稅”的遞樓層快和第宣13塘層。博這種餡情況史下，把可以蕩給相期應(yīng)的證樓層出適當(dāng)圖提高妙（或析降低旅）銷角售價辛格。達六、述價圈格試急算與崖調(diào)整候宵對初對步價討格框能架進畏行了賤局部卷調(diào)整肥后，棕就可遠以進沃行價朋格試辣算了提。對雅試算姑出的佛價格己，需缸要從往以下疊方面睡，結(jié)印合經(jīng)姥驗判憲斷進謊行?；j驗：吸辣1．?dāng)∽铍`低價剝和最迫高價振（包祥括單淹價和申總價爐）陳刷2．滾同叮樓層爸各房添屋之逮間的鴨價格販差距晴（單橫價和廚總價頑）免泊3．蹄整溝個樓技棟各凝房屋按之間礙的價床格差撓距（康單價橫和總算價）乎肺若以鏡上結(jié)侮果不味甚滿兆足要骨求，保則可光以從蘆以下競方面倘進行粒調(diào)整垮（在燙調(diào)整侵時，恢需要床注意例隨時叔更改軋基準(zhǔn)尼價格菌以使草計算晌表中搶的銷允售均虜價與天確定獄的目外標(biāo)均性價一勤致）桌：術(shù)嗓1．振調(diào)判整橫其向指煤標(biāo)的才權(quán)重雅殺2．慚直悶接