某項目原水榭華庭市場營銷推廣報告

桂林市九里香堤項目（原水榭華庭）市場營銷推廣報告受桂林市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)委托，新基地在《桂林市水榭華庭項目市場調(diào)研分析報告》及《桂林市水榭華庭項目市場定位分析報告》的基礎(chǔ)上，用8個工作日（2002年6月15日——2002年6月24日）進(jìn)行了項目前期策劃工作的第三階段——項目營銷推廣部分，在此過程中，新基地組織了包括策劃小組、銷售精英和市場調(diào)研部多位同事在內(nèi)的專案小組，對項目、項目所在的市場以及項目將來所要面對的市場情況進(jìn)行全方面的詳細(xì)論證和分析，結(jié)合新基地相關(guān)人員豐富的市場經(jīng)驗，最終整理撰寫成本文。在整個報告的三個階段——市場調(diào)研報告、項目定位報告以及營銷推廣報告中，營銷推廣部分是直接面對市場的部分，它以調(diào)研為基礎(chǔ)，以定位為核心，并以市場所能接受的形式，對項目最終具體的推廣操作工作進(jìn)行指導(dǎo)，再項目策劃的三個階段中，推廣報告是將項目的理論性研究和具體實際操作相結(jié)合的部分，是項目是否能操作成功的關(guān)鍵所在，。新基地認(rèn)為，現(xiàn)代營銷不僅僅局限于開發(fā)一個好的產(chǎn)品，把價格定得很吸引人，并將它推出給目標(biāo)顧客?，F(xiàn)代營銷概念的優(yōu)勢在于建立具體的產(chǎn)品（項目）與客戶之間的有效溝通渠道，通過對項目的適當(dāng)包裝，將產(chǎn)品的優(yōu)勢和所能提供的功能以客戶最容易接受和認(rèn)同的方式表達(dá)出來。而對于一個項目的經(jīng)營而言，確立項目營銷的總體策略的意義十分重要。首先，統(tǒng)一項目推廣過程中各合作單位的思路一個項目推廣過程中涉及的單位包括發(fā)展商、代理商、建筑工程公司、建筑設(shè)計公司、園林設(shè)計公司、廣告公司、模型公司、室內(nèi)設(shè)計裝修公司、禮儀公司等，必須要有統(tǒng)一的營銷總體策略思路，才能為各合作單位分別在各自專業(yè)范疇內(nèi)定下初步基調(diào)及方向，在此前提下，各合作單位能充分發(fā)揮專業(yè)所長，又能緊縮密聯(lián)系，顯現(xiàn)默契配合的優(yōu)勢。另外，對制訂銷售策略及媒體策略、廣告策略等提供指導(dǎo)意義銷售策略、廣告策略、媒體策略等作為營銷總體策略的子策略，必須服務(wù)營銷總體策略。制定營銷總體策略，考慮的因素有：1）項目的物業(yè)定位及形象定位2）項目的規(guī)模及分期開發(fā)情形3）項目自身的各個素質(zhì)指標(biāo)條件4）整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境欲誘保5）能項目痛目前紹現(xiàn)狀沒在報沃告主星體的糞第一反部分意，將農(nóng)主要勉對項柳目的或形象畢包裝四方面蔑提出掏了一鼠些參敗考建蕩議，頁其內(nèi)游容包笛括項鑼目標(biāo)坡識（慰LO獎GO破）和廚名稱殿建議砍、外醋圍導(dǎo)勁視系弊統(tǒng)建攻議、礦圍墻矩包裝蟲建議料、售鳳樓處旅建議訂、展塑點建唱議、率樣板沒房設(shè)提計建竹議和蠅看樓命通道孫建議辣等內(nèi)質(zhì)容。陰本篇燃報告振的主介要部壽分出業(yè)現(xiàn)在維第二痛部分首，本硬部分效主要圾是結(jié)渴合項防目的酒市場順情況宣和項泉目定逮位提者出了享一些房銷售慢主張岡和建勝議，姥其范受圍包冠括項氣目銷掉售總片體策騎略、清入市凡時機(jī)免確定挺、銷登售階晉段建東議、利各階哲段銷要售策婚略建控議等安幾個弊方面允，希警望能蒜通過稿對這跌些方疾面的蘋詳細(xì)顧分析快，能豎對項承目后襯期的途銷售冶指導(dǎo)直性作槍用。覽報告發(fā)的第孝三部蝴分是牽項目厘的推頃廣媒妨體組棒合建壇議，遷本部崗分內(nèi)考容是倘對第壯二部右分營雅銷推肯廣的什一個損補(bǔ)充儉，包財括宣打傳推棗廣總深體策遷略、治宣傳逃賣點犧組合奉、各嗽銷售圣階段慮廣告振策略魂三部應(yīng)分。確報告著的最鞋后一優(yōu)部分阻是項澆目宣崖傳推稻廣費(fèi)奮用估揮算，村此部匯分對揚(yáng)項目講的推搶廣費(fèi)丈用投逢入做壺了簡胖單的繩估算州，希仆望能炭對發(fā)嶄展商披進(jìn)行逗財務(wù)述預(yù)算撿提供孟一定譽(yù)幫助污。臂毫無存疑問剩，本垃份報亂告是資整個旋項目挺策劃昏階段箭的重身要組欲成部程分，書是項帳目進(jìn)最入具騎體實兆施階判段的鋤指導(dǎo)賴中心面，在綁本份望報告醫(yī)中，及主要瓜是通趨過對男市場柳情況笨和項象目本猶身進(jìn)某行分額析，壇提出脊結(jié)論疊性的嫂推理炭和判荒斷，斯為以透后推誼廣銷奉售的椒確認(rèn)橫方向鞏。嫁在本蝴份報遍告完曲成通理過后婦，新拳基地墻前期回策劃民工作哲就全神部完漏成，車下一豐步我赴們將矩進(jìn)入拴項目換的操但作階低段。并在本恥份報臂告的脊分析錄過程蘿中，出得到圈了發(fā)徐展商史和項色目運(yùn)潛營管劉理商換在相撓關(guān)方他面的濁支持殲，在瑞此對著發(fā)展齊商和睛運(yùn)營比管理村商的賢信任腸表示鴿感謝略，同誘時對哭策劃啞中心孟其他鼻同事誓在報謎告的茶撰寫匹過程黑中提甘供的寄幫助砍致以誤謝意脊！暗深圳題市新選基地處物業(yè)勁顧問難有限掠公司益策劃餓部物九里堪香堤照項目欲策劃卸小組及20熔02免年6羨月2滾4斯日鎮(zhèn)目癢次錄緞第一少部分柴灣項目雕形象兔包裝聽建議報一、絕項目似標(biāo)識幣(L扁OG掘O)榮及名盯字的籠建議薦1、思項目阿標(biāo)識倦（L聰OG警O）析2、廁項目藍(lán)案名形建議方二、購?fù)鈬讓?dǎo)視殖系統(tǒng)探三、濾圍墻大包裝盞建議位四、抬售樓汪處建幫議咳1、擱售樓支處位需置選韻擇禽2、業(yè)功能錄分區(qū)余3、章裝修毫風(fēng)格柔4、雙展板熊設(shè)計兇建議掀5、毀銷售興現(xiàn)場非臺面禿標(biāo)牌園及現(xiàn)伯場工牲作人動員服問飾、遺工作品牌建艱議猜五、果展點羞建議火1、猛展點數(shù)位置凍選擇野2、畝展點雪功能姿3、葵展點惠布置熟建議永六、坦樣板拌房設(shè)六計建恩議覽1、掙裝修須套數(shù)汁2、準(zhǔn)位置弄選擇槳3、搜裝修違風(fēng)格初七、屆看樓揭通道能建議糠第二巾部分欣慶項目飼銷售濟(jì)建議網(wǎng)一、蒜項目千銷售拒總體回策略述二、底入市濕時機(jī)握確定鮮三、許銷售燙階段燕建議斥四、因各階爭段項否目銷舍售策帥略建牙議話1、墨接受控咨詢旨期剝2、閑內(nèi)部膽認(rèn)購扎期合3、析公開從發(fā)售報期、賣強(qiáng)勢股銷售吩期逗4、順跟進(jìn)慈期邀第三蜓部分督項啦目推帽廣媒織體建抹議舌一、折宣傳狗推廣割總體炭策略蔽二、勞宣傳土賣點遷組合牲三、羞各階湖段廣栗告策財略及砌媒體傅組合頌1、橫市場團(tuán)預(yù)熱仿期楚2、顧市場曲熱銷細(xì)期燭3、矮跟進(jìn)決期舉第四赴部分伏傲項目殃宣傳憂推廣笨費(fèi)用勤估算瘋附表西一爆畫材銷售甩材料蕩費(fèi)用腥明細(xì)課表危附表愿二繞效察一期屑廣告逮投放縫費(fèi)用旅明細(xì)瞇表吐附表敘三龜水炸活動圍推廣杰費(fèi)用襖預(yù)算艦參考蝕資料鴨第一籃部分究同項目用形象兼包裝到建議濃一、休項目平標(biāo)識尸(L幫OG溝O)袋及名勻稱建患議障1、煙項目握標(biāo)識州（L痰OG器O）獅項目腸標(biāo)識返，又箏稱項舌目標(biāo)輝志，運(yùn)是項棄目區(qū)準(zhǔn)別于立其他至項目例形象獅識別項系統(tǒng)妙的基脖礎(chǔ)和灑核心粒，也兩是現(xiàn)發(fā)代商首品社歌會標(biāo)糠志項吧目或蛾商品惑唯一主性的械獨(dú)有廢標(biāo)示偷物，駐在項看目的線推廣批過程繁，項饑目標(biāo)謹(jǐn)識作勝為項題目推他廣的鞭主題花與由災(zāi)其自殲身衍姨生出仙來的嗚現(xiàn)場訊導(dǎo)識慘系統(tǒng)擋（V器IS粘）或墨者其敵他大識眾廣侮告形侍式（創(chuàng)報紙拘廣告記、電愁視廣戲告等胖）相膀結(jié)合事反復(fù)梅出現(xiàn)厚，達(dá)騎到強(qiáng)墾調(diào)項心目自眾有特逃征，罵突出導(dǎo)項目腳個性腔，與宜市場呢上其隸它項戲目相數(shù)區(qū)別霜的目數(shù)的。尺項目堂標(biāo)識墾在項最目推慶廣過贊程中扯發(fā)揮搖著非路常重爽要的佩作用員，新陸基地擾認(rèn)為砍項目乞標(biāo)識心在設(shè)介計上我需要忍注意點以下充幾點由：動a、擴(kuò)來源所于項稼目本畏身，禾與項愉目自賽身優(yōu)熄勢和直特點框緊密伶結(jié)合摸。項慌目標(biāo)任識只兇有在組與項困目自捷身特言點及紹項目趁背景遮充分挑結(jié)合沾的情償況下鞠，才幻能達(dá)貍到表驅(qū)現(xiàn)項哪目獨(dú)臺有性由質(zhì)的蘋目的軟；烤b、智具視末覺沖墊擊力助。項煎目標(biāo)扭志作萌為項侍目直豈接面洗對客番戶的蝦第一獄次形煎象表浪現(xiàn)，母需要祝在第竿一時襲間吸蔥引客禾戶的凳注意告力，潛打動爛客戶拔的心嶼，必港須具襲備極捆強(qiáng)的貌視覺朵沖擊默力；周c、撥獨(dú)有窮性。擁項目瘋標(biāo)識及必須扯與市館場上娘其他窯標(biāo)識寧相區(qū)柏別；玩d、陳極強(qiáng)兄的延炮展性閣。項騎目標(biāo)馳識作炸為項喬目宣蹦傳推籌廣的趙核心肢，是鑒所有獸形象較導(dǎo)識者系統(tǒng)城的來頁源，字因此閥標(biāo)識沃，必肅須具穩(wěn)備可貞以充撥分發(fā)錄揮的享空間到，以順適應(yīng)鉆不同芬場合盒下項謠目宣膜傳推套廣的邪不同傷需要嫂。貝e、外一般叫而言左，項炊目標(biāo)財識與固項目禍名稱黎緊密什相關(guān)晉，相畫互闡晌釋。淚2、我項目成名稱揭建議尺a緣、項冠目推割廣名倘新基孟地就殲本項丑目推劣廣案秀名問蕩題已舉與發(fā)勒展商對和各食合作功單位嬸進(jìn)行扛了多新次溝蛙通，季并最懶終確傾定了采以割“鳴九里閘香堤院”編作為顆本項融目的母推廣窩名。秤在此黑本文寬就不守再對御推廣棗案名透問題雨做多棄的闡柏述。辯b呆、區(qū)欄名、黨路名逐、門爺牌名竭提示聚因項怒目最墻終方乳案沒藝有確找定，謹(jǐn)在此剪不能贈對區(qū)環(huán)名、輩路名董等進(jìn)符行具朗體建遲議，蜻主要掘是根朱據(jù)項扣目的允市場坊定位售和形突象定摧位就昨區(qū)名項、路鴉名和睜門牌蟻名形巾式進(jìn)輛行提沒示性絮建議書。商區(qū)內(nèi)比的取朋名不貸宜過世于復(fù)歐雜，表要容熊易分濃辨、撇容易垮記憶月，要暖與項劑目推瞇廣名梯及項同目定課位有堡內(nèi)在藏聯(lián)系游，名撫字要訊動聽鋪，有敬文化摧內(nèi)涵尺。善一般仗我們堤應(yīng)該飾按照續(xù)項目揭的組摸團(tuán)來囑進(jìn)行拼劃區(qū)癥，其蝦中可猴以將蘋TO仔WN啦HO鴿US杏E部煌分和累頂級曲別墅換部分炒進(jìn)行餡獨(dú)立內(nèi)劃區(qū)顯，其業(yè)他可襯以按冶照建遍設(shè)速崇度和監(jiān)建筑秤規(guī)劃版進(jìn)行哄劃分桃，每血個區(qū)巨域都奇具備肚有自倚己的畜區(qū)名尼，而漠區(qū)名繼則需耐要對崇應(yīng)各恭自的轉(zhuǎn)特點雨以及嶼與項偽目的鎖整體蹈定位干風(fēng)格白和項憐目用告名結(jié)蛙合。黃道路勿名稱索系統(tǒng)普是區(qū)份別與粉項目襯區(qū)域辜用名勒的另林一個跡名稱蹤系統(tǒng)捐，在涼用名希上應(yīng)申該與表區(qū)域烘用名駕相區(qū)矮分，佛一般稻采用存的方說法是貞與區(qū)香域用柳名相妨輔相出成的使方式縫，如保一個派從景便觀方播面，始一個否從人泉文方膀面來辦分別忍詮釋荒項目進(jìn)的中憑心賣愛點等倒。沙相對毀而言異，一潔般有祥兩種草方式喇，一廉種是商門牌步名依品附于宮區(qū)域句用名教或者社道路明用名明的定兵名系復(fù)統(tǒng)，怒即通僻常所鄙說的衡**乒苑*刑*號向或*與*路儲**哲號，橫另一啦種是泛獨(dú)立側(cè)的門隔牌定區(qū)名系乳統(tǒng)，傻即每參個別畜墅都罪會有己自己攀在項烈目中赴獨(dú)一瓜無二掛的名品稱，辰考慮勺到項黑目會蛙有4僚00逼-5滅00柿套別環(huán)墅，肚采用央第二黎種方紋案既蘋繁瑣稅又不傻便于若業(yè)主排以后損的生辯活，恐所以蜻我們妨建議價采用乓第一州種方棄案，臟將區(qū)刷域用湯名或困者道旱路用目名取胃的精析彩一腦點，厘一樣辛可以脅達(dá)到蒸形象具推廣屈的目橫的。侮3、雪標(biāo)識租注冊黎在項逗目標(biāo)順識確娃定后天，建描議申批請商殘標(biāo)注鍋冊，港注冊懼內(nèi)容礦包括失本項剃目的左“肢中英貧文案欄名車”您和砌“精項目擔(dān)標(biāo)識責(zé)（L村OG軍O）蘆圖案緞”抗。跌商標(biāo)襪注冊柳有兩序個好正處：板一是樓可以衛(wèi)保護(hù)聯(lián)項目冠的知志識產(chǎn)葵權(quán)，荒二是寧制造芝新聞胞素材午，引爆起社攜會對些項目樣的關(guān)白注。萄二、碌外圍禁導(dǎo)示熊系統(tǒng)缸a旁、窮機(jī)場補(bǔ)廣告臣牌攻——鐘建議掠在桂傅林陣“勒兩江住國際缺機(jī)場懂”腰設(shè)立懶大型炒戶外耕廣告軟牌,脅攔截罷每天繼乘飛百機(jī)進(jìn)使出桂器林的貓大量集人群繼,提兆高項墾目知高名度謊;解b六、箏現(xiàn)場位廣告新牌敲——桑建議湊在項州目地鋸塊朝炎麒麟振灣立香一塊僵大廣攪告牌歉，截耽流到睬麒麟忘灣看阿樓客瞧戶；飾c勢、微收費(fèi)解站廣岸告牌框——蕩在兩疏江機(jī)駝場收折費(fèi)站盟上立臉兩面致廣告辱牌，貴把現(xiàn)互場的束氣氛灶引入剩收費(fèi)霉站，腦一方奉面是弟消除菠收費(fèi)對站所上處位臺置對兇項目脾的不菌利影撲響，叫另一倚方面守收費(fèi)看站也目是整捧個機(jī)曉場路暈的制軍高點哈，廣減告效持果最擊好的參位置何；需d稿、賠市區(qū)志廣告畜牌活——逐在市籃區(qū)選每二到緩三處技人流腰來往逐多的濾繁華哨地段兼樹立敗項目規(guī)形象舍廣告炸牌，主其中揚(yáng)至少蔥要有盜一個尖點與舅項目歉在市堤區(qū)設(shè)持立的買長期酬展銷破點相皮結(jié)合壤；冤e杠、鞋導(dǎo)示潑牌布——妖分別矮在機(jī)呀場路新主要斗分岔范路口煤設(shè)立華導(dǎo)示基牌,耍引導(dǎo)約客戶焦順利豪到達(dá)酸項目吳售樓單處,壯要求歪形象撒標(biāo)志己與項徑目C扭I設(shè)炒計相香同假(由盯廣告逆公司介統(tǒng)一媽設(shè)計賺)，淘具體驅(qū)而言型，目成前最橋為明累顯的涂位置躍是機(jī)逐場路互往臨話桂縣孝城的寒岔路衰；這f汁、俱會所紀(jì)頂部讀——殃建議吧在會澆所頂協(xié)部適叨合位炕置樹愧立"債銷售村中心姑"標(biāo)來志牌駱,夜梅間加曬射燈范光；藝g滔、路代旗遺——澆為了戚指引鏟客戶產(chǎn)，希治望能僑夠在儉機(jī)場茶路設(shè)證置路駝燈旗槽，位強(qiáng)置盡紫量比碌麒麟唐灣靠宜前，蹲由于帖目前蠅麒麟呀灣已秋占據(jù)勢基本厲所有杏路燈惹旗，恥所以和需要塊咨詢旁管理古部門食，看蘇能否耀將路啊旗懸努掛于歌麒麟瘋灣路足燈旗蠻上部池。截導(dǎo)流麒吊麟灣氣客戶更。灣三、撓圍墻臘包裝妄建議烈項目等圍墻槍是在無項目偉建設(shè)夢推廣紫過程偵中全疫過程致直接后面對顫客戶鴿的包許裝項欺目，石在項應(yīng)目的回宣傳稀推廣掛中起狀著非蘭常重別要的面作用伴，是蕉項目浩形象移宣傳仰的第乏一條幸陣地仆。循在項鑒目前逮期階寒段，浸圍墻響就應(yīng)貨作為殖對外跨宣傳論方式咬存在稼，通河過對肢項目卷建設(shè)折方案晚及推戚廣方醋案的碧進(jìn)一課步討扮論確鍵定，爭項目飾圍墻孫的告喉示性貨作用腦開始允正式淺作為舊項目胖形象項的重芒要部步分出掌現(xiàn)，囑此時蜻的圍確墻內(nèi)首容發(fā)獵展商暗名稱富、項笛目正狼式定泄名等櫻內(nèi)容俯開始演出現(xiàn)螺在圍乎墻上建，此犧時項貌目建撤設(shè)單遼位的既建設(shè)跌公告恭牌也龜是圍慎墻內(nèi)瘋?cè)葜伢@要組切成部如分。扯進(jìn)入芽項目毯銷售矮造勢作階段趣以后考，項接目圍諒墻作羨為現(xiàn)曠場包殘裝的清有機(jī)映組成惜部分娃，配枯合地目面廣止場、交園林速、路織燈路料旗、蛋建筑脖包裝搶等一楊起給嫩予客得戶樓陽盤的麗直接乓印象靜，本蔥階段久的圍缺墻廣鋒告不劉再是底單純夕的字話體廣除告，恨而是押多方露位的窗宣傳米廣告找，主顧要內(nèi)誘容包切括多粒條樓惰盤賣挽點的別宣傳塊圖案渡，項倚目標(biāo)書準(zhǔn)字燙體、蹤項目宣lo殲go違、項嶼目發(fā)園展商雞、項管目銷掘售代碼理公市司等卸。待四、描售樓祥處建盼議該售樓增處作謝為客蝴戶接沒待的御“貝第一首現(xiàn)場淚”誓，是挺所有午銷售染硬件蓬設(shè)施告中最銜為重規(guī)要的膨一環(huán)來，一德個好禮的售陵樓處盯本身邊就是熟一個雕最好澇的宣猴傳媒渡介。虜1、狠售樓圣處選孝址寸設(shè)于些會所聯(lián)大堂段及附冊近部象分相候連區(qū)換域。嬌建議任售樓凳處選遵在會錘所，得原因駱如下傳：千a萌、會道所面裂積較驅(qū)大，句能夠提容納聲足夠奏的客驗戶流釣量,奉b膛、嗚會所纏內(nèi)部白/外伯部環(huán)升境較維好,送極為閃適合粒在"般展銷臉會"登期間躲舉行崗大型災(zāi)活動腸;尤c巴、會觀所功雨能齊舌全,愚通透陵,同譽(yù)時具患有景申觀優(yōu)提勢(鏈可以返看泳漫池,紡工地思環(huán)境株等)溝,有堵利于舉銷售為人員飽與客掉戶之之間的拐交流漫;合d斬、會陰所離濫工地哥現(xiàn)場翻較為季接近觸,方趴便客賣戶到強(qiáng)現(xiàn)場幕看樓有或參多觀樣疼板房喚；轟e防、會久所位選置較李佳,便可視哥度高裂,方傭便客仆戶尋垮找;額f餓、臨鴿近現(xiàn)竹有的須泳池溜和西巷干渠嶺，符徒合"稅水為衡財"棵的風(fēng)挎水之究說；頌g規(guī)、按燦照目案前會挖所的梁設(shè)計洋，將僻非常充有利飾項目必對于水“風(fēng)休閑?！奔腋拍罾弦约暗舾呱心涮锥Y的形政象展鄰示，賽對于遲讓客犁戶體瞇驗社抱區(qū)文懸化和鵝促成香客戶斯成交貫將非偵常有研利。托2.揚(yáng)功能街分區(qū)釋售樓便處一賣般分嗽為接果待區(qū)齡、模預(yù)型區(qū)世、展庸示區(qū)糊、洽站談區(qū)脅等4亮個功符能區(qū)跑域。匠a末、接互待區(qū)免為銷罷售人熟員接賊待客鞠戶及表接聽甚咨詢紐戴的區(qū)參域，化一般跟設(shè)在蹤正對條售樓炸處大殊門最幣為顯徹眼的陜地方磁。遲b號、模塘型區(qū)憤擺放況樓盤輝整體姑模型搞及單腰體模易型的賊區(qū)域殿，對柔于樓萄花項疲目，菠模型仙是最掀直觀孕展現(xiàn)繁樓盤執(zhí)外觀敢及內(nèi)塘部結(jié)聾構(gòu)間濫隔的秒載體崗，因崗此模富型區(qū)橫亦是淺售樓秩處中鉛重要駁的一籠個部升分。招c劫、展地示區(qū)程主要廣以展片板或嚴(yán)實物糟形式暢展示族樓盤稻各方研面的秒資料偽，便壓于銷藥售人扔員向慨客戶參解說臟及介哲紹?；谜故咀邊^(qū)參欄觀路魯線的戴安排以有一公定的山要求常，一寇般的元安排刻是客鉆戶先覆到達(dá)旬接待偉區(qū)，債再行裙參觀緩模型樸區(qū)及債展示墾區(qū)，懲而不湊希望莊客戶她直接籮到展除示區(qū)害自行愿參觀間。屢d穴、洽席談區(qū)雞為銷耳售人賠員與心客戶抓深入訊介紹臘及成門交的薪區(qū)域馬，為傍避免飛客戶歐間相之互影玉響，熔洽談發(fā)區(qū)一童般設(shè)片在售輔樓處誦較為大獨(dú)立詢的區(qū)修域，仇且以賤小型圓洽談狂桌分虜隔各攻組客礙戶，律本項涉目需折10洪組以陸上洽裝談桌亮椅。爹3.帽裝修瑞風(fēng)格做以福上4淚個區(qū)蔥域為苦售樓功處必繭備的繞功能速分區(qū)棄，但挖僅有緊這4耕項功廟能是漿不足酬以體雙現(xiàn)項耕目自骨身的浙定位午特色珠和優(yōu)紡勢，坡現(xiàn)在見在深篇圳很哭多樓席盤對來售樓揪處精牙雕細(xì)草琢，察投入兆巨資辨，有雅的樓簡盤甚蔽至花浮費(fèi)數(shù)好百萬反元建像造極惕盡豪篇華的放售樓生處，本但新星基地錘認(rèn)為憑，售就樓處愉不一剃定是性越豪煌華越救好，梳必須良根據(jù)械樓盤擦自身妥的檔便次、某定位述、風(fēng)園格來粥進(jìn)行培設(shè)計戀。作齡為客哀戶到步現(xiàn)場微看樓單逗留也的主未要場端所，位其給川客戶俯的猛舒適播感和齡認(rèn)同厭感掘才是永最重系要的詞。峰針對桐本項偉目的豐物業(yè)摸定位儀及形梨象定飽位，魂新基燈地認(rèn)濤為本丙售樓勻處的訓(xùn)裝修睡應(yīng)著呀力體夸現(xiàn)戶休閑銹、自且然盼的特猜點：絮整體沾色彩磁感覺私以柔逢和為洽基調(diào)關(guān)，選球擇尺問度較惜寬松大的家賣俬；蛇擺設(shè)炊物品腦以及僑裝飾誘物盡標(biāo)量采差用自脅然風(fēng)獵格，萬而非逮生硬淚的商齊業(yè)特雞征；而室內(nèi)惜播放脹舒緩管、優(yōu)殲雅背尚景音巴樂；丑4、滅展板權(quán)設(shè)計圾建議江展板坡設(shè)計卵風(fēng)格壓整體救感覺英應(yīng)與勿項目關(guān)形象甜和售悟樓部洞現(xiàn)場苦氣氛飼協(xié)調(diào)充一致場。內(nèi)劈容可敬分為幼以下脆幾部最分：帆項目隊介紹趁、建完筑設(shè)隔計、枝園林忍景觀扯、銷竊控表松、付縣款方肉式、掌配套星設(shè)施松、物勸業(yè)管枯理等暖。平5、燃銷售句現(xiàn)場目臺面譽(yù)標(biāo)牌分以及謙現(xiàn)場向工作正人員朋服飾志、工密作牌辯建議役結(jié)合左本項捧目時銷定位挺和形喘象定喚位，憂對比滿桂林巨市現(xiàn)忽有樓確盤的牛嚴(yán)肅彈、呆簡板營移銷特運(yùn)點，疲新基預(yù)地建幫議本吩項目拜在銷頁售現(xiàn)辛場應(yīng)鏈擯棄鏟生硬貓死板淺的職仆業(yè)裝企和嚴(yán)鄙肅的垮標(biāo)牌衛(wèi)等，笨盡量癥提供蹄輕松自休閑忠的元躬素，格比如俱輕松砌、活叮潑的喬休閑旗裝、罰優(yōu)雅令、隨寨意的擠工作林牌等嘴。鋪五媽、展室場設(shè)目立建敗議金1、運(yùn)展場片位置災(zāi)選擇肅參考沫《前型期調(diào)匠研報昌告》簽，桂塊林的書目標(biāo)晌客戶露群比肝較集魄中的喘消費(fèi)驚場所肚是遍“月微笑蒼堂繡”錯，所丘以新革基地嶼建議繳展場纏位置闖選在批“破微笑井堂浴”捧。浪2、誤展場屬功能委本項礦目銷剩售現(xiàn)岡場到舍9月娛低才僵能建港設(shè)完紛成，刑且離開桂林茄市中縣心較犬遠(yuǎn)，漸而興祖達(dá)公攪司原饞“撥萬壽牧家園墨”六銷售堵中心出地理辛位置殲和現(xiàn)憲場包派裝與忠本項香目定魂位和控形象膚要求避不符蘇，選浸擇在柿市中醬心另詳設(shè)展卡點有忍以下個幾個商作用議：授作為姓項目語在市徹中心賊一個置長期輸形象歸展示站現(xiàn)場須和第防二銷愧售場歸所；捎在項迷目現(xiàn)閉場銷湊售中讀心未鳳完工蓋之前觀，作摧為銷摘售人刑員主顧要的滲辦公演場所丹；炸項目罩在市捷區(qū)進(jìn)松行推遲廣活噸動的勤場所碰。鴉3、壓展場拍布置權(quán)建議嬌因仆為展忙場是繳布置立在繁斗華的午百貨掙商場螺內(nèi)，刪銷售倒展場泳布置爺必須工與商白場的縣整體叉環(huán)境梁協(xié)調(diào)么融洽靈，并眉且要欄充分?jǐn)R展現(xiàn)洗項目逼的形枕象。殺新基細(xì)地建塑議展蔑場的逼裝飾籮格調(diào)專與售棋樓部拿一致蘿，體胃現(xiàn)休扔閑、癥自然因的特歇點：斃整體獸色彩宣感覺饒以柔福和為炎基調(diào)若，選可擇帶寨現(xiàn)代誘的家混私；急擺設(shè)雞物品秩以及敵裝飾徐物盡眠量采極用自氏然風(fēng)遙格，奪而非撿生硬模的商劇業(yè)特說征；醫(yī)六、召樣板京房草設(shè)計魄建議湊1、態(tài)裝修帽套數(shù)裳樣板積房應(yīng)硬選擇灶戶數(shù)撒較讀懶多、奪具備怖代表變性的呼戶型批，建末議本腔項目訊裝修趁四套傲樣板吩房，演其中陳TO育WN獨(dú)HO醋US卷E、怠雙拼留別墅腐各裝有修一疑套，政獨(dú)體題別墅竭選擇技兩套酷，可威一期爛先做責(zé)一套悉小面無積樣課板房脆，到鑰二期污或三割期在職適時難做一丙套大慘面積鋤樣板塞房。迅2、遮選址繪樣板哲房位籍置應(yīng)鼓盡量脊靠近詳售樓說現(xiàn)場靜，這擱樣有夠利于垃營造失現(xiàn)場通氣氛舅，也汽可以絲減少封前期集建設(shè)陶配套醒的投快入，狐節(jié)約碌成本木。最3、區(qū)風(fēng)格復(fù)由于緊本項結(jié)目檔乘次和向目標(biāo)離客戶澇群體挽的定淘位，派TO沖WN誓HO透US伴E不尤宜過葛份追嗚求豪概華，冶而以潔簡潔盒明快腰為主游，在插選材秒用料淡及家完具風(fēng)火格上皇應(yīng)各灘自予嚴(yán)以區(qū)膠分，鞠注意密年輕乳人和摔老年燙人、兇有知鍵識層犯次差搬別的貸不同軟居住們主體普所具閥有的劉不同你心理普感受災(zāi)和要太求，臥雙拼初和獨(dú)俘體別未墅可嗓以一獄套以折現(xiàn)代涌風(fēng)格倉為主族調(diào)，食渲染布自由用、奔般放的小異國春情調(diào)掌，另叛一套墓強(qiáng)調(diào)可西式床古典紀(jì)的唯挨美風(fēng)屯格，殖凸顯博別墅轉(zhuǎn)的尊螺貴氣歲派。遼六讀、看彎樓通紛道寄看樓借通道己是指性從售店樓部勵銷售撫現(xiàn)場鑼到樣惡板房濤之間單的空鍛間，乒看樓械通道故也是厲展示軌發(fā)展寺商形稠象的置一個量重要刃舞臺箏，新抱基地擱認(rèn)為柳本項我目在隊看樓巨通道駛組織薯上注欺意以悲下幾掃點：坡1、賭做好泛從會應(yīng)所即糾售樓鑼現(xiàn)場闖到樣牢板房帳的導(dǎo)霜視系共統(tǒng)；衛(wèi)2、登從售嶼樓部騙到現(xiàn)拖場通侄道兩碎邊做毅出交誠樓實撫景，擋讓現(xiàn)雜場看憑樓客甜戶感堵受到箏小區(qū)同氛圍魯。醬第二冤部分徹陰項純目銷忠售建玉議軍項目瞎銷售闊總體腦策略刑1、優(yōu)別墅杯與河“捉雙拼盯別墅鄉(xiāng)”差及剃“打TO貫WN饞HO軋US考E雹”怪互動松關(guān)系功項目茶銷售瑞目標(biāo)鋪的實敞現(xiàn)必殊須有基賴于茂一個廣完整準(zhǔn)的銷槽售周溫期，忘在不攔同的決銷售揭階段橫需要煩制定歌不同畏的銷惡售策偵略從勸而達(dá)范到不濁同的拍預(yù)定藝目標(biāo)啞。對政于本淹項目酸而言姥，新婦基地心認(rèn)為絹首先瓶需要則確定去“柳獨(dú)體射別墅蒜”慘與握“勉雙拼鮮別墅紫”鹿及幼“仍TO香WN拔HO史US學(xué)E重”譯之間漁的互犯動關(guān)才系，暖然后吼在這攻種關(guān)神系之田下制逼定適團(tuán)合的錫各銷航售階刃段進(jìn)拴程，塊從而住有效含地把減握整直體銷燕售節(jié)置奏驢物業(yè)繡類型住獨(dú)體催別墅熔雙拼融別墅涼TO緞WN柏HO距US倘E指建筑逢面積惡約7鋪13沉89燭㎡訊23做05妄0廢㎡餃28弟56介1㎡召單位侄面積機(jī)約2滅50弊-5豈00貞㎡鞋約2該20鮮-2蜂40蹤㎡達(dá)約1華80察-2賄00桐㎡購單位怖總價盒約5渡7.院5-滴13杏5萬巨約5秩0.疤6-綿64互.8墻萬微約4版1.太4-留54臘萬量總套墓數(shù)受約2逼50皆套密約1掀00偷套或約1嚴(yán)50餅套柄總銷贈售金坑額勾約1球78檢47晉.2叉5萬誠約5況76御2.換5萬絮約碼71鈴40紋.像25步萬顆預(yù)計廚銷售讓特征激面積途大、調(diào)客戶制下定號速度敏較慢撫；顧環(huán)境示聯(lián)想廈較好程、容起易造復(fù)市，拐有利跑于帶告動銷急售。遇有一器定外霉地度亞假客革戶。辟面積畫適中民、總丙價適煌中，芹銷售欣速度晉較慢去；語界于差“業(yè)獨(dú)體談”嗽和蹤“井TO拍WN恰HO桶US古E誓”涉之間側(cè)的產(chǎn)兵品需凡要兩襯者的赴帶動泊?；拭娣e煩小、性價格撐低，濕銷售凝速度廢較快慚；解價格聚低，卷容易撇制造脫熱銷撓氣氛辮。脖注總：因組本項棚目最司終方猛案尚忘未確哭定，釣以上揉數(shù)據(jù)虎均按面財務(wù)斧分析母報告鵝中發(fā)瞇展商金和愛爺?shù)貢r閘代公挪司提監(jiān)供相但關(guān)數(shù)怪據(jù)為斥基礎(chǔ)捕進(jìn)行鳳估算都，自假設(shè)蒸條件評如下旱：租（1興）總賢建筑都面積碗為1村23敵，0做00依㎡，炭可售認(rèn)面積充為1臥20妨，0氧00罵㎡；棵（2察）總?cè)固讛?shù)鑼50體0套魄，三殘種別籠墅分蹈別占點50據(jù)%、壁20躲%、勁30任%；蕉（3絲）項令目總聽體均悲價2障50刑0元摸/㎡朗，最斷低價拉23烘00如元/羨㎡、叢最高愉價2矛70澆0元?dú)?㎡賓。茂對本跡項目到而言麗，推仇廣過燃程中鹽獨(dú)體痛別墅聯(lián)與雙洞拼別哭墅和景TO財WN盟HO唇US臭E的丸協(xié)調(diào)長存在襖很大突的矛界盾：悼獨(dú)體舞別墅誦物業(yè)扎的單催位套戒數(shù)占銜總套騙數(shù)的趟50瞎%，俊銷售攻額占漢總銷秒售金臥額的刑約5妨8%翼，市悉場認(rèn)廚知度川比較灰高，結(jié)但數(shù)致量較頁多需鑄花較趣大精涌力進(jìn)堅行推訓(xùn)廣；蕩雙拼堡別墅歉和T使OW地NH幣OU爆SE腫分別戀占總倉套數(shù)永的2榜0%族、3端0%魚，銷傷售額僑分別弓占1有8.壓7%既、2唐3.茶3%帝，數(shù)棚量相銹對較箏少，殖但市矛場認(rèn)武知度蹲都比鋼較低弄，兩瓜者都催需要張花較和大精倘力進(jìn)曉行市漸場引亡導(dǎo)?？匦禄碌亟ㄋ庾h在悶宣傳塵推廣雨上應(yīng)驗該對客獨(dú)體若別墅攀有所揪側(cè)重昨，迎習(xí)合人鍬對框“路別墅胖區(qū)歸”形的傳料統(tǒng)印欠象。冊銷售歪過程歌中獨(dú)勒體別袋墅與存雙拼谷別墅鳥和T稻OW絕NH齒OU鉆SE僅的互俘動關(guān)群系處臉理上樸，建舉議始練終以發(fā)"獨(dú)污體別到墅先橡行、錢側(cè)重筒獨(dú)體板別墅區(qū)"的其策略苗進(jìn)行廊宣傳劍，在炎銷售楊過程回中可湯適時槳階段格性的治對排TO擱WN賞HO貓US堵E和趣雙拼質(zhì)別墅憂進(jìn)行昆重點醋推廣摧，戒但實縣際上桃在任敵何時錫期，婦獨(dú)體灶別墅樂與追雙拼蘭別墅鬧和T障OW予NH羨OU資SE胖都可夠以同煤時銷放售。扎2、換在針抵對客緣戶的倡策略歪上，殼建議皆采用達(dá)“崗桂林看市場著起動掃及主倒導(dǎo)，新外地勸市場材輔助攪及推熊動六”拿的策讓略。憑利用眨物業(yè)科在桂田林市民場需法求層巾面較朗寬，堵容易刑引起撫市場沾關(guān)注帥的特待點，叮每個肯推售閘階段車的牽親頭發(fā)閱動，康均由匠深圳舌市場鄉(xiāng)開始翠，適泳當(dāng)時毫候引辦入外泄地市換場的輩推廣配，將怒項目胸的銷栽售推荷至高厭潮。珠桂林喚市之蜓前推蔥出的旺項目勻，只綿要規(guī)找劃設(shè)豆計好淡，小茶區(qū)上逢規(guī)模昂，往管往能氏受到糊市場唇的普頸遍關(guān)捷注和送追捧蓬，在靈本項招目地六塊區(qū)剪域，意早先屑開發(fā)征的麒吸麟灣眉一推末出就促成了葵市場徒的熱祖點，喘本項巡目在愁規(guī)劃幸設(shè)計去和宣按傳推尋廣上裕更具隨有優(yōu)胸勢，悠相信幣更能半吸引是市場預(yù)關(guān)注早。鵝本項啄目的抱外地義市場圓也有毯很大虹的潛逐力，狀因為蹦隨著籮桂林泰國際諷化旅撐游城緣市地駱位的罰確立廈，希讀望到窩桂林置居住菊、度現(xiàn)假的照人越浪來越壇多，便桂林瞎高檔項物業(yè)籍的外革地銷略售市筐場分券額將癢會不盤斷擴(kuò)別大，箭加上室本項倍目在筆規(guī)劃端設(shè)計責(zé)的國拔際化分水平吸，相役信在倒外地宿市場還的推證廣亦素將能肢引起顆廣泛莖的反竊響，線而連熱動推贊廣更同能引練起轟乎動效總應(yīng)，套將項縱目推餐廣導(dǎo)銀入高柳潮。鈴3、費(fèi)價格站的策圓略上控，建貴議采粥用售“棟低價棒入市男，爬戒坡式逼升價睬”黃的策胃略，密先打踢開市握場知計名度躬、積士聚人朵氣關(guān)適注，斗再穩(wěn)托步提景升價遺格，社達(dá)至矛目標(biāo)絹價格訊水平豪。而總體抖價格職水平周與麒減麟灣毯對比稱基本凡上是儀：一督期價志格比墓麒麟攪灣略榴低，漢但均密價應(yīng)濕保持摟在2紗30撲0元?dú)?㎡廳左右爭；二術(shù)期在箱市場街知名僚度已泛經(jīng)樹由立的潮前提仇下與訊其展粗開平飼等的俯價格緣競爭甚；到奏三期拐項目醉的整逝體形害象已數(shù)全部獻(xiàn)展現(xiàn)船，高元素質(zhì)滑樓盤戀的形渾象已肆顯現(xiàn)搏出來匙，市渾場認(rèn)涂可度臂必然禍高于厲麒麟成灣，魯價格六可比維麒麟宅灣略剝高以蹈體現(xiàn)湊項目撐價值錦。接對一消期而予言，尸價格啦也采聽用提“稠低開賓高走姐”摘的策慮略。盞入市我前期浸內(nèi)部螺認(rèn)購武，以史略低蓄于麒秋麟灣腰價格患水平消10經(jīng)0-綿-2味00抱元/邀平方毫米的腸價格鉤推出鼻少量速單位挽，以梯積聚小人氣拜，提突高到比場客衡戶的艱成交畏率。翻一方廚面可汗以引似起市它場的堡轟動坊，同關(guān)時對起前期景少量隱業(yè)主扶來說攜，看鞠到后聰面的遼價格錫其超朱值性零自然腿不言震而喻斧，這捉對整四個銷幼售過陵程來左說，遣不論朵是售簽樓員鑼的信俱心還晨是銷淘售效梅果，蚊都能祝起到旅不小胞的推訪動作霧用。稅入市屈之后李，在駐目標(biāo)彎均價利水平錘既定常的前廳提下高，運(yùn)億用價政格策非略，鬼“芬爬坡增式糾”歉穩(wěn)健校上升閑，從頁心理慘上催炒促有惕效需秒求趕呆快落草訂，尿這樣納能在道保證健均價床水平沈的前翠提下臭，在述最短扣的時腹間內(nèi)歪提高貴銷售服率至棚理想溪的水醋平。睡二、秤入市肅時機(jī)患確定糠在影凱響項聯(lián)目銷文售的路各項叫因素論中，理市場漂時機(jī)膛是一拒個不名可輕失視的示重要醒因素獻(xiàn)。在承本公漏司提雕交的哀《項孔目定夠位報盡告》襯中以賊對本黑項目霜的市岔場市隔場大套環(huán)境寺和小尼環(huán)境旬進(jìn)行攪了簡叛單的騰分析它，應(yīng)濤該說帆本項屋目正牌處于繩一個潑極佳洲的市尸場環(huán)握境中友。掙然而澆，時裝機(jī)因被素不餃僅包腿含不鏡可控告制的徐外部筍因素小，還想包括亦可控腦制的沃內(nèi)部勁因素男（如扇工程標(biāo)進(jìn)度刻、相望關(guān)證道件取站得、娃準(zhǔn)備僚條件滔落實業(yè)情況會等）浮，對竹于本煌項目魔而言掠，能威否順遭利地里在預(yù)卻定的扶時間鹽內(nèi)發(fā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