酒店地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式報告

酒店地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式什么是酒店地產(chǎn)2004年，酒店地產(chǎn)全線飄紅，毋庸爭議的成為京城樓市的最大亮點。從金橋國際公寓到晶都國際、再到遠中悅?cè)R、紐約客、……這些項目的出現(xiàn)給地產(chǎn)市場打開了新的商機，也給發(fā)展商提供了一種新的產(chǎn)品開發(fā)模式。顧名思義，酒店地產(chǎn)就是由酒店與地產(chǎn)相結(jié)合的業(yè)態(tài)形式。酒店與地產(chǎn)的嫁接不是一個偶然的因素，而是順應(yīng)市場發(fā)展的結(jié)果。因為酒店本身就代表著一個樓盤的形象，星級酒店更是身份和地位的象征，能夠出入星級酒店，在星級酒店居住，本身就是一種榮耀。因此，當前市場上酒店地產(chǎn)的興起就是理所當然的了。酒店地產(chǎn)作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費方式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的原則。到90年代，酒店地產(chǎn)傳入中國深圳、海南、北京、上海、西安等地，自此，酒店與地產(chǎn)相結(jié)合運營的模式就開始多了起來。酒店地產(chǎn)之所以能在北京市場站穩(wěn)腳跟、形成氣候并產(chǎn)生了更多的創(chuàng)新形式，原因有多種：全國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)力好，國民經(jīng)濟的連續(xù)增長、首都的地位、奧運會的刺激、中國城市化的進程，都使得投資性居住成為可能。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅就2023年奧運會來說，大量商務(wù)團體的涌入，造成北京市酒店的缺口大概有180家-190家，這為酒店地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的市場機遇，且市場預(yù)熱在未來這兩年就會開始產(chǎn)生。所以，北京將成為亞洲投資酒店地產(chǎn)的首選地?？梢赃@么說，是國內(nèi)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展催生了酒店地產(chǎn)的熱潮。酒店式公寓是酒店地產(chǎn)的代表作酒店式公寓是指提供酒店式服務(wù)的公寓，它集住宅、酒店服務(wù)、會所等多功能于一體，具有"自用"和"投資"兩大功能。與酒店相比較，其更多了家的味道。既能向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，又能規(guī)避傳統(tǒng)酒店與生活之間的距離感。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。酒店地產(chǎn)，是地產(chǎn)商與酒店運營商相結(jié)合的產(chǎn)物，這種新的運營模式將產(chǎn)生不同以往的投資價值。具體來看，它是以住宅立項，具有70年產(chǎn)權(quán)，可以和普通住宅一樣按套銷售，但建筑規(guī)劃與配套全部按照酒店的標準執(zhí)行，又經(jīng)由正規(guī)的酒店管理公司統(tǒng)一運營的業(yè)態(tài)。它與酒店的區(qū)別就是產(chǎn)權(quán)年限的不同，而更具有酒店投資所沒有的優(yōu)點，如可以分割出售，擁有產(chǎn)權(quán)。酒店式公寓與普通公寓相比，業(yè)內(nèi)專家認為，在地理位置和硬件品質(zhì)相當、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：首先，酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們憑借廣泛的客源優(yōu)勢，有效保證了出租率。其次，酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價，保證了良好的租金穩(wěn)定性。酒店式公寓與酒店相比，由于是成套住宅，相比于純酒店的單間設(shè)計，居住的舒適性大為提高。同時，酒店式公寓在其軟、硬件的配置與純酒店相差無幾，但租金價格卻相去甚遠，從而具有更優(yōu)的性價比與更好的居住舒適性?？梢钥闯?，酒店式公寓作為酒店與住宅的綜合產(chǎn)品，具有二者的優(yōu)勢，從而具有很強的生命力。酒店地產(chǎn)的發(fā)展趨勢酒店地產(chǎn)作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債等投資相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關(guān)資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長15.8%。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，投資風險相對較小的酒店式公寓有望成為中產(chǎn)階層的首選。近期一項針對北京、上海、廣州、深圳等7城市近千名高收入者的抽樣調(diào)查顯示，各種投資理財工具中，房地產(chǎn)投資被列為各類投資理財工具的前三位，而其收入也是所有投資品中最讓他們感到滿意的。而在房地產(chǎn)所有業(yè)態(tài)當中，酒店地產(chǎn)又是呼聲最高、最被市場看好的投資渠道。另據(jù)統(tǒng)計，就北京而言，境外辦事機構(gòu)共計4000多家，世界排名前100位的跨國公司，有50%在京設(shè)有辦事機構(gòu)。僅以麗都、燕莎商圈來說，區(qū)域周邊有著濃郁的涉外氛圍，眾多商務(wù)人士、行政人員、企事業(yè)高級管理人員、私營企業(yè)主對生活、商務(wù)、社交、休閑、度假等等方面的物業(yè)使用需求，龐大的市場機會使得酒店式公寓的存在變?yōu)榭赡?。酒店地產(chǎn)近兩年呈現(xiàn)出以下幾種發(fā)展趨勢：1)市場份額逐步增大酒店地產(chǎn)是一種新穎的房地產(chǎn)開發(fā)模式，中國推行這種形式只有幾年的歷史。酒店式公寓由于總價低、首付低，許多人投資了這種物業(yè)。酒店式公寓最早出現(xiàn)在我國沿海，是產(chǎn)權(quán)度假酒店，雖然投資者能夠從中獲益，但旅游景點受淡旺季的影響，滿足不了投資者高收益的需求。2)產(chǎn)品優(yōu)勢顯著酒店地產(chǎn)在內(nèi)地不斷延展，浙江、上海、北京相繼發(fā)展起來。酒店地產(chǎn)首選為商業(yè)繁華、商務(wù)辦公集中、交通便利的地段，這樣不但保證酒店的客源充足，而且有利于酒店的人氣聚攏，進而提升酒店娛樂設(shè)施的利潤。酒店不但客源充裕，最重要的是不受淡、旺季影響，酒店收入保持平穩(wěn)；尤其建在火車站、機場周圍，經(jīng)營小時房也是一筆可觀的收益。3)回報高低和穩(wěn)定是投資的重要指標目前，酒店式公寓式實行委托租賃的具體年限不盡相同。隨著市場競爭增大，酒店地產(chǎn)的承租年限都在5年以上，有不少已經(jīng)達到了15年。一般來說，承租年限長可令回報長期穩(wěn)定，另一方面也有利于酒店氣氛和品牌的形成。4)酒店地產(chǎn)引入品牌管理酒店式公寓一定要有專業(yè)隊伍和靈活的模式來確保買房者的投資收益。酒店式公寓的經(jīng)營模式通常是專門聘請專業(yè)團隊打理，確保資產(chǎn)增值。酒店式公寓與旅行機構(gòu)長期合作，可以確保穩(wěn)定客戶網(wǎng)絡(luò)，保證良好客源。5)注重后期經(jīng)營的特色對于酒店式公寓來說，前期的銷售只是成功了一半，決定這種產(chǎn)品命運的在于后期的經(jīng)營管理工作。其中包括檔次定位、降低經(jīng)營管理成本、開放互動式娛樂設(shè)施、開展多元化經(jīng)營等。酒店式公寓的良好收益被廣大投資者看好，成為房地產(chǎn)新型的投資熱點與趨勢，并在逐漸的發(fā)展與壯大。酒店地產(chǎn)在國內(nèi)的發(fā)展一方面前景看好，另一方面因尚處于初級階段，所以，鋒華興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司認為有一些問題值得關(guān)注和逐步完善。即使是酒店式公寓也需要明確的定位，如硬件檔次，客源、酒店軟件服務(wù)等。片面的求大、求全，或過分的簡陋都不是最好的定位。項目定位應(yīng)結(jié)合客戶群，做到即能滿足客戶的需要，又可以有效節(jié)省經(jīng)營成本的經(jīng)濟型酒店公寓。酒店地產(chǎn)的規(guī)劃國內(nèi)現(xiàn)有酒店地產(chǎn)模式是開發(fā)商投資，設(shè)計出它的回報模式?；貓蟮哪Ｊ接卸喾N，如完全自用型、有限自用型，有限自用型還包括固定回報、不固定回報等。酒店地產(chǎn)是不同利益主體相結(jié)合的產(chǎn)物，因此各利益主體平衡機制的設(shè)計非常重要。發(fā)展商可以把銷售價格和投資回報率設(shè)計得很高，但管理方則會從未來酒店經(jīng)營的角度考慮。能否實現(xiàn)這么高的回報率，雙方最終達到利益相互均衡才會有合作。在市場經(jīng)濟的鏈條中，一個合理的運作模式是各方利益最終趨向均衡的模式。同樣，在酒店公寓的開發(fā)、銷售、回報、運營等模式設(shè)計上必須顧及開發(fā)商、酒店管理方、購買業(yè)主三方利益，其均衡點在于酒店的長期穩(wěn)定經(jīng)營。酒店式公寓是多方利益相綜合的中間產(chǎn)品，把握三方利益的平衡才是項目成功的關(guān)鍵。酒店地產(chǎn)規(guī)模對于酒店的經(jīng)營好壞有著直接的影響。規(guī)模過大，出租率上不來；規(guī)模過小，形不成規(guī)模效應(yīng)。新型酒店地產(chǎn)在酒店的規(guī)模上應(yīng)嚴格按照酒店業(yè)的經(jīng)營實際狀況出發(fā)，要避免酒店規(guī)模過大或過小的問題，酒店的星級要符合酒店的經(jīng)營定位，一般要經(jīng)過嚴格的市場調(diào)研和咨詢。酒店的設(shè)計在很大程度上決定后期的經(jīng)營成本，部分酒店式公寓由以前的爛尾樓或住宅改建而成，很多的管線、設(shè)施、配套等都無法完全按照酒店的標準進行使用。新型酒店式公寓在規(guī)劃設(shè)計上特別注重適用性和有效性，注重酒店細節(jié)設(shè)計對運營成本和投資回報的影響，包括面積、戶型、裝修、設(shè)施配套等。新型酒店地產(chǎn)的設(shè)計套房的比例逐漸加大，家居化酒店布置越來越受到投資者的歡迎。酒店的經(jīng)營要有自身的特色，新型酒店式公寓在酒店的后期經(jīng)營中比較注重酒店經(jīng)營定位，經(jīng)營有一定的主題，借助于某一方面的資源使之成為最具某種特色的酒店，與普通酒店大而全的經(jīng)營完全不同，差異化經(jīng)營是酒店地產(chǎn)經(jīng)營的生存之道。新型酒店式公寓一般建于繁華的城市商務(wù)或商業(yè)中心，并且依附于周邊區(qū)域，往往在一個區(qū)域中既有酒店類物業(yè)，又有公寓、商業(yè)、辦公類物業(yè)共同組成一個混合的社區(qū)，在這個社區(qū)里很多的配套可以實現(xiàn)共享，資源利用最大化。這一點普通意義上的酒店公寓完全不能具備。相信，酒店地產(chǎn)作為新興的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式，將在市場的高度關(guān)注下得到長足的發(fā)展和完善。酒店地產(chǎn)的營銷模式鋒華興業(yè)通過金橋國際公寓及晶都國際兩個酒店地產(chǎn)代表作的成功運作，積累了許多關(guān)于酒店地產(chǎn)的營銷思路，歸納起來主要有以下幾點：一、酒店檔次形象定位在這方面并非檔次越高越好，重要是分析所運作的物業(yè)所處地理位置及周邊真實市場需求情況，優(yōu)先考慮同周邊酒店的差異性及互補性。二、營銷團隊的專業(yè)性酒店地產(chǎn)的營銷同常規(guī)類住宅及公寓類產(chǎn)品有所不同，要求相關(guān)銷售人員一定要對酒店本身的運營規(guī)律非常熟悉，要經(jīng)過專業(yè)化訓練，同時業(yè)務(wù)人員自身形象及氣質(zhì)要符合未來酒店經(jīng)營的需要三、賣場營造酒店地產(chǎn)的賣場營造非常重要，最好將未來的酒店生活的場景通過特殊設(shè)計在賣場充分表現(xiàn)出來，比如大堂的風格及豪華裝修、服務(wù)生的專業(yè)服務(wù)水平，客房的舒適性，通過樣板間表現(xiàn)。四、設(shè)定合理的投資回報模式投資回報過高會加重將來經(jīng)營的風險和壓力，過低又會吸引不了投資買家的購買，一定要參照當時的市場資金合理回報率來確定回報模式。五、設(shè)計合理的經(jīng)營期限根據(jù)不同的產(chǎn)品，不同的定位，不同的酒店地產(chǎn)的經(jīng)營者，應(yīng)該設(shè)計不同的經(jīng)營期限，如我公司運作的金橋國際公寓設(shè)定，經(jīng)營期限為15年，而晶都國際則為10年。六、及早考慮后期經(jīng)營問題酒店地產(chǎn)能否成功運作，很大程度上依賴于后期的經(jīng)營管理，如我公司在運作上述兩個項目的銷售階段，就及早考慮將來的經(jīng)營問題，整合各種需求資源及推廣渠道，從而保證經(jīng)營后的負擔較輕。總的來看，酒店地產(chǎn)作為一種新的產(chǎn)品開發(fā)模式，有較強的生命力，運作成功會為發(fā)展商及廣大投資者帶來雙贏的結(jié)果，但是否有良好的開發(fā)心態(tài)，是否有專業(yè)的整合各種專業(yè)合作資源的能力，是保證酒店地產(chǎn)能否成功運作的關(guān)鍵因素。在這方面，鋒華興業(yè)作為酒店地產(chǎn)的先行者，摸索出的經(jīng)驗可供大家分享。DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"01:26DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"01:26DATE\@"HH:mm:ss"01:26:34TIME\@"yy.M.d"TIME\@