不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作解析

PAGE3PAGE3不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作講解第一章概述1.1基本概念1.1.1不動(dòng)產(chǎn)概念1、不動(dòng)產(chǎn)：是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。見(jiàn)下圖。不動(dòng)產(chǎn)范圍很寬泛，不止土地、房產(chǎn)，還有草原、林地（林木）、水域、采礦權(quán)……2、不動(dòng)產(chǎn)的特性自然特性：不動(dòng)產(chǎn)作為自然物的特性有：（1）不可移動(dòng)性：又稱位置固定性，即地理位置固定。（2）個(gè)別性：也稱獨(dú)特性、異質(zhì)性、獨(dú)一無(wú)二，包括位置差異、利用程度差異、權(quán)利差異。（3）耐久性：又稱壽命長(zhǎng)久，土地不因使用或放置而損耗、毀滅，且增值。我國(guó)土地有使用年限。（4）數(shù)量有限性：又稱供給有限，土地總量固定有限，經(jīng)濟(jì)供給有彈性。社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性：體現(xiàn)人們之間的社會(huì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的特性。（1）價(jià)值量大：與一般物品相比，不動(dòng)產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。（2）難以變現(xiàn)性：也稱為變現(xiàn)力弱、流動(dòng)性差，主要由價(jià)值高、不可移動(dòng)、易受限制性等造成。影響變現(xiàn)的因素主要有不動(dòng)產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、價(jià)值量、可分割性、開(kāi)發(fā)程度、區(qū)位市場(chǎng)狀況等。（3）涉及廣泛性：又稱相互影響，不動(dòng)產(chǎn)涉及社會(huì)多方面，容易對(duì)外界產(chǎn)生影響。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中稱為外部性，分為正的外部性、負(fù)的外部性。（4）權(quán)益受限性：由涉及廣泛性引起。政府主要通過(guò)設(shè)置管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)四種特權(quán)進(jìn)行管理。3、法律有關(guān)規(guī)定（1）物權(quán)法第2條第2款：本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。（2）擔(dān)保法第92條不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。（3）不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例第2條第2款本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。（4）不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）第二條【不動(dòng)產(chǎn)范圍】依照本細(xì)則登記的不動(dòng)產(chǎn)包括：（一）耕地、林地、草地、荒地、水域、灘涂、建設(shè)用地以及因自然淤積和人工填海、填湖形成的土地等；（二）定著于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及特定空間；（三）海域及海上建筑物、構(gòu)筑物；（四）定著于土地的森林和林木；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以登記的其他不動(dòng)產(chǎn)。1.1.2不動(dòng)產(chǎn)登記概念1、不動(dòng)產(chǎn)登記：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)的歸屬、權(quán)利性質(zhì)、位置、面積等應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿、確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬并予以公示的行為。從不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)說(shuō)，理解不動(dòng)產(chǎn)登記要特別注意物權(quán)法定，也就是說(shuō)，只有法律規(guī)定了的不動(dòng)產(chǎn)才能進(jìn)行登記?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第五條下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）》對(duì)以下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記作了規(guī)定：集體土地所有權(quán)登記、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)登記、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、海域使用權(quán)登記、地役權(quán)登記、抵押權(quán)登記。2、為什么不動(dòng)產(chǎn)要進(jìn)行登記為什么動(dòng)產(chǎn)一般不要登記，而不動(dòng)產(chǎn)卻要求登記，遵循的是登記生效主義？主要原因在于：動(dòng)產(chǎn)通常可以通過(guò)轉(zhuǎn)移占有，即以交付為公示，以交付作為生效的實(shí)質(zhì)要件；而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，不能以轉(zhuǎn)移占有，即以交付為公示，以交付作為生效的實(shí)質(zhì)要件則行不通，不動(dòng)產(chǎn)要以登記為公示，以登記為生效的實(shí)質(zhì)要件，不經(jīng)登記的不發(fā)生變動(dòng)的效力。動(dòng)產(chǎn)，我們常說(shuō)的一手交錢一手交貨，如桌子、剪刀、書本等，都是這樣，給錢，交貨，產(chǎn)權(quán)變動(dòng)生效；而不動(dòng)產(chǎn)則很難，很難說(shuō)給了錢，把不動(dòng)產(chǎn)，如土、房子放家里、放口袋里，不能因?yàn)槟隳軓目诖心贸瞿澄飶亩C明該物是你的。大家常聽(tīng)到的租房的租客把房子賣了，買房的人不能以租客在房子里居住，實(shí)際占有房子，就認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)是租客的。這就需要通過(guò)登記作為公示，采取登記生效主義。1.2不動(dòng)產(chǎn)登記的效力《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！段餀?quán)法》第14條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。《物權(quán)法》第187條規(guī)定：以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。如何理解不動(dòng)產(chǎn)登記的效力：1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記最基本的效力表現(xiàn)為，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。例如，當(dāng)事人訂立了合法有效的買賣房屋合同后，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后，才發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果；不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為發(fā)生了房屋所有權(quán)的變動(dòng)。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的這個(gè)核心效力的基礎(chǔ)上，還可以派生出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記推定真實(shí)的效力，即除有相反證據(jù)證明外，法律認(rèn)為記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。2、原則上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的依據(jù)。3、不動(dòng)產(chǎn)登記效力的基礎(chǔ)是登記當(dāng)事人的意思表示，包括當(dāng)事人的登記申請(qǐng)及其他補(bǔ)充、變更登記的意思表示、登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記所必需的意思表示。4、登記具有統(tǒng)一的效力，但只是登記機(jī)關(guān)對(duì)符合法律要件的申請(qǐng)進(jìn)行審查并記載的義務(wù)行為，而不是行政特權(quán)行為，更不是行政審批權(quán)。特別強(qiáng)調(diào)：不動(dòng)產(chǎn)登記，包括我們的土地登記，不是行政審批行為。在近年的行政審批事項(xiàng)清理中，有的地方，把土地登記當(dāng)作行政審批事項(xiàng)進(jìn)行清理，甚至我們省里都有把采礦權(quán)登記作為行政審批行為給取消了。這是不對(duì)的！不動(dòng)產(chǎn)登記就象婚姻登記一樣，是登記機(jī)關(guān)的義務(wù)，而不是特權(quán)。5、“法律另有規(guī)定的除外”的三種情況：一是依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。二是物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情形：（1）因人民法院、仲裁委員會(huì)的\o"法律文書"法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力；（2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力；（3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。三是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，地役權(quán)屬于特例。具體規(guī)定：《物權(quán)法》第127條：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”——合同生效；第129條：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！薄?guī)定的是“未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”，而不是“不發(fā)生效力”；第158條：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”；第155條：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！薄獩](méi)有規(guī)定宅基地使用權(quán)必須登記才能生效，也就是說(shuō)，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。這類的規(guī)定，主要是考慮到現(xiàn)行法律的規(guī)定以及我國(guó)的實(shí)際情況尤其是農(nóng)村的實(shí)際情況，沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，一概規(guī)定必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。1.3不動(dòng)產(chǎn)登記的意義和作用1、確認(rèn)權(quán)屬和保護(hù)權(quán)益動(dòng)產(chǎn)只需要占有，不動(dòng)產(chǎn)需要通過(guò)登記來(lái)公示，這是由不動(dòng)產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性這一固有特性決定。比如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何證明自己購(gòu)買土地的權(quán)利歸屬？房屋買賣時(shí)的預(yù)告登記，對(duì)于購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。2、保障交易安全不動(dòng)產(chǎn)登記制度，確認(rèn)并證明不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，登記錯(cuò)了能得到賠償，具有很強(qiáng)的公信力。3、支撐和服務(wù)公共管理直接作用：要發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的功能，顯化不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，只能加強(qiáng)管理并通過(guò)市場(chǎng)交易才能得到體現(xiàn)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理和交易，基本前提是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬是清晰、無(wú)爭(zhēng)議的，面積、用途等是準(zhǔn)確無(wú)誤的。比如，土地征收；再比如，舊城改造；農(nóng)村宅基地管理制度改革（有償退出機(jī)制）。間接作用：完備、準(zhǔn)確、可靠的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，能夠有效支撐不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)管理工作，還可有效促進(jìn)城市及鄉(xiāng)村規(guī)劃、建設(shè)等公共管理，為深化農(nóng)村綜合改革（三權(quán)分離）奠定基礎(chǔ)。第二章不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的源起2.1國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記制度簡(jiǎn)介從世界范圍看不動(dòng)產(chǎn)登記模式歸納起來(lái)大致有三種：權(quán)利登記制度、契據(jù)登記制度和托倫斯登記制度。2.1.1契約登記制度契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。登記的內(nèi)容主要是當(dāng)人之間所訂立的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的契據(jù)，而不是頒發(fā)權(quán)利證書。法國(guó)、日本、意大利、西班牙、葡萄牙、美國(guó)的部分州以及我國(guó)香港、澳門均采用這種模式。契據(jù)登記模式起源于法國(guó)，故稱法蘭西模式。法國(guó)民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)采用的是意思主義，登記為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件。與其他登記模式相比，契據(jù)登記模式具有下述特點(diǎn)：一是采用這一模式的國(guó)家除法律有特別規(guī)定外，均為任意登記，亦即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)，當(dāng)事人可申請(qǐng)登記，也可不申請(qǐng)登記。二是登記一般只是對(duì)抗要件，而非生效要件。在契據(jù)登記模式下，當(dāng)事人登記與否都不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，其登記行為主要是產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。三是登記實(shí)行形式審查主義，登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)無(wú)實(shí)質(zhì)審查的權(quán)利。四是登記無(wú)公信力，當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)實(shí)質(zhì)上不成立或無(wú)效時(shí)，不得以其對(duì)抗善意第三人。五是登記簿采“人的編成主義”，即登記簿主要以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成。六是登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)態(tài)為主，不僅記入不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，而且記入不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)。2.1.2權(quán)利登記制度權(quán)利登記制度，又稱實(shí)質(zhì)主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制。這一模式為德國(guó)、瑞士、瑞典、奧地利、匈牙利等國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所采用。權(quán)利登記模式因起源于中世紀(jì)的日爾曼，故又稱日爾曼模式。在中世紀(jì)的日爾曼法庭上，法官為確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓的地點(diǎn)和位置，要求當(dāng)事人提供土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)證據(jù)，而這些東西往往記載于土地登記簿中。在此情形下，這種登記簿就具有公信力，其記載的事項(xiàng)也有了設(shè)權(quán)效力，現(xiàn)代意義上的土地登記制度遂由此產(chǎn)生。后來(lái)的《德國(guó)民法典》則將這一不動(dòng)產(chǎn)登記模式以法律形式確立下來(lái)。與其他登記模式相比，權(quán)利登記模式具有下述特點(diǎn)：一是采用這一模式的國(guó)家大多實(shí)行強(qiáng)制登記制度，如德國(guó)、瑞士、瑞典等。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)亦實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)強(qiáng)制登記制度，例外的情形是建筑物的初始登記與否由權(quán)利人自由決定。二是規(guī)定登記為生效要件。在此模式下，將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)未經(jīng)登記，就不產(chǎn)生相應(yīng)的物權(quán)變動(dòng)效力。三是登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。四是登記具有公信力。在此模式下，登記簿上登記之事實(shí)，縱使在實(shí)體法上不成立或無(wú)效，也可以其對(duì)抗善意第三人。五是登記簿的編成采“物的編成主義”。登記簿主要以不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的為構(gòu)成內(nèi)容，依土地地籍進(jìn)行編成。六是登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主，只記入不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，而不記入不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)。2.1.3托倫斯登記制度托倫斯登記制度，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。澳大利亞昆士蘭州、英國(guó)、愛(ài)爾蘭、新西蘭、美國(guó)夏威夷州與明尼蘇達(dá)州等采用這種模式。托倫斯登記模式由羅伯特·托倫斯爵士于1858年在澳大利亞創(chuàng)設(shè)。托倫斯原為海關(guān)稅務(wù)員，當(dāng)他來(lái)到南澳大利亞一個(gè)契約登記機(jī)關(guān)工作，深感傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓程序的復(fù)雜，于是將借鑒船舶登記中的產(chǎn)權(quán)登記制度引入到不動(dòng)產(chǎn)登記制度中。托倫斯登記的具體做法是：不動(dòng)產(chǎn)在初次登記時(shí)，由登記機(jī)關(guān)按法定程序做成地券；轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，當(dāng)事人先做成讓予證書，再連同地券一起交予登記機(jī)關(guān)，經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查后，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載權(quán)利變動(dòng)，向新權(quán)利人交付新地券，或在原地券上記載該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)。2.1.4形式審查與實(shí)質(zhì)審查形式審查：，就是登記機(jī)構(gòu)不審查登記申請(qǐng)是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，而僅審查登記申請(qǐng)?jiān)诘怯浭掷m(xù)、提供材料等方面是否合法、齊備。實(shí)質(zhì)審查：不僅審查登記申請(qǐng)?jiān)诘怯浭掷m(xù)上是否合法，還要審查其是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系一致，實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系是否有效。應(yīng)對(duì)登記內(nèi)容進(jìn)行詢問(wèn)和調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實(shí)性。登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)限及于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的原因關(guān)系。2.1.5國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記的共同特點(diǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一：由一個(gè)部門負(fù)責(zé)，具體承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。登記范圍明確：土地及附著物統(tǒng)一登記，房屋等作為土地的附著物，是土地不可分割的一部分，在土地登記時(shí)一并登記。登記依據(jù)健全：有明確的法律、法規(guī)、相關(guān)配套規(guī)章和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，形成了完善的登記依據(jù)體系。以登記機(jī)關(guān)的注冊(cè)登記為準(zhǔn)：登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證書可能被篡改或偽造，但其保存的土地登記簿（表、卡、冊(cè)），只有登記人員才有可能改動(dòng)，因此，要以登記簿為準(zhǔn)。允許登記資料的依法公開(kāi)查詢：登記機(jī)關(guān)的登記資料與其他稅務(wù)機(jī)關(guān)、估價(jià)機(jī)構(gòu)、司法部門的資料聯(lián)網(wǎng)，信息互通共享；同時(shí)，社會(huì)公眾可以依法查詢?？梢?jiàn)，我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀不僅不能較好地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記的作用，而且也不符合國(guó)際通行的做法，必須進(jìn)行改革和完善，就是要建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2.1.6問(wèn)題探討結(jié)合國(guó)外的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，探討我國(guó)登記制度，加深對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的認(rèn)識(shí)，作為我們登記機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，最為關(guān)注的還有一個(gè)更為重要的方面——實(shí)質(zhì)審查還是形式審查，以及由此帶來(lái)的登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任。1、我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度總體認(rèn)識(shí)：我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，既不是契約登記制，也不屬于權(quán)利登記制或托倫斯登記制，而是介于權(quán)利登記制與托倫斯登記制之間的一種登記制度。這主要表現(xiàn)為登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的生效要件、較明顯的實(shí)質(zhì)審查主義傾向、強(qiáng)制登記及實(shí)行登記發(fā)證等方面。2、我國(guó)：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)做到“合理審慎審查”?！段餀?quán)法》沒(méi)有界定實(shí)質(zhì)審查與形式審查，也沒(méi)有回答不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查。只是對(duì)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)作了規(guī)定：第十二條登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。我國(guó)沒(méi)有明確是實(shí)質(zhì)審查還是形式審查，但明確了登記機(jī)構(gòu)要做到“合理審慎的審查”。法釋〔2010〕15號(hào)第十二條規(guī)定：“申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！?、登記機(jī)構(gòu)責(zé)任探析。（1）《物權(quán)法》的規(guī)定及對(duì)登記機(jī)構(gòu)責(zé)任的演變?！段餀?quán)法》二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！痹凇段餀?quán)法》公布時(shí)，較為流行的觀點(diǎn)是：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任或者結(jié)果責(zé)任，即只要登記結(jié)果錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)全部賠償，然后再追償。但隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任漸漸成為實(shí)務(wù)當(dāng)中起支配作用的標(biāo)準(zhǔn)。從這也可看出，社會(huì)大眾對(duì)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任是傾向于我們登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)較完全的責(zé)任，即只要登記錯(cuò)誤了，就要由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任，造成損失的，登記機(jī)構(gòu)要賠償?！暗怯洐C(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償”這實(shí)際就是連帶賠償責(zé)任。連帶賠償責(zé)任是指各個(gè)責(zé)任人對(duì)外都不分份額，不分先后次序地根據(jù)權(quán)利人的請(qǐng)求承擔(dān)責(zé)任。在權(quán)利人提出請(qǐng)求時(shí)，各個(gè)責(zé)任人不得以超過(guò)自己應(yīng)承擔(dān)的部分為由而拒絕。這就是說(shuō)，如果當(dāng)事人要求登記機(jī)構(gòu)賠償?shù)?，登記機(jī)構(gòu)就要先全額賠償，然后再去找其他承擔(dān)賠償人劃分各自承擔(dān)人賠償份額，進(jìn)行追償。（2）《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號(hào)）進(jìn)一步明確了過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任。法釋〔2010〕15號(hào)第十二條規(guī)定：“申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！钡谑龡l規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任?！保?）如何認(rèn)定登記錯(cuò)誤？明確了過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任，那么怎么認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)？“登記錯(cuò)誤”應(yīng)當(dāng)是指房屋登記機(jī)構(gòu)辦理登記過(guò)程中所犯的錯(cuò)誤，這種錯(cuò)誤就是未盡到法定的審核職責(zé)，具體說(shuō)就是登記機(jī)構(gòu)的審核未達(dá)到《物權(quán)法》第十二條規(guī)定的審核標(biāo)準(zhǔn)?；氐角懊娴牡怯浿贫?，我國(guó)究竟是采取形式審查還是實(shí)質(zhì)審查？從這來(lái)看，進(jìn)一步表明，我國(guó)有顯著的實(shí)質(zhì)審查主義傾向，明確的是“未盡合理審慎職責(zé)的”。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)登記責(zé)任作了進(jìn)一步規(guī)定：第十八條不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗(yàn)：（一）不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。第二十二條登記申請(qǐng)有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請(qǐng)人：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的；（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。為此，登記機(jī)構(gòu)要對(duì)申請(qǐng)人提交的材料作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實(shí)。具體而言：一是要把申請(qǐng)人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照，審查申請(qǐng)人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關(guān)法律法規(guī)所要求的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照，審查每份申請(qǐng)材料是否符合法定的形式、內(nèi)容是否滿足法律要素的要求；三是要運(yùn)用證據(jù)規(guī)則、邏輯推理仔細(xì)分析申請(qǐng)材料之間有無(wú)矛盾、能否形成證據(jù)鏈，申請(qǐng)材料形成的證據(jù)鏈?zhǔn)欠褡阋宰C明申請(qǐng)人為登記房屋的權(quán)利人等。2.2我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度2.2.1我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度歷史沿革1、歷史悠久：我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記由來(lái)已久，發(fā)于唐而興于明的魚(yú)鱗圖就是土地登記簿冊(cè)（如明朝魚(yú)鱗圖冊(cè)）。最早的土地登記，主要是以征稅為目的。2、近代不動(dòng)產(chǎn)登記制度。二十世紀(jì)二十年代末、三十年代初，國(guó)民政府制定了中華民國(guó)民法典，建立了以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。與此同時(shí)，中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)農(nóng)民開(kāi)展了耕者有其田的土地改革運(yùn)動(dòng)，先后頒布了《中華蘇維埃共和國(guó)土地法》、《土地登記條例》等。1949年9月，對(duì)陜甘寧邊區(qū)的土地房屋進(jìn)行了一次普遍的登記，并頒發(fā)了土地房屋所有證。3、解放后我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記。（1）上世紀(jì)五十年代初土改時(shí)期進(jìn)行的總登記。新中國(guó)成立后并沒(méi)有取消不動(dòng)產(chǎn)登記制度，中央人民政府根據(jù)1950年6月28日頒布的《中華人民共和國(guó)土地改革法》的規(guī)定，開(kāi)展了土地改革運(yùn)動(dòng)，新中國(guó)進(jìn)行了第一次房地總登記。人民政府給土改后農(nóng)民頒發(fā)了土地執(zhí)照。1956年，全國(guó)城鎮(zhèn)逐步開(kāi)展了“社會(huì)主義私房改造運(yùn)動(dòng)”，城鎮(zhèn)房屋也逐步實(shí)行了登記制度并由人民政府給城鎮(zhèn)居民頒發(fā)了土地房屋所有證。這一時(shí)期土地房產(chǎn)還是私有，登記機(jī)構(gòu)也統(tǒng)一。（2）上世紀(jì)五十年代末合作化及文革時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)登記制度基本不復(fù)存在。上世紀(jì)五十年代末，農(nóng)業(yè)合作化基本實(shí)現(xiàn)，完成了農(nóng)民個(gè)體所有制到社會(huì)主義集體所有制的轉(zhuǎn)變。文革期間房地產(chǎn)管理制度遭到破壞，管理機(jī)構(gòu)被撤銷，先前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度基本不復(fù)存在。（3）1978年黨的十一屆三中全會(huì)至2007年《物權(quán)法》頒布分散的不動(dòng)登記形成與發(fā)展時(shí)期。黨的十一屆三中全會(huì)后，由于當(dāng)時(shí)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制造成土地、房屋、林權(quán)、草原、海洋等不動(dòng)產(chǎn)管理分散在各部門，各部門從便于自身管理出發(fā)，各自實(shí)行了房屋、林權(quán)、草原、海洋，以及后來(lái)的土地登記，形成了我國(guó)分散在各相關(guān)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記。一直到2007年《物權(quán)法》頒布，提出建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。（4）2007年《物權(quán)法》至今，推進(jìn)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)期。2007年《物權(quán)法》第十條明確規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度?！辈⑻岢霾粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的“機(jī)構(gòu)、范圍、辦法等，由法律另行規(guī)定。”但是《物權(quán)法》頒布后，由于沒(méi)有一個(gè)專門的部門承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作處于停滯。2013年，國(guó)務(wù)院31次常務(wù)會(huì)議提出要達(dá)到“登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)四統(tǒng)一?！?014年11月24日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署第656號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，并于2015年3月1日起施行。標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)入全面明晰產(chǎn)權(quán)、有效保護(hù)權(quán)益、維護(hù)交易安全、提高交易效率的新階段。2.2.2我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀與問(wèn)題長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)各類不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)分散在不同的部門，存在碎片化現(xiàn)象，如：住建部門負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)登記，國(guó)土部門負(fù)責(zé)集體土地所有權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)等登記，農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，林業(yè)部門負(fù)責(zé)林地登記。此外，還有漁業(yè)、海洋部門分別負(fù)責(zé)水面、海域等登記。伴隨社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步完善，人民群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)意識(shí)不斷提高，分部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)展登記的弊端日益顯現(xiàn)。1、不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范不統(tǒng)一我國(guó)調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定,散見(jiàn)于若干具體的法律法規(guī)中,包括全國(guó)人大制定的法律、國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)及各個(gè)部委頒布的部門規(guī)章。如工商部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)進(jìn)行登記依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》;國(guó)土資源部門對(duì)土地進(jìn)行登記則依據(jù)的是《中華人民共和國(guó)土地管理法》,此法第十一條第三款還明確規(guī)定“確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán),確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán),分別依照《中華人民共和國(guó)森林法》《中華人民共和國(guó)草原法》和《中華人民共和國(guó)漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理”,法律上體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)分散登記的現(xiàn)狀。由于缺乏統(tǒng)一的法律規(guī)范,各個(gè)部門規(guī)范又過(guò)多地強(qiáng)調(diào)行政管理職能和顧及本部門利益,致使不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范互相交叉、沖突,影響了其權(quán)威性和嚴(yán)肅性,不利于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)正常秩序的形成和發(fā)展。2、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一由于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范不統(tǒng)一,使得登記機(jī)關(guān)也不統(tǒng)一。例如,房屋由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門主管和登記,建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地所有權(quán)等由國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)登記,草地由農(nóng)業(yè)部門進(jìn)行主管和登記,林地由林業(yè)部門進(jìn)行管理和登記,承包經(jīng)營(yíng)的耕地也是由農(nóng)業(yè)部門進(jìn)行登記?！霸谖覈?guó)的法律制度中,中央和地方政府具有各自管理不動(dòng)產(chǎn)的領(lǐng)域,這種繁雜的規(guī)定,一方面使當(dāng)事人進(jìn)行登記變得極為不便,同時(shí)還給執(zhí)法機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)帶來(lái)了很多執(zhí)法和司法上的困擾?！盵⑤]登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一增加了當(dāng)事人申請(qǐng)登記的成本和負(fù)擔(dān)，并且使得登記制度的公示作用大大減弱,不利于交易安全的保護(hù)。3、登記程序不統(tǒng)一由于不同的登記機(jī)關(guān)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,所依據(jù)的登記規(guī)則各不相同。如土地登記主要根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地登記規(guī)則》,而房產(chǎn)登記主要根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。不同的登記規(guī)范對(duì)登記程序的規(guī)定不盡一致,如《土地登記規(guī)則》第6條規(guī)定,土地登記依照下列程序進(jìn)行：1.土地登記申請(qǐng)；2.地籍調(diào)查；3.權(quán)屬審核；4.注冊(cè)登記；5.頒發(fā)或者更換土地證書；而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第10條則規(guī)定,房屋權(quán)屬登記依以下程序進(jìn)行：1.受理登記申請(qǐng)；2.權(quán)屬審核；3.公告；4.核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。兩者比較有以下不同：1.文字表述不同?！巴恋氐怯浬暾?qǐng)”是針對(duì)申請(qǐng)人而言,而“受理登記申請(qǐng)”是針對(duì)登記機(jī)關(guān)而言；2.審核不同。前者有地籍調(diào)查程序,而后者不需實(shí)地調(diào)查；3.公示程序不同。前者不要公示,而后者必需公示。登記程序的不統(tǒng)一導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)各行其是,令當(dāng)事人無(wú)所適從，嚴(yán)重?fù)p害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性。4、登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一登記權(quán)屬證書即登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證。目前我國(guó)土地部門頒發(fā)的權(quán)屬證書有《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》及《土地他項(xiàng)權(quán)證》；房產(chǎn)部門頒發(fā)的有《房屋所有權(quán)證》,《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》以及林業(yè)部門頒發(fā)的《林權(quán)證》。從訴訟意義上說(shuō),權(quán)利憑證的不統(tǒng)一,也不利于當(dāng)事人取證、舉證和質(zhì)證,不利于糾紛的解決。由此，建立與登記機(jī)關(guān)相適應(yīng)，頒發(fā)具有統(tǒng)一格式的權(quán)屬文書，對(duì)改變和防止當(dāng)前的混亂局面，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易安全具有相當(dāng)重要的價(jià)值。5、登記效力各不相同不動(dòng)產(chǎn)登記的法律后果到底是債權(quán)合同的生效條件,還是物權(quán)變動(dòng)的生效條件,相關(guān)法律的規(guī)定不盡一致。交易引起不動(dòng)產(chǎn)登記的效力認(rèn)定不一致。一方面,我國(guó)有關(guān)法律、行政法規(guī)和司法解釋將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為不動(dòng)產(chǎn)交易合同生效的條件,如我國(guó)《擔(dān)保法》第41條規(guī)定,當(dāng)以合同設(shè)定抵押權(quán)時(shí),抵押合同從登記之日起生效。這里顯然指的是合同的生效條件,未經(jīng)登記的抵押合同不發(fā)生法律效力。而另一方面,一些法律、法規(guī)及司法解釋又將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件而非合同生效要件,如最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題解答》第12條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定的法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),一方拖延不辦,并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無(wú)效的,人民法院不予支持,應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。因非法律行為引起不動(dòng)產(chǎn)登記的效力規(guī)定,有悖物權(quán)理論。1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法》第18條規(guī)定:“凡未按照辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無(wú)效?！边@里并未對(duì)引起物權(quán)變動(dòng)的原因作一區(qū)分。顯而易見(jiàn),這一規(guī)定不僅與物權(quán)理論相背,而且與我國(guó)繼承法的有關(guān)規(guī)定相沖突。按照我國(guó)《繼承法》第2條,繼承人從被繼承人死亡時(shí)起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán),而絕不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。對(duì)此,我國(guó)《物權(quán)法》第29條明確規(guī)定:“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力?！备鶕?jù)基本法優(yōu)于一般法、后法優(yōu)于前法的原則,上述辦法應(yīng)予廢止或修改。這就解決了上述矛盾。2.2.3推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的必要性從國(guó)際通行做法來(lái)看：我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀不僅不能較好地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記的作用，而且也不符合國(guó)際通行的做法，必須進(jìn)行改革和完善，就是要建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。從我國(guó)登記歷史演變來(lái)看：分散登記的形成與我國(guó)特定的歷史條件有關(guān)，是特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，并不是國(guó)家的有意為之，國(guó)家也一直致力于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記。從當(dāng)前現(xiàn)實(shí)來(lái)看：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記勢(shì)在必行！1、群眾有呼聲：保障人民群眾權(quán)益的需要。由于不動(dòng)產(chǎn)種類繁多加之目前的分散登記,當(dāng)事人辦理房地等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記可能要奔走于多個(gè)部門,給當(dāng)事人帶來(lái)諸多不便而且增加不必要的負(fù)擔(dān)。如一戶人擁有一片土地，若想利用土地進(jìn)行農(nóng)作，建房，就要去農(nóng)業(yè)部和建設(shè)部進(jìn)行登記，從農(nóng)業(yè)部土地管理局獲得用地使用權(quán)，從建設(shè)部房產(chǎn)管理部門獲得房屋所屬證明。我國(guó)過(guò)多的對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行行政干預(yù)和管理，忽視對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)登記的公示公信功能，經(jīng)常出現(xiàn)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)多頭登記，甚至不法分子借“多頭登記”這一漏洞進(jìn)行違法活動(dòng)。損害其他人利益牟取暴利。如果實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)統(tǒng)一登記,對(duì)于當(dāng)事人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記將大大縮短時(shí)間,節(jié)省費(fèi)用,對(duì)于登記機(jī)關(guān)也將節(jié)省人力物力,財(cái)力,提高登記效率,促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易的進(jìn)行。另外將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng),并對(duì)外公開(kāi)透明,各地區(qū)登記機(jī)關(guān)以及交易當(dāng)事人可以上網(wǎng)查詢相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的準(zhǔn)確信息,不僅有利于不動(dòng)產(chǎn)交易的達(dá)成而且可以遏制不法分子的欺詐行為。再者,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)可以把房地戶信息統(tǒng)一起來(lái),一方面保護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán),另一方面將進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。因此,建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是解決這一問(wèn)題的最佳途徑。2、法律有規(guī)定：落實(shí)《物權(quán)法》等法規(guī)政策的需要。2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》明確要求建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但受部門體制的制約，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一直未能建立，不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)登記、機(jī)構(gòu)重疊的問(wèn)題依然存在。2013年11月12日，黨的十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，要求“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度。對(duì)水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”。整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建立現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求，也是貫徹落實(shí)十八屆三中全會(huì)“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”、“賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)”，“健全自然資源資產(chǎn)權(quán)法律制度”的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，尤其是對(duì)進(jìn)一步健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度，夯實(shí)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)具有重要意義。3、部門有沖突：倒逼國(guó)務(wù)院下定決心強(qiáng)力推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。2012年全國(guó)按照統(tǒng)一部署，開(kāi)展農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證時(shí)，國(guó)家林業(yè)局認(rèn)為國(guó)土資源部開(kāi)展的農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證會(huì)造成林地的重復(fù)登記發(fā)證，明確要求集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證不包括林地，并向當(dāng)?shù)卣畢R報(bào)。不動(dòng)產(chǎn)分散登記原本就存在的問(wèn)題，在國(guó)家層面上，國(guó)家林業(yè)局與國(guó)土資源部產(chǎn)生直接、正面沖突。2012年3月12日，國(guó)家林業(yè)局下發(fā)：《國(guó)家林業(yè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)林地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（林資發(fā)[2012]47號(hào)）。隨后，國(guó)家林業(yè)局派出調(diào)研督導(dǎo)組，其中一組到了我們江西。2012年4月28日，國(guó)土資源部下發(fā)：《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋的通知》（國(guó)土資電發(fā)[2012]41號(hào)），要求各地要將通知精神向本級(jí)人民政府匯報(bào)。2.3不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重大意義1、保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的就是確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬，并在登記簿上進(jìn)行記載公示，從而達(dá)到保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的。在以前分散登記制度下，由于各部門的登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，容易導(dǎo)致各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登現(xiàn)象。由于由不同的部門管理和登記，容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地以及林牧用地之間的權(quán)屬界線不清，權(quán)利歸屬不明確，引發(fā)眾多矛盾和糾紛。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后就可以大大減少甚至完全杜絕類似的問(wèn)題發(fā)生，可以更好地厘清不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性，可以更好地維護(hù)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢系統(tǒng)，可以有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，更好的維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序。2、有利于提高政府行政效率和治理水平目前，相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理部門都在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，各個(gè)部門都配備了一整套專門的人員、機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所以及設(shè)施設(shè)備等，國(guó)家不僅為此多支付人力物力成本，而且由于各部門之間的職能交叉，容易導(dǎo)致各部門之間爭(zhēng)權(quán)奪利或者推諉扯皮，降低行政辦事效率。建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，可以理順部門職責(zé)關(guān)系，將房屋、林地、草原、土地以及海域等不動(dòng)產(chǎn)的登記職責(zé)整合由國(guó)土資源部一個(gè)部門承擔(dān)，可以大大減少政府行政成本，提高辦事效率，提高政府的公信力。3、更加方便企業(yè)、方便群眾，減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)分散登記時(shí)，在農(nóng)村，當(dāng)事人僅就其財(cái)產(chǎn)就要分別到四個(gè)不同的部門辦理不同證件：住房要到住建部門辦理《房屋所有權(quán)證》，宅基地要到國(guó)土資源部門辦理《集體土地使用證》，承包的土地要到農(nóng)業(yè)部門辦理《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》，栽種的樹(shù)木要到林業(yè)部門辦理《林權(quán)證》。在城市，當(dāng)事人最少也要辦兩個(gè)證：到建設(shè)部門辦理《房屋所有權(quán)證》，到國(guó)土資源部門辦理《國(guó)有土地使用證》。各種證書滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時(shí)間、資金成本。統(tǒng)一登記之后，在統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)的基礎(chǔ)上，確保實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)證和登記信息管理平臺(tái)的統(tǒng)一。逐步實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口對(duì)外，減少辦證環(huán)節(jié)，可以讓當(dāng)事人少跑路，大大減輕群眾負(fù)擔(dān)，方便企業(yè)和群眾。第三章不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的要求和進(jìn)展3.1國(guó)家層面不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)展早在2007年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》就明確“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。2013年3月14日，《國(guó)務(wù)院改革和職能轉(zhuǎn)變方案》提出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2013年3月28日，國(guó)辦發(fā)布方案任務(wù)通知，要求由國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)，出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并于2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。2013年11月20日，2013年11月20日，國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議決定由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”；行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門承擔(dān)。2014年1月21日，中央編辦《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（134號(hào)文）明確：由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)的房屋、林地、草原、土地等不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)；基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。2014年2月，李克強(qiáng)總理在《建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作聯(lián)席會(huì)議制度的請(qǐng)示》上批示：不動(dòng)產(chǎn)登記社會(huì)高度關(guān)注，機(jī)制成立后要認(rèn)真履責(zé)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)相關(guān)工作。高麗副總理批示：不動(dòng)產(chǎn)登記首次整合到一個(gè)部門，國(guó)土資源部和相關(guān)部門一定要把握好。2014年2月24日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)同意建立由國(guó)土資源部牽頭不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度，明確了主要職責(zé)、成員單位、工作規(guī)則、工作要求，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)登記工作協(xié)調(diào)機(jī)制正式建立并開(kāi)始運(yùn)行。2014年３月，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議在國(guó)土資源部召開(kāi)，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正式啟動(dòng)。要從今年開(kāi)始，通過(guò)基礎(chǔ)制度建設(shè)、逐步銜接過(guò)渡、統(tǒng)一規(guī)范實(shí)施，力爭(zhēng)用３年左右時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用４年左右時(shí)間運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享以及依法查詢。2014年5月7日，國(guó)土資源部辦公廳《關(guān)于在地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子的通知》，明確指出在國(guó)土資源部地籍管理司加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子，承擔(dān)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作的職責(zé)。2014年11月24日，克強(qiáng)總理簽署國(guó)務(wù)院第656號(hào)令，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式發(fā)布。2015年2月12日，第三次部際聯(lián)席會(huì)議召開(kāi)，明確：一是督導(dǎo)地方加快職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，確保先行地區(qū)統(tǒng)一登記窗口設(shè)置到位，頒發(fā)統(tǒng)一證書準(zhǔn)備就緒。二是盡快頒布統(tǒng)一的登記簿冊(cè)和證書，與《條例》實(shí)施同步啟用。三是抓緊健全《條例》配套制度并做好逐級(jí)培訓(xùn)，制定出臺(tái)《條例》實(shí)施細(xì)則及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查指導(dǎo)意見(jiàn)。四是加快信息平臺(tái)建設(shè)，今年上線試運(yùn)行，2016年拓展擴(kuò)容，確保2017年全面運(yùn)行。五是完成國(guó)家層面統(tǒng)一登記窗口正式運(yùn)行的技術(shù)準(zhǔn)備工作。2015年2月13日，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)[2015]25號(hào)文），2015年3月1日起正式啟用。2015年3月30日，國(guó)土部印發(fā)《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》（國(guó)土資發(fā)【2015】41號(hào)）。2015年4月13日，國(guó)土部會(huì)同中央編辦印發(fā)《關(guān)于地方不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕50號(hào)）。2015年4月28日，國(guó)務(wù)院第90次常務(wù)會(huì)，審議并原則通過(guò)了姜大明部長(zhǎng)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)展情況匯報(bào)，明確三件事：一是加快推進(jìn)地方職責(zé)機(jī)構(gòu)整合。按年底完成的要求，明確地方政府責(zé)任，倒排時(shí)間。國(guó)土部和中編辦開(kāi)展督導(dǎo)調(diào)研；國(guó)務(wù)院納入地方政府的重點(diǎn)督察事項(xiàng)；國(guó)家土地督察機(jī)構(gòu)年底前開(kāi)展一次專項(xiàng)督察。二是完善配套規(guī)章規(guī)范。抓緊出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，發(fā)布數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)規(guī)范，制定登記信息互通共享的辦法和標(biāo)準(zhǔn)。三是正確引導(dǎo)社會(huì)輿論。主動(dòng)發(fā)聲，及時(shí)回應(yīng)社會(huì)關(guān)切。3.2不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的總體要求推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，主要是要做到“四統(tǒng)一”，即：登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)。3.2.1統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合是2015年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的關(guān)鍵，是“牛鼻子”。年底前全面完成市縣級(jí)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合是國(guó)務(wù)院的決策部署，也是部黨組下達(dá)的“死命令”?！稐l例》明確規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。法定職責(zé)必須為，明確確定一個(gè)部門作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是地方人民政府的法定職責(zé)，前提和原則是接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督，也就是要上下對(duì)應(yīng)、銜接。目前，國(guó)家和省一級(jí)已經(jīng)明確為國(guó)土資源主管部門，已經(jīng)完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的地方都確定為國(guó)土資源主管部門，沒(méi)有例外。國(guó)家要求不動(dòng)產(chǎn)登記要將分散在國(guó)土、房管、林業(yè)等部門的登記窗口整合歸并，按照“有利工作、確保規(guī)范、利民便民”的要求在2015年底前全面建成各級(jí)統(tǒng)一登記窗口。不動(dòng)產(chǎn)登記窗口選址建設(shè)過(guò)程，應(yīng)充分考慮統(tǒng)一登記后的業(yè)務(wù)量及今后發(fā)展需求，科學(xué)確定不動(dòng)產(chǎn)登記窗口的位置、大小、功能和配套設(shè)施，你比如說(shuō)服務(wù)窗口的數(shù)量要跟上，存放登記檔案的空間要預(yù)留，現(xiàn)在很多市縣，特別是地級(jí)市，來(lái)辦事的群眾很多開(kāi)著私家車過(guò)來(lái)，一定要考慮這些人的停車問(wèn)題，要做好測(cè)算，盡可能按照最大迸發(fā)量設(shè)計(jì)，盡可能利用現(xiàn)有資源，合理統(tǒng)籌調(diào)配。為方便群眾辦事，對(duì)于房屋等不動(dòng)產(chǎn)交易職能沒(méi)有整合的，要協(xié)調(diào)相關(guān)部門，在不動(dòng)產(chǎn)登記窗口設(shè)立交易服務(wù)窗口，部門間能夠通過(guò)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求群眾重復(fù)提交。3.2.2關(guān)于統(tǒng)一簿冊(cè)2015555年2222月13日，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕25號(hào)文），決定從2015年3月1日起正式啟用。不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式包括《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》和《不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)審批表》。不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和登記證明的樣式以及證書、證明的印制標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)土資源部統(tǒng)一規(guī)定，登記申請(qǐng)審批表為示范表格。這也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，原來(lái)的土地證、房產(chǎn)證、林權(quán)證，及其申請(qǐng)審批表、登記簿等，都不再使用，但是，以前已發(fā)的證，記載登記權(quán)利的簿冊(cè)，仍然有效?！恫粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》、《不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)審批表》和《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》樣式詳見(jiàn)附圖表。3.2.3關(guān)于統(tǒng)一登記依據(jù)2007年《物權(quán)法》提出統(tǒng)一登記依據(jù)：《物權(quán)法》第10條第2款：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。2014年11月24日，李克強(qiáng)總理簽署第656號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，于2015年3月1日正式施行。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是依據(jù)《物權(quán)法》的授權(quán)制定的，具有很高的法律效力?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》已在公開(kāi)征求意見(jiàn)，即將出臺(tái)。我省將依據(jù)國(guó)家的法律規(guī)章，制定《江西省不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》，已申請(qǐng)列入明年的立法項(xiàng)目。3.2.4關(guān)于統(tǒng)一信息平臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的基本定位：即要達(dá)到哪些功能和目標(biāo)要求。1、權(quán)利人、利害關(guān)系人：（1）保障權(quán)利人、利害關(guān)系人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。（2）進(jìn)行身份查驗(yàn)。3確定查詢內(nèi)容。2、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)：（1）各級(jí)登記機(jī)構(gòu)登記業(yè)務(wù)申請(qǐng)、受理、審核、登簿、繕證、歸檔的全流程信息化。（2）各級(jí)登記機(jī)構(gòu)接受上級(jí)登記機(jī)構(gòu)指導(dǎo)。（3）國(guó)土資源部監(jiān)督指導(dǎo)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。4、各級(jí)登記機(jī)構(gòu)需要掌握全轄區(qū)登記信息。3、不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)主管部門：（1）登記業(yè)務(wù)以審批和交易為依據(jù)。（2）登記信息是審批和交易管理的基礎(chǔ)。（3）同級(jí)的審批-交易-登記信息具有實(shí)時(shí)互通特點(diǎn)。4、相關(guān)部門：（1）滿足公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的業(yè)務(wù)需求。（2）登記業(yè)務(wù)需要相關(guān)部門信息，用于查驗(yàn)等。（3）信息共享具有“一事一議”特點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)是“四統(tǒng)一”的落腳點(diǎn)：1、覆蓋全國(guó)、互聯(lián)互通。2、登記業(yè)務(wù)、數(shù)據(jù)產(chǎn)生、數(shù)據(jù)服務(wù)實(shí)時(shí)互動(dòng)，是活的系統(tǒng)，不是簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)匯總平臺(tái)和數(shù)據(jù)管理與展示平臺(tái)。3、不僅行業(yè)內(nèi)四級(jí)互聯(lián)，而且與相關(guān)部門業(yè)務(wù)密切關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)總體目標(biāo)：根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的時(shí)間表、路線圖，到2017年底，基本建成全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。1、基本形成標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、內(nèi)容全面、覆蓋全國(guó)、相互關(guān)聯(lián)、布局合理、實(shí)時(shí)更新、互通共享的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源體系；2、全國(guó)各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)全流程實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上運(yùn)行；3、各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記-審批-交易信息實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上實(shí)時(shí)互通共享；4、面向各級(jí)公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門的信息共享完備、準(zhǔn)確、可靠、及時(shí)；5、面向社會(huì)公眾的依法信息查詢服務(wù)便捷、高效。不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)遵循“國(guó)土資源云”總體框架，由資源得到充分共享、互聯(lián)互通的國(guó)家、省、市、縣四級(jí)平臺(tái)或系統(tǒng)組成，確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)信息實(shí)時(shí)共享，與各級(jí)橫向部門間實(shí)現(xiàn)互通、共享、交換。3.2.5關(guān)于我省開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的時(shí)間安排國(guó)土資源部提出的工作目標(biāo)：從2014年開(kāi)始，力爭(zhēng)一年內(nèi)基本完成各級(jí)職責(zé)整合和基礎(chǔ)制度建設(shè)；兩年內(nèi)逐步銜接過(guò)渡，統(tǒng)一規(guī)范實(shí)施；三年內(nèi)全面建立并完善各項(xiàng)制度；四年內(nèi)建立有效運(yùn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)；2017年底前各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)做到職責(zé)明確、機(jī)構(gòu)健全、運(yùn)作正常，依據(jù)統(tǒng)一的法律法規(guī)和完備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范開(kāi)展登記工作，統(tǒng)一窗口辦理，發(fā)統(tǒng)一的證書，更加便民利民，全面實(shí)現(xiàn)信息共享，并依法提供信息查詢服務(wù)，基本實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、簿冊(cè)、依據(jù)和信息平臺(tái)四統(tǒng)一。按照部的要求，我省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作總的時(shí)間要求是：“一年搭架子、兩年規(guī)范化、三年信息化”。即：2015年要全面完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合、機(jī)構(gòu)組建、發(fā)證系統(tǒng)和窗口建設(shè)；2016年要開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化建設(shè)工作，完善各項(xiàng)規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提高規(guī)范化水平；2017年要完成不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)和平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、信息化管理。為爭(zhēng)取工作主動(dòng)，省政府明確要求市級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)力爭(zhēng)在今年8月底前建立，縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)力爭(zhēng)今年10月底前建立，所有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)今年12月底前必須完成。從明年1月1日開(kāi)始，全省不動(dòng)產(chǎn)登記工作要實(shí)現(xiàn)“新開(kāi)舊?！?。“新開(kāi)”即：新的不動(dòng)產(chǎn)登記窗口開(kāi)始工作，所有土地、房屋、林業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)登記都要在新窗口統(tǒng)一受理并頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書?！芭f停”即：原房管、林業(yè)等部門的舊窗口停止工作，不得再辦理任何不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。3.3我省工作進(jìn)展3.3.1省級(jí)層面省委、省政府高度重視不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，強(qiáng)衛(wèi)書記、鹿心社省長(zhǎng)等省領(lǐng)導(dǎo)多次聽(tīng)取工作匯報(bào)，作出重要批示指示，提出明確要求。2013年12月，省委下發(fā)了《貫徹落實(shí)〈中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定〉的實(shí)施意見(jiàn)》，將不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作列入全省重要改革舉措內(nèi)容。2014年2月10日，省政府召開(kāi)第19次常務(wù)會(huì)，聽(tīng)取了省國(guó)土資源廳關(guān)于國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作部署情況匯報(bào)，并對(duì)推動(dòng)全省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作作出部署。2014年6月17日，省委、省政府下發(fā)了《關(guān)于市、縣（市、區(qū)）政府職能轉(zhuǎn)變和機(jī)構(gòu)改革的意見(jiàn)》（贛發(fā)〔2014〕16號(hào)）文件，明確“要加大機(jī)構(gòu)和職責(zé)整合力度。按照同一件事情由一個(gè)部門負(fù)責(zé)的原則，最大限度地解決部門職責(zé)交叉和分散問(wèn)題。將房屋登記、林地登記、土地登記的職責(zé)整合，由市縣國(guó)土資源部門承擔(dān)?！?015年1月9日，省政府辦公廳印發(fā)了全省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實(shí)施方案，明確了我省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合、機(jī)構(gòu)建設(shè)、政策完善、工作銜接、信息平臺(tái)建設(shè)等工作目標(biāo)任務(wù)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并對(duì)組織領(lǐng)導(dǎo)、落實(shí)保障、做好指導(dǎo)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、宣傳引導(dǎo)等工作作出了部署安排。2015年3月18日，省國(guó)土資源廳牽頭召開(kāi)了省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)整合工作第一次廳際聯(lián)席會(huì)議，初步形成了協(xié)調(diào)配合機(jī)制。2015年4月7日，省編辦批復(fù)同意在省國(guó)土資源廳設(shè)立江西省不動(dòng)產(chǎn)登記局，增加5個(gè)行政編制。2015年5月5日，省國(guó)土資源廳和省編辦轉(zhuǎn)發(fā)了國(guó)土資源部和中央編辦《關(guān)于地方不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕50號(hào)），明確了全省市、縣職責(zé)整合、機(jī)構(gòu)設(shè)立和窗口建設(shè)的完成時(shí)間。2015年5月22日，省政府召開(kāi)了全省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作推進(jìn)會(huì)，參加會(huì)議的有：省財(cái)政廳、農(nóng)業(yè)廳、林業(yè)廳、民政廳、水利廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記廳際聯(lián)席會(huì)成員單位的領(lǐng)導(dǎo)；各設(shè)區(qū)市人民政府分管副市長(zhǎng)，編辦主任、國(guó)土資源局局長(zhǎng)，地籍科長(zhǎng)。省委副書記、常務(wù)副省長(zhǎng)莫建成同志作重要講話。贛府辦通報(bào)（〔2015〕第58期）專門印發(fā)了《莫建成同志在全省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作推進(jìn)會(huì)上的講話》。3.3.2市縣層面2015年3月1日，崇義縣向林農(nóng)林仁群頒發(fā)了全國(guó)第一本林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，標(biāo)志江西省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)實(shí)在在落地。（配圖）2015年6月24日，贛州市不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌，成為江西首個(gè)完成職責(zé)機(jī)構(gòu)整合的地級(jí)市。(配圖)2015年7月2日，首批省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)縣（市）共青城市登記窗口正式運(yùn)行，成為繼崇義之后江西第二個(gè)正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的縣（市）。2015年8月6日，省會(huì)南昌不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)正式掛牌。2015年8月10日，贛州發(fā)放中心城區(qū)第一本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。2015年8月14日，鷹潭市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)獲得市編辦批準(zhǔn)成立。絕大部分市縣完成職責(zé)整合。不動(dòng)產(chǎn)登記窗口聯(lián)系點(diǎn)運(yùn)行平穩(wěn)。崇義縣自2015年1月30日被國(guó)土資源部確定為全國(guó)15個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口聯(lián)系點(diǎn)之一，在該縣黨委政府的高度重視和國(guó)土、編辦、房管、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門的積極配合下，僅用了短短20余天，就成立了縣不動(dòng)產(chǎn)登記局和不動(dòng)產(chǎn)登記中心，整合了土地登記、房屋登記、林權(quán)登記部門人員和職能，全面完成了情況調(diào)研、問(wèn)題預(yù)設(shè)、流程再造、資料整合、系統(tǒng)聯(lián)調(diào)等基礎(chǔ)工作，實(shí)現(xiàn)了3月1日順利發(fā)證，于當(dāng)天頒發(fā)了全國(guó)第一本林權(quán)類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，創(chuàng)造了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的“崇義速度”，打造了以“一扇門、一張圖、一個(gè)庫(kù)、一平臺(tái)、一窗口”為主要做法的“崇義模式”。截至7月15日，崇義縣已頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書385本、證明758份，不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)運(yùn)行順暢，各項(xiàng)工作逐步邁向制度化、規(guī)范化。省級(jí)試點(diǎn)加速推進(jìn)。今年4月以來(lái)，我省按照“點(diǎn)上先行、面上跟進(jìn)、以點(diǎn)帶面、全面推廣”的工作思路，積極推進(jìn)共青城市、廣昌縣2個(gè)省級(jí)試點(diǎn)縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，為全省全面開(kāi)展工作提供高標(biāo)準(zhǔn)、可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。主要開(kāi)展“四個(gè)探索”：一是探索解決市、縣不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理系統(tǒng)建設(shè)問(wèn)題。測(cè)試不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理系統(tǒng)，著力尋求登記發(fā)證管理系統(tǒng)與不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程的有效對(duì)接。二是探索開(kāi)展具體業(yè)務(wù)時(shí)的工作邊界設(shè)置、檔案移交管理等問(wèn)題。通過(guò)行政調(diào)解和技術(shù)手段相結(jié)合的方式，著力解決一線登記業(yè)務(wù)中部門間最有爭(zhēng)議、最容易扯皮、最需明確的具體事項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)核心業(yè)務(wù)有序銜接，為下一步制定相關(guān)政策奠定實(shí)踐基礎(chǔ)。三是探索不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合模式。分別采取一步到位和分步到位的方式開(kāi)展數(shù)據(jù)整合工作，著力解決數(shù)據(jù)整合流程、數(shù)據(jù)銜接以及與本地化管理需求擴(kuò)展等問(wèn)題。四是探索部門間業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)和信息互通共享問(wèn)題，著力解決不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)與房管、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門的信息實(shí)時(shí)互通共享問(wèn)題，使得登記、審批、交易成為一個(gè)完整整體，同時(shí)預(yù)留銀行、稅務(wù)等部門的數(shù)據(jù)接口，全面實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)。3.4具體困難3.4.1地方政府的主導(dǎo)作用發(fā)揮不夠單靠國(guó)土資源部門來(lái)推進(jìn)，作用有限。這項(xiàng)觸及多部門職責(zé)利益調(diào)整的綜合性工作，就必須以政府為主導(dǎo)來(lái)推進(jìn)。我省試點(diǎn)市、縣進(jìn)展快最根本就在于市縣政府領(lǐng)導(dǎo)重視，相關(guān)部門積極配合落實(shí)，這樣工作推動(dòng)就順，職責(zé)機(jī)構(gòu)整合就早。因?yàn)樯婕暗铰氊?zé)的重新設(shè)定，一些利益調(diào)整的問(wèn)題必須由地方黨委、政府來(lái)決斷。國(guó)土、房管、林業(yè)、農(nóng)業(yè)都是政府的組成部門，手心手背都是肉，地方政府也需要統(tǒng)籌考慮各部門的格局。一些市、縣干脆以等待的方式觀望其他市、縣的做法，非常不利于工作的推進(jìn)。地方政府作為推進(jìn)統(tǒng)一登記工作的主體，如何發(fā)揮其主導(dǎo)作用，國(guó)土部門難以著力。3.4.2部門間協(xié)作配合意識(shí)有待加強(qiáng)我們給市、縣國(guó)土局提要求，總要帶上一句：“要主動(dòng)向黨委、政府匯報(bào)、加強(qiáng)同相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)?！钡珦?jù)了解，市、縣國(guó)土資源部門匯報(bào)沒(méi)有不主動(dòng)的，溝通沒(méi)有不積極的，該做的方案也都做了，但仍存在問(wèn)題。一方面，來(lái)自業(yè)務(wù)部門間的分歧。在職責(zé)整合時(shí)，林業(yè)、農(nóng)業(yè)部門都對(duì)職責(zé)劃轉(zhuǎn)幾乎沒(méi)有異議，住建（房管）部門意見(jiàn)較大，調(diào)研中就發(fā)現(xiàn)很大的原因是前者不收費(fèi)、后者收費(fèi)，歸根結(jié)底還是利益問(wèn)題，化解利益問(wèn)題最費(fèi)時(shí)、費(fèi)事。另一方面，來(lái)自編辦的時(shí)間、精力損耗。推進(jìn)工作不像業(yè)務(wù)工作，不是由國(guó)土局自己說(shuō)了算的，職責(zé)整合的通知、成立機(jī)構(gòu)的批復(fù)這些成果形式最終都需要編辦印發(fā)。許多市、縣職責(zé)整合通知、機(jī)構(gòu)組建方案報(bào)送至編辦卻遲遲沒(méi)有批復(fù)，工作效率較低。3.4.3數(shù)據(jù)整合工作量大、經(jīng)費(fèi)預(yù)算高以共青為例子：共青城市成立不足五年，面積小、人口少，國(guó)土、房產(chǎn)、林業(yè)登記檔案不足7萬(wàn)份，但共青城市政府已初步安排500萬(wàn)元預(yù)算開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作（不包括坐標(biāo)數(shù)據(jù)修補(bǔ)測(cè)的費(fèi)用），這個(gè)預(yù)算支出的大頭就在數(shù)據(jù)整合建庫(kù)。為做好數(shù)據(jù)整合工作，省煤田測(cè)繪院專門組織了1支30多人的工作隊(duì)常駐，在經(jīng)常加班加點(diǎn)的情況下，預(yù)計(jì)初步完成數(shù)據(jù)整合時(shí)間大致要4個(gè)月，可見(jiàn)工作量之大。全省概況：各部門檔案以紙質(zhì)檔案為主，空間數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重，有空間數(shù)據(jù)的基本未進(jìn)行系統(tǒng)關(guān)聯(lián)。全省登記檔案預(yù)計(jì)超過(guò)3000萬(wàn)份，即使按20元/份計(jì)算，全省不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合預(yù)算將超過(guò)6億。南昌等大城市的經(jīng)費(fèi)要求就將上億。全省數(shù)據(jù)整合要求：基礎(chǔ)條件好、數(shù)據(jù)整合量少的市、縣應(yīng)采取一步到位的數(shù)據(jù)整合模式；數(shù)據(jù)整合量大的市、縣、采用分步到位的數(shù)據(jù)整合模式（即以時(shí)間換空間，每受理一宗轉(zhuǎn)移登記，即完成該宗檔案的數(shù)據(jù)整合）。該項(xiàng)工作最遲需在2017年底前完成。3.4.4其他部門的政策理論需加強(qiáng)學(xué)習(xí)住建（房管）、林業(yè)、農(nóng)業(yè)部門在以往分散登記時(shí)都出臺(tái)了相當(dāng)多的政策文件、行業(yè)規(guī)范，也積累了許多寶貴的管理經(jīng)驗(yàn)。學(xué)好這部分內(nèi)容，可以很好的指導(dǎo)將來(lái)的統(tǒng)一登記工作，同時(shí)，這也是統(tǒng)一登記流程設(shè)計(jì)的重要參考。隔行如隔山，其他部門的政策理論體系和土地登記有所不同，許多知識(shí)都需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)。其他部門重要的文件：《房屋登記辦法》（建設(shè)部令168號(hào)）、《江西省房屋登記條例》（江西省人大常委會(huì)公告第3號(hào)）、《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》（國(guó)家林業(yè)局令第1號(hào)）、《江西省林權(quán)登記管理辦法》（贛林廳發(fā)〔2008〕8號(hào)）、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》、《江西省農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作方案》。3.4.5新的登記業(yè)務(wù)知識(shí)亟需“充電”目前已出臺(tái)或即將出臺(tái)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)性文件主要有：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《國(guó)土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》、《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》、《不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)總體方案》、《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)技術(shù)規(guī)范》、《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》等。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項(xiàng)新事物，其業(yè)務(wù)知識(shí)也相對(duì)較新，以前的土地登記業(yè)務(wù)雖不能說(shuō)已過(guò)時(shí)，但新的統(tǒng)一登記業(yè)務(wù)要求必須重新學(xué)習(xí)。隨著發(fā)證管理系統(tǒng)的建立，如何規(guī)范操作管理系統(tǒng)也是當(dāng)前學(xué)習(xí)的一個(gè)重點(diǎn)。3.4.6有序平穩(wěn)推進(jìn)需解決許多困難工作銜接問(wèn)題涉及工作邊界的確定、檔案移交和管理、職能劃轉(zhuǎn)與銜接等眾多事項(xiàng)，關(guān)系著管理上的安全有序和流程上的便民利民，如何解決這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在也仍在摸索過(guò)程中。例如：房產(chǎn)交易后的登記，以前是房管部門的一個(gè)延伸業(yè)務(wù)，現(xiàn)在分兩個(gè)部門分別管理交易和登記，如果申請(qǐng)材料只提交給其中一個(gè)部門，另一個(gè)部門是不是就不用審核材料，可能就很難做到有效的監(jiān)管；如果兩個(gè)部門都要求相應(yīng)材料，就可能使老百姓跑兩個(gè)部門或兩個(gè)窗口、不能體現(xiàn)便民利民。3.4.7權(quán)屬調(diào)處將是個(gè)大問(wèn)題因?yàn)闅v史的原因，分散登記時(shí)存在許多面積不準(zhǔn)、界址不清、權(quán)屬不明的情況。尤其是林地登記，沒(méi)有坐標(biāo)數(shù)據(jù)，未進(jìn)行矢量化管理，有很多爭(zhēng)議地塊，其底圖比例尺往往過(guò)小，絕大多數(shù)都是手工繪制的權(quán)屬線，即使因?yàn)榇旨?xì)問(wèn)題也會(huì)產(chǎn)生較大誤差。諸如此類的問(wèn)題，不登記沒(méi)有爭(zhēng)議，一登記就將產(chǎn)生大片爭(zhēng)議。面積不準(zhǔn)、界址不清、權(quán)屬不明是產(chǎn)生權(quán)屬爭(zhēng)議的根源。國(guó)土資源部指出，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處職責(zé)和遺留問(wèn)題處理要把握好兩點(diǎn)：第一，要按照債權(quán)、物權(quán)來(lái)劃分職責(zé)。在職責(zé)劃分上要高度重視，對(duì)于爭(zhēng)議調(diào)處職責(zé)不能大包大攬，對(duì)于因?qū)徟⒔灰篆h(huán)節(jié)的債權(quán)權(quán)屬糾紛調(diào)處應(yīng)以審批、交易部門為主，登記造成的物權(quán)權(quán)屬糾紛調(diào)處以登記機(jī)構(gòu)為主。第二，按照不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施的時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分責(zé)任。因?yàn)樵瓉?lái)分散登記的結(jié)果相互矛盾、導(dǎo)致權(quán)利沖突的，要本著“尊重歷史、推動(dòng)調(diào)處，追根溯源、協(xié)商解決”的原則，以原管理部門為主，或請(qǐng)當(dāng)?shù)卣疇款^協(xié)調(diào)，通過(guò)適時(shí)更正或在權(quán)利變更時(shí)分類予以解決。國(guó)土資源部也正在積極開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處政策（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處條例）的制定工作，針對(duì)不同類型的權(quán)利糾紛和權(quán)屬爭(zhēng)議，探索采取部門協(xié)商、機(jī)構(gòu)仲裁、司法裁決等多種方式開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作。第四章推進(jìn)我省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要點(diǎn)和設(shè)想4.1職責(zé)、機(jī)構(gòu)、窗口職責(zé)整合：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。目前，國(guó)家和省一級(jí)已經(jīng)明確為國(guó)土資源主管部門，已經(jīng)完成職責(zé)整合的市縣都確定為國(guó)土資源主管部門，全國(guó)均沒(méi)有例外。市縣也應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合到國(guó)土資源部門，否則無(wú)法接受上級(jí)指導(dǎo)和監(jiān)督。機(jī)構(gòu)設(shè)立：獨(dú)立機(jī)構(gòu)與掛靠機(jī)構(gòu)關(guān)系問(wèn)題。市、縣能設(shè)立獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記局的要爭(zhēng)取單設(shè)，不能單設(shè)的可以采取在國(guó)土資源局加掛不動(dòng)產(chǎn)登記局牌子的過(guò)渡方式。同時(shí)設(shè)立“不動(dòng)產(chǎn)登記中心”，作為不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的承辦機(jī)構(gòu)。窗口建設(shè)：根據(jù)“有利工作、確保規(guī)范、利民便民”的要求，加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口建設(shè)，實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)建設(shè)與登記發(fā)證基本同步。2015年12月31日前，全省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口開(kāi)始運(yùn)行，具備受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)并頒發(fā)統(tǒng)一的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的條件。在組建登記機(jī)構(gòu)的同時(shí)，同步將分散在國(guó)土、房管、林業(yè)等部門的登記窗口整合歸并，建設(shè)統(tǒng)一窗口，并在今年年底前完成。要積極考慮統(tǒng)一登記后的業(yè)務(wù)量及今后發(fā)展需求，科學(xué)確定不動(dòng)產(chǎn)登記窗口的位置、大小、功能和配套設(shè)施，充分利用現(xiàn)有資源，合理統(tǒng)籌調(diào)配，努力營(yíng)造良好的工作環(huán)境特別是服務(wù)環(huán)境。作為對(duì)外服務(wù)的媒介，不動(dòng)產(chǎn)登記窗口建設(shè)尤其重要，涉及許多細(xì)節(jié)性的投入：1、足夠大的場(chǎng)地。2、現(xiàn)代化辦公設(shè)備。3、配套性銀行、稅務(wù)窗口。4、場(chǎng)所外的停車位等服務(wù)設(shè)施。等等。4.2人員、經(jīng)費(fèi)人員組成：全部由原國(guó)土部門人員抽調(diào)既不現(xiàn)實(shí)，在專業(yè)性上也不利于順利開(kāi)展工作。還是需要從房管、林業(yè)等部門擇優(yōu)選調(diào)部分從事過(guò)相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的人員。各個(gè)市、縣情況不同，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的人員組成也不同。人員數(shù)量：參照外地建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，市級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記中心配備事業(yè)編制將在70人左右，縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記中心配備事業(yè)編制將在30人左右，另可購(gòu)買一定數(shù)量的社會(huì)服務(wù)。經(jīng)費(fèi)：開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的經(jīng)費(fèi)要求非常高。不動(dòng)產(chǎn)登記窗口建設(shè)、場(chǎng)所裝修、辦公設(shè)備采購(gòu)、發(fā)證管理系統(tǒng)建設(shè)、社會(huì)服務(wù)購(gòu)買等工作對(duì)經(jīng)費(fèi)需求都很多，但這部分支出比例還不是大頭，真正的大頭在檔案數(shù)據(jù)整合和坐標(biāo)數(shù)據(jù)的修補(bǔ)測(cè)上。部分市縣計(jì)劃采用大比例尺的航拍圖做底圖，也涉及大量經(jīng)費(fèi)。4.3信息平臺(tái)建設(shè)等信息化建設(shè)信息平臺(tái)建設(shè)應(yīng)把握三點(diǎn)：一要準(zhǔn)確把握信息平臺(tái)的功能定位，知道信息平臺(tái)能干什么?！稐l例》明確國(guó)土資源部應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)四方面的基本功能：第一，國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享，這就要求各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須統(tǒng)一接入信息平臺(tái)，登記信息縱向?qū)崟r(shí)互通共享；第二，與住房、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批、交易信息實(shí)時(shí)互通共享，主要是出于支撐具體的登記工作、保障交易安全、便民利民的角度，要求辦理具體登記業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與相應(yīng)審批、交易部門信息實(shí)時(shí)互通共享，主體在市、縣級(jí)；第三，與公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)等相關(guān)部門之間的信息共享交換，并不是實(shí)時(shí)的，而且部門之間信息共享交換的內(nèi)容、方式并不一致，這方面功能一定是逐步擴(kuò)展的；第四，面向社會(huì)公眾提供信息依法查詢服務(wù)，按照屬地查詢?cè)瓌t，主體仍在市、縣級(jí)。梳理以上四個(gè)方面的需求，有助于大家準(zhǔn)確把握信息平臺(tái)的功能定位和目標(biāo)任務(wù)。這四個(gè)功能第一、第二個(gè)必須盡早實(shí)現(xiàn)，否則就無(wú)法統(tǒng)一登記，第三、第四個(gè)功能則要逐步實(shí)現(xiàn)。二要準(zhǔn)確把握信息平臺(tái)建設(shè)的總體思路，知道信息平臺(tái)怎么建。2014年姜大明部長(zhǎng)明確提出了“反彈琵琶”的建設(shè)思路，主要考慮是抓好信息平臺(tái)建設(shè)，可以倒逼、促進(jìn)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合、資料業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)、工作流程再造等各項(xiàng)工作。對(duì)于各地普遍關(guān)注的問(wèn)題，在登記應(yīng)用摸式上，現(xiàn)階段主要是登記業(yè)務(wù)、數(shù)據(jù)庫(kù)本地運(yùn)行，通過(guò)接入平臺(tái)實(shí)現(xiàn)登記信息實(shí)時(shí)上傳；在登記信息系統(tǒng)方面，由于各地職責(zé)劃分、流程設(shè)置、數(shù)據(jù)基礎(chǔ)等方面情況各異，而且絕大多數(shù)地區(qū)都有比較好的工作基礎(chǔ)，應(yīng)該按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)改造完善本地登記信息系統(tǒng)，做好與信息平臺(tái)銜接即可，部也將在信息平臺(tái)上提供具備基本功能的登記發(fā)證系統(tǒng)，供地方免費(fèi)下載使用；在接入方式上，部鼓勵(lì)有條件的省級(jí)、地市級(jí)升級(jí)改造本級(jí)已有的信息平臺(tái)，擴(kuò)展功能，接入部里統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)的信息平臺(tái)，省級(jí)、地市級(jí)沒(méi)有自己平臺(tái)的，由縣級(jí)直接通過(guò)國(guó)土資源主干網(wǎng)接入部里的信息平臺(tái)，相應(yīng)省級(jí)、地市級(jí)用戶在全國(guó)信息平臺(tái)上設(shè)置基本的信息管理、維護(hù)、統(tǒng)計(jì)、分析功能。三要準(zhǔn)確把握信息平臺(tái)建設(shè)的主要任務(wù)，知道下一步工作抓什么。按照部統(tǒng)一部署，今年下半年信息平臺(tái)將在國(guó)土資源主干網(wǎng)上線試運(yùn)行，2017年要實(shí)現(xiàn)全面運(yùn)行。現(xiàn)階段，省廳將統(tǒng)籌推進(jìn)省內(nèi)國(guó)土資源主干網(wǎng)建設(shè)，確保省、市、縣三級(jí)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通，積極協(xié)調(diào)落實(shí)信息平臺(tái)建設(shè)相關(guān)經(jīng)費(fèi)、技術(shù)力量保障問(wèn)題。市、縣級(jí)職責(zé)機(jī)構(gòu)整合已經(jīng)到位的地區(qū)，要緊緊圍繞登記系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)、登記數(shù)據(jù)庫(kù)整合等，支撐保障不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施，順利實(shí)現(xiàn)“發(fā)新證、停舊證”，并接入信息平臺(tái)；職責(zé)機(jī)構(gòu)整合尚未完成的地區(qū)，也要按照不動(dòng)產(chǎn)登記要求將國(guó)土資源部門自己的數(shù)據(jù)整理好，該補(bǔ)的課盡早補(bǔ)課。另外，推進(jìn)信息平臺(tái)建設(shè)需要特別注意遵守保密制度，確保信息安全。4.4流程再造、資料移交和數(shù)據(jù)整合在機(jī)構(gòu)建設(shè)的基礎(chǔ)上，各地要梳理各類不動(dòng)產(chǎn)審批、交易、流轉(zhuǎn)、登記、糾紛調(diào)處的辦事流程，劃清相應(yīng)的職責(zé)邊界，優(yōu)化再造出新的符合實(shí)際的業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)流程。同時(shí)，要建立各項(xiàng)管理制度，確保規(guī)范管理，高效運(yùn)行，便民服務(wù)。市、縣要做好資料移交等工作。檔案資料是權(quán)籍調(diào)查和數(shù)據(jù)整合的基礎(chǔ)，也是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記業(yè)務(wù)的前提。有條件的地方應(yīng)一次性完成檔案資料移交工作，檔案資料多、目前保存條件不夠的地方可以采取分步進(jìn)行、在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)逐步移交。同時(shí)，要依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》《不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建庫(kù)技術(shù)規(guī)范》等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各類不動(dòng)產(chǎn)登記檔案資料、數(shù)據(jù)進(jìn)行整合。第五章不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例解讀5.1總體認(rèn)識(shí)1、立法背景現(xiàn)實(shí)：我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)分散登記存在：管理導(dǎo)向的現(xiàn)實(shí)障礙、權(quán)利沖突的司法困境。需要有一部法規(guī)統(tǒng)一房屋、土地、林權(quán)的登記。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記立法過(guò)程：（1）法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記作出明確規(guī)定。《物權(quán)法》（2007年）：第10條第2款：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第246條：法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。但是，由于一直沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，因此，《物權(quán)法》中第10條的規(guī)定一直沒(méi)有落實(shí)。（2）明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，啟動(dòng)條例起草。2013年3月14日，《國(guó)務(wù)院改革和職能轉(zhuǎn)變方案》提出建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度；2013年3月28日，國(guó)辦發(fā)布方案任務(wù)分工通知，規(guī)定2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。2013年12月6日，中央編辦印發(fā)《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（134號(hào)文）明確：由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)的房屋、林地、草原、土地等不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)。（3）起草過(guò)程2014年3月10日，部地籍司和不動(dòng)產(chǎn)登記中心提出草案初稿；2014年7月15日，部提交條例送審稿；2014年7月30日，國(guó)務(wù)院第58次常務(wù)會(huì)議審議了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，決定向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)；2014年8月15日，法制辦將《條例》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。（4）總理簽署，發(fā)布實(shí)施2014年11月24日，總理簽署國(guó)務(wù)院第656號(hào)令，公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，于2015年3月1日正式施行。2、立法總體考慮（1）以保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，維護(hù)交易安全為核心功能定位，明確不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)則為重要方向。盡可能淡化行政管理的色彩，著重突出不動(dòng)產(chǎn)登記的基本功能。（2）以《物權(quán)法》為依據(jù)，尊重實(shí)踐和其他與不動(dòng)產(chǎn)登記不沖突的現(xiàn)行立法?！稐l例》的起草始終貫穿“包容和創(chuàng)新”理念。以《物權(quán)法》的立法理念和基本制度為指導(dǎo)，在法律術(shù)語(yǔ)和具體制度設(shè)計(jì)上與《物權(quán)法》的規(guī)定基本保持一致，尊重其他法律的有關(guān)規(guī)定，吸收現(xiàn)行各類登記辦法的有關(guān)內(nèi)容，豐富登記的種類和內(nèi)容。充分借鑒各地登記實(shí)踐的有益做法和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)行法律亟需修改的一些問(wèn)題，按照先立后破的原則，在《條例》中做了創(chuàng)設(shè)性規(guī)定，力求立法能夠順應(yīng)登記實(shí)踐的新要求。（3）以宏觀制度構(gòu)架為主，兼顧具體制度內(nèi)容及操作細(xì)節(jié)?！稐l例》以程序法為主，兼顧實(shí)體法。為高效利用立法資源，采取“抓大放小”的方式，明確重點(diǎn)，對(duì)于個(gè)別具體內(nèi)容以授權(quán)立法的形式銜接，為出臺(tái)細(xì)則和辦法提供依據(jù)，對(duì)于申請(qǐng)登記應(yīng)當(dāng)提交的材料及其審核要求未過(guò)多涉及，留待條例的實(shí)施細(xì)則予以細(xì)化規(guī)定。（4）以便民利民和保障交易安全為導(dǎo)向，落實(shí)實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一登記。《條例》以統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)為抓手，力求實(shí)現(xiàn)其他三個(gè)統(tǒng)一，達(dá)到實(shí)質(zhì)上的統(tǒng)一而非形式統(tǒng)一；同時(shí)，規(guī)定了登記代理制度、登記信息查詢、登記資料目錄公示等制度，以方便企業(yè)和群眾申請(qǐng)辦理登記；規(guī)定了登記人員制度、到場(chǎng)申請(qǐng)、登記機(jī)構(gòu)與有關(guān)部門信息聯(lián)網(wǎng)等制度，方便登記機(jī)構(gòu)高效開(kāi)展登記審核工作，最大限度保證登記內(nèi)容的真實(shí)性和市場(chǎng)交易安全，方便群眾辦理。3、《暫行條例》總體框架和制度內(nèi)容（1）總體框架總則（第1-7條）不動(dòng)產(chǎn)登記簿（第8-13條）登記程序（第14-22條）登記信息共享與保護(hù)（第23-28條）法律責(zé)任（第29-32條）附則（第33-35條）（2）制度內(nèi)容5.2制度內(nèi)容5.2.1功能定位第1條：為整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請(qǐng)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律，制定本條例。解讀：簡(jiǎn)言之，職責(zé)整合是基本前提，保護(hù)權(quán)益是核心目的、規(guī)范管理是重要抓手，便民利民是工作準(zhǔn)則。（1）整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》和國(guó)務(wù)院第31次常務(wù)會(huì)議確定的“四統(tǒng)一”精神，明確將土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部門的登記職責(zé)整合由一個(gè)部門負(fù)責(zé)。將職責(zé)整合作為暫行條例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登記的體制障礙，為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定制度基礎(chǔ)，這是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記立法過(guò)渡性特征的體現(xiàn)，也是“暫行”兩字的體現(xiàn)。（2）規(guī)范登記行為。這是程序性規(guī)范的內(nèi)在之義，也是落實(shí)四中全會(huì)精神的體現(xiàn)。通過(guò)程序規(guī)范，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，使登記機(jī)構(gòu)依法登記，確保登記結(jié)果的正當(dāng)性和準(zhǔn)確性，增強(qiáng)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力?！稐l例》全文頻繁使用“依法”、“應(yīng)當(dāng)”、“及時(shí)”等立法語(yǔ)言，其根本目的旨在更好地約束登記機(jī)構(gòu)，規(guī)范登記行為。按照法定職責(zé)必須為的原則，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格依法履責(zé)。（3）方便群眾。通過(guò)整合登記職責(zé)，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)；合理設(shè)置登記程序和實(shí)現(xiàn)登記信息共享，方便群眾登記申請(qǐng)和辦理。便民利民、高效服務(wù)是貫穿《條例》始終的一條重要主線，涉及登記申請(qǐng)、受理、登簿、發(fā)證以及信息共享與應(yīng)用服務(wù)的工作全流程。（4）保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。以“四統(tǒng)一”為抓手，保證各類不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容得到全面、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力為基礎(chǔ)，保障權(quán)利人合法的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這是《條例》的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，更是《條例》立法的核心。一直以來(lái)，社會(huì)上對(duì)《條例》的立法目的一直存在誤解，與反腐、小產(chǎn)權(quán)房、房地產(chǎn)調(diào)控等等聯(lián)系在一起。不動(dòng)產(chǎn)登記立法的核心功能和目的只有一個(gè)：就是