學(xué)府家園項目評估報告

學(xué)府家園項目評估報告目錄項目概況投資環(huán)境市場分析及發(fā)展前景項目投資概算效益分析項目評估結(jié)果正文學(xué)府家園項目評估報告一項目概況1項目名稱學(xué)府家園2項目地點長沙市河西岳麓區(qū)雷鋒大道、汽車西站和麓谷高開區(qū)交叉地段。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號：湘規(guī)地證字（2005）第##號。項目東側(cè)為湖南商學(xué)院以及成熟的住宅區(qū)銀晟花園；南面為汽車難站；西側(cè)為麓谷高開區(qū)；北面是長益高速公路。3項目背景第一、長沙市經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障。長沙市具有龐大的房產(chǎn)消費群體，為房地產(chǎn)的有效開發(fā)提供根本保證。第二、長沙市區(qū)西移，使岳麓區(qū)成為新的市中心區(qū)，“白領(lǐng)公寓”所在地成為近市中心區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置。第三、“銀晟花園”的成功開發(fā)，為“學(xué)府家園”開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)?？梢哉f“學(xué)府家園”的開發(fā)是應(yīng)消費者之求，按需而開，順勢而生。夫3素項目規(guī)劃設(shè)計沃學(xué)府家園煎將建設(shè)成為大庫型高尚住宅區(qū)法，以其優(yōu)越的常地理位置、超倦前的規(guī)劃設(shè)計毫、完善的配套英設(shè)施、幽雅的券園區(qū)環(huán)境，專穿業(yè)的物業(yè)管理埋，為居民提供撒舒適、方便、搜高質(zhì)生活環(huán)境龍。假（一）、總體或規(guī)劃奪學(xué)府家園諷項目占地面積轉(zhuǎn)約羊3.3淋萬平方米，總檔建筑面積約割4伴萬平方米。充肝分利用其優(yōu)越掩的地理位置，編全部用于建造慌1紅0畝—仗15爸層低密度、高焰尚的大規(guī)模住嫁宅小區(qū)。規(guī)劃由結(jié)構(gòu)力圖淡化累組團模式潔，躲遙采用小區(qū)鄰里集住宅群的結(jié)構(gòu)片模式，削弱組烈團形態(tài)，規(guī)劃疲的重點是組織見和豐富居民的污鄰里交往和居刊住生活活動內(nèi)飾容賠，差拌精心組織住宅唐組群。識以大面積的綠普地為紐帶的機塌組合，形成風(fēng)盼格各異的圍合和或半圍合空間唉。戶住宅首層大部階分規(guī)劃為架空蜘層，以拓展花暑園綠地的空間銅，采用點、線暴、面結(jié)合的方據(jù)式形成小區(qū)的老綠化系統(tǒng)，中帖心綠化廣場東弄西向貫穿整個按小區(qū)。助小區(qū)以東棋部久4忙0慚米規(guī)劃路為界卷，分為東西兩濫部分，兩部分咐在建筑形式、彎建筑組合、路將網(wǎng)走向、綠地公系統(tǒng)上相互呼澆應(yīng)，使小區(qū)成召為一個統(tǒng)一整軌體。何（二）充學(xué)府家園由主要經(jīng)濟技術(shù)舌指標層1況、規(guī)劃用地平川衡表：碼2專、主要經(jīng)濟技像術(shù)指標表：晌項煎故目議避數(shù)摧況量逃鋸單謠睛位剝待總征用泰地淡包3讓3直000督暫平方艦米店脂總建筑面甲積椅津1驗40905復(fù)文平方桂米播召其中繭：蝕1寄、住宅建筑面重積鬼小21450菊貧平方附米屑管2添、其中公建面均積片8250償騎平方燭米虜蒙綠地面影積棟星705券0腎昏平方影米孕娘道路面補積檔慶120智0校仗平方崇米坊攔綠地享率荒遵25泛%幸容積皂率藝3.05滲建筑密飛度貝25%煌(技三餐)占、蘇形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃狐小區(qū)規(guī)劃總目灑標：特色鮮明買、生態(tài)優(yōu)良、份經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)盜調(diào)發(fā)展的居住業(yè)園區(qū)。愈住宅設(shè)瞞計嘴—辯健康、自然、崇戶型多樣。所振有戶型設(shè)計均救考慮到自然通陷風(fēng)，創(chuàng)造良好緒的室內(nèi)氣候，我依據(jù)人的生活滴模式，以起居疑室為中心，公廊私、潔污、鬧腳靜分區(qū)。廳、桂房朝向均以景嗚觀視線為主，骨兼顧朝向。立家面處理以具有脊現(xiàn)代化氣息的灰?guī)X南特色為目艱標。底層部位床架空結(jié)合布置靜環(huán)境藝術(shù)小品失，娛樂設(shè)施等涂，將室外鋪地上自然延伸進入剛架空層，避免照架空層無人光咱顧的情景，屋態(tài)頂部分作綠化奇處理，頂蓋弧燭型飄板，局部剛漏空，體伸通巴透輕靈的特點寺。標準層處理日為標準凸窗臺抓，透空鐵飾陽握臺欄桿，同時瞧戶型之間避免滾視線干擾。傷（四）、冰住宅基本戶識型縮霜小區(qū)設(shè)計有三酬種住宅類型，凝共芳23漢棟，戶型從二鄙房一廳一衛(wèi)至跟五房二廳二衛(wèi)說等稀6鼠種戶型，住宅奪面積川從繁66.9講5宿—救14覽0藍平方米（套內(nèi)瑞面積）。二、投資環(huán)境輔（一）宏觀環(huán)半境齒鑒于貓200毫4波年拆我國嘩出現(xiàn)房價過快破上漲的情況，喂今年糞國務(wù)院辦公廳勢發(fā)出了關(guān)于穩(wěn)前定住房價格的越通知，即大家商講的前八條最和痕后八條。宏觀頌調(diào)控主要有兩陪個目的：抑制嬌開發(fā)投資的過超快增長和抑制赤房價的過快增誤長。廟這次的宏觀調(diào)綠控有三個立足柱點：糟第一個立足點悼，立足與促進紋國民經(jīng)濟和社旋會穩(wěn)定發(fā)展，舍因為房地產(chǎn)業(yè)獄是國民經(jīng)濟重核要的支柱產(chǎn)業(yè)愛，房地產(chǎn)的業(yè)表的發(fā)展，必然滴和宏觀經(jīng)濟的密發(fā)展有密切的挨聯(lián)系。房地產(chǎn)障最大的產(chǎn)品就饑是住宅，住宅吳有關(guān)社會的穩(wěn)蛾定，因此這次性的宏觀調(diào)控首同先是立足于促勾進國民經(jīng)濟和運社會的穩(wěn)定發(fā)徒展。視第二個立足點降，立足于幫助差廣大種地收入蓬家庭盡快解決金基本住房的問根題，我們講住換宅產(chǎn)品供不應(yīng)面求，主要是指豪中低家庭的住使宅供不應(yīng)求，胡有禾一些城市的經(jīng)非濟適用房一開侄始銷售，就有狡幾千人排隊求季購，所以這次基的宏觀調(diào)控就啄是立足于幫助乓廣大中低收入暈家庭，盡快解節(jié)決基本住房的貝問題。僅第三個立足點鴿，立足于以經(jīng)適濟手段為主的胖綜合調(diào)控，尾例如，撥從城市的規(guī)劃孫土地供應(yīng)的源后頭抓起，改善貼住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)滿。關(guān)于住房供頂應(yīng)結(jié)構(gòu)這個問燕題，我們比較屢長的時期內(nèi)認確為供應(yīng)結(jié)構(gòu)有檢問題，尤其是每中低房。我們怒供給和開發(fā)得弟太少，高檔房瞇開發(fā)得多，因露此供應(yīng)結(jié)構(gòu)不坊合理。我們購爺買房屋的主力采軍是中低收入專者，但是社會舅供應(yīng)中低戶型憤的房屋產(chǎn)品比澇較少，為了改懇善中低住房者娘的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，慮文件規(guī)定在住擴房價格上漲過垃快，中低經(jīng)濟奔適用房供應(yīng)不熟足的情況下，撓住房要以中低嫩價位和普通住竟房和經(jīng)濟適用云房項目為主，憂為了達到這個扁政策目標，在鷹規(guī)劃、許可、宮監(jiān)管、審查等律項目上進行限姥制性的審批，儲在土地供應(yīng)方傾面，逐步的增統(tǒng)加經(jīng)濟適用房劫建設(shè)用地的供茫應(yīng)量。繼續(xù)停昌止別墅類用地最的供應(yīng)。為了熄使我們社會保考障型的住房能梳夠得到積極的撕發(fā)展，中央采哪取了襪一些蒼措施洞：唇大力發(fā)展審批愚型的住宅，在守規(guī)劃、審批、距土地供應(yīng)以及臂稅收等方面，繭對中小套型，劃中低價位的普速通住房給予優(yōu)淚惠的政策支持門，并且文件明吊確的規(guī)定，普稱通住房的原則到標準。原來是坑經(jīng)濟適用房，饞這次宏觀調(diào)控檢又出了一個普似通商品住房，浴實際上就是小乏戶型、低價位別的住房。臉從宏觀環(huán)境換來看椅，掉新政策收為長沙房地產(chǎn)筐業(yè)持續(xù)、健康踐發(fā)展提供了良些好的外部環(huán)境辯。量（二）區(qū)域環(huán)減境崗近年來純，長沙市近幾旨年來經(jīng)濟總量叨持續(xù)高速增長校，量GD雕P幕保持二位數(shù)的狐增長，對房地虹產(chǎn)業(yè)的投入不廣斷加大升。社9鋼8歡年隔至肉200臉3逆年否1幼1拒月，全市共完摔成房地產(chǎn)開發(fā)換投昂資啞325.4嫁5燒億元，占全市時固定資產(chǎn)投資芒的害1/濁3欣。洲200抵4冒年開始，長沙脈市將實施新民的花“才三年大變側(cè)樣吉”海戰(zhàn)略，城市路足網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施螞建設(shè)將得到極臨大提升，原有大的地域差別不窗斷縮小，地段警升值潛力大，抽為房地產(chǎn)開發(fā)茅提供了廣闊的肌空間。具（三）岳麓區(qū)講環(huán)境塘隨著長市經(jīng)濟櫻的不斷發(fā)展，光長沙市區(qū)不斷訊向四周擴展，膜河西到現(xiàn)在已堪經(jīng)成為長沙新娃的繁榮地段。藍站在新世紀開堤發(fā)的高度來看撒岳麓區(qū)，它在抄長沙地產(chǎn)板塊近中極具潛力?；I相較于河?xùn)|的魄房地產(chǎn)開發(fā)密稼度，河西的地峰產(chǎn)資源有著大炒量的空間。隨免著市政配套設(shè)愈施的逐步完善奶，河西板塊的劇潛在價值正日貪益凸現(xiàn)：家車商擁有量的提高妄，個人生活半疫徑擴大，河西述路網(wǎng)日益通暢步、發(fā)達，自然溉環(huán)境的優(yōu)美，免人文環(huán)境優(yōu)雅請，定居岳麓區(qū)稻，意味著在都俘市城區(qū)達到了趴自然與人的結(jié)奪合，使居住空土間與社區(qū)環(huán)境城達到和諧共生茅的境界，從而福擁有一民方灑“端人文與生態(tài)共態(tài)存舊”麥的理想家園貿(mào)。住亞三叼坦市場分析及發(fā)裕展前景欲200味5斗年市場分析康1.待稠長沙奧市經(jīng)濟發(fā)展勢原態(tài)，為房地產(chǎn)酸業(yè)的快速發(fā)展叼提供有力保障只億近幾年，內(nèi)長沙袖市猛的挪GD詠P康保持了持續(xù)平怎穩(wěn)增長，話從鍛199害8辯年以來，增長征速度闊都在兩為數(shù)以費上，哈從而帶來威長沙唉居民收入的持坐續(xù)增長：城市止居民人均可支正配收入棒8佳683.3鎖9膀元，人均消費甘性支緩出騰9546.2境3窯元，比分別增短長皇16.9吉%緊和類17.4抓%范，朗200溉5賣年圓，視1季0諒、剃判市政府預(yù)計增鞏長速度仍會達桂到京12噴%捏，育話如果按國際上巡通行的年收入排價格染比來考核居民財?shù)馁彿控摀?dān)籍，飼悶2004晨年喪長沙碧的這一比例超殖過逐了宇9位，泉泥高于國際上較撕為合理水狀平比3-寸6接的范圍連，情責(zé)目前，這一比徐例則下降賠到拆7.5-腎8孩，居民的有效勞購房能力大大艇提高。宮2.鬧黃房地產(chǎn)投資資貪金充裕。房地冬產(chǎn)投資資金來熄源充裕，投資價增長潛力較大特。買房者平均梳月收入提高，寒房價承受能力區(qū)提高。根據(jù)統(tǒng)強計后，培200究5茄年賄44畏%存潛在消費者家徐庭月收入笑達奶3000-6喝00訓(xùn)0唇元，總體平均葵月收削入學(xué)5218.鐵4禾元，比上年執(zhí)的湊480并2平元有所提高啞，簽施顯示經(jīng)濟環(huán)境霧進一步改善。衡當語中撈20-4醬0早歲的年輕家庭黑受教育程度越暑高糞，煉逼月收入明顯高手于年長家泥庭泥50昨0閑元甚至上千元怕。近城買家認糧為尸2弟000-壇3別00軋0品元獵/侵平方米的住房竄最易接受，平部均單價為釋2500娛元夢/M嘗2若，與上半年相渠比己，橡房他們對商品房見價承受能力有獅所提高。脖3.徒從銷售情況來和看傍，德200校3偉年，全市共成紹交商品噸房轟2672磚7峽套，成交面略積卡299.2縮7賴萬㎡，成交金紙額刮63.1傲5逆億元，分別比貢去年同期增弟長仰21.74軌%糞、拿19.15端%艦和拘19.24叢%分，商品房的有曉效需求保持了部較高的增幅，丸市場供、求兩到旺。鞋4.避裁從商品房銷售枝價格來看邁，奸200倦3鉤年長沙市商品傳住房銷售均價肅為林2籌400褲元師/投㎡，比去年同戚期增課長瑞3.29觀%材，商品房價格軋在去年略有下埋跌的基礎(chǔ)上穩(wěn)虎步回升，商品翅房價格基本保君持穩(wěn)定。罷5.倍城市房屋拆遷吧力度不減，刺繪激了房屋有效墳需求的增長尤斤200腎3次年，全市共動糕遷居巷民兆505陜6潮戶，拆遷房屋躍面慚積泰85.7潛4壤萬㎡，分別比結(jié)去年同期增恨長喜78.47夕%請和到23.78戰(zhàn)%腰。登200輔3列年，雖然長沙休已基本實阻現(xiàn)刪"與三年大變絲樣咸"毅的城市建設(shè)總垃目標，但城市屑房屋拆遷工作淺仍在大力推進歡，新一輪城市蹲建設(shè)正在有序閑的展開。城市須房屋拆遷工作估直接拉動了房纏地產(chǎn)投資，刺庭激了住房的有慈效需求。嚼6.伯學(xué)府家園峽的自身優(yōu)勢朝學(xué)府家園信占據(jù)河西優(yōu)越葵的地理位置俯，閘東側(cè)為漠湖南商學(xué)院以被及成熟的住宅鐘區(qū)銀晟花園搖；南面為造汽車難站貨；西側(cè)為稼麓谷高開區(qū)橡；北面是羨長益高速公路帶。班臨近多所大學(xué)葉和長沙市市政穴府，商業(yè)區(qū)，蜻以及中國南方庭最好的醫(yī)流院袍—丘—擦湘雅醫(yī)院，擁獻有便利的交通鋪，完善的公共轉(zhuǎn)設(shè)施，良好的囑人文環(huán)境，為亦入住公寓者提搬供了長沙市一漢流的地理環(huán)境荷。相較于附近豈樓盤平謀均扮220續(xù)0眼元注/閱平米，我們處藥定饒為種188斃0綁元欠/巾平米，這無疑彈更具有吸引力弊；相較于時代皮天驕，我們在炒吸取其優(yōu)點的榜同時，將在戶故型、綠化地、倒活動區(qū)、物業(yè)吧管理等方面狠易下功夫。正通過以上分析團，我們發(fā)現(xiàn)，震在此建中低價捉位的小戶型經(jīng)傳濟房既符合國聲家、長沙市政予府政策對房地到產(chǎn)政策又符合毛長沙市商品房饑的發(fā)展狀況和罷趨勢。割四、投資概鮮算豎安幾乎所有的房賭地產(chǎn)開發(fā)商定周價的時候都是駁按成本利潤法劃來定價的，雖其然房價走勢應(yīng)恰決定于房地產(chǎn)活的有效需求力瓣！投資估算表橫序號絞項目胞單價（萬員元貸/盲畝）月數(shù)量（畝）粱金額（萬元）囑1短土地費用始40而50繭2000碧2挖前期費用伸30稠50犁1叢5蒸00目2.1激勘測設(shè)計費謝4各50兵200嚷2.2派各類規(guī)劃費賽15泉50繁750矩3曠工程費用水400丈50踩20000遲3.1咬建安工程費祝350恨50古1750哭3.2鑼室外工程虜16驟50逗800魔3.3尚機電工程背15某50令750軍5闖總投資額

砌2775使0迷萬元籮建筑面至積綱3300筋0灌平米，其中住秀房面積證占事65習(xí)%彈，綠化辭占衫25丹%催，活動配區(qū)紅10堅%沫。預(yù)售價巷格宏188萄0露元重/纖平米安五、效益分站析宏楚敗劇燒單位（萬元）薪鬧訊器時別間殲聲售揀科目拼2