房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理深圳銀湖酒店二零零八年三月十五日房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理——目錄前言第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系運(yùn)行第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理——前言一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理——前言饑中國房地產(chǎn)業(yè)瘋經(jīng)過二十年發(fā)販展，已經(jīng)由喇“餡做項(xiàng)目茄”條階段發(fā)展到悼“庸做企業(yè)寨”跟階段。越來越般多的地產(chǎn)企業(yè)響面臨著多項(xiàng)目薄、跨區(qū)域的管步理問題，如何志使企業(yè)實(shí)現(xiàn)有潤質(zhì)量的持續(xù)增詳長給房地產(chǎn)企塞業(yè)管理提出了婆更高的要求。緣很多的中國房侵地產(chǎn)企業(yè)也不捆乏戰(zhàn)略和制度議，但蠅“滲執(zhí)行難辨”齡成為很多快速顏發(fā)展中企業(yè)的獄成長瓶頸。境房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)物營管理話蹄服觀蛾——掃前言蹤變化不斷增加慮和加快邊----閉風(fēng)險(xiǎn)不確定性揚(yáng)利益相關(guān)者不雅斷增加革----療利益細(xì)分、價(jià)萬值鏈延長辟客戶和自身要芹求不斷提高豐----宴質(zhì)量、利潤、奏資金、效益、銜競(jìng)爭力堤項(xiàng)目復(fù)雜性不珠斷提高赴----瓦呼喚房地產(chǎn)的棒運(yùn)營管理書房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)宿營管理聯(lián)燃放西遲——纏前言淺房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)闖營管理籌帖蔑尾呢——濁前言剃前言礎(chǔ)稼——嬌運(yùn)營管理的概律念與內(nèi)容踐一、運(yùn)營管理蝴的概念與內(nèi)容死1朋、運(yùn)營的定義滿2糞、運(yùn)營管理的遍基本概念俯3疾、對(duì)運(yùn)營管理醒的深入理解肺一、運(yùn)營的定設(shè)義隸運(yùn)營（款Operat估ions脹）就是把投入首的資源（生產(chǎn)克要素）按照特邀定要求轉(zhuǎn)換為階產(chǎn)出（產(chǎn)品和繳服務(wù)）的過程錦。因而是一切下組織的最基本僚職能之一。君二、運(yùn)營管理親的基本概念皇1爪、運(yùn)營管理的灰?guī)追N定義批2允、企業(yè)價(jià)值鏈櫻3境、基于企業(yè)價(jià)挺值鏈的運(yùn)營管艇理播二、運(yùn)營管理邪的基本概念傭1混、運(yùn)營管理的盾幾種定義盛運(yùn)營管理（劣Operat示ionsM餡anagem耽ent妨）相近的概念隸有制造管理、改生產(chǎn)管理、生錫產(chǎn)與運(yùn)作管理珍、作業(yè)管理、炮運(yùn)作管理等，讓它們的名稱之剪所以不同，實(shí)意際上是反映了代這一學(xué)科的發(fā)搖展過程。專與工業(yè)化聯(lián)系凱在一起的有形診產(chǎn)品，可稱為陵“判Produc愧tio漂n還”往或火“尸manufa凳cturin例g淚”壺,盼對(duì)應(yīng)的（鼓produc營tionM客anage-倚ment摩），如：汽車瓦、生產(chǎn)等柴提供服務(wù)的活羞動(dòng)稱為落“省operat吧ion揭s往”仙,高運(yùn)作逮/歸運(yùn)營管理（淹Operat秀ionsM槐anagem覆ent青）拔運(yùn)營管理定義倘（虧1財(cái)）剪運(yùn)營管理（稈OM羊）是對(duì)主要經(jīng)賺營活動(dòng)的管理蠻，即組織和控錄制為客戶提供根商品或服務(wù)中鹿的最基本的經(jīng)茅營活動(dòng)獲(萌Manage兇mento球fmain展busin巨essac呈tivity窮:theo欄rganiz碧ingan賠dcont噸rollin泰goft冶hefun裁dament禽albus飼iness尼activi玻tyof掩provid途inggo浙odsan個(gè)dserv柜icest隙ocust備omers)拼.穗運(yùn)營管理（羞OM意）肢就是對(duì)創(chuàng)造和煎提供公司基本御產(chǎn)品和服務(wù)的練各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)政計(jì)、運(yùn)行和改淺進(jìn)。珍(保Operat宋ionsm小anagem步ent(O抗M)is本define拐dast懷hedes殺ign假、宗operat俗ionan北dimpr鴿ovemen尸toft元hesys色temst夫hatcr蕩eatea絞nddel段ivert卻hefir腿m集’模sprim刃arypr機(jī)oducts咸ands榴ervice蠅s)跑現(xiàn)在的趨勢(shì)是丑將生產(chǎn)和提供至服務(wù)的活動(dòng)均拿稱為禍“役運(yùn)營嚴(yán)”夜，生產(chǎn)管理也綱就演化為運(yùn)營朵管理（銷operat油ionma徹nageme采nt亞）亞,眉也有的稱之為榮“辜生產(chǎn)與運(yùn)作管址理招”“島Produc茂tiona挪ndOpe躲ration勢(shì)Manag挨emen疾t蛾”箏二、運(yùn)營管理培的基本概念隊(duì)2象、企業(yè)價(jià)值鏈晃（稀VCM通）賭每一企業(yè)都是飼設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、盞銷售、交貨和奪對(duì)產(chǎn)品起輔助摸作用的各種活墊動(dòng)的集合體。率所有這些活動(dòng)籠都可以用一個(gè)嫩價(jià)值鏈（戲VCM旬）表示。低價(jià)值鏈把企業(yè)載的活動(dòng)分成主紋要活動(dòng)（注Primar哈yActi芒vities幸）和支持活動(dòng)骨（曉Second默aryAc愉tiviti騾es設(shè)）兩大類。角房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)雞值鏈炕企業(yè)價(jià)值鏈（涉VCM趴）滴二、運(yùn)營管理驢的基本概念擋3適、基于企業(yè)價(jià)領(lǐng)值鏈的運(yùn)營管次理歡企業(yè)的運(yùn)營管腐理（卷OM邊）就是通過企壞業(yè)價(jià)值鏈上各輔項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行分稿析和設(shè)計(jì)，強(qiáng)孕化主要業(yè)務(wù)流聰程，協(xié)調(diào)企業(yè)躲活動(dòng)并不斷優(yōu)長化，從而創(chuàng)造垃和提供增值的太產(chǎn)品和服務(wù)，護(hù)在滿足客戶價(jià)盆值需求的同時(shí)敬降低產(chǎn)品和服還務(wù)成本，獲得免和提高企業(yè)競(jìng)憐爭優(yōu)勢(shì)百運(yùn)營管理的對(duì)河象和內(nèi)容暗運(yùn)營管理的目閑標(biāo)吉運(yùn)營管理的原伸則音運(yùn)營管理的執(zhí)招行者維運(yùn)營管理的對(duì)跑象溜貍慘運(yùn)營管理的對(duì)足象是運(yùn)營過程燥和運(yùn)營系統(tǒng)。論醋哀運(yùn)營過程是一乓個(gè)投入、轉(zhuǎn)換呼、產(chǎn)出的過程偵，是一個(gè)勞動(dòng)剃過程或價(jià)值增繁加的過程，它斧是運(yùn)營管理的作第一大對(duì)象，俯運(yùn)營管理必須誦考慮如何對(duì)這困樣的生產(chǎn)運(yùn)營撥活動(dòng)進(jìn)行有效絡(luò)的組織和控制來1結(jié)、企業(yè)價(jià)值鏈抱的各個(gè)系統(tǒng)的打設(shè)計(jì)郊2協(xié)、企業(yè)價(jià)值鏈鋪的各個(gè)系統(tǒng)和嫁運(yùn)行雀3產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值鏈悄的各個(gè)系統(tǒng)和辨改進(jìn)統(tǒng)第一：不斷滿勞足客戶需要。峽（性能、價(jià)格陽、時(shí)間剖……風(fēng)）劃第二：有效利隊(duì)用資源。騾（人員、材料紐、運(yùn)輔、庫存擺、設(shè)備、場(chǎng)地碗……籌）團(tuán)運(yùn)營管理的原扎則滔樹立整體思想皇，追求協(xié)調(diào)下密的均衡趕運(yùn)營過程規(guī)范程化、標(biāo)準(zhǔn)化、德流程化桶堅(jiān)持量化的管錢理與控制掘前饋控制與反袖饋控制相結(jié)合悉剛性與柔性相狠結(jié)合線充分利用信息句平臺(tái)鄰運(yùn)營管理的執(zhí)裹行者德首席運(yùn)營官緒（培Chief暴Operat貧ingOf碗ficer,徒縮寫厭COO季，又稱營運(yùn)長梢），主要負(fù)責(zé)旦企業(yè)的日常營煤運(yùn)，輔助征CEO悄（鍵Chief識(shí)Execut足iveOf削ficer奸）的工作；負(fù)驅(qū)責(zé)企業(yè)的運(yùn)營筑管理，對(duì)相CEO陷負(fù)責(zé)，不對(duì)企仿業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)麻負(fù)責(zé)。雖COO承在某些公司中肉同時(shí)任職總裁綁，但他們通常垮是常務(wù)或資深腹的副總裁題運(yùn)營管理的執(zhí)患行者貧組織制定公司盟全年、半年、德季度和月工作緊計(jì)劃條提出內(nèi)部管理盤機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗愚位設(shè)立方案完組織擬訂公司族的業(yè)務(wù)規(guī)范和博運(yùn)營流程順組織建立各部靈門業(yè)績?cè)u(píng)估體蛋系，對(duì)部門和旺主管進(jìn)行考評(píng)撓協(xié)調(diào)各部門之盡間的工作關(guān)系止主持召開日常鳳運(yùn)營會(huì)議，跟持蹤、檢查、協(xié)裙調(diào)各職能部門貢的工作炮組織建立各部限門的績效評(píng)估世體系，對(duì)各部異門和主管進(jìn)行字考評(píng)…………虹組織制定公司敬全年、半年、甩季度和月工作柔計(jì)劃半提出內(nèi)部管理科機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗聚位設(shè)立方案膽組織擬訂公司蚊的業(yè)務(wù)規(guī)范和具運(yùn)營流程歉組織建立各部個(gè)門業(yè)績?cè)u(píng)估體誓系，對(duì)部門和侄主管進(jìn)行考評(píng)樸協(xié)調(diào)各部門之寧間的工作關(guān)系垃主持召開日常僑運(yùn)營會(huì)議，跟子蹤、檢查、協(xié)炎調(diào)各職能部門賣的工作酷組織建立各部覽門的績效評(píng)估饒?bào)w系，對(duì)各部字門和主管進(jìn)行季考評(píng)…………超1沿、房地產(chǎn)企業(yè)裳產(chǎn)品開發(fā)與銷悟售價(jià)值鏈的各姜個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)亦2向、房地產(chǎn)企業(yè)碼產(chǎn)品開發(fā)與銷鎮(zhèn)售價(jià)值鏈的各鑄個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行浮3蒸、房地產(chǎn)企業(yè)欣產(chǎn)品開發(fā)與銷但售價(jià)值鏈的各驟個(gè)系統(tǒng)的改進(jìn)職一、房地產(chǎn)企煎業(yè)運(yùn)營管理的撕現(xiàn)狀與特點(diǎn)溫很多房地產(chǎn)企阻業(yè)中普通存的功現(xiàn)象：嫂部門職能不清辟，相互推諉，撞交叉工作難協(xié)待調(diào)烏崗位職責(zé)不明六，干好干壞說敞不清忙授權(quán)不清，不級(jí)知該不該做主爆單個(gè)項(xiàng)目做得千很好，但多項(xiàng)近目運(yùn)作問題不辟斷設(shè)總有忙不完的經(jīng)事情，但不知掙道在忙什么，慰為什么忙？趕同樣的問題重粗復(fù)發(fā)生搜不斷地處理問被題但總也處理瞞不完成換一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)換鼻一種做法支越級(jí)指揮，計(jì)由劃天天變偏制度流程一大傳堆，形同虛設(shè)擠員工不斷抱怨侵，雖然收入越映來越高滿意度所卻越來越低客戶投訴不斷認(rèn)識(shí)誤區(qū)：井認(rèn)為運(yùn)營管理兄就是項(xiàng)目計(jì)劃向管理最新難題：鏡多項(xiàng)目跨區(qū)域絡(luò)開發(fā)的企業(yè)計(jì)尸劃和目標(biāo)如何嶄保證膨二、房地產(chǎn)企軌業(yè)運(yùn)營管理與疊項(xiàng)目計(jì)劃管理慣的關(guān)系腳（一）運(yùn)營與角項(xiàng)目爸（二）項(xiàng)目管吧理簡介獨(dú)（三）運(yùn)營管戒理與項(xiàng)目管理腿的區(qū)別促（四）運(yùn)營管鞋理與項(xiàng)目計(jì)劃常的關(guān)系舟（一）運(yùn)營與些項(xiàng)目鄉(xiāng)工作性質(zhì)與內(nèi)癢容的不同替（二）項(xiàng)目管超理簡介炎項(xiàng)目的定義：犁對(duì)確定性對(duì)象猴按限定時(shí)間，茂費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)慈準(zhǔn)完成的一次越性任務(wù)。齡“怨項(xiàng)目管理徹就是指把各種羞系統(tǒng)、方法和湖人員結(jié)合在一治起，在規(guī)定的浮時(shí)間、預(yù)算和暑質(zhì)量目標(biāo)范圍總內(nèi)完成項(xiàng)目的今各項(xiàng)工作，有奧效的項(xiàng)目管理堪是指在規(guī)定用留來實(shí)現(xiàn)具體目誕標(biāo)和指標(biāo)的時(shí)鹿間內(nèi)，對(duì)組織聰機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行截計(jì)劃、引導(dǎo)和謝控制工作。街”菌----沉美國項(xiàng)目管理釀學(xué)會(huì)答<聰項(xiàng)目管理知識(shí)姨體系綱要裁>景項(xiàng)目管理簡介困：熱（三）運(yùn)營管搖理與項(xiàng)目管理違的區(qū)別輸（四）運(yùn)營管身理與項(xiàng)目計(jì)劃武的區(qū)別縮房地產(chǎn)企來產(chǎn)嘗品開發(fā)與銷售沿價(jià)值鏈的主要縫系統(tǒng)本和支持、保證儀、控制價(jià)值鏈啞的支持系統(tǒng)效主要系統(tǒng)：立妙項(xiàng)、策劃、設(shè)堵計(jì)、施工、竣羊工、銷售考支持系統(tǒng)：人遮力資源、財(cái)務(wù)昆、行政、成本釣、采購、技術(shù)寨、報(bào)建朵房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)反營管理就是對(duì)寬以上各個(gè)系統(tǒng)鷹進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)尤行和改進(jìn)、以睛實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)瑞的增值，提高熊效率、降低成瞎本，提升企業(yè)奧的核心競(jìng)爭力貍。艘三、房地產(chǎn)企架業(yè)運(yùn)營管理的滋原理批（一）房地產(chǎn)豎企業(yè)價(jià)值鏈負(fù)（二）房地產(chǎn)弦運(yùn)營管理體系敘中的各項(xiàng)活動(dòng)惠/潔子系統(tǒng)氣（一）房地產(chǎn)拆企業(yè)價(jià)值鏈脈（二）房地產(chǎn)妥運(yùn)營管理體系委中的各項(xiàng)活動(dòng)雀/落子系統(tǒng)塊房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)失品開發(fā)與銷售感價(jià)值鏈的主要痰系統(tǒng)和支持、拉保證、控制價(jià)非值鏈的支持系療統(tǒng)：習(xí)主要系統(tǒng)：者立項(xiàng)、策劃、鳴設(shè)計(jì)、施工、隱竣工、銷售。參支持系統(tǒng)：灶人力資源、財(cái)蟻務(wù)、行政、成彼本、技術(shù)、采水購、報(bào)建。脆第一講：房地更產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管需理的體系設(shè)計(jì)陜房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)滋營管理體系模第型瑞房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)晉營組織系統(tǒng)的注設(shè)計(jì)紗房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)鞋務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的胖設(shè)計(jì)旱房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)色營流程系統(tǒng)的辜設(shè)計(jì)親房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)恩營管理體系的雖設(shè)計(jì)常見問題您一、房地產(chǎn)企駁業(yè)戰(zhàn)略指引下犁的組織架構(gòu)背二、設(shè)計(jì)組織薄架構(gòu)下的部門療職能遠(yuǎn)三、合理設(shè)計(jì)鼓各部門崗位崗鏟位職責(zé)及權(quán)責(zé)粗劃分反四、組織系統(tǒng)點(diǎn)文件的設(shè)計(jì)方越法和設(shè)計(jì)要求特一、房地產(chǎn)企手業(yè)戰(zhàn)略指引下梳的組織架構(gòu)輕按照現(xiàn)代管理蓄理論邁企業(yè)管理一般昌按職能分工，幣其中最其本的混也是最主要的蜜職能是財(cái)務(wù)會(huì)擺計(jì)、技術(shù)、生陪產(chǎn)運(yùn)營、市場(chǎng)險(xiǎn)營銷和人力資淋源管理。幕分工的職能既經(jīng)是獨(dú)立的又是恨相互依賴的，甲正是這種相互燈依賴和配合才凝能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的模經(jīng)營目標(biāo)。皂企業(yè)的經(jīng)營活涼動(dòng)是這些職能唯有機(jī)聯(lián)系的一贈(zèng)個(gè)循環(huán)往復(fù)的款過程。四種架構(gòu)圖職能式項(xiàng)目式弱矩陣式強(qiáng)矩陣式鞏矩陣式衡—件弱矩陣箏矩陣式好-捆平衡式強(qiáng)矩陣式財(cái)矩陣型面-命復(fù)合式傘金地集團(tuán)組織龜架構(gòu)圖斯華潤集團(tuán)組織表架構(gòu)圖丹萬科組織架構(gòu)旋特點(diǎn)：贊最早提出職業(yè)稈經(jīng)理人理念的蒸企業(yè)，倡導(dǎo)職嫂業(yè)化管理管理較規(guī)范猴集團(tuán)本部為投擇資決策中心，筆從事戰(zhàn)略高度醫(yī)事宜花各地區(qū)為法人朽治理機(jī)制企業(yè)諒，通過產(chǎn)權(quán)控康制溪分公司授權(quán)較刊大，機(jī)構(gòu)盡量敲簡單，總部提汗供支持和監(jiān)約中功能疑人力資源管理粒非常重視，強(qiáng)棄調(diào)人員的輪崗費(fèi)和晉升，職業(yè)換生源較好，薪桂酬較低，強(qiáng)調(diào)觀職業(yè)生涯的發(fā)均展醬運(yùn)營組織系統(tǒng)賓的設(shè)計(jì)原則羞運(yùn)營組織系統(tǒng)催的設(shè)計(jì)原則庸賊福夕乳帽部門職能努----雹例：成本部、智采購部肉崗位職責(zé)渣----遞例：成本部、炎采購部謹(jǐn)成本部經(jīng)理崗昏位職責(zé)逗預(yù)算工程師崗厲位職責(zé)床采購部經(jīng)理崗妻位職責(zé)麥合約工程主管拆崗位職責(zé)冊(cè)合約物資主管腸崗位職責(zé)遷合約營銷主管捉崗位職責(zé)診成本管理事務(wù)昨員崗位職責(zé)胳范例：采購部蓮部門管理職能赴1船、市場(chǎng)調(diào)查和挽供方管理工作今：廳1.1各負(fù)責(zé)了解各施涉工單位的資質(zhì)孟狀況、施工業(yè)釋績、報(bào)價(jià)水平蜓及任務(wù)飽和情管況產(chǎn);欣1.2傷負(fù)責(zé)組織對(duì)供屈方（施工隊(duì)伍驚、設(shè)計(jì)單位、娃廣告商等）的傲資質(zhì)進(jìn)行考察似，建立合格供柱方名錄；毒1.3珠負(fù)責(zé)定期對(duì)材透料設(shè)備市場(chǎng)進(jìn)青行考察，動(dòng)態(tài)棗掌握材料設(shè)備誰的市場(chǎng)信息；籠1.4靜負(fù)責(zé)編制或匯烤總供方市場(chǎng)考庸察報(bào)告評(píng)分表援和材料市場(chǎng)考恒察報(bào)告；忽1.5鼻負(fù)責(zé)建立材料善市場(chǎng)信息庫，著為相關(guān)部門提籃供最新的市場(chǎng)攔價(jià)格信息。匯2砌、招投標(biāo)及合融同管理頭2.1檢負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目伙整體施工招標(biāo)吧方案及計(jì)劃；寧2.2慚負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)初招投標(biāo)工作；法2.3習(xí)負(fù)責(zé)組織工程忘招投標(biāo)工作；戲2.4灰負(fù)責(zé)組織工程鳳監(jiān)理的分判；議2.5伶負(fù)責(zé)組織營銷眼廣告包裝業(yè)務(wù)僵的分判工作；服2.6渠負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)單跟位資格審核；咬2.7雀負(fù)責(zé)對(duì)部門起欄草的合同文件渠進(jìn)行解釋，建葡立和完善招投四標(biāo)及合同文件歷的標(biāo)準(zhǔn)版本。忠3拿、甲供材料和穗裝飾材料的管界理房3.1卵負(fù)責(zé)編制公司票甲供材料的進(jìn)荒度計(jì)劃；獅3.2候負(fù)責(zé)物資采購劉；時(shí)3.3符負(fù)責(zé)協(xié)助設(shè)計(jì)拜部提供裝飾材駐料和其它需送著樣報(bào)審物資的肝樣品。蓮范例：成本部蒜經(jīng)理崗位職責(zé)軋1芳、全面負(fù)責(zé)成餅本部工作，直奧接對(duì)主管副總匪經(jīng)理或總經(jīng)理鞠負(fù)責(zé)，承擔(dān)本門部門領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任擴(kuò)；飽2初、制定本部門脆的工作計(jì)劃和返目標(biāo)，負(fù)責(zé)本轎部門工作職責(zé)拳的落實(shí)和各項(xiàng)醋工作計(jì)劃的執(zhí)肺行，保證部門自高效、有序的軋進(jìn)行；踏3憶、組織部門預(yù)鉆算專業(yè)人員開曬展項(xiàng)目各建設(shè)剖階段的成本控迷制工作，合理神確定和有效控貌制工程造價(jià)，持通過動(dòng)態(tài)控制晃實(shí)現(xiàn)成本控制今目的；詢4種、組織部門開臨展市場(chǎng)調(diào)查和挨研究，收集各錫類材料與工程傻造價(jià)信息，進(jìn)洲行技術(shù)經(jīng)驗(yàn)分侍析，堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)恨積累；冤5掌、確認(rèn)和簽署帳部門發(fā)出的重陰要造價(jià)文件，躬如結(jié)算等，配扭合公司完成三強(qiáng)算單辦理等重短大事項(xiàng)；至6秀、負(fù)責(zé)組織部孫門管理制度與抵業(yè)務(wù)規(guī)范的建那立，并與公司鏈及相關(guān)部門的居有關(guān)制度銜接難，保證部門制礙度合理有效。戰(zhàn)范例：預(yù)算工孫程師崗位職責(zé)媽1校、在部門經(jīng)理跪的領(lǐng)導(dǎo)下，完夸成項(xiàng)目在各階景段：方案建議子階段、初步設(shè)堪計(jì)階段、施工未圖設(shè)計(jì)階段、緣招投標(biāo)階段、掌合同實(shí)施階段渾、以及竣工等扛階段所相應(yīng)的負(fù)投資估算書、縫預(yù)算書、概算墳書、工程量清管單、結(jié)算書等柳的編制。痕2良、接受參加專貓業(yè)培訓(xùn)、更新堡知識(shí)、提高業(yè)迫務(wù)水平。金3粗、及時(shí)掌握項(xiàng)腦目工程進(jìn)展的或狀況，對(duì)承包月商報(bào)送的工程奮形象進(jìn)度進(jìn)行豈審核，提出付皺款額的建議。豪（僅限項(xiàng)目部痕的預(yù)算工程師嘴）唉4騾、對(duì)不同的設(shè)樹計(jì)及材料進(jìn)行宰成本研究，并追向現(xiàn)場(chǎng)工程師欠或設(shè)計(jì)單位提漫出成本建議，速協(xié)助他們?cè)谕犊瀑Y限額范圍內(nèi)中進(jìn)行設(shè)計(jì)或設(shè)于計(jì)變更。欲5爭、工程進(jìn)行期鴉間，定期制定抱成本估算報(bào)告錯(cuò)書，反映施工瓣中存在的問題率及支付的情況擔(dān)，就工程變更誼的大約費(fèi)用，航向公司有關(guān)領(lǐng)寬導(dǎo)及相關(guān)部門饑提出建議。獅6漁、審核工程變?cè)S更清單，與承劈包商達(dá)成費(fèi)用宮上的增減協(xié)議邀。審核合同以鐘外的新增材料霉單價(jià)。席范例：成本部藝、采購部權(quán)限經(jīng)劃分饑成本管理權(quán)限喊劃分嚷招標(biāo)采購事務(wù)爸權(quán)限劃分輩1渴、扒環(huán)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)坡與合約權(quán)限劃皂分巾2猶、營銷事務(wù)招餓標(biāo)與合約權(quán)限和劃分縱3廳、工程合約與嘩招標(biāo)權(quán)限劃分定范例：規(guī)劃設(shè)慣計(jì)招標(biāo)與合約奮權(quán)限劃分駁范例：營銷事饞務(wù)招標(biāo)與合約暮權(quán)限劃分箭范例：工程合主約與招標(biāo)權(quán)限室劃分削四、組織系統(tǒng)洗文件的設(shè)計(jì)方脈法和設(shè)計(jì)要求眾組織系統(tǒng)規(guī)范駐體系的設(shè)計(jì)原笛則云組織系統(tǒng)文件東的建立過程漆現(xiàn)狀診斷（載WHY普）育久娃制定目標(biāo)（湊WHERE斷）瞇攜株組織人員（旗WHO雨）似經(jīng)向明確計(jì)劃（鉤WHEN派）遍輩薄文件架構(gòu)與關(guān)得鍵內(nèi)容確定（氧WHAT推）易幼慮編制與評(píng)審棒/儲(chǔ)培訓(xùn)與應(yīng)用（際HOW煤）怠統(tǒng)一規(guī)劃文件婦的格式：摘亦吵手冊(cè)封面秘起代文件目錄餅法陰文件編號(hào)囑貨哪文件版號(hào)紙張字體字號(hào)LOGO鏡三、房地產(chǎn)企每業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系郵統(tǒng)的設(shè)計(jì)妨（一）業(yè)務(wù)規(guī)父范系統(tǒng)的內(nèi)容輕（二）業(yè)務(wù)規(guī)鐘范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)谷過程與工作協(xié)棄調(diào)蔥（三）業(yè)務(wù)規(guī)墓范系統(tǒng)文件手際冊(cè)的建立要求勞其中，第（二鹿）、（三）項(xiàng)始內(nèi)容同運(yùn)營組屬織系統(tǒng)，不再印重復(fù)壺四、房地產(chǎn)運(yùn)塊營流程系統(tǒng)的賠設(shè)計(jì)診（一）運(yùn)營流乳程系統(tǒng)的內(nèi)容賴軋熱（二）系統(tǒng)的國設(shè)計(jì)過程與工柄作協(xié)調(diào)鋼麥纖（三）運(yùn)營流罰程系統(tǒng)文件手除冊(cè)的建立遞案例愁——寶流程清單章案例謠——父流程清單代案例慌——宋流程清單趟案例們——梨流程清單顫案例存——拐流程清單砌案例州——脖流程清單伸案例圈——色流程清單櫻案例逝——遺流程清單臨基于房地產(chǎn)開倡發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營喘流程系統(tǒng)位***工地產(chǎn)流程項(xiàng)目第流程文件清單襯73桿個(gè)那***壞地產(chǎn)流程項(xiàng)目嶺流程文件清單佳73印個(gè)股***貿(mào)地產(chǎn)流程項(xiàng)目重流程文件清單解73受個(gè)內(nèi)***狡地產(chǎn)流程項(xiàng)目壽流程文件清單剝73鐘個(gè)井***制地產(chǎn)流程項(xiàng)目成流程文件清單甲73挺個(gè)綱***借地產(chǎn)流程項(xiàng)目芬流程文件清單便73區(qū)個(gè)以***余地產(chǎn)流程項(xiàng)目塊流程文件清單園73盛個(gè)緣***闊地產(chǎn)流程項(xiàng)目圈流程文件清單側(cè)73誕個(gè)揪運(yùn)營流程系統(tǒng)蔬的設(shè)計(jì)原則賭第一階段，業(yè)洞務(wù)關(guān)系的清晰椒化奸第二階段，實(shí)排現(xiàn)流程運(yùn)營的埋規(guī)范化混第三階段，過群程及結(jié)果的標(biāo)紡準(zhǔn)化，量化衡愚量指標(biāo)廳第四階段，正株式形成流程文完件更——激運(yùn)營流程系統(tǒng)非文件不能覆蓋冷所有的業(yè)務(wù)要?dú)q求慎——梁必要時(shí)需要業(yè)光務(wù)規(guī)范文件的鴨支持懂——茶規(guī)范文件強(qiáng)調(diào)芬的是能做什么調(diào)，不能做什么軌，流程文件關(guān)復(fù)注的是如何做嘆案例賓1往——靠集團(tuán)公司成本奴管理的職能管理職能：妻經(jīng)營層面：立巷項(xiàng)與資金審批艷，經(jīng)營目標(biāo)確賄定（集團(tuán)確定君收益要求及時(shí)陵間）餡管理層面：人扎力資源與考核劃（針對(duì)下派人摧員，包括總經(jīng)步理、總監(jiān)、建涼筑、財(cái)務(wù)、成暴本部經(jīng)理、學(xué)踏生招聘與培養(yǎng)淺）；統(tǒng)一架構(gòu)附、管理制度與昆流程、作業(yè)指診導(dǎo)鋤業(yè)務(wù)層面：管吩理、監(jiān)控與服烈務(wù)謹(jǐn)案例諸1?！尲瘓F(tuán)公司成本元管理的職能具體操作：奸目標(biāo)評(píng)審（立福項(xiàng)及方案階段滲——南審批）圖動(dòng)態(tài)監(jiān)控（集趟團(tuán)成本月報(bào)）具參與重大招標(biāo)貸（鋁合金、總胳包、電梯）娛戰(zhàn)略采購（與摸技術(shù)部協(xié)作）愈地區(qū)成本基準(zhǔn)澆（考察分析，逼與地方一起）雁標(biāo)準(zhǔn)合同、招陸標(biāo)文件恨成本控制研究修（設(shè)計(jì)階段、擋含鋼量）太信息化平臺(tái)建米設(shè)與推廣普項(xiàng)目年度月度室檢查評(píng)分（評(píng)辮分表）逼五、房地產(chǎn)集嚴(yán)團(tuán)企業(yè)運(yùn)營管禾理的特殊性辛集團(tuán)公司的組潑織架構(gòu)公司性質(zhì)：屋項(xiàng)目醬——祝公司溪——捕區(qū)域衫——煙集團(tuán)管理定位：樹運(yùn)行管理、戰(zhàn)它略管理、財(cái)務(wù)繭管理公司規(guī)模：早從小到大，機(jī)拉構(gòu)從簡單到復(fù)夏雜發(fā)展階段：撞初識(shí)眼——奸擴(kuò)張還——?dú)埛€(wěn)定孔——舅提升三種形式：受運(yùn)營管控：組惡織與項(xiàng)目運(yùn)營女相關(guān)的環(huán)節(jié)跟戰(zhàn)略管控：主雖要資源：人、侮財(cái)、項(xiàng)目弄財(cái)務(wù)管控：投輕資與財(cái)務(wù)如何確立：經(jīng)形成過程：項(xiàng)野目貢——搶公司荷——做區(qū)域尼——軋集團(tuán)鼠授權(quán)程度：先它集權(quán)、后放權(quán)松取決因素：區(qū)謊域性與管理能耀力，效率與控霞制力蒙六、房地產(chǎn)企蕉業(yè)運(yùn)營管理體手系的設(shè)計(jì)常見板問題閃脫離實(shí)際，追辭求大而全嶺沒有及時(shí)清理響歸集叮沒有及時(shí)培訓(xùn)匹導(dǎo)入，導(dǎo)致無瑞法完全利用伴沒有及時(shí)補(bǔ)充耐與升級(jí)建沿襲以人為法古的做法，人不中同規(guī)范、流程去就不同陜運(yùn)營管理體系剝?cè)O(shè)計(jì)總結(jié)凡完整的運(yùn)營管淹體系要具備適爆用性、針對(duì)性依、可操作性和礦持續(xù)性產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)膀營管理的體系寫設(shè)計(jì)呼體系運(yùn)行的基航本原理扯運(yùn)營的計(jì)劃管腎理設(shè)運(yùn)營的目標(biāo)管累理園一、體系運(yùn)行掩的驅(qū)動(dòng)方式晝二、體系運(yùn)行態(tài)的一般過程警一、體系運(yùn)行候的驅(qū)運(yùn)方式伯（一）目標(biāo)管鏟理：引導(dǎo)一系欲列經(jīng)營、管理販活動(dòng)震（二）計(jì)劃管謊理：落實(shí)和協(xié)促調(diào)各項(xiàng)經(jīng)營、據(jù)管理活動(dòng)刻二、體系運(yùn)行癥的一般過程責(zé)一、房地產(chǎn)企牽業(yè)計(jì)劃管理體內(nèi)系的構(gòu)成潑二、計(jì)劃的形鹽成刺三、計(jì)劃的跟箱蹤與監(jiān)控演四、計(jì)劃的調(diào)初整蜻一、房地產(chǎn)企瞎業(yè)計(jì)劃管理體密系的構(gòu)成寸二、計(jì)劃的形勤成狂計(jì)劃形成的一侄般過程：自上牌而下與自下而保上萌計(jì)劃的編制、魯評(píng)審、決策與桂下達(dá)喘計(jì)劃管理的責(zé)姿任部門予計(jì)劃編制的依桑據(jù)讀各類計(jì)劃編制倒的時(shí)間計(jì)各項(xiàng)計(jì)劃編制鹿的深度要求賢計(jì)劃形成的一怨般過程：源1傻、每一級(jí)計(jì)劃勢(shì)自上而下提出劫節(jié)點(diǎn)要求（由冠上級(jí)或上游計(jì)邀劃控制）塞2停、自下而上編植制計(jì)劃滿足節(jié)成點(diǎn)要求碗3秤、反反復(fù)復(fù)多風(fēng)個(gè)來回的磨合雷計(jì)劃的編制、拴評(píng)審、決策與氣下達(dá)揚(yáng)1睛、編制：責(zé)任綠部門牽頭，相累關(guān)部門配合扇2哀、評(píng)審方式：患由集團(tuán)業(yè)務(wù)部篩門、上級(jí)主管委領(lǐng)導(dǎo)以會(huì)議或響會(huì)簽方式來3鉗、達(dá)不成一致診意見時(shí)，授權(quán)暑的決策人確定狹，但不應(yīng)違反疲責(zé)權(quán)對(duì)等原則磨4閘、正式審批與陜下達(dá)槐計(jì)劃管理的責(zé)矩任部門：圍繞豆計(jì)劃工作有多釀種責(zé)任乘:堵不同類型和深貍度的計(jì)劃責(zé)任欣部門不同旗1碧、組織與協(xié)調(diào)唐部門，如運(yùn)營裳部、總經(jīng)辦等融2踏、編制：主導(dǎo)驚與配合編寫：傾審核與評(píng)估部疾門錢3睡、信息管理部股門：發(fā)布下達(dá)州計(jì)劃殼4短、決策機(jī)構(gòu)：亭管理者或委員餡會(huì)刷范例：贏**脆年項(xiàng)目開發(fā)計(jì)伸劃匯總表輕范例：汗**稀項(xiàng)目分期開發(fā)診計(jì)劃歷范例：多項(xiàng)目麗管理的工程計(jì)打劃管理體系圖予（一）腥一、房地產(chǎn)企瞞業(yè)目標(biāo)管理體肉系的構(gòu)成痰以預(yù)算管理目胖標(biāo)為主導(dǎo)的經(jīng)蹦營目標(biāo)1、收入猛2鈴、支出：成本古、稅、費(fèi)3、利潤刺4僅、其他指標(biāo)：解收益率、周轉(zhuǎn)干率毛以績效管理目為標(biāo)為主導(dǎo)的管衰理目標(biāo)服房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)鄙營管理的系統(tǒng)邊進(jìn)行烤——使運(yùn)營的目標(biāo)管炮理鐵成本目標(biāo)管理悔的基本模型項(xiàng)成本目標(biāo)管理追的幾個(gè)階段動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成動(dòng)態(tài)成本鼻=蝕未結(jié)算合同險(xiǎn)+恐已結(jié)算合同背+船非合同性成本普+徐待發(fā)生成本材成本目標(biāo)管理御過程犯1罩、目標(biāo)的設(shè)定保：婦結(jié)合產(chǎn)品和產(chǎn)按場(chǎng)，相關(guān)部門愉的參與商按可跟蹤的簽體約過程和可考香核的責(zé)任分解宰2電、目標(biāo)的動(dòng)態(tài)趣跟蹤與反饋：成本動(dòng)態(tài)月報(bào)滴3吃、目標(biāo)的偏差隨分析：視報(bào)表統(tǒng)計(jì)與分勒析斑4乒、目標(biāo)的調(diào)整老：看調(diào)整提出原則忘：誰主張，誰初舉證毀動(dòng)態(tài)調(diào)整：始堅(jiān)終心中有數(shù)，岔技術(shù)、經(jīng)營結(jié)古合的手段學(xué)范例：成本測(cè)爛算表畫——承六類公攤費(fèi)用住及期間費(fèi)用島范例：成本測(cè)濤算表室——禽各類產(chǎn)品建筑箏標(biāo)準(zhǔn)塑范例：成本動(dòng)弱態(tài)表誰——剩目標(biāo)成本柔范例：某標(biāo)桿睡企業(yè)成本動(dòng)態(tài)育月報(bào)箭成本存在的問