不動產(chǎn)登記簿冊證介紹專題培訓(xùn)課件

不動產(chǎn)登記簿冊證介紹目錄不動產(chǎn)登記簿冊證的基本情況不動產(chǎn)登記申請審批表的主要內(nèi)容不動產(chǎn)登記簿的主要內(nèi)容不動產(chǎn)權(quán)利證書和登記證明的主要內(nèi)容

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息主要通過不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證記載管理。不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理，不動產(chǎn)權(quán)證由權(quán)利人管理，不動產(chǎn)權(quán)證是不動產(chǎn)登記薄的副本。如果兩者信息不一致，以不動產(chǎn)登記薄為準。①宗地、宗?；拘畔ⅲ悍从匙诘?、宗海的主要自然屬性。②不動產(chǎn)權(quán)利登記信息不動產(chǎn)的權(quán)利狀況(10種)③其他登記信息不動產(chǎn)權(quán)利負擔或限制情況(5種)本簿頁不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍的所有不動產(chǎn)編入同一不動產(chǎn)登記簿。以“一簿多頁”方式統(tǒng)一登記簿“本”的編制單元“頁”的編制單元橫向記載不動產(chǎn)權(quán)利的初始登記信息縱向記載不動產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移、變更等

“一權(quán)一證”（單一版）普遍適用，一本證書記載一種權(quán)利或者相互兼容的一類權(quán)利。

“一證多權(quán)”（集成版）在農(nóng)村選擇適用，一本證可以記載一個權(quán)利主體在農(nóng)村擁有的承包地、宅基地、集體建設(shè)用地及其房屋、林木等。一、登記簿冊證的基本框架不動產(chǎn)登記簿證樣式包括《不動產(chǎn)登記簿》、《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《不動產(chǎn)登記證明》和《不動產(chǎn)登記申請審批表》。登記簿、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明的樣式及證書的印制標準由部統(tǒng)一規(guī)定，申請審批表為示范表格。登記簿冊證樣式落實了國務(wù)院和《條例》的要求，基本涵蓋了不動產(chǎn)登記的主要環(huán)節(jié)。申請受理發(fā)證登簿審核不動產(chǎn)登記申請審批表不動產(chǎn)登記簿樣式不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明樣式一、登記簿冊證的基本框架登記簿冊證之間的關(guān)系時間性：即時間上的先后性，不動產(chǎn)登記簿的內(nèi)容來源于登記申請審批的內(nèi)容，證書的內(nèi)容來源于登記簿的記載。因此，登記材料的真實性至關(guān)重要。遞減性：申請材料到登記簿到證書記載的信息是逐步精簡的。申請環(huán)節(jié)遵循比例原則，即提交的材料能夠證明申請登記的權(quán)利即可，不可隨意要求擴大（申請材料目錄公開,D16）。登簿內(nèi)容按照權(quán)利事項，能細則細；證書內(nèi)容按照登記簿，宜粗則粗。主體性：申請表和證書用于權(quán)利人，審批表和登記簿用于登記機構(gòu)，這也決定了申請書、登記簿和證書等必須繁簡不一、要求不同。一、登記簿冊證的基本框架二、不動產(chǎn)登記審批表

二、不動產(chǎn)登記審批表

不動產(chǎn)登記申請審批表主要內(nèi)容包括登記收件情況、申請登記事由、申請人情況、不動產(chǎn)情況、抵押情況、地役權(quán)情況、登記原因及其證明情況、申請的證書版式及持證情況、不動產(chǎn)登記審批情況。二、不動產(chǎn)登記審批表1、不動產(chǎn)登記申請審批表是借鑒臺灣的做法，將登記申請表和登記審批表合并，旨在提登記效率，并非將申請程序和審批程序合并。不動產(chǎn)登記申請審批表為示范表格，各地可參照使用，也可以根據(jù)實際情況，從便民利民和方便管理出發(fā)，進行適當調(diào)整。2、申請登記事由，采取申請登記權(quán)利與登記類型相組合的方式確定。如“國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。二、不動產(chǎn)登記審批表3、登記原因的證明文件，即申請人申請登記必須提交的證明材料。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十六條申請人應(yīng)當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；（三）相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。二、不動產(chǎn)登記審批表

申請宅基地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)初始登記的，根據(jù)申請登記的事項，提交下列材料： （一）申請人身份證明和戶籍證明； （二）縣級人民政府批準用地的文件；（三）繼承等權(quán)屬來源證明材料； （四）房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明； （五）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、住房平面圖及宗地界址坐標等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等證明材料； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他必要材料。屬于本細則第六十二條第（二）款規(guī)定情形【集中遷建】的，還應(yīng)當提交本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意的證明材料。二、不動產(chǎn)登記審批表《土地登記辦法》第九條做了一般規(guī)定，未就宅基地專門規(guī)定?！斗课莸怯涋k法》第八十三條因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；（四）申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；（五）房屋測繪報告或者村民住房平面圖；（六）其他必要材料。申請村民住房所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。三、不動產(chǎn)登記簿目前的登記簿樣式，主要分為宗地和宗海基本信息、不動產(chǎn)權(quán)利登記信息、其他事項登記信息三大部分。主要是實現(xiàn)登記簿以宗地、宗海進行編成，應(yīng)對復(fù)雜的不動產(chǎn)權(quán)利體系?；拘畔⒉糠址謩e反映宗地、宗海的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況。三、不動產(chǎn)登記簿三、不動產(chǎn)登記簿三、不動產(chǎn)登記簿三、不動產(chǎn)登記簿權(quán)利登記部分反映不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況。具體包括土地所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)，房地產(chǎn)權(quán)，海域、無居民海島使用權(quán)，構(gòu)（建）筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)用地的其他使用權(quán)，林權(quán)，其他相關(guān)權(quán)利八個部分。其中，房地產(chǎn)權(quán)登記包括項目內(nèi)多幢房屋和獨幢（層、套、間）房屋等兩種情形，并附帶建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主共有部分登記信息。內(nèi)容基本分為權(quán)利人信息、登記類型和登記原因信息、權(quán)利期限和權(quán)利價格信息、定著物（房屋、構(gòu)筑物、林木、礦產(chǎn)等）自然狀況信息、不動產(chǎn)權(quán)證號信息以及附件信息。三、不動產(chǎn)登記簿記載集體土地（包括林地和草原）所有權(quán)、國家土地所有權(quán)三、不動產(chǎn)登記簿記載國家建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，限于空地三、不動產(chǎn)登記簿記載國家建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)及其房屋所有權(quán)三、不動產(chǎn)登記簿記載國家建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)及其房屋所有權(quán)三、不動產(chǎn)登記簿三、不動產(chǎn)登記簿記載海域使用權(quán)和無居民海島使用權(quán)三、不動產(chǎn)登記簿記載地上構(gòu)筑物所有權(quán)、海域和無居民海島上的構(gòu)筑物、建筑物所有權(quán)三、不動產(chǎn)登記簿記載耕地、林地、草地、水域灘涂等承包經(jīng)營權(quán)，以承包之外方式取得的草原使用權(quán)、水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)等三、不動產(chǎn)登記簿記載林地所有權(quán)、林地承包經(jīng)營權(quán)和以承包之外方式取得的林地使用權(quán)，以及森林林木所有權(quán)和使用權(quán)三、不動產(chǎn)登記簿記載取水權(quán)、探礦權(quán)和采礦權(quán)等法律規(guī)定的其他權(quán)利。（探礦權(quán)和采礦權(quán)仍按現(xiàn)有模式進行登記發(fā)證）三、不動產(chǎn)登記簿其他事項登記部分反映不動產(chǎn)權(quán)利的限制和提示事項，包括抵押權(quán)和地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記等五個部分。內(nèi)容基本分為權(quán)利人或者申請人信息、登記類型和登記原因信息、權(quán)利有關(guān)期限和價格信息、不動產(chǎn)證明號信息以及附件信息等。三、不動產(chǎn)登記簿記載不動產(chǎn)上設(shè)定的地役權(quán)情況三、不動產(chǎn)登記簿記載不動產(chǎn)的一般抵押權(quán)、最高額抵押權(quán)以及在建工程抵押權(quán)三、不動產(chǎn)登記簿記載不動產(chǎn)買賣、抵押預(yù)告登記的事項三、不動產(chǎn)登記簿記載利害關(guān)系人申請異議登記的事項三、不動產(chǎn)登記簿記載不動產(chǎn)預(yù)查封、查封和輪候查封的有關(guān)事項三、不動產(chǎn)登記簿1、總體思路：根據(jù)《物權(quán)法》和《條例》，以物的編成和一薄多頁的活頁方式統(tǒng)一不動產(chǎn)登記薄。登記簿采用物的編成，突出宗地、宗海的主體性地位，將同一宗地、宗海范圍的所有不動產(chǎn)編入同一不動產(chǎn)登記薄：突出不動產(chǎn)單元作為基本登記單位的基礎(chǔ)性作用，用不動產(chǎn)單元號串聯(lián)不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況和其他事項登記信息，確保一個宗地宗海一薄、一個不動產(chǎn)單元一本、一類權(quán)利事項登記信息一頁的邏輯性和層次感。幾個登記簿可以歸集成冊。三、不動產(chǎn)登記簿2.1不動產(chǎn)權(quán)利的首次、變更、轉(zhuǎn)移、注銷、更正和其他登記，在登記簿上記載。但宗地、宗海的界址、面積等變化導(dǎo)致宗地、宗海范圍變化的，須更換登記簿。房屋等定著物變化導(dǎo)致不動產(chǎn)單元變化的，根據(jù)實際情況，須更換或者增加相應(yīng)登記簿頁。2.2不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)或者發(fā)生預(yù)告登記、異議登記、查封登記情況的，在原登記簿上加頁進行記載。通過不動產(chǎn)單元號，與不動產(chǎn)權(quán)利登記信息關(guān)聯(lián)。 2.3不動產(chǎn)登記簿采用“活頁”方式，不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息表格中，一般情況縱向記載不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項的首次登記信息，橫向記載變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記等信息。登記簿可以根據(jù)實際情況續(xù)頁。三、不動產(chǎn)登記簿2.4一個宗地或者宗海內(nèi)，有兩個以上不動產(chǎn)單元的，應(yīng)填寫不動產(chǎn)權(quán)利登記目錄頁和不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記信息封面頁。按一個不動產(chǎn)單元一本、一類不動產(chǎn)權(quán)利或事項登記信息一頁，填寫本數(shù)和頁數(shù)。此時，登記簿分為兩個版塊：宗地宗?；拘畔?不動產(chǎn)權(quán)利和事項登記信息。方便信息管理。三、不動產(chǎn)登記簿三、不動產(chǎn)登記簿2.5當一個不動產(chǎn)上只有1一2種權(quán)利時，只需要填寫其中的幾頁內(nèi)容。如國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，需要填寫宗地信息頁、附圖頁和建設(shè)用地使用權(quán)登記信息頁；如建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記，需要填寫宗地信息頁、附圖頁和房地產(chǎn)權(quán)登記信息頁、附圖頁。若其設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)、查封等其他登記事項時，不重新?lián)Q薄，直接在原有登記簿上增加登記頁。三、不動產(chǎn)登記簿2.6登記簿由登記機構(gòu)按照統(tǒng)一的登記簿樣式自行制作使用。登記機構(gòu)可結(jié)合地方實際，針對不同的權(quán)利登記事項，對登記簿做相應(yīng)調(diào)整，但不得隨意減少登記簿的內(nèi)容。登記簿應(yīng)當采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的地區(qū)，應(yīng)按照登記簿的樣式，對現(xiàn)有登記信息系統(tǒng)進行升級改造，采用菜單式組合、固定電子表格等方式制作登記簿。采用紙質(zhì)介質(zhì)的地區(qū)，應(yīng)按照統(tǒng)一登記的模式，采用活頁等方便增頁和編訂的方式制作登記簿。三、不動產(chǎn)登記簿

3.1三個編號。

宗地宗海號，與現(xiàn)有做法銜接，保留使用。

業(yè)務(wù)號，是登記業(yè)務(wù)收件的編號，如201503010001，表示2015年3月1日第1個收件。

不動產(chǎn)單元號，不動產(chǎn)單元是適應(yīng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的理論與技術(shù)創(chuàng)新，《條例》規(guī)定不動產(chǎn)登記以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)登記的基本單位形成于規(guī)劃、調(diào)查階段，流通于交易、審批階段，確認于登記階段，并非生成于登記的過程中，而主要取決于規(guī)劃的要求和調(diào)查的標準?？傮w上，將土地（宗地）、房屋（幢層套間）、林地（宗地）、海域（宗海）、承包地（地塊）有機融合，以確保土地與房屋、土地與林木、海域與海上構(gòu)筑物等一體登記；宗地、宗海號+土地或者海域定作物的編號作為不動產(chǎn)單元的編號，具體劃分與編碼規(guī)則，依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的技術(shù)方案。三、不動產(chǎn)登記簿

不動產(chǎn)單元號

500115

001002

GB00012

F00210012行政區(qū)劃代碼地籍區(qū)和地籍子區(qū)宗地號定作物代碼三、不動產(chǎn)登記簿

3.2權(quán)利類型（宗地基本信息頁）

遵循“物權(quán)法定”的基本原則，法律有規(guī)定的都予以確認。填寫具體的權(quán)利類型，包括集體土地所有權(quán)、國家土地所有權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)、水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)等法律規(guī)定的權(quán)利。不動產(chǎn)權(quán)利和事項登記信息頁的權(quán)利名稱只是簿頁歸總名稱，并非法定物權(quán)。如房地產(chǎn)權(quán)表示建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)，農(nóng)用地的其他使用權(quán)表示以承包之外方式取得的草原使用權(quán)、水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)等。三、不動產(chǎn)登記簿

3.3土地使用面積（使用權(quán)面積）對城鎮(zhèn)住房用地進行一定方式的土地面積分攤，是體現(xiàn)房屋所有權(quán)人享有土地權(quán)利的一種方式，在房地分離登記的地方廣泛采用，但在房地統(tǒng)一登記的地區(qū)多數(shù)未采用。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，產(chǎn)權(quán)保護只能更加嚴格、不能放松，必須對房屋所有人合法的土地權(quán)益予以確認和保護。應(yīng)當包括宗地內(nèi)獨用土地面積和分攤土地面積，具體按照不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的有關(guān)技術(shù)規(guī)定計算的面積填寫。建筑小區(qū)屬于全體業(yè)主共有的土地，每個業(yè)主的土地使用面積按照不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的有關(guān)技術(shù)規(guī)定分攤后，填寫土地使用面積。

三、不動產(chǎn)登記簿3.4登記原因填寫不動產(chǎn)權(quán)利首次登記（總登記、初始登記）、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、預(yù)告登記、異議登記、更正登記等的具體原因。同一不動產(chǎn)權(quán)利的不同類型登記，登記原因一般不同，如房地產(chǎn)權(quán)初始登記的原因為自建，轉(zhuǎn)移登記的原因為買賣。不同不動產(chǎn)權(quán)利的同一類型登記，登記原因可能相同，如建設(shè)用地使用權(quán)變更登記的原因為更名，林權(quán)變更登記的原因也可能為更名。實踐中，地方應(yīng)根據(jù)登記簿填寫說明，盡可能規(guī)范登記原因表述三、不動產(chǎn)登記簿

三、不動產(chǎn)登記簿

三、不動產(chǎn)登記簿

三、不動產(chǎn)登記簿

三、不動產(chǎn)登記簿

四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明不動產(chǎn)權(quán)證書主要反映不動產(chǎn)的權(quán)利人、共有情況、坐落、單元號、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積、使用期限等。其中，單一版證書可以記載一個不動產(chǎn)單元上的一種權(quán)利或者互相兼容的一組權(quán)利。如建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)；土地承包經(jīng)營權(quán)及森林、林木所有權(quán)。集成版證書可記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權(quán)利，如某一權(quán)利主體在農(nóng)村擁有的多塊承包地、宅基地、集體建設(shè)用地及其房屋、林木權(quán)利等。具體填發(fā)版本由當事人選擇。目前主要使用單一版。不動產(chǎn)登記證明用于證明不動產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)或者預(yù)告登記、異議登記等事項。

四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明1.總的思路以內(nèi)容一致、版式多樣的方式統(tǒng)一不動產(chǎn)權(quán)屬證書。在統(tǒng)一名稱、統(tǒng)一內(nèi)容、統(tǒng)一監(jiān)制的基礎(chǔ)上，考慮城市和農(nóng)村的不同需求，設(shè)計“一證一權(quán)”（單一版）和“一證多權(quán)，（集成版）兩種權(quán)利證書，確保樣式統(tǒng)一、版式可選、一證多用。

另，抵押權(quán)和地役權(quán)使用證明不使用證書，主要考慮：一是《條例》僅規(guī)定了不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明，抵押權(quán)和地役權(quán)是從權(quán)利，若與基礎(chǔ)權(quán)利一樣都發(fā)證書，不僅技術(shù)上難以操作（從權(quán)利信息指標與基礎(chǔ)權(quán)利指標差異較大），還會導(dǎo)致證書記載上的混亂。二是證明并非不能適用于權(quán)利，如“在建工程抵押登記證明”。三是抵押權(quán)等設(shè)定頻率高、變化快，使用證明便于交易，降低成本。四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明2.登記機構(gòu)（印章）

紙質(zhì)介質(zhì)的不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明應(yīng)當加蓋不動產(chǎn)登記機構(gòu)的“不動產(chǎn)登記專用章”。依據(jù)《條例》，不動產(chǎn)登記機構(gòu)為縣級以上地方人民政府依法確定的、統(tǒng)一負責不動產(chǎn)登記工作的部門。如：××縣人民政府確定由該縣國土資源局負責不動產(chǎn)登記工作，則縣國土資源局為該縣不動產(chǎn)登記機構(gòu)，登記簿證加蓋“××縣國土資源局不動產(chǎn)登記專用章”。各級國土資源主管部門內(nèi)設(shè)的、不具有獨立法人資格的不動產(chǎn)登記局（處、科、股），不能作為不動產(chǎn)登記機構(gòu)。國土資源主管部門直屬的事業(yè)單位可以經(jīng)授權(quán)辦理具體的不動產(chǎn)登記事務(wù)，但不能作為不動產(chǎn)登記機構(gòu)對外行使行政職能。登記機構(gòu)應(yīng)當按規(guī)定盡快刻制并啟用“不動產(chǎn)登記專用章”。

a.登記機關(guān)與發(fā)證機關(guān)（登記機關(guān)為國土局，發(fā)證機關(guān)為政府，是否合理？）b.登記職責和機構(gòu)整合后，才能啟用新印章。四、不動產(chǎn)權(quán)證書和登記