房地產(chǎn)估價(jià)師2020年考試真題：理論與方法科目

房地產(chǎn)估價(jià)師2020年考試真題：理論與方法科目————————————————————————————————————————一、單項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：28，分?jǐn)?shù)：35.00)1.1～2暫缺

（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺2.估價(jià)對(duì)象為一棟復(fù)式住宅，其中“復(fù)式”一詞表示的是估價(jià)對(duì)象的______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.實(shí)體

B.功能

√

C.質(zhì)量

D.權(quán)益中的權(quán)利解析：[解析]房地產(chǎn)的實(shí)物可分為有形的實(shí)體、質(zhì)量和組合完成的功能等方面，其中，組合完成的功能是指它的空間布局如何。

[考點(diǎn)]教材第二章房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)房地產(chǎn)的含義。3.下列經(jīng)分類后的房地產(chǎn)中，不屬于按實(shí)物形態(tài)分類的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)

√

D.以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)解析：[解析]未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)、已滅失的房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)均是按實(shí)物形態(tài)劃分的，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是按權(quán)益狀況劃分的。

[考點(diǎn)]教材第二章房地產(chǎn)及其描述第三節(jié)房地產(chǎn)的種類。4.下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，不屬于位置描述的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.該房地產(chǎn)位于28層辦公樓的第八層

B.該房地產(chǎn)500m內(nèi)有地鐵站點(diǎn)

√

C.該房地產(chǎn)離機(jī)場(chǎng)約25km

D.該房地產(chǎn)坐北朝南解析：[解析]對(duì)位置的描述，主要有坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、朝向、樓層，“該房地產(chǎn)500m內(nèi)有地鐵站點(diǎn)”屬于交通描述。

[考點(diǎn)]教材第二章房地產(chǎn)及其描述第四節(jié)房地產(chǎn)狀況描述。5.某房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積為4000m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為1000m2，建筑面積單價(jià)為8000元/m2，容積率為2.5，建筑物價(jià)值為1800萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的土地單價(jià)為_(kāi)_____元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.7000

B.8750

C.11000

√

D.13750解析：[解析]建筑面積=4000m2+1000m2=5000m2，房地產(chǎn)價(jià)值=8000元/m2×5000m2=4000萬(wàn)元，土地總價(jià)=4000萬(wàn)元-1800萬(wàn)元=2200萬(wàn)元，樓面地價(jià)=2200萬(wàn)元÷5000m2=4400元/m2，土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率=4400元/m2×2.5=11000元/m2。

[考點(diǎn)]教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。6.一套總價(jià)為30萬(wàn)元的住宅，在下列實(shí)際交易的付款方式中，最經(jīng)濟(jì)的是______(假定年利率為5%)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.成交日期時(shí)一次性付清，給予3%的價(jià)格優(yōu)惠

B.成交日期交付10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)每半年支付10萬(wàn)元

C.成交日期的一年后一次性付清

√

D.成交日期支付5萬(wàn)元，余款在10年內(nèi)以抵押貸款方式按年等額本息支付解析：[解析]選項(xiàng)A，價(jià)值=30×97%=29.1(萬(wàn)元)，選項(xiàng)B，價(jià)值=10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬(wàn)元)，選項(xiàng)C，價(jià)值=30/(1+5%)=28.57(萬(wàn)元)，選項(xiàng)D，價(jià)值=30萬(wàn)元，因此，最經(jīng)濟(jì)的(或者說(shuō)最合適的)是選項(xiàng)C。

題意中給出的年利率5%不對(duì)，應(yīng)為年折現(xiàn)率。

[考點(diǎn)]教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。7.暫缺

（分?jǐn)?shù)：1.00）解析：暫缺8.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素中，不屬于房地產(chǎn)實(shí)物因素的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.建筑結(jié)構(gòu)

B.周圍環(huán)境

√

C.建筑物內(nèi)空間布局

D.土地開(kāi)發(fā)程度解析：[解析]周圍環(huán)境屬于區(qū)位因素，其他三項(xiàng)屬于實(shí)物因素。

[考點(diǎn)]教材第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素。9.下列影響某宗建設(shè)用地價(jià)格的因素中，不屬于權(quán)益因素的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.土地用途

B.所在區(qū)域綠化水平

√

C.土地容積率

D.土地使用期限解析：[解析]所在區(qū)域綠化水平屬于區(qū)位因素，其他三項(xiàng)屬于權(quán)益因素。

[考點(diǎn)]教材第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素。10.關(guān)于合法原則具體應(yīng)用的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.估價(jià)對(duì)象的狀況應(yīng)依法判定，但可以不是實(shí)際狀況

B.抵押估價(jià)中具有合法權(quán)屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價(jià)對(duì)象

√

C.未經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)政府有效認(rèn)定處理后可以作為征收估價(jià)對(duì)象

D.司法鑒定估價(jià)中被查封的房地產(chǎn)不應(yīng)考慮查封因素的影響解析：[解析]依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況通常是其實(shí)際狀況，但也可能不是實(shí)際狀況，如房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況是被查封的房地產(chǎn)，但估價(jià)中假定估價(jià)對(duì)象未被查封。在征收評(píng)估中，未經(jīng)登記的建筑按市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果評(píng)估。抵押估價(jià)中，不是所有具有合法權(quán)屬證明的房地產(chǎn)都可以作為估價(jià)對(duì)象，如法律法規(guī)或政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)就不行。

[考點(diǎn)]教材第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第三節(jié)合法原則。11.某在建工程在抵押貸款之后半年停工，因借款人無(wú)力償還貸款，現(xiàn)被××法院整體拍賣。為此，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象狀況的說(shuō)法，正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為抵押貸款之日，估價(jià)對(duì)象狀況為抵押時(shí)的狀況

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為抵押時(shí)的狀況

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為完工時(shí)的狀況

D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在的狀況

√解析：[解析]題意是為法院整體拍賣該在建工程提供價(jià)值參考，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況也為現(xiàn)在狀況。

[考點(diǎn)]教材第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第四節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。12.采用收益法評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，樂(lè)觀、折中、保守預(yù)測(cè)其凈收益分別為100萬(wàn)元、95萬(wàn)元、90萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%～9%。估價(jià)中選取估價(jià)數(shù)據(jù)及參數(shù)時(shí)，正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.年凈收益為95萬(wàn)元，報(bào)酬率為8.5%

B.年凈收益為90萬(wàn)元，報(bào)酬率為9%

√

C.年凈收益為90萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%

D.年凈收益為100萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%解析：[解析]抵押價(jià)值評(píng)估遵循謹(jǐn)慎原則，收益法中凈收益取保守估計(jì)值，報(bào)酬率取較高值。

[考點(diǎn)]教材第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第七節(jié)謹(jǐn)慎原則。13.14～16暫缺

（分?jǐn)?shù)：3.00）解析：暫缺14.某在建工程于2014年4月1日開(kāi)工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評(píng)估該在建工程的價(jià)值。該類建設(shè)項(xiàng)目正常建設(shè)期為24個(gè)月，假設(shè)該在建工程競(jìng)買后辦理過(guò)戶手續(xù)及施工等前期工作所需時(shí)間為3個(gè)月，則假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中后續(xù)建設(shè)期為_(kāi)_____個(gè)月。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.10

B.11

C.13

D.14

√解析：[解析]價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年6月1日，至2015年4月30日因故停工，該工程已完成工期13個(gè)月，剩余正常工期為11個(gè)月，再加上換手期3個(gè)月，則假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，按被迫轉(zhuǎn)讓前提估價(jià)，后續(xù)建設(shè)期為14個(gè)月。

[考點(diǎn)]教材第九章假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。15.18～19暫缺

（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺16.張某2年前抵押貸款購(gòu)買了一套產(chǎn)權(quán)40年，建筑面積50m2的商鋪，首期支付50%，目前貸款余額為11.8萬(wàn)元，現(xiàn)欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金為建筑面積70元/m2，空置率為10%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%，資本化率為5%，若由買方支付銀行欠款，則張某出信該商鋪的合理實(shí)得金額為_(kāi)_____萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.42.64

B.55.40

C.56.24

√

D.68.04解析：[解析]類似商鋪目前年有效毛收入=70元/(m2·月)×50m2×12個(gè)月×90%=37800元，年凈收益=37800元×90%-=34020元，資本化法公式V=NOI/R=34020元/5%=680400元，68.04萬(wàn)元-11.8萬(wàn)元=56.24萬(wàn)元。

[考點(diǎn)]教材第七章收益法及其運(yùn)用第四節(jié)凈收益的測(cè)算和第六節(jié)直接資本化法。17.關(guān)于報(bào)酬率的說(shuō)法，正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率來(lái)源于市場(chǎng)，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險(xiǎn)

B.累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對(duì)于同期國(guó)債利率或銀行存款利率都是相同的

C.報(bào)酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D.報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率

√解析：[解析]市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率來(lái)源于市場(chǎng)，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來(lái)各項(xiàng)收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針；累加法求取報(bào)酬率時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定；報(bào)酬率一般是名義報(bào)酬率，已包含通貨膨脹的影響。

[考點(diǎn)]教材第七章收益法及其運(yùn)用第五節(jié)報(bào)酬率的確定。18.新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬(wàn)元，建設(shè)成本為500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為40萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為20萬(wàn)元，投資利息為30萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6.5%，直接成本利潤(rùn)率為20%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.1508.02

√

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05解析：[解析]開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：20%×(600+500)=220(萬(wàn)元)，成本價(jià)值V=600+500+40+20+30+220+6.5%V，解得：V=1508.02萬(wàn)元。

[考點(diǎn)]教材第八章成本法及其運(yùn)用第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。19.暫缺

（分?jǐn)?shù)：1.00）解析：暫缺20.采用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物有關(guān)概念使用合理的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.已使用年限、耐用年齡、殘值率

B.有效年齡、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率

√

C.已使用年限、預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、殘值率

D.有效年齡、耐用年齡、殘值率解析：[解析]采用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命，或者剩余壽命應(yīng)采用預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命。

[考點(diǎn)]教材第八章成本法及其運(yùn)用第五節(jié)建筑物折舊的測(cè)算。21.25～26暫缺

（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺22.關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

B.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

C.后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出為其未來(lái)發(fā)生時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

√

D.需測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)解析：[解析]假設(shè)開(kāi)發(fā)法的靜態(tài)分析法中的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是指未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值；后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的數(shù)值；需測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)。

[考點(diǎn)]教材第九章假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。23.28～29暫缺

（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺24.估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)過(guò)去5年的價(jià)格分別為7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年價(jià)格變化最按時(shí)間序列由前往后權(quán)重分別為0.1、0.2、0.3、0.4，則選用平均增減量法預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的價(jià)格為_(kāi)_____元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.9452

B.9455

√

C.9469

D.9497解析：[解析]d=(8140-7800)×0.1+(8470-8140)×0.2+(8800-8470)×0.3+(9130-8800)×0.4=331(元/m2)，估價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的價(jià)格=7800元/m2+331元/m2×5=9455元/m2。

[考點(diǎn)]教材第十章長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用第三節(jié)平均增減量法。25.某租賃期限為20年的土地?cái)M建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)，承租人投入建設(shè)成本費(fèi)用為3500萬(wàn)元(建設(shè)期內(nèi)均勻投入)。建設(shè)期為1年，建成后可全部出租，每年可獲得凈利潤(rùn)600萬(wàn)元(未扣除應(yīng)支付的土地租金)若承租人要求的年報(bào)酬率為10%，則可支付的土地租金為_(kāi)_____萬(wàn)元/年。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.146

B.105

C.144

√

D.227解析：[解析]建設(shè)成本可視為在建設(shè)期期中一次性投入，設(shè)土地租金為x萬(wàn)元/年，則，解得：x=144萬(wàn)元。

[考點(diǎn)]教材第七章收益法及其運(yùn)用。26.32～33暫缺

（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺27.評(píng)估某加油站的抵押價(jià)值，估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍不應(yīng)包括______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.加油站的特色裝修

B.加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)

C.加油站內(nèi)的車輛

√

D.加油站的加油機(jī)解析：[解析]加油站的特色裝飾裝修、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、加油機(jī)等動(dòng)產(chǎn)部分在進(jìn)行整體資產(chǎn)抵押時(shí)，是包含在抵押價(jià)值中的。

[考點(diǎn)]教材第十二章房地產(chǎn)估價(jià)程序第三節(jié)確定估價(jià)基本事項(xiàng)。28.估價(jià)機(jī)構(gòu)于2015年7月1日出具了某辦公樓的抵押估價(jià)報(bào)告，估價(jià)委托人于2015年10月1日獲得期限為20年的抵押貸款。該估價(jià)報(bào)告應(yīng)保存至______。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.2025年6月30日

B.2025年9月30日

C.2035年6月30日

D.2035年9月30日

√解析：[解析]估價(jià)資料保存已超過(guò)10年而估價(jià)服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價(jià)資料應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。

[考點(diǎn)]教材第十二章房地產(chǎn)估價(jià)程序第三節(jié)確定估價(jià)基本事項(xiàng)。二、多項(xiàng)選擇題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：30.00)29.下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.估價(jià)師向某銀行說(shuō)明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

√

B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

√

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明

√

E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)解析：[解析]選項(xiàng)A，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；選項(xiàng)B，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)，對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料應(yīng)進(jìn)行審慎檢查，應(yīng)收集合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的估價(jià)所需資料；選項(xiàng)C、選項(xiàng)E，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)正直誠(chéng)實(shí)，不得按估價(jià)委托人或其他單位、個(gè)人的高估或低估要求進(jìn)行估價(jià)，也不得按預(yù)先設(shè)定的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行估價(jià)；選項(xiàng)D，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于部分超過(guò)自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。

[考點(diǎn)]教材第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。30.關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說(shuō)法，正確的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱

√

B.大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱

√

C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱

√

D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱

E.房地產(chǎn)在賣方市場(chǎng)下通常比買方市場(chǎng)下的變現(xiàn)能力弱解析：[解析]選項(xiàng)A，從通用性看，特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱；選項(xiàng)B，從房地產(chǎn)的價(jià)值大小上看，大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱；選項(xiàng)C、選項(xiàng)D，從房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度上看，在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱，熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力強(qiáng)；選項(xiàng)E，從房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況上看，賣方市場(chǎng)下出售房地產(chǎn)容易，變現(xiàn)能力強(qiáng)，反之則弱。

[考點(diǎn)]教材第二章房地產(chǎn)及其描述第二節(jié)房地產(chǎn)的特性。31.下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高

√

B.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升

C.該類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平提高

√

D.預(yù)期該類房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)上漲

√

E.該類房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加解析：[解析]選項(xiàng)A，當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高則開(kāi)發(fā)該類房地產(chǎn)就越有利可圖，供給增加；選項(xiàng)B，開(kāi)發(fā)成本上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下降，則供給減少；選項(xiàng)C，開(kāi)發(fā)技術(shù)水平可以降低開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，則供給增加；選項(xiàng)D，預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲則會(huì)增加開(kāi)發(fā)量，從而使未來(lái)的房地產(chǎn)供給增加；選項(xiàng)E，該類房地產(chǎn)未來(lái)持有成本增加，如預(yù)期會(huì)開(kāi)征房產(chǎn)稅，未來(lái)市場(chǎng)需要減少，存量房市場(chǎng)供給增加，房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期會(huì)下降，則會(huì)減少供給。

[考點(diǎn)]教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第三節(jié)房地產(chǎn)供求與價(jià)格。32.對(duì)帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)考慮租約對(duì)價(jià)值產(chǎn)生影響的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

√

B.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

√

C.房屋征收補(bǔ)償估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

√

E.房地產(chǎn)火災(zāi)險(xiǎn)投保估價(jià)

√解析：[解析]選項(xiàng)A，房地產(chǎn)抵押估價(jià)評(píng)估的是出租人權(quán)益價(jià)值；選項(xiàng)B，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)時(shí)，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅；選項(xiàng)C，房屋征收估價(jià)評(píng)估的是設(shè)定權(quán)益下的價(jià)值，不考慮租約，評(píng)的是無(wú)租約限制下價(jià)值；選項(xiàng)D，買賣不破租賃，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)評(píng)的是出租人權(quán)益價(jià)值；選項(xiàng)E，房地產(chǎn)火災(zāi)險(xiǎn)投保估價(jià)評(píng)的也是出租人權(quán)益價(jià)值，是法定權(quán)益狀況下價(jià)值而不是設(shè)定權(quán)益狀況下價(jià)值。

[考點(diǎn)]教材第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素和教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。33.評(píng)估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.公共配套

√

B.朝向、樓層

√

C.環(huán)境景觀

√

D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備

E.臨街狀況

√解析：[解析]選項(xiàng)A，屬于區(qū)位因素中的交通因素；選項(xiàng)B，屬于區(qū)位因素中的位置因素；選項(xiàng)C，屬于區(qū)位因素中的周圍環(huán)境因素；選項(xiàng)D屬于實(shí)物因素；選項(xiàng)E，屬于區(qū)位因素中的位置因素。

[考點(diǎn)]教材第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素。34.關(guān)于最高最佳利用原則的說(shuō)法，正確的是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

√

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

√

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途

√解析：[解析]選項(xiàng)A，遵循最高最佳利用原則，一定要遵循合法原則中的對(duì)估價(jià)對(duì)象依法利用的要求；選項(xiàng)B，最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次；選項(xiàng)C，估價(jià)對(duì)象已做了某種利用時(shí)，應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則對(duì)估價(jià)前提作出判斷和選擇，如維持現(xiàn)狀前提、更新改造前提、改變用途前提、重新開(kāi)發(fā)前提或其他情況；選項(xiàng)D，收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟(jì)可行性，才可能是最高最佳利用；選項(xiàng)E，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。

[考點(diǎn)]教材第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第六節(jié)最高最佳利用原則。35.關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.對(duì)不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

√

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價(jià)值就越準(zhǔn)確

√

C.根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

√

D.可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好的，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素解析：[解析]選項(xiàng)A，對(duì)于不同用途或者不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位因素是不一樣的，如商業(yè)用途房地產(chǎn)的繁華程度是有利的而對(duì)居住房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)可能是不利因素；選項(xiàng)B，比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，則出現(xiàn)偏差的概率越大，因此在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量選取與估價(jià)對(duì)象狀況相同之處較多的房地產(chǎn)作為可比實(shí)例；選項(xiàng)C，可比實(shí)例的狀況應(yīng)是其在成交日期時(shí)的狀況而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況；選項(xiàng)D，優(yōu)則調(diào)減，劣則調(diào)增；選項(xiàng)E，租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素均為權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容。

[考點(diǎn)]教材第六章比較法及其運(yùn)用第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整。36.求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房產(chǎn)稅

√

B.承租人支付的物業(yè)管理費(fèi)

C.空調(diào)設(shè)備重置提撥款

√

D.所得稅

E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

√解析：[解析]選項(xiàng)A，房產(chǎn)稅可計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；選項(xiàng)B，承租人支付的費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，只有出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用才可以計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；選項(xiàng)C，空調(diào)設(shè)備的重置提撥款可計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；選項(xiàng)D，所得稅不得計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；選項(xiàng)E，房屋保險(xiǎn)費(fèi)可計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

[獨(dú)家解讀]此題考核的是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的內(nèi)涵。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)如果由承租人負(fù)擔(dān)則也不應(yīng)計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

[考點(diǎn)]教材第七章收益法及其運(yùn)用第四節(jié)凈收益的測(cè)算。37.下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封

√

B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘查，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定

C.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的

D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無(wú)租約限制

√

E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購(gòu)買的尚無(wú)規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估，對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定解析：[解析]背離事實(shí)假設(shè)是指對(duì)估價(jià)對(duì)象所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。一般出現(xiàn)在征收估價(jià)和司法拍賣估價(jià)中，因此選項(xiàng)A、D是正確的；選項(xiàng)B是依據(jù)不足假設(shè)，選項(xiàng)C是一般假設(shè)，選項(xiàng)E是未定事項(xiàng)假設(shè)。

[考點(diǎn)]教材第十二章房地產(chǎn)估價(jià)程序第九節(jié)撰寫估價(jià)報(bào)告。38.成本法估價(jià)中采用市場(chǎng)提取法求取成本利潤(rùn)率時(shí)，選取的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.土地取得方式相同

√

B.土地規(guī)劃用途相同

√

C.項(xiàng)目規(guī)模大小相當(dāng)

√

D.項(xiàng)目建設(shè)期長(zhǎng)短相近

√

E.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)短相近解析：[解析]利潤(rùn)率應(yīng)是通過(guò)大最調(diào)查同一市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率得到的。

[考點(diǎn)]教材第八章成本法及其運(yùn)用第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。39.關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某酒店在建工程的投資價(jià)值(其中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值采用收益法測(cè)算)的說(shuō)法，正確的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提估價(jià)

√

B.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值

√

C.收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可采用投資者的預(yù)算收益測(cè)算

√

D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似在建工程項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率解析：[解析]選項(xiàng)A，投資價(jià)值評(píng)估應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓或被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提；選項(xiàng)B，對(duì)于酒店房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以是包含房地產(chǎn)的整體資產(chǎn)價(jià)值；選項(xiàng)C，投資價(jià)值在計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值時(shí)應(yīng)采用投資者的參數(shù)測(cè)算；選項(xiàng)D，如果開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值是整體資產(chǎn)價(jià)值，則后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出就應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購(gòu)置費(fèi)用；選項(xiàng)E，對(duì)于投資價(jià)值而言，折現(xiàn)率應(yīng)采用投資者要求的數(shù)值。

[考點(diǎn)]教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類和教材第九章假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。40.假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.待開(kāi)發(fā)在建工程價(jià)值

√

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費(fèi)

√

D.后續(xù)開(kāi)發(fā)的投資利息

E.銷售稅金解析：[解析]假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，采用投資利潤(rùn)率計(jì)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，計(jì)算基數(shù)應(yīng)包括待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

[考點(diǎn)]教材第九章假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。41.暫缺

（分?jǐn)?shù)：2.00）解析：暫缺42.運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估某路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.土地形狀

√

B.容積率

√

C.土地使用期限

√

D.土地市場(chǎng)狀況

E.土地開(kāi)發(fā)程度

√解析：[解析]運(yùn)用路線價(jià)法計(jì)算時(shí)，需要對(duì)待估宗地進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”，市場(chǎng)狀況不必調(diào)整，因?yàn)橐言谇笕÷肪€價(jià)時(shí)進(jìn)行了。

[考點(diǎn)]教材第十一章地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偟诙?jié)路線價(jià)法。43.在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有______。

（分?jǐn)?shù)：2.00）

A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)

√

B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

√

C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作

√

D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)

√

E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名解析：[解析]受理委托后，至少選派2名能勝任的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同估價(jià)，且應(yīng)明確其中1人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除應(yīng)采用批最估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委托、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、撰寫估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作。

[考點(diǎn)]教材第十二章房地產(chǎn)估價(jià)程序第二節(jié)受理估價(jià)委托。三、判斷題(總題數(shù)：15，分?jǐn)?shù)：15.00)44.房地產(chǎn)被征收的，應(yīng)給予被征收房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償；被征用的，一般只給予被征用房地產(chǎn)租金補(bǔ)償，但房地產(chǎn)被征用后滅失的，應(yīng)給予被征用房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]房地產(chǎn)被征收的，應(yīng)給予被征收房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償；被征用的，一般只給予被征用房地產(chǎn)使用上的補(bǔ)償(租金補(bǔ)償)，如果房地產(chǎn)被征用后滅失的，還應(yīng)給予被征用房地產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償。

[考點(diǎn)]教材第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論第二節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要。45.在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)使用者。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者，但不是估價(jià)利害關(guān)系人。

[考點(diǎn)]教材第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素。46.外部經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)使用管制改變以及對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值；對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲不是房地產(chǎn)自然增值。

[考點(diǎn)]教材第二章房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)房地產(chǎn)的含義。47.估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值是其在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值，可能低于或高于市場(chǎng)價(jià)值；但在合法利用條件下，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值是其在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值，在合法利用下且不是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，合法利用且是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值；在非法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值可能大于市場(chǎng)價(jià)值。

[考點(diǎn)]教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。48.對(duì)收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]如開(kāi)征房產(chǎn)稅，對(duì)收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益，從而直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

[考點(diǎn)]教材第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素。49.某宗房地產(chǎn)買賣合同的約定賣方實(shí)得金額為5500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買家負(fù)擔(dān)，若買方和賣方在買賣交易中應(yīng)繳的稅費(fèi)分別為交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下成交價(jià)格的3%和6%，則該房地產(chǎn)在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為5851元/m2。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]賣中涉及的稅費(fèi)均由買家負(fù)擔(dān)則成交價(jià)格為賣方實(shí)得金額，賣方實(shí)得金額+賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，則正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=5500元/m2÷(1-6%)=5851元/m2。

題干中的“某宗房地產(chǎn)買賣合同的約定賣方實(shí)得金額為5500元/m2”改為“某宗房地產(chǎn)買賣合同的約定成交價(jià)格為5500元/m2”更合理些。

[考點(diǎn)]教材第六章比較法及其運(yùn)用第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)。50.可比實(shí)例有債權(quán)債務(wù)而估價(jià)對(duì)象沒(méi)有，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)條件下的成交價(jià)格減去債務(wù)加上債權(quán)，統(tǒng)一為不帶債權(quán)債務(wù)的價(jià)格。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]可比實(shí)例有債權(quán)債務(wù)而估價(jià)對(duì)象沒(méi)有，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)條件下的成交價(jià)格加上債務(wù)減去債權(quán)，統(tǒng)一為不帶債權(quán)債務(wù)的價(jià)格。

[考點(diǎn)]教材第六章比較法及其運(yùn)用第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)。51.掛牌價(jià)格不是成交價(jià)格，不能選為可比實(shí)例作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]掛牌價(jià)格是指房地產(chǎn)所有權(quán)人公開(kāi)出售房地產(chǎn)所公布或標(biāo)出的要價(jià)。它不是成交價(jià)格，而且通常高于成交價(jià)格。掛牌價(jià)不能作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考。

還有另外一種意義上的掛牌價(jià)，即國(guó)有土地“招拍掛”中的掛牌價(jià)。這里的掛牌價(jià)通常是成交底價(jià)，在市場(chǎng)行情好時(shí)，成交價(jià)格通常會(huì)高于掛牌價(jià)。

[考點(diǎn)]教材第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類。52.某收益性房地產(chǎn)的資本化率與其凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短無(wú)直接關(guān)系。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]報(bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。

[考點(diǎn)]教材第七章收益法及其運(yùn)用第六節(jié)直接資本化法。53.求取房地重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，通常房地分估路徑求取的估價(jià)結(jié)果比房地合估路徑求取的估價(jià)結(jié)果低。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]求取房地重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，房地分估路徑求取的估價(jià)結(jié)果與房地合估路徑求取的估價(jià)結(jié)果理論上應(yīng)相等。

[考點(diǎn)]教材第八章成本法及其運(yùn)用第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的測(cè)算。54.建筑物的物質(zhì)折舊項(xiàng)目分為可修復(fù)項(xiàng)目和不可修復(fù)項(xiàng)目，若修復(fù)成本大于修復(fù)所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增值額，則該項(xiàng)目稱為不可修復(fù)項(xiàng)目。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]若修復(fù)成本大于修復(fù)所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增值額，則該項(xiàng)目稱為不可修復(fù)項(xiàng)目，若修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增值額，則該項(xiàng)目稱為可修復(fù)項(xiàng)目。

[考點(diǎn)]教材第八章成本法及其運(yùn)用第五節(jié)建筑物折舊的求取。55.某國(guó)有企業(yè)持有一宗尚未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，目前其價(jià)格已上漲了50%，根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，該企業(yè)需清退房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]該企業(yè)清退房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是被迫的，不是自愿轉(zhuǎn)讓的。理性經(jīng)濟(jì)人會(huì)首選自主開(kāi)發(fā)而不是轉(zhuǎn)讓。

[考點(diǎn)]教材第九章假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。56.在運(yùn)用移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的變動(dòng)程度進(jìn)行移動(dòng)平均。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]在運(yùn)用移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。

[考點(diǎn)]教材第十章長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用第五節(jié)移動(dòng)平均法。57.同一街道不可以有兩個(gè)或多個(gè)路線價(jià)。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

B.錯(cuò)誤

√解析：[解析]如果同一街道兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有明顯差異，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價(jià)區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價(jià)。

[考點(diǎn)]教材第十一章地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偟诙?jié)路線價(jià)法。58.估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路，包括估價(jià)方法如何具體運(yùn)用。

（分?jǐn)?shù)：1.00）

A.正確

√

B.錯(cuò)誤解析：[解析]估價(jià)技術(shù)路線是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路，包括估價(jià)方法如何具體運(yùn)用。

[考點(diǎn)]教材第十二章房地產(chǎn)估價(jià)程序第八節(jié)確定估價(jià)結(jié)果。四、計(jì)算題(總題數(shù)：2，分?jǐn)?shù)：20.00)59.某寫字樓的總建筑面積為30000m2，可出租面積比率為70%，可出租面積的月租金為60元/m2且每年不變，空置率為10%，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限均為35年。按租賃合同約定，該寫字樓業(yè)主收取承租人租賃押金30萬(wàn)元，押金年利率3.5%，自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話、傳真服務(wù)等年凈收入15萬(wàn)元，維修費(fèi)、管理費(fèi)用、水電費(fèi)用、房產(chǎn)稅、其他稅費(fèi)等每年為200萬(wàn)元，房屋年折舊費(fèi)為220萬(wàn)元，房屋設(shè)備等需重置項(xiàng)目的年重置提撥款為40萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查得知，該寫字樓用地重新購(gòu)建價(jià)格的樓面地價(jià)為1000元/m2，土地報(bào)酬率為7%，建筑物報(bào)酬率為9%，請(qǐng)求取該寫字樓的房地產(chǎn)價(jià)格。

（分?jǐn)?shù)：10.00）__________________________________________________________________________________________

正確答案：()解析：[解]先用投資組合技術(shù)中的土地與建筑物的組合求解，再用成本法基本公式求解該寫字樓的房地產(chǎn)價(jià)格。

(1)求取房地產(chǎn)凈收益

年有效毛租金收入=30000m2×70%×60元/m2×12×(1-10%)=1360.8萬(wàn)元

年其他收入=30萬(wàn)元×3.5%+15萬(wàn)元=16.05萬(wàn)元

年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=200萬(wàn)元+220萬(wàn)元+40萬(wàn)元=460萬(wàn)元

則年凈收益=1360.8萬(wàn)元+16.05萬(wàn)元-460萬(wàn)元=916.85萬(wàn)元

(2)求取土地帶來(lái)的凈收益x，解得：x=231.702萬(wàn)元。

(3)求取建筑物現(xiàn)值

(4)房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物現(xiàn)值=1000元/m2×3萬(wàn)m2+7239.837萬(wàn)元=10239.84萬(wàn)元[解析]投資組合技術(shù)中的土地與建筑物的組合不僅有用資本化率的情形，也有用報(bào)酬率的情形，本題就是在報(bào)酬率情形下的計(jì)算。

嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f(shuō)，本題題干應(yīng)增加一句話“合同期滿自動(dòng)續(xù)期”。

[考點(diǎn)]教材第七章收益法及其運(yùn)用和教材第八章成本法及其運(yùn)用。60.某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2。經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地使用權(quán)。預(yù)計(jì)改造期為一年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元，在改造完成前半年開(kāi)始