房地產市場調研報告

房地產市場調研報告房地產市場調研報告關注民生，讓百姓實現(xiàn)住有所居的

目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關心的重要

議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林

房產業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年揄林市政協(xié)總體工作安排，

環(huán)資委就金融危機對我市房地產業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷

等7個房地產市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產、統(tǒng)計等8個

相關部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)

進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分

委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業(yè)的

確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召

集揄林城區(qū)有代表性的房地產企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他

們的意見建議。現(xiàn)就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：一、基本情況近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本

形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房

供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住

條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬m2，完成銷售面積136.8萬m2，空置面積74.0萬m2,空置率為

35.2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬m2,

銷售27.2萬m2。2006年榆林市區(qū)商品房均價1646元/m2，2007年漲至2300

元/m2,2008年更是漲至高層4000元/m2、多層3000元/m2,2009

年1-10月份，高層3900-4100元/m2、多層3000-3200元/m2。盡

管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上

升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2009年

特別是二、三季度以來，揄林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐

步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)

上揚。經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。2006年

—2008年全市累計完成經濟適用房85.1萬m2,其中2006年完成

22萬m2；2007年完成18.1萬m2，同比下降17.7%；2008年完成45

萬m2,同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經

濟適用住房23萬m2，小高層均價2300元/m2，多層均價約1800

元/m2，在房產市場占有較大份額。廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個

縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬m2（1540套），總投資1.17億元，其

中揄陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬m2、850套。二、我市房地產市場的主要表現(xiàn)及原因分析1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步

發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經營思路、開發(fā)模式、營銷

策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的

企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之

中國宏觀經濟利好的影響，揄林的房地產市場迎來了快速發(fā)展的

階段。同時在買漲不買跌消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤

時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致榆林特別是榆林市

區(qū)的房價起伏較大（見圖2）,充分暴露了房地產市場的不健全和

不完善。金融危機以來，揄林的房地產市場也受到了較大程度的

影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約

47.5萬m2,空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。

2008年全市房地產上市交易面積67.6萬m2，交易額17.9億元，

交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季

度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較

去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分

別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度揄林房地

產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積

壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是政策效果顯現(xiàn)。上半開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、

開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多

個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度

大。建立房地產信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房

者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門

實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調控市場，規(guī)范

交易行為，實現(xiàn)房地產市場監(jiān)督科學化；二是以房地產交易中心為

平臺，以房地產信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)

節(jié)控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到先繳稅、后辦證

的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有

建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及

時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透

明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制

不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產分治。按照

建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文

《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只

能有一個發(fā)證機關，并且所頒發(fā)的房產證必須是經建設部備案、

由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產，特

別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經濟的發(fā)展。

這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅

費的流失。4、 部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還

很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體

功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠

地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施

多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。5、 違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分

企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，

還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶

在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開

發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市

場帶來很大沖擊；也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和

上市交易流通，影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。二、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產市場的幾點建議1、引導普通商品房建設，推行安居工程（經濟適用房和廉租

房），調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各

種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，

主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經濟適用住房。__年11月，由縣

房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門