房地產(chǎn)開發(fā)項目水電配套管理工作內(nèi)容

10/16房地產(chǎn)開發(fā)工程水電配套治理工作內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)工程水電配套治理工作內(nèi)容提要：在工程立項階段，要與供電部門營業(yè)科、打算科聯(lián)系，就工程工程的供電牢靠性，用電容量，供電方式和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確立工程自建筑施工資料房地產(chǎn)開發(fā)工程水電配套治理工作內(nèi)容一、前期預(yù)備立項同時，供電問題要作前期規(guī)劃。作為建設(shè)單位的電50w/m2再依據(jù)所需供電負(fù)荷量，估算供電方案：建筑面積40萬m2需要由供電局的區(qū)域變電站用2根3×300mm2高壓電纜供電到建設(shè)方開發(fā)區(qū)的開閉站，再由開閉站分別向小區(qū)各〔23×150mm2〕建筑面積4萬m2時〕要設(shè)小區(qū)變配電室一座，其上一10kV40萬m2〔開發(fā)區(qū)總面積較小時〕最終托付與供電局有關(guān)系的設(shè)計所，詢問單位作供電方〔這是立項時及以后報裝時的必要文件資料〕在工程立項階段，要與供電部門營業(yè)科、打算科聯(lián)系，就工程工程的供電牢靠性，用電容量，供電方式和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確立工程。關(guān)于開閉站，小區(qū)配電室及供電電纜建設(shè)費用的資料表1高壓電纜工程：用阻燃型高壓電纜ZRyjV22－15kV3×300mm2電纜單價：28～36/1km工程造價：有拆遷：80萬/km無拆遷：50/km10kV1/8。路燈工程投資：30～40萬/km〔小區(qū)外圍大路，10米桿〕小區(qū)內(nèi)路燈：3m1/1小區(qū)內(nèi)低壓電纜工程：FyjV22－/1kV－4×240mm260萬/km〔含土建電纜溝、管、安裝費〕*關(guān)于民用建筑用電負(fù)荷等級多層住宅《北京建筑標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定指六層及以下電力負(fù)高層住宅：按《民用建筑電氣設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》中“火災(zāi)報警與消防聯(lián)動掌握”的規(guī)定：19施按一級負(fù)荷供電，10～18層的一般住宅為二類防火等級建筑，其消防設(shè)施按二級負(fù)荷，雙回路要求供電，照明負(fù)荷按三級負(fù)荷供電，其它設(shè)施均按二級負(fù)荷供電。*關(guān)于民用建筑的動力負(fù)荷：公用設(shè)施的動力負(fù)荷內(nèi)容繁多，僅就主要工程有：〔一〕電梯：高層住宅建筑中，電梯是關(guān)鍵的垂直運送設(shè)備，高層建筑的電梯用電負(fù)荷一般變化較大，與每臺電梯的效勞戶數(shù)〔所謂一梯幾戶、建筑物的層數(shù)、電梯噸位〔噸客13kw〕有關(guān)。消防電梯屬一級負(fù)荷?！捕辰o排水的用電負(fù)荷：150L～300L，居民噸水電耗約度，每人用電負(fù)荷約。消防給水用電負(fù)荷為一級。排水負(fù)荷主要是小區(qū)污水處理站用電負(fù)荷?！踩扯救∨?fù)荷：/m2建筑面積。二、業(yè)擴(kuò)報裝小區(qū)建設(shè)或增加用電容量，依據(jù)《供電營業(yè)規(guī)章》都需〔容量在600kVA以下，向當(dāng)?shù)貐^(qū)供電分局營業(yè)部門辦理，600kVA及以上向北京市供電〕用電申請的一般程序如下：關(guān)于申請用電報裝：1.客戶用電申請報告?！哺绞綐印场哺绞綐印辰?jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的1/5001/2023的地形圖各一張。用電設(shè)備登記表〔附式樣〕需填寫：戶名、用電地址、通訊處、聯(lián)系人、號碼、用電日期。照明登記表，填小區(qū)照明用電、住宅規(guī)?！步ㄖ娣e、用電容量〔50w/m2動力設(shè)備〔電梯、各類水泵等〕注1一般小區(qū)建設(shè)工程屬“低基備產(chǎn)權(quán)歸用戶，用戶高壓〔10kV〕自管，一向是不批的，除非用戶用電負(fù)荷是非居民小區(qū)負(fù)荷。2到營業(yè)廳辦理“申請用電報裝”時，營業(yè)廳要求用戶先到路燈治理所先辦理“建住宅小區(qū)路燈設(shè)施的用電〔附式樣〕辦理路燈用電報裝時，需供給以下文件資料：1.市計委批準(zhǔn)立項文件及規(guī)劃局批復(fù)文件各221/5002，1/20231小區(qū)路燈用電申請書2份。3〔按住宅建筑面積一次性收6/m2，發(fā)放供電方案時，用電營業(yè)廳5％的路燈維護(hù)費，其余局部由路燈治理處在小區(qū)路〕3“用電設(shè)備登記表”填寫留意事項：*50w計算。*每一棟樓分假設(shè)干單位，設(shè)供電π接柜到配電柜，每一π接柜的配電容量為200kw，供4000m2×4000m2=200kw〕*每座配電室容量最大為2×1000kVA=2023kVA，可供4000m2〔4萬m2〕〔50w/m2×40000m2=2023kw〕因此，在作小區(qū)配電室供電方案時，肯定要將樓群面積搭配好，其建筑面積總和與小區(qū)配電室變壓器容量匹配。假設(shè)變壓器容量大于樓群電負(fù)荷總和，則大出局部，報裝時，將按每kVA240關(guān)于申請安裝計量表：小區(qū)各樓內(nèi)光柜上公用電表、力柜上電表：從業(yè)擴(kuò)處工程科領(lǐng)取“電光登記用電設(shè)備表”和“電力附式樣〕按要求填寫完畢加蓋單位公章〔帶cT三相電表，每套750元，不帶cT三相電表每套200元，領(lǐng)取已校驗好的電表，交安裝單位〔或廠家〕安裝，請計量客戶戶表：建筑電氣安裝時，各層戶表箱表前開關(guān)由制造廠家安裝〔要求c45N/2P續(xù)如下：*〔見式樣〕*持票到所在地區(qū)供電局營業(yè)站辦理手續(xù)：與營業(yè)站簽見式樣〕到所在地銀行辦理“同〔見式樣〕*持營業(yè)廳簽字的“聯(lián)絡(luò)票”到所在地供電局營業(yè)廳辦簽訂“供電安裝工程承包合同”交電表設(shè)備費及安裝費：磁卡表及表后開關(guān)每戶420元〔340元，表后空開80元〔戶〕三、設(shè)計聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)：關(guān)于供、配電局部與建筑設(shè)計院的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)：供電設(shè)計是由供電局系統(tǒng)的電力設(shè)計單位負(fù)責(zé)，從小區(qū)配電室到居民樓的π接柜。建筑設(shè)計院負(fù)責(zé)從居民樓π接柜進(jìn)線予埋鋼管、π接室土建、和π接柜出線與光房地產(chǎn)開發(fā)工程水電配套治理工作內(nèi)容提要：在項目立項階段，要與供電部門營業(yè)科、打算科聯(lián)系，就工程項目的供電牢靠性，用電容量，供電方式和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確立工程自建筑施工資料、力配電柜相連，到各戶配電*對π接柜室要求：一般在居民樓地下一層〔多層建筑除外〕辟出單獨小室為π接柜室〔光、力π，室內(nèi)要求防火、防水，地面高出10cm，防火門向外開，加掛鎖〔鎖由供電治理部門統(tǒng)一配8×8mm門上噴寫“π接室重地，閑人免入”字樣。π接室預(yù)埋電纜進(jìn)線鋼管，每一π接柜進(jìn)線預(yù)埋3×φ300〔電盡可能在南側(cè)進(jìn)線，π接室放在南側(cè)為宜。以免進(jìn)線人孔位置穿插。*對配電柜的設(shè)計要求按北京供電局與北京建筑設(shè)計爭論院聯(lián)合設(shè)計的高層建筑配電柜〔光柜、力柜〕總開關(guān)為□－400m/300型，額定容量為400A4000m250w×4000=200kw，合400A〕這是在配電設(shè)計時要重點協(xié)調(diào)的問題，否則，供電部門審核不予通過。配電柜的設(shè)計選型，要求按北京市建筑設(shè)計爭論院與北〔BGL－2A力柜BGm－2A〕但經(jīng)實踐，覺察存在一些問題：一次線局部：要將進(jìn)線接在計量互感器前端，二次圖局部：消防掌握線，分勵脫扣掌握用kA2接點不妥，*對戶表箱設(shè)計的要求：戶表箱設(shè)計，電度表及表后開關(guān)由供電局計量安裝時統(tǒng)c45N/2P，訂貨時，留出電表及表后開關(guān)位置，盤內(nèi)接線作好，按20〔40〕A板距儀表箱外蓋內(nèi)部距離應(yīng)不小于110mm〔要考慮底板背后安裝導(dǎo)線所占位置〕*對各層箱設(shè)計要求：高層建筑一般用豎井配電，配電箱表箱等多為豎井內(nèi)明裝，但多層建筑時為暗裝，要協(xié)調(diào)好兩個問題：92DQ3圖3－10，予留孔尺寸上、下不宜大于10cm，左、右不5cm，否則影響構(gòu)造施工。配電箱厚度問題：按承重墻、非承重墻考慮箱體厚度不宜大于墻厚，選擇盤內(nèi)開關(guān)型號要考慮安裝尺寸。*消防箱的安裝設(shè)計：最好嵌入式安裝，但不管暗裝、明裝，其電線管配線安裝應(yīng)承受暗配管。*電訊及有線電視系統(tǒng)設(shè)計：應(yīng)在托付建筑設(shè)計同時，托付電信局、有線電視局專業(yè)設(shè)計部門作電訊、有線電視的專業(yè)設(shè)計，并與建筑設(shè)計院的電氣設(shè)計相協(xié)作，由建筑電氣設(shè)計完成樓內(nèi)配線設(shè)計。關(guān)于室外局部、小市政工程的協(xié)調(diào)：*電力、電訊、有線電視設(shè)計應(yīng)按建筑設(shè)計院總圖綜合管線圖初步布置方案，作出專業(yè)室外管線布置圖返回給建筑設(shè)計院總圖。*總圖再依據(jù)專業(yè)設(shè)計管線布置圖，修改、落實綜合管線布置圖。附圖電力管線井、電訊井、有線電視管線井的根本尺寸，總圖安排綜合管線時，應(yīng)以這些尺寸為依據(jù)。四、施工治理、協(xié)調(diào)審核施工組織設(shè)計：電氣專業(yè)重點審核兩項內(nèi)容：其一：施工組織設(shè)計中的安全、消防治理措施：審查施TN－c－S施是否合理安全，用電設(shè)備〔特別是高層塔吊〕及運行人員資質(zhì)是否合格。其二：施工組織設(shè)計中關(guān)于施工用電容量的申請：施工單位為用電便利，往往申請用電容量時，將整個施工過程中各個階段全部用電設(shè)備全部按額定容量累加，〔不考慮同時系數(shù)，不考慮負(fù)荷需用系數(shù)……〕這樣所報容量較實際需要容量要大一倍以上，假設(shè)據(jù)此向供電局申請報裝施工用電容量，鋪張國家資源，增加施工本錢。我們在實際工程1m21m2100kVA設(shè)計技術(shù)交底：首次設(shè)計技術(shù)交底，建設(shè)方負(fù)責(zé)組織，設(shè)計方作具體技術(shù)交底，施工方要作具體紀(jì)要。以后不拘形式，依據(jù)需要，施工方可與設(shè)計方聯(lián)絡(luò)，多次進(jìn)展。施工過程中的技術(shù)治理：*施工過程的進(jìn)度，質(zhì)量治理，有監(jiān)理方負(fù)責(zé)，但作為建設(shè)方，不能放任自流，不聞不問，重點要治理和監(jiān)視以下幾項內(nèi)容：*隱蔽工程的檢查治理：百年大計，質(zhì)量第一，特別隱蔽工程，更要檢查，防范于“隱蔽”之前，對電氣專業(yè)的隱蔽工程主要指：接地網(wǎng)絡(luò)工程：建筑群往往是利用樓群根底鋼筋作為接地極，利用構(gòu)造柱主鋼筋作接地網(wǎng)引出線，在出地面以前，要實測接地網(wǎng)接地電阻，如不符合設(shè)計要求馬上實行在地基周邊加埋接地極的措施，直到合格。設(shè)備安裝予留孔洞，予埋管線應(yīng)是重點檢查內(nèi)容，按設(shè)計圖紙要求予留位置要正確無誤外，還應(yīng)檢查施工隊所用管材、線材是否合格。*設(shè)備訂貨的質(zhì)量把關(guān)：設(shè)備訂貨，除滿足設(shè)計要求的技術(shù)條件外，要與施工單位、監(jiān)理單位聯(lián)合考察供貨廠家，考慮廠家的資質(zhì)、實力、業(yè)績、產(chǎn)品質(zhì)量應(yīng)是供電局入圍的廠家，配套元件應(yīng)是長城牌合格產(chǎn)品。還應(yīng)考察廠家的信譽、售后效勞等。*施工過程中的設(shè)計變更和工程洽商記錄：“設(shè)計變更通知單”由設(shè)計方提出，經(jīng)工程監(jiān)理、施工單位認(rèn)可簽字，建設(shè)方最終簽字，“工程洽商記錄”由施工這兩種簽字文件與設(shè)計圖紙一樣具有同等法律效力，是施工決算的依據(jù)之一，故要慎重。*設(shè)備安裝、調(diào)試：對進(jìn)場設(shè)備、主材〔電力電纜、電線等〕要進(jìn)展抽查，梯施工方案的審核意見。及技術(shù)交底狀況，審查施工單位的預(yù)檢紀(jì)錄，自檢、互檢記錄，及最終的安裝質(zhì)量評定〔含分項、分部質(zhì)評〕與質(zhì)監(jiān)站的主動聯(lián)系：質(zhì)監(jiān)站是行業(yè)質(zhì)量治理的權(quán)威機(jī)構(gòu)，要敬重他們的意見，施工過程中請他們來現(xiàn)場檢查，提出整改意見，竣工時更需他們親臨現(xiàn)場，檢查簽字認(rèn)可。對電氣專業(yè)，質(zhì)監(jiān)站有幾項重點監(jiān)查內(nèi)容，肯定要特別關(guān)注：*隱蔽工程的測量記錄〔絕緣電阻值、接地體布置圖〕*管線敷設(shè)，設(shè)備安裝予留孔預(yù)檢紀(jì)錄。*設(shè)備安裝的接地問題、例如：照明配電箱體接地處，應(yīng)用專用接地螺孔，〔不得用螺栓代替，一般應(yīng)在配電箱一側(cè)焊接一凸形鐵塊并套扣，表層打磨光擰上螺絲，作接地專用，光、力配電柜的接地、接零匯流排，凡接于總線的連接螺絲應(yīng)比分支連接螺絲大一號：電線管、橋架的外殼接地，不要在其表層焊接螺絲作接地連接用，而應(yīng)在表層焊接一塊接地扁鋼，扁鋼的另一端鉆好孔，再用螺絲連接接地線。*電氣安裝所用電線管、橋架等一律不得使用黑鐵管，而應(yīng)用鍍鋅鋼管，鍍鋅鐵皮橋架。與監(jiān)理方的協(xié)調(diào)工作：受建設(shè)單位托付，對建設(shè)工程質(zhì)量、造價、進(jìn)度進(jìn)展全面控制和治理，建設(shè)單位與承包單位之間與工程合同有關(guān)的聯(lián)系活動應(yīng)通過監(jiān)理單位進(jìn)展。但鑒于當(dāng)前監(jiān)理工作的水平，有很多事情又不是監(jiān)理單位所能作到的，故需要在把握總的原則根底上，充分發(fā)揮監(jiān)不要把監(jiān)理方推到施工方一邊，來共同應(yīng)付建設(shè)方。一般要作到：參與監(jiān)理例會，認(rèn)真聽取在例會上施工單位的匯報、監(jiān)理單位的意見，會后協(xié)調(diào)處理。開好例會，關(guān)鍵是會前要了解現(xiàn)場的狀況、存在什么問題，與監(jiān)理先交換意見，請監(jiān)理在例會上提出來，既調(diào)動了監(jiān)理的樂觀性，維護(hù)了監(jiān)理的權(quán)威，又解決了實際問題，作到監(jiān)理為我所用?？⒐?、驗收：小區(qū)公用設(shè)備的竣工、驗收：供水、消防設(shè)備，除按要求請專業(yè)監(jiān)視部門驗收外，作〔安裝說明書、電氣掌握原理圖齊全，安裝自檢記錄、調(diào)試記72小區(qū)專用電梯設(shè)備竣工驗收：由安裝單位請北京市質(zhì)量監(jiān)視站測試、驗收，電梯安裝驗收應(yīng)具備的資料和文件如下：〔一〕電梯制造企業(yè)應(yīng)供給的資料房地產(chǎn)開發(fā)工程水電配套治理工作內(nèi)容提要：在項目立項階段，要與供電部門營業(yè)科、打算科聯(lián)系，就工程項目的供電牢靠性，用電容量，供電方式和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確立工程和文件裝箱單；產(chǎn)品出廠合格證；機(jī)房井道布置圖；使用維護(hù)說明書〔應(yīng)含電梯潤滑匯總圖表和電梯功能表；動力電路和安全電路的電氣線路示意圖及符號說明；電氣敷線圖；部件安裝圖；安裝說明書；安全部件：門鎖裝置、限速器、安全鉗及緩沖器型式試驗報告結(jié)論副本，其中限速器與漸進(jìn)式安全鉗還須有調(diào)試證書副本?！捕嘲惭b企業(yè)應(yīng)供給的資料和文件1.安裝自檢記錄；2.安裝過程中事故記錄與處理報告；3.由電梯使用單位提出的經(jīng)制造企業(yè)同意的變更設(shè)計的證明文件〔如發(fā)生時。閱歷收合格并發(fā)給安全運行許可證后，方可投入使用，然后與電梯安裝單位簽訂《電梯安裝工程竣工驗收〔保修〕〔附式樣〕2小區(qū)各住戶電氣設(shè)備驗收：先請消防部門派專業(yè)人員對小區(qū)全部電氣設(shè)備〔主要是各類配電箱的開關(guān)、接觸器等〕進(jìn)展?jié)M負(fù)荷運行測試，檢測48時。施工單位將全部安裝