珠江新城某地塊寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告

珠江新城X地塊寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告(2004-10-10)一、項(xiàng)目基本情況珠江新城X地塊位于廣州大道和金X路交叉口，用地面積8000多平方米，建筑面積72000多平方米，容積率為9.，用地性質(zhì)為商務(wù)辦公用地C13該項(xiàng)目的建設(shè)用地,并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。本地塊現(xiàn)狀為草坪，目前已滿足“五通一平”條件。二、項(xiàng)目市場(chǎng)研究（一）廣州市寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)分析（宏觀）廣州市的寫字樓在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上占相當(dāng)比重，廣州市寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)如下：寫字樓呈價(jià)升量增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州甲級(jí)寫字樓的面積現(xiàn)存120年以98％以上，金利來大廈、大都會(huì)的出租率在90％以上。中信、金115-130200元/平方米大關(guān)。準(zhǔn)入門檻提高，發(fā)展商實(shí)力提升。1996-1997年廣州寫字樓開發(fā)的無(wú)序200424.61萬(wàn)平方米，成交量為18.63萬(wàn)平方米，供求差只在6樓好銷的原因之一。眾多停工的樓盤重新啟動(dòng)。及體育西路中誠(chéng)廣場(chǎng)。的57非常好，能夠被盤活肯定可以產(chǎn)生更大的利潤(rùn)，因而2004年會(huì)出現(xiàn)如此多項(xiàng)目“翻生”個(gè)案。新型的公寓式寫字樓受歡迎。申亞的成功，為廣州的寫字樓市場(chǎng)帶來直接的利好，同時(shí)，2004年廣州寫字樓的興旺也來源于租戶由租轉(zhuǎn)買的模式，市場(chǎng)上，越來越多的大租戶由租客轉(zhuǎn)成買家。目前在廣州，最受歡迎的寫字樓是24各區(qū)域板塊寫字樓群雄并起、各領(lǐng)風(fēng)騷天河北、珠江新城、環(huán)市東、東風(fēng)路和沿江路等幾大區(qū)域共同繁榮。天河：在體育東、天河北和體育西的寫字樓市場(chǎng)，云集了廣州55%的甲級(jí)寫字樓。該板塊80-140元/1.1萬(wàn)-1.8萬(wàn)元/100-130元/1.5/95%以上。樓平分秋色。年樓齡的世界貿(mào)易中心南塔平均月租金為75元ft廣90元/95%。元/平方米之間，其中，租金較高的要數(shù)健力寶大廈，月租金達(dá)90元平方米。由于東東風(fēng)路寫字樓的主要客戶群是國(guó)內(nèi)公司在廣州的辦事處。65元/平方米，售價(jià)在8000元平方米左右；江灣新城的月租金是55-65元40元/平方米左右。此外，還有海珠區(qū)寫字樓的前景也受看好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海珠區(qū)寫字樓的成交增幅為2004年的2004年上半年，海珠區(qū)一手寫字樓的成交量為0.68萬(wàn)平方米，同比增幅1.176萬(wàn)平方米，同比增幅近兩倍。（二）天河區(qū)及珠江新城寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)分析（微觀）區(qū)位特點(diǎn)及房地產(chǎn)情況：6.6平方公里。它是廣州市未來區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的表現(xiàn)如下：星辰大廈、雙城國(guó)際和廣州保利大廈等等，其總建筑面積達(dá)幾十萬(wàn)平方米。從2004年第四季8棟寫字樓的總建70萬(wàn)平方米。110元/平方米，在同等條件下，由于它另外，也有一些備受關(guān)注的項(xiàng)目將正式入市，如重新盤活的中誠(chéng)廣場(chǎng)、京光國(guó)際廣場(chǎng)和原名已接近3010萬(wàn)平方米；保利地產(chǎn)和珠江投資的金穗大廈等。③新推出的寫字樓單層面積大、質(zhì)素高。8103棟。另外壬豐大廈、京創(chuàng)新元素和細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)也越來越受重視，如引入復(fù)式空間、空中花園等住宅設(shè)計(jì)概念。④珠江新城寫字樓越來越受到追捧。珠江新城作為2140-50元/平方米，租戶以中小企業(yè)為主，如廣告公司等。廣州市國(guó)土房管局交易中心也已經(jīng)搬遷到珠江新城的皓瀚華軒辦公。2004年8月已經(jīng)公開發(fā)售。該項(xiàng)目占地1.35.721世紀(jì)廣州市CEPA未來中央商務(wù)區(qū)的珠江新城必將成為商家必爭(zhēng)之地。18個(gè)（見附表二13個(gè)，正在566.8111.8萬(wàn)平方米。（三）對(duì)手盤情況分析(1)華普廣場(chǎng)892588200平方米。華普廣場(chǎng)的硬件配置的檔次較高，實(shí)用率達(dá)72％~79％，且有5層樓高的大堂，空間顯得格外豪華氣派。并配有24有高覆蓋的光纜綜合布線和充足的IDD電話線路，可以提供完善的商務(wù)服務(wù)。車位達(dá)380個(gè)，可滿足客戶的商務(wù)需要，裙樓商鋪將引入金融機(jī)構(gòu)為客戶服務(wù)。星匯國(guó)際83471.3328272成，1-67-277-27層為寫字樓。廣州發(fā)展中心大廈廣州發(fā)展中心大廈為綜合辦公樓項(xiàng)目，占地面積6840平方米，建筑面積為77828建筑物之總高由±0.00起計(jì)至主屋面為149層高座落在群房上的辦公樓；頂層為直升機(jī)停機(jī)坪。（四）廣州會(huì)展博覽產(chǎn)業(yè)及2010年廣州亞運(yùn)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的影響。由于備戰(zhàn)主辦亞運(yùn)會(huì)，市政府著重建設(shè)發(fā)展‘兩心四城方。1984年洛杉磯奧運(yùn)會(huì)開始，大型運(yùn)動(dòng)會(huì)成為了城市發(fā)展的“興奮點(diǎn)重的房?jī)r(jià)因20003014使北京亞運(yùn)村成為北京最具潛力的房地產(chǎn)板塊之一，發(fā)展成為今日的一大新城區(qū)和新商務(wù)30001萬(wàn)多元。廣州市曾經(jīng)有過舉辦六運(yùn)會(huì)和九運(yùn)會(huì)的經(jīng)歷和歷史同時(shí)會(huì)展業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的影響也是巨大的，廣州每年會(huì)展業(yè)直接收入達(dá)13億元。為共享廣交的高星級(jí)酒店80％左右落腳廣州天河，尤其以臨近廣交會(huì)新館的珠江新城、天河路、琶洲最為密集。富力集團(tuán)、香格里拉集團(tuán)、海景集團(tuán)、城建集團(tuán)、頤和ft2200多元升至3818元。適時(shí)建設(shè)高檔寫字樓，共享廣州經(jīng)濟(jì)的繁榮。三、項(xiàng)目環(huán)境條件分析地塊環(huán)境條件項(xiàng)目用地面積8000平方米，建筑面積72000平方米。在景觀方面，東、南、北均為已建或?qū)⒔ǖ慕ㄖ?，西臨廣州大道中，可觀外商活動(dòng)中心及廣州大道之景。在環(huán)境衛(wèi)生方面，本地塊沒有歷史遺留的污染問題，周圍環(huán)境條件較好。經(jīng)濟(jì)能力較高，治安較好。但因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)人氣不是很旺，晚上較為冷清。200米左右。交通方便。項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析百戰(zhàn)百勝，以下是對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析（SWOT分析圖）優(yōu)勢(shì)分析出售寫字樓不多，大多數(shù)已建樓盤均差不多售完。劣勢(shì)分析勢(shì)。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析占領(lǐng)市場(chǎng)。(4)項(xiàng)目的威脅分析由于地塊面積較小，難以形成規(guī)模，來自珠江新城區(qū)域及附近區(qū)域的星匯國(guó)際、華普廣場(chǎng)、廣州發(fā)展中心大廈、保利大廈等大型寫字樓項(xiàng)目成為本項(xiàng)目的威脅。X地塊SWOT分析S(優(yōu)勢(shì))劣勢(shì)）交通便利沒有良好的景觀擁有珠江新城尊貴地位地塊面積較小可利用廣州大道成熟配套設(shè)施目前珠江新城西區(qū)公建還不成熟O（機(jī)會(huì)）T（威脅）附近的寫字樓供出售的不多直接對(duì)手：創(chuàng)造自身寫字樓的特色和概念星匯國(guó)際、華普廣場(chǎng)利用高超的營(yíng)銷手段廣州發(fā)展中心大廈、保利大廈等四、項(xiàng)目功能定位及可行性分析(一)項(xiàng)目功能定位分析酒店項(xiàng)目總面積分配：總建筑面積：9.22M2（2.0萬(wàn)M2）其中：1.商業(yè)群樓建筑面積：1.92萬(wàn)M2（含4000M2酒店商場(chǎng)面積）M2M2注：①根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，項(xiàng)目群樓基底面積3200M2，群樓層數(shù)6層；塔樓單層建筑面積2000M2，塔樓層數(shù)26.5層。②建筑總層數(shù)35.5層，地上32.5層，地下3層。（二）總體投資概算（略）以上四項(xiàng)合計(jì)：預(yù)計(jì)投資總額6.47億元。（三）預(yù)計(jì)收入/支出分析1、商業(yè)群樓部分收入（假定全部均只作出租用途，平均月租金200元平方米）－每月租賃收入：19200平方米×150元/平方米×80％（滿租率）＝230.4萬(wàn)元－每年租賃收入：2764.8萬(wàn)元2、（假定全部均為出租，租金按建筑面積計(jì)算100元月）－每月租賃收入：53000平方米×100元/平方米×80％（滿租率）＝424萬(wàn)元－每年租賃收入：5088萬(wàn)元3、項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)收入分析：每年租賃（營(yíng)業(yè)）收入（萬(wàn)元）比商業(yè)群樓部分2764.8 35.2％辦公樓部分5088 64.8％合計(jì)7852.8 100％4、成本分析：商業(yè)群樓租賃營(yíng)運(yùn)成本（按租賃收入的10％計(jì)算，包含維修等費(fèi)用萬(wàn)元辦公樓租賃營(yíng)運(yùn)成本（按租賃收入的1％計(jì)算，包含維修等費(fèi)用：508萬(wàn)元每年成本（萬(wàn)元）比率商業(yè)群樓部分276 35.2％辦公樓部分508 64.8％合計(jì)784 100％5、營(yíng)業(yè)收入與運(yùn)作成本比較每天每月每年租賃收入（萬(wàn)元）21.8 654.4 7852.8營(yíng)運(yùn)成本（萬(wàn)元）2.18 65.3 784利潤(rùn)（萬(wàn)元）19.62 589.1 7068.86、靜態(tài)分析：營(yíng)業(yè)后10年累計(jì)利潤(rùn)收入預(yù)算第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年（營(yíng)業(yè)租賃收入總額累（萬(wàn)元）7852 15704 23556 31408 39260 47112 5496462816 70668 78520利潤(rùn)累計(jì)（萬(wàn)元）7068 14136 21204 28272 35340 42408 49476 56544 6361270680靜態(tài)投資回收期＝9+（6.47-6.36）/7.06≈9.015年7、動(dòng)態(tài)分析（詳見附表一）經(jīng)營(yíng)因素變化及其凈現(xiàn)值分析計(jì)算年限10年200～201（含建設(shè)期兩年）利率成本變動(dòng)收入變動(dòng)成本年增長(zhǎng)率收入年增長(zhǎng)率凈現(xiàn)萬(wàn)元狀態(tài)1 6% 1 1 8% 8% －13443狀態(tài)26%0.91.058%8%228狀態(tài)38%0.91.058%8%－6006狀態(tài)45%0.91.057%7%1175狀態(tài)5 6% 1 1 10% 10% —9722狀態(tài)6 6% 1 1.1 6% 6% 13008計(jì)算年限12年200～201（含建設(shè)期兩年）利率成本變動(dòng)收入變動(dòng)成本年增長(zhǎng)率收入年增長(zhǎng)率凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)狀態(tài)16%118%8%1306狀態(tài)27%118%8%—2438狀態(tài)36%1.05 1 8% 8% —725狀態(tài)46%1 1.05 8% 8% 21650狀態(tài)56%1 1 7% 7% －1547狀態(tài)6 6% 1 1.015 6% 6% 5988、分析結(jié)論：靜態(tài)分析：本項(xiàng)目總投資額為6.47億元，建成后預(yù)計(jì)年收入達(dá)7852萬(wàn)元，扣除各項(xiàng)成本及費(fèi)用后，年純利潤(rùn)7068萬(wàn)元。按靜態(tài)計(jì)算，項(xiàng)目建成后需9.01512（含建設(shè)期1306（詳見附表一7811，12年后（含建設(shè)期）仍有2348萬(wàn)元的現(xiàn)值虧損。如果銀行貸款的利率為6％，成本和收611.512年后（含建設(shè)期）598萬(wàn)的現(xiàn)值收益。如果銀行貸款的利率為6％，成本和收入的年增長(zhǎng)率為8％，則需年成本需減少10％，且收入增長(zhǎng)5％，則10年后（含建設(shè)期）可回收所有投資，且有228萬(wàn)的現(xiàn)值收益。本項(xiàng)目保守估計(jì)投資回收期為128.3五、策劃運(yùn)作方案通過對(duì)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的分析和對(duì)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析一，融入廣州市超甲級(jí)寫字樓圈。因此本策劃案在可行性分析的基礎(chǔ)上，分析未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，制定以下三套運(yùn)作方案：（一）方案一：使本項(xiàng)目成為珠江新城西區(qū)區(qū)域內(nèi)高級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、高級(jí)辦公點(diǎn)。賃。從賣點(diǎn)上，可突出項(xiàng)目的區(qū)位、建筑、裝修、設(shè)施、服務(wù)等優(yōu)勢(shì)