北京銀泰中心綜合物業(yè)案例分析課件

【銀泰中心案例分析】地理位置北京朝陽建外大街2號項目概況用地面積：31305平方米總建筑面積：350000平方米中央主樓地上63層，高249.9米東西兩棟配樓地上42層，高186米裙樓4層，高24米地下3層功能組合物業(yè)：公寓、酒店服務(wù)式公寓、寫字樓、商業(yè)寫字樓（東西2棟配樓），目前已分別整售給美林集團及中國人保公寓+酒店（中央主樓）寫字樓寫字樓銀泰大廈商業(yè)配套項目基本情況寫字樓：兩棟44層辦公樓，每棟地上面積7.2萬平米，標(biāo)準(zhǔn)層1849平米（層高4米）銀泰大廈柏悅府：主樓50—58層21套，建面17410平米柏悅酒店：34-49層，59—63層酒店配套，237間客房，建面4萬平米柏悅居：7-33層精裝修酒店服務(wù)式公寓，共216套，建面39212平米商業(yè)：地下一層至地上3層，裙房連接3棟塔樓，總面積52,199平方米VIP俱樂部：

地上5層，會議、餐飲會所：

地上6層，游泳、健身功能分區(qū)寫字樓寫字樓銀泰大廈商業(yè)配套平面布置寫字樓寫字樓銀泰大廈寫字樓獨立入口寫字樓獨立入口中心入口中心入口B1-3F商業(yè)配套5F\6F會所，俱樂部縱向功能分區(qū)商業(yè)裙樓：B1-3F柏悅居、柏悅府配套VIP俱樂部：5F——會議、餐飲會所：6F——游泳、健身柏悅居：

7F-33F柏悅酒店：

34F-49F柏悅府：

50F-58F酒店配套：63F大堂、

59FSPA60F會議室

61F餐廳

62F酒吧*注：銀泰中心樓層設(shè)置中取消4、14等特殊數(shù)字銀泰大廈酒店配套柏悅府酒店柏悅居柏悅居、柏悅府配套（Vip俱樂部、會所）商業(yè)平面布置及交通組織柏悅居專享大堂銀泰大廈柏悅酒店專享大堂柏悅府專享大堂銀泰大廈——柏悅居標(biāo)準(zhǔn)層平面圖首層平面圖9#133.58平米8#240.35平米產(chǎn)品特征：建筑面積：39212平米標(biāo)準(zhǔn)層：一梯9戶，戶型面積（僅兩類）133平米，一居45%

240平米，兩居55%設(shè)計風(fēng)格：簡潔的酒店式設(shè)計除電動窗簾、光控、中央空調(diào)、石材地采暖等外無高科技使用率：72%柏悅居銀泰大廈——柏悅居價格均價：40000元/平米最低價：25000元/平米最高價：57000元/平米價差：由于可觀看長安街，西北向比東南向單價增加10-15%銷售情況銷售率：

83%購買目的：100%投資多數(shù)外籍客戶不了解北京市場，主要置業(yè)考慮為凱悅酒店提供物業(yè)管理服務(wù)，并作為房屋租賃中介，能夠保證穩(wěn)定出租客源銀泰大廈——柏悅居銷售策略2005年10月項目內(nèi)部認(rèn)購，開始積累客戶，內(nèi)部定價為25000元/平米2006年3月正式銷售，通過對客戶進行的價格測試，逐步提升客戶對項目售價的心理預(yù)期，實現(xiàn)開盤均價達到40000元/平米水平客戶客戶來源：

70%外籍客戶其中以華僑及港澳同胞為主付款方式：95%一次性付款（外籍購房無法作貸款）目前新出臺的限外政策對項目剩余產(chǎn)品銷售產(chǎn)生一定的影響，意向購買的外籍客戶需辦理相關(guān)購房證明手續(xù)銀泰大廈——柏悅居首層平面圖豎向交通首層獨立大堂，3部專享電梯電梯刷卡進入柏悅居各層電梯不可直接到達酒店配套，前往酒店，需先下一層再另乘電梯至酒店配套銀泰大廈——柏悅居首層獨立大堂交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000-7000元/平米全套家具、家電，及完備的設(shè)備配置具體交房標(biāo)準(zhǔn)見附件銀泰大廈——柏悅居物業(yè)：費用：18元/平米.月管理公司：凱悅酒店管理公司成立物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理物業(yè)費用僅包括公共部分的物業(yè)管理，酒店服務(wù)另外收費提供房屋租賃服務(wù)，收取中介費用產(chǎn)品特征：建筑面積：17410平米標(biāo)準(zhǔn)層：1700平米，標(biāo)準(zhǔn)層2-3戶戶型面積56-58F：869.43平米戶型，共6套，標(biāo)準(zhǔn)層２戶50-55F：640.52平米（兩套聯(lián)賣）戶型，共5套；549.17平米戶型，共10套使用率：67%銀泰大廈——柏悅府56-58F869.43平米50-55F640.52平米50-55F549.17平米柏悅府銀泰大廈——柏悅府價格均價：70000元/平米（毛坯）目前售出的兩套單價分別為71174元/平米、68416元/平米價差：由于可觀看長安街，西北向比東南向價格增加15%銷售情況目前成交兩套，戶型面積為549.17平米銷售方式先由低層開始銷售購買目的為純自住客戶構(gòu)成客戶來源：已成交的兩套戶型的客戶均為外籍華僑付款方式：一次性付款（外籍購房無法作貸款）目前新出臺的限外政策對項目銷售產(chǎn)生一定的影響，意向購買的外籍客戶需辦理相關(guān)購房證明手續(xù)銀泰大廈——柏悅府首層平面圖豎向交通首層獨立大堂，2部專享電梯電梯刷卡進入柏悅府各層電梯可直接到達上部酒店配套銀泰大廈——柏悅府首層獨立大堂銀泰大廈——柏悅府交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房設(shè)備配置與柏悅居相同具體設(shè)備配置情況見附件物業(yè)：費用：18元/平米.月物業(yè)管理人員：由柏悅酒店原班人員進行管理，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)物業(yè)費用僅包括公共部分的物業(yè)管理，酒店服務(wù)另外收費提供房屋租賃服務(wù)，收取中介費用銀泰大廈——柏悅酒店首層平面圖豎向交通首層獨立大堂，3部專享電梯電梯直達頂層的酒店大堂，不可去往柏悅居、柏悅府首層獨立大堂規(guī)劃情況建筑面積：37018平米客房數(shù)量：237間樓層：34-49層柏悅酒店，59—63層酒店配套功能分區(qū)柏悅酒店客房：34F-49F酒店配套：59F-63F大堂——63F（頂層）SPA——59F會議室——60F餐廳——61F酒吧——62F銀泰大廈——柏悅酒店酒店特色國際化的物業(yè)管理服務(wù)——在中國唯一參與投資并全盤管理的酒店項目凱悅國際酒店集團在大中華地區(qū)首家柏悅酒店精品型酒店：凱悅國際酒店集團旗下?lián)碛袆P悅(HyattRegency)、君悅(GrandHyatt)及柏悅(ParkHyatt)三個著名品牌，其中“柏悅”品牌為極致尊貴和精品型酒店酒店配套酒店豎向分布原則柏悅酒店作為凱悅旗下最高端酒店品牌，對物業(yè)要求較高，需占有較高樓層的優(yōu)勢資源酒店大堂設(shè)置在頂層資源最好的位置，樹立高品質(zhì)的形象柏悅府最初定位為開發(fā)商自持物業(yè)，并交由凱悅集團統(tǒng)一經(jīng)營管理，打造頂級公寓，因此設(shè)置在資源較好的高樓層處凱悅酒店集團對項目進行全面管理柏悅居、柏悅府的物業(yè)管理費用僅包括公共部分的管理，附加酒店式服務(wù)需另行收費提供中介租賃服務(wù)，并收取服務(wù)費用柏悅府由柏悅酒店全班人員提供服務(wù)柏悅居由凱悅酒店管理集團成立物業(yè)管理公司進行服務(wù)對