二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)-二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)

二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)_二手房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)1.選擇有保障的中介

通過(guò)中介公司購(gòu)置二手房，要先同中介公司簽訂房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，待產(chǎn)權(quán)交易馬上形成時(shí)，再同原房主簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。簽訂房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同前，肯定要驗(yàn)明中介公司的真實(shí)性和合法性。

要仔細(xì)了解選擇的中介公司是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、是否在房管部門(mén)備案并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)；要驗(yàn)明原房主對(duì)中介方的授權(quán)托付書(shū)，以確認(rèn)中介方是原房主的合法代理人，避開(kāi)遭受欺詐。

另外，要盡可能選擇有實(shí)力、講信譽(yù)的中介公司。

2.寫(xiě)明三方簽約主體

買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同前，首先確認(rèn)簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)賣(mài)方主體資格的真實(shí)性。簽約主體資格的真實(shí)性是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同成立的前提條件，尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)展交易而沒(méi)有第三方居間擔(dān)保的狀況下，該問(wèn)題更需引起客戶(hù)的留意。假如賣(mài)方簽約主體的真實(shí)性存在問(wèn)題，就有可能上當(dāng)受騙或者后患。

3.注明各項(xiàng)時(shí)間

在確定和寫(xiě)明所購(gòu)二手房及附屬設(shè)施交接時(shí)間的同時(shí)，還應(yīng)留意確定和寫(xiě)、電、氣、暖、物業(yè)等費(fèi)用的劃界擔(dān)當(dāng)時(shí)間。二手房交接時(shí)間和費(fèi)用劃界時(shí)間是責(zé)任劃分的界限之一，假如界定不清，日后就有可能引起麻煩甚至糾紛。對(duì)首付款和尾款，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同一般規(guī)定由買(mǎi)方在不同時(shí)間段交付原房主。

為此，合同中必需分別寫(xiě)明首付款交付、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)以及尾款交付的詳細(xì)期限。其中的尾款交付期限有賴(lài)于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)期限，因此過(guò)戶(hù)期限以及過(guò)戶(hù)手續(xù)由哪方主辦、哪方，必需事先確定并在合同中寫(xiě)清晰。值得提出的是，某些房產(chǎn)中介公司收到客戶(hù)定金甚至是首付款之后，仍會(huì)帶其他客戶(hù)看房，誰(shuí)出價(jià)高他們就把房子賣(mài)給誰(shuí)，為此不惜與前一個(gè)客戶(hù)毀約。這是一種一房多賣(mài)的違規(guī)操作。

4.明確各項(xiàng)責(zé)任

房產(chǎn)交易過(guò)程簡(jiǎn)單且金額較大，有時(shí)會(huì)消失意想不到的狀況和違約行為。為避開(kāi)以后消失糾紛時(shí)難以解決，就需要在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)寫(xiě)明違約賠償責(zé)任和賠償金額。違約條款在買(mǎi)賣(mài)合同中是重要的條款，在某種程度上其起到的監(jiān)視作用是位的。同時(shí)，它也是救濟(jì)手段。

5.房子有無(wú)合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)

合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買(mǎi)賣(mài)合法有效的前提。這一點(diǎn)作為二手房購(gòu)房合同留意事項(xiàng)關(guān)鍵，值得每個(gè)人加以重視。現(xiàn)實(shí)生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的狀況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?，?duì)房屋交易雙方當(dāng)事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚谋ｋU(xiǎn)方式是到相關(guān)部門(mén)進(jìn)展核實(shí)。

6.核實(shí)房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機(jī)關(guān)查封

假如房屋已出租，則須售房者供應(yīng)承租人同意出售并放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；假如房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；假如房屋被司法機(jī)關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購(gòu)置或就此與司法機(jī)關(guān)及案件當(dāng)事人進(jìn)展交涉（非專(zhuān)業(yè)人士難以把握）。許多人在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)無(wú)視了這些應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)。

7.相關(guān)稅費(fèi)要知道

二手房買(mǎi)賣(mài)的稅費(fèi)規(guī)定較多、較簡(jiǎn)單，累計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)金額也比擬大，估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是非常必要的。依據(jù)國(guó)家規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)擔(dān)當(dāng)契稅、印花稅，售房者在肯定條件下應(yīng)擔(dān)當(dāng)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、附加費(fèi)、個(gè)人所得稅。依據(jù)買(mǎi)賣(mài)房屋的性質(zhì)以及各地的實(shí)際狀況還可能發(fā)生土地稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易治理費(fèi)等稅費(fèi)。

此外，買(mǎi)賣(mài)房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間長(zhǎng)短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買(mǎi)賣(mài)雙方可以依據(jù)擬交易房屋的實(shí)際狀況，向法律專(zhuān)業(yè)人士或有關(guān)部門(mén)詳細(xì)了解稅費(fèi)的工程、稅率。

二手房買(mǎi)賣(mài)合同留意事項(xiàng)有哪些

留意事項(xiàng)之一：核實(shí)賣(mài)方身份選擇牢靠中介

核實(shí)賣(mài)方的身份。假如是個(gè)人，看他的身份證；假如選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有肯定信譽(yù)度的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方，確保交錢(qián)后能順當(dāng)過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)后房與款兩清。必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地治理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)，這是買(mǎi)二手房留意事項(xiàng)的前提。

留意事項(xiàng)之二：確認(rèn)產(chǎn)權(quán)

到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證。查看：

1.產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋全部人是否全都，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。

2.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。

3.看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，假如房屋為多人共有，則須賣(mài)房人供應(yīng)所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；假如房屋已出租，則須賣(mài)房人供應(yīng)承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；假如房屋已被抵押，則須賣(mài)房人供應(yīng)抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件，千萬(wàn)別無(wú)視這些買(mǎi)二手房留意事項(xiàng)。

留意事項(xiàng)之三：核實(shí)房屋是否允許買(mǎi)賣(mài)

以下?tīng)顩r的房屋千萬(wàn)不要買(mǎi)：

1.已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋

2.被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋

3.屬違法或違章建筑的房屋

此外，假如要購(gòu)置的房屋是公房，賣(mài)房人要供應(yīng)政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)；由于公房原單位對(duì)公房一般都保存優(yōu)先購(gòu)置權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人供應(yīng)單位放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，由于其特別性，在沒(méi)有取得單位同意的狀況下，一律不得出售，必需要原單位蓋章后才能出讓。

假如房屋存在私自搭建的狀況也很麻煩，所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的狀況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部構(gòu)造，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥房或廚房、將一間分隔成兩間等。只有遵循這個(gè)買(mǎi)二手房留意事項(xiàng)才能夠進(jìn)一步簽訂合同。

留意事項(xiàng)之四：關(guān)鍵性承諾應(yīng)表達(dá)在合同中

簽約過(guò)程中應(yīng)特殊留意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性商定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)表達(dá)在合同中，不能以口頭商定代之，由于口頭商定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。

合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。

購(gòu)房者在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要留意寫(xiě)明“房屋交付期限”。其實(shí)此前在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，常常會(huì)消失由于沒(méi)有在合同中注明交房時(shí)間而引發(fā)糾紛的，比方到了商定時(shí)間，賣(mài)房由于租賃或其他緣由而無(wú)法將房屋交付給買(mǎi)房，而買(mǎi)房又因沒(méi)有在合同中做相關(guān)的說(shuō)明，買(mǎi)方只能吃“啞巴虧”，因此這個(gè)是一個(gè)不得不提的買(mǎi)二手房留意事項(xiàng)。

在簽定合同過(guò)程中，必需注明什么時(shí)間賣(mài)方將房屋以何種方式交付給買(mǎi)方，假如屆時(shí)不能按時(shí)交房，買(mǎi)家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃狀況等。

留意事項(xiàng)之五：留心付款方式和時(shí)間

買(mǎi)家在付款時(shí)，應(yīng)盡量采納能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進(jìn)展付款，由此能夠增加購(gòu)置付款憑證。

一般狀況下，在商定時(shí)，買(mǎi)家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣(mài)家根據(jù)交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付購(gòu)房款。

留意事項(xiàng)之六：當(dāng)心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

不要任憑信任對(duì)方的信譽(yù)，先交錢(qián)再過(guò)戶(hù)還是先過(guò)戶(hù)再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題；可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理公司處，等過(guò)戶(hù)完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶(hù)。

留意事項(xiàng)之七：保證產(chǎn)權(quán)順當(dāng)過(guò)戶(hù)

必需要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋刂卫砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程；從買(mǎi)房的角度來(lái)說(shuō)，肯定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶(hù)以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。

如何買(mǎi)二手房

買(mǎi)二手房方法之一：選房

首先考察性?xún)r(jià)比選房時(shí)肯定要分清購(gòu)房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應(yīng)考慮交通、生活是否便利、市政配套、物業(yè)治理水平；供水、供電、供氣能否保證，排污、通訊是否通暢。了解小區(qū)物業(yè)治理可供應(yīng)的效勞工程及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，訪問(wèn)鄰居，了解周邊居住環(huán)境。

了解該住房的使用年限及土地使用期限、該房屋的用途、有無(wú)欠交物業(yè)治理費(fèi)以及水、電、煤氣等費(fèi)用；確認(rèn)房屋的精確面積、觀看房屋的內(nèi)部構(gòu)造、戶(hù)型、管線是否合理，天花板、墻壁是否有問(wèn)題；了解住宅的內(nèi)部構(gòu)造圖，由于假如你買(mǎi)了房以后準(zhǔn)備裝修，肯定要問(wèn)清晰管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。

買(mǎi)二手房方法之二：看房

看房，驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的肯定不能購(gòu)置，這往往是市民在購(gòu)房時(shí)簡(jiǎn)單無(wú)視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。

買(mǎi)房肯定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題，防止一房?jī)少u(mài)；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、牢靠性。留意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。

買(mǎi)二手房方法之三：簽合同

簽合同確認(rèn)合法身份，一般購(gòu)置二手房的合同有兩種，假如是通過(guò)中介購(gòu)置二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)全部人簽署的《買(mǎi)賣(mài)契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。

房產(chǎn)中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對(duì)方的托付授權(quán)書(shū)，以確認(rèn)對(duì)方是賣(mài)主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的托付代理合同。合同上應(yīng)寫(xiě)明代理方式、代理酬勞、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特殊要留意是否蓋章及寫(xiě)清有關(guān)日期。

買(mǎi)二手房方法之四：辦手續(xù)

經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)性階段。詳細(xì)是：房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)