農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)可研

大祥區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)

可行性研究報(bào)告

二○○二年七月

目

錄

第一章：總論1.1、項(xiàng)目提出的背景1.2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.3、編制可研工作的依據(jù)和范圍第二章：市場(chǎng)預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模2.1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)2.2、建設(shè)規(guī)模第三章：建設(shè)條件和場(chǎng)址方案

.3.1、場(chǎng)址的地理位置·3.2、場(chǎng)址的自然環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件3.3、場(chǎng)址地形地貌情況3.4、場(chǎng)址的外部協(xié)作條件第四章：設(shè)計(jì)方案4.1、項(xiàng)目構(gòu)成4.2、立面造型4.3、建筑規(guī)模4.4、建筑防火要求4.5、排水系統(tǒng)及環(huán)保處理4.6、電氣要求4.7、防雷接地要求4.8、抗震要求4.9、平面布置4.10、建筑裝飾工程第五章：組織機(jī)構(gòu)和人員編制5.1、組織機(jī)構(gòu)5.2、人員編制及來(lái)源第六章：工程進(jìn)度6.1、工程進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃表第七章：投資估算與資金籌措7.1、投資估算7.2、資金籌措第八章：財(cái)務(wù)測(cè)算與評(píng)價(jià)8.1、財(cái)務(wù)測(cè)算說(shuō)明8.2、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算8.3、現(xiàn)金流量測(cè)算8.4、不確定性分析8.5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8.6、社會(huì)效益分析第九章：結(jié)論與建議9.1、結(jié)論9.2、建議

第一章

總論1.1、項(xiàng)目提出的背景在黨的十五大報(bào)告指出“以市場(chǎng)為導(dǎo)向使社會(huì)生產(chǎn)適應(yīng)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求的變化”強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中新起到的作用。加快市場(chǎng)體系培育，是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要環(huán)節(jié)之一。我市在“十五”規(guī)劃指出大力開發(fā)中西部地區(qū)的建設(shè)為重點(diǎn)，積極發(fā)展現(xiàn)代流通組織形式，在重要商品的產(chǎn)地，銷地或集散地，在推進(jìn)農(nóng)業(yè)化過(guò)程中，加強(qiáng)市場(chǎng)建設(shè)，培育形成本地生產(chǎn)要素市場(chǎng)和農(nóng)產(chǎn)品體系，是邵陽(yáng)市“十五”期間的重要任務(wù)之邵陽(yáng)市大祥區(qū)是邵陽(yáng)市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是中西部開發(fā)城市，市委市政府十分重視大祥區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，隨城市化進(jìn)程的加快，寶慶西路人口的增長(zhǎng)。市區(qū)兩級(jí)政府非常關(guān)心雪峰市場(chǎng)的建設(shè)，根據(jù)市區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，多次實(shí)地考察研究、論證并達(dá)成共識(shí)，相當(dāng)必要盡快建設(shè)雪峰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

為此福建省漳州市震鴻貿(mào)易有限公司提出對(duì)大祥區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)。1.2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性：

(一)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本要素。2001年大祥區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到7.6億元，比上一年增長(zhǎng)10.3％，高于全市平均水平3.2個(gè)百分點(diǎn)，其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別為1.26億元、3.93億元、2.45億元，分別比上年增長(zhǎng)4％、10.3％、14％，大祥區(qū)地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)流通業(yè)發(fā)展滯后，目前寶西路從二紡機(jī)到資江二橋仍無(wú)中型以上市場(chǎng)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)，因此加快市場(chǎng)建設(shè)是該區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

(二)為加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效途徑，振興國(guó)民經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，增加社會(huì)勞動(dòng)力就業(yè)，保持社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。但是第三產(chǎn)業(yè)在大祥區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是滯后的產(chǎn)業(yè)。雪峰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)將成為中等規(guī)模的綜合市場(chǎng)，對(duì)提高本區(qū)域工業(yè)品的產(chǎn)銷率及農(nóng)副產(chǎn)品的商品率具有重要意義。從而促進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將增加許多的就業(yè)機(jī)會(huì)，因此該項(xiàng)目的建設(shè)是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

(三)建設(shè)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，有利于更多農(nóng)產(chǎn)品來(lái)這里設(shè)立營(yíng)銷窗口，擴(kuò)大營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，提高市場(chǎng)占有率，從而更有利于促進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的發(fā)展。1.3、編制可研工作的依據(jù)和范圍

(一)依據(jù)

(1)征用土地協(xié)議書；

(2)邵陽(yáng)市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案等；

(3)邵陽(yáng)市人民政府招商引資的若干優(yōu)惠政策的規(guī)定。

(二)范圍

本可研僅對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目，按照國(guó)家計(jì)委“關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的可行性分析的要求”進(jìn)行分析研究。

該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積：8407㎡，停車場(chǎng)用地面積790平方米，雪峰市場(chǎng)的建設(shè)采用穩(wěn)建快速的方式進(jìn)行。第二章

市場(chǎng)預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模2.1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)：

據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，大祥區(qū)寶慶西路二紡機(jī)至資江二橋內(nèi)有行政事業(yè)單位1個(gè)、生產(chǎn)企業(yè)63家、主要大型企業(yè)2家，住戶6180戶，履蓋人口3.2萬(wàn)人，個(gè)體工商戶500家，據(jù)預(yù)測(cè)大祥區(qū)發(fā)展力度加大，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，有更多的工商戶會(huì)到市場(chǎng)興業(yè)發(fā)展。

同時(shí)，在市場(chǎng)開始建設(shè)后，可通過(guò)各種宣傳手段，向全市招商，為生產(chǎn)者提供營(yíng)銷窗口，擴(kuò)大市場(chǎng)的知名度。對(duì)三號(hào)馬路及衛(wèi)校對(duì)面的沿街?jǐn)[推還清潔寬闊道路，解決交通阻塞現(xiàn)象，給城市的管理規(guī)范化，起到積極作用。大祥區(qū)二紡機(jī)至資江二橋行政單位及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本情況，見(jiàn)表2—1表2—2：

表2—2果蔬生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本情況表

2.2、建設(shè)規(guī)模根據(jù)預(yù)測(cè),該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下:(1)建設(shè)用地面積：8407㎡(2)總建筑面積13078㎡(3)功能分區(qū)情況：底層為專業(yè)菜市場(chǎng)，層高4.8米，建筑面積4260㎡臨街門面，二至五層為住宅，層高三米有二室二廳、三室二廳，復(fù)式結(jié)構(gòu)戶型。

第三章：建設(shè)條件和場(chǎng)址方案3.1、場(chǎng)址的地理位置

項(xiàng)目場(chǎng)地位于邵陽(yáng)市大祥區(qū)寶慶西路邵陽(yáng)市計(jì)算機(jī)廠往酒廠方向，屬樟樹垅居委會(huì)管轄四號(hào)馬路樟樹垅小學(xué)對(duì)面，距寶慶西路150米，距沿江路100米，相臨雪峰路，地理位置優(yōu)越，陸路交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆?.2、場(chǎng)地的自然環(huán)境，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件：場(chǎng)地所在地屬盆地性氣候，平均氣溫16℃無(wú)霜期約250—300天，年日照1920小時(shí)，年降雨量在860毫米一1260毫米。目前全區(qū)人口數(shù)為32萬(wàn)人，環(huán)境保護(hù)工作指標(biāo)已達(dá)到。3.3、場(chǎng)址地形地貌情況：

地形地貌場(chǎng)地屬于典型的湘中丘陵地貌，與河床沖積階地地貌相匯處，

由上覆素填土、耕田沖積成因土及下覆基巖所成的地貌呈臺(tái)階式，地形較平坦開闊，場(chǎng)地地面黃海高程為227.6m一221.Om，由糕向赫傾斜。3.4、場(chǎng)址外部協(xié)作條件：

(一)場(chǎng)址周邊概況。場(chǎng)址周邊有市酒廠、市印刷機(jī)器廠、二紡機(jī)、城西電業(yè)局、市計(jì)算機(jī)廠、邵陽(yáng)日?qǐng)?bào)社、邵陽(yáng)電視臺(tái)＼通用電器廠，覆蓋居民人口約8萬(wàn)人。

(二)交通運(yùn)輸。場(chǎng)址位于國(guó)道320線(寶慶西路)的北側(cè)。市新規(guī)劃的雪峰路直通南站上高速公路，往北向通江北連接207國(guó)道、蔡鍔路，市場(chǎng)邊四向環(huán)路有樟樹垅路、二條小區(qū)道路進(jìn)出商品，陸路運(yùn)輸方便快捷。(三)場(chǎng)址公共配套條件。場(chǎng)址位于樟樹垅路南邊、休閑廣場(chǎng)占地面積5320平方米，配有一處停車場(chǎng)，可停汽車20輛、摩托車100輛、

自行車200輛中滿足住戶的需要，公廁垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站各一座，水電已全部到位，消防、公共設(shè)施配套齊全。

第四章：設(shè)計(jì)方案4.1、項(xiàng)目構(gòu)成：

一、主要構(gòu)成

一層為專業(yè)菜市場(chǎng)、水果、家畜、水產(chǎn)類市場(chǎng)；二層靠雪峰路沿街為辦公場(chǎng)所，其余二到五層為住宅。見(jiàn)項(xiàng)目構(gòu)成表4一

二、立向造型

1、簡(jiǎn)約明塊的立面處理手法，具有時(shí)代主流氣息。主體色彩為桔紅色，三色磁磚，窗臺(tái)為白色、高雅大方。2、立面基本為對(duì)稱形式突出入口，在視覺(jué)上形成對(duì)稱，主立面屋頂采用一些造型斜坡屋面，中間一幢主立面屋頂采用一種博士帽飛檐形式，輕盈充滿動(dòng)感，如大鵬展翅，又好似招財(cái)進(jìn)寶，象征大市場(chǎng)生意，蒸蒸日上財(cái)源廣進(jìn)。三、建筑規(guī)模：本方案總建筑面積13078㎡。一層為菜市場(chǎng)層高4.8米，沿街為鋪面。二層沿雪峰路為樟樹垅居委會(huì)辦公場(chǎng)所。

二至五層為住宅，層高3米有復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅、三室二廳、二室二廳住宅約70戶。配備一處停車場(chǎng)，一塊休閑綠地。

四、建筑防火設(shè)計(jì)本方案建筑高度為20米，為多層建筑。消防安全按GBJl6—87中要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。五、排水系統(tǒng)(環(huán)保處理)

1、室外排水系統(tǒng)：室外排水采用雨污合流制，集中從二處排至城市污水檢查井。

2、室內(nèi)排水系統(tǒng)：所有建筑排水采用兩污分流、重水排水，其中菜市場(chǎng)采用明溝單獨(dú)排出，糞便污水排出經(jīng)化糞池處理后排至室外污水檢查井，其它污水直接排到外污水檢查井，屋面雨水經(jīng)雨落管排至室外污水檢查井。

六、電氣本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總安裝容量約500千伏安，屬三類用電負(fù)荷，采用一路電源供電，選一臺(tái)10KV變壓器可滿足用電要求.

七、防雷接地本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬二級(jí)防雷建筑物，在屋頂沿1墻設(shè)避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做引下線，基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋做接地極，接地電阻R≤10歐姆。八、抗震：根據(jù)中國(guó)地震強(qiáng)度區(qū)劃，場(chǎng)址地區(qū)地震基本烈度為7度，建筑物按地震基本烈度7度設(shè)防。4.2、平面布置：1、臨雪峰路做為主立面，按規(guī)劃要求留退位線做為加寬人行道。

2、平面設(shè)計(jì)，考慮市場(chǎng)人流進(jìn)出較多，四面臨街，設(shè)2個(gè)主入口。在雪峰路，市場(chǎng)被臨街獨(dú)立面包圍，即便于菜市場(chǎng)的封閉式管理，同時(shí)也方便了市民購(gòu)物及菜場(chǎng)本身的噪音等問(wèn)題的解決。

3、二至五層為住宅。住宅建在二層面平臺(tái)上，二層適宜的綠化設(shè)計(jì)，身處鬧市卻又遠(yuǎn)離塵器，使之成為一塊都市綠洲。4.3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

(表一)

建構(gòu)筑物一覽表(表二)

結(jié)構(gòu)形式：一層為柱架結(jié)構(gòu)，二至五層為磚混結(jié)構(gòu)，廚房大廳及衛(wèi)生間為現(xiàn)澆板。屋面為現(xiàn)澆板?？傇靸r(jià)估算：建安造價(jià)按580元／m2計(jì)算，建安工程總造價(jià)估算為757.5萬(wàn)元人民幣。4.4：建筑裝飾工程：一、裝飾要求雪峰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為寶慶西路較獨(dú)特的建筑，小區(qū)道路包圍中央，因此場(chǎng)址內(nèi)的外裝飾要求樸實(shí)、大方、一致。二、主要裝飾項(xiàng)目undefined1、

undefined外墻均采用江豐牌三色桔紅色面磚。2、底層鋪面為鋁合金卷閘門、門窗為經(jīng)閣鋁材90系列推拉窗。沿街的窗不得向道路空間延伸。3、樓地面工程：底層菜市場(chǎng)內(nèi)為廣場(chǎng)地磚，推位為白色磁磚、鋪面及二層辦公為水磨地面。4、住宅內(nèi)陸面不作裝飾，水泥砂漿抹平，內(nèi)墻墻體為一般涂料刷白。5、燈具：安裝線盒及普通照明燈具。

第五章：組織機(jī)構(gòu)和人員編制5.1、組織機(jī)構(gòu)：依照公司法：由福建省漳州市震鴻貿(mào)易有限公司成立邵陽(yáng)市天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

其組織機(jī)構(gòu)示意如下董事會(huì)

│總經(jīng)理

│

│

│

│

│

│物業(yè)

工程

財(cái)務(wù)

市場(chǎng)

總工程師管理部

技術(shù)部

行政部

營(yíng)銷部這些部門在總經(jīng)理的授權(quán)下，進(jìn)行下列管理工作。(一)負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的策劃及實(shí)施工作，加快市場(chǎng)的建設(shè)速(二)負(fù)責(zé)對(duì)外的招聘，以及財(cái)務(wù)管理工作。有關(guān)單位履行必要的法律手續(xù)等法律事務(wù)工作和辦公室行政工作、安全保衛(wèi)工作。(三)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理工作、制定經(jīng)營(yíng)所需物質(zhì)的采購(gòu)計(jì)劃，并組決實(shí)施，進(jìn)行成本核算和成本控制。(四)負(fù)責(zé)購(gòu)置和維修固定資產(chǎn)設(shè)備的工作，負(fù)責(zé)能源的管理工作。5.2、人員編制及來(lái)源邵陽(yáng)市天潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有13貯公司，人員編制21人。董事會(huì)2人，總經(jīng)理1人。財(cái)務(wù)與行政管理部門4人工程技術(shù)部3人市場(chǎng)營(yíng)銷部3人牧業(yè)管理部8人董事會(huì)依據(jù)有限公司的要求組成、總經(jīng)理由董事會(huì)決定。各部門的經(jīng)理由總經(jīng)理決定，報(bào)董事會(huì)審批及備案。其余人員可采取面向社會(huì)招聘，擇優(yōu)錄用的形式。第六章：工程進(jìn)度根據(jù)市場(chǎng)需求，前期工作進(jìn)展情況，外部協(xié)作條件和建設(shè)規(guī)模，擬定本項(xiàng)目建設(shè)期18個(gè)月，項(xiàng)目在2002年8月開始進(jìn)行前期工作，爭(zhēng)取2003年10月份全部竣工。6.1、工程進(jìn)度實(shí)施計(jì)劃表

工程施工形象進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)＼＼9間進(jìn)度計(jì)擴(kuò)＼

2002年

2003年

項(xiàng)

目

8

9

10

11

12

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

前期工作

2

土建施工

3

基礎(chǔ)施工

4

主體結(jié)構(gòu)

5

外裝飾工程

6

銷

售

第七章：投資估算與資金籌措7.1、投資估算

投資估算說(shuō)明：

1、前期工作費(fèi)：設(shè)計(jì)費(fèi)按每平方米12元計(jì)算，地質(zhì)勘察費(fèi)6萬(wàn)元，咨詢費(fèi)5萬(wàn)元，開辦費(fèi)30萬(wàn)元。

2、土地費(fèi)：土地面積8407㎡，每平方按200元計(jì)算，共計(jì)168萬(wàn)元，土地費(fèi)含征用拆遷賠償費(fèi)，出讓金土地已完成“三通一平”。

3、建安工程費(fèi)：建安造價(jià)按580元／㎡估算。

4、水電工程投資包含水電管網(wǎng)費(fèi)。

5、消防費(fèi)：按市政府有關(guān)規(guī)定減半收費(fèi)，按建安工程2％。估算。

6、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按建安工程和設(shè)備及安裝之和的1.5％估算。7、停車場(chǎng)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)動(dòng)站投資按380元／㎡估算8、休閑綠地按120元／㎡估算。9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按以上各種取費(fèi)之和的5％估算?？偼顿Y估算見(jiàn)表7—1本項(xiàng)目總投資為；

1109萬(wàn)元。

總投資估算表表7—1

單位：萬(wàn)元序號(hào)

·

項(xiàng)

目

金額

備注

1

前期工程費(fèi)

56.2

2

征地費(fèi)

168

三通一平(土地出讓金)

3

建安工程費(fèi)

757.3

4

小區(qū)逸路停車場(chǎng)

公廁垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站

.

10

5

休閑綠地

15

、

6

水電通訊

26

。

水、電管網(wǎng)、通訊設(shè)施費(fèi)

7

其它費(fèi)

26

消防質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、廣告

8

蜀坷預(yù)見(jiàn)費(fèi)

50

厶

’

；十

口

川

1109

7.2、資金籌措

項(xiàng)目建設(shè)單位自有資金830萬(wàn)元，本項(xiàng)目通過(guò)預(yù)售及銷售商品房解決279萬(wàn)元。7.3、項(xiàng)目資金使用計(jì)劃：(見(jiàn)表7—2)

第八章：財(cái)務(wù)測(cè)算與評(píng)價(jià)本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委1993年頒布實(shí)施的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算。經(jīng)濟(jì)平價(jià)和不確定性分析。8.1、財(cái)務(wù)測(cè)算說(shuō)明：

(1)固定資產(chǎn)形成率按95％，殘值率5％測(cè)算。

(2)建筑物折舊按50年。(3)店門出售按3800／㎡，辦公樓按1000元／㎡，攤位出租按360元／㎡年.(4)項(xiàng)目建設(shè)采用快速投資方式進(jìn)行2002年以前完成基礎(chǔ)工程，2003年10月份竣工交付使用。(5)依據(jù)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的實(shí)際情況，市場(chǎng)門面銷售按建設(shè)次年60％銷售，第三年為20％市場(chǎng)內(nèi)攤位出售按次年的40％，銷售剩余攤位出租分二年租完，每年50％。(6)住宅銷售按建設(shè)次年60％銷售，第三年為20％。(7)項(xiàng)目計(jì)算期為五年，五年后租金收入按1=10％以10年折現(xiàn)。(8)店面出租應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加，房產(chǎn)稅等。8.2、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)測(cè)算：項(xiàng)目建設(shè)預(yù)售和銷售收入及租金收入見(jiàn)表8—1。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)見(jiàn)表8—2，從表中可以得出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為644.27萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)557.75萬(wàn)元。

稅前平均投資利潤(rùn)率(％)=644.27/1109×100％=58％稅前平均投資利稅率(％)644.27＋10.5＋12.7/1109×100％=60％表8一1

單位：萬(wàn)元

表8一2

單位：萬(wàn)元

序號(hào)金

年

額

份項(xiàng)

目

2002年

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

合計(jì)

1

總收入

183

1177

229

93

93

1775

2

總投資

406.2

692.8

10

0

0

1109

3

銷售稅金

1.464

9.42

1.83

0

0。

12；7

4

租售稅金

0

0

1.2

4.65

4.65

10.5

5

利

潤(rùn)一223.2474.78215.97

88.36

88.36

644.27

6

所得稅

47.4

21.5

8.8

8.8

86.5

7

稅后利潤(rùn)一223.2427.38194.47

79.55

79.55

557.75現(xiàn)金流量測(cè)算見(jiàn)表8—3，從表194.47undefined

undefined88.36

88.36投資回收期：4.22(年)含建設(shè)期

現(xiàn)金流量表

表8—3

單位：萬(wàn)元

序號(hào)

金額

年

份項(xiàng)目

1

2

3

4

5

現(xiàn)金流入

183

1177

229

93

93

1銷售及租賃收入

183

1177

229

93

93

現(xiàn)金流出

1

固定資產(chǎn)投資

406.2

692.8

10

2

租賃稅費(fèi)

1.2

4.65

4.65

3

銷售稅費(fèi)

1.464

9.42

1.83

4

所得稅

47.4

21.5

8.8

8.8

凈現(xiàn)金流量

———223.2

474.78

215.97

88.36

88.36

四累計(jì)凈現(xiàn)金流量———223.2

697.98

913.95

1002.31

1090.67

稅后財(cái)務(wù)收益率為29％。稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic：31％)為557.75萬(wàn)元。

項(xiàng)目資金回報(bào)率高于社會(huì)折現(xiàn)率，說(shuō)明項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，并且在4.22年內(nèi)收回投資。8.4、不確定性分析：

本項(xiàng)目敏感性分析結(jié)果見(jiàn)表8—5由敏感性分析表可以看出：總投資和銷售收入是較為敏感的因素，項(xiàng)目總投資增加10％和銷售收入減少10％，其內(nèi)部收益率都低于社會(huì)折現(xiàn)率(ic二31％)總投資增加10％的內(nèi)部收益率高于銀行同期貸款利率。總投資增加5％和銷售收入減少5％，其內(nèi)部收益率高于社會(huì)折現(xiàn)率(ic’31％)本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。表8—5

8.5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表8—6，通過(guò)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。本項(xiàng)目的建設(shè)，將加速寶慶西路及其周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)大祥區(qū)城西第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛。表8序號(hào)

指標(biāo)名稱

單位

指標(biāo)

備注

1

總投資

萬(wàn)元

1109

2·

建設(shè)期

年

1.5

3

銷售收入

萬(wàn)元

1775

4

經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

萬(wàn)元

557.75

5

投資利潤(rùn)率

％

58％

6

投資利稅利

％

60％

7財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

·％

29

8

投資回收期

年

4.22

8.6、社會(huì)效益分析：

邵陽(yáng)市大祥區(qū)雪峰農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的建設(shè)可以形成一定的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，估計(jì)年?duì)I業(yè)額在1.4億至2億之間，市場(chǎng)形成后，可以解決邵陽(yáng)市國(guó)企下崗再就業(yè)工作，給政府減輕再就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。雪峰市場(chǎng)的建設(shè)，有利于寶慶西路的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速農(nóng)產(chǎn)品的流通領(lǐng)域市場(chǎng)體系，形成以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)，對(duì)促進(jìn)和帶動(dòng)大祥區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品的發(fā)展具有十分積極的作用。也大大方便周邊大型企業(yè)的菜藍(lán)子工程。此處項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)加強(qiáng)該區(qū)域信息交流，增加知名度有一定的作用。項(xiàng)目建設(shè)具有一定的社會(huì)效益。

第九章：結(jié)論與建議9.1、結(jié)論：

(一)項(xiàng)目建設(shè)符合邵陽(yáng)市城市總體規(guī)劃。

(二)項(xiàng)目建設(shè)有利于推動(dòng)大祥區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)具有良好的社會(huì)效益。

·

(三)福建省漳州市震鴻貿(mào)易有限公司為項(xiàng)目法人，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和債務(wù)償還等項(xiàng)工作。

(四)建設(shè)項(xiàng)目場(chǎng)址選在大祥區(qū)城西樟樹垅區(qū)域與320國(guó)道和城市道路雪峰路交匯點(diǎn)，交通運(yùn)輸條件良好，場(chǎng)址的選擇是適宜的。

(五)項(xiàng)目建設(shè)用地面積為8407m2，總建筑面積13058m2，建筑占地面積5100m2，容積率13％，建筑密度為47.6％，綠地率為15％。

(六)建設(shè)項(xiàng)目采用快速的投資方式進(jìn)行，總投資估算1109萬(wàn)元，建設(shè)期15年，投資回收期4.22年(含建設(shè)期)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為31％。項(xiàng)目資金回收率高于社會(huì)折現(xiàn)率，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

(七)經(jīng)過(guò)敏感性分析，說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。9.2、建議：

項(xiàng)目的建設(shè)與發(fā)展，應(yīng)以大祥區(qū)寶慶西路片區(qū)發(fā)展的特色為主導(dǎo)。并加強(qiáng)招商引資工作，以使市場(chǎng)銷售速度的提高，提高項(xiàng)目的投資效益和社會(huì)效益。

邵規(guī)地字(2002)19號(hào)樟樹垅農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地規(guī)劃條件通知書樟樹垅居委會(huì)：你單位于2002年4月28日，申報(bào)的樟樹垅農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)工程，經(jīng)研究，同意在雪峰路以西，市酒廠以南的地塊按下列用地規(guī)劃條件進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)：l設(shè)計(jì)依據(jù)

undefined1.

undefined1邵陽(yáng)市城市規(guī)劃行政技術(shù)規(guī)定

1.2邵陽(yáng)市城市總體規(guī)劃

1.3大祥區(qū)道路網(wǎng)規(guī)劃

1.4白公西路控規(guī)

1.5市區(qū)菜市場(chǎng)專項(xiàng)規(guī)劃

2、用地情況：

2.1規(guī)劃建設(shè)用地范圍(見(jiàn)附圖)：北臨市酒廠，西臨居民私宅區(qū)，南靠煤建公司所屬用地，東臨雪峰路。2.2規(guī)劃建設(shè)用地周邊規(guī)劃要點(diǎn)：2.2.1周邊道路規(guī)劃寬度及分幅：雪峰路道路寬度為42米，道路分幅6+5。5+2.5／14+2.5+5.5+6；樟壟路道路寬度為，16米道路分幅3，5+9+3.5；地塊西側(cè)規(guī)劃一條寬度為7米的小區(qū)道路，該路南接寶慶西路北至市酒廠；在地塊的南側(cè)規(guī)劃一條7米寬的道路聯(lián)接雪峰路和地塊西側(cè)的小區(qū)道路。

2.2.2其它規(guī)劃要點(diǎn)：

2.2.2.1地塊北側(cè)有一條高壓電力走廊由西向東跨過(guò)地塊，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)電力法的有關(guān)規(guī)定考慮市場(chǎng)的布局。電力走廊的保護(hù)區(qū)域的用地可規(guī)劃為停車場(chǎng)或綠地。

2.2.2.2地塊西側(cè)現(xiàn)有兩條電力終端線穿過(guò)地塊，應(yīng)根據(jù)有關(guān)要求實(shí)施遷移。

2.2.2.3地塊西側(cè)現(xiàn)有一雨污水渠(涵管)，應(yīng)根據(jù)該區(qū)域的匯水面積和白公西路街區(qū)控現(xiàn)排水規(guī)劃確定過(guò)水?dāng)嗝?，結(jié)合規(guī)劃中的小區(qū)道路妥善考慮。

2.2.2.4臨雪峰路面應(yīng)敞開長(zhǎng)度不少于臨路總長(zhǎng)度的1／3不得布置建筑。

2.2.2.5菜市場(chǎng)用地面積不少于2000平方米，建筑面積不少于1200平方米(一層鋼棚架建筑，不合停車場(chǎng)、(公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站)在規(guī)劃布局中須考慮市場(chǎng)對(duì)周邊環(huán)境的影響。合理組織市場(chǎng)內(nèi)交通，規(guī)劃布局須符合消防要求。

2.2.2.6規(guī)劃布局應(yīng)功能分區(qū)明確，居住建筑與市場(chǎng)建筑應(yīng)分開布置，以避免相互干擾。

2.3規(guī)劃建設(shè)用地面積約：9000平方米代征城市公用地面積：4050平方米(代征道路用地面積)。氣3、土地使用性質(zhì)：

3.1使用性質(zhì)：市場(chǎng)用地(C26)3.2可兼容性質(zhì)：住宅用地(R21)吟妒驢建筑規(guī)模：約7000平方米5.2建筑限高：20米5.3建筑層數(shù)：1—6層5.4建筑退建筑基地邊界線或道路中心線距離：建筑退建筑基地邊界線距離必須滿足C6pP日市城市規(guī)劃行政技術(shù)規(guī)定》要求。離雪峰路道路中心線距離27米。

5.5建筑間距：1:1.0

5.6交通出入口方向：5.6.1機(jī)動(dòng)車：東5.6.2人流：東、南、西、北

5.7停車數(shù)量(市場(chǎng)停車)

5，7.1機(jī)動(dòng)車：10輛(地上)

5.7.2非機(jī)動(dòng)車：

30(地上)

5.8綠化

5.8.1綠地率：30％

5.8。2綠地位置：地塊北側(cè)。

7.市政要求：7.1化糞池位置：化糞池不得設(shè)在城市道路人行道上

7.2用地管網(wǎng)布置須與城市管網(wǎng)布置相銜接8.配套要求：在地塊內(nèi)設(shè)垃圾收集站及對(duì)外公廁一座(公廁