溧陽商業(yè)地產項目營銷策劃報告

城市概況——地理位置國家級旅游城市山水生態(tài)之城。長三角經(jīng)濟腹地,接受三大中心城市輻射。溧陽位于江蘇省蘇南，地處長江三角州，屬上海經(jīng)濟區(qū)。土地總面積1535平方公里。北緯31°1＇-31°4＇，東經(jīng)119°08＇-119°36＇。距上海、杭州200公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機場80公里，距常州機場60多公里。104國道穿境而過，寧杭高速公路揚溧高速縱橫全境，新長鐵路正在建設之中，蕪太運河直達長江碼頭。

130KM200KM220KM城市概況——行政區(qū)劃行政上隸屬于常州,總面積1535.87平方公里,下轄10個鎮(zhèn)、2個省級開發(fā)區(qū)。全縣有77.32萬人口，人口密度每平方公里503人。南部新區(qū)：建設路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設地區(qū)之一。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體?，F(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設，其他公共設施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設用地4.93平方公里。

區(qū)域未來展望經(jīng)濟背景——經(jīng)濟發(fā)展六年來，溧陽經(jīng)濟高速發(fā)展，03年以來呈明顯加速上揚態(tài)勢。增速排名較高,但總量排名位次落后。經(jīng)濟背景——消費增長伴隨經(jīng)濟高速增長,消費亦保持較快發(fā)展速度。增速雖然較快,但占經(jīng)濟總量比重依然較低。經(jīng)濟背景——收入增長伴隨經(jīng)濟高速增長,消費亦保持較快發(fā)展速度。增速雖然較快,但占經(jīng)濟總量比重依然較低。小結作為長三角腹地城市之一，溧陽縣經(jīng)濟自03年以來進入一個快速發(fā)展的新局面，增速在蘇南同類城市中名列前茅。經(jīng)濟結構不盡合理，工業(yè)的高歌猛進與消費、零售的不溫不火形成鮮明對比。本項目所處的城南新區(qū)為近年來政府著力打造的政務新區(qū)和城市副中心區(qū)域，其政務和居住功能已日漸成熟，但受制于城市整體購買力有限，其商業(yè)商務功能尚未完善，仍有待進一步發(fā)展。溧陽房地產市場分析溧陽房地產市場總體狀況商業(yè)市場發(fā)展狀況城南新區(qū)房地產市場總體狀況項目思考溧陽房地產市場發(fā)展狀況圖溧陽房地產投資額度逐年走勢（單位：億元）圖溧陽房地產開發(fā)情況（單位：萬平米）溧陽房地產逐年開發(fā)量漲幅較大，房價高位運行和宏觀政策的不斷出臺的大環(huán)境下，銷售量和施工量存在緩漲現(xiàn)象。圖禍溧陽鳴房地憐產銷悅售量麥逐年色走勢答（單春位：接萬平兼米）商業(yè)夏用房再成交堪量逐域年呈釘快速增長長的走糾勢，20但07年商確業(yè)用嫁房成竿交量匆創(chuàng)歷庭史新臨高。溧陽尊房地留產市偏場發(fā)梳展狀饞況區(qū)域中房地親產市劣場發(fā)紙展狀仔況住宅蘿市場見：在燕麻山南掏苑、透金谷壓廣場著、錦抵繡花腦園等籌小區(qū)企示范虎效應切的帶海動下翁，南層部新紀城區(qū)宗居住痕氛圍頓逐漸長被購晶房者跪認可生；政府谷部門短的進益駐，肉為新呈區(qū)商復品住照宅的衰定位緊提檔促升級姻，目顏前區(qū)訪域住麻宅成藍交均糟價已五超過40步00元/平米挖，有兄些項張目房復源甚仗至接繩近50騎00元/平米饒；商業(yè)撈用房房誠：商業(yè)米用房充開發(fā)怎體量呀較大甘，區(qū)箭域商作業(yè)以并大潤薯發(fā)為什主，股整體情的商肝業(yè)氛順圍不秤濃厚努，市偷場尚擦需培帶育；沿街40煩-6造0平米等的沿姿街商商鋪受信投資薄客追悅捧，唯集中椅式商站業(yè)銷會售壓歌力較穩(wěn)大。商業(yè)詞用房閱的購其買群鵲體為跳本地桂的個曬體和摸在外眉地做補工程季到溧藝陽投辱資的匠人群許。區(qū)域盡房地血產市閃場發(fā)垮展狀赤況溧陽性總體鄭商業(yè)的規(guī)劃該為：狼一個片市級腐商業(yè)并中心排，在危平陵蔽中路宗與西腰大街小交叉析口周宅圍包靈括現(xiàn)復華地技百貨代、江高南春交地塊爪、正逝在改腰造的說平陵濁廣場濤地塊辱等；芹一個市級歐副中辨心，位鍋于新勸車站烈對面錦匯失廣場存地段；兩遙個區(qū)嚼域商激業(yè)中臣心，致分別使位于醬東風罩橋周遍圍地跨段和氣規(guī)劃近的鐵京路路爹前廣挑場地步段。－－鍵－《溧陽野商業(yè)巧網(wǎng)點寨規(guī)劃》溧陽查商業(yè)肥市場型發(fā)展束狀況1、老城扮區(qū)為溧值陽區(qū)拐域比頌較成晚熟的膚商業(yè)妖中心亦，消厭費人荒群主斤力為市區(qū)功居民鋤及鄉(xiāng)控鎮(zhèn)區(qū)撒域，輻珍射能歡力較形強。2、南部竊新城甩區(qū)是溧往陽發(fā)蕩展的索重點污區(qū)域針，舍在政模府的依利好凍規(guī)劃寄和眾越多示汗范小慌區(qū)的浮進駐濕下，癥以大妖潤發(fā)爭為首果的新突區(qū)商封業(yè)氛絲式圍有瞇走向笛成熟摸的趨林勢，鼠目前碰兩個局區(qū)域癥的紐奉消費敲人群灑有一秘定的暮重疊燈性。溧陽局商業(yè)窗市場斃發(fā)展?jié)櫊顩r市級飄副中圖心市級椒商業(yè)柜中心從溧秘陽市致總體懇規(guī)劃燙來看寫，城膽市呈帆現(xiàn)出淡由北紐奉向南的升級至發(fā)展皮的趨掙勢，違目前賀新區(qū)削作為煙溧陽夢新一診輪規(guī)區(qū)劃和化建設流的龍勿頭，架已經(jīng)賄成為具新的洲行政緣瑞、居傾住和望商業(yè)粒中心嚴。商凡業(yè)也偽從西井大街挑傳統(tǒng)餅商業(yè)再區(qū)，揪向以薪燕山尖路為詞軸心眨的南囑部新蛇區(qū)商橋業(yè)中們心轉哭移。布雖然積大潤耗發(fā)在僚區(qū)域芝有了殊一定酒的影囑響力說，但臺幾個勾商業(yè)慣項目薯還處詞于市再場培損育期槳，因撇此整頭個區(qū)閑域目宇前還召沒有暴聯(lián)合親打造蜻濃厚拌的商愁業(yè)氛淋圍。溧陽閃整體蝦消費被能力直較強牲，尤菊其餐坊飲消卸費，止消費疤者注戚重消期費場谷所的義環(huán)境狡，因膨此該爺區(qū)域割具有葬打造妹美食變街的側潛力帖。區(qū)域臉商業(yè)糾項目醉有同踐質化野的現(xiàn)駛象，延集中粒于百租貨、完美食徒及配煉套商盜業(yè)；勁隨著職商品旗住宅煤市場兇的不止斷發(fā)哀展和尊居住盟人群歌的消叨費需返求的眉不斷煮擴大桃，商膊業(yè)經(jīng)娃營業(yè)葵態(tài)必永將走捐向差抵異化磨。區(qū)域迷交通斗發(fā)達配，免噴費停鳳車的桃大潤徑發(fā)已沖逐漸寶吸引縮慧周邊亞區(qū)域胖的消抗費群熄體。區(qū)域葬商業(yè)嬸現(xiàn)狀商業(yè)索調研才尋找伙市場吉空白唇點：商業(yè)道市場核空白育點：專業(yè)單、集六中的弦數(shù)碼舌廣場鎖缺乏市場漫支撐育點：——科技繩發(fā)達束的現(xiàn)請代生輔活，嗚電腦秤等數(shù)狹碼產磁品日者益普揭及，斜專業(yè)欲調研犁結果饅顯示紀，大秋型IT賣場間在二諒三線擱城市腦經(jīng)營購狀況脫較好怪，而促溧陽況已有再并不顧專業(yè)鉆的電調腦城六很難貴滿足新旺盛算需求鐮；——溧陽沸雖然煩是縣顯級市明，但恐市區(qū)友商業(yè)紹的輻射四能力理較強濃，鄉(xiāng)報鎮(zhèn)的慘需求市場原空間葡較大笑；——居民消文化根素養(yǎng)炒和消得費水詢平較陳高，味數(shù)碼砌產品曬易于貓被消北費者謝接受援。區(qū)域辯典型厘商業(yè)園案例周籌邊互資源徑及業(yè)項癢目奶分布詳圖福田謀中心嘉豐勸新城錦匯匪商業(yè)裳廣場大潤聽發(fā)龍亭甩苑燕山緒南苑文化犁中心本案〔錦擇匯商喘業(yè)廣穗場〕●項目鉗基本悅情況項目兼位于醒溧陽摧城南僅新城御區(qū)燕屑山中別路1號，J-章MA放LL街區(qū)棉是錦瞧匯商扶業(yè)廣揮場的厲三期貧，地駁上建暴筑面垮積共26未23棟0平米濾，其樂中集喪中式瘡商業(yè)13袍15質0平米況，小投商業(yè)癥區(qū)為85避70平米估，辦批公45蚊10平米堡。項目數(shù)量總用地面積21950總建筑面積31180地上建筑面積集中商業(yè)26230小商業(yè)區(qū)一層52708570二層3300辦公4510地下建筑面積4950容積率1.2建筑密度40%綠化率20%機動車停車量（地上/地下）47/99項目更經(jīng)濟揮指標小商尿業(yè)區(qū)集中起商業(yè)辦公羅劉灣澇路區(qū)域讀典型民商業(yè)裁案例●小商榮業(yè)區(qū)分割較面積最：一層核在30京-6歸0平米論，二澡層分講割面聰積較屬大，陳范圍30梯0-啞50播0平米肌不等華。銷售雙情況覆：項目歲在售指的部沙分為賤小商慕業(yè)區(qū)訴，共10武9套，牛其中詢一層96套，卷二層13套；廳截至繭目前客，一跑層已晌銷售毒完畢次，二樂層銷甚售率順為50著%左右趴。層高：一下層4.宅8米，畝二層4.噴79米。銷售易價格瘋：一層烤北面浪臨街3萬/平米堡左右聲，西斥、南閉臨閘街1.路3萬元/平米咬左右術；二隱層朝閃北1萬元/平米姻左右罵，朝山南60捉00元/平米宮左右糾?？腿海嘿徶I主這力以榜溧陽桶當?shù)氐膫€栗體戶嶺為主射，其抗次是雞在外遮地做矛工程直和電北梯的議本地鎖投資茫者，良這類糕人群薯經(jīng)濟礦基礎殼較強汪。區(qū)域血典型顫商業(yè)駁案例●集中癢商業(yè)IT嚷AT集團：IT漁AT集團哭為香對港大流型國屈際品輕牌服殺裝、僅百貨混連鎖捐機構察，由揮中聯(lián)擠集團亦海外荒投資劃有限孤公司早、歐共洲銀伍證遠救東有列限公槍司、址中國掩亞洲駛連鎖腸百貨具有限完公司估、美沙華投猶資(香港)集團捷有限刊公司驗等七槳大股泥東聯(lián)原合投能資。脾由其甩下屬脊全資追子公毫司深坊圳摩撤根國名際品格牌服繳裝會銳員店售有限綁公司進，在殃中國斧大陸踩開設IT木AT國際途品牌散服裝元會員慚連鎖界商業(yè)苦網(wǎng)絡吉、IT凝AT百貨占會員翅俱樂薦部連搏鎖商漸業(yè)網(wǎng)催絡和Fa姨sh粱io拿n謝IT能AT（時辯尚店拍）連釘鎖商潔業(yè)網(wǎng)添絡，木經(jīng)營才國際禾時尚漢品牌撲服裝梁及百練貨商伍品集中金式商珠業(yè)建稀筑面顏積為26融23榴0平米摸，為墓開發(fā)歡商固潛定資癢產，永通過冒招商恥，IT眨AT進駐托。〔福晚田中丹心〕●項目抓基本昨情況項目勝位于線溧陽娛燕山順中路捎、羅茄灣路撥交叉航口，棋東至泉燕山揮中路埋、南改至溧太陽市海汽車籠總站威、細返致溧塑陽假蘋日酒飯店、果北至株羅灣彼路。項股目包監(jiān)括28層的建寫字挎樓和4層的紐奉商業(yè)吵，其地中商浴業(yè)面俗積33瀉01挪5.同26平米鳥。福奶田中質心是駕燕山具路上縫罕見涂的產駛權商畝鋪、患酒店親、寫首字樓按。福田綢中心分割瞧面積蓋：分割山面積30平米露起。銷售圍情況員：目前碼在售攜的是敏商業(yè)1-哲2層，歇共40滾0多套崇房源喊，銷毀售一嚇般。價格畜：一層蝦的銷獻售價幸格在2萬-3肌.5萬元/平米盾不等戚，其兩中東什面臨棉燕山截中路拍的價罷格在3.繩5萬元/平米膚左右音，南庫面的獲售價槳相對帝較低清，為2萬元/平米嗽左右嫌；二巷層銷描售價權格為杠一層巡壽的70隱%左右制?？腿海嘿彄苜I主卸力以傾溧陽嗽當?shù)佧}的個總體戶捏為主喬，購烏房目氧的為儲自己維經(jīng)營需和投網(wǎng)資出窗租。經(jīng)營辰業(yè)態(tài)控分布：根肆據(jù)經(jīng)褲營者攀的經(jīng)印營業(yè)垂態(tài)來港劃分聽區(qū)域嗓。營銷測策略：為舍了樹些立購技房者模信心運，讓白購房表者相逐信本歉項目壞能夠風興旺蜜，購謊房者嶺的收替益有抬保障遠，開彼發(fā)商油推出猾公司才統(tǒng)一由經(jīng)營10年，道的營靈銷策骨略，猜具體閉內容賞為前翼三年攔是市僻場培滋育期故，期伶間每隸年以須總房異款的5%的收洲益與肥購房弟者，軌后7年每另年以晌總房樹款的10幸%來返臨利，潮這種應營銷古策略強在當頸地比柱較罕賴見，麥接受紫度較守高。項目義思考市場籃機會竿點：在政猶府的繪利好倉規(guī)劃挽下，柴項目壯區(qū)域酸將成汪為市獵級商柏業(yè)副碑中心花，較跟好的教發(fā)展側前景烏將會耳吸引國更多勾的投棗資者壁進駐淹新區(qū)崗；以錦首匯商綱業(yè)廣恰場為煙首的其商業(yè)驗項目狂為本眾案打鑰下良昆好的振商業(yè)自基礎測，隨何著市田場的蒸不斷斜培育相，項刊目可鋼以很等快融豬入市幻玉場；集公喇園于吵一體哄的商歡業(yè)廣出場成弓為溧垂陽新挺穎建鐘筑產女品，判項目銀的景秧觀性典、商務業(yè)功找能性醒得到簽了最慘好的慎張揚??；溧陽屆居民奸在上志海等跑地做較工程開、電序梯較節(jié)多，波家庭蜘收入耳較高園，他丈們具蹈有在播溧陽忽投資努的欲亂望，嶺成為中商業(yè)孟項目姑的購相買客探群之釘一；當?shù)伛劸用癯訉Σ屠C飲的恒消費透能力六較高甚，他羅們注功重消所費環(huán)鵝境，快本項喊目的漁公園烘環(huán)境列具有翠吸引征消費嘆者的致優(yōu)勢歉。市場倚威脅浸點：區(qū)域塔商業(yè)宜開發(fā)得體量滋較大誼，本襖項目暮近臨士競爭嫩對手搭錦匯橡商業(yè)壁廣場偉和福朽田中機心，刻尤其郊是錦萍匯商愿業(yè)廣茫場，效相對顫本項旋目具翁有規(guī)虜模優(yōu)趨勢，本知名侵的大欲潤發(fā)也超市莊和IT春AT服飾護連鎖面的進者駐為嫂錦匯競商業(yè)盒廣場債造勢伙，將璃會搶嫌占本瓣項目腳的部倚分市蜂場資出源；在售緒項目汽銷售武數(shù)據(jù)律顯示牧，投疑資者想對40晝-6漂0平米虹的臨確街商躺鋪較威為看璃好，浩集中移式商呼業(yè)的坑市場玩表現(xiàn)派不佳筋；本珍項目升具有愿較大京體量遮的集群中式養(yǎng)商業(yè)臟，后蛛期銷緒售將掠會遇株到一蜂定的療銷售急壓力輸；項目查區(qū)域災的商耀業(yè)氛編圍需晶要一日段時榆間的褲培育由期，周部分悄投資哨需求顧缺乏怒十足擴信心向；目前忘區(qū)域掀商業(yè)昏銷售艘價格發(fā)的高勉位運腔行、柿較高點的貸炸款利翠率，白影響驚著處竿于市吊場培祝育期妄的商彼業(yè)投期資回為報率貨。公園展總面郊積97全34窩2平方疫米；宅水域蘋面積16呆79索4平方階米；盤公共靠綠化憑面積70坡34辟2平方廉米，藍綠化節(jié)率77佳%。外地凡項目俊巡禮——常州蒼新北獵中心尚公園新北綁中心勸公園校導游坦圖新北綁中心翠公園接商業(yè)眨示意“玩穿家量圍販KT保V廣場幻玉”處的于裝擴修階篩段沿街糞商鋪校為咖啡間館、喊簡餐仙，經(jīng)首營狀廟況一達般ST僻AR懲BU捐CK盼S和新其北區(qū)顏文化醬藝術射活動雀中心屋頂程花園紀下的坦沿街籃商鋪公園口動態(tài)——新北烏中心毫公園持五一凡開展燥“快往樂嘉盞年華倡”大允型游緩園活便動——韋伯滑國際顧英語施常州頌中心4月19日開傭張營饅業(yè)——新北附區(qū)文饅化藝機術活枕動中勞心正采式開素張營竟業(yè)！蔑！——星巴刻克咖君啡新蹄北公工園店2月29日隆搜重開舒業(yè)——大連腰玩家課量販停式KT允V入駐嫩新北左中心驗公園小結：新些北中始心公天園完壺全由甲企業(yè)疫投資恐、建噴設、井管理抵，公側園于20哥07年2月16日免戶費向皮市民判敞開慨。奔經(jīng)過程一年釀左右贏的時慢間，寄商業(yè)野部分蓋已成砍功引興入韋桑伯國木際英唇語、枯星巴秋克咖瀉啡、責大連婚玩家扎量販驅式KT掃V等知胞名連場鎖，昨雖然燭目前理商業(yè)襖氛圍疾不佳喝，市率場仍逗需要雅一段命時間桶的培拳育期蝴，但催獨特頑的公統(tǒng)園商慶業(yè)在搞富裕龍的常炸州將課有著殃較好擔的商析業(yè)前媽景。項目索定位——檔次迷定位中檔柳以下掀的建螺造及呢經(jīng)營零檔次察與本找項目掛地理吳位置警、商紹業(yè)環(huán)巷境不蕉相稱假。走獵高檔妄路線久則與濁溧陽嶼目前懸的整混體消運費水膠平不拘一致鐘。建議濕將本閱項目孩的建純造檔未次定超位為舌中高痰檔大卷型商勤業(yè)物錄業(yè)，桿將本拾項目回的經(jīng)青營檔秧次定歉位為橋中檔艷以上心休閑挖娛樂脅、餐就飲服芒務以違及IT賣場說等業(yè)局態(tài)的據(jù)大型拾商業(yè)牢物業(yè)固。項目痛定位——功能奧業(yè)態(tài)膛定位沿街限商鋪洞部分奴：以搶中小膚特色往餐飲豪、茶擇館、ca橡fé等娛樂諷休閑熊為主的風豎情商吵業(yè)街項目啞定位——功能添業(yè)態(tài)籃定位膀（續(xù)統(tǒng)）公園遭內部集中湖商業(yè)薪部分雞：3C數(shù)碼邊廣場——與家暮電連緞鎖業(yè)賢態(tài)（括五星逃）互組補、猜以體句驗式付營銷字為特堂色的IT賣場宏。項目蠅定位——功能效業(yè)態(tài)麥定位志（續(xù)避）五星佛賣場頂一、周二樓商業(yè)法部分舍：以美敬食為剝主的貸餐飲半街——一層繞可以鐘分割藏為三替面臨功街的軍商鋪吃，二躬樓可征以劃煙割為究美食咸鋪位水。項目熱定位——客群抬定位一、界銷站售

銀戰(zhàn)行、辮金融庭機構范。金呆融行恥業(yè)資撓金充奸足，焦只要舞地頭營好，用物業(yè)主質素咳好，代他們取就有牛可能檢購買廊，所態(tài)需面犧積依恒據(jù)實箱地情邪況而必有所啟變化依。

小個商家窩、個崇體經(jīng)躲營者孟。該清類人之士屬南商場唉的小弓業(yè)主京，一院般經(jīng)廟營面置積從困幾平案方米旺到數(shù)10平方孝米，寧間隔劈燕小，丹總價敬低的符鋪位督較受姐歡迎切。一址個場渣在引御入了界知名刺商企碼后，圣就靠豪吸引艘這類墨小業(yè)府主買悶鋪經(jīng)亂營，錦托起撿整個杏市。

商淚鋪投筋資者貪。手吼中擁擁有富救余資書金，消買一篩兩個湯鋪返煤租或期轉租各出去檢，期問望有隊較高膨的回吃報。二、泰租賃

家租電連刑鎖店必，如都五星爆。項目缸定位——定位渾綜述基于源溧陽姓而高要于溧瘡陽、查適合機溧陽光人民州卻能午引導樂溧陽占新商傅業(yè)潮武流的伶具備懲公園芝景觀斯的新健區(qū)大聽型商救業(yè)旗常艦。產品倒規(guī)劃爽建議重點乎探討掩項目橫中心犧商業(yè)鍋區(qū)的槽規(guī)劃一、貧根據(jù)夢甲方慢提供間的資醋料和長我們胳對栗歉陽項壯目的萄實地略考察拆，獲混知栗毒陽項董目和辯常州得新北葉中心岡公園松有著章極大摘的相懼似性抖，且勸都同科為一綿家設森計單冬位所巖設計嘴。以性下就蜓通過修對新略北中瞧心公凡園的抬優(yōu)缺塌點的截觀察贈分析絨，對剃栗陽每項目爆提供長相關伶的建貍議，苦以供役參考悔。優(yōu)點巷分析（1）影在整叛體規(guī)待劃上護，以蘆障景榜手法恰將中持心公仔園同塘周邊狗的城遍市干朱道相烈隔離賞，使殿中心合公園重的整章體環(huán)銅境脫唉離于旱城市膨中車摔馬如謠龍的寶的喧惑囂，秘為廣默大的侮市民更創(chuàng)造證了一董個安話逸、秋休閑劈燕的空梳間環(huán)小境。慕在線星條的點運用陷上大戒量的樓采用走了跨垃度較杰大的休不規(guī)簽則的采曲線案，給糟廣大段游客淘的心擊理制符造一誘種輕栗松、迫釋放筐、愉壓樂的蠟感性厚認知套，以息達到冬公園打的主痕題目市的（2）減在交案通和本客流潛規(guī)劃竭上，責主次蛙入口寶、商坐業(yè)和駱普通忌游客烈入口低的有鍬效剝洪離，按以及弦主干誤道、癢次干信道、份游步村道的泳有效錘分割蛋和空司中架東橋的尚利用迫不僅繞解決凡了人博車分岡流和告普通竄游客土與商旺業(yè)消釣費人煎群的崗分流猛。（3）務由于溫中心懷公園喘內有欣很多袍的商眠業(yè)店蝴鋪，懸眾所冊周知島，商扭業(yè)場餓所的番構建叼、商摧業(yè)氛絨圍的真打造塘所解褲決的針首要篩問題添就是辜“人籮氣”濱的聚恥集，是而客骨流的速聚集汽必然漢會產挨生環(huán)霉境上譽的喧拆鬧，困打破桑了中深心公歷園的代“靜輪”、鐘“逸曠”，星使得翠商業(yè)施的構員建與籮中心供公園運的建恒造初鄉(xiāng)豐衷目竊的相佳互矛燦盾。他可在膽設計盟上利星用了代下沉權廣場啞和覆動土式鵝建筑創(chuàng)的建羞造特繼點有歌效的維解決襪了這錯一矛濕盾。（4）在耀建筑迷立面陰的選形材上姻，大蛋量的麥采用撞玻璃探幕墻習，力論求達凱到采默光和戀通透新的效脹果，企有效命的解唯決了詢因覆餃土建苗筑帶夢來的森潮濕壤和采雄光的潛問題淡。（5）在撒北側昏的商礦業(yè)入禍口處剝集中叉商業(yè)捎的設及計，否選材得上選貞用古乞樸的捧瓦式綿仿木才建材辛，立鼻面設復計有禁狹長逢的天患窗，嗚使得丑這一勵建筑駝在建抓筑風嘩格上終具有飄濃郁肯的異值域風千情，尿這對拌整體蹄的建畝筑景看觀有悄著很舉好的漸點綴拋作用革。（6）在殲園林銅景觀謝上看弓，中攪心公呆園的況的園總林樹玻種以謝鄉(xiāng)土蟻樹種祥為主格，從剝根本鐵上保消證了柏樹種刃的成功活率捕，色狡彩上落以大淚面積瘦的綠零色為碧基調杯，輔輸以其贈它顏愧色的視作為膝點綴銅，以抄達到杜季相章分明狐的效戀果。缺點套分析（1）帆在交同通和挖客流戰(zhàn)規(guī)劃湯上通撓過以曾上對萍其優(yōu)換點的壁分析拐雖然刑做到明了人溫車分呢流和淡商業(yè)腫消費袍人群政的與棋普通林游客好的分劉流，影但在絞對客忠流的宿引導減上特穗別是手在路踢線的壯安排乓上將面普通挑游客千引向緒商業(yè)跡區(qū)的索方面臂有所烤不足量。因溪為商膽業(yè)存椅在的叮最終盈目的庫是引戴發(fā)客符群消賴費，際這就哄使得倆我們拴要盡增一切遵的可矩能聚塞集人就氣。（2）色由于紹“覆捧土式尿建筑臺”存裕在的粗建筑瞞特點安決定湊了建印筑體收的選燙材上耀有所司限制防，必傅然會雅導致臂建筑拔體在女建筑粘風格濾的應跟用的攪上有樹所限符制。記引發(fā)森了公隊園內催的建健筑如束何能解夠更設好的熔融入續(xù)周邊才的建敢筑群火體中都的矛隱盾。扔建議配在設烏計上狐首先確考慮熔建筑叮群體板的融誘洽問轟題，緊然后蛙對建養(yǎng)筑選奏材手洞法上喂做重叛點探浪討，朽盡可逢能的旬規(guī)避厭“覆褲土式顯建筑箭”的綿缺點賭。（3）在付新北嚇中心屈公園店的景欣觀上烘存有3個問蓮題：1大面器積的濁應用傭木制竹鋪裝搜，游盟客無緣瑞論在掘哪個界景觀侄結點反都能淋看到奔這一仁景觀珠情景膀，很變容易怠使的攻游客悲在視雄覺上蚊引起洪視覺喚疲勞揚。建苗議在因木制狡鋪裝勻的應藥用上搶宜小委面積水的分葵區(qū)使軋用或倉者在村某一疏特定氏景觀絨結點積上專絲式用，熊以便悼盡可且能的抹增加調擴大跡公園沸的綠導化2在人繪文景豆觀的賭設計露上缺貸少主徹題性眨，特耳別是脫雕塑滾和小魯品的嫁設計導沒有康濃厚污的人執(zhí)文歷羽史背嬌景，舊不能違在感詠性認已識上匠給游支客們絡心理無造成擦認知脾上的拾可識致別性裝。3在水各元素丈的運硬用上紹，中撿心公喚園采累用大籍面積卵的噴筋泉廣作場，街大家眾都明成白大個面積援的噴職泉廣校場的銳應用賺雖然帖能夠齒達到錢很好壞的景卸觀效姐果，辛可它束的投呀入成經(jīng)本很串高，緣瑞為了援節(jié)約糾營運忌費用言，造鵲成一聽種在怠大部眨分的貧時間蜂里噴花泉形壘同虛蠶設的輔現(xiàn)象降，形鋤成一敬種資已源浪改費。崇建議政在部田分景黎觀結番點處廢設置恥成本騾投入帆較小勢的涌趴泉，宿跌泉愧等，捕豐富沿水元月素在方景觀溫設計毫上的境應用政，以尤使游述客們室在任哈何時耳間里欠都能閱夠享惑受到土泉水啞給他藥們帶蘇來的而快樂洋。（4）功辭能上折看在悅兒童退游樂惠區(qū)的享設施里配置娃應盡街可能呈的齊滔全，老周邊漸配以聰可供飲成人麥利用郵的健揉身器啞材，瓜造成告一種什大人碑和孩燈子一毫起游躍玩，廳同樂血的景和觀情濫景，湯使游執(zhí)客也守能夠凱產生牽一種凈共敘盜天倫稠溫謦夜心理社。而箱且在調場址謎的選叼擇上念應盡零可能敵的遠漫離湖削面，墾在通稅往有抬水域魂的交渠通上濫也要謠回避非道路趴的明答確引目導性刮。二、揮對栗宿陽項收目中穩(wěn)的百碎米建腦筑和立周邊剪裙房席的建撇議：對百傷米高鑼層的屈戶型刮要求抓上以圣配比稀合適蟻的大不戶型孕、中浙等戶沙型、健小戶孫型以燦適應摔在辦宵公和擱家居鎖上的轟共同臭需求沖，對貓周邊鉗群房惜而言磨主要括是符釀合功匯用上品要求壘即可幣。在槍建筑鑒風格貴和立巨面上各的建威議是膜不脫嫩離于剝周邊訊建筑仔群體坑，在翻設計批上又俘高于銳它們晝，以產能夠棕產生洲形成棋自己誕的特串色，擦增強年它們答的識倘別性還。三、煎重點辜分析覺位于粥栗陽桿項目飲中心夠的商竊業(yè)規(guī)卡劃，骨提出必關于茂沿街刺商鋪色和商愈業(yè)內原街的否面積偉分割頸建議腐和對杏集中秀性商冶業(yè)的菜客流再和物日流規(guī)杏劃方徐案，禁并以歌平面為圖示嚴之，室并做坡相關謙說明橡。中心依商業(yè)昏區(qū)規(guī)芳劃的葛合理臘性1商業(yè)桶區(qū)的乏組成閱主要驢是由途集中渣性商江業(yè)、滔沿街敞商業(yè)名和商被業(yè)內籠街組故成。往中心鈴商業(yè)嗚區(qū)的殘構成丹主要芒是由鈔下沉偶廣場垂和覆油土建安筑的糕組合遭，從度設計落方案電的道脈路規(guī)區(qū)劃上隙看中斥心商釋業(yè)區(qū)田的西惹南角藏為人廣群流或動的委最大坐集散乘地，悶那么哭從客處流的運角度凱上分截析此舞處設筍置集蕉中性撒商業(yè)單較為剩合理掀；從苗景觀效規(guī)劃枯軸線苗的方晚向性拔上看泄主要街是以汪沿湖吊面的焦西北徐沿線胸，即詞以下羨沉廣徹場的故中心崖為軸謎點，抗從南永北方叼向上賭看東瓜偏30度左和右（若如圖船），輩同時里為了袖與湖抗面邊埋緣的流不規(guī)舞則曲幣線保兔持和盞諧性烘和統(tǒng)眠一性幟，在月商業(yè)鍵區(qū)的篩規(guī)劃瞎上也嫁要順撞著景耽觀軸榜線布國置成便較為析規(guī)則勒的曲攤線形枯式，雞沿著奇交通筒干道倚的的謀商區(qū)則就可借考慮瘋設為設沿街峰商鋪旨和零林散的校商鋪揀，其車它的尸部分烏就可歸設為盈商業(yè)晉內街（2）培就集爽中商牢業(yè)的醒規(guī)劃結布置欠作重瘦點分挪析。1從商她業(yè)的困建筑闖角度標上看么，主逢要分帆為兩機層，艙地下隊一層濾和地撫上一毒層，婦地下賊層層奶高在5米左革右。毅貨物宮流動爐建議篩用兩請個單膊向電景梯連陰接上鞠下兩測層，悲以達汗到與她商業(yè)跪人流池的分夾離目熱的。最在地京下層擊還要廁設置酸通往鵲停車婆庫的茅通道厚，以崖最大述的可賀能為側客流玻提供政最好粒的便除利性炒；在標人流摘上通俯過對各客流臘量的返估算另可以竹設一勉個雙冤向樓榨梯和濃兩個飛單向速自動朋扶梯默，規(guī)臣格以詠寬度80熱0m去m,凍0.送5m崖/s為宜澇，在僻樓層攀之間筒設立劫的臺熔階式騎手扶滴電梯手上下年部分觸應分口開設爬計或蛛設計完成剪豆刀式眠，以滅增加政人流捷上下厲樓時梅光顧甲店鋪用的數(shù)薯量。2從室獵內人爆流系鏈統(tǒng)的慶規(guī)劃撕上看面必須暖要滿盞足以飛下幾乏方面碰因素翠：物柏理因懸素、凍建筑劍設計香因素餓、業(yè)未態(tài)分露布規(guī)叫律及僑顧客徑生理榜、心標理因滿素。賽就本要集中宇商業(yè)傷而言目建議處設置鎖兩個傻主入旅口和循一個害次入悅口和爪一個瘡應急混通道水，立巨柱間顯距可怪以考喉慮8.旨4m乘9.搶0m的經(jīng)莫濟型洪柱網(wǎng)汁；建捏筑設撥計因燭素上撕看此握商場吩面積東很大韻，必轎須存墾在若蠟干主飼次通負道，單那么蓄除了霜保證嘗若干料通道讀間的昌暢通燈及聯(lián)妖系外析，還居應該沾在商狀鋪前竿后都朋設立碎出入肯口，殲既方惕便顧芒客快術捷的膏往返攏前后也通道戴，又礦能緩需解人該流的能擁堵修，提繪升人劣流平臘均到惰達率納；在養(yǎng)人流叼通道沖設計加上應摔盡量壯采用歌圍繞坐中廳覆的雙蘆環(huán)回覺型結侮構，密這種據(jù)結構尤可以圍增加紛商場負的通谷透感頭，最點大化扁的增潮加顧鐘客視妙線內淋的商旗鋪數(shù)胖量，鋤提高握顧客這的商真鋪到封達率池。（3）就版業(yè)態(tài)樹的分桑布規(guī)椅律提榨出對忍集中共性部庸分商憤業(yè)的薯幾點石建議繡僅供講參考1合理緊分布穩(wěn)主力元店位憂置，襲如果貞將其寸設在亂入口哭附近柜，將脆損失握后邊傭的人甜流到嶼達率頃，但墓如果嘩將主早力店淘放置陸在商查場的翠中后匆端，煮在人充流的堅影響炎下會壁極大要的拉帆動前辮邊商編鋪的阻價值圖。在累多層晝建筑伏結構熊的商蕩場，代最理寶想的門人流閘拉動殘策略敢是，餐將主吵力店工設在印高層引。2按照至消費企者的淹購物損目的英進行黑業(yè)態(tài)并分布講，對甩于經(jīng)慌營誘夏導性氏商品弓、季溝節(jié)性膽商品上、時迷尚類懷商品抬的業(yè)至態(tài)類遼型，旁適宜窮分布績在較西低的慨樓層蟻，通蛋過商喜品的援展示騙達到耳吸引證消費接者購酬買的壯目的黎，而揚對于必經(jīng)營選目的抽性較地強的策業(yè)態(tài)呼類型輩適宜菜分布咐在較勸高樓匪層，呈一般眠而言弦，辦謙公用弊品、工家用倆電器跨、娛避樂等挑適宜牲分布撥在較孟高樓該層上3按照妻商品程屬性畢進行娃業(yè)態(tài)周分布栗，一纖般而壓言購昨買頻絹率、松占用壯空間貓較小范的日受常生使活用須品一結般分百布在庫較低賀樓層朵處，憑而不蔑常購發(fā)買、劈燕占用到空間絹較大頭的耐月用商踏品適詢宜分徹布在戰(zhàn)較高糠樓層情，如很家居播用品幻玉等就字是典慘型。4進行蒜業(yè)態(tài)群分區(qū)勝設置捐，把呈經(jīng)營隸相同服類型皂商品懲的商獎家統(tǒng)晝一設剩置，候既能牙發(fā)揮訂業(yè)態(tài)前的聚勢集效樣應，氏又能摸方便攀消費尾者選劉購不套同檔且次、德不同湖式樣腎的產撒品，圖從而惑達到佛“1+寇1>墳2”的效功果。（4）就峰有關立商業(yè)照內街讀和沿批街店隙鋪的店面積略分割嫌和交純通客暖流規(guī)訊劃臨申街商栗鋪結輩合人撈流線語路組決織，然充分奔利用落臨街研臉面的，增漂強了凳商業(yè)校價值饞，構壺筑了劇一條測特色搞商業(yè)伏步行模內街認。商乎鋪室驕內空孔間采踐用5．0M左右鄉(xiāng)豐的層抓高，厘業(yè)主葬可以煙設計就成夾喬層形皇式，堡形成塘上下齡二層沖的復殊式活付動空飲間形住態(tài)，種算面?zhèn)e一觸層。謙單薪元商菊鋪基掙本開汪間為5預M左右氏，進鉆深在4—倦10低M不等臂，地復下層過以6M左右攤為主怪，地時上層犯以4M左右湯為主希，主延力基屈本單癢元建冶筑面冤積均藏在30咬M2肢—6扎0M攝2不等癥。（5）在匙通風罪上商灰業(yè)內趕街和境集中插商業(yè)崖用中叮央空帆調系饑統(tǒng)，逮沿街棉商鋪體等其跌他商序業(yè)用螺分體梢機，獵其室陜外機部位結套合商將業(yè)立鉗面、瓶廣告叨位統(tǒng)勝一考餓慮設舊計效哨果；諒在采確光上弊沿街西的采埋用自膏然光婚，而睬商業(yè)概內街堪和集字中商笛業(yè)則傲采用焦人工繼照明臭。推逼廣披策佳略概念霉定位結合猛本項草目的啊商業(yè)汗定位謝，整毒個項易目的絨整體醫(yī)概念欺主題市民帳公園主題達商業(yè)逼街集中碑式商廉業(yè)休閑釘游玩特色享餐飲3先C數(shù)碼數(shù)碼悠休閑共通吩功能項目坊核心族定位“一嶄街、杜兩園汁、三畏層鋪特”一街——特色村餐飲瓦休閑聾街DigitalPark——3C數(shù)碼公園兩園——坡地上下兩公園GreenPark——水景生態(tài)公園三層投鋪——部分澇鋪位裁層高駱獨特計，空游間更狗經(jīng)濟該，劃斯分更醋自由CT酬IYHA翼LL[城市派客廳]功能泥定位形象休閑交流起居城市噴綜合超性休視閑/商業(yè)/居住賊核心牧街區(qū)案名延建議華僑靠硅谷菁英早座數(shù)碼辰港美食名匯項目盯行銷譽推廣歪策略傳統(tǒng)繡的商喊業(yè)項蛙目推獨廣，阻大都口采用昆鋪天磁蓋地醬的傳撲播攻光勢，尋以此單熱炒敗項目田知名綱度，華從而旬在短鉗時間緒內達紀成項棕目的計信息博到達詞度。本項晝目不票同于守傳統(tǒng)確商業(yè)閉項目會，自廟身的閥公園寒資源堆，是抹本項知目較擦為核查心的避優(yōu)勢暗，而坑如何抗體現(xiàn)鹿出公艦園“醫(yī)逛”膝的核跟心，緣瑞也是非能將憐整個張項目繼在眾清多商遲業(yè)項硬目攻專勢中摧脫穎篇而出后，形賺成市副場傳異播的腫差異先點；實施體驗沒式營岡銷推隆廣模淚式，把弦現(xiàn)場洞銷售辛和實頑景體職驗、峽主題膽活動冤相結懸合，鞏更多代的體忘現(xiàn)出葬參與況性與播互動午性，嶄配合震立體筋的媒腸體宣折傳，診造勢慨與借漆勢并敵重，辛迅速同完成劈燕銷售鑄。體驗信式營教銷推嘴廣模范式借負勢借勢盲一、禾借地都之勢渠：公化園所鍬能帶撓來的活資源扣，分斜兩部暢分，怖一是綠由此滅體現(xiàn)覽出政歡府的射規(guī)劃荷引導規(guī)之勢塊，二心是由彎此所覺來的謝消費抗之勢菜，前遵者突疲出政洪策導鬧向力紛，后問者突炸出消振費潛雹力。借勢會二、色借市球之勢勻：周鴿邊相炭繼建次設的澤綜合班性商谷業(yè)、螺新興魂住宅粱，將挖城市盞市場襪熱點疑引渡稻到本歌區(qū)域呼，本耳項目傘在大勢市之嘆中找疫到空辰白點役，從皆而成歸為立顯市之壇勢；借勢妄三、排借牌捷之勢地：利帖用五騙星家店電的霧領導改性品起牌價允值，和在他烏的消境費群且體基勿礎上侄，擴綿展消帖費群拘體，掀以獲坊得更雁大發(fā)飛展空養(yǎng)間。商業(yè)裹項目艙在項閣目推漿廣中竹，采息用借蜜勢宣諸傳，澤達到濟事半脆功倍煮的效代果主線副線商鋪銷的銷該售商業(yè)華的包淺裝潛力規(guī)劃產品品牌主題模式偏重徹銷售偏重裝造勢整合部傳播傳播即策略品牌裂建立品牌送深化品牌那持續(xù)品牌舞管理第1階段第2階段第3階段第4階段爆發(fā)伶式媒竄介建立齒高調