年南昌XX花園項(xiàng)目管理方案

2006年XX花園項(xiàng)目管理方案

XX物業(yè)有限責(zé)任公司

2006年4月

擬稿：

審核：總目錄一、項(xiàng)目基本概況二、管理定位三、管理目標(biāo)四、2004—2006年費(fèi)用五、開源措施六、節(jié)流措施七、組織架構(gòu)及人員配置八、薪資標(biāo)準(zhǔn)九、2006年管理費(fèi)測算附件：①2006年預(yù)算與2004、2005年實(shí)際支出比較②服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2一、項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目基本概況

XX花園占地70余畝，建筑面積11.4萬平方米,綠地面積1.8萬平方米，于2003年8月正式入住，2005年被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”。共有11棟高層及小高層樓房。主要配套設(shè)施有：地下停車場、39部電梯、配電間、二次供水、智能化安防及消防等設(shè)施設(shè)備。3二、管理定位二、管理定位1、以“親情化服務(wù)，個性化管理”為服務(wù)宗旨。2、在同等物業(yè)收費(fèi)條件下，保證管理水平高于其它住宅小區(qū)。3、不斷完善管理體制，使現(xiàn)有的物業(yè)管理得到良好的維護(hù)和延續(xù)，維護(hù)XX形象，推廣物業(yè)管理項(xiàng)目的市場形象。

4三、管理目標(biāo)三、管理目標(biāo)1、把小區(qū)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的優(yōu)秀住宅小區(qū)。2、一年內(nèi)力爭成為江西物業(yè)管理教學(xué)的示范區(qū)。3、三年內(nèi)達(dá)到“省優(yōu)秀示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。4、培養(yǎng)一支專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。5、服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（見附件）。5四、2004—2006年管理費(fèi)用1、2004年虧損63萬元實(shí)際收入：104萬元支出：167萬元2、2005年虧損37萬元，比04年減虧26萬元實(shí)際收入：134萬元支出：168萬元3、2006年費(fèi)用預(yù)算虧損23萬元，比05年減虧14萬元收入：148萬元支出：171萬元2006年?duì)幦?shí)際虧損控制在20萬元以內(nèi)。四、2004—2006年管理費(fèi)用

XX花園在2006年要朝著力爭持平的方向繼續(xù)努力，主要在開源、節(jié)流兩方面狠下功夫。6

五、開源措施五、開源措施

1、不斷提高物管費(fèi)、停車費(fèi)及水費(fèi)的收繳率，重點(diǎn)清理長期拖欠費(fèi)用。2、采取有效措施，提高地下停車場車位出租率。3、充分利用XX花園現(xiàn)有資源合理開展第三產(chǎn)業(yè)，利用現(xiàn)有的場地和住戶資源，有效的開展有償經(jīng)營服務(wù)和商業(yè)活動。4、合理經(jīng)營南樓會所。①會所一層引進(jìn)超市，增加經(jīng)營收入。②二、三層擬經(jīng)營會所?？紤]前期投入（包括裝修及設(shè)施購置）需50萬元，擬計劃對外招商，出租給商家自行經(jīng)營，以節(jié)省前期大量投入資金。

7六、節(jié)流措施六、節(jié)流措施為降低管理成本，我處采取了以下節(jié)支管理措施：1、

發(fā)揮員工“一專多能”的作用，合理安排崗位，盡量減少人員，降低管理成本。2、節(jié)電措施：原照明系統(tǒng)功率大，光源多，現(xiàn)已對照明系統(tǒng)進(jìn)行全面節(jié)能改造，并嚴(yán)格控制每月用電量，杜絕浪費(fèi)，超出標(biāo)準(zhǔn)將對責(zé)任人進(jìn)行處罰。3.節(jié)水措施：原地下供水管網(wǎng)存在滲漏，現(xiàn)已進(jìn)行全面檢修，可大幅度減少水費(fèi)。

8七、組織架構(gòu)及人員配置

1、組織機(jī)構(gòu)圖(共56人)管理處項(xiàng)目經(jīng)理（1人）綜合事務(wù)部（5人）工程維修部（6人）安全管理部（27人）主管（主任兼）隊(duì)長（1人兼班長）客服人員4人文員兼?zhèn)}管1人主管（1人）保潔員9人保安中班9人保安晚班9人技術(shù)維修工4人泥工1人

保安白班8人綠化保潔部（17人）主管（1人）園林工3人保潔技工4人9七、觸組織解架構(gòu)充及人腹員配拾置2、歷人員態(tài)配置膏原則育及說妻明◆原則崖：本施著精共干、們高效躁、以姓崗定介人的墻原則墨確定竿人員濕配置◆廚配亡置說率明1、管使理處縫項(xiàng)目票經(jīng)理1人2、綜坑合事寒務(wù)部5人（現(xiàn)主管遵由項(xiàng)絞目經(jīng)丈理兼武）客服梢、收熊費(fèi)、話采購溉、樓著管等4人，裝文員層兼物洗品、拳資料救管理1人3、安迫全管劑理部27人其中丑班長1人（斬隊(duì)長碎兼白耳班班燥長）車輛我入口皮崗1人金車輛膨出口轉(zhuǎn)崗1人截中門插崗1人停車售場管怎理員1人堵監(jiān)欄控中撫心值醉班員1人躍巡等邏人榴員2人痕輪各休1人每班涌次9人唉，每嚇天三猜班次裝共27人（倒含輪查休，飄每周毅6天標(biāo)工作助制）4、工寸程維右修部6人其中跨主管1人，州工程云技術(shù)辟人員妙（含啄水電算、空猾調(diào)、我電梯違、強(qiáng)摩弱電互維修恒）4人，潛泥工1人。5、綠厘化保嚷潔部17人其中璃主管1人，2號樓-1確2號樓積內(nèi)保篇潔員9人，呈保潔副技工(外圍猴保潔同、垃輕圾清訂運(yùn)等蜻）4人，墾園轎林綠裕化工3人10八、腐薪資嘩標(biāo)準(zhǔn)1、主種任級奪別：20銳00肆——使25殲00元/月2、主睬管級晨別：10術(shù)00基——婦12終00元/月3、領(lǐng)吧班級伴別：60符0—降90留0元/省月4、其村他員們工管理眼人員:8絡(luò)00座——門10揉00元/月工程象技術(shù)煮員：80言0—轉(zhuǎn)—1盾00洋0元/月安全置管理雪員：60順0—型—8腹00元/月保潔暑技工:樓60子0—溉—8灑00元/月保潔摟員：40棗0—逢—5乏00元/月11附件1：20堆06年預(yù)稀算與束20搞04屠、2戲00蘿5年踩實(shí)際箱支出封比較序號項(xiàng)

目2004年實(shí)際2005年預(yù)算2005年實(shí)際2006年預(yù)算對比

（06年預(yù)算-05年實(shí)際）說明一、收入項(xiàng)目1044611.281139880.001341366.701484378.04143011.34

1物業(yè)費(fèi)收入715086.28989280.001198716.701199666.04949.34

2停車費(fèi)收入97719.00126600.00126900.00151200.0016300.00提高地下停車位租用率3臨時停車費(fèi)

850.004200.003350.00

4公用設(shè)備使用費(fèi)收入123600.0020000.0012500.004000.00-8500.0006年裝修戶大量減少5裝修許可證、出入證收入350.004000.002400.001300.00-1100.00

6幼兒園及電信機(jī)房租金及管理費(fèi)0.000.000.0033240.0033240.00幼兒園3萬/年，電信機(jī)房3240元/年7超市租金及管理費(fèi)0.000.000.0082200.0082200.0013700元/月*5.5個月8有償服務(wù)0.000.000.002400.002400.009房屋中介0.000.000.002000.002000.0010第三產(chǎn)業(yè)收入107856.000.00

0.0028500.0028500.0006年開始收取電梯廣告費(fèi)用二、稅金支出78479.004000.003773.294000.00226.71

三、支出費(fèi)用項(xiàng)目1597759.291520932.421707094.571717754.8048290.53

1工資604127.24562656.00510000.00488040.00-21960.00優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)2用餐補(bǔ)助費(fèi)用

27216.0046080.0018864.0005年只補(bǔ)貼7-12月的用餐補(bǔ)助3綜合社保費(fèi)及合同代管費(fèi)

23357.280.00

1079571.16107957.1605年未辦理員工社保，06年擬對老員工辦理綜合社保4福利費(fèi)計提81441.8173080.0086002.3168325.60-17676.71財務(wù)工資總額未細(xì)分5工會經(jīng)費(fèi)計提11634.54

11950.569760.80-2189.76

6教育培訓(xùn)費(fèi)計提1200.001200.00580.007320.606740.60財務(wù)工資總額未細(xì)分7法定節(jié)日員工加班費(fèi)25256.0421830.6021223.20-607.408三節(jié)費(fèi)22050.0021200.00-850.009服裝購置費(fèi)用6220.0013060.0010029.2023000.0012970.80保安服裝已用3年，06年更新12附件1：20唯06年預(yù)鍵算與排20膝04叔、2銷00福5年被實(shí)際疑支出辣比較序號項(xiàng)

目2004年實(shí)際2005年預(yù)算2005年實(shí)際2006年預(yù)算對比

（06年預(yù)算-05年實(shí)際）說明綜合51791.8222220.0024584.0330760.004975.97

1通訊費(fèi)用7786.2210020.009383.239000.00-383.23

2日常辦公用品費(fèi)用23107.523600.0012300.806000.00-6300.803社區(qū)文化活動及節(jié)日裝飾費(fèi)

5000.001500.002000.00500.00

4勞動保護(hù)和防暑降溫費(fèi)

800.001800.001000.00

5公共設(shè)施添置費(fèi)用

5000.005000.0006年新增費(fèi)用，完善小區(qū)配套設(shè)施6電腦購置費(fèi)用

4800.004800.00

7交通費(fèi)及運(yùn)雜費(fèi)20898.083600.00600.00960.00360.00

8保安、工程及晚間總值用品

1200.001200.0006年安排管理人員值晚班，加強(qiáng)小區(qū)晚間管理力度保安0.001000.001083.001800.00717.00

1安保用具（含對講機(jī)電板等）0.001000.00483.001000.00517.00

2對講機(jī)檢修費(fèi)0.00

600.00800.00200.00

工程41850.00176100.00181087.50264240.0083152.50

1電梯年檢費(fèi)41850.0070200.0077000.0070200.00-6800.0006年比05年減少1項(xiàng)電梯檢測項(xiàng)目2電梯保養(yǎng)費(fèi)及電梯維修材料費(fèi)

81900.0065200.00154440.0089240.00為保障39臺電梯安全，從05年7月起外包給專業(yè)(三菱)電梯公司3智能及消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)

12000.0014000.0014400.00400.00

13附件1：20鞭06年預(yù)漆算與滿20搬04拖、2章00親5年蓋實(shí)際豎支出糟比較序號項(xiàng)

目2004年實(shí)際2005年預(yù)算2005年實(shí)際2006年預(yù)算對比

（06年預(yù)算-05年實(shí)際）說明4供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)

800.001200.00400.00

5地下供水管網(wǎng)檢修費(fèi)用

6000.006000.00地下自來水管網(wǎng)有滲漏，06年擬全面檢修6日常維修耗材費(fèi)

12000.0024087.5018000.00-6087.5006年加強(qiáng)維修管理保潔0.0046960.808691948560.80-38392.10

1日常保潔易耗品費(fèi)用0.002400.002014.102400.00385.90

2垃圾清運(yùn)及處理費(fèi)0.003600.0049977.107200.00-42777.1006年裝修戶大量減少3化糞池清理費(fèi)用0.004800.002000.002400.00400.00

4生活水池清洗及消毒費(fèi)用0.00

800.001000.00200.00

5除“四害”費(fèi)用0.004800.00800.004200.003400.0006年加強(qiáng)滅“四害”工作6綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)0.0031360.8031360.8031360.800.00其他799493.87576042.30723729.37575486.64-124242.73

1專業(yè)審計費(fèi)2800.001000.003000.001500.00-1500.00

2上崗及專業(yè)知識培訓(xùn)費(fèi)

900.003600.002700.00為提高員工服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)專業(yè)知識培訓(xùn)3企業(yè)勞動用工登記

2600.003180.00580.00

4人員招聘費(fèi)用

1200.002000.00800.00

5證照年檢費(fèi)

400.00400.00

6差旅費(fèi)

7816.001800.00-6016.007會務(wù)費(fèi)

100.001000.00900.00

14附件1：20扣06年預(yù)領(lǐng)算與呈20艙04糟、2得00誘5年宴實(shí)際泛支出券比較序號項(xiàng)

目2004年實(shí)際2005年預(yù)算2005年實(shí)際2006年預(yù)算對比

（06年預(yù)算-05年實(shí)際）說明8物業(yè)協(xié)會費(fèi)用

6950.001000.00-5950.0005年物業(yè)協(xié)會要求購買200本掛歷9公共電費(fèi)499844.46444000.00379424.26348000.00-31424.2606年擬實(shí)施節(jié)能措施10公共水費(fèi)158927.8436000.00227495.41144000.00-83495.4106年解決管網(wǎng)滲漏問題后水費(fèi)可以大幅度降低11招待費(fèi)用29876.0012000.0012000.0012000.000.00

12臨時用工費(fèi)用

11000.008000.00-3000.0005年整改項(xiàng)目較多，需支付大量的點(diǎn)工工資13增加的各項(xiàng)設(shè)施改造費(fèi)用

70322.3070322.300.00

-70322.3005年追加改造預(yù)算費(fèi)用14折舊費(fèi)

921.4023711.6422790.24包括工服折舊費(fèi)、辦公用品折舊費(fèi)15住房公積金

0

0

6000.006000.0006年新增項(xiàng)目16團(tuán)隊(duì)活動費(fèi)

0

0

2120.002120.0017醫(yī)療費(fèi)

00

16200.0016200.0018女工體檢

0

0

975.00975.0019維修款支出（包括停車場收費(fèi)系統(tǒng)、防盜門系統(tǒng)）72865.00

0.00

20其他35180.5712720.00

XX花園管理處贏虧-631627.01-385052.42-369501.16-233376.76-136124.4

15附件2：服極務(wù)項(xiàng)稍目及字服務(wù)券標(biāo)準(zhǔn)一、保安配備錫一支淡經(jīng)過價專業(yè)雞訓(xùn)練軍的保時安隊(duì)哈伍。采用舌門衛(wèi)愈值勤借、移蚊動管富理、機(jī)攝像父、紅殼外監(jiān)攏控等誤點(diǎn)、楊線、獄面相域結(jié)合魚的管嬌理方費(fèi)式，候與當(dāng)短地派鹿出所密合作膨，實(shí)臣行聯(lián)決防、省聯(lián)治升。服務(wù)局標(biāo)準(zhǔn)腐：1、門泰衛(wèi)24小時懶不間懸斷值姐勤，業(yè)并嚴(yán)刺格要父求值鴉勤保專安按辰《大清門崗百值班曠員職賄責(zé)》渠執(zhí)行葡，嚴(yán)獵格控道制出射入小鎖區(qū)的躺外來蘋人員睬及車吊輛；2、巡冰邏?？p安嚴(yán)蚊格按體照巡窯邏細(xì)號則要彈求執(zhí)億行，歐在規(guī)斬定時充間按管指定掌路線甩巡邏繳，對樓隱蔽蹤蝶點(diǎn)、拌要害勢點(diǎn)重鋪點(diǎn)巡修邏，誘對小六區(qū)內(nèi)穴可疑勿人員夠進(jìn)行既暗中當(dāng)監(jiān)視暑、盤宏查、睛并及窮時處忽理緊桐急情津況；3、攝畢像、脊紅外明監(jiān)控24小時殃不間禿斷工緩作，按并嚴(yán)歉格要緩求監(jiān)衡控人征員按濫《監(jiān)寒控室辦值勤箭員職炸責(zé)》向操作緒，及時億處理牢報警構(gòu)率達(dá)釀到1憂00悅%。4、小綢區(qū)內(nèi)方無因蟻失職紙而引潑起的驚重大鍋火災(zāi)橋、刑寄事交主通事倆故。16附件2：服艱務(wù)項(xiàng)普目及載服務(wù)鉗標(biāo)準(zhǔn)二、救工程配備窗一支細(xì)具有狼專業(yè)掘技術(shù)窮等級尼職稱蒸及豐巧富實(shí)易踐經(jīng)梳驗(yàn)的錦工程誰隊(duì)伍圣；對大州廈內(nèi)覆設(shè)備抵、設(shè)秘施進(jìn)唱行養(yǎng)冒護(hù)、投維修龜；對住稈戶報張修的病項(xiàng)目炸在保慎修期千內(nèi)實(shí)件行免練費(fèi)維谷修，源在保截修期泳外實(shí)洋行有計償維捏修。服務(wù)鍵標(biāo)準(zhǔn)根：1、嚴(yán)酬控裝幻玉修管秘理，征杜絕寇危害盜主體槐結(jié)構(gòu)銀及其育它系株統(tǒng)、差電路逆的違交章裝鵝修；2、設(shè)噸備運(yùn)振行良疫好，挎設(shè)備課完好秋率達(dá)98項(xiàng)%以上列；3、設(shè)蜘備完熔好率=設(shè)備摸正?？七\(yùn)行擺的時尤數(shù)×10耍0%；4、對購公共靜設(shè)備雄、設(shè)末施及等住戶站報修叛的維使修及餐時率援達(dá)98葡%以上言。急修箱：在熱報修竊后30分鐘貝內(nèi)到輕達(dá)現(xiàn)榆場，付根據(jù)翁現(xiàn)場極判斷簡，屬厭于小喚修的肝項(xiàng)目痕在8小時傭內(nèi)完樓成，搬屬于掀中修半的項(xiàng)辰目在3-筒7天內(nèi)慘完成秀，屬葛大修仿的項(xiàng)學(xué)目在7-昏15天內(nèi)牢完成護(hù)。小修屢：在柱報修滋后1小時憂內(nèi)或累與住坡戶約慘定的蘇時間僻內(nèi)到柔達(dá)現(xiàn)堆場，杠在8小時哀內(nèi)完森成維煤修。中修索：（黨涉及出部分西系統(tǒng)惕的改之造及腎部分鋒土建茶工程惠）在論報修厲后1小時清內(nèi)或番與住揉戶約哈定的約時間淹內(nèi)到似達(dá)現(xiàn)器場，挪在7-濕15天內(nèi)壺完成傷維修玻。5、維公修后槍的質(zhì)膀量合煩格率廳