前期物業(yè)介入工程工作報(bào)告

前期物業(yè)介入工程工作報(bào)告前期物業(yè)介入工程工作報(bào)告

前期物業(yè)介入工程工作報(bào)告

前期物業(yè)介入工程工作報(bào)告

青城華府項(xiàng)目自201*年11月份物業(yè)前期介入以來，根據(jù)董事長(zhǎng)的指示，在協(xié)作好項(xiàng)目、服務(wù)好營(yíng)銷的同時(shí)。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的31個(gè)要點(diǎn)開展工作，就參加小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)方面（主要從平安防范、房屋主體、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、隱藏工程、智能化等）。從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，以本物業(yè)最大限度地滿意業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。一.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：

從便利業(yè)主生活，配套完善、便于管理和降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項(xiàng)目部提出物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)管理前期介入報(bào)告；總結(jié)類似的規(guī)劃設(shè)計(jì)缺陷、工程質(zhì)量疑點(diǎn)難點(diǎn)問題（如：玻璃幕墻的選材、屋頂墻面的防水、隱藏污排生活管網(wǎng)的施工程序、飄窗滲水、車位設(shè)計(jì)、主供電容量等）。在介入報(bào)告中列出并反饋至各相關(guān)部門，以便在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)準(zhǔn)時(shí)修正和避開。在每項(xiàng)工程開工及開工初期，我們要求前期工程跟蹤人員，到項(xiàng)目資料室翻閱查看建設(shè)工程施工圖紙。對(duì)每處設(shè)施設(shè)備布局認(rèn)真斟酌，就不明事項(xiàng)與項(xiàng)目責(zé)任工程師進(jìn)行探討，是否規(guī)范合理設(shè)計(jì)、能否滿意業(yè)主使用要求，是否便于我們后期的管理做了相應(yīng)的考慮（如：①管理用房的預(yù)留，包括今后的業(yè)委會(huì)用房、管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主消遣活動(dòng)室、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等。②小區(qū)相對(duì)集中進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以削減不必要的費(fèi)用支出。車輛及人行出入口盡量專用設(shè)置，全部車輛出入口應(yīng)當(dāng)直接對(duì)小區(qū)外部，當(dāng)不能完全分開時(shí)也要在詳細(xì)的設(shè)置中便利物業(yè)管理，應(yīng)有適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)隔斷措施。③小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆；綠化帶植物的品種不宜珍貴，高大型樹種不易靠近房屋、道路，其根系將對(duì)房屋及路面有不良影響；建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。④小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有平安隱患的大型水池、秋千、轉(zhuǎn)盤等；水系的設(shè)置不易太多，既不利于清理，也不利于節(jié)能降耗和物業(yè)管理。⑤排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采納套管，以便利管體爆裂時(shí)便于更換；電梯間的電梯入口要有肯定的坡度，防止溢水。⑥小區(qū)路燈盡量采納全功率及半功率布線，以便節(jié)省用電，其掌握應(yīng)具備光亮自動(dòng)掌握技術(shù)；另外，應(yīng)采納通用型燈座，耐銹蝕，堅(jiān)固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采納

節(jié)能類型。單元樓道燈應(yīng)采納光控紅外線復(fù)合開關(guān)，以便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且削減樓道公共照明用電量。⑦垃圾中轉(zhuǎn)站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口四周處，盡量不靠近住宅，東西兩側(cè)，以利風(fēng)向，使氣味不聚集小區(qū)，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車輛在外作業(yè)不影響小區(qū)。⑧小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度，各類井蓋盡量避開安裝在主干路上；全部重要埋設(shè)管線應(yīng)做好地面標(biāo)示；重要管路，在過路時(shí)應(yīng)留意抗壓設(shè)計(jì)；重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)。⑨各房間均應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)置位，防止因沒有設(shè)計(jì)造成住戶亂裝，影響房屋外觀；商鋪前后應(yīng)預(yù)留空調(diào)位及排水管）。二.關(guān)注施工質(zhì)量，緊跟施工進(jìn)度，提出合理建議：

堅(jiān)持參與項(xiàng)目周例會(huì)和監(jiān)理例會(huì)，以便準(zhǔn)時(shí)全面了解各施工進(jìn)度和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。時(shí)刻關(guān)注工程質(zhì)量和工程建設(shè)進(jìn)度，要求工程組每日親臨施工現(xiàn)場(chǎng)，了解施工狀況，準(zhǔn)時(shí)發(fā)覺問題和反應(yīng)問題。對(duì)各類問題做好記錄用證拍照，照實(shí)反應(yīng)到監(jiān)理和項(xiàng)目部（如：①消防監(jiān)控中心原設(shè)計(jì)面積小且不便于利用。②各商網(wǎng)及各電梯機(jī)房均為設(shè)計(jì)爬梯，不便于日后清理和修理。③小區(qū)圍墻周界原均未設(shè)計(jì)紅外對(duì)射技防系統(tǒng)，通往地下室樓梯未設(shè)計(jì)門禁系統(tǒng)。④小區(qū)內(nèi)圍未設(shè)計(jì)便民公廁。⑤電梯前室裝修時(shí)未預(yù)留各管、線檢修口。⑥各進(jìn)戶門、消防門門套灌漿不實(shí)。⑦飄窗四周沙漿澆灌不嚴(yán)實(shí)，存在滲水隱患。⑧地下室頂部后澆帶防水處理不準(zhǔn)時(shí)。⑨墻面開裂及地面空鼓和起沙等現(xiàn)象。⑩隱藏污、雨排管網(wǎng)不按規(guī)范到井，主污排水管不按規(guī)范夯實(shí)墊層）。在項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)的重視下，以上問題都很順當(dāng)?shù)牡玫搅擞行Ы鉀Q和掌握。

三.加強(qiáng)工程人員的專業(yè)技能培訓(xùn)：

結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)展擬定了工程培訓(xùn)方案，主要以物業(yè)接管驗(yàn)收程序、物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)規(guī)程、住宅分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與要求、工程疑難100問、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的31個(gè)要點(diǎn)等科目重點(diǎn)培訓(xùn)。

以上是管理處依據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)展所做的相關(guān)工程方面的工作，針對(duì)下步工作管理處連續(xù)緊跟施工進(jìn)度、關(guān)注施工質(zhì)量，堅(jiān)持抓好工程人員的專業(yè)技能培訓(xùn)（如：《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》）。重點(diǎn)抓好接管驗(yàn)收（如：①嚴(yán)格按《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》的標(biāo)

準(zhǔn)驗(yàn)收。②對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完善的事項(xiàng)，懇求項(xiàng)目提出補(bǔ)救和解決措施并備案。③在接管驗(yàn)收時(shí)要求項(xiàng)目對(duì)小區(qū)全部土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工圖紙、技術(shù)資料和各單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單備查。④請(qǐng)項(xiàng)目協(xié)調(diào)各施工單位，適當(dāng)備留未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等以便日后修理便捷并削減費(fèi)用。⑤凡小區(qū)采納非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的聯(lián)系施工單位供應(yīng)供貨和修理保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。⑥驗(yàn)收時(shí)親密留意和物管相關(guān)的設(shè)施和管線有無按規(guī)范要求做好。⑦小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、幫助場(chǎng)所、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明，避開以后引起業(yè)主投訴、爭(zhēng)紛）。

青城華府管理處201*年9月10日

擴(kuò)展閱讀：物業(yè)工程前期介入

一、早期介入工作方案

在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿意廣闊租戶的需求，盡可能地削減疏漏，避開圓滿，保證質(zhì)量，節(jié)省成本。依據(jù)某廣場(chǎng)工程進(jìn)展?fàn)顩r，特制訂如下方案：1、工作內(nèi)容：

（1）從政策法規(guī)的角度，供應(yīng)有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)；（2）從物業(yè)管理的角度，對(duì)以下方面提出合理化意見：園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)和選材；環(huán)境整體設(shè)計(jì)；標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、配置；綠化設(shè)計(jì)；

其它公建配套設(shè)施配置；電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置；消防設(shè)施配置；平安監(jiān)控系統(tǒng)配置；弱電系統(tǒng)其它配置；各類設(shè)備配置、選型；隱藏工程施工。2、管理措施（1）熟識(shí)、把握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；

（2）制定早期介入方案，樂觀穩(wěn)妥地開展工作；（3）參加有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

二、接管驗(yàn)收管理方案

為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，便利日后的物業(yè)管理，特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗(yàn)收方案。1、管理內(nèi)容：

（1）了解接管物業(yè)的基本狀況；

（2）編制《物業(yè)接管驗(yàn)收方案》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程支配；

（3）與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問題限期整改；（4）與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)商業(yè)街區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接：核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙；

核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備；核對(duì)、接收各類標(biāo)識(shí)。2、管理措施：

（1）組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)商業(yè)街區(qū)的接管驗(yàn)收工作；（2）制定接管驗(yàn)收規(guī)程；

（3）把握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；（4）提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的熟悉；（5）實(shí)事求是地開展接管驗(yàn)收工作；（6）按規(guī)定辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

租戶入住管理方案和保安管理方案三、租戶入住管理方案

在辦理租戶入住手續(xù)時(shí)，為租戶供應(yīng)便利、快捷、準(zhǔn)時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：1、管理內(nèi)容：

（1）在租戶領(lǐng)房前將全部資料預(yù)備齊全。

（2）細(xì)心布置租戶入住現(xiàn)場(chǎng)，為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù)供應(yīng)一條龍服務(wù)。

（3）憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。

（4）收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格，收取租戶應(yīng)繳納的費(fèi)用。

（5）伴隨租戶驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗(yàn)房過程中，發(fā)覺的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認(rèn)后，填入《租戶驗(yàn)收交接表》。（6）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)覺的房屋質(zhì)量問題，與租戶商定時(shí)間，