土地制度與政策專家觀點收集

一、集體體土地流流轉(zhuǎn)目前前主要的的問題：：

集體土地地權(quán)利主主體模糊糊（所有有權(quán)集體體所有，，家庭是是經(jīng)營權(quán)權(quán)、使用用權(quán)）

國家土地地管理法法第八條條【國家家和集體體土地所所有權(quán)的的客體】】農(nóng)村和和城市郊郊區(qū)的土土地，除除由法律律規(guī)定屬屬于國家家所有的的以外，，屬于農(nóng)農(nóng)民集體體所有;;宅基地地和自留留地、自自留山，，屬于農(nóng)農(nóng)民集體體所有。。原第十十四條【【集體土土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)】農(nóng)民民集體所所有的土土地由本本集體經(jīng)經(jīng)濟組織織的成員員承包經(jīng)經(jīng)營，從從事種植植業(yè)、林林業(yè)、畜畜牧業(yè)、、漁業(yè)生生產(chǎn)。

國有和集集體建設(shè)設(shè)用地不不能“同地同同權(quán)同價價”（土地法法規(guī)定城城市建設(shè)設(shè)用地必必須是國國有建設(shè)設(shè)用地））

《憲法》》、《土地地管理法法》規(guī)定定“城市市市區(qū)的土土地屬于于國家所所有,農(nóng)村和和城市郊郊區(qū)土地地屬于農(nóng)農(nóng)民集體體所有””。

《土地管管理法》》第四十十三條：：任何單單位和個個人進行行建設(shè)，，需要使使用土地地的，必必須依法法申請使使用國有有土地；；但是，，興辦鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)和村民民建設(shè)住住宅經(jīng)依依法批準準使用本本集體經(jīng)經(jīng)濟組織織農(nóng)民集集體所有有的土地地的，或或者鄉(xiāng)（（鎮(zhèn)）村村公共設(shè)設(shè)施和公公益事業(yè)業(yè)建設(shè)經(jīng)經(jīng)依法批批準使用用農(nóng)民集集體所有有的土地地的除外外。

城市土地地供給單單軌制，，沒有城城鄉(xiāng)統(tǒng)一一的土地地產(chǎn)權(quán)交交易市場場

《土地管管理法》》第四十十六條：：國家征征收土地地的，依依照法定定程序批批準后，，由縣級級以上地地方人民民政府予予以公告告并組織織實施。。

征地范圍圍和補償償制度不不合理，，農(nóng)民很很難享受受到城市市化進程程中的紅紅利。

國家土地地管理法法規(guī)定政政府只能能出于公公益性目目的來能能征地，，但是法法律對公公共利益益缺少界界定，造造成公益益性和經(jīng)經(jīng)營性征征地不分分。

國家土地地管理法法(第四四十七條條)：“征收土土地的，，按照被被征收土土地的原原用途給給予補償償”。而交易易價格由由市場價價值確定定，從而而形成了了“土地地價差””，導(dǎo)致致農(nóng)村集集體經(jīng)濟濟組織成成員無法法分享其其間的土土地增值值收益。。

當(dāng)前金融融等服務(wù)務(wù)體系都都是基于于國有建建設(shè)用，，缺少集集體建設(shè)設(shè)用地服服務(wù)配套套體系。。

二、重要要法律和和近期規(guī)規(guī)劃

1、20008年年《十七屆屆三中全全會》關(guān)關(guān)于健全全嚴格規(guī)規(guī)范的農(nóng)農(nóng)村土地地管理制制度

土地制度度是農(nóng)村村的基礎(chǔ)礎(chǔ)制度。。按照““產(chǎn)權(quán)明明晰、用用途管制制、節(jié)約約集約、、嚴格管管理”的原則則，進一一步完善善農(nóng)村土土地管理理制度。。

堅持最嚴嚴格的耕耕地保護護制度，，層層落落實責(zé)任任，堅決決守住十十八億畝畝耕地紅紅線。劃劃定永久久基本農(nóng)農(nóng)田，建建立保護護補償機機制，確確?；颈巨r(nóng)田總總量不減減少、用用途不改改變、質(zhì)質(zhì)量有提提高。繼繼續(xù)推進進土地整整理復(fù)墾墾開發(fā)，，耕地實實行先補補后占，，不得跨跨省區(qū)市市進行占占補平衡衡。搞好好農(nóng)村土土地確權(quán)權(quán)、登記記、頒證證工作。。

完善土地地承包經(jīng)經(jīng)營權(quán)權(quán)權(quán)能，依依法保障障農(nóng)民對對承包土土地的占占有、使使用、收收益等權(quán)權(quán)利。加加強土地地承包經(jīng)經(jīng)營權(quán)流流轉(zhuǎn)管理理和服務(wù)務(wù)，建立立健全土土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)流轉(zhuǎn)市市場，按按照依法法自愿有有償原則則，允許許農(nóng)民以以轉(zhuǎn)包、、出租、、互換、、轉(zhuǎn)讓、、股份合合作等形形式流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)土地承承包經(jīng)營營權(quán)，發(fā)發(fā)展多種種形式的的適度規(guī)規(guī)模經(jīng)營營。有條條件的地地方可以以發(fā)展專專業(yè)大戶戶、家庭庭農(nóng)場、、農(nóng)民專專業(yè)合作作社等規(guī)規(guī)模經(jīng)營營主體。。土地承承包經(jīng)營營權(quán)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，不得得改變土土地集體體所有性性質(zhì)，不不得改變變土地用用途，不不得損害害農(nóng)民土土地承包包權(quán)益。。

實行最嚴嚴格的節(jié)節(jié)約用地地制度，，從嚴控控制城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)用用地總規(guī)規(guī)模。

完善農(nóng)村村宅基地地制度，，嚴格宅宅基地管管理，依依法保障障農(nóng)戶宅宅基地用用益物權(quán)權(quán)。農(nóng)村村宅基地地和村莊莊整理所所節(jié)約的的土地，，首先要要復(fù)墾為為耕地，，調(diào)劑為為建設(shè)用用地的必必須符合合土地利利用規(guī)劃劃、納入入年度建建設(shè)用地地計劃，，并優(yōu)先先滿足集集體建設(shè)設(shè)用地。。

改革征地地制度，，嚴格界界定公益益性和經(jīng)經(jīng)營性建建設(shè)用地地，逐步步縮小征征地范圍圍，完善善征地補補償機制制。依法法征收農(nóng)農(nóng)村集體體土地，，按照同同地同價價原則及及時足額額給農(nóng)村村集體組組織和農(nóng)農(nóng)民合理理補償，，解決好好被征地地農(nóng)民就就業(yè)、住住房、社社會保障障。

在土地利利用規(guī)劃劃確定的的城鎮(zhèn)建建設(shè)用地地范圍外外，經(jīng)批批準占用用農(nóng)村集集體土地地建設(shè)非非公益性性項目，，允許農(nóng)農(nóng)民依法法通過多多種方式式參與開開發(fā)經(jīng)營營并保障障農(nóng)民合合法權(quán)益益。

逐步建立立城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)一的建建設(shè)用地地市場，，對依法法取得的的農(nóng)村集集體經(jīng)營營性建設(shè)設(shè)用地，，必須通通過統(tǒng)一一有形的的土地市市場、以以公開規(guī)規(guī)范的方方式轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)，，在符合合規(guī)劃的的前提下下與國有有土地享享有平等等權(quán)益。。

抓緊完善善相關(guān)法法律法規(guī)規(guī)和配套套政策，，規(guī)范推推進農(nóng)村村土地管管理制度度改革。。

2、十八八大報告告相關(guān)內(nèi)內(nèi)容———四、加加快完善善社會主主義市場場經(jīng)濟體體制和加加快轉(zhuǎn)變變經(jīng)濟發(fā)發(fā)展方式式——（四四）推動動城鄉(xiāng)發(fā)發(fā)展一體體化。

解決好農(nóng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村村農(nóng)民問問題是全全黨工作作重中之之重，城城鄉(xiāng)發(fā)展展一體化化是解決決“三農(nóng)”問題的的根本途途徑。

要加大統(tǒng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)鄉(xiāng)發(fā)展力力度，增增強農(nóng)村村發(fā)展活活力，逐逐步縮小小城鄉(xiāng)差差距，促促進城鄉(xiāng)鄉(xiāng)共同繁繁榮。堅堅持工業(yè)業(yè)反哺農(nóng)農(nóng)業(yè)、城城市支持持農(nóng)村和和多予少少取放活活方針，，加大強強農(nóng)惠農(nóng)農(nóng)富農(nóng)政政策力度度，讓廣廣大農(nóng)民民平等參參與現(xiàn)代代化進程程、共同同分享現(xiàn)現(xiàn)代化成成果。

加快發(fā)展展現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)，增增強農(nóng)業(yè)業(yè)綜合生生產(chǎn)能力力，確保保國家糧糧食安全全和重要要農(nóng)產(chǎn)品品有效供供給。堅堅持把國國家基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)和社社會事業(yè)業(yè)發(fā)展重重點放在在農(nóng)村，，深入推推進新農(nóng)農(nóng)村建設(shè)設(shè)和扶貧貧開發(fā)，，全面改改善農(nóng)村村生產(chǎn)生生活條件件。

著力促進進農(nóng)民增增收，保保持農(nóng)民民收入持持續(xù)較快快增長。。堅持和和完善農(nóng)農(nóng)村基本本經(jīng)營制制度，依依法維護護農(nóng)民土土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)、宅基基地使用用權(quán)、集集體收益益分配權(quán)權(quán)，壯大大集體經(jīng)經(jīng)濟實力力，發(fā)展展多種形形式規(guī)模模經(jīng)營，，構(gòu)建集集約化、、專業(yè)化化、組織織化、社社會化相相結(jié)合的的新型農(nóng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營營體系。。

改革征地地制度，，提高農(nóng)農(nóng)民在土土地增值值收益中中的分配配比例。。

加快完善善城鄉(xiāng)發(fā)發(fā)展一體體化體制制機制，，著力在在城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃、基基礎(chǔ)設(shè)施施、公共共服務(wù)等等方面推推進一體體化，促促進城鄉(xiāng)鄉(xiāng)要素平平等交換換和公共共資源均均衡配置置，形成成以工促促農(nóng)、以以城帶鄉(xiāng)鄉(xiāng)、工農(nóng)農(nóng)互惠、、城鄉(xiāng)一一體的新新型工農(nóng)農(nóng)、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)關(guān)系。。

3、國家家《國民民經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展第十十二個五五年規(guī)劃劃綱要》》——““二、堅堅持擴大大內(nèi)需戰(zhàn)戰(zhàn)略，保保持經(jīng)濟濟平穩(wěn)較較快發(fā)展展”中的相相關(guān)內(nèi)容容

（11））完善農(nóng)農(nóng)村發(fā)展展體制機機制。

堅持和完完善農(nóng)村村基本經(jīng)經(jīng)營制度度，現(xiàn)有有農(nóng)村土土地承包包關(guān)系保保持穩(wěn)定定并長久久不變，，在依法法自愿有有償和加加強服務(wù)務(wù)基礎(chǔ)上上完善土土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)流轉(zhuǎn)市市場，發(fā)發(fā)展多種種形式的的適度規(guī)規(guī)模經(jīng)營營，支持持農(nóng)民專專業(yè)合作作社和農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)化龍頭頭企業(yè)發(fā)發(fā)展，加加快健全全農(nóng)業(yè)社社會化服服務(wù)體系系，提高高農(nóng)業(yè)經(jīng)經(jīng)營組織織化程度度。

完善城鄉(xiāng)鄉(xiāng)平等的的要素交交換關(guān)系系，促進進土地增增值收益益和農(nóng)村村存款主主要用于于農(nóng)業(yè)農(nóng)農(nóng)村。按按照節(jié)約約用地、、保障農(nóng)農(nóng)民權(quán)益益的要求求推進征征地制度度改革，，積極穩(wěn)穩(wěn)妥推進進農(nóng)村土土地整治治，完善善農(nóng)村集集體經(jīng)營營性建設(shè)設(shè)用地流流轉(zhuǎn)和宅宅基地管管理機制制。

深化農(nóng)村村綜合改改革，推推進集體體林權(quán)和和國有林林區(qū)林權(quán)權(quán)制度改改革，完完善草原原承包經(jīng)經(jīng)營制度度。認真真總結(jié)統(tǒng)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)鄉(xiāng)綜合配配套改革革試點經(jīng)經(jīng)驗，積積極探索索解決農(nóng)農(nóng)業(yè)、農(nóng)農(nóng)村、農(nóng)農(nóng)民問題題新途徑徑。

4、20013年年政府工工作報告告——強化化農(nóng)業(yè)農(nóng)農(nóng)村發(fā)展展基礎(chǔ)，，推動城城鄉(xiāng)發(fā)展展一體化化。

近些年是是我國農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展展最快、、農(nóng)村面面貌變化化最大、、農(nóng)民得得到實惠惠最多的的時期。。當(dāng)前，，農(nóng)業(yè)農(nóng)農(nóng)村發(fā)展展進入一一個新階階段，呈呈現(xiàn)出農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)綜合成成本上升升、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品供求求結(jié)構(gòu)性性矛盾突突出、農(nóng)農(nóng)村社會會結(jié)構(gòu)深深刻變動動、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)發(fā)展加加快融合合的態(tài)勢勢，全面面建成小小康社會會的重點點難點仍仍然在農(nóng)農(nóng)村。

農(nóng)村土地地制度關(guān)關(guān)乎農(nóng)村村的根本本穩(wěn)定，，也關(guān)乎乎中國的的長遠發(fā)發(fā)展，其其核心是是要保障障農(nóng)民的的財產(chǎn)權(quán)權(quán)益，底底線是嚴嚴守18億畝畝耕地紅紅線。

要堅持以以家庭承承包經(jīng)營營為基礎(chǔ)礎(chǔ)，支持持發(fā)展多多種形式式新型農(nóng)農(nóng)民合作作組織和和多層次次的農(nóng)業(yè)業(yè)社會化化服務(wù)組組織，逐逐步構(gòu)建建集約化化、專業(yè)業(yè)化、組組織化、、社會化化相結(jié)合合的新型型農(nóng)業(yè)經(jīng)經(jīng)營體系系，始終終注重保保護法律律賦予農(nóng)農(nóng)民的財財產(chǎn)權(quán)利利，調(diào)動動農(nóng)民積積極性。。

要繼續(xù)加加大“三三農(nóng)”投投入，加加強農(nóng)村村基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)和基本本公共服服務(wù)體系系建設(shè)，，推動城城鄉(xiāng)發(fā)展展一體化化，形成成以工促促農(nóng)、以以城帶鄉(xiāng)鄉(xiāng)、工農(nóng)農(nóng)互惠、、城鄉(xiāng)一一體的的新型工工農(nóng)、城城鄉(xiāng)關(guān)系系。要采采取有效效措施，，穩(wěn)定農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營隊隊伍，積積極培育育新型農(nóng)農(nóng)民。

5、20013年年中央一一號文件件《中共中中央國國務(wù)院關(guān)關(guān)于加快快發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)進一一步增強強農(nóng)村發(fā)發(fā)展活力力的若干干意見》》相關(guān)內(nèi)內(nèi)容———

《意見》》標題三三：創(chuàng)新農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營體體制，穩(wěn)穩(wěn)步提高高農(nóng)民組組織化程程度

穩(wěn)定農(nóng)村村土地承承包關(guān)系系。抓緊緊研究現(xiàn)現(xiàn)有土地地承包關(guān)關(guān)系保持持穩(wěn)定并并長久不不變的具具體實現(xiàn)現(xiàn)形式，，完善相相關(guān)法律律制度。。堅持依依法自愿愿有償原原則，引引導(dǎo)農(nóng)村村土地承承包經(jīng)營營權(quán)有序序流轉(zhuǎn)，，鼓勵和和支持承承包土地地向?qū)I(yè)業(yè)大戶、、家庭農(nóng)農(nóng)場、農(nóng)農(nóng)民合作作社流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，發(fā)展展多種形形式的適適度規(guī)模模經(jīng)營。。結(jié)合農(nóng)農(nóng)田基本本建設(shè)，，鼓勵農(nóng)農(nóng)民采取取互利互互換方式式，解決決承包地地塊細碎碎化問題題。土地地流轉(zhuǎn)不不得搞強強迫命令令，確保保不損害害農(nóng)民權(quán)權(quán)益、不不改變土土地用途途、不破破壞農(nóng)業(yè)業(yè)綜合生生產(chǎn)能力力。探索索建立嚴嚴格的工工商企業(yè)業(yè)租賃農(nóng)農(nóng)戶承包包耕地（（林地、、草原））準入和和監(jiān)管制制度。規(guī)規(guī)范土地地流轉(zhuǎn)程程序，逐逐步健全全縣鄉(xiāng)村村三級服服務(wù)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，強化化信息溝溝通、政政策咨詢詢、合同同簽訂、、價格評評估等流流轉(zhuǎn)服務(wù)務(wù)。

努力提高高農(nóng)戶集集約經(jīng)營營水平。。按照規(guī)規(guī)?；?、專業(yè)化化、標準準化發(fā)展展要求，，引導(dǎo)農(nóng)農(nóng)戶采用用先進適適用技術(shù)術(shù)和現(xiàn)代代生產(chǎn)要要素，加加快轉(zhuǎn)變變農(nóng)業(yè)生生產(chǎn)經(jīng)營營方式。。創(chuàng)造良良好的政政策和法法律環(huán)境境，采取取獎勵補補助等多多種辦法法，扶持持聯(lián)戶經(jīng)經(jīng)營、專專業(yè)大戶戶、家庭庭農(nóng)場。。大力培培育新型型農(nóng)民和和農(nóng)村實實用人才才，著力力加強農(nóng)農(nóng)業(yè)職業(yè)業(yè)教育和和職業(yè)培培訓(xùn)。充充分利用用各類培培訓(xùn)資源源，加大大專業(yè)大大戶、家家庭農(nóng)場場經(jīng)營者者培訓(xùn)力力度，提提高他們們的生產(chǎn)產(chǎn)技能和和經(jīng)營管管理水平平。制定定專門計計劃，對對符合條條件的中中高等學(xué)學(xué)校畢業(yè)業(yè)生、退退役軍人人、返鄉(xiāng)鄉(xiāng)農(nóng)民工工務(wù)農(nóng)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)給予予補助和和貸款支支持。

大力支持持發(fā)展多多種形式式的新型型農(nóng)民合合作組織織。農(nóng)民合合作社是是帶動農(nóng)農(nóng)戶進入入市場的的基本主主體，是是發(fā)展農(nóng)農(nóng)村集體體經(jīng)濟的的新型實實體，是是創(chuàng)新農(nóng)農(nóng)村社會會管理的的有效載載體。按按照積極極發(fā)展、、逐步規(guī)規(guī)范、強強化扶持持、提升升素質(zhì)的的要求，，加大力力度、加加快步伐伐發(fā)展農(nóng)農(nóng)民合作作社，切切實提高高引領(lǐng)帶帶動能力力和市場場競爭能能力。

鼓勵農(nóng)民民興辦專專業(yè)合作作和股份份合作等等多元化化、多類類型合作作社。實實行部門門聯(lián)合評評定示范范社機制制，分級級建立示示范社名名錄，把把示范社社作為政政策扶持持重點。。

《意見》》標題五五：改革革農(nóng)村集集體產(chǎn)權(quán)權(quán)制度，，有效保保障農(nóng)民民財產(chǎn)權(quán)權(quán)利

建立歸屬屬清晰、、權(quán)能完完整、流流轉(zhuǎn)順暢暢、保護護嚴格的的農(nóng)村集集體產(chǎn)權(quán)權(quán)制度，，是激發(fā)發(fā)農(nóng)業(yè)農(nóng)農(nóng)村發(fā)展展活力的的內(nèi)在要要求。必必須健全全農(nóng)村集集體經(jīng)濟濟組織資資金資產(chǎn)產(chǎn)資源管管理制度度，依法法保障農(nóng)農(nóng)民的土土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)、宅基基地使用用權(quán)、集集體收益益分配權(quán)權(quán)。

全面開展展農(nóng)村土土地確權(quán)權(quán)登記頒頒證工作作。健全全農(nóng)村土土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)登記制制度，強強化對農(nóng)農(nóng)村耕地地、林地地等各類類土地承承包經(jīng)營營權(quán)的物物權(quán)保護護。用５５年時間間基本完完成農(nóng)村村土地承承包經(jīng)營營權(quán)確權(quán)權(quán)登記頒頒證工作作，妥善善解決農(nóng)農(nóng)戶承包包地塊面面積不準準、四至至不清等等問題。。加快包包括農(nóng)村村宅基地地在內(nèi)的的農(nóng)村集集體土地地所有權(quán)權(quán)和建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)地地籍調(diào)查查，盡快快完成確確權(quán)登記記頒證工工作。農(nóng)農(nóng)村土地地確權(quán)登登記頒證證工作經(jīng)經(jīng)費納入入地方財財政預(yù)算算，中央央財政予予以補助助。各級級黨委和和政府要要高度重重視，有有關(guān)部門門要密切切配合，，確保按按時完成成農(nóng)村土土地確權(quán)權(quán)登記頒頒證工作作。深化化集體林林權(quán)制度度改革，，提高林林權(quán)證發(fā)發(fā)證率和和到戶率率。推進進國有林林場改革革試點，，探索國國有林區(qū)區(qū)改革。。加快推推進牧區(qū)區(qū)草原承承包工作作，啟動動牧區(qū)草草原承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)確權(quán)登登記頒證證試點。。

加快推進進征地制制度改革革。依法法征收農(nóng)農(nóng)民集體體所有土土地，要要提高農(nóng)農(nóng)民在土土地增值值收益中中的分配配比例，，確保被被征地農(nóng)農(nóng)民生活活水平有有提高、、長遠生生計有保保障。加加快修訂訂土地管管理法，，盡快出出臺農(nóng)民民集體所所有土地地征收補補償條例例。完善善征地補補償辦法法，合理理確定補補償標準準，嚴格格征地程程序，約約束征地地行為，，補償資資金不落落實的不不得批準準和實施施征地。。改革和和完善農(nóng)農(nóng)村宅基基地制度度，加強強管理，，依法保保障農(nóng)戶戶宅基地地使用權(quán)權(quán)。依法法推進農(nóng)農(nóng)村土地地綜合整整治，嚴嚴格規(guī)范范城鄉(xiāng)建建設(shè)用地地增減掛掛鉤試點點和集體體經(jīng)營性性建設(shè)用用地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。農(nóng)村村集體非非經(jīng)營性性建設(shè)用用地不得得進入市市場。

6、最新新修訂《土土地管理理法》（（未通過過）———相關(guān)內(nèi)內(nèi)容

第十條((新增))【土地地權(quán)利種種類】

土地權(quán)利利包括國國家土地地所有權(quán)權(quán)、集體體土地所所有權(quán)、、建設(shè)用用地使用用權(quán)、土土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)、農(nóng)用用地使用用權(quán)、宅宅基地使使用權(quán)、、地役權(quán)權(quán)、土地地抵押權(quán)權(quán)等。

國家土地地所有權(quán)權(quán)人和集集體土地地所有權(quán)權(quán)人對自自己的土土地依法法享有占占有、使使用、收收益和處處分的權(quán)權(quán)利。

建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)人、土土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)人、農(nóng)農(nóng)用地使使用權(quán)人人和宅基基地使用用權(quán)人，，對其依依法取得得的土地地，享有有占有、、使用和和收益的的權(quán)利。。

第十六條條(新增增)【集集體土地地承包經(jīng)經(jīng)營權(quán)流流轉(zhuǎn)】

土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)人可以以依法以以轉(zhuǎn)包、、出租、、互換、、轉(zhuǎn)讓、、股份合合作等方方式流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)土地承承包經(jīng)營營權(quán)。

土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)流轉(zhuǎn)不不得改變變土地所所有權(quán)性性質(zhì)，不不得改變變土地用用途，不不得損害害土地承承包經(jīng)營營權(quán)人的的權(quán)益。。

任何組織織或者個個人不得得妨礙或或者強迫迫承包方方流轉(zhuǎn)土土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)。

第六十八八條(新新增)【【征收土土地范圍圍】

為了公共共利益的的需要，，進行下下列建設(shè)設(shè)，需要要使用集集體所有有土地的的，依法法征收為為國有：：

(一)在在土地利利用總體體規(guī)劃確確定的城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)，，國家實實施城市市規(guī)劃進進行建設(shè)設(shè);

(二)在在土地利利用總體體規(guī)劃確確定的城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)用地范范圍外進進行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、、公共管管理和服服務(wù)設(shè)施施、軍事事設(shè)施等等公益性性項目建建設(shè)。

公益性項項目用地地目錄另另行制定定。

在土地利利用總體體規(guī)劃確確定的城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)用地范范圍外，，為了公公共利益益的需要要進行非非公益性性項目建建設(shè)需要要征收土土地的，，依法定定程序由由國務(wù)院院或者省省、自治治區(qū)、直直轄市人人民政府府批準。。

第八十八八條(新新增)【【集體建建設(shè)用地地流轉(zhuǎn)范范圍】

依法取得得的農(nóng)村村集體建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)，經(jīng)所所在地縣縣級人民民政府批批準，可可以出讓讓、租賃賃、入股股、作價價出資等等方式，，用于非非公益性性項目，，但土地地利用總總體規(guī)劃劃確定的的城鎮(zhèn)建建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)的農(nóng)村村集體建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)，非因因企業(yè)破破產(chǎn)、兼兼并等情情形不得得轉(zhuǎn)讓。。

第九十三三條(新新增)【【建設(shè)用用地有償償使用】】

國家依法法實行建建設(shè)用地地有償使使用制度度。但是是，法律律規(guī)定的的劃撥國國有建設(shè)設(shè)用地以以及利用用本集體體建設(shè)用用地建設(shè)設(shè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn)鎮(zhèn))村公公共設(shè)施施、公益益事業(yè)用用地、農(nóng)農(nóng)村村民民住宅用用地的除除外。

建設(shè)用地地有償使使用方式式包括：：出讓、、租賃、、作價出出資或者者入股。。

第九十四四條(新新增)【【土地市市場】

縣級以上上地方人人民政府府應(yīng)當(dāng)建建立“城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)一的土土地市場場”。

國有建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)和和集體建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)的出讓讓、轉(zhuǎn)讓讓和租賃賃，必須須通過統(tǒng)統(tǒng)一的土土地市場場以公開開的方式式進行。。

土地承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)應(yīng)當(dāng)納入入城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)一的土土地市場場。

第九十五五條(新新增)【【建設(shè)用用地使用用權(quán)有償償取得方方式】

國有建設(shè)設(shè)用地和和集體建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)的出讓讓、租賃賃，可以以采取招招標、拍拍賣等競競爭方式式或者雙雙方協(xié)議議的方式式。工業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)、旅游游、娛樂樂和商品品住宅等等經(jīng)營性性用地以以及同一一土地有有兩個以以上意向向用地者者的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)采取取招標、、拍賣等等方式出出讓。

商品住宅宅建設(shè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)使用用國有建建設(shè)用地地。

20122年111月，國國務(wù)院正正式將《《修正案案》草案案呈送全全國人大大常委會會，但這這個草案案僅僅集集中修改改了原《《土地管管理法》》的第447條，，原來的的規(guī)定是是按被征征收土地地的原有有用途給給予補償償，補償償上限是是不超過過土地被被征收前前3年平平均年產(chǎn)產(chǎn)值的330倍，，修改后后的草案案明確了了集體土土地征收收將按照照公平補補償原則則。

這樣的結(jié)結(jié)果讓眾眾多國內(nèi)內(nèi)土地領(lǐng)領(lǐng)域?qū)＜壹腋吆簟啊靶薹ㄊ　??！啊锻恋氐毓芾矸ǚㄐ拚赴浮沸薹ǚǖ年P(guān)鍵鍵在于縮縮小征地地范圍，，難點在在于農(nóng)村村集體土土地使用用制度改改革，這這兩項改改革是一一個問題題的兩個個方面。。因為現(xiàn)現(xiàn)實中征征地的主主要矛盾盾是征地地范圍過過寬，即即突破了了法律所所賦予的的公共利利益范圍圍。若僅僅僅修改改第477條（提提高農(nóng)民民土地增增值收益益），那那么就規(guī)規(guī)避了重重點問題題，所以以這是《《修正案案》草案案被否定定的原因因之一。。”蔡繼明明向記者者透露。。

7、國土土部正在在研究的的《集體體經(jīng)營性性建設(shè)用用地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)指導(dǎo)意意見》——相關(guān)關(guān)內(nèi)容

可能在220133年出臺臺?！爸钢笇?dǎo)意見見”有望望就土地地利用規(guī)規(guī)劃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)用用地范圍圍以外的的經(jīng)營性性集體建建設(shè)用地地的有償償出讓、、交易方方式、收收益分配配方式等等方面做做出具體體規(guī)定。。

三、重要要官員觀觀點

1、李克克強

第一、關(guān)關(guān)于“城鎮(zhèn)化化”。核心是是人的城城鎮(zhèn)化，，關(guān)鍵是是提高城城鎮(zhèn)化質(zhì)質(zhì)量，目目的是造造福百姓姓和富裕裕農(nóng)民。。要走集集約、節(jié)節(jié)能、生生態(tài)的新新路子，，著力提提高內(nèi)在在承載力力，不能能人為““造城””，要實實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展和和城鎮(zhèn)建建設(shè)融合合，讓農(nóng)農(nóng)民工逐逐步融入入城鎮(zhèn)。。要為農(nóng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代代化創(chuàng)造造條件、、提供市市場，實實現(xiàn)新型型城鎮(zhèn)化化和農(nóng)業(yè)業(yè)現(xiàn)代化化相輔相相成。

第二、關(guān)關(guān)于土地地制度。。是關(guān)系系我國現(xiàn)現(xiàn)代化建建設(shè)全局局的戰(zhàn)略略性問題題，土地地制度是是一項基基礎(chǔ)制度度，深化化土地管管理制度度改革尤尤其是健健全農(nóng)村村土地管管理制度度十分重重要。各各地作了了一些探探索，應(yīng)應(yīng)注意總總結(jié)經(jīng)驗驗。在下下一步改改革中，，要繼續(xù)續(xù)認真貫貫徹落實實黨的十十七屆三三中全會會精神，，按照產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰晰、用途途管制、、節(jié)約集集約、嚴嚴格管理理的原則則，進一一步完善善農(nóng)村土土地管理理制度，，實行最最嚴格的的耕地保保護制度度和節(jié)約約集約用用地制度度，推動動城鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟社會會全面協(xié)協(xié)調(diào)可持持續(xù)發(fā)展展。在一一些重大大改革問問題上，，要堅持持試點先先行、規(guī)規(guī)范管理理。

第三、關(guān)關(guān)于土地地流轉(zhuǎn)。。20113年33月288日上午午，李克克強來到到常熟古古里鎮(zhèn)田田娘農(nóng)場場，走進進麥地，，站在田田埂上向向農(nóng)民了了解家庭庭農(nóng)場情情況。當(dāng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民民介紹說說，土地地流轉(zhuǎn)后后要經(jīng)過過整理再再耕作，，能用大大機械，，產(chǎn)量收收入都上上去了。。李克強強說，土土地也能能產(chǎn)出黃黃金，但但小塊不不行，要要靠大塊塊，一戶戶農(nóng)民一一畝三分分地那能能行嗎

2、徐紹紹史

第一、《《土地管管理法》》未來的的修訂立立法工作作，未來來將考慮慮推進農(nóng)農(nóng)村集體體土地入入市流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。徐稱稱，農(nóng)村村集體土土地入市市流轉(zhuǎn)的的大思路路，是““縮小征征地范圍圍，規(guī)范范征地程程序，提提高補償償標準，，多元安安置保障障”。要做到到，“當(dāng)當(dāng)前生活活不降低低，長遠遠生存有有提高””。

第二、土土地管理理制度改改革方面面，具體體包括研研究出臺臺集體經(jīng)經(jīng)營性建建設(shè)用地地流轉(zhuǎn)指指導(dǎo)意見見，部署署開展宅宅基地制制度改革革試點，，總結(jié)推推廣農(nóng)村村土地股股份制改改革經(jīng)驗驗和做法法等。

四、重要要專家觀觀點

賀雪峰《《地權(quán)邏邏輯》

華中科技技大學(xué)中中國鄉(xiāng)村村治理研研究中心心教授

要認清土土地價格格與所處處位置、、土地用用途、用用途管制制及建設(shè)設(shè)用地供供給總量量的關(guān)系系。不是是只要土土地非農(nóng)農(nóng)化，就就能產(chǎn)生生巨大的的級差地地租。

農(nóng)民的分分化：第第一、純純農(nóng)戶；；第二農(nóng)農(nóng)業(yè)為主主的兼農(nóng)農(nóng)戶；第第三，以以農(nóng)業(yè)為為次的兼兼農(nóng)戶；；第四，，外出務(wù)務(wù)工經(jīng)商商已經(jīng)不不再兼業(yè)業(yè)的農(nóng)戶戶。

農(nóng)民也分分為“一般農(nóng)農(nóng)業(yè)地區(qū)區(qū)的農(nóng)民民”，其收收入主要要為農(nóng)業(yè)業(yè)收入、、務(wù)工收收入；第第二，““城郊或或者沿海海發(fā)達地地區(qū)農(nóng)民民”，其收收入有土土地補償償金、房房租、農(nóng)農(nóng)業(yè)收入入（少））、務(wù)工工收入、、經(jīng)商收收入、集集體分紅紅等。

商品房成成本構(gòu)成成：土地地出讓金金、土地地征用費費、耕地地占有稅稅、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)稅、城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費、、建筑成成本、利利潤；小小產(chǎn)權(quán)房房：建筑筑成本、、利潤。。

小產(chǎn)權(quán)問問題之所所以存在在，不能能禁止，，不僅是是因為其其違背了了城鄉(xiāng)土土地規(guī)劃劃利用的的整體布布局和農(nóng)農(nóng)地轉(zhuǎn)化化為城市市建設(shè)用用地的法法律程序序，更在在于土地地利益分分享中出出了問題題。

商品房房房價：一一是地價價，二是是建筑成成本，三三是稅費費，四是是房地產(chǎn)產(chǎn)商的利利潤。但但真正決決定房價價的的時時候消費費者的消消費能力力，和國國家、地地方政府府采取的的政策，，尤其是是土地供供應(yīng)政策策。

城市化路路徑：一一是政府府主導(dǎo)的的城市化化，依托托土地的的國有化化好政府府攫取土土地的級級差收益益；一是是農(nóng)民自自主的城城市化。。即在不不改變土土地集體體所有制制性質(zhì)的的前提下下，在規(guī)規(guī)劃前提提下，農(nóng)農(nóng)民一方方面通過過宅基地地商品化化和資本本化，發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)，將將土地收收益留在在村莊，，用于企企業(yè)發(fā)展展和村莊莊改造。。（677頁）

土地不能能私有化化的原因因：一是是中國已已經(jīng)不存存在一個個統(tǒng)一的的農(nóng)民和和單一的的土地，，農(nóng)村已已經(jīng)發(fā)生生分化；；二是中中國農(nóng)村村可以分分為城郊郊和沿海海發(fā)達地地區(qū)的農(nóng)農(nóng)村和一一般農(nóng)業(yè)業(yè)型地區(qū)區(qū)。（773）

現(xiàn)代國家家土地管管理都是是用途管管制超越越所有權(quán)權(quán)。（774）

農(nóng)民能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移進程程并獲得得穩(wěn)定的的就業(yè)，，是農(nóng)業(yè)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的的前提。。（1004）

土地的價價格是由由于土地地的供應(yīng)應(yīng)量和土土地的區(qū)區(qū)位決定定的，如如果量一一放大，，就很難難提升土土地的價價格，至至少會使使現(xiàn)在的的土地價價格降低低。

股份制收收益的不不穩(wěn)定，，很難保保證農(nóng)民民土地流流轉(zhuǎn)出租租的穩(wěn)定定收益。。

增減掛鉤鉤中，新新增城市市建設(shè)用用地上因因，農(nóng)村村建設(shè)用用地復(fù)墾墾是果。。（3009）

中國農(nóng)村村事實上上成為了了中國現(xiàn)現(xiàn)代化的的穩(wěn)定器器和蓄水水池。農(nóng)農(nóng)民可以以自由在在城鄉(xiāng)間間流動，，不僅是是農(nóng)民最最基礎(chǔ)的的人權(quán)，，也是中中國高速速發(fā)展卻卻可以保保持政治治、社會會穩(wěn)定的的原因。。

當(dāng)前及未未來相當(dāng)當(dāng)長的一一段時間間，中國國的土地地問題和和農(nóng)業(yè)問問題是末末，農(nóng)民民問題和和農(nóng)村問問題才是是本。（（3233）

廉價勞動動力和廉廉價土地地是中國國經(jīng)濟增增長的兩兩大紅利利。322

對于非農(nóng)農(nóng)使用的的土地，，土地權(quán)權(quán)利問題題其實是是一個國國家如何何分配因因為二、、三產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展所帶來來的土地地非農(nóng)使使用的級級差收益益問題，，是國民民財富的的一種再再分配方方式。土土地非農(nóng)農(nóng)使用產(chǎn)產(chǎn)生的收收益主要要來源二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展對土地地的需求求。3226

第十八、、即當(dāng)前前可以自自由進入入建設(shè)用用地市場場從而可可以獲取取巨額土土地利益益的土地地承包經(jīng)經(jīng)營者，，只是中中國農(nóng)民民中的極極少數(shù)。。按以上上計算，，未來三三十年，，中國十十八億畝畝耕地中中，只有有大約百百分之五五的耕地地及其承承包經(jīng)營營農(nóng)戶有有機會將將農(nóng)地變變?yōu)榻ㄔO(shè)設(shè)用地，，從而獲獲取巨額額土地增增值收益益，而全全國百分分之九十十五以上上農(nóng)民卻卻無法分分享到農(nóng)農(nóng)地征收收為建設(shè)設(shè)用地所所形成的的巨額增增值收益益。

孫中山：：地盡其其利，地地利共享享。

第十九、、成都土土地改革革：成都都市借國國家級城城鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌改革實實驗區(qū)的的名義，，進行了了比較大大動作的的土地制制度改革革，其中中的核心心就是用用活農(nóng)村村集體建建設(shè)用地地，想方方設(shè)法讓讓以農(nóng)民民宅基地地為主體體的農(nóng)村村建設(shè)用用地變資資源為資資產(chǎn)為財財產(chǎn)。具具體操作作上又有有兩種情情況，一一是借國國家城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)用用地增減減掛鉤政政策，成成都市大大力開展展農(nóng)村土土地綜合合整治，，從而減減少農(nóng)村村建設(shè)用用地，形形成新增增城市建建設(shè)用地地的增減減掛鉤指指標。二二是以土土地綜合合整治的的名義，，通過變變通國家家法律，，讓本來來不能流流轉(zhuǎn)和用用作經(jīng)營營性用途途的農(nóng)村村建設(shè)用用地集中中起來招招商引資資，發(fā)展展產(chǎn)業(yè)。。

站在農(nóng)民民的角度度，人的的城鎮(zhèn)化化，意味味著農(nóng)民民順利進進城并可可以在城城市安居居的城市市化。我我們當(dāng)下下

強調(diào)公共共福利均均等化固固然非常常重要，，但穩(wěn)定定的就業(yè)業(yè)和收入入條件則則更為關(guān)關(guān)鍵。未未來200年，，將是中中

國城鎮(zhèn)化化快速推推進的220年年，這應(yīng)應(yīng)該是高高質(zhì)量的的城鎮(zhèn)化化過程，，不能走走其他發(fā)發(fā)展中國國家因為為沒有解解

決好城市市就業(yè)問問題，導(dǎo)導(dǎo)致大規(guī)規(guī)模城市市貧民窟窟和城市市內(nèi)二元元結(jié)構(gòu)，，從而落落入“中等收收入陷阱阱”的老路路。

羅雪紅

《中國土土地制度度研究》》

第一、影影響土地地流轉(zhuǎn)的的原因：：一是農(nóng)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)權(quán)不清、、收益主主題不明明；二是是農(nóng)民的的戀土情情節(jié)；三三是農(nóng)地地流轉(zhuǎn)的的法律制制度不健健全；四四是農(nóng)民民社會保保障的缺缺失；五五是市場場中介組組織的缺缺失。（（31））

第二、傳傳統(tǒng)中國國社會是是一種土土地國有有制和大大地主所所有制并并存的土土地所有有制格局局。

第三、隨隨著朝代代更迭對對原有財財產(chǎn)關(guān)系系的不斷斷調(diào)整，，每個朝朝代經(jīng)歷歷一個：：土地相相對公平平——土地地逐漸集集中———苛捐雜雜稅下的的小農(nóng)破破產(chǎn)———土地更更加集中中——農(nóng)民民起義———新的的王朝建建立的過過程；產(chǎn)產(chǎn)生這種種不斷輪輪回的歷歷史發(fā)展展的怪圈圈，根源源不在于于土地買買賣，而而在于傳傳統(tǒng)中國國專制社社會下農(nóng)農(nóng)民財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利的的無保障障，在于于國家的的征稅權(quán)權(quán)先于財財產(chǎn)權(quán)。。（688）

第四、到到了高級級農(nóng)業(yè)合合作社，，土地不不當(dāng)作一一種生產(chǎn)產(chǎn)要素進進行分配配；從按按照生產(chǎn)產(chǎn)資料和和按勞分分配結(jié)合合逐漸過過渡到以以按勞分分配為主主，土地地不當(dāng)作作分配要要素，不不然就是是產(chǎn)生剝剝削。

第五、119588年，在在農(nóng)村集集體所有有制的制制度安排排下，開開啟了新新中國近近于無償償征用農(nóng)農(nóng)地的歷歷史。

第六、征征地補償償?shù)臉藴蕼?，是按按照計劃劃?jīng)濟的的思路來來的，但但是當(dāng)時時是有人人員安置置的。（（就是當(dāng)當(dāng)時征地地的時候候，農(nóng)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)戶口口，工作作進行安安排）。。1888；（當(dāng)當(dāng)前的情情況是，，土地按按照原有有性質(zhì)進進行征，，但是不不安排就就業(yè)，以以前是要要地也要要人，現(xiàn)現(xiàn)在是要要地不要要人。））；再后后來20004年年的修改改的土地地法征用用中，也也是規(guī)定定，只有有為了公公共利益益的需要要，可以以進行征征收。

第六、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共設(shè)設(shè)施和公公益性事事業(yè)建設(shè)設(shè)、宅基基地等三三類鄉(xiāng)村村建設(shè)可可以使用用農(nóng)民集集體所有有土地。。但是不不能開發(fā)發(fā)商品房房。

第七、近近30年年中國農(nóng)農(nóng)村土地地制度的的變遷是是一種強強制性制制度變遷遷，是在在維護執(zhí)執(zhí)政黨利利益最大大化的基基礎(chǔ)上，，強勢既既得利益益者利益益和數(shù)量量龐大的的弱勢群群體的利利益，開開始進入入制度安安排。2252

第八、中中國集體體土地制制度難以以突破，，原因：：一是來來自意識識形態(tài)的的方面；；二是既既得利益益者對現(xiàn)現(xiàn)行制度度體系的的極力維維護；三三是農(nóng)民民權(quán)利的的缺失（（有限財財產(chǎn)權(quán)、、農(nóng)民階階層分化化）。2254

第九、土土地改革革建立的的農(nóng)民土土地所有有制，是是新中國國成立初初，中央央為了鞏鞏固政權(quán)權(quán)、穩(wěn)定定經(jīng)濟，，對農(nóng)民民在傳統(tǒng)統(tǒng)平均主主義和個個人主義義意識影影響下的的行為選選擇的暫暫時妥協(xié)協(xié)。2558

第十、社社會主義義計劃經(jīng)經(jīng)濟理論論和意識識形態(tài)為為集體化化的實施施奠定了了理論和和思想基基礎(chǔ)，農(nóng)農(nóng)村集體體化產(chǎn)生生的利益益激勵則則是促使使農(nóng)業(yè)合合作化實實施并推推動人民民公社快快速建立立的根本本原因。。農(nóng)業(yè)集集體化的的制度利利益者，，主要在在制度決決策層。。2599.

第十一、、但由于于城市化化、工業(yè)業(yè)化，發(fā)發(fā)展速度度，無法法接納數(shù)數(shù)量龐大大的農(nóng)村村剩余勞勞動力，，同時土土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)限制，，農(nóng)地流流轉(zhuǎn)并沒沒有大規(guī)規(guī)模出現(xiàn)現(xiàn)。2772.

第十二、、農(nóng)民是是否出賣賣其所擁擁有的土土地，關(guān)關(guān)鍵問題題還在于于比較利利益和穩(wěn)穩(wěn)定的非非農(nóng)收入入預(yù)期。。中國農(nóng)農(nóng)業(yè)的問問題在農(nóng)農(nóng)業(yè)之外外，在于于中國工工業(yè)化和和城市花花，能夠夠?qū)⑥r(nóng)業(yè)業(yè)人口轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移粗去去，從而而改變中中國的人人地矛盾盾，這正正是阻礙礙中國農(nóng)農(nóng)業(yè)走向向規(guī)?；年P(guān)鍵鍵所在。。僅希望望通過政政府號召召，鼓勵勵實現(xiàn)土土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)從而實實現(xiàn)農(nóng)業(yè)業(yè)現(xiàn)代化化、規(guī)模模化經(jīng)營營，是不不現(xiàn)實的的。2773.

第十三、、自農(nóng)業(yè)業(yè)集體化化開始，，中國農(nóng)農(nóng)村的土土地制度度是在國國家及其其代理人人控制下下的國家家所有制制，而不不是歷來來所宣稱稱并要繼繼續(xù)維護護的國家家所有制制。（3312）），農(nóng)協(xié)協(xié)是非常常重要的的組織。。

第十四、、目前農(nóng)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)權(quán)制度改改革的主主要觀點點：一是是國有制制；二是是繼續(xù)維維護農(nóng)地地的集體體所有制制；三是是農(nóng)地私私有化；；四是農(nóng)農(nóng)地的混混合所有有制（農(nóng)農(nóng)民與國國家、或或農(nóng)民與與集體））。農(nóng)民民與國家家中：一一手保障障國家終終極所有有權(quán)的基基礎(chǔ)上，，賦予農(nóng)農(nóng)民占有有、使用用、收益益、出讓讓、買賣賣等權(quán)利利；二是是在國家家所有基基礎(chǔ)上，，推進永永佃制，，讓農(nóng)民民有永佃佃權(quán)（厲厲以寧））。農(nóng)民民與國家家中，三三種策略略：走有有限的小小土地私私有和集集體所有有的混合合所有制制；二是是走土地地股份制制改革的的思路，，實現(xiàn)集集體和農(nóng)農(nóng)民的混混合所有有制；三三是走集集體所有有制下的的農(nóng)民永永佃制。。（3008）

第十五、、堅持國國家和農(nóng)農(nóng)民混合合所有制制。具體體內(nèi)容，，第一，，廢除農(nóng)農(nóng)地集體體所有制制；第二二，將法法權(quán)意義義的農(nóng)地地所有權(quán)權(quán)歸國家家，賦予予農(nóng)民對對土地的的占有、、使用、、繼承等等實質(zhì)的的產(chǎn)權(quán)權(quán)權(quán)利。第第三，通通過稅收收和土地地規(guī)劃等等間接方方式來調(diào)調(diào)控農(nóng)村村土地的的運用；；第四，，農(nóng)地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓在符符合國家家土地利利用規(guī)劃劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上由農(nóng)農(nóng)民和用用地者通通過市場場進行交交易。

第十六、、(土地地使用權(quán)權(quán)的私有有化)———未來來走向完完全私有有化自由由競爭還還是國家家資本為為基本框框架下的的有管制制的產(chǎn)權(quán)權(quán)模式？？

自己思考考：農(nóng)村村建設(shè)用用地是可可以私有有化的，，實際上上國家在在公社以以前，一一直是強強調(diào)建設(shè)設(shè)用地農(nóng)農(nóng)戶私有有的。如如果補償償?shù)脑挘?，農(nóng)地可可以按國國家征收收來補償償?shù)?，因因為是按按照國家家?guī)劃和和其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展引發(fā)的的價格上上漲，但但是住宅宅建設(shè)用用地就不不一樣了了，是農(nóng)農(nóng)民私有有的土地地。農(nóng)村村耕地和和農(nóng)村建建設(shè)用地地不一樣樣，一定定要分開開講。

黨國英———社科科院農(nóng)業(yè)業(yè)研究所所研究員員

第一、隨隨著時代代的發(fā)展展，財富富增長的的決定性性因素是是技術(shù)知知識!資本以以及企業(yè)業(yè)家才能能"在市場場化程度度比較高高的發(fā)達達國家..土地地要素回回報占國國民收入入的比重重也就大大概10%左左右,其余國國民收入入主要金金勞動!!資本本和技術(shù)術(shù)進步取取得"資本收收益因市市場竟爭爭產(chǎn)生平平均化趨趨勢,而人力力資本所所獲收益益也因教教育機會會的公平平,有了了相對的的平等。。

第二、社社會主義義私有制制是指套套共權(quán)力力對行使使私有財財產(chǎn)權(quán)利利所產(chǎn)生生的/外部性性進行調(diào)調(diào)整的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度度"。因此此，我們們可以實實行國家家可以實實行以社社會主義義公有制制為主的的泥合土土地產(chǎn)權(quán)權(quán)制度。。

——社會會主義私私有制考考

厲以寧

在推進城城鎮(zhèn)化過過程中土土地確權(quán)權(quán)要先行行一步。。

城市化進進程中籌籌集城市市公共建建設(shè)資金金問題，，可借鑒鑒澳大利利亞和新新西蘭的的經(jīng)驗，，由金融融機構(gòu)和和地方財財政共同同出資，，建立城城市公共共建設(shè)投投資基金金，并發(fā)發(fā)行公共共建設(shè)基基金債券券，按市市場規(guī)則則運行。。包括城城市中的的自來水水、電力力、公共共交通、、垃圾回回收等方方面都可可以用這這些資金金運行。。

吳敬璉

舊型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化整個個是由賺賺取土地地差價推推動的““這些年年來，從從這個差差價得到到的收入入有不同同的估計計，最低低的估計計是300萬億元元。”

（按照憲憲法來說說，中國國現(xiàn)有的的18億億畝耕地地、2..48億億畝的集集體建設(shè)設(shè)用地，，還有林林地，都都屬于農(nóng)農(nóng)村集體體所有，，這部分分土地都都是城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化推進進過程中中政府、、農(nóng)民、、商家等等各方利利益的集集中糾葛葛點。））土地尤尤其是農(nóng)農(nóng)地的確確權(quán)，對對于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化的推推進是一一個基礎(chǔ)礎(chǔ)工程，，也是前前提條件件。所謂謂的土地地確權(quán)，，就是要要把集體體土地的的權(quán)益清清晰地劃劃分到每每個農(nóng)民民身上，，有土地地確權(quán)，，才能使使得在城城鎮(zhèn)化進進程中，，作為單單個個體體的農(nóng)民民，自己己的財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益保保護有了了最為基基本的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)礎(chǔ)，也因因此會讓讓每一個個被城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化的農(nóng)農(nóng)民，都都能擁有有自己的的財產(chǎn)權(quán)權(quán)作為進進城的前前提，為為下一步步城鎮(zhèn)化化推進過過程中的的土地流流轉(zhuǎn)和市市場配置置土地資資源打下下基礎(chǔ)。。

（確權(quán)運運動，則則至少需需要從五五個方面面入手。。第一，，按照《《物權(quán)法法》的規(guī)規(guī)定，賦賦予農(nóng)民民土地用用益物權(quán)權(quán)的主體體地位。。所謂用用益物權(quán)權(quán)，是指指用益物物權(quán)人對對他人所所有的不不動產(chǎn)或或者動產(chǎn)產(chǎn)依法享享有占有有、使用用、收益益的權(quán)利利。第二二，明確確規(guī)定建建立城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)一的的土地市市場，通通過市場場配置土土地資源源，為農(nóng)農(nóng)民土地地使用權(quán)權(quán)的流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)提供法法律依據(jù)據(jù)和制度度保障。。第三、、從法律律層面落落實土地地承包關(guān)關(guān)系保持持穩(wěn)定并并長久不不變，簡簡化土地地承包權(quán)權(quán)流轉(zhuǎn)程程序。第第四、完完善征地地補償相相關(guān)法律律規(guī)定。。當(dāng)前，，中央已已明確提提出顯著著提高農(nóng)農(nóng)地征用用補償標標準。第第五，取取消農(nóng)村村土地使使用權(quán)不不能抵押押的法律律限制，，將農(nóng)村村土地使使用權(quán)列列為可抵抵押的財財產(chǎn)權(quán)。。）

蔡繼明———清華華大學(xué)《《土地腐腐敗的制制度分析析》

土地腐敗敗的制度度分析：：政治體體制根源源：地方方政府一一把手和和分管土土地的直直接領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)權(quán)力過過大；土土地制度度根源：：征地的的成本低低廉，征征地“效益”巨大；；財稅體體制根源源：地方方政府靠靠土地生生財、聚聚財。

所謂二律律背反是是指兩個個法律或或規(guī)則之之間相互互矛盾。。中華人人民共和和國憲法法有關(guān)中中國征地地制度和和土地所所有制的的規(guī)定之之間存在在著一個個二律背背反：一一方面，，憲法規(guī)規(guī)定城市市的土地地歸國家家所有，，農(nóng)村的的土地歸歸農(nóng)民集集體所有有，這就就意味著著凡是城城市化和和工業(yè)化化新增的的土地需需求，無無論是公公共利益益的需要要，還是是非公共共利益的的需要，，都必須須通過國國家的征征地行為為（即把把農(nóng)村集集體所有有的土地地轉(zhuǎn)變?yōu)闉閲型镣恋兀﹣韥頋M足；；而另一一方面，，憲法又又強調(diào)，，國家只只有出于于公共利利益的需需要，才才能對農(nóng)農(nóng)地實行行征收或或征用。。

解決之道道：加快快政治體體制改革革。取締締土地財財政，國國有土地地出讓金金一律納納入財政政預(yù)算。。打破政政府對建建設(shè)用地地供給的的壟斷。。改革征征地制度度，嚴格格劃定公公共利益益的邊界界。強化化對土地地管理部部門和政政府主要要領(lǐng)導(dǎo)的的監(jiān)管和和約束改改變中央央和地方方的利益益分配格格局。要要使中央央政府與與地方政政府各自自的事權(quán)權(quán)和財權(quán)權(quán)相對應(yīng)應(yīng)，

蔡繼明———地價價雙向壟壟斷與土土地資源源配置扭扭曲

第一、地地方政府府對農(nóng)地地轉(zhuǎn)用的的雙重壟壟斷:行政征征地和單單方定價價

第二、地地方政府府土地供供給的壟壟斷:土地市市場的賣賣方壟斷斷

第三、優(yōu)優(yōu)化土地地資源配配置的制制度安排排:新土土改的五五項原則則：（11）要根根據(jù)公益益性用地地和非公公益性用用地的劃劃分安排排土地所所有制結(jié)結(jié)構(gòu)；((2)在符符合土地地規(guī)劃的的前提下下,實行行同地、、同權(quán)、、同價；；(3)土地地制度的的安排應(yīng)應(yīng)有助于于加快城城市化進進程（現(xiàn)現(xiàn)有農(nóng)村村家庭土土地經(jīng)營營的規(guī)模模仍然狹狹小,遠遠沒沒有達到到規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟的要要求。這這說明現(xiàn)現(xiàn)在的土土地制度度沒有為為進城務(wù)務(wù)工農(nóng)民民提供土土地退出出機制,,承包包地沒有有退出機機制,宅基地地也沒有有退出機機制。((4)土地地制度安安排要有有助于房房地產(chǎn)行行業(yè)健康康發(fā)展；；(5)土地地制度安安排要有有助于規(guī)規(guī)范政府府行為,,有效效遏制土土地腐敗敗。

第四、城城鄉(xiāng)土地地實行同同地(指按土土地規(guī)劃劃確定的的同一土土地用途途,如同同屬農(nóng)地地或建設(shè)設(shè)用地,,或同同屬宅基基地)、同權(quán)權(quán)(指具有有同等的的占有、、使用、、收益和和處置((包括轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出出租、抵抵押的權(quán)權(quán)利)、同價價(指相同同用途相相同位置置的土地地應(yīng)具有有相同的的價格,,而不不能由于于所有制制不同實實行價格格歧視))。

《我國城城市化戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇擇與定量量分析》》中，主主張發(fā)展展大城市市

第一、前前我國的的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)進入工工業(yè)化中中后期，，經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的動動力源已已經(jīng)由農(nóng)農(nóng)村轉(zhuǎn)移移到城市市，農(nóng)村村工業(yè)化化已轉(zhuǎn)向向城市工工業(yè)化，，以小城城鎮(zhèn)為主主的城市市化模式式也應(yīng)適適時轉(zhuǎn)變變成以大大城市為為主的城城市化模模式

第二、主主張優(yōu)先先發(fā)展小小城鎮(zhèn)的的觀點認認為:小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)聯(lián)結(jié)農(nóng)農(nóng)村，農(nóng)農(nóng)民進入入小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)就業(yè)比比進入大大中城市市的經(jīng)濟濟成本低低，有利利于農(nóng)村村人口的的轉(zhuǎn)移;;發(fā)展大大批小城城鎮(zhèn)，既既有利于于緩解大大中城市市人口膨膨脹帶來來的壓力力和一系系列社會會問題，，又可以以緩解每每年民工工潮給交交通帶來來的壓力力和能源源物資的的消耗，，有利于于經(jīng)濟社社會的穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展。這種種觀點只只看到了了農(nóng)民進進入小城城鎮(zhèn)的門門檻低，，卻沒有有看到小小城鎮(zhèn)沒沒有充足足的就業(yè)業(yè)崗位，，農(nóng)民外外出務(wù)工工首選的的是能夠夠提供充充分就業(yè)業(yè)崗位的的大城市市

張曙光———《地地權(quán)變遷遷的底層層視角》》

第一、如如果說,,在改改革開放放以前,,中國國內(nèi)源工工業(yè)化的的積累主主要來自自于工農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品品價格的的剪刀差差,那么么,在改改革開放放以后,,外源源工業(yè)化化的積累累則來源源于農(nóng)村村豐富生生產(chǎn)要素素的重新新配置。。這一時時期,我國獨獨特的土土地制度度為創(chuàng)造造高速工工業(yè)化經(jīng)經(jīng)濟奇跡跡提供了了強大的的支持。。

這種土地地制度安安排,在很大大程度上上降低了了農(nóng)民工工外出就就業(yè)的風(fēng)風(fēng)險,使發(fā)展展工業(yè)需需要支付付的社會會保障費費用轉(zhuǎn)移移到農(nóng)村村土地上上,實際上上,是農(nóng)農(nóng)村土地地承擔(dān)了了工業(yè)成成本,成為農(nóng)農(nóng)業(yè)為工工業(yè)提供供積累的的一種特特殊形式式,這在在其他國國家發(fā)展展中也是是很少見見的。另另一方面面,政府府壟斷土土地一級級市場,,實行政政府土地地征用和和政府獨獨家供地地制度,,也為為工業(yè)化化提供了了低價土土地的保保證。

。

城市化本本來是農(nóng)農(nóng)民的城城市化,,但是是,我們們在很多多方面把把農(nóng)民排排除在城城市化的的進程之之外,城市的的繁榮和和農(nóng)村的的凋敝是是同時發(fā)發(fā)生發(fā)展展的,城市化化是依靠靠農(nóng)民的的血汗支支撐的。。（城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化，主主體是誰誰？誰的的城鎮(zhèn)化化？）

圈地、占占地、征征地、套套賣地機機制就像像鴉片一一樣,地方政政府只要要一吸上上“土地”鴉片,就離不不開它。。

城市的國國有建設(shè)設(shè)用地具具有完全全的商品品性,可以買買賣、租租賃和抵抵押,其價值值也最高高。集體體土地只只能在農(nóng)農(nóng)村范圍圍內(nèi)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)和交易易,而且且農(nóng)業(yè)用用地只能能用于農(nóng)農(nóng)耕,集體土土地只有有通過政政府征用用先變成成國有土土地,才能用用于城市市建設(shè)。。

在制度變變遷的研研究中,,機制制設(shè)計理理論是有有用的,,制度度設(shè)計也也少不了了,但是是,人們們越來越越重視制制度演化化,這是是有道理理的。演演化不僅僅有一個個開始出出發(fā)的基基礎(chǔ),而且有有一個參參與人互互動和博博弈的過過程。主主張私有有化和國國有化的的人都忽忽視了這這兩個問問題。

從制度變變遷的現(xiàn)現(xiàn)實來看看,產(chǎn)權(quán)權(quán)是公有有還是私私有,是國家家所有還還是集體體所有,,并不不是問題題的實質(zhì)質(zhì)和關(guān)鍵鍵。重要要的也許許在于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的實實施能力力,在于于處分權(quán)權(quán)和收益益權(quán)。如如果你有有產(chǎn)權(quán)的的實施能能力,能夠決決定土地地的使用用,能夠夠取得土土地的收收益,管它是是公有還還是私有有、國家家所有還還是集體體所有,,似乎乎都不成成其為問問題。

60年年來,中國的的地權(quán)變變遷大致致經(jīng)歷了了三個階階段:合作化化時期、、聯(lián)產(chǎn)承承包、責(zé)責(zé)任制時時期和目目前的土土地規(guī)模模流轉(zhuǎn)階階段。

（1）合合作化時時期,從土地地私有變變?yōu)楣杏?在一一個相當(dāng)當(dāng)大的范范圍內(nèi)實實現(xiàn)了所所有權(quán)、、經(jīng)營權(quán)權(quán)和收益益權(quán)的三三合一,,并且且全部歸歸集體掌掌握,農(nóng)戶只只是一個個勞動者者,其收人人也只有有按勞取取酬的勞勞動收人人。（22）聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)承包責(zé)責(zé)任制的的實行發(fā)發(fā)生了產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一一次細分分:所有有權(quán)和承承包經(jīng)營營權(quán)分離離。所有有權(quán)仍歸歸集體經(jīng)經(jīng)濟組織織,承包包經(jīng)營權(quán)權(quán)交給了了農(nóng)戶,,農(nóng)戶戶有了勞勞動收人人和經(jīng)營營收人。。（3））當(dāng)下隨隨著大規(guī)規(guī)模的人人口流動動和就業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)變變化而來來的土地地規(guī)模流流轉(zhuǎn),形成了了又一次次的產(chǎn)權(quán)權(quán)細分::所有有權(quán)承包包權(quán)和經(jīng)經(jīng)營權(quán)三三權(quán)分立立。

李人慶———國際際視野下下的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化。

第一、國國際城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化經(jīng)驗：：一是在在快速人人口城市市化過程程中，采采取積極極有效的的措施來來促進農(nóng)農(nóng)村發(fā)展展和農(nóng)村村居民收收入的提提高。二二是在城城鄉(xiāng)發(fā)展展中，采采取統(tǒng)一一的制度度和規(guī)劃劃，將

城鄉(xiāng)發(fā)展展統(tǒng)籌進進行。三三是城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化并不意意味著同同質(zhì)化，，在同步步發(fā)展過過程中，，同時保保持城鄉(xiāng)鄉(xiāng)發(fā)展各各自的自自然資源源屬性特特征，發(fā)發(fā)揮各自自的優(yōu)勢勢。這里里的一體體化主要要指的是是在發(fā)展展制度、、發(fā)展資資源配置置和發(fā)展展成果分分享上的的均衡和和可持續(xù)續(xù)發(fā)展。。從其方方式上來來看，大大致可分分為“城鄉(xiāng)融融合”、“以城帶帶鄉(xiāng)”和“以鄉(xiāng)促促城”三種不不同的促促進城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化發(fā)展模模式。發(fā)發(fā)達國家家在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)發(fā)展一一體化方方面具有有比較鮮鮮明的特特點，注注重立法法制度建建設(shè)，資資金保障障和系統(tǒng)統(tǒng)性、可可持續(xù)性性。

第二、在在發(fā)達國國家，城城鄉(xiāng)發(fā)展展一體化化的矛盾盾主要體體現(xiàn)在工工農(nóng)二元元經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)的矛矛盾；而而在中國國，目前前城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌發(fā)展展和一體體化的矛矛盾主要要表現(xiàn)在在城鄉(xiāng)二二元社會會制度結(jié)結(jié)構(gòu)的矛矛盾。

王錫鋅

未來土地地的城市市化應(yīng)該該與農(nóng)民民的城市市化同步步。因為為土地對對農(nóng)民來來說不光光是一種種資源，，還是一一種生產(chǎn)產(chǎn)資料，，還有社社保功能能，要考考慮如何何解決農(nóng)農(nóng)民失去去土地之之后的培培訓(xùn)、就就業(yè)、社社保等，，不能在在征地后后，將所所有人員員安置問問題甩給給社會。。

姜明安

第一、土土地管理理法需要要修改的的地方，，不只是是補償?shù)牡膯栴}，，未來還還要明確確誰是土土地交易易主體的的問題。。目前，，大量的的土地搞搞開發(fā)，，有的并并不是為為了公共共利益。。而依據(jù)據(jù)現(xiàn)在的的土地管管理法，，所有的的土地都都必須征征收。姜姜明安稱稱，未來來土地流流轉(zhuǎn)應(yīng)該該是兩個個途徑，，其中220%——30%%的搞征征收，如如地鐵、、高速公公路建設(shè)設(shè)等；770%——80%%應(yīng)該是是市場交交易，比比如用于于商業(yè)住住宅開發(fā)發(fā)、重大大項目建建設(shè)等。。

第二、姜姜明安推推測，修修正案草草案對農(nóng)農(nóng)民集體體所有土土地征收收

補償制制度

作了了修改，，應(yīng)該是是修改了了土地管管理法中中的第四四十七條條。土地地管理法法第四十十七條中中規(guī)定，，征收土土地的，，按照被被征收土土地的原原用途給給予補償償。土地地補償費費和安置置補助費費的總和和不得超超過土地地被征收收前三年年平均年年產(chǎn)值的的30倍倍。

第三、征征收補償償應(yīng)該會會提高到到現(xiàn)在補補償值的的至少110倍，，現(xiàn)在是是土地補補償費和和安置補補助費的的總和不不得超過過土地被被征收前前三年平平均年產(chǎn)產(chǎn)值的330倍。。后來經(jīng)經(jīng)過討論論，原則則上確定定了“公平補補償”原則，，但對如如何計算算補償數(shù)數(shù)額未明明確規(guī)定定。（現(xiàn)現(xiàn)在的爭爭議在于于：是按按種糧的的標準補補償，還還是按照照它改變變以后的的用途補補。土地地的區(qū)位位、實際際的經(jīng)濟濟價值，，這些都都應(yīng)該考考慮，所所以可以以由各省省具體制制定標準準”）

陶然———《土地地管理法法_批判判_專家家學(xué)者六六人談》》

第一、土土地改革革對中國國經(jīng)濟發(fā)發(fā)展模式式的轉(zhuǎn)變變是很關(guān)關(guān)鍵的。。改變這這種模式式，就需需要建立立土地使使用者和和直接供供應(yīng)者（（農(nóng)民））的談判判機制，，通過增增值稅改改革補充充地方財財政。這這不僅涉涉及到農(nóng)農(nóng)民土地地問題，，也涉及及到調(diào)整整國家稅稅收增長長方式的的問題。。

（注：是是19998年《《土地管管理法》》，為了了解決保保護耕地地與建設(shè)設(shè)用地的的矛盾，，按照實實現(xiàn)耕地地總量動動態(tài)平衡衡、嚴格格控制建建設(shè)用地地的這部部法律，，采取以以計劃配配置為主主、市場場配置為為輔的辦辦法。然然而這部部法律首首先禁止止了集體體土地自自主進入入建設(shè)用用地市場場，規(guī)定定只能由由國家壟壟斷提供供建設(shè)用用地使用用權(quán)的流流轉(zhuǎn)指標標和供給給，同時時更在使使用權(quán)流流轉(zhuǎn)方式式上限制制只有劃劃撥和征征用兩種種。

劉守英、、高圣平平——《物物權(quán)法》》視野下下的《土土地管理理法》修修改

第一、《《物權(quán)法法》一是是“將不動動產(chǎn)登記記擺在舉舉足輕重重的地位位”；二是是對土地地征收施施加了更更嚴格的的限定,,對土土地補償償作出了了更完整整的規(guī)定定；三是是強化了了集體土土地所有有權(quán)權(quán)益益的“集體成成員權(quán)””導(dǎo)向，，明確規(guī)規(guī)定,“農(nóng)民集集體所有有的不動動產(chǎn)和動動產(chǎn),屬于本本集體成成員集體體所有””。與之之相比,,《土地地管理法法》中的的規(guī)定則則有明顯顯的“集體組組織”導(dǎo)向。四是明明確了建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)可以分分層設(shè)立立的原則則。五是是修改了了建設(shè)用用地使用用權(quán)期間間屆滿后后的相關(guān)關(guān)規(guī)則。。《物權(quán)權(quán)法》第第1499條第1款規(guī)定定“住宅建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)

期間屆滿滿的,自動續(xù)續(xù)期。六六是增加加了地役役權(quán)這種種土地用用益物權(quán)權(quán)形態(tài)。。

第二、關(guān)關(guān)于土地地征收：：(11)明明確界定定土地征征收的條條件。《《物權(quán)法法》規(guī)定定的土地地征收的的條件是是為了公公共利益益的需要要。（22）完善善土地征征收的程程序。近近年來,,中國國征收實實踐中出出現(xiàn)了許許多以““公共利利益”的名義義違法征征地、占占地等事事件。((3))明確確規(guī)定土土地征收收補償?shù)牡臉藴省?。土地征征收是出出于公共共利益的的需?,運用用國家權(quán)權(quán)力將集集體所有有土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為國家家所有土土地的行行為,原土地地權(quán)利人人的各項項權(quán)利自自然隨之之滅失。。

劉守英、、周飛舟舟、邵挺挺——““以地謀謀發(fā)展””模式亟亟須改變變

第一、過過去300多年年，中國國經(jīng)濟年年均增速速達100%，目目前已是是全球第第二大經(jīng)經(jīng)濟體。。城鎮(zhèn)化化率快速速提高，，20111年年已超過過50%%，20330年年有望基基本實現(xiàn)現(xiàn)城鎮(zhèn)化化。這與與中國獨獨特的土土地制度度安排密密不可分分。城鄉(xiāng)鄉(xiāng)分割的的土地二二元體制制，低廉廉的征地地成本和和地價水水平，形形成了工工業(yè)化、、城鎮(zhèn)化化的低成成本推進進模式。。

第二、理理論界和和政策界界將中國國過去的的增長概概括為““傳統(tǒng)增增長模式式”，在這這一模式式中，土土地扮演演著經(jīng)濟濟增長““啟動器器”和“發(fā)動機機”的雙重重角色。?！耙缘厣敗焙汀耙缘厝谌谫Y”共同構(gòu)構(gòu)成了獨獨特的““以地謀謀發(fā)展””模式。。

第三，““以地生生財”。隨著著土地利利用的市市場化程程度不斷斷提高，，“招拍掛掛”制度讓讓資本化化價值充充

分體現(xiàn)，，土地出出讓金從從20001年年的12295..89億元增增加到220111年的的315500億元，，年均增增幅達337.66%。

“以地生生財”已成為為地方政政府為增增長而競競爭的重重要手段段。

第四，““以地融融資”。土地地憑借天天然的資資產(chǎn)屬性性，成為為各類地地方融資資平臺的的最佳抵抵押品。。20111

年，土地地抵押面面積4550萬萬畝，抵抵押貸款款金額達達4.88萬億億元。這這套機制制不僅給給基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資提供了了重要的的融資渠渠道，還還通過貨貨幣供給給乘數(shù)變變動，對對國家宏宏觀調(diào)控控產(chǎn)生重重大影響響。

第五、““以地謀謀發(fā)展””模式適適應(yīng)了中中國經(jīng)濟濟在追趕趕式階段段快速增增長的需需求，但但也給未未來可持持續(xù)發(fā)展展帶來艱艱巨挑戰(zhàn)戰(zhàn)。失地地農(nóng)民沒沒有充分分享受到到城市化化帶來的的土地升升值收益益，是城城鄉(xiāng)收入入差距

遲遲不能能縮小的的重要原原因。征征地規(guī)模模過大、、土地利利用不集集約，是是粗放式式、要素素投入型型傳統(tǒng)增增長方式式難以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的重重要原因因。

城市化的的過程中中，就是是政府征征用農(nóng)民民土地的的過程，，城市用用地主要要靠征地地獲得。。19999年--20008年，，新增城城市建設(shè)設(shè)用地1186333平方方公里，，征用農(nóng)農(nóng)民土地地139925平平方公里里，征地地占新增增建設(shè)用用地面積積的744.744%。———《城城市化進進程中的的土地增增值收益益分配》》

北京：城城鄉(xiāng)結(jié)合合部重點點村融入入城市的的試驗，，以破除除城鄉(xiāng)二二元體制制為突破破口，以以保護農(nóng)農(nóng)民利益益和讓原原住農(nóng)民民徹底融融入城市市為前提提，使農(nóng)農(nóng)民成為為有住房房、有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、有有就業(yè)、、有股權(quán)權(quán)、享受受城市職職工社保保和均等等化基本本公共服服務(wù)的新新市民，，實現(xiàn)城城鄉(xiāng)結(jié)合合部地區(qū)區(qū)的完全全城市化化。

北京500個城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部改革試試點：在在規(guī)劃上上，將550個個重點村村納入城城市總體體規(guī)劃，，并按村村制訂改改造實施施規(guī)劃方方案；在在土地政政策上，，給原住住農(nóng)民保保留勞均均50平方方米產(chǎn)業(yè)業(yè)用地，，允許農(nóng)農(nóng)村土地地在不改改變土地地性質(zhì)的的前提下下，發(fā)展展非農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；在在立項審審批上，，允許在在村域范范圍從事事的產(chǎn)業(yè)業(yè)建設(shè)、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項目目、回遷遷樓和租租賃房建建設(shè)等立立項，并并允許農(nóng)農(nóng)村集體體經(jīng)濟組組織成為為立項和和投資的的主體；；在社會會保障上上，實行行整建制制農(nóng)轉(zhuǎn)居居，重點點村農(nóng)村村勞動力力全部按按城鎮(zhèn)職職工社保保標準進進入社保保體系；；在產(chǎn)權(quán)權(quán)制度上上，進行行農(nóng)村集集體經(jīng)濟濟產(chǎn)權(quán)制制度改革革，量化化資產(chǎn)，，股份到到人，將將集體經(jīng)經(jīng)濟組織織改造成成新型合合作經(jīng)濟濟組織，，讓農(nóng)民民成為有有資產(chǎn)的的市民；；在社會會管理上上，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部改造完完成后，，原農(nóng)村村集體經(jīng)經(jīng)濟組織織轉(zhuǎn)變?yōu)闉槌鞘猩缟鐓^(qū)，實實現(xiàn)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)一社社會管理理體制。。

劉守英———《海海南陵水水、三亞亞征地模模式創(chuàng)新新調(diào)查》》

第一、讓讓農(nóng)民成成為征地地拆遷的的實施者者。。政政府在對對被征地地區(qū)塊的的地上附附著物等等進行市市場評估估后，將將征地補補償總費費用和工工作經(jīng)費費“打包”給村委委會或居居委會，，由其成成立的股股份制公公司實行行拆遷。。

第二、合合理分配配土地增增值收益益，讓農(nóng)農(nóng)民分享享城市化化成果。。三亞市市在城中中村改造造試點中中，制定定了集體體建設(shè)用用地和國國有建設(shè)設(shè)用地按按照同地地同價的的補償原原則。

第三、創(chuàng)創(chuàng)新留用用地安置置，培植植適合農(nóng)農(nóng)民從事事的有穩(wěn)穩(wěn)定收入入流的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。陵陵水縣政政府按照照征地總總面積的的8%給村村委會留留足建設(shè)設(shè)用地。。村委會會可在為為村民建建安置房房屋后將將其余土土地轉(zhuǎn)化化為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，，通過土土地市場場將其掛掛牌拍賣賣或自己己創(chuàng)辦集集體企業(yè)業(yè)。集體體土地資資本化與與農(nóng)村城城市化__鄭各莊莊高速成成長的秘秘密

劉守英———集體體土地資資本化與與農(nóng)村城城市化__鄭各莊莊高速成成長的秘秘密

第一、我我國目前前占主導(dǎo)導(dǎo)的城市市化模式式是:(l))政府府通過地地價征用用農(nóng)民土土地,然后以以招拍掛掛的方式式出讓土土地,獲得高高昂的土土地收益益;((2)政府靠靠土地出出讓收人人和土地地抵押貸貸款,支持城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施投投資;(3))房地地產(chǎn)商在在通過招招拍掛獲獲得土地地后,再以土土地抵押押和個人人購房預(yù)預(yù)付款進進行房地地產(chǎn)投資資,形成成國有房房地產(chǎn)市市場。

《土地資資本化與與農(nóng)村城城市化道道路_北北京三模模式調(diào)查查》

從三個個個案來看看，要避避免政府府主導(dǎo)、、農(nóng)民被被動的城城市化的的弊端,,必須進進行土地地制度和和政策的的創(chuàng)新。。

核心是實實現(xiàn)農(nóng)村村集體土土地和城城市國有有土地在在規(guī)劃和和用途管管制下的的“同地、、同價、、同權(quán)””

讓農(nóng)民分分享城市市化進程程中的土土地級差差收益；；在城市市規(guī)劃中中保留農(nóng)農(nóng)民長期期發(fā)展空空間，以以保障農(nóng)農(nóng)民長遠遠發(fā)展生生計；

政府為了了公共目目的的征征地必須須朝向?qū)r(nóng)民財財產(chǎn)權(quán)補補償?shù)姆椒较颍?/p>

以及政府府主動消消除二元元體制，，為農(nóng)民民提供與與城里人人同等基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)和和社會保保障等公公共服務(wù)務(wù)。

《推進土土地集約約節(jié)約利利用促進進城市發(fā)發(fā)展方式式轉(zhuǎn)變》》

第一、政政府主導(dǎo)導(dǎo)城市化化的主要要問題是是：第一一，土地地城市化化快于人人口城市市化。城城市面積積擴張的的速度達達到年均均7%，而而城市人人口的年年均增長長率僅33%，除除去2..5億億統(tǒng)計到到人口城城市化率率的農(nóng)民民工，戶戶籍人口口城市化化率只有有37%%；第二二，城市市用地主主要靠征征地獲得得，20005——20110年年，我國國征地面面積占新新增居民民點工礦礦用地面面積比重重達677.288%，；；第三，，城市基基礎(chǔ)設(shè)施施投資主主要依賴賴土地出出讓和土土地抵押押融資，，形成地地方政府府債務(wù)風(fēng)風(fēng)險。第第四，用用地結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理，造成成土地粗粗放利用用。我國國工礦倉倉儲用地地占建設(shè)設(shè)用地供供應(yīng)的比比重過高高，多年年連續(xù)超超過400%。城城市內(nèi)部部工業(yè)用用地占比比也過高高，一般般在200%以上上，有些些甚至超超過300%，遠遠遠高于于國外115%的的水平。。第五，，城市用用地中劃劃撥用地地比重仍仍然偏高高，土地地的非市市場配置置造成大大廣場、、大馬路路和大辦辦公樓現(xiàn)現(xiàn)象。第第六、在在政府主主導(dǎo)城市市化的同同時，““城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部””或“城中村村”區(qū)域成成為城市市農(nóng)民““自動自自發(fā)”城市化化的戰(zhàn)場場。

第二、我我國仍然然處于快快速城市市化階段段，城市市化是帶帶動增長長的引擎擎。為此此，我們們必須通通過土地地制度改改革，促促進土地地利用方方式轉(zhuǎn)變變，從而而倒逼城城市發(fā)展展方式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。一一是要打打破城鄉(xiāng)鄉(xiāng)二元體體制；二二是深化化土地制制度改革革；三是是改變不不合理的的用地結(jié)結(jié)構(gòu)；四四是促進進人口城城市化。。

《在高度度城鎮(zhèn)化化基礎(chǔ)上上實現(xiàn)城城鄉(xiāng)一體體化》

第一、城城鎮(zhèn)化過過程不是是人口的的機械轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，而而更應(yīng)該該是人的的財產(chǎn)積積累水平平與社會會權(quán)利保保障水平平的全面面提升

羅必良

第一、土土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的本質(zhì)質(zhì)，就是是推進土土地要素素的市場場化，土土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)有利于于促進農(nóng)農(nóng)民獲得得財產(chǎn)性性增收。。必然會會引發(fā)其其他要素素市場包包括農(nóng)村村資本市市場的發(fā)發(fā)育。

第二、土土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)能夠有有效改善善土地

資資源配置置效率

，，進一步步激活農(nóng)農(nóng)業(yè)

剩余余勞動力力

的轉(zhuǎn)移移，為農(nóng)農(nóng)業(yè)規(guī)模?；?、

集集約化

、、高效化化經(jīng)營提提供廣闊闊空間。。另一方方面，構(gòu)構(gòu)建和規(guī)規(guī)范

農(nóng)村村集體建建設(shè)用地地

的流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)機制，，可以使使農(nóng)民更更充分地地參與分分享城市市化、

工工業(yè)化

的的成果，，顯化集集體土地地資產(chǎn)價價值，促促進農(nóng)民民獲得財財產(chǎn)性增增收。

黨國英

第一、西西方的城城市化是是中產(chǎn)階階層的成成長過程程,由此此創(chuàng)造了了社會穩(wěn)穩(wěn)定的基基礎(chǔ);而我們們的城市市化卻堵堵塞了中中產(chǎn)階層層成長的的通道""

陳錫文———《當(dāng)當(dāng)前我國國的農(nóng)業(yè)業(yè)、農(nóng)村村和農(nóng)民民問題》》

農(nóng)業(yè)、農(nóng)農(nóng)村長期期發(fā)展面面臨著五五個突出出的問題題，可以以概括為為五個字字——錢、、糧、地地、人、、權(quán)。

第一、錢錢：農(nóng)民民的收入入增長問問題。，，經(jīng)營城城市就是是經(jīng)營土土地，經(jīng)經(jīng)營土地地就是經(jīng)經(jīng)營農(nóng)民民，把農(nóng)農(nóng)民賤價價賣了，，最后鬧鬧出漂亮亮城市，，這種城城市不是是建立在在沙灘上上，而是是建立在在火山上上，遲早早要出事事，

第二、糧糧：國家家的糧食食安全問問題

第三、地地：農(nóng)民民基本權(quán)權(quán)益和農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)能力問問題。

第四、人人：提高高農(nóng)民素素質(zhì)和全全面建設(shè)設(shè)小康社社會的問問題。

第五、權(quán)權(quán)：保障障農(nóng)民權(quán)權(quán)利和鞏鞏固農(nóng)村村基層政政權(quán)問題題。

陳錫文

第一、發(fā)發(fā)展家庭庭農(nóng)場是是一項具具有挑戰(zhàn)戰(zhàn)性的工工作。大大略測算算，讓農(nóng)農(nóng)戶平均均收入趕趕上城市市水平，，我國必必須把農(nóng)農(nóng)戶數(shù)量量減少到到30000萬萬戶左右右。這意意味著我我國農(nóng)戶戶的平均均經(jīng)營規(guī)規(guī)模應(yīng)在在60畝以上上，其中中種糧戶戶規(guī)模應(yīng)應(yīng)更大一一些，而而水果、、蔬菜生生產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營規(guī)模模應(yīng)更小小一些。。據(jù)局部部調(diào)查顯顯示，現(xiàn)現(xiàn)階段，，種糧戶戶的經(jīng)營營規(guī)模達達到百畝畝以上時時，土地地利用率率會提高高10%%以上，，經(jīng)濟效效益會提提高255%以上上。

第二、發(fā)發(fā)展家庭庭農(nóng)場需需要積極極態(tài)度，，同時也也要避免免急于求求成，防防止在全全國搞““一刀切切”。我國國現(xiàn)有農(nóng)農(nóng)戶近22億，，最終會會穩(wěn)定在在約1億戶。。這就是是說，通通過城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化，我我國還要要將約11億戶戶農(nóng)村人人口轉(zhuǎn)移移到各類類大小城城市。

韓俊———建立新新型城鄉(xiāng)鄉(xiāng)關(guān)系要要有實質(zhì)質(zhì)性進展展（國務(wù)院院發(fā)展研研究中心心副主任任）

第一、建建立覆蓋蓋城鄉(xiāng)的的公共財財政體制制,使農(nóng)農(nóng)民享受受同城市市居民基基本均衡衡的公共共產(chǎn)品和和公共服服務(wù)。11、提商商財政支支農(nóng)支出出的比孟孟開拓拓農(nóng)業(yè)發(fā)發(fā)展資金金的籌集集梁道；；2、加加強政府府對農(nóng)村村基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資、3、、建立健健全政府府對農(nóng)業(yè)業(yè)的支持持保護體體系。44、以促促進城鄉(xiāng)鄉(xiāng)義務(wù)教教育均衡衡發(fā)展為為目標,,完善善農(nóng)村義義務(wù)教育育管理體體制，55、切實實加強農(nóng)農(nóng)村衛(wèi)生生。

第二、建建立城鄉(xiāng)鄉(xiāng)全,蓋的社社會保障障體制,,形成完完善的社社會安全全網(wǎng)。

第三、建建立城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)一的的勞動力力市場,,形成成城鄉(xiāng)勞勞動者平平等的就就業(yè)制度度

第四、建建立城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)一的的土地市市場,，依法法保障農(nóng)農(nóng)民土地地權(quán)益。。1、界界定、確確保、擴擴大農(nóng)民民的土地地權(quán)利22、提離離對失地地農(nóng)民的的補償標標準。33、對強強制征地地獲得的的土地用用途進行行限定,,編小小國家強強制性征征地范圍圍。

第五、建建立城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體的的戶籍管管理制度度

《解決農(nóng)農(nóng)民工住住房應(yīng)將將其納入入保障房房體系》》

第一、數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，農(nóng)民民工在中中國是一一個龐大大的群體體，現(xiàn)在在總量已已達2..53億人，，外出農(nóng)農(nóng)民工11.599億人人，舉家家外出的的農(nóng)民工工達32200多萬人人。目前前中國每每4個城城鎮(zhèn)常住住人口當(dāng)當(dāng)中，就就有1個是農(nóng)農(nóng)民工。。國務(wù)院院發(fā)展研研究中心心開展的的大規(guī)模模調(diào)查顯顯示，880%的農(nóng)民民工希望望留在城城鎮(zhèn)，真真正想回回到農(nóng)村村居住的的新一代代農(nóng)民工工不到110%。。

數(shù)據(jù)

第一、220111年農(nóng)農(nóng)民工總總量達到到2.553億億人，其其中外出出農(nóng)民工工1.559億億人，農(nóng)農(nóng)民工產(chǎn)產(chǎn)生和發(fā)發(fā)展壯大大改變了了我國經(jīng)經(jīng)濟社會會基本格格局，構(gòu)構(gòu)成了城城鎮(zhèn)化加加速發(fā)展展的動力力。

第二、今今后200年我我國仍將將處于城城鎮(zhèn)化快快速發(fā)展展階段。。根據(jù)國國際經(jīng)驗驗并結(jié)合合我國的的國情，，預(yù)計220155年我我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率在在54%%左右，，20220年年將達到到59%%左右，，20330年年將達到到66%%左右。。這意味味著，從從20111

至20330年年的200年間間，我國國將新增增城鎮(zhèn)人人口3億左右右。

第三、近近年來我我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平平的提高高主要是是依靠農(nóng)農(nóng)民工進進城就業(yè)業(yè)。外出出農(nóng)民工工中，在在直轄市市就業(yè)的的占8..8%，，省會城城市就業(yè)業(yè)的占119.44%，地地級市就就業(yè)的占占34..8%，，在地級級以上城城市就業(yè)業(yè)的合計計占到663%。。農(nóng)民工工在流入入地居住住趨于長長期化，，在目前前城市的的就業(yè)時時間平均均為5.