房地產(chǎn)針對(duì)客戶問(wèn)題的話術(shù);

1、一、 客戶在下訂之前，稱過(guò)戶當(dāng)天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？答：向客戶出示國(guó)土局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如業(yè)主沒有收定，他/她就有可能賣給任何一個(gè)客戶，我們也就有可能失去購(gòu)買的良好時(shí)機(jī)；如當(dāng)天付款過(guò)戶沒有足夠的時(shí)間查清業(yè)主產(chǎn)權(quán)是否清晰。如果不交訂金，交易條件、違約責(zé)任等不明確，草率聯(lián)系過(guò)戶，是對(duì)雙方很不負(fù)責(zé)的態(tài)度，更容易發(fā)生問(wèn)題。二、 客戶在看過(guò)房之后，要求說(shuō)明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不能說(shuō)出來(lái)，怎么辦？答：商品社會(huì)里客戶買賣物業(yè)是一件很平常而又很正常的一種行業(yè)（或事情），正如我們不能問(wèn)買方：您為何要買房一樣，客戶會(huì)產(chǎn)生一種反感，而這樣

2、對(duì)我的銷售工作是非常不利的。但如果碰上一個(gè)客戶非打破沙鍋問(wèn)到底時(shí)，你不妨告訴他/她，業(yè)主發(fā)財(cái)了，要移民、換大房、別墅了，相信你買了這房今后也會(huì)飛黃騰達(dá)。三、 獨(dú)家的房子客戶在看房之后并商討好價(jià)格，要求見業(yè)主面再談，落實(shí)一下業(yè)主是否真的此價(jià)出售，怎么辦？答：在您未完全確定下來(lái)（下?lián)＝穑r(shí)，業(yè)主不會(huì)也沒時(shí)間過(guò)來(lái)跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶，如果沒有收定前每個(gè)客戶都要見業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒有意義了嗎？簽署合同時(shí)業(yè)主必須親臨現(xiàn)場(chǎng)簽字，如證實(shí)此價(jià)不實(shí)，您可以投訴并退還不實(shí)價(jià)差也不遲。我們是透明交易.不吃差價(jià)的.四、 客戶在一家公司反復(fù)訂過(guò)多次房產(chǎn)都未購(gòu)買成房子，已經(jīng)對(duì)中介公司失去信心，但

3、是這時(shí)我公司又有一套房非常適合他，該怎么樣使他重樹信心，向他推銷此房，如果他看中此房，遲遲不到公司下訂，怎么辦？答：首先讓客戶了解我公司的經(jīng)營(yíng)理念，誠(chéng)信服務(wù)和辦事程序，找到該客戶在其它公司退訂的原因，用自己專業(yè)理論說(shuō)服客戶，給客戶推薦樓盤時(shí)一定要信息準(zhǔn)確，重信譽(yù)、守承諾，讓客戶感覺到你跟其它公司的業(yè)務(wù)員不同，以你的真誠(chéng)打動(dòng)客戶，讓客戶感覺到我們公司就是與其它中介公司不同，為其著想，把他當(dāng)朋友而非客戶，消除客戶的防范意識(shí)，讓其重樹信心跟您買房，當(dāng)他看中了您手中的房時(shí)，就可以編一些故事。諸如：業(yè)主就要到其他中介去收定.五、 在價(jià)格、房子、產(chǎn)權(quán)都落實(shí)滿意了，后因某種原因訂不下來(lái)，或者說(shuō)下不了決心，該

4、如何跟進(jìn)？答：多與客戶溝通，了解客戶真正的需要，了解真正存在的問(wèn)題并解決問(wèn)題。六、 客戶在沒有交定金之前要求出具房地產(chǎn)證原件，怎么辦？答：客戶沒有交定之前要求見房產(chǎn)證原件本身有些不合情理，因?yàn)闃I(yè)主只有在收定時(shí)才可能將房產(chǎn)復(fù)印件提供給公司，但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來(lái)交定的同時(shí)業(yè)主來(lái)收定，分，看后收定。七、客戶買房的同時(shí)，要求把小孩遷到附近學(xué)校讀書，而條件不夠，該怎么樣解決？答：這本身不是我們房地產(chǎn)中介能夠解決的問(wèn)題，但是，長(zhǎng)春市政府有這樣規(guī)定，九年義務(wù)教育中，小孩按所轄片區(qū)就近上學(xué)，如果你看中了某所學(xué)校，想讓小孩在哪讀書，就必須先解決戶口的轄區(qū)問(wèn)題，然后再按就近上學(xué)之規(guī)定提出申請(qǐng)，否則

5、，根本就無(wú)法解決。您還是咨詢好派出所和學(xué)校上學(xué)的適宜.八、客戶要求房款資金監(jiān)管，怎么辦？答：1、我們是合法的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，公司每天都有大量的業(yè)務(wù)在受理，房產(chǎn)交易除了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶還有大量的事要做，通過(guò)我公司的售后服務(wù)，能讓你省心、放心、舒心的買好房子。如果你一定要監(jiān)管，我公司要求由建行進(jìn)行監(jiān)管。2、訂金和稅費(fèi)絕對(duì)不能監(jiān)管，業(yè)主沒收訂金談什么監(jiān)管，即使監(jiān)管也可去建行監(jiān)管。3、告之客戶在本公司購(gòu)房必須按本公司付款程序，否則不予辦理。5、定金、傭金、稅費(fèi)、水電押金不能押管。房款盡量做工作，可以本公司進(jìn)行資金監(jiān)管.。九、客戶質(zhì)問(wèn)為什么要下2萬(wàn)的定金，我們應(yīng)該怎樣回答？答：當(dāng)你交12萬(wàn)訂金后，公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，

6、辦理一些手續(xù)，如你下太少訂金，業(yè)主會(huì)不收，也是約束業(yè)主.少的話，就無(wú)法保證客戶買到此房，并且該訂金會(huì)計(jì)入房款。十、簽約時(shí)客戶對(duì)房款轉(zhuǎn)入中介公司有異議，怎么辦？答：樹立信心,我們是正規(guī)的經(jīng)紀(jì)公司,注冊(cè)資金200萬(wàn),實(shí)在不行,選擇建行做資金監(jiān)管.十一、客戶交訂時(shí)稱你公司仍可能繼續(xù)高價(jià)出售此房，想對(duì)公司進(jìn)行約束時(shí)怎么辦？答：肯定地告訴對(duì)方，我們公司不會(huì)這樣做。第一，沒理由這樣做，也沒有必要這么做，高賣也只能收2%的傭金。第二，如這樣做了就失去您對(duì)本公司的信任，公司不會(huì)只看眼前的利益，公司希望客戶是公司的永久客戶和朋友。十二、為什么要在過(guò)戶前付全款？答：公司為了保障雙方利益，需將房地產(chǎn)證原件交到產(chǎn)權(quán)處

7、，不能隨意撤消，業(yè)主要求必須將房款付中介公司或資金監(jiān)管才會(huì)到產(chǎn)權(quán)處簽字。十三、客戶交訂時(shí)稱付2萬(wàn)定金沒問(wèn)題，但要求同時(shí)交鑰匙，怎么辦？答：不可以交鑰匙，只有在付清全款，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移確認(rèn)后才能交鑰匙，這是對(duì)買賣雙方的負(fù)責(zé)，也避免了不必要的問(wèn)題發(fā)生。十四、客戶要把自己的房賣出去后，才能訂看中的那套房，但有不肯賤賣原房產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)暫無(wú)法成交，無(wú)法兩套房的賣與買同步進(jìn)行，如何說(shuō)服客戶下訂？答：建議客戶將原有的房產(chǎn)做個(gè)貸，以貸款作樓盤首期，以租供樓。十五、客戶相中某物業(yè)，但又對(duì)該物業(yè)離奇的低價(jià)產(chǎn)生懷疑，而不能下定時(shí)，怎么辦？答：1、低價(jià)因?yàn)闃I(yè)主急售，懷疑只會(huì)錯(cuò)失良機(jī)2、至于產(chǎn)權(quán)的清晰與否，可以通過(guò)過(guò)戶前的

8、產(chǎn)權(quán)查檔了解清楚。十六、為什么中介公司不能賠定，而只可以吃定？答：出于交易過(guò)程中的時(shí)間順序而導(dǎo)致不能賠定與客戶。1、首先我公司受理業(yè)主委托；2、我司通過(guò)一定渠道（廣告、推介）找到客戶，與客戶簽了房屋出售居間合同，并收取定金；3、業(yè)主確信我司已收訂，才會(huì)來(lái)我司簽署定金收付書，并收取訂金，（以舉止防業(yè)主有條件將該房售予他人）。如果我司與買方簽了賠訂，可能由于時(shí)間差的問(wèn)題，業(yè)主會(huì)改變售出價(jià)格或意愿，而致我司未收益告賠訂。十七、客戶要求將（房產(chǎn)內(nèi)）滲水的部分修補(bǔ)好再交訂，怎么辦？答：1、與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好；2、說(shuō)服客戶，正因?yàn)橛捎谠摲慨a(chǎn)有滲水現(xiàn)象，才導(dǎo)致該物業(yè)賣目前這樣的價(jià)格，業(yè)主認(rèn)為如果

9、要將滲水部分修好，就不會(huì)賣這樣的價(jià)了。十八、客戶問(wèn)：這房我較滿意，現(xiàn)交定金可以，但我老公（老婆）看后不滿意，我要退定，行不行？答：1、首先告訴他/她，這樣是不可以的。定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了定字的意義。2、房屋買賣而簽署的合同是慎重的文書，收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退。如果你對(duì)房屋本身還有疑問(wèn)，請(qǐng)帶上家人抓緊時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實(shí)，并及時(shí)轉(zhuǎn)訂業(yè)主。如果在其間先有其他客戶要落訂，公司不能承諾一定你能買到，請(qǐng)您仔細(xì)考慮。十九、客戶看房并且交訂金之后，業(yè)主突然改變價(jià)格，要求更高的價(jià)格出售此房，怎么辦？

10、答：1、出現(xiàn)這種情況，我們只有曉之以情，動(dòng)之以理。從我們所付出的費(fèi)用和勞動(dòng)說(shuō)起，以期達(dá)到感動(dòng)業(yè)主的目的；2、尋找報(bào)紙廣告找出相同樓盤的最低價(jià)，與業(yè)主談價(jià)，找人看房，把價(jià)格往最低處砍，打擊業(yè)主心理期望值；3、可以從法律的角度上要求業(yè)主履行合約，否則，由此產(chǎn)生的法律后果將由業(yè)主全部承擔(dān)。二十、收訂后，有其它客戶出高價(jià)，怎么辦？答：1、公司原則上不支持這種做法。因?yàn)檫@樣做的結(jié)果必定失去第一個(gè)客戶，對(duì)公司的信譽(yù)和品牌都是百害而無(wú)一利的。也會(huì)讓客戶對(duì)公司的服務(wù)宗旨誠(chéng)信產(chǎn)生懷疑，久而久之，將得不償失。但是努力做好第一客戶，極力說(shuō)服第二個(gè)客戶 ，給他介紹其他物業(yè)這是很容易做到的。這樣兩個(gè)客戶都做成，由一個(gè)客

11、戶變兩個(gè)客戶，何樂而不為呢？二十一、客戶首付款準(zhǔn)備不足，要求按揭貸款成數(shù)提高，而銀行又無(wú)法滿足客戶，怎么辦？答：1、說(shuō)服客戶想辦法，比如，向親戚朋友預(yù)支、借錢等；2、看客戶是否有物業(yè)在手，如果有可以向銀行申請(qǐng)個(gè)貸。3、如果是企業(yè)法人、國(guó)家公務(wù)員則可以向銀行申請(qǐng)高額按揭款。4、特別關(guān)系的還可以找銀行特批高額按揭款。二十二、和客戶簽買房合同時(shí)，交房時(shí)間、煤氣、水電、管理費(fèi)的交接時(shí)間，怎么確定？答：請(qǐng)?jiān)敿?xì)翻閱買賣的合同范本，按照交房時(shí)間來(lái)分那方該承擔(dān)的費(fèi)用.也要在補(bǔ)充協(xié)議上注明.特殊情況由客戶與業(yè)主自行商議、確認(rèn)。二十三、客戶在我公司買房子說(shuō)要到別的中介公司做貸款.或上別的銀行.怎么辦?1、對(duì)這樣的

12、要求，第一時(shí)間就應(yīng)該拒絕，因?yàn)椋哼@違反公司原則；這是對(duì)我們的一種污辱，是對(duì)我們公司極大的不信任；別的公司也是中介公司，同行是冤家，我們沒有理由幫他拉生意，長(zhǎng)別人的威風(fēng)，滅自己的志氣。定金部分就更不用說(shuō)，業(yè)主不收定，更沒有人跟客戶去做貸款。去別的公司我們也控制不了風(fēng)險(xiǎn),保證不了業(yè)主的利益.二十四、如過(guò)戶報(bào)價(jià)成交價(jià)高于房產(chǎn)證原價(jià)，客戶要求買賣合同填成交價(jià)，而業(yè)主只認(rèn)寫買賣合同價(jià)時(shí)，怎么辦？答：向業(yè)主說(shuō)明，過(guò)戶報(bào)的價(jià)格與買賣合同價(jià)格沒關(guān).只是為交稅.二十五、房款做資金監(jiān)管業(yè)主往往在過(guò)戶的同時(shí)一定要收到全款，條件打不到業(yè)主就不賣了，這時(shí)候該怎么處理？答：1、業(yè)主的這種條件是絕對(duì)不可能做到的。現(xiàn)實(shí)中的過(guò)

13、戶，只不過(guò)是將現(xiàn)售買賣合同，轉(zhuǎn)移申請(qǐng)表、房產(chǎn)證原件以及買賣雙方的身份證明等資料遞進(jìn)了產(chǎn)權(quán)處的辦件窗口而已。遞件并不代表過(guò)戶，出單十個(gè)工作日完稅后產(chǎn)權(quán)才可做變更登記，如果有查封等限制轉(zhuǎn)讓的因素，將給公司造成巨大風(fēng)險(xiǎn)；2、要充分展示公司的實(shí)力，讓客戶相信我們，其他的問(wèn)題自然就解決了；3、萬(wàn)也可以到建議到銀行實(shí)行資金監(jiān)管，這樣可以充分保障雙方的利益，相信客戶、業(yè)主均能接受。二十六、客戶有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問(wèn)題、挑毛病，以達(dá)到其退定的目的，怎么辦？答：1、收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回

14、，也就失去了定字的意義。2、簽署購(gòu)房合同時(shí)，已經(jīng)注明了最后的付款和辦文時(shí)間，如果客戶有反悔表露，應(yīng)該鄭重向客戶表明，提醒客戶最后辦理時(shí)間，否則按合同規(guī)定執(zhí)行。二十七、由于客戶目前面臨困難無(wú)法及時(shí)將房款交給公司，要求拖一段時(shí)間過(guò)戶，怎么辦？答：關(guān)鍵在于我們能否按客戶需求，與業(yè)主協(xié)商達(dá)成延期付款協(xié)議。我們盡量滿足客戶的需求，因?yàn)橹挥羞@樣，才能使該交易圓滿完成。否則，只有依約而行。二十八、房子交接時(shí)，客戶發(fā)現(xiàn)房間與原看房和收定有誤，要求業(yè)主賠錢，怎么辦？答：1補(bǔ)充協(xié)議注明，物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有裝修和設(shè)施、設(shè)備不得拆除或附送物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有家私家電等的，如果交房時(shí)交現(xiàn)房和合約中之規(guī)定有異議時(shí)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，我們

15、有義務(wù)和責(zé)任要求業(yè)主履行約定，否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶的補(bǔ)償，除業(yè)主在物業(yè)恢復(fù)所簽合約時(shí)之狀態(tài)。2、委托書中沒有注明，而買方、賣方、中介三方有口頭承諾的，出現(xiàn)問(wèn)題中介公司由經(jīng)辦人是否與賣方協(xié)調(diào)解決并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。二十九、此房風(fēng)水是否不好？答：1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必須熟悉房屋結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光等要素，用專業(yè)術(shù)語(yǔ)，比如座北朝南等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關(guān)，就看你怎么說(shuō)。關(guān)鍵是你說(shuō)的讓客戶開心、信服，這里的風(fēng)水就是好的。三十、客戶交定后發(fā)現(xiàn)有中介公司的價(jià)格比我公司低，要求降價(jià)，否則要求退定，怎么辦？答：1、如果我公司收取傭金，則告訴買方，房屋售價(jià)可以直接向業(yè)主確定，至于其他

16、中介公司存在著不良競(jìng)爭(zhēng)行為，告訴買方可不予理會(huì)?；蛭夜景醇s履行。三十一、業(yè)主委托的物業(yè)售價(jià)高于市價(jià)，而又遲遲不愿降價(jià)，怎么辦？答：1、了解出售動(dòng)機(jī)、確定跟進(jìn)方案。2、加強(qiáng)與業(yè)主的多方面溝通，以媒體上的相同樓盤的最低價(jià)進(jìn)行對(duì)比。3、帶人看房當(dāng)場(chǎng)談價(jià)，找出其房產(chǎn)的劣處。三十二、如果客戶不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？答：1、先了解客戶為何不去簽署按揭合同、對(duì)癥下藥，若不簽可以直接告訴客戶,2、用合約來(lái)制約他，用法律來(lái)威脅他，用房產(chǎn)的交付使用權(quán)來(lái)打動(dòng)他，買房的目的就是為了使用，如果不能使用花那么多錢先買個(gè)產(chǎn)權(quán)又何用，曉之以情，動(dòng)之以理，從感情上來(lái)勸說(shuō)他，買房是人生的一件大事。三十三、轉(zhuǎn)定以后，業(yè)主要

17、求收到全款后方付鎖匙，如何辦理？答：1、分兩種情況：一次性付款可以；如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉(zhuǎn)到業(yè)主的賬上，消除業(yè)主的防范心理。2、同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。三十四、業(yè)主要求高額定金，怎么辦？答：1、定金的給付只是客戶對(duì)業(yè)主有意購(gòu)買其所售物業(yè)的一種誠(chéng)信的表示，這也是業(yè)主向公司表示不會(huì)再售予他人。2、告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒有徹底轉(zhuǎn)移前，公司每天都存在著高風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)問(wèn)題，將給公司帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損失。3、定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付1萬(wàn)元，總金額高的物業(yè)最多不得超過(guò)2萬(wàn)元。三十五、做按揭的客戶在過(guò)戶后要拿走產(chǎn)權(quán)證，如何處理？答：1、首先，是必須將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司

18、的，否則，不能保證以后手續(xù)正常辦理，也無(wú)法保證業(yè)主的利益/.2、單證要抵押在擔(dān)保公司.雙證做完抵押后會(huì)給臨時(shí)證件的.三十六、交鑰匙是不是等于交房，區(qū)別在哪？答：首先交鑰匙等于交房。交房同時(shí)應(yīng)同時(shí)具備以下幾個(gè)條件：a、物業(yè)已轉(zhuǎn)到買方名下；b、物業(yè)處于閑置狀態(tài)；c、物業(yè)無(wú)租約糾紛；d、三方（業(yè)主、客戶、中介）當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)房和抄水、電、煤氣等相關(guān)雜費(fèi)的費(fèi)用指數(shù)；e、交鑰匙并結(jié)清該物業(yè)。f簽署物業(yè)交割單.三十七、非房產(chǎn)證上權(quán)利人來(lái)收定，怎么辦？答：絕對(duì)不可以。因?yàn)榉菣?quán)利人無(wú)權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣，更無(wú)權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款。除非持有公證的授權(quán)委托書。三十八、業(yè)主收訂時(shí)沒有帶房產(chǎn)證或房產(chǎn)證抵押或尚為買賣合同的

19、情況，怎么辦？答：原則上這種情況是不可以付定金的。但有時(shí)應(yīng)視當(dāng)時(shí)的情況靈活處理。1、業(yè)主去拿或可以先簽好合同，然后派人上門去拿，驗(yàn)實(shí)無(wú)誤，證、錢同時(shí)交接。2、房產(chǎn)證質(zhì)押時(shí)涉及到誰(shuí)贖樓的問(wèn)題。若業(yè)主自己贖樓則留下按揭合同、等有價(jià)有效文件、資料，付定5000元，由有關(guān)人員陪同前往銀行贖樓。3、若為買賣合同的可付給業(yè)主適當(dāng)定金，并將買賣合同、付清房款證明、發(fā)票等相關(guān)資料質(zhì)押在公司，并由有關(guān)人員陪同前往辦理相關(guān)手續(xù)，直至出房產(chǎn)證，同時(shí)提醒業(yè)主承擔(dān)一手房產(chǎn)證稅費(fèi)。三十九、業(yè)主沒有定時(shí)查檔，如何處理？答：1、業(yè)務(wù)員提前用房產(chǎn)證復(fù)印件核實(shí)產(chǎn)權(quán)；2、通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。

20、查擋地點(diǎn):北安路房產(chǎn)擋案局四十.對(duì)于出租房屋.是轉(zhuǎn)租的情況.怎么辦?1.轉(zhuǎn)租人要提供業(yè)主同意轉(zhuǎn)租聲明,并且簽合同是必須和業(yè)主簽署,租賃合同.不轉(zhuǎn)租人不能提供我公司被給找客戶和辦理手續(xù).2.如業(yè)主不同意轉(zhuǎn)租就會(huì)給客戶帶來(lái)?yè)p失,以免給公司造成損失.四十一、業(yè)主不能如期交房，怎么辦？答：公司業(yè)務(wù)人員有義務(wù)及時(shí)提醒業(yè)主交房時(shí)間和遲交房的危害以及所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。如果還是不行，公司則按市價(jià)扣除當(dāng)期的租金及賠償補(bǔ)給客戶。四十一、業(yè)主不能如期交房，怎么辦？答：公司業(yè)務(wù)人員有義務(wù)及時(shí)提醒業(yè)主交房時(shí)間和遲交房的危害以及所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。如果還是不行，公司則按市價(jià)扣除當(dāng)期的租金及賠償補(bǔ)給客戶。四十二、業(yè)主不同

21、意按揭，怎么辦？答：1、憑按揭流程的客戶解釋在過(guò)戶前銀行會(huì)出具承諾函，以保證房款無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。2、講清按揭與一次性在時(shí)間上單證只差20多天，雙證差一個(gè)月時(shí)間付款程序基本一致。分兩步拿錢銀行直接打款3、說(shuō)服業(yè)主按揭與一次性付款沒有什么不同，長(zhǎng)春人的超前意識(shí)使80%以上的人都選擇銀行按揭，如果不同意銀行按揭可能失去很多出得起錢的客戶，對(duì)業(yè)主不利。四十三、客戶、業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？答：1、傭金打折是對(duì)我們所提供的服務(wù)的打折，是對(duì)我們提供服務(wù)質(zhì)量的否認(rèn)。2、行業(yè)的規(guī)范不允許打折。3、從公司經(jīng)營(yíng)成本的角度來(lái)講也不能打折。四十四、由于業(yè)主的原因，不能如期過(guò)戶，怎么辦？答：向客戶說(shuō)明原因，求得客戶理解和原諒

22、，并承擔(dān)客戶會(huì)盡力盡可能地督促業(yè)主及早過(guò)戶。向業(yè)主說(shuō)明合約的法律效力和違約將承擔(dān)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。四十五、資金監(jiān)管后業(yè)主要求過(guò)戶馬上收全款，怎么辦？答：1、過(guò)戶并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。2、過(guò)戶 并非完全意義上的過(guò)戶，只有完稅后三個(gè)工作日內(nèi)（可咨詢國(guó)土局），在產(chǎn)權(quán)的電腦資料上實(shí)現(xiàn)完全過(guò)戶，在此之前由于原業(yè)主的任何債務(wù)都可能遭遇到有關(guān)部門的查封。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)戶后十個(gè)工作日才能下產(chǎn)權(quán)證.建行是見到產(chǎn)權(quán)證才房款。公司規(guī)定見產(chǎn)權(quán)完稅后三個(gè)工作日內(nèi)付清全款。四十六、怎樣防止業(yè)主出具房產(chǎn)證時(shí)，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？答：解決這個(gè)問(wèn)題的唯一辦法就是在簽署獨(dú)家合同時(shí)索取房產(chǎn)證復(fù)印件，或系統(tǒng)查驗(yàn)房產(chǎn)證原件

23、。四十七、客戶要交定金后，業(yè)主不漲價(jià)，不肯收定、不簽委托、不簽合同，怎么辦？答：1、除非業(yè)主不想賣房，否則就是心中有一個(gè)結(jié)，找到這個(gè)結(jié)，就可以找出解開這個(gè)結(jié)的方法。2、向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無(wú)法保障業(yè)主利益。四十八、單證和雙證有區(qū)別嗎1.沒有區(qū)別.單證是開發(fā)商有大的土地證，沒有分割。就是作抵押這塊費(fèi)用會(huì)有不同。四十九、五十、過(guò)戶后，客戶要求退件并更改買賣合同，怎么辦？答：1、向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件；2、原則上這樣的事情是不可以發(fā)生的，除非萬(wàn)不得已，退件的原因很多，諸如：由于價(jià)格填錯(cuò)造成高額稅費(fèi)；權(quán)利人錯(cuò)寫或少寫；房產(chǎn)名稱、標(biāo)號(hào)等填錯(cuò)等等，退件必須買賣雙方當(dāng)事人到場(chǎng)，并書面提出申請(qǐng)

24、，產(chǎn)權(quán)處酌情處理。五十一、業(yè)主自身沒有能力贖樓，還要出售此房產(chǎn)，怎么辦？答：如業(yè)主不能自己還清貸款?？梢哉胰羁蛻舨⒄f(shuō)服客戶為其還，或找客戶貸款首付夠的為其還款.再進(jìn)行按揭手續(xù)，或可以轉(zhuǎn)按揭但必須業(yè)主是建行做的貸款.如不付贖樓費(fèi)用，無(wú)法完成交易。五十二、業(yè)主要求向買家收取煤氣及有限電視開戶費(fèi)，怎么辦？答：所有成交物業(yè)內(nèi)的設(shè)備是否免費(fèi)過(guò)戶，這在客戶交定和業(yè)主收定簽約時(shí)就有明確規(guī)定，依約而行。跟業(yè)主溝通這些都是包括在房?jī)r(jià)之內(nèi)的，直接寫在補(bǔ)充協(xié)議里。五十三、沒交定前產(chǎn)權(quán)清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？答：1、向業(yè)主闡明合約的嚴(yán)肅性和法律效力，在最短的時(shí)間內(nèi)追回定金；2、通知客戶，說(shuō)明情況，

25、并承諾重新幫他另找一套滿意的房；3、向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。五十四、業(yè)主收定金后，不同意把該物業(yè)的戶口遷走，怎么辦？答：根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：同一物業(yè)內(nèi)不可以有兩個(gè)戶主存在，業(yè)主既然將該物業(yè)出售，同時(shí)也就放棄了該物業(yè)的戶籍權(quán)，沒有理由不把戶口遷走。有關(guān)的規(guī)定也會(huì)促使業(yè)主把戶口遷走，只是時(shí)間問(wèn)題。五十五、收定后，權(quán)利人出事，怎么辦？答：任何事情發(fā)生后都會(huì)有一個(gè)處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人 ；業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來(lái)辦理有關(guān)手續(xù)，可以請(qǐng)公證處派人上公證委托給一個(gè)業(yè)主信任的人，當(dāng)然還有其他等等，都必定有解決的辦法，就看我們?cè)鯓尤プ?，怎樣做好而已。五十六、業(yè)主收定后又

26、把原物業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，怎么辦？答：1、說(shuō)服客戶接受裝修；2、說(shuō)服業(yè)主將物業(yè)折價(jià)后處理；3、按原約執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔(dān)。五十七、公司物業(yè)出售、客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？答：須提供：售樓董事會(huì)決議；法人代表證明；法人授權(quán)委托書；法定代表人和被授權(quán)人身份證原/復(fù)印件；營(yíng)業(yè)執(zhí)照原/復(fù)印件；買賣雙方所簽定的房地產(chǎn)買賣合同；房產(chǎn)證原/復(fù)印件。五十八、業(yè)主沒有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉(zhuǎn)讓？答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如查封、擔(dān)保、發(fā)展商欠款、刑事案件等情況。五十九、六十、業(yè)主說(shuō)自己可以贖樓，等見到客戶時(shí)又說(shuō)資金緊張，怎么辦？答：如沒有能力

27、，可以由客戶資金贖樓，但要溝通好。六十一六十二、簽約時(shí)，客戶提出傭金在交易完成時(shí)支付，怎么辦？答：不可以。因?yàn)檗k理過(guò)戶時(shí)交易部已完成前期工作，以后的工作由負(fù)責(zé)售后服務(wù)的客戶服務(wù)部繼續(xù)跟進(jìn)，所以公司要求在簽署居間合同當(dāng)事就付清傭金，如您現(xiàn)在沒帶3天內(nèi)付清傭金也可以我跟公司申請(qǐng)下。當(dāng)時(shí)沒付傭金讓客戶打欠條.并注明哪天交。六十三、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時(shí)業(yè)主突然不再給看，怎么辦？答：及時(shí)與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。六十四、業(yè)主大多數(shù)不簽獨(dú)家，怎么辦？答：這個(gè)時(shí)期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應(yīng)該做以下工作：第一，接到盤源第一時(shí)間去看房；第二，見業(yè)主一定要做好準(zhǔn)備工作，對(duì)物業(yè)的環(huán)境、配套、

28、交通及行情等有一個(gè)非常清晰的了解，作為專業(yè)人士，你還必須對(duì)業(yè)主的物業(yè)提出一些合理化的建議，讓業(yè)主感覺你很專業(yè)、敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后給業(yè)主匯報(bào)。六十五、客戶要求所購(gòu)房產(chǎn)寫自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？需要準(zhǔn)備什么資料？答：只要具備合法身份證明的國(guó)內(nèi)公民都可以在長(zhǎng)春購(gòu)買商品房。但不滿18周歲沒有行為能力或限制民事行為能力的公民，購(gòu)房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。六十六、六十七、客戶咨詢物業(yè)具體位置、樓層等房源要素，如何解答？答：1、如果判斷是真實(shí)客戶，除特定房號(hào)、業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見面看房

29、后商議。2、避實(shí)就虛，告訴他相同的房號(hào)、朝向和非本棟的棟號(hào)或不同的樓層，告訴他附近顯著的標(biāo)記，如：花園、泳池、會(huì)所、游樂場(chǎng)等，其他的等看房見面時(shí)詳細(xì)介紹。3、可說(shuō)在某大型建筑附近，不方便說(shuō)出具體方位，只說(shuō)某樓以上，某樓以下。六十八、客戶看完物業(yè)后，無(wú)任何手續(xù)意見，怎么跟蹤？答：1、多與客戶溝通，詳細(xì)了解客戶的具體意向和對(duì)物業(yè)的滿意度！哪些因素客戶不滿意，充分戰(zhàn)士物業(yè)的優(yōu)勢(shì)。2、做為業(yè)務(wù)員必須主動(dòng)幫助客戶分析已看過(guò)的物業(yè)，提出專業(yè)性建設(shè)性的意見，如果發(fā)現(xiàn)該物業(yè)不適合客戶就要及時(shí)為客戶尋找其他的物業(yè)，并告訴客戶我是最優(yōu)秀、最專業(yè)的業(yè)務(wù)員，一定能為你找到您最喜歡、最滿意的物業(yè)。六十九、客戶愿意簽看房

30、確認(rèn)書，但不出示身份證件，也不寫簽身份證號(hào)碼，怎么辦？答：1、看樓出發(fā)前一定要與客戶說(shuō)明看樓要求，說(shuō)明看樓書只是對(duì)看房確認(rèn)書為的約束，前提是成交后，開始履行承諾。2、查驗(yàn)身份證只是為確認(rèn)一下客戶所簽的名是否真實(shí)，未必真要簽下身份證號(hào)碼。簽看房確認(rèn)書也是對(duì)我們服務(wù)的認(rèn)可和承諾?？梢宰尶蛻糇屑?xì)閱讀，我們看房時(shí)免費(fèi)的。七十、客戶以公司名義購(gòu)房，個(gè)人簽看房確認(rèn)書可以帶去看房嗎？答：拿看房確認(rèn)書到客戶公司蓋章后才能看房。七十一、業(yè)主咨詢房?jī)r(jià)，但又不留電話，說(shuō)考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？答：靠平時(shí)的業(yè)務(wù)積累，靠靈活的應(yīng)變，及時(shí)給出物業(yè)合理售價(jià)，或周邊類似物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)，取得雙方信任，才能留住對(duì)方電話，除之無(wú)更

31、好辦法。給業(yè)主留張名片。七十二、我公司無(wú)客戶合適的物業(yè)時(shí)，如何才能留住客戶電話？答：了解客戶的詳細(xì)要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進(jìn)行報(bào)價(jià)，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。七十三、看樓時(shí)，業(yè)主與客戶之間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？答：嚴(yán)正聲明自己的立場(chǎng)和公司的要求，并當(dāng)場(chǎng)收回紙片，要求相互尊重。七十四、同行有實(shí)在客戶要求合作時(shí)，怎么辦？答：不合作是公司要求。如不需要再看房，經(jīng)過(guò)公司同意后談合作條件。七十五、如何讓客戶相信，我公司不吃差價(jià)？答：公司本著專業(yè)、正直的經(jīng)營(yíng)理念，公平、公正、公開的態(tài)度，營(yíng)造公司一流品牌，讓客戶成為公司長(zhǎng)期的無(wú)形資源。公司承諾假

32、一賠十的原則，賺一萬(wàn)賠十萬(wàn)元。七十六、遇到中介公司以客戶名義跳盤，如何防范？如何處理？答：個(gè)人購(gòu)買時(shí)要求客戶到公司簽署看樓書，出示身份證后看房。2.通過(guò)電話查詢看百度顯示3.讓朋友給此人打電話說(shuō)要買房子看到他登記的房子買沒買.七十七、業(yè)主有多套類似物業(yè)，客戶簽署了看樓書只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？答：看房確認(rèn)書無(wú)效，就很難收回傭金。要看每套房子都簽看房確認(rèn)書.七十八、客戶向我們提出想看我們和業(yè)主方簽的售房委托書，可以嗎？答：可以，但得是要交定金了、因?yàn)槭峭该鹘灰?，但?duì)業(yè)主的電話資料進(jìn)行保密。七十九、客戶向我們看全程合同可以嗎答：不可以?？梢钥捶慨a(chǎn)的資料。合同不

33、能看。八十、客戶問(wèn)我們先到產(chǎn)權(quán)處遞件，再到銀行申請(qǐng)貸款，行嗎？答：不行，因?yàn)殂y行審查貸款資格時(shí)，要看房產(chǎn)證，如先去過(guò)戶，房產(chǎn)證已送到產(chǎn)權(quán)處，銀行無(wú)法批貸款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會(huì)去產(chǎn)權(quán)處簽字。八十一、客戶問(wèn)買賣合同最后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該蓋章，我們是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，怎么我們公司沒有蓋章？答：目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可以不用蓋章，主要是您同業(yè)主之間簽訂合同.法律承認(rèn)，居間合同上有我們公司蓋章。八十二、八十三、業(yè)主問(wèn)申請(qǐng)按揭貸款時(shí)為什么他們要到銀行來(lái)？這應(yīng)該是客戶的事。答：你去銀行的目的主要是向銀行確認(rèn)客戶購(gòu)買物業(yè)的貸款直接放在你的帳號(hào)上，這是我們和銀行對(duì)您收款

34、負(fù)責(zé)任。八十四、客戶問(wèn)已簽抵押合同，可否提前還款？答：可以。 還款要萬(wàn)字倍整數(shù)。八十五、八十七、客戶在單身時(shí)申請(qǐng)的貸款，在審批通過(guò)后，在辦理過(guò)程中可以領(lǐng)證嗎？答：不可以，因?yàn)殂y行借款只針對(duì)一個(gè)人，過(guò)戶抵押時(shí)也只針對(duì)一個(gè)人。如果領(lǐng)證后會(huì)造成麻煩，單子需重新備件重新審批。置業(yè)顧問(wèn)要告訴客戶一定要在貸款辦理的整個(gè)過(guò)程完成后再領(lǐng)證。八十八、客戶看房時(shí)不表態(tài)，怎么辦？答：有些業(yè)務(wù)員在帶客看房時(shí)過(guò)于熱情，滔滔不絕，而客戶卻一聲不吭。到最后一句考慮考慮結(jié)束此次看房，搞得業(yè)務(wù)員一頭霧水，不知所終。其實(shí)，這里業(yè)務(wù)員犯了一個(gè)錯(cuò)誤：就是無(wú)的放矢，這種毫無(wú)目標(biāo)的夸夸其談是沒有人欣賞的。所以我們的業(yè)務(wù)員要設(shè)法引導(dǎo)客戶開

35、口說(shuō)話，說(shuō)出其所想所好所需，不僅如此，我們的業(yè)務(wù)員還要善于聆聽。聆聽中可以了解客戶的真正需求，可以隨機(jī)應(yīng)變，改變自己的策略，可以投其所好，有的放矢。八十九、客戶出一個(gè)超低價(jià)時(shí)怎么辦？或者說(shuō)：客戶為什么會(huì)出超低價(jià)？答：當(dāng)客戶出了個(gè)超低價(jià)時(shí)，可能有兩種情況，業(yè)務(wù)員應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況做出判斷，并采取相應(yīng)的措施加以應(yīng)付，第一，客戶出的超低價(jià)不是很離譜，只是這種價(jià)很難談到或很難成交，這時(shí)，我們的第一反應(yīng)應(yīng)該是客戶在探底，有可能成交，那么，我們應(yīng)該面帶笑容的說(shuō)：我知道您在跟我開玩笑呢！你的笑容和回答讓客戶感覺到他開的這個(gè)價(jià)根本就不可能，同時(shí)，又要讓他有面子下臺(tái)，并告訴客戶決定價(jià)格的權(quán)力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒有決定權(quán)，第二，客