2021年濟南房地產(chǎn)市場半年報-騰策顧問(7.14)

202年濟南房地產(chǎn)半年報青島騰策房地產(chǎn)投資顧問有限公司QINGDAOTENGCEREALESTATEINVESTMENTCONSULTINGCO.LTD統(tǒng)計口徑數(shù)據(jù)來源區(qū)域范圍統(tǒng)計口徑騰策數(shù)據(jù)平臺濟南房產(chǎn)交易網(wǎng)濟南公共資源交易中心網(wǎng)上交易系統(tǒng)濟南市七區(qū)成交數(shù)據(jù)以實際備案數(shù)據(jù)為主，市場調(diào)研數(shù)據(jù)為輔商品房：市中區(qū)、歷下區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、長清區(qū)、不含其余縣、市普通住宅、別墅、公寓、商業(yè)、辦公商品住宅：濟南市自然資源和規(guī)劃局市場調(diào)研普通住宅、別墅目錄CONTENTS政策篇

土地篇

市場篇

開盤篇

房企篇

未來預測1PA

RTONE-政策篇-?全國?地方?濟南中央政策2021年上半年，房產(chǎn)政策延續(xù)房住不炒的定位、因城施策的政策基調(diào)；房地產(chǎn)金融領域政策持續(xù)收緊，針對房企和銀行，強化調(diào)控，落實房地產(chǎn)長效機制。同時針對學區(qū)房、土地等出臺政策，調(diào)控更加聚焦，指向性更強。兩道紅線1月1日起實施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，央行、銀保監(jiān)會為各大銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比設置了兩個上限，被輿論稱為“兩道紅線。三胎政策公布2021年5月31日，中共中央防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域3月26日晚間，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳發(fā)布關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知。政治局召開會議，會議指出，進一步優(yōu)化生育政策，實施

土地出讓資金歸稅務部門一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，有利于改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰(zhàn)中央政治局會議：整治以學區(qū)房等名義炒作房價4月30日，中共中央政治局召開會議強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，防止以學區(qū)房等名義炒作房價。重點城市供地“兩集中”2月18日，國家自然征收6月4日，財政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行四部委公布通知，將由自然資源部門負責征收資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動?！吨芬螅康禺a(chǎn)中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務，不得誘導購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金；略、保持我國人力資源稟賦

的國有土地使用權出讓收優(yōu)勢入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務部門負責征收。自2021年7月1日起，在河北、青島等7個省份和計劃單列市試點，自2022年1月1日起全面實施征管劃轉(zhuǎn)工作。地方政策2021年，房住不炒，因城施策背景下，各地政策頻出，部分樓市升溫的熱點城市相繼升級限購政策，調(diào)控指向性更強，調(diào)控范圍下沉至熱點城市、熱點區(qū)域；金融政策從緊，各地房貸利率上調(diào)。6月15日，無錫：遏制學區(qū)房炒作5月28日，上海：限購套數(shù)最新規(guī)定：獲新房認購資格即認定為名下購房套數(shù)5月18日，湖州：住房兩年限售，新房公證搖號銷售5月11日，紹興：試行公證搖號公開銷售

開展宅地限房價試點4月30日，紹興上虞區(qū)：實行商品房搖號銷售，不少于30%房源保障無房戶4月27日，武漢：加強新建商品房銷售全過程監(jiān)管

預售申請限最高5次4月15日，合肥新房搖號細則公布：三成房源用于剛需選房。4月16日，寧波六部門聯(lián)合通知：擴大限購區(qū)域，堅決抑制房地產(chǎn)投資投機行為4月9日，江蘇徐州樓市新政：土地“兩集中”供應，政府制定新房成交最高價4月5日，合肥市人民政府發(fā)布房地產(chǎn)“新政八條”，其中涉及學位制、二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售”等政策，并明確不低于30%比例的房源用于剛需購房。3月31日，西安出臺房產(chǎn)新政：商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可交易3月22日，成都升級樓市調(diào)控：增加宅地供應、禁止紅線企業(yè)參拍3月5日，西安頒布調(diào)控新規(guī)

購房者“代持”規(guī)避限購5年內(nèi)不得購房3月3日，杭州：法拍房納入限購；3月5日，上海，住房5年限售。2月19日，深圳：夫妻離婚買房納入限購1月28日，杭州：落戶本市未滿5年的，在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房1月25日，上海將法拍房納入限購范圍1月21日，上海政策核心內(nèi)容主要涉及封堵“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、增加土地供應調(diào)整供地結構、“無房家庭”家庭優(yōu)先搖號、加強信貸資金管理等五方面濟南政策2021年上半年濟南市房產(chǎn)政策以維穩(wěn)為基調(diào)，整體調(diào)控基本沿用往期限購政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；預計下半年仍然以穩(wěn)定為前提，延續(xù)現(xiàn)有政策；市場秩序規(guī)范等方面是主要調(diào)控方向。房屋同步驗收住戶門外開范圍至少留足1.2米商品房預售資金專戶專存?

濟南房產(chǎn)綜合驗收備案細則發(fā)布《細則》提出，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設單位對房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收負主體責任。房地產(chǎn)開發(fā)項目分期開

發(fā)的，可以分期辦理竣工綜合驗收備案。土地出讓合同約定的移交或代建的公共服務設施，要納入項目首期或與項目首期同步建設、同步驗收。水5月電氣暖、學校等與項目建設同步完成。?

2月7日，濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)《關于優(yōu)化提升住宅建筑入戶門有關設計建設要求的通知》，對住宅建筑入戶門有關設計建設作出明確規(guī)定。通知要求，住宅建筑入戶門設計應采用向戶外開啟的方式，且保證相鄰戶門在同時向外開啟時，各戶門在1.2m×1.2m范圍內(nèi)不應重疊。?4月1日,濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《濟南市商品房預售資金監(jiān)管辦法》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將預售資金,如定金、首付款、貸款等購房人支付的款項全部存入監(jiān)管賬戶。新辦法相對舊辦法最大的變化是:商品房預售資金不再由開發(fā)企業(yè)存入,而是需要購房者憑據(jù)存入監(jiān)管賬戶中,監(jiān)管方式從對總留存預售資金的監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)槊恳还P預售資金都要監(jiān)管。3月1月2月4月6月濟南“兩集中”供地計劃出爐業(yè)主預驗房制度西興”戰(zhàn)略啟動?

1月25日，濟南市住建局發(fā)布《加強住宅工程建設全過程質(zhì)量閉環(huán)管理十五條措施（征求意見稿）》，明確濟南將落實業(yè)主預驗房制度，在住宅工程竣工驗收合格后至交付業(yè)主使用前，設立業(yè)主開放日，由建設單位通知業(yè)主分批次對擬交付使用的房屋進行預查驗。?

3月31日，濟南市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布《濟南市市轄區(qū)2021年度住宅用地供應計劃》。首次明確住宅供地計劃和集中供地時間。年內(nèi)3次集中發(fā)布招拍掛出讓公告的時間分別為4月下旬、7月下旬、10月下旬?

5月7日濟南西“興”行動方案也出爐了！在這份最新出爐的方案中，濟南西客站片區(qū)、國際醫(yī)學中心的城市定位進一步提高，這里被定義為濟南城市副中心！濟南“西興”的范圍，主要指二環(huán)西路—五峰山街道、馬山鎮(zhèn)東界以西區(qū)域，面積1700余平方公里2PA

RTTWO-土地篇-?整體市場?分區(qū)市場?成交土地明細?重點地塊土地市場·半年概況大房企拿地為主，優(yōu)質(zhì)地塊獲瘋搶綠地、萬科、遠洋、中海、金地等紛紛拿地；南北康組團地塊競拍143輪，溢價64%2021年上半年濟南商住辦土地市場表現(xiàn)搶優(yōu)質(zhì)地塊土地成交：77宗，570萬㎡涉宅用地369萬㎡，商業(yè)用地200萬㎡溢價率上升，地價下降降地價成交金額：261億2021年商住辦土地成交溢價11.53%，同比上升500%；樓板價同比下降6%。平均樓板價：4579元/㎡升供求量供應量/成交量2021年供應592萬㎡，同比上漲155%成交570萬㎡，同比上升143%注：土地市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)為2021年濟南商住辦用地土地論述均為建筑面積土地市場·整體市場2021年濟南市推出集中供地模式，整體土地供應相比同期上漲，市場成交穩(wěn)定；成交均價略有下降，溢價率呈上升態(tài)勢，市場成交仍以底價成交為主。2017年-2021年濟南商住辦土地成交溢價率2017年-2021年濟南商住辦土地市場供求價走勢（建面）12001000800600400200080007000600050004000300020001000012010080604020035.0%30.0%25.0%20.0%15.0%106785131.6%78866757053246945813.8%11.53%10.0%5.0%0.0%8.9%2353.9%4.28%2.13%1.92%1%數(shù)量（宗）溢價率（%）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）樓板價（元/㎡）

2019年下半年-2020年上半年，受疫情影響，土地市場供應、成交均不足，2020年下半年市場恢復常態(tài)。2021年上半年集中供地，開發(fā)商整體拿地熱情較高。

南北康5宗地塊，競價143輪，溢價64%，拉高整體溢價率土地市場·整體市場受集中供地模式影響，2021年濟南土地供求集中于4、5月份，本次供地各開發(fā)商拿地熱情較高，整體溢價率較高。商住辦土地市場月度供求價走勢商住辦土地月度成交溢價率600.0500.0400.0300.0200.0100.00.0700060005000400030002000100008070605040302010014121086420供應面積（萬㎡）總建面積（萬㎡）成交樓板價（元/㎡）宗數(shù)溢價率（%）土地市場·整體市場2021年涉宅用地成交占主力，共計成交369萬㎡，占比65%；商業(yè)用地共計成交200萬㎡，占比35%。2021年商住辦土地建面供求量2021年濟南七區(qū)土地成交結構（土地建面）40035030025020015010050369.1供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）住宅65%200.0商業(yè)35%0住宅商業(yè)土地市場·區(qū)域市場2021年土地成交面積主力區(qū)域為市中區(qū)，共計23宗，143萬㎡，溢價率最高；高新區(qū)平均成交樓板價最高，為6700元/㎡。各區(qū)成交樓板價平均樓板價（元/㎡）溢價率（%）各區(qū)商品房土地成交面積高新歷下市中槐蔭歷城天橋長清6700664000NO.5天橋區(qū)66萬㎡，6宗NO.2歷城區(qū)116萬㎡，18宗NO.4槐蔭區(qū)83萬㎡，11宗5647479223.4713.57NO.7高新區(qū)13萬㎡，2宗NO.1市中區(qū)143萬㎡，23宗44493562250114.910.870NO.6歷下區(qū)47萬㎡，7宗NO.3長清區(qū)102萬㎡，10宗02000400060008000土地市場·板塊市場2021年涉宅用地成交建筑面積共計369萬㎡，二環(huán)南區(qū)域供應建面最大，主要為黨家片區(qū)和南北康地塊，是未來潛在供應最高的板塊，其次為北湖板塊及美里湖板塊。各板塊涉宅用地土地成交面積占比各板塊涉宅用地成交情況1201008060402001200010000800060004000200002%3%11%2%4%3%28%7%18%5%14%13%8%北湖板塊高新會展板塊

郭店板塊盛福板塊

西客站板塊彩石板塊長清板塊二環(huán)南板塊總建面積（萬㎡）成交樓板價（元/㎡）美里湖板塊新東站板塊泉城板塊英雄山板塊土地市場·重點地塊田園新城插花地工業(yè)北高架新東站C3/C5項目山塑項目醫(yī)學中心數(shù)據(jù)科創(chuàng)中心北湖項目郭店土河項目二環(huán)西路濟齊路項目天橋車管所地塊盛福A7項目北關項目北園高架天橋區(qū)政府西地塊糧食局項目大眾報社項目臘山上蓋商業(yè)神武二期地塊經(jīng)十路章錦地塊長清區(qū)除塵設備廠地塊山凹安置地塊王府TOD項目大學科技園片區(qū)A-1后魏華莊純安置項目老黨校組團地塊二環(huán)南路大學路以南地塊東王城中村改造項目南北康項目黨家一期、二期組團土地市場·重點地塊2021年上半年濟南商住辦土地成交五“最“建筑面積（萬㎡）樓面地價溢價率成交總價（萬元）競拍次數(shù)（輪）用地性質(zhì)項目地塊名稱位置容積率競得人(元/㎡)（%）最大北湖核心區(qū)西側(cè)片區(qū)地

天橋區(qū)生產(chǎn)路以東，水屯北路

純住宅+商北京頤璟虹泰企業(yè)管理咨詢有限公司2807123265240003.843.91.80%1塊A兩側(cè)務金融單塊成交建面最高樓面地價市中區(qū)土屋路以北、玉興路以東除塵設備廠地塊純住宅1.881329827%64%6瑞馬集團有限公司最高溢價率最高成交總價純住宅+商務金融2.8（綜合）濟南萬昌達國際合作園區(qū)有限公司南北康地塊07街區(qū)組團

市中區(qū)南北康片區(qū)

07街區(qū)3.68753363699最激烈企業(yè)競爭143土地篇—重點地塊【單塊成交土地建面最大】北京頤璟虹泰企業(yè)管理咨詢有限公司于3月8日以12.3億元拍得北湖核心區(qū)西側(cè)地塊A，成交占地面積11.56萬㎡，是2021年成交建筑面積最大地塊。北湖核心區(qū)西側(cè)地塊名稱項目名稱——片區(qū)地塊A所在區(qū)域占地面積天橋區(qū)土地用途競得企業(yè)住宅+商務金融北京頤璟虹泰企業(yè)管理咨詢有限公司海爾云世界115565㎡地塊位置總建面積溢價率439147㎡0.0%容積率成交時間成交樓板價3.8海爾云世界2021年3月08日2807元/㎡成交總價123265.27萬元地塊位置居住小區(qū)數(shù)據(jù)來源：騰策數(shù)據(jù)庫土地篇—重點地塊【成交單價最高】瑞馬集團有限公司首進濟南，于5月24日以2.4億元購得市中區(qū)除塵設備廠地塊，成交建面2.86萬㎡，成交樓板價13298元/㎡，是2021年成交單價最高的地塊。市中區(qū)除塵設備地塊名稱項目名稱——廠地塊項目所在區(qū)域占地面積市中區(qū)土地用途競得企業(yè)純住宅玉涵小學9600㎡瑞馬集團有限公司地塊位置總建面積溢價率18048㎡容積率成交時間成交樓板價1.8合豐苑小區(qū)27%2020年5月24日13298元/㎡舜耕名筑成交總價24000萬元地塊位置居住小區(qū)數(shù)據(jù)來源：騰策數(shù)據(jù)庫土地篇—重點地塊【成交總價最高、競品輪次最多、溢價率最高】濟南萬昌達國際合作園區(qū)有限公司于5月24日競拍143輪，以36.4億元總價、64%溢價摘得該地塊組團。地塊名稱南北康地塊組團市中區(qū)項目名稱——所在區(qū)域占地面積土地用途競得企業(yè)純住宅+商務金融萬科山望濟南萬昌達國際合作園區(qū)有限公司（萬科）149383㎡415492㎡地塊位置總建面積溢價率容積率成交時間成交樓板價2.564%2020年5月24日8753元/㎡成交總價363688萬元地塊位置居住小區(qū)數(shù)據(jù)來源：騰策數(shù)據(jù)庫土地市場·小結集中供地，價格微降主力供應成交區(qū)域為黨家和南北康片區(qū)商住辦土地供應592萬㎡，同比上漲155%；商住辦土地成交570萬㎡，同比下降143%；成交均價4579元/㎡，同比下降6%純住宅用地成交占比最大，共計369萬㎡，占比65%；純住宅用地成交主要集中在黨家和南北康片區(qū)，占比28%，共計104萬㎡；市中區(qū)成交面積最大高新區(qū)樓板價最高房企拿地積極本次供地相對比較分散，地塊位置分布相對較偏，但是整體溢價率逐漸走高；其中南北康地塊競價143輪，房企拿地熱情較高。歷城區(qū)土地成交面積最大，共計23宗，143萬㎡，占成交總量的24%；高新平均成交樓板價最高，為6700元/㎡，市中區(qū)溢價率最高，為23.47%3PA

RTTHREE-市場篇-?整體概況?商品住宅市場?公寓市場?商業(yè)市場?辦公市場商品房市場·全年概況2021年濟南商品房市場表現(xiàn)成交560萬㎡環(huán)比上升23%成交均價16230元/㎡環(huán)比上升4%商品住宅供應量：31654套，成交量：57836套，378萬㎡環(huán)比下降21%公寓成交34萬㎡環(huán)比下降10%成交均價9565元/㎡689萬㎡環(huán)比上升19%公寓市場成交均價：15833元/㎡

環(huán)比上升4%商業(yè)成交30萬㎡環(huán)比上升38%辦公成交66萬㎡環(huán)比上升1%商辦市場成交均價25592元/㎡

成交均價11668元/㎡3PA

RTTHREE住宅市場?整體概況?分區(qū)市場?成交結構?銷售排行商品住宅市場·整體市場2021年上半年市場熱度重現(xiàn)，整體市場供小于求，商品住宅供應300萬㎡，成交560萬㎡，為近五年新高，成交均價16230元/㎡，整體均價穩(wěn)中有升。2017-2021年濟南商品住宅市場供求價走勢162305606005004003002001000200001500010000500003002017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）2019-2021年濟南商品住宅市場供求價對比15018000100500160001400012000供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）商品住宅市場·七區(qū)市場2021年上半年歷城區(qū)占據(jù)市場主導，供應量占全市總量41%，成交量占全市總量44%；歷下區(qū)成交均價最高，為24997元/㎡。2021年上半年濟南七區(qū)商品住宅供求價天橋長清長清天橋6%9%市中3002502001501005030000250002000015000100005000012%14%高新2499710%249高新市中12%8%6%歷下槐蔭8%歷下9%槐蔭10%12%2021年上半年2021年上半年累計供應占比累計成交占比123歷城歷城041%44%長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）商品住宅市場·板塊市場2021年上半年新東站、雪山為全市成交熱門板塊，占全市成交量19%。唐冶、蓮花山、華山、西客站、孫村為重要置業(yè)板塊，東部城區(qū)仍為主力成交區(qū)域。＞40萬㎡25-30萬㎡20-25萬㎡10-20萬㎡5-10萬㎡1-5萬㎡＜1萬㎡待開發(fā)區(qū)域商品住宅市場·成交結構分析成交主力面積段100-160㎡，核心面積段110-120

㎡

；主力去化單價段12000-14000元/㎡；主力總價段160-180萬元。成交面積結構成交單價結構成交總價結構單位：㎡單位：元/㎡單位：萬元250以上200-250180-200160-180140-160130-140120-130110-120100-11090-10030000以上26000-3000024000-2600022000-2400020000-2200018000-2000016000-1800014000-1600012000-1400010000-1200010000以下500以上400-500300-400250-300200-250180-200160-180140-160120-140100-120100以下90以下商品住宅市場·成交結構分析近幾年，100㎡以內(nèi)房型逐步縮減，110-130㎡產(chǎn)品成交量上漲明顯；總價段隨房價上漲不斷提升，120萬元以下產(chǎn)品成交減少，置業(yè)門檻提高。2017-2021年商品住宅成交面積結構2017-2021年商品住宅成交總價結構2021年上半年2020年下半年2020年上半年2019年下半年2019年上半年2018年下半年2018年上半年2017年下半年2017年上半年2021年上半年2020年下半年2020年上半年2019年下半年2019年上半年2018年下半年2018年上半年2017年下半年2017年上半年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%90以下90-100100-110

110-120

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130-140100以下

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180-200200-250

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500以上140-150

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180以上商品住宅項目銷售排行榜2021年上半年濟南市商品住宅項目成交金額TOP102021年上半年濟南市商品住宅項目成交套數(shù)TOP10排名1項目名稱融創(chuàng)文旅城成交金額（億元）43.98排名1項目名稱中海華山瓏城融創(chuàng)文旅城成交套數(shù)（套）247423601262114410409782中海華山瓏城銀豐玖璽城40.782330.703萬象東方4領秀城麓系洋房華潤置地·公元九里中新錦繡天地萬象東方29.964中新錦繡天地華潤置地·公元九里銀豐玖璽城523.265617.846716.577中新國際城9668中新國際城16.048魯商金茂國際社區(qū)領秀城麓系洋房中糧祥云8169綠地IFC中央公館魯商金茂國際社區(qū)15.0197741014.15106323PA

RTTHREE公寓市場?整體概況?分區(qū)市場?銷售排行公寓市場2021年上半年公寓市場成交34萬㎡，成交均價為9565元/㎡，市場量價齊跌，成交均價降幅較大。2017-2021年濟南公寓市場供求價走勢1008060402001500010000500009565342017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）2019-2021年濟南公寓市場供求價對比302010015000106271000050000732019.01

2019.02

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2020.06供應面積（萬㎡）

成交面積（萬㎡）

成交均價（元/㎡）公寓市場·七區(qū)市場2021年上半年歷城區(qū)供應七區(qū)最高；成交主要集中在歷城、槐蔭區(qū)；高新區(qū)成交均價12079元/㎡，為七區(qū)最高。2021年上半年濟南七區(qū)公寓供求價長天

清橋長清市中天橋高新歷下高新市中0%1%7%8%12108111400012000100008000600040002000012%110%16%2%12079歷下槐蔭15%6%2021年上半年累計供應占比2021年上半年累計成交占比槐蔭630%42歷城歷城33%71%0長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）公寓項目銷售排行榜2021年上半年濟南市公寓項目成交金額TOP102021年上半年濟南市公寓項目成交套數(shù)TOP10排名1項目名稱華潤置地廣場地平·甲第時代財富壹號成交金額（億元）排名1項目名稱華潤置地廣場地平·甲第時代世茂時代先聲恒大城成交套數(shù)（套）3.342.581.741.721.721.261.251.201.161.0773847043240632729727626726623422334世茂時代先聲恒大城455濟南遠大購物廣場帝華廣場6龍湖漢峪光年海那城677世茂天城8世茂天城8海潮匯9濟南遠大購物廣場帝華廣場9財富壹號1010龍湖漢峪光年3PA

RTTHREE商業(yè)市場?整體概況?分區(qū)市場?銷售排行商業(yè)市場濟南商業(yè)市場量價齊升，2021年上半年新增供應面積10萬㎡，成交面積30萬㎡，環(huán)比上升38%，成交均價為25592元/㎡。疫情之后，商業(yè)市場逐漸復蘇，但是整體商業(yè)市場仍然低迷。2017-2021年濟南商業(yè)市場供求價走勢255926040200300002000010000030102017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）2019-2021年濟南商業(yè)市場供求價對比15105400003007910

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30000200001000000供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）商業(yè)市場·七區(qū)市場2021年上半年歷城區(qū)商業(yè)新增最多，供應面積4萬㎡；歷下區(qū)成交面積8萬㎡，為七區(qū)之最；同時歷下區(qū)成交均價最高，為30758元/㎡。2021年上半年濟南七區(qū)商業(yè)供求價長清天橋天橋長清高新市中307585%4%9%9%9876543210350003000025000200001500010000500006%5%8市中槐蔭高新14%14%16%歷下2021年上半年累計供應占比27%2021年上半年累計成交占比4歷下11%槐蔭19%歷城歷城42%20%長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）商業(yè)項目銷售排行榜2021年上半年濟南市商業(yè)項目成交金額TOP102021年上半年濟南市商業(yè)項目成交套數(shù)TOP10排名1項目名稱融創(chuàng)望岳府成交金額（億元）排名1項目名稱濟南路港商業(yè)廣場萬象東方成交套數(shù)（套）7.653.843.783.002.872.621.761.461.411.391989692887067595855452綠地IFC中央公館龍湖天璞233華潤置地廣場融創(chuàng)文旅城中南樾府4華潤置地廣場天鴻·公園大道名悅山莊45566鵲華天禧7融創(chuàng)文旅城7印象濟南·泉世界海潮匯8濟南路港商業(yè)廣場海信賢文世家萬科大都會899融匯城1010綠地明湖城3PA

RTTHREE辦公市場?整體概況?分區(qū)市場?銷售排行辦公市場2021年上半年辦公新增供應面積54萬㎡，成交面積66萬㎡，環(huán)比上升1%，成交均價為11668元/㎡，成交價格呈走低趨勢。2017-2021年濟南辦公市場供求價走勢1501005015000100005000011668665402017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）2019-2021年濟南辦公市場供求價對比1181740302010015000100005000061供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）辦公市場·七區(qū)市場2021年上半年濟南市辦公市場供應主要集中在高新、歷城、歷下區(qū)，占全市供應91%；成交歷下區(qū)居多，其次為市中區(qū)；歷下區(qū)成交均價最高，為13413元/㎡。2021年上半年濟南七區(qū)公寓供求價市

中長天

清橋天橋長清高新5%0%4%1%252015105160001400012000100008000600040002000014%2113413市中歷下22%高新26%40%槐蔭2021年上半年2021年上半年累計成交占比19%累計供應占比9歷下25%歷城槐蔭歷城26%15%4%0長清高新槐蔭歷城歷下市中天橋供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）辦公項目銷售排行榜2021年上半年濟南市辦公項目成交金額TOP102021年上半年濟南市辦公項目成交套數(shù)TOP10排名1項目名稱漢峪金融商務中心華潤置地廣場博鰲中心成交金額（億元）排名1項目名稱華潤置地廣場恒大翡翠華庭中海華山瓏城大華龍悅成交套數(shù)（套）18.615.493.442.892.632.622.542.502.191.8453336132828126223419917416514422334云泉中心45山東省大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地綠地城5華潤置地·公元九里恒大金碧新城和昌水發(fā)新悅廣場萬科·海晏門667CBD萬科中心銀豐科技公園金宇大廈78899綠地城10奧體金融中心10恒大時代財富中心市場·小結商品房市場整體表現(xiàn)較好，創(chuàng)歷史新高，主要受商品住宅市場影響，商業(yè)市場整體表現(xiàn)低迷，市場分化明顯。商品房市場濟南2021年上半年商品住宅市場成交面積為近五年歷史新高，除去2月份之外，各月成交均過百萬平米。整體成交均價上浮，集中表現(xiàn)在東部片區(qū)，部分項目銷售均價上調(diào)。同時2021年上半年整體供應結構失衡，部分片區(qū)供遠小于求。市場整體表現(xiàn)較好。商品住宅市場商辦市場2021年上半年，商辦市場持續(xù)保持較低迷的態(tài)勢，成交縮水，價格走低，整體市場下滑明顯。產(chǎn)品存量高，去化壓力大，新項目入市帶來新增供應增多、競爭加劇，導致老項目庫存去化難度攀升。4PA

RTFOUR-開盤篇-?開盤解讀?典型案例分析項目開盤情況總結2021上半年歷城區(qū)加推次數(shù)最多，占比全市50%；市中區(qū)以二環(huán)南口碑老盤加推為主，平均去化率54%，去化最好。2021上半年濟南7區(qū)商品住宅開盤加推情況NO.3天橋區(qū)24次，35%區(qū)域項目加推頻率加推占比

平均去化率（%）NO.7槐蔭區(qū)18次，22%市中區(qū)歷城區(qū)高新區(qū)天橋區(qū)長清區(qū)歷下區(qū)21128248%50%9%9%8%8%54%52%51%35%35%29%NO.2高新區(qū)24，51%NO.4市中區(qū)21次，54%NO.1歷城區(qū)128次，52%2420NO.5長清區(qū)20次，35%NO.6歷下區(qū)20次，29%20槐蔭區(qū)187%22%合計255100%45%項目開盤情況總結2021年2月春節(jié)過后市場快速回溫，開盤/加推頻率激增，3月去化率達到峰值，隨后下滑，整體穩(wěn)定在40%以上，6月年中沖刺推盤節(jié)奏加快，共計推售57次。開盤&加推次數(shù)及去化率走勢60504030201005760%50%40%30%20%10%0%54%48%47%44%42%41%41%40%39%38%36%36%32%32%26%26%23%0%開盤次數(shù)去化率項目開盤情況總結2021年上半年新東站板塊推盤頻次最高，去化率居全市第二；雪山板塊以剛需產(chǎn)品為主，萬科、綠城新項目入市熱銷，板塊去化率全市第一。