2021年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)-騰策顧問(wèn)(7.14)

202年濟(jì)南房地產(chǎn)半年報(bào)青島騰策房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司QINGDAOTENGCEREALESTATEINVESTMENTCONSULTINGCO.LTD統(tǒng)計(jì)口徑數(shù)據(jù)來(lái)源區(qū)域范圍統(tǒng)計(jì)口徑騰策數(shù)據(jù)平臺(tái)濟(jì)南房產(chǎn)交易網(wǎng)濟(jì)南公共資源交易中心網(wǎng)上交易系統(tǒng)濟(jì)南市七區(qū)成交數(shù)據(jù)以實(shí)際備案數(shù)據(jù)為主，市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)為輔商品房：市中區(qū)、歷下區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)、不含其余縣、市普通住宅、別墅、公寓、商業(yè)、辦公商品住宅：濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局市場(chǎng)調(diào)研普通住宅、別墅目錄CONTENTS政策篇

土地篇

市場(chǎng)篇

開(kāi)盤(pán)篇

房企篇

未來(lái)預(yù)測(cè)1PA

RTONE-政策篇-?全國(guó)?地方?濟(jì)南中央政策2021年上半年，房產(chǎn)政策延續(xù)房住不炒的定位、因城施策的政策基調(diào)；房地產(chǎn)金融領(lǐng)域政策持續(xù)收緊，針對(duì)房企和銀行，強(qiáng)化調(diào)控，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)針對(duì)學(xué)區(qū)房、土地等出臺(tái)政策，調(diào)控更加聚焦，指向性更強(qiáng)。兩道紅線(xiàn)1月1日起實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，央行、銀保監(jiān)會(huì)為各大銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比設(shè)置了兩個(gè)上限，被輿論稱(chēng)為“兩道紅線(xiàn)。三胎政策公布2021年5月31日，中共中央防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域3月26日晚間，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住建部辦公廳、央行辦公廳發(fā)布關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知。政治局召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議指出，進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施

土地出讓資金歸稅務(wù)部門(mén)一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施，有利于改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)中央政治局會(huì)議：整治以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)4月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。重點(diǎn)城市供地“兩集中”2月18日，國(guó)家自然征收6月4日，財(cái)政部、自然資源部、稅務(wù)總局、人民銀行四部委公布通知，將由自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)征收資源部發(fā)布住宅用地分類(lèi)調(diào)控文件，文件要求重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。《知》要求，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購(gòu)房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營(yíng)貸等金融產(chǎn)品的咨詢(xún)和服務(wù)，不得誘導(dǎo)購(gòu)房人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途資金；略、保持我國(guó)人力資源稟賦

的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收優(yōu)勢(shì)入、礦產(chǎn)資源專(zhuān)項(xiàng)收入、海域使用金、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)征收。自2021年7月1日起，在河北、青島等7個(gè)省份和計(jì)劃單列市試點(diǎn)，自2022年1月1日起全面實(shí)施征管劃轉(zhuǎn)工作。地方政策2021年，房住不炒，因城施策背景下，各地政策頻出，部分樓市升溫的熱點(diǎn)城市相繼升級(jí)限購(gòu)政策，調(diào)控指向性更強(qiáng)，調(diào)控范圍下沉至熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域；金融政策從緊，各地房貸利率上調(diào)。6月15日，無(wú)錫：遏制學(xué)區(qū)房炒作5月28日，上海：限購(gòu)套數(shù)最新規(guī)定：獲新房認(rèn)購(gòu)資格即認(rèn)定為名下購(gòu)房套數(shù)5月18日，湖州：住房?jī)赡晗奘?，新房公證搖號(hào)銷(xiāo)售5月11日，紹興：試行公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售

開(kāi)展宅地限房?jī)r(jià)試點(diǎn)4月30日，紹興上虞區(qū)：實(shí)行商品房搖號(hào)銷(xiāo)售，不少于30%房源保障無(wú)房戶(hù)4月27日，武漢：加強(qiáng)新建商品房銷(xiāo)售全過(guò)程監(jiān)管

預(yù)售申請(qǐng)限最高5次4月15日，合肥新房搖號(hào)細(xì)則公布：三成房源用于剛需選房。4月16日，寧波六部門(mén)聯(lián)合通知：擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)行為4月9日，江蘇徐州樓市新政：土地“兩集中”供應(yīng)，政府制定新房成交最高價(jià)4月5日，合肥市人民政府發(fā)布房地產(chǎn)“新政八條”，其中涉及學(xué)位制、二手房限購(gòu)、熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號(hào)+限售”等政策，并明確不低于30%比例的房源用于剛需購(gòu)房。3月31日，西安出臺(tái)房產(chǎn)新政：商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)5年后方可交易3月22日，成都升級(jí)樓市調(diào)控：增加宅地供應(yīng)、禁止紅線(xiàn)企業(yè)參拍3月5日，西安頒布調(diào)控新規(guī)

購(gòu)房者“代持”規(guī)避限購(gòu)5年內(nèi)不得購(gòu)房3月3日，杭州：法拍房納入限購(gòu)；3月5日，上海，住房5年限售。2月19日，深圳：夫妻離婚買(mǎi)房納入限購(gòu)1月28日，杭州：落戶(hù)本市未滿(mǎn)5年的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房1月25日，上海將法拍房納入限購(gòu)范圍1月21日，上海政策核心內(nèi)容主要涉及封堵“假離婚”購(gòu)房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、增加土地供應(yīng)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、“無(wú)房家庭”家庭優(yōu)先搖號(hào)、加強(qiáng)信貸資金管理等五方面濟(jì)南政策2021年上半年濟(jì)南市房產(chǎn)政策以維穩(wěn)為基調(diào)，整體調(diào)控基本沿用往期限購(gòu)政策，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；預(yù)計(jì)下半年仍然以穩(wěn)定為前提，延續(xù)現(xiàn)有政策；市場(chǎng)秩序規(guī)范等方面是主要調(diào)控方向。房屋同步驗(yàn)收住戶(hù)門(mén)外開(kāi)范圍至少留足1.2米商品房預(yù)售資金專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)存?

濟(jì)南房產(chǎn)綜合驗(yàn)收備案細(xì)則發(fā)布《細(xì)則》提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)單位對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收負(fù)主體責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)

發(fā)的，可以分期辦理竣工綜合驗(yàn)收備案。土地出讓合同約定的移交或代建的公共服務(wù)設(shè)施，要納入項(xiàng)目首期或與項(xiàng)目首期同步建設(shè)、同步驗(yàn)收。水5月電氣暖、學(xué)校等與項(xiàng)目建設(shè)同步完成。?

2月7日，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化提升住宅建筑入戶(hù)門(mén)有關(guān)設(shè)計(jì)建設(shè)要求的通知》，對(duì)住宅建筑入戶(hù)門(mén)有關(guān)設(shè)計(jì)建設(shè)作出明確規(guī)定。通知要求，住宅建筑入戶(hù)門(mén)設(shè)計(jì)應(yīng)采用向戶(hù)外開(kāi)啟的方式，且保證相鄰戶(hù)門(mén)在同時(shí)向外開(kāi)啟時(shí)，各戶(hù)門(mén)在1.2m×1.2m范圍內(nèi)不應(yīng)重疊。?4月1日,濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《濟(jì)南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金,如定金、首付款、貸款等購(gòu)房人支付的款項(xiàng)全部存入監(jiān)管賬戶(hù)。新辦法相對(duì)舊辦法最大的變化是:商品房預(yù)售資金不再由開(kāi)發(fā)企業(yè)存入,而是需要購(gòu)房者憑據(jù)存入監(jiān)管賬戶(hù)中,監(jiān)管方式從對(duì)總留存預(yù)售資金的監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)槊恳还P預(yù)售資金都要監(jiān)管。3月1月2月4月6月濟(jì)南“兩集中”供地計(jì)劃出爐業(yè)主預(yù)驗(yàn)房制度西興”戰(zhàn)略啟動(dòng)?

1月25日，濟(jì)南市住建局發(fā)布《加強(qiáng)住宅工程建設(shè)全過(guò)程質(zhì)量閉環(huán)管理十五條措施（征求意見(jiàn)稿）》，明確濟(jì)南將落實(shí)業(yè)主預(yù)驗(yàn)房制度，在住宅工程竣工驗(yàn)收合格后至交付業(yè)主使用前，設(shè)立業(yè)主開(kāi)放日，由建設(shè)單位通知業(yè)主分批次對(duì)擬交付使用的房屋進(jìn)行預(yù)查驗(yàn)。?

3月31日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站發(fā)布《濟(jì)南市市轄區(qū)2021年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》。首次明確住宅供地計(jì)劃和集中供地時(shí)間。年內(nèi)3次集中發(fā)布招拍掛出讓公告的時(shí)間分別為4月下旬、7月下旬、10月下旬?

5月7日濟(jì)南西“興”行動(dòng)方案也出爐了！在這份最新出爐的方案中，濟(jì)南西客站片區(qū)、國(guó)際醫(yī)學(xué)中心的城市定位進(jìn)一步提高，這里被定義為濟(jì)南城市副中心！濟(jì)南“西興”的范圍，主要指二環(huán)西路—五峰山街道、馬山鎮(zhèn)東界以西區(qū)域，面積1700余平方公里2PA

RTTWO-土地篇-?整體市場(chǎng)?分區(qū)市場(chǎng)?成交土地明細(xì)?重點(diǎn)地塊土地市場(chǎng)·半年概況大房企拿地為主，優(yōu)質(zhì)地塊獲瘋搶綠地、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、中海、金地等紛紛拿地；南北康組團(tuán)地塊競(jìng)拍143輪，溢價(jià)64%2021年上半年濟(jì)南商住辦土地市場(chǎng)表現(xiàn)搶優(yōu)質(zhì)地塊土地成交：77宗，570萬(wàn)㎡涉宅用地369萬(wàn)㎡，商業(yè)用地200萬(wàn)㎡溢價(jià)率上升，地價(jià)下降降地價(jià)成交金額：261億2021年商住辦土地成交溢價(jià)11.53%，同比上升500%；樓板價(jià)同比下降6%。平均樓板價(jià)：4579元/㎡升供求量供應(yīng)量/成交量2021年供應(yīng)592萬(wàn)㎡，同比上漲155%成交570萬(wàn)㎡，同比上升143%注：土地市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為2021年濟(jì)南商住辦用地土地論述均為建筑面積土地市場(chǎng)·整體市場(chǎng)2021年濟(jì)南市推出集中供地模式，整體土地供應(yīng)相比同期上漲，市場(chǎng)成交穩(wěn)定；成交均價(jià)略有下降，溢價(jià)率呈上升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交仍以底價(jià)成交為主。2017年-2021年濟(jì)南商住辦土地成交溢價(jià)率2017年-2021年濟(jì)南商住辦土地市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)（建面）12001000800600400200080007000600050004000300020001000012010080604020035.0%30.0%25.0%20.0%15.0%106785131.6%78866757053246945813.8%11.53%10.0%5.0%0.0%8.9%2353.9%4.28%2.13%1.92%1%數(shù)量（宗）溢價(jià)率（%）供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）樓板價(jià)（元/㎡）

2019年下半年-2020年上半年，受疫情影響，土地市場(chǎng)供應(yīng)、成交均不足，2020年下半年市場(chǎng)恢復(fù)常態(tài)。2021年上半年集中供地，開(kāi)發(fā)商整體拿地?zé)崆檩^高。

南北康5宗地塊，競(jìng)價(jià)143輪，溢價(jià)64%，拉高整體溢價(jià)率土地市場(chǎng)·整體市場(chǎng)受集中供地模式影響，2021年濟(jì)南土地供求集中于4、5月份，本次供地各開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆檩^高，整體溢價(jià)率較高。商住辦土地市場(chǎng)月度供求價(jià)走勢(shì)商住辦土地月度成交溢價(jià)率600.0500.0400.0300.0200.0100.00.0700060005000400030002000100008070605040302010014121086420供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）總建面積（萬(wàn)㎡）成交樓板價(jià)（元/㎡）宗數(shù)溢價(jià)率（%）土地市場(chǎng)·整體市場(chǎng)2021年涉宅用地成交占主力，共計(jì)成交369萬(wàn)㎡，占比65%；商業(yè)用地共計(jì)成交200萬(wàn)㎡，占比35%。2021年商住辦土地建面供求量2021年濟(jì)南七區(qū)土地成交結(jié)構(gòu)（土地建面）40035030025020015010050369.1供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）住宅65%200.0商業(yè)35%0住宅商業(yè)土地市場(chǎng)·區(qū)域市場(chǎng)2021年土地成交面積主力區(qū)域?yàn)槭兄袇^(qū)，共計(jì)23宗，143萬(wàn)㎡，溢價(jià)率最高；高新區(qū)平均成交樓板價(jià)最高，為6700元/㎡。各區(qū)成交樓板價(jià)平均樓板價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率（%）各區(qū)商品房土地成交面積高新歷下市中槐蔭歷城天橋長(zhǎng)清6700664000NO.5天橋區(qū)66萬(wàn)㎡，6宗NO.2歷城區(qū)116萬(wàn)㎡，18宗NO.4槐蔭區(qū)83萬(wàn)㎡，11宗5647479223.4713.57NO.7高新區(qū)13萬(wàn)㎡，2宗NO.1市中區(qū)143萬(wàn)㎡，23宗44493562250114.910.870NO.6歷下區(qū)47萬(wàn)㎡，7宗NO.3長(zhǎng)清區(qū)102萬(wàn)㎡，10宗02000400060008000土地市場(chǎng)·板塊市場(chǎng)2021年涉宅用地成交建筑面積共計(jì)369萬(wàn)㎡，二環(huán)南區(qū)域供應(yīng)建面最大，主要為黨家片區(qū)和南北康地塊，是未來(lái)潛在供應(yīng)最高的板塊，其次為北湖板塊及美里湖板塊。各板塊涉宅用地土地成交面積占比各板塊涉宅用地成交情況1201008060402001200010000800060004000200002%3%11%2%4%3%28%7%18%5%14%13%8%北湖板塊高新會(huì)展板塊

郭店板塊盛福板塊

西客站板塊彩石板塊長(zhǎng)清板塊二環(huán)南板塊總建面積（萬(wàn)㎡）成交樓板價(jià)（元/㎡）美里湖板塊新東站板塊泉城板塊英雄山板塊土地市場(chǎng)·重點(diǎn)地塊田園新城插花地工業(yè)北高架新東站C3/C5項(xiàng)目山塑項(xiàng)目醫(yī)學(xué)中心數(shù)據(jù)科創(chuàng)中心北湖項(xiàng)目郭店土河項(xiàng)目二環(huán)西路濟(jì)齊路項(xiàng)目天橋車(chē)管所地塊盛福A7項(xiàng)目北關(guān)項(xiàng)目北園高架天橋區(qū)政府西地塊糧食局項(xiàng)目大眾報(bào)社項(xiàng)目臘山上蓋商業(yè)神武二期地塊經(jīng)十路章錦地塊長(zhǎng)清區(qū)除塵設(shè)備廠(chǎng)地塊山凹安置地塊王府TOD項(xiàng)目大學(xué)科技園片區(qū)A-1后魏華莊純安置項(xiàng)目老黨校組團(tuán)地塊二環(huán)南路大學(xué)路以南地塊東王城中村改造項(xiàng)目南北康項(xiàng)目黨家一期、二期組團(tuán)土地市場(chǎng)·重點(diǎn)地塊2021年上半年濟(jì)南商住辦土地成交五“最“建筑面積（萬(wàn)㎡）樓面地價(jià)溢價(jià)率成交總價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)拍次數(shù)（輪）用地性質(zhì)項(xiàng)目地塊名稱(chēng)位置容積率競(jìng)得人(元/㎡)（%）最大北湖核心區(qū)西側(cè)片區(qū)地

天橋區(qū)生產(chǎn)路以東，水屯北路

純住宅+商北京頤璟虹泰企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司2807123265240003.843.91.80%1塊A兩側(cè)務(wù)金融單塊成交建面最高樓面地價(jià)市中區(qū)土屋路以北、玉興路以東除塵設(shè)備廠(chǎng)地塊純住宅1.881329827%64%6瑞馬集團(tuán)有限公司最高溢價(jià)率最高成交總價(jià)純住宅+商務(wù)金融2.8（綜合）濟(jì)南萬(wàn)昌達(dá)國(guó)際合作園區(qū)有限公司南北康地塊07街區(qū)組團(tuán)

市中區(qū)南北康片區(qū)

07街區(qū)3.68753363699最激烈企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)143土地篇—重點(diǎn)地塊【單塊成交土地建面最大】北京頤璟虹泰企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司于3月8日以12.3億元拍得北湖核心區(qū)西側(cè)地塊A，成交占地面積11.56萬(wàn)㎡，是2021年成交建筑面積最大地塊。北湖核心區(qū)西側(cè)地塊名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)——片區(qū)地塊A所在區(qū)域占地面積天橋區(qū)土地用途競(jìng)得企業(yè)住宅+商務(wù)金融北京頤璟虹泰企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司海爾云世界115565㎡地塊位置總建面積溢價(jià)率439147㎡0.0%容積率成交時(shí)間成交樓板價(jià)3.8海爾云世界2021年3月08日2807元/㎡成交總價(jià)123265.27萬(wàn)元地塊位置居住小區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：騰策數(shù)據(jù)庫(kù)土地篇—重點(diǎn)地塊【成交單價(jià)最高】瑞馬集團(tuán)有限公司首進(jìn)濟(jì)南，于5月24日以2.4億元購(gòu)得市中區(qū)除塵設(shè)備廠(chǎng)地塊，成交建面2.86萬(wàn)㎡，成交樓板價(jià)13298元/㎡，是2021年成交單價(jià)最高的地塊。市中區(qū)除塵設(shè)備地塊名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)——廠(chǎng)地塊項(xiàng)目所在區(qū)域占地面積市中區(qū)土地用途競(jìng)得企業(yè)純住宅玉涵小學(xué)9600㎡瑞馬集團(tuán)有限公司地塊位置總建面積溢價(jià)率18048㎡容積率成交時(shí)間成交樓板價(jià)1.8合豐苑小區(qū)27%2020年5月24日13298元/㎡舜耕名筑成交總價(jià)24000萬(wàn)元地塊位置居住小區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：騰策數(shù)據(jù)庫(kù)土地篇—重點(diǎn)地塊【成交總價(jià)最高、競(jìng)品輪次最多、溢價(jià)率最高】濟(jì)南萬(wàn)昌達(dá)國(guó)際合作園區(qū)有限公司于5月24日競(jìng)拍143輪，以36.4億元總價(jià)、64%溢價(jià)摘得該地塊組團(tuán)。地塊名稱(chēng)南北康地塊組團(tuán)市中區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)——所在區(qū)域占地面積土地用途競(jìng)得企業(yè)純住宅+商務(wù)金融萬(wàn)科山望濟(jì)南萬(wàn)昌達(dá)國(guó)際合作園區(qū)有限公司（萬(wàn)科）149383㎡415492㎡地塊位置總建面積溢價(jià)率容積率成交時(shí)間成交樓板價(jià)2.564%2020年5月24日8753元/㎡成交總價(jià)363688萬(wàn)元地塊位置居住小區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：騰策數(shù)據(jù)庫(kù)土地市場(chǎng)·小結(jié)集中供地，價(jià)格微降主力供應(yīng)成交區(qū)域?yàn)辄h家和南北康片區(qū)商住辦土地供應(yīng)592萬(wàn)㎡，同比上漲155%；商住辦土地成交570萬(wàn)㎡，同比下降143%；成交均價(jià)4579元/㎡，同比下降6%純住宅用地成交占比最大，共計(jì)369萬(wàn)㎡，占比65%；純住宅用地成交主要集中在黨家和南北康片區(qū)，占比28%，共計(jì)104萬(wàn)㎡；市中區(qū)成交面積最大高新區(qū)樓板價(jià)最高房企拿地積極本次供地相對(duì)比較分散，地塊位置分布相對(duì)較偏，但是整體溢價(jià)率逐漸走高；其中南北康地塊競(jìng)價(jià)143輪，房企拿地?zé)崆檩^高。歷城區(qū)土地成交面積最大，共計(jì)23宗，143萬(wàn)㎡，占成交總量的24%；高新平均成交樓板價(jià)最高，為6700元/㎡，市中區(qū)溢價(jià)率最高，為23.47%3PA

RTTHREE-市場(chǎng)篇-?整體概況?商品住宅市場(chǎng)?公寓市場(chǎng)?商業(yè)市場(chǎng)?辦公市場(chǎng)商品房市場(chǎng)·全年概況2021年濟(jì)南商品房市場(chǎng)表現(xiàn)成交560萬(wàn)㎡環(huán)比上升23%成交均價(jià)16230元/㎡環(huán)比上升4%商品住宅供應(yīng)量：31654套，成交量：57836套，378萬(wàn)㎡環(huán)比下降21%公寓成交34萬(wàn)㎡環(huán)比下降10%成交均價(jià)9565元/㎡689萬(wàn)㎡環(huán)比上升19%公寓市場(chǎng)成交均價(jià)：15833元/㎡

環(huán)比上升4%商業(yè)成交30萬(wàn)㎡環(huán)比上升38%辦公成交66萬(wàn)㎡環(huán)比上升1%商辦市場(chǎng)成交均價(jià)25592元/㎡

成交均價(jià)11668元/㎡3PA

RTTHREE住宅市場(chǎng)?整體概況?分區(qū)市場(chǎng)?成交結(jié)構(gòu)?銷(xiāo)售排行商品住宅市場(chǎng)·整體市場(chǎng)2021年上半年市場(chǎng)熱度重現(xiàn)，整體市場(chǎng)供小于求，商品住宅供應(yīng)300萬(wàn)㎡，成交560萬(wàn)㎡，為近五年新高，成交均價(jià)16230元/㎡，整體均價(jià)穩(wěn)中有升。2017-2021年濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)162305606005004003002001000200001500010000500003002017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2019-2021年濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)供求價(jià)對(duì)比15018000100500160001400012000供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）商品住宅市場(chǎng)·七區(qū)市場(chǎng)2021年上半年歷城區(qū)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，供應(yīng)量占全市總量41%，成交量占全市總量44%；歷下區(qū)成交均價(jià)最高，為24997元/㎡。2021年上半年濟(jì)南七區(qū)商品住宅供求價(jià)天橋長(zhǎng)清長(zhǎng)清天橋6%9%市中3002502001501005030000250002000015000100005000012%14%高新2499710%249高新市中12%8%6%歷下槐蔭8%歷下9%槐蔭10%12%2021年上半年2021年上半年累計(jì)供應(yīng)占比累計(jì)成交占比123歷城歷城041%44%長(zhǎng)清高新槐蔭歷城歷下市中天橋供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）商品住宅市場(chǎng)·板塊市場(chǎng)2021年上半年新東站、雪山為全市成交熱門(mén)板塊，占全市成交量19%。唐冶、蓮花山、華山、西客站、孫村為重要置業(yè)板塊，東部城區(qū)仍為主力成交區(qū)域。＞40萬(wàn)㎡25-30萬(wàn)㎡20-25萬(wàn)㎡10-20萬(wàn)㎡5-10萬(wàn)㎡1-5萬(wàn)㎡＜1萬(wàn)㎡待開(kāi)發(fā)區(qū)域商品住宅市場(chǎng)·成交結(jié)構(gòu)分析成交主力面積段100-160㎡，核心面積段110-120

㎡

；主力去化單價(jià)段12000-14000元/㎡；主力總價(jià)段160-180萬(wàn)元。成交面積結(jié)構(gòu)成交單價(jià)結(jié)構(gòu)成交總價(jià)結(jié)構(gòu)單位：㎡單位：元/㎡單位：萬(wàn)元250以上200-250180-200160-180140-160130-140120-130110-120100-11090-10030000以上26000-3000024000-2600022000-2400020000-2200018000-2000016000-1800014000-1600012000-1400010000-1200010000以下500以上400-500300-400250-300200-250180-200160-180140-160120-140100-120100以下90以下商品住宅市場(chǎng)·成交結(jié)構(gòu)分析近幾年，100㎡以?xún)?nèi)房型逐步縮減，110-130㎡產(chǎn)品成交量上漲明顯；總價(jià)段隨房?jī)r(jià)上漲不斷提升，120萬(wàn)元以下產(chǎn)品成交減少，置業(yè)門(mén)檻提高。2017-2021年商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)2017-2021年商品住宅成交總價(jià)結(jié)構(gòu)2021年上半年2020年下半年2020年上半年2019年下半年2019年上半年2018年下半年2018年上半年2017年下半年2017年上半年2021年上半年2020年下半年2020年上半年2019年下半年2019年上半年2018年下半年2018年上半年2017年下半年2017年上半年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%90以下90-100100-110

110-120

120-130

130-140100以下

100-120

120-140

140-160

160-180

180-200200-250

250-300

300-400

400-500

500以上140-150

150-160

160-170

170-180

180以上商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售排行榜2021年上半年濟(jì)南市商品住宅項(xiàng)目成交金額TOP102021年上半年濟(jì)南市商品住宅項(xiàng)目成交套數(shù)TOP10排名1項(xiàng)目名稱(chēng)融創(chuàng)文旅城成交金額（億元）43.98排名1項(xiàng)目名稱(chēng)中海華山瓏城融創(chuàng)文旅城成交套數(shù)（套）247423601262114410409782中海華山瓏城銀豐玖璽城40.782330.703萬(wàn)象東方4領(lǐng)秀城麓系洋房華潤(rùn)置地·公元九里中新錦繡天地萬(wàn)象東方29.964中新錦繡天地華潤(rùn)置地·公元九里銀豐玖璽城523.265617.846716.577中新國(guó)際城9668中新國(guó)際城16.048魯商金茂國(guó)際社區(qū)領(lǐng)秀城麓系洋房中糧祥云8169綠地IFC中央公館魯商金茂國(guó)際社區(qū)15.0197741014.15106323PA

RTTHREE公寓市場(chǎng)?整體概況?分區(qū)市場(chǎng)?銷(xiāo)售排行公寓市場(chǎng)2021年上半年公寓市場(chǎng)成交34萬(wàn)㎡，成交均價(jià)為9565元/㎡，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，成交均價(jià)降幅較大。2017-2021年濟(jì)南公寓市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)1008060402001500010000500009565342017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2019-2021年濟(jì)南公寓市場(chǎng)供求價(jià)對(duì)比302010015000106271000050000732019.01

2019.02

2019.03

2019.04

2019.05

2019.06

2019.07

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2020.01

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2020.06供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）

成交面積（萬(wàn)㎡）

成交均價(jià)（元/㎡）公寓市場(chǎng)·七區(qū)市場(chǎng)2021年上半年歷城區(qū)供應(yīng)七區(qū)最高；成交主要集中在歷城、槐蔭區(qū)；高新區(qū)成交均價(jià)12079元/㎡，為七區(qū)最高。2021年上半年濟(jì)南七區(qū)公寓供求價(jià)長(zhǎng)天

清橋長(zhǎng)清市中天橋高新歷下高新市中0%1%7%8%12108111400012000100008000600040002000012%110%16%2%12079歷下槐蔭15%6%2021年上半年累計(jì)供應(yīng)占比2021年上半年累計(jì)成交占比槐蔭630%42歷城歷城33%71%0長(zhǎng)清高新槐蔭歷城歷下市中天橋供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）公寓項(xiàng)目銷(xiāo)售排行榜2021年上半年濟(jì)南市公寓項(xiàng)目成交金額TOP102021年上半年濟(jì)南市公寓項(xiàng)目成交套數(shù)TOP10排名1項(xiàng)目名稱(chēng)華潤(rùn)置地廣場(chǎng)地平·甲第時(shí)代財(cái)富壹號(hào)成交金額（億元）排名1項(xiàng)目名稱(chēng)華潤(rùn)置地廣場(chǎng)地平·甲第時(shí)代世茂時(shí)代先聲恒大城成交套數(shù)（套）3.342.581.741.721.721.261.251.201.161.0773847043240632729727626726623422334世茂時(shí)代先聲恒大城455濟(jì)南遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)帝華廣場(chǎng)6龍湖漢峪光年海那城677世茂天城8世茂天城8海潮匯9濟(jì)南遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)帝華廣場(chǎng)9財(cái)富壹號(hào)1010龍湖漢峪光年3PA

RTTHREE商業(yè)市場(chǎng)?整體概況?分區(qū)市場(chǎng)?銷(xiāo)售排行商業(yè)市場(chǎng)濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，2021年上半年新增供應(yīng)面積10萬(wàn)㎡，成交面積30萬(wàn)㎡，環(huán)比上升38%，成交均價(jià)為25592元/㎡。疫情之后，商業(yè)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，但是整體商業(yè)市場(chǎng)仍然低迷。2017-2021年濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)255926040200300002000010000030102017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2019-2021年濟(jì)南商業(yè)市場(chǎng)供求價(jià)對(duì)比15105400003007910

26340

30000200001000000供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）商業(yè)市場(chǎng)·七區(qū)市場(chǎng)2021年上半年歷城區(qū)商業(yè)新增最多，供應(yīng)面積4萬(wàn)㎡；歷下區(qū)成交面積8萬(wàn)㎡，為七區(qū)之最；同時(shí)歷下區(qū)成交均價(jià)最高，為30758元/㎡。2021年上半年濟(jì)南七區(qū)商業(yè)供求價(jià)長(zhǎng)清天橋天橋長(zhǎng)清高新市中307585%4%9%9%9876543210350003000025000200001500010000500006%5%8市中槐蔭高新14%14%16%歷下2021年上半年累計(jì)供應(yīng)占比27%2021年上半年累計(jì)成交占比4歷下11%槐蔭19%歷城歷城42%20%長(zhǎng)清高新槐蔭歷城歷下市中天橋供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售排行榜2021年上半年濟(jì)南市商業(yè)項(xiàng)目成交金額TOP102021年上半年濟(jì)南市商業(yè)項(xiàng)目成交套數(shù)TOP10排名1項(xiàng)目名稱(chēng)融創(chuàng)望岳府成交金額（億元）排名1項(xiàng)目名稱(chēng)濟(jì)南路港商業(yè)廣場(chǎng)萬(wàn)象東方成交套數(shù)（套）7.653.843.783.002.872.621.761.461.411.391989692887067595855452綠地IFC中央公館龍湖天璞233華潤(rùn)置地廣場(chǎng)融創(chuàng)文旅城中南樾府4華潤(rùn)置地廣場(chǎng)天鴻·公園大道名悅山莊45566鵲華天禧7融創(chuàng)文旅城7印象濟(jì)南·泉世界海潮匯8濟(jì)南路港商業(yè)廣場(chǎng)海信賢文世家萬(wàn)科大都會(huì)899融匯城1010綠地明湖城3PA

RTTHREE辦公市場(chǎng)?整體概況?分區(qū)市場(chǎng)?銷(xiāo)售排行辦公市場(chǎng)2021年上半年辦公新增供應(yīng)面積54萬(wàn)㎡，成交面積66萬(wàn)㎡，環(huán)比上升1%，成交均價(jià)為11668元/㎡，成交價(jià)格呈走低趨勢(shì)。2017-2021年濟(jì)南辦公市場(chǎng)供求價(jià)走勢(shì)1501005015000100005000011668665402017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）2019-2021年濟(jì)南辦公市場(chǎng)供求價(jià)對(duì)比1181740302010015000100005000061供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）辦公市場(chǎng)·七區(qū)市場(chǎng)2021年上半年濟(jì)南市辦公市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在高新、歷城、歷下區(qū)，占全市供應(yīng)91%；成交歷下區(qū)居多，其次為市中區(qū)；歷下區(qū)成交均價(jià)最高，為13413元/㎡。2021年上半年濟(jì)南七區(qū)公寓供求價(jià)市

中長(zhǎng)天

清橋天橋長(zhǎng)清高新5%0%4%1%252015105160001400012000100008000600040002000014%2113413市中歷下22%高新26%40%槐蔭2021年上半年2021年上半年累計(jì)成交占比19%累計(jì)供應(yīng)占比9歷下25%歷城槐蔭歷城26%15%4%0長(zhǎng)清高新槐蔭歷城歷下市中天橋供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）辦公項(xiàng)目銷(xiāo)售排行榜2021年上半年濟(jì)南市辦公項(xiàng)目成交金額TOP102021年上半年濟(jì)南市辦公項(xiàng)目成交套數(shù)TOP10排名1項(xiàng)目名稱(chēng)漢峪金融商務(wù)中心華潤(rùn)置地廣場(chǎng)博鰲中心成交金額（億元）排名1項(xiàng)目名稱(chēng)華潤(rùn)置地廣場(chǎng)恒大翡翠華庭中海華山瓏城大華龍悅成交套數(shù)（套）18.615.493.442.892.632.622.542.502.191.8453336132828126223419917416514422334云泉中心45山東省大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地綠地城5華潤(rùn)置地·公元九里恒大金碧新城和昌水發(fā)新悅廣場(chǎng)萬(wàn)科·海晏門(mén)667CBD萬(wàn)科中心銀豐科技公園金宇大廈78899綠地城10奧體金融中心10恒大時(shí)代財(cái)富中心市場(chǎng)·小結(jié)商品房市場(chǎng)整體表現(xiàn)較好，創(chuàng)歷史新高，主要受商品住宅市場(chǎng)影響，商業(yè)市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，市場(chǎng)分化明顯。商品房市場(chǎng)濟(jì)南2021年上半年商品住宅市場(chǎng)成交面積為近五年歷史新高，除去2月份之外，各月成交均過(guò)百萬(wàn)平米。整體成交均價(jià)上浮，集中表現(xiàn)在東部片區(qū)，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)上調(diào)。同時(shí)2021年上半年整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，部分片區(qū)供遠(yuǎn)小于求。市場(chǎng)整體表現(xiàn)較好。商品住宅市場(chǎng)商辦市場(chǎng)2021年上半年，商辦市場(chǎng)持續(xù)保持較低迷的態(tài)勢(shì)，成交縮水，價(jià)格走低，整體市場(chǎng)下滑明顯。產(chǎn)品存量高，去化壓力大，新項(xiàng)目入市帶來(lái)新增供應(yīng)增多、競(jìng)爭(zhēng)加劇，導(dǎo)致老項(xiàng)目庫(kù)存去化難度攀升。4PA

RTFOUR-開(kāi)盤(pán)篇-?開(kāi)盤(pán)解讀?典型案例分析項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況總結(jié)2021上半年歷城區(qū)加推次數(shù)最多，占比全市50%；市中區(qū)以二環(huán)南口碑老盤(pán)加推為主，平均去化率54%，去化最好。2021上半年濟(jì)南7區(qū)商品住宅開(kāi)盤(pán)加推情況NO.3天橋區(qū)24次，35%區(qū)域項(xiàng)目加推頻率加推占比

平均去化率（%）NO.7槐蔭區(qū)18次，22%市中區(qū)歷城區(qū)高新區(qū)天橋區(qū)長(zhǎng)清區(qū)歷下區(qū)21128248%50%9%9%8%8%54%52%51%35%35%29%NO.2高新區(qū)24，51%NO.4市中區(qū)21次，54%NO.1歷城區(qū)128次，52%2420NO.5長(zhǎng)清區(qū)20次，35%NO.6歷下區(qū)20次，29%20槐蔭區(qū)187%22%合計(jì)255100%45%項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況總結(jié)2021年2月春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)快速回溫，開(kāi)盤(pán)/加推頻率激增，3月去化率達(dá)到峰值，隨后下滑，整體穩(wěn)定在40%以上，6月年中沖刺推盤(pán)節(jié)奏加快，共計(jì)推售57次。開(kāi)盤(pán)&加推次數(shù)及去化率走勢(shì)60504030201005760%50%40%30%20%10%0%54%48%47%44%42%41%41%40%39%38%36%36%32%32%26%26%23%0%開(kāi)盤(pán)次數(shù)去化率項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況總結(jié)2021年上半年新東站板塊推盤(pán)頻次最高，去化率居全市第二；雪山板塊以剛需產(chǎn)品為主，萬(wàn)科、綠城新項(xiàng)目入市熱銷(xiāo)，板塊去化率全市第一。