嬰幼兒食品市場分析課件

嬰幼兒食品行業(yè)分析市場現(xiàn)狀嬰幼兒食品是中國嬰幼兒用品市場中份額最大的一塊，以斷奶期食品為主。全國市場容量近60萬噸，而且還在逐漸遞增。以奶粉市場為例，雖然嬰幼兒奶粉消費(fèi)人數(shù)比例只占整個(gè)奶粉市場的16.5%(位居第三)，但消費(fèi)量明顯大于其他人群。一份調(diào)查顯示，嬰幼兒中每月喝1袋的有5.9%；每月喝2袋到4袋的比率為29.4%；每月喝3袋到5袋的比率為17.6%。奶粉產(chǎn)品及所有斷奶期食品是未來嬰幼食品爭奪的主戰(zhàn)場。但是其他市場也日益顯現(xiàn)出巨大的市場需求空間，尤其是嬰幼兒的早期教育市場隨著中國獨(dú)生子女教育觀念的改變和更新，新一代父母將為孩子花費(fèi)更多的金錢用于孩子的綜合素質(zhì)教育上。嬰幼兒食品市場服務(wù)機(jī)構(gòu)少，連鎖式發(fā)展頗受市場關(guān)注隨著國內(nèi)零售市場的結(jié)構(gòu)變化和中國老齡化社會的來臨，我國嬰幼兒用品市場正進(jìn)入重新洗牌和整合的"調(diào)整"階段，尤其是信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代電子商務(wù)的興起和人民消費(fèi)觀念不斷變化，以及我國加入WTO后國內(nèi)商業(yè)進(jìn)一步開放，使嬰幼兒用品市場面臨更加激烈的市場競爭和盎然商機(jī)。電子商務(wù)B-B、B-C模式帶來營銷史上革命性的變化，大規(guī)模生產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)向精益生產(chǎn)和一對一的訂制。對嬰幼兒用品市場來說，網(wǎng)上營銷和采購蔚為風(fēng)行，為企業(yè)和商家增辟了新的銷售渠道。在整個(gè)食品市場中，嬰兒食品是上升最快的部分，從1998年占整個(gè)食品市場份額的1.77%上升到占2.04%。嬰兒食品市場的發(fā)展還體現(xiàn)在種類的明顯豐富和質(zhì)量的極大提高上。單是給嬰兒吃的食品泥，就能找到蘋果泥、雞泥等幾十種。實(shí)際上這一市場的上升趨勢也吸引了很多新的生產(chǎn)商涉足其中，而反過來由于有太多的加盟者，導(dǎo)致市場競爭加劇而使產(chǎn)品利潤并沒有像銷售額的增長幅度那么大。

行業(yè)規(guī)模根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2004年嬰兒食品的全國銷售額為519.7億元，比1998年增長了98.08%，銷售量為619120噸，比1998年增長了51.07%。上海市場2004年的銷售額為14.598億元，人均花費(fèi)104.16元，從1998年起平均每年增幅74.17%。

2005年的嬰兒食品市場依然呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的上升勢頭，按照這樣的速度，將可能達(dá)到25%左右的增長。據(jù)中國權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，中國每年有2,000～3,000萬嬰兒出生中國0～3歲新生兒用品家庭月消費(fèi)為900多元加上廣大農(nóng)村城鎮(zhèn)地區(qū)嬰幼兒消費(fèi)，中國的嬰幼兒用品市場每年將超過1，000億元的市場規(guī)模。而目前這個(gè)市場卻只開發(fā)了20%。計(jì)生政策的實(shí)施與老齡化的社會現(xiàn)狀，使得孕婦、嬰幼兒既是年輕夫婦關(guān)注的焦點(diǎn)，又是老一輩人疼愛的核當(dāng)前的“小皇帝”、“小太陽”現(xiàn)象都說明，孕婦、嬰幼兒是兩代家庭消費(fèi)的重點(diǎn)。僅新生兒年消費(fèi)就在2～5千元之間（不含食品消費(fèi)）。且其消費(fèi)的重點(diǎn)正逐步向素質(zhì)教育等消費(fèi)方面轉(zhuǎn)移隨著改革開放初期出生的第一代獨(dú)生子女跨入結(jié)婚生兒育女階段，我國開始進(jìn)入一個(gè)“新一代”的人口生育高峰期。由于生育高峰期的主要群體是改革開放初期出生的第一代獨(dú)生子女，這意味著一個(gè)全新的、高達(dá)5000億元的嬰幼用品市場將形成。，按照目前新生兒的出生數(shù)量進(jìn)行累積計(jì)算，0至6歲的嬰幼兒數(shù)量為1.08億。以平均每個(gè)孩子花銷5000元進(jìn)行概算，0至6歲嬰幼兒用品市場的遠(yuǎn)景容量為5000億元，這是一個(gè)巨大的消費(fèi)市場。孩子是父母的希望，民族的未來，“望子成龍，望女成鳳”是天下父母的普遍心態(tài)，尤其是目前“6+1”（父母+爺爺奶奶+外公外婆共同撫養(yǎng)一個(gè)嬰兒）的養(yǎng)育模式，使母嬰市場具備了巨大的市場潛力。嬰幼兒食品市場基本特征消費(fèi)者：0－4歲嬰童購買者：家長食品事件頻發(fā)，使主要購買人群家長最關(guān)注安全問題，安全問題為重中之重市場產(chǎn)品在包裝上著重突出其產(chǎn)品功能性利益點(diǎn)，基本為健康寶寶形象及自畫卡通形象。消費(fèi)人群與購買人群的不契合，BABY系列卡通授權(quán)不樂觀。市場上幾乎沒有卡通授權(quán)食品。只有極少數(shù)嬰童的圖書、漫畫等。產(chǎn)品分類奶粉、米粉輔食保健食品行業(yè)特點(diǎn)大量的媒體宣傳，隨處可見的嬰幼兒食品廣告消費(fèi)者對更高端產(chǎn)品的需求和越來越高的接受度，反過來也在刺激生產(chǎn)商，他們努力為消費(fèi)者帶來更時(shí)髦的新產(chǎn)品。而生產(chǎn)劣制廉價(jià)產(chǎn)品的廠商也容易被市場淘汰。嬰幼兒配方食品市場要求高、競爭激烈受“三聚氰胺事件”、“阜陽大頭嬰兒事件”、“玩具召回事件”等的集中爆發(fā)，嬰幼兒產(chǎn)品的安全性再次提到日程上來90.1%的消費(fèi)者對嬰幼兒食品不放心市場行業(yè)規(guī)范缺失、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，生產(chǎn)集中度低，也成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸高端嬰幼兒奶粉市場一直被國外品牌壟斷

競爭格局·品牌信譽(yù)度：信譽(yù)好意味著占有率高信譽(yù)排名第一到第十位分別是美贊臣（24.5%）、惠氏（24.0%）、雅培（23.1%）、多美滋（19.3%）、貝因美（10.1%）、雀巢（8.3%）、飛鶴（7.1%）、美素（6.1%）、伊利（5.6%）、圣元（4.2%）。－－奶粉品牌信賴比例與占有率對比·品牌占有率：外資品牌占絕對優(yōu)勢受訪者過去一年經(jīng)常購買的嬰幼兒奶粉品牌中，排在前位都是國際品牌，而且購買群體比例明顯高于其他品牌。數(shù)據(jù)顯示，購買比例最高的是多美滋，所占比例35.69%，后面依次是美贊成、惠氏和雅培，所占比例別是24.7%、22.6%和21.9%。第五到第十位分別是貝因美（10.5%）、伊利（10%）、雀巢（9.7%）、圣元（9.5%）、飛鶴（6.7%）、雅士利（5.9%）。城市差異方面，結(jié)果顯示，一線城市與省會級城市在選擇奶粉品牌的特點(diǎn)上較為一致，而與中小城市及小城鎮(zhèn)的差異較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，中小城市及城鎮(zhèn)選擇貝因美、伊利、圣元和飛鶴的比例明顯高于一線城市與省會級城市。－－過去一年經(jīng)常購買奶粉品牌城市規(guī)模差異競爭格局渠道結(jié)構(gòu)醫(yī)院藥店賣場、超市嬰童產(chǎn)品專賣店賣場、超市的銷售份額快速提升，占40％以上嬰童產(chǎn)品專賣店發(fā)展勢頭非常迅速價(jià)格帶經(jīng)銷商10－20％零售商30－50％消費(fèi)行為消費(fèi)能力的提升導(dǎo)致消費(fèi)欲望的提升，消費(fèi)者有能力購買更多、價(jià)格更高的加工嬰兒食品，而實(shí)際上由于消費(fèi)者教育程度的提升和哺育嬰兒知識的普及，消費(fèi)者的消費(fèi)行為也更加成熟。例如他們會花很多時(shí)間和精力仔細(xì)比較嬰兒奶粉包裝上的配方說明書。“我認(rèn)為亨氏米粉不含太多添加劑，而其它一些品牌往往會為了有更好的口味而犧牲營養(yǎng)和安全性，所以我選擇亨氏。而且我相信專門做嬰兒食品的大品牌?！敝芘坷硇缘仃U述了為什么選擇這些品牌的原因。

消費(fèi)行為·質(zhì)量和品牌是購買奶粉主要考慮因素寶寶喜歡和親朋好友推薦對選擇奶粉起重要作用?！さ褪杖朐谝鈨r(jià)格，高收入關(guān)注品牌在家庭收入差異方面，數(shù)據(jù)顯示，隨著家庭月收入的提高，對品牌的考慮逐漸增強(qiáng)，受親朋好友影響的程度也有提高趨勢，但對價(jià)格的考慮則在明顯下降，對營養(yǎng)成分的考慮也有一定下降趨勢。對于收入較低的群體，目前普遍較高的奶粉價(jià)格對他們確實(shí)也是一個(gè)不容忽視的數(shù)目。消費(fèi)行為

在城市差異方面，消費(fèi)者在購買奶粉的考慮因素方面差異微乎其微。

在孩子年齡差異方面，調(diào)查結(jié)果顯示，總的來說，年齡在2-4歲孩子的消費(fèi)者購買奶粉考慮的因素比孩子在其他年齡時(shí)更多一些，比較明顯體現(xiàn)在質(zhì)量、品牌和寶寶喜歡方面。這個(gè)年齡段孩子是配方奶粉地核心消費(fèi)者，所以對奶粉各個(gè)方面地考慮就會多一些。而比較不同的是，處于懷孕期地消費(fèi)者選擇奶粉受親朋好友推薦的影響明顯高于其他群體，作為準(zhǔn)媽媽，更希望得到“過來人”的經(jīng)驗(yàn)。產(chǎn)品分類奶粉、米粉輔食保健食品行業(yè)特點(diǎn)

輔食、保健品盡管對嬰幼兒沒有向奶粉的影響那么大，但也是嬰幼兒食品領(lǐng)域里非常重要的方面。盡管沒有向奶粉市場出現(xiàn)問題的影響大，但出現(xiàn)不少大大小小的問題，也是消費(fèi)者比較關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域。與奶粉相比，消費(fèi)者對輔食、保健品消費(fèi)“虛假，欺騙”的擔(dān)心更加強(qiáng)烈，更加直接。

有孩子家長普遍認(rèn)為營養(yǎng)成分不屬實(shí)在中國市場，嬰幼兒輔食對許多家庭并非必需品，目標(biāo)消費(fèi)群體規(guī)模和單個(gè)消費(fèi)者消費(fèi)量均低于奶粉，所以市場容量明顯不如奶粉市場。這也導(dǎo)致市場競爭會弱于奶粉市場，出現(xiàn)處于明顯強(qiáng)勢的品牌。競爭格局－輔食·輔食品牌信譽(yù)度與市場占有率基本吻合消費(fèi)者信賴的輔食品牌仍以亨氏為首，所占比例超過五成。貝因美排在第二，約有三成多比例，排第三到四位是雀巢和合生元，所占比例分別在15%左右，其他品牌的比例在一成以下?！ぽo食品牌：亨氏、貝因美“雙寡頭”市場特征明顯——過去一年經(jīng)常購買輔食保健品品牌——信賴輔食品牌競爭格局－輔食

在家庭收入差異方面，隨著家庭月收入的提高，選擇亨氏、嘉寶、伊威和和光堂的比例在明顯上升。數(shù)據(jù)顯示，家庭月收入2000元以下家庭選擇亨氏的比例不到五成，而收入在4000-6000元的家庭選擇亨氏比例超過六成，更高收入家庭選擇比例接近七成。而隨著收入提高，選擇飛鶴的比例比例下降非常明顯，在貝因美的選擇比例上也呈現(xiàn)一定的下降趨勢。

在城市差異方面，結(jié)果顯示，一線城市、省會城市消費(fèi)者選擇亨氏的比例明顯高于中小城市，大城市消費(fèi)者選擇伊威、嘉寶的比例高于省會城市、中小城市，而選擇貝因美和飛鶴的比例則隨著城市規(guī)模下降在上升。－過去一年經(jīng)常購買輔食保健品品牌家庭收入差異－過去一年經(jīng)常購買輔食保健品品牌城市規(guī)模差異競爭格局－輔食交叉分析顯示，在孩子年齡段差異方面，孩子在2歲以內(nèi)和2-4歲的消費(fèi)者對亨氏、貝因美、合生元等品牌的信任度群體比例較高，而懷孕期和孩子年齡在4歲以上的消費(fèi)者對雀巢、味全等品牌的信任度群體比例較高在城市差異方面，結(jié)果顯示，一線城市、省會城市消費(fèi)者信任亨氏的比例明顯高于中小城市，大城市消費(fèi)者信任伊威、嘉寶的比例高于省會城市、中小城市，而城市規(guī)模越小，消費(fèi)者對貝因美和飛鶴的信任比例越高。－信賴輔食品牌孩子年齡差異－信賴輔食品牌城市規(guī)模差異渠道結(jié)構(gòu)賣場、超市醫(yī)院藥店嬰童產(chǎn)品專賣店賣場、超市的銷售份額快速提升，占40％以上嬰童產(chǎn)品專賣店發(fā)展勢頭非常迅速價(jià)格帶經(jīng)銷商10－20％零售商30－50％消費(fèi)行為－輔食

選擇輔食三大關(guān)鍵：食用安全、營養(yǎng)成分、消化反應(yīng)品牌和口感對選擇輔食起著較為重要的作用，比例超過四成，消費(fèi)者對價(jià)格和售后服務(wù)考慮較弱。——購買輔食考慮因素產(chǎn)品分類奶粉、米粉輔食保健食品競爭格局－保健品

保健品品牌占有率：伊可新一支獨(dú)秀優(yōu)生優(yōu)育觀念的深入，再加上一些“中國孩子天生缺鈣”等思想的影響，還有對家長影響巨大的醫(yī)生的推波助瀾，嬰幼兒對保健品的依賴很強(qiáng)。在嬰幼兒保健品領(lǐng)域，鈣和魚肝油是最重要的兩個(gè)方面?！^去一年經(jīng)常購買保健品品牌競爭格局－保健品

交叉分析顯示，在孩子年齡差異方面，4歲以內(nèi)孩子家長選擇伊可新的比例明顯高于4歲以上孩子家長，而隨著孩子年齡增加，家長選擇迪巧、乳松等品牌的比例明顯增加。－過去一年經(jīng)常購買保健品品牌孩子年齡差異在城市差異方面，結(jié)果顯示，一線城市、省會城市消費(fèi)者選擇伊可新的比例明顯高于中小城市，大城市消費(fèi)者選擇阿卡奇的比例高于省會城市、中小城市，而省會城市、中小城市選擇迪巧、優(yōu)生媽咪的比例相對突出。－過去一年經(jīng)常購買保健品品牌城市規(guī)模差異渠道結(jié)構(gòu)藥店賣場、超市醫(yī)院嬰童產(chǎn)品專賣店藥房銷售額占80％以上價(jià)格帶經(jīng)銷商30－40％零售商100－120％·高收入關(guān)注品牌和安全，低收入在意價(jià)格和營養(yǎng)消費(fèi)者購買保健品時(shí)對品牌的考慮在明顯增加，對食用安全的考慮也在增加，但對價(jià)格的考慮明顯減弱?！徺I保健品考慮因素家庭收入差異消費(fèi)行為－保健品行業(yè)趨勢嬰幼兒食品市場服務(wù)機(jī)構(gòu)少，連鎖式發(fā)展將成為未來的趨勢，提供專業(yè)化的服務(wù)隨著生活節(jié)奏加快、觀念的轉(zhuǎn)變，嬰幼兒奶粉、米粉的日常使用量會迅速增長嬰幼兒市場的競爭更加激烈，品牌推廣會不斷推陳出新消費(fèi)者的健康意識提升，要求輔食能更加安全、綠色，能解決嬰幼兒的營養(yǎng)全面功能嬰幼兒保健品的功能性會更加凸顯行業(yè)內(nèi)企業(yè)的科技研發(fā)能力將會不斷提高，同時(shí)新概念產(chǎn)品會不斷推出消費(fèi)者的品牌意識會不斷加強(qiáng)，企業(yè)會增加與消費(fèi)者溝通成本一線城市基本外資品牌割據(jù)，國內(nèi)企業(yè)將更多地向二三線城市發(fā)展隨著國家對食品監(jiān)管的加強(qiáng)，行業(yè)內(nèi)小企業(yè)將面臨淘汰，行業(yè)集中度會提升

國家政策衛(wèi)生部食品安全綜合協(xié)調(diào)與衛(wèi)生監(jiān)督局:新的《食品安全法》有100多條，對食品安全管理從風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測、到風(fēng)險(xiǎn)的評估、到標(biāo)準(zhǔn)的制定、到監(jiān)督執(zhí)法有全套的管理規(guī)定，應(yīng)該說《食品安全法》對食品所有的要求都適合于嬰幼兒食品，考慮到嬰幼兒是特殊的人群，也是敏感脆弱的人群，所以對于嬰幼兒食品有四條專門的規(guī)定，比如說對于嬰幼兒食品在標(biāo)準(zhǔn)這部分，就規(guī)定了嬰幼兒就符合應(yīng)當(dāng)有的要求，在嬰幼兒的標(biāo)簽部分還有專門的要求，對嬰幼兒食品必須專門標(biāo)識營養(yǎng)的要求，在監(jiān)督處罰這部分也有專門的要求。所以考慮到嬰幼兒特殊人群，在法律里邊對這類的產(chǎn)品又做了一些專門的單獨(dú)的規(guī)定，包括如果嬰幼兒食品營養(yǎng)成份達(dá)不到要求給予什么樣的處罰。因?yàn)槌诵l(wèi)生安全之外，嬰幼兒處于生長發(fā)育期，他的營養(yǎng)要求也是非常重要的，所以在這部分內(nèi)容對嬰幼兒食品做了額外的要求.一些不符合新規(guī)的落后生產(chǎn)型企業(yè)將會被淘汰。行業(yè)機(jī)會行業(yè)企業(yè)的品牌意識加強(qiáng)，不斷與消費(fèi)者溝通，增加消費(fèi)者的忠誠度，同時(shí)營銷必須不斷創(chuàng)新，可愛的卡通形象能作為與消費(fèi)者溝通的紐帶和橋梁企業(yè)不斷推出新概念的新產(chǎn)品，作為創(chuàng)新的宣傳載體－可愛的卡通形象完全可以幫助企業(yè)詮釋產(chǎn)品的概念可愛卡通形象開發(fā)的衍生產(chǎn)品可以作為產(chǎn)品促銷的贈品，增加產(chǎn)品銷售機(jī)會如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場研究及定位報(bào)告市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目市場兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項(xiàng)目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)

GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步項(xiàng)目市場分析（微觀層面）對每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競爭性能的特征一一進(jìn)行分析和評價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn)最終目標(biāo)ST