建筑工程項目管理培訓講義九-項目施工合同管理

建筑工程項目管理項目九建筑工程項目施工合同管理學習目的（1）了解建筑工程項目施工合同的概念及特點；（2）掌握建筑工程項目施工合同計價方式；（3）重點掌握建筑工程項目施工合同的訂立與履行；（4）掌握建筑工程項目施工合同變更與索賠管理。9.1建筑工程項目施工合同概述9.1.1施工合同的概念施工合同即建筑安裝工程承包合同，是發(fā)包人和承包人為完成商定的建筑安裝工程，明確相互權利、義務關系的合同。依照施工合同，承包人應該完成一定的建筑、安裝工程任務，發(fā)包人應提供必要的施工條件并支付工程價款，施工合同是建設工程合同的一種，他與其他建設工程合同一樣是一種雙務合同，在訂立時也應該遵守資源公平，誠實信用等原則。9.1.2施工合同的特點1、合同主體的嚴格性

2、合同的特殊性

3、合同履行期限的長期性4、合同監(jiān)督的嚴格性

5、合同形式的特殊性要求9.1.3施工合同的作用1、明確發(fā)包人和承包人在施工中的權利和義務；2、有利于對施工合同的管理；3、有利于建筑市場的培育和發(fā)展；4、進行監(jiān)理的依據(jù)和推行制度的需要。9.2.1總價合同總價合同是指在合同中確定一個完成項目的總價，承包單位據(jù)此完成項目全部內容的合同。采用這種合同能夠使發(fā)包人在評標時易于確定報價最低的投標人，同時在合同履行過程中易于進行支付計算。在實踐中，總價合同還有以下具體形式：1、固定總價合同；2、調值總價合同；3、估計工程量總價合同。9.2建筑工程項目施工合同計價方式9.2.2單價合同單價合同是承包人在投標時，按招標文件就分部分項工程所列出的工程量表確定各分部分項工程費用的合同類型。這類合同的適用范圍比較寬，其風險可以得到合理的分攤。這類合同能夠成立的關鍵在于雙方對單價和工程量計算方法的確認，單價合同有以下三種具體形式：1、估計工程量單價合同2、純單價合同3、單價與包干混合式合同9.2.3成本加酬金合同成本加酬金合同是由業(yè)主向承包人支付工程項目的實際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。這種合同一般是在工程內容及其技術經濟和設計指標尚未完全確定而又急于上馬的工程，或者是一個前所未有的嶄新工程和施工風險很大的工程中采用。在這類合同中，業(yè)需承擔項目實際發(fā)生的一切費用，因此也就承擔了項目的全部風險。成本加酬金合同一般有以下三種形式：1、成本加固定百分比酬金合同；2、成本加固定酬金合同；3、成本加浮動酬金合同。9.2.4合同類型的選擇1、項目規(guī)模和工期長短

2、項目的競爭情況

3、項目的復雜程度

4、項目的單項工程的明確程度

5、項目準備時間的長短6、項目的外部環(huán)境因素9.3.1施工合同的訂立1、施工合同的談判（1）施工合同談判的階段1）決標前的談判，業(yè)主在決標前與初選出的幾家投標者主要就以下兩方面內容進行談判：一是技術問題；二是價格問題。2）決標后的談判，通過評標及決標前的談判，業(yè)主將確定中標者并發(fā)出中標通知書。在中標通知書發(fā)放之后，業(yè)主還要與中標者進行談判，將過去雙方達成的協(xié)議具體化。

9.3建筑工程項目施工合同的訂立與履行（2）施工合同談判的內容1）工程范圍談判中應明確承包商所承擔的工作范圍，包括施工、設備材料采購、設備安裝和調試等。

2）合同文件雙方應明確施工合同文件的構成及解釋順序，以免在合同履行過程中發(fā)生誤解和爭端。3）雙方的一般義務，盡管當事人訂立的施工合同大都采用標準文本，但為了保障各自的利益，對于雙方應承擔的一些義務還是要進行談判，如對不可抗力的約定等。4）工期在談判時，承包商應將合同期與工期區(qū)別開。5）工程的變更和增減，施工合同履行過程中工程變更是不可避免的。

6）工程款，有關工程款的問題應從兩方面進行談判：價格問題和支付問題。（3）施工合同談判應注意的幾個問題①承包商應積極地爭取自己的正當權益；②應重視合同的審查和風險分析；③要預防合同陷阱；④應注重談判策略和談判技巧。⑴初溝步設想計已匹經批齊準；⑵工遷程項羊目已擁經列膀入年扛度建巡壽設計滔劃；⑶有牧能夠匙滿足鳳施工抱需要偵的設賀計文結件和闖有關急技術挑資料；⑷建炸設資疏金和像主要偶建筑畢材料早設備展來源陣已經差落實詠；⑸對究招投漏標工椒程，市中標欺通知曬書已穩(wěn)經下女達。2、訂努立施狠工合臥同應歐具備杏的條詳件3、訂把立施素工合翠同的心形式側要求《合同類法》規(guī)定倆，建魯設工直程合愿同應額當采攏用書耕面形衫式?，F(xiàn)因為捐施工括合同籠屬于剃建設書工程陵合同抵的一穗種，份因此閃，施密工合黑同的杠簽訂潔也應譽采用倍書面啦形式巴。4、訂糠立施鳴工合騙同的掏方式發(fā)包伍人可將以與里總承缸包人鋪訂立習建設反工程才合同劃，也賊可以洽分別恭與勘叨察單宅位、撞設計鉗單位負、施淺工單咸位訂壩立勘藥察、騰設計租、施烈工承夕包合奏同。做發(fā)包退人與坦總承靈包單頓位訂露立的亦建設榮工程鉗合同耕是總確承包叮合同燈，一雨般包鍋括從堆工程倦立項腦到交責付使錘用的漁工程昏建設膜全過貨程，紫具體伸應包嘉括：側可行油性研役究、滾勘察燭設計蝦、設使備采局購、竿施工掀管理割、試及車考染核（炒或交逢付使真用）肢等內牌容。乎發(fā)包坊人也扛可以沾分別插與勘狂察單燃位、應設計權單位職、施苦工單倘位訂蜜立勘劍察、構設計丘、施帽工承分包合礦同。家但是至，發(fā)哭包人稅不得仇將應武當由蠢一個朝承包俯單位敬完成嘩的建邊設工鋤程肢襖解成柔若干襲部分長發(fā)包輝給幾顏個承高包單警位。一般開合同秧的簽協(xié)訂需謝要經藏過要旅約和桶承諾況兩個該步驟渾，但倍施工現(xiàn)合同輸?shù)暮炑陀営嘘幤涮孛浭庑载?，需農要經租過要箱約邀共請、禾要約文、承磨諾三蒙個階賄段。抵。5、魚施工恭合同杯訂立均的程陡序（1）要擔約邀棗請（2）要憶約（3）承隱諾9.喝3.樓2施工候合同抗的履怖行1、施禽工合炮同的白履行派原則（1）實上際履震行原霞則（2）全編面履疊行原平則2、施黨工合舞同履享行中既應注捕意的棋問題（1）安伍全施息工（2）不法可抗屠力1）不沃可抗柜力的飄概念2）不草可抗幻玉力事亮件發(fā)唱生后疏當事扶人的手處理傍程序3）滲因不率可抗下力事碧件導誼致的唯費用知及延秀誤的新工期末由雙卻方按堡以下里方法業(yè)分別帥承擔疼：①工找程本牛身的蘆損害士、第項三方豪人員迎傷亡涌和財久產損爐失以談及運嚼至施豎工場撤地用閱于施邀工的鉆材料峰和待虜安裝孫設備剛的損加害，塔由發(fā)魔包人裹承擔度；②承插發(fā)包勺雙方氏人員秤傷亡確由其壇所在震單位究負責央，并禮承擔畢相應久費用依；③承吼包人希機械良設備未損壞曬及停徐工損榆失，會由承頂包人煩承擔擠；④停板工期咸間，黃承包唐人應洞監(jiān)理趕工程史師要叛求留表在施攝工場生地必源要的叛管理腰人員肚及保問衛(wèi)人蒼員的每費用稠由發(fā)壘包人枯承擔菜；⑤工辟程所弟需清旅理、鼠修復礦費用齊，由貞發(fā)包院人承磁擔；⑥延斤誤的皺工期炮相應裁順延敞。（3停）施褲工合麻同的哭擔保1）保句證保證環(huán)是指異保證猛人與駁債權比人約乞定，喊當債價務人窄不履犧行債黨務時的，由粥保證砍人按去照約聯(lián)定代灑為履圖行或職帶有柜承擔天責任戚的擔螞保方梁式。淋在國溝際工捧程承老包中壟，施百工合句同中愚最常巡壽見的幣保證重方式杜主要睛有三廈種：傻一是貧投標蒜保證余擔保沿；二狼是履順約保稱證擔臨保；往三是逼付款獄保證擇擔保放。①投玻標保鍬證擔廳保②履員約保識證擔妨保③付掠款保怠證擔羞保此外翁，還原有三巧種保唇證擔兩保形歉式：①預桑付款攜保證減擔保召。搶②質柳量保溫證擔低保。駛③態(tài)不可榜預見稅款保損證擔謀保，席即保傳證不污可預和見款招全部農用于烘工程逃項目辟。2）抵園押抵押秒是指臥債務劇人或暈第三尿人不刻轉移玻對抵狂押物余的占慎有，葡將特廈定的準財產策作為聾債權漠的擔穿保。根據(jù)《擔保免法》的規(guī)您定，覆以下不財產偏可以彈抵押攜：①抵性押人脊所有百的房宣屋和逆其他培地上伸定著炭物；②抵翼押人樹所有章的機終器、汁交通訴運輸蘆工具夏和其出他財紗產；③抵纏押人族依法添有權填處分讓的國洲有土芳地使施用權六；④抵腳押人郊依法顯有權姐處分萄的機外器、螺交通羽運輸起工具乘和其仆他財北產；⑤抵院押人皇依法共承包蓮并經英發(fā)包貍人同撒意抵砌押的熄荒山方、荒辮溝、車荒丘瞧、荒晉灘等委荒地友土地秤所有季權；⑥依蓄法可拿以抵淡押的巷其他壟財產形。3）櫻定金定金值是指痛合同岔簽訂慶后履情行前饑，為跳證明妹合同常的成結立和鐵擔保灘合同限的履濟行，沖合同渾當事迫人在雖合同塔中約砍定由漁一方紗當事音人給京付對段方一尿定數(shù)丈額的嫩貨幣期。合禿同履拆行后耗，定飲金可茂以收煙回或愉抵作獲貨款往。給痛付定愁金的音一方標不履庸行合季同，奮無權鋤要求士返還釣定金高；收乖取定鎖金的史一方邪不履伸行合趙同，駁應雙紗倍返歇還定掩金。帶定金句應以豪書面煙形式甚約定殲。4）疲留置留置箱是指耕合同溝當事存人一捷方（泰債權票人）端依據(jù)便合同華約定勝占有份對方行的財稿產，宰當對茶方當列事人帥不按罰合同隱規(guī)定即履行借義務圍時，巖債權諷人有革權依摘法留點置該演財產參，以供該財曉產折父價或隨以拍變賣、蠟變賣魔該財鼠產的去價款騾優(yōu)先營受償塊。對于湖留置補的期耐限，《擔保墨法》作出舉相應掀規(guī)定帝，債奪權人徑留置改財產莊后，噸債務暈人應嫂在不悟少于嶺兩個上月的己期限強內履千行債戶務。（4命）專察利技背術及植特殊地工藝發(fā)包恰人要雞求采木用專豪利技呼術或攝特殊綠工藝盆，須件負責狂辦理側相應消的申聲報手因續(xù)，掠承擔朵申報匯、試賢驗、窗使用醬等費催用。彼承包跨人按艙發(fā)包鐮人要豪求使繩用，拐并負賽責試骨驗等千有關魯工作冷。承重包人久提出膚使用明專利勺技術記或特膊殊工呼藝，名報監(jiān)溝理工孩程師覆認可含后實秒施。啟承包揀人負耽責辦匹理申平報手而續(xù)并歉承擔羽有關傷費用組。擅閘自使演用專限利技白術侵掙犯他珠人專陶利權佛，責墾任者憑承擔夠全部軌后果張及所策發(fā)生用的費園用。（5蒸）文坡物和碌地下誰障礙辟物在施芽工中膚發(fā)現(xiàn)令古墓胳、古食建筑儉遺址袍、錢危幣等楚文物摸及化豈石或襲其他田有考目古、暈地質懂研究尚等價指值的押物品菜時，敵承包滑人應勢立即伏保護姓好現(xiàn)諷場，落并于4小時譜內以奪書面糧形式所通知妻監(jiān)理凈工程羽師，浸監(jiān)理號工程歲師應茫于收睛到書細面通區(qū)知后24小時畜內報耽告當抄地文詞物管森理部辮門，樹承發(fā)拒包雙囑方按貝文物波管理標部門膠要求算采取定妥善益保護互措施塑。發(fā)估包人大承擔緒由此土發(fā)生私的費刮用，偽延誤止的工救期相徹應順溫延。便施工娘中發(fā)歷現(xiàn)影艘響施姻工的因地下以障礙寒物時早，承位包人傻應于8小時章內以瓣書面勺形式狡通知監(jiān)監(jiān)理步工程牙師，需同時梁提出什處置屋方案礦，監(jiān)淋理工宜程師橋收到已處置集方案睛后24小時練內予舊以認蓄可或恐提出炊修正摔方案默。發(fā)爭包人品承擔統(tǒng)由此匆發(fā)生霸的費僑用，品延誤濃的工務期相勻應順特延。挑所發(fā)足現(xiàn)的榮地下點障礙噴物有擱歸屬夾單位萍時，蘭發(fā)包蛾人應掘報請苦有關擱部門翻協(xié)同毒處置槐。9.著4.辦1建體筑工察程項毯目施另工合厚同變掉更1、施寸工合廣同變扎更的戰(zhàn)原因（1）業(yè)坑主的麥原因齊；（2）勘剪察設隱計的逃原因爹；（3）監(jiān)細理工導程師各的原瀉因；（4）承漸包商第的原雁因；（5）合繩同的球原因好；（6）其虹他方驚面的暈原因唉。9.符4建筑梅工程帥項目隸施工披合同敘變更票與索梳賠管嘉理2、施嫁工合謀同變稍更的早內容（1）工轉程量欄的增晌減；（2）質慮量及工特性級的變乏化；（3）工貧程標慢高、嫂基線暮、尺挨寸等貼變更鈔；（4）施咬工順攝序的隱改變母；（5）永循久工閉程的櫻刪減蜻；（6）附演加工域作；（7）設硬備、左材料季和服懼務的槽變更置等。3、架施工擔合同蠻價款樸的變普更合同胖變更徒后，杠當事尸人應仇當按靠照變敲更后倦的合結同履取行。匯根據(jù)《合同抓法》規(guī)定自，合男同的樂變更矮僅對存變更餓后未雞履行妥的部攀分有螺效，毯而對誰已履獲行的睛部分飼無效愁。因核合同敲的變余更使院當事駱人一廈方受劣到經達濟損園失的宣，受障損一帶方可謀向另柏一方塊當事妨人要室求賠雹償損導失。4、施作工合儲同變狂更責立任分嫂析施工論合同其變更惜更多建的是角工程押變更悔，它宴在工膽程索潑賠中茄所占繭的份勤額最液大。盒工程郵變更裂的責說任分夕析是卡確定授相應帶價款留變更袖或賠彎償?shù)睦碇匾恳罁?jù)惹。9.組4.粗2施工液項目絞合同秋的終父止1、施編工項鋒目合啊同終厚止的鴉原因（1）因壓合同擦已按蘿照約高定履尾行完崇畢而掀終止赴。（2）因講合同賊解除婚而終參止。1）法肥定解鎮(zhèn)除。①因爐不可樓抗力目致使只不能逆實現(xiàn)扮合同略目的頓。②在雁履行梢期限望屆滿跨之前囑，當啟事人算一方潛明確漫表示返或者需以自磁己的當行為略表示材不履犁行主手要義扣務。③當仇事人輪一方扶延遲疏履行臘義務親或者務有其固他違往約行燭為致市使不持能實淘現(xiàn)合踩同目版的。④當鋤事人生一方啦延遲蓮履行戰(zhàn)義務病，經央催告聲后在緒合理竭期限路內仍百未履汪行。⑤法警律規(guī)豈定的念其他柔情形莖。（1）合喘同終含止后紅，不啊影響獵雙方歌在合或同中械約定琴的結福算和獄清理勇條款羞的效波力。（2）合樣同終伍止后崖，合換同雙濁方都鴿應當謀遵循倒誠實畜信用浴原則暑，履件行通提知、述協(xié)助豬、保類密等顏合同腸義務膚。2、文合同貝終止賤后的裁義務2）協(xié)篩議解殘除當事棚人雙獲方通鉆過協(xié)柄議可模以解歲除原吹合同膝規(guī)定狀的權摘利和獄義務榮關系雁。9.融4.浸3建筑忌工程丙項目辭施工蠟合同謀索賠紐奉管理1）索速賠的聞概念2）施斑工索佳賠：索賠戶的含替義一鵝般包識括以更下三愁個方瓜面。①一洲方違疤約使紹另一呼方蒙扛受損坊失，帽受損愁失方吐向對贏方提僚出賠妹償損胃失的港要求賭；②發(fā)越生了縣應由編建設碧單位滴承擔詢責任駁的特炭殊風腫險事改件或躬遇到雀了不蘇利的架自然升條件虛等情饅況，臺使施意工企裁業(yè)蒙臉受了虧較大反損失翁而向暈建設渠單位葵提出機補償公損失綁的要匹求；③施來工企浙業(yè)本惹來應順當獲懲得的會正當株利益攀，由騎于沒夠能及許時得碎到工拍程師折的確和認和桑建設話單位立應給卸予的床支付絡，而肺以正肝式函咱件的印方式削向建千設單宇位索殊要。1、施憤工索喘賠概內述（1）施峰工索信賠的客概念（2）施敘工索漁賠的裹作用1）索耳賠可狐以促語進雙效方內智部管用理，閱保證敘合同螞正確衣、完疤全履龜行2）索鮮賠有垃助于柴對外率承包軋的開秧展3）有裕助于陵政府昌轉變畫職能4）促慢使工寧程造接價更訊加合牌理（3）施栗工索竟賠的間類型1）按蘆照索潛賠有取關當暮事人琴分2）按比照索禽賠目調的和參要求臂分3）按每照索討賠事犬件的傲性質心分4）按脆索賠壺依據(jù)束分①合菠同內租索賠②合撫同外溪索賠③道適義索蚊賠5）按蘆索賠飼的對藥象不州同分可分拴為索副賠，和是指毅承包批商向逢業(yè)主成、供畏貨商鮮、保略險公烤司和籍運輸沈公司罷等提拋出的謎索賠肆；反獨索賠幻玉，是溪指業(yè)驅主、后供貨意商、握保險齊公司猜和運舍輸公竄司等跌向承蒼包商活提出乒的索顆賠。2、施穴工索鎮(zhèn)賠產務生的倍原因（1）工榴程變箏更（2）施泰工條搖件變父化（腫即與嗽現(xiàn)場機