武漢武昌區(qū)地塊可行性謀劃書(shū)(精)

武漢武昌區(qū)康平苑小區(qū)R5地塊投資可行性報(bào)告地塊簡(jiǎn)介1、地理位置本地塊位于武漢市武昌區(qū)新河街，處于臨江大道與和平大道之間，周邊有新河街小學(xué)、江南明珠園等，屬于武漢市市區(qū)住宅四級(jí)地段。該地塊因積玉橋地區(qū)舊城改造的進(jìn)行，已經(jīng)體現(xiàn)了較強(qiáng)的升值潛力。2、地塊面積本地塊總占地面積9083.48平方米，規(guī)劃容積率按照現(xiàn)行武漢市的規(guī)劃要求可以達(dá)到3.85~4.2，總建筑面積在3.5萬(wàn)平方米以上。暫以3.85容積率計(jì)算面積，其中：高層住宅3.2萬(wàn)平方米；臨街兩層商鋪面積3000平方米。3、地塊相關(guān)歷史為原武漢漢康物業(yè)發(fā)展公司二期開(kāi)發(fā)地塊，因該公司經(jīng)營(yíng)不善尋求外單位合作。于1993年辦理了土地批租等相關(guān)前期手續(xù)。項(xiàng)目宏觀(guān)市場(chǎng)研究武漢市作為中國(guó)中部最大的城市，歷史上就是中國(guó)中部的重要商埠，其經(jīng)濟(jì)影響力覆蓋華中地區(qū)，２０世紀(jì)初，曾為中國(guó)內(nèi)地最大的國(guó)際性中心城市，被譽(yù)為“東方芝加哥”，鼎盛時(shí)期武漢是僅次于上海的內(nèi)地國(guó)際貿(mào)易中心和商貿(mào)中心；同時(shí)武漢也是中國(guó)近代工業(yè)三大發(fā)祥地之一，從清末湖廣總督張之洞創(chuàng)辦漢陽(yáng)鋼鐵廠(chǎng)起，發(fā)展了初具雛形的中國(guó)近代鋼鐵工業(yè)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期武漢是國(guó)家重要的工業(yè)基地和交通樞紐基地，武漢曾經(jīng)有過(guò)輝煌的歷程。然而改革開(kāi)放２０多年來(lái)，由于政策因素和行政區(qū)劃等因素導(dǎo)致武漢落后于沿海許多城市。武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較慢，以前一直為國(guó)內(nèi)外大資金所忽視。然而湖北省及武漢有著自身的潛在優(yōu)勢(shì)待挖掘：首先，２０００年，湖北省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為4276.32億元，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與周?chē)暮幽希?538元）、安徽（5065元）、江西（4831元）、湖南（5728元）、重慶（5144元）、陜西（4607元）相比，高出1366至2487元，達(dá)到7094元，而同期全國(guó)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均水平為6902元，可見(jiàn)湖北省在中部地區(qū)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)大省，形成了“湖北臺(tái)地”。在也是作為湖北省省會(huì)的武漢市，迄今為止仍是我國(guó)中部最大的城市的重要區(qū)域發(fā)展條件。其次，湖北省城市化發(fā)展速度非常迅猛，城市化率1982年為17.32%，1990年為28.75%，1998年為31.9%，2001年為40.59%，超過(guò)了全國(guó)平均水平。在城市化發(fā)展的浪潮中，武漢市由于其相對(duì)于周邊其他中小城市具有較大的吸引力，城市空間發(fā)展的壓力是巨大的，據(jù)統(tǒng)計(jì)進(jìn)入武漢市的流動(dòng)人口達(dá)120萬(wàn)－150萬(wàn)。加上市區(qū)常駐人口800多萬(wàn)，有足夠大的房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。第三，武漢市科技實(shí)力雄厚，目前武漢擁有３５所高校、７３６個(gè)科研設(shè)計(jì)單位、１０個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、４５萬(wàn)科技人才，通訊、生物工程、激光、微電子技術(shù)和新材料等領(lǐng)域居全國(guó)領(lǐng)先水平，科技綜合實(shí)力名列全國(guó)第三。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，武漢市有望在下世紀(jì)初葉建成為我國(guó)內(nèi)陸腹地最大的“制造業(yè)、金融、貿(mào)易、科技信息中心。第四，武漢市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其位于長(zhǎng)江中游和中國(guó)中部的重要戰(zhàn)略地位，是任何其他城市不可替代的。武漢市只有首先與周?chē)貐^(qū)加強(qiáng)協(xié)作，使城市的發(fā)展與區(qū)域的發(fā)展形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，才能不斷地增強(qiáng)自身發(fā)展能力，真正起到華中地區(qū)中心地位的作用，并與全國(guó)其他三個(gè)城市群地區(qū)一道，參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，同時(shí)為形成中國(guó)中部的大城市群地區(qū)格局創(chuàng)造條件。以上幾個(gè)方面足以說(shuō)明武漢目前作為一個(gè)房地產(chǎn)資金的投資地有著較好的前景。這兩年來(lái)武漢的外來(lái)投資逐年擴(kuò)大，主要也是以房地產(chǎn)投資為主，其中不乏大量的江浙資金。地塊優(yōu)劣勢(shì)分析地塊優(yōu)勢(shì)本地塊位于武昌老城區(qū),人氣較旺。此外，地塊無(wú)折遷，可即刻啟動(dòng)。本地塊南面臨街,位于長(zhǎng)江一橋和二橋之間,交通便利。特別是過(guò)江的地鐵出口僅相距一站之內(nèi),有一定的賣(mài)點(diǎn)。目前該地塊附近樓盤(pán)不多，主要有江南明珠園，該樓盤(pán)目前銷(xiāo)售均價(jià)在4300~4400元左右，處于銷(xiāo)售中后期，待該地塊發(fā)售時(shí)，已不會(huì)成為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)同類(lèi)價(jià)格的開(kāi)發(fā)地塊相對(duì)較少。地塊劣勢(shì)由于地塊附近尚未建有大型商場(chǎng)，生活配套設(shè)施還待完善。、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。在目前舊城改造的階段市容環(huán)境顯混亂。跨江地鐵的修建速度偏慢。地塊市場(chǎng)機(jī)會(huì)由于地塊周邊在建的均為大型市級(jí)公建，故此，伴隨著它們的落成使用和部分中高檔社區(qū)的開(kāi)發(fā)交付，生活配套設(shè)施勢(shì)必將趨于成熟，人氣得到不斷提升，地塊升值潛力較大。2004年附近地塊的樓面地價(jià)均在1400元/平方米以上。參考地塊一:(如下圖所示)居住用地。武昌積玉橋P(2004)12,樓面地價(jià)1470元/平方米。武漢城開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 參考地塊二:(如下圖所示)武昌積玉橋P(2004)011,樓面地價(jià)1428元/平方米。居住用地。堅(jiān)石開(kāi)發(fā)有限公司地塊效益分析物業(yè)配比及銷(xiāo)售收入總建筑面積3.5萬(wàn)平方米，其中:高層：3.2萬(wàn)平方米×3600元/平方米=11520萬(wàn)元商業(yè)：3000平方米×7500元/平方米=2250元車(chē)庫(kù)：60個(gè)×7萬(wàn)/個(gè)=420元銷(xiāo)售收入合計(jì):14190萬(wàn)元成本投入（一）土地成本：2520萬(wàn)元（二）前期費(fèi)用：70元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=245萬(wàn)元1、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探（30元/平方米）2、三通一平（4元/平方米）3、人防易地建設(shè)費(fèi)（18元/平方米）4、環(huán)衛(wèi)開(kāi)辦費(fèi)（12元/平方米）5、消防、抗震、白蟻等（6元/平方米）（三）建安成本:1400元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=4550萬(wàn)元包括基礎(chǔ)、土建、水電、智能、門(mén)窗、監(jiān)理、綠化等（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi):80元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=350萬(wàn)元（五）公共配套設(shè)施費(fèi)用：40元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=140萬(wàn)元水電增容及手續(xù)費(fèi)市政項(xiàng)目（道路、圍墻、排水等）（六）三項(xiàng)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用：150元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=525萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用：50元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=175萬(wàn)元管理費(fèi)用：80元/平方米×3.5萬(wàn)平方米=280萬(wàn)元（七）不可預(yù)計(jì)成本:200萬(wàn)元前（二）-（七）項(xiàng)綜合成本合計(jì):8985萬(wàn)元（八）營(yíng)業(yè)稅和所得稅預(yù)提:14190萬(wàn)元×10%=1419萬(wàn)元（九）稅后利潤(rùn)：稅后利潤(rùn)=3786萬(wàn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售計(jì)劃開(kāi)發(fā)計(jì)劃:本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將采用整體建設(shè)及銷(xiāo)售的方式進(jìn)行：2005年24月完成企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶(hù)及變更；2005年39月完成該地塊的前期設(shè)計(jì)、建設(shè)許可證及相關(guān)手續(xù)的報(bào)批2005年102006年8月項(xiàng)目開(kāi)工至完成結(jié)構(gòu)封頂2006年8月2006年12月完成工程建設(shè)并開(kāi)始綜合驗(yàn)收2007年2月完成開(kāi)發(fā)工作銷(xiāo)售計(jì)劃:2005年12月開(kāi)始項(xiàng)目預(yù)售，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售14個(gè)月2006年12月至結(jié)構(gòu)封頂時(shí)銷(xiāo)售80%2007年2月完成全部銷(xiāo)售投資資金安排第一期資金1700萬(wàn)，用于收購(gòu)項(xiàng)目及公司，于2005年2月初到位；第二期資金1000萬(wàn)，用于項(xiàng)目前期工作，于2005年4月7月逐步初到位；第三期資金1000萬(wàn)，用于建安工程，其余不足部分由施工單位墊資和銷(xiāo)售回款解決；固該項(xiàng)目如不考慮借用銀行的開(kāi)發(fā)性貸款，實(shí)際自有投入資金可以控制在4000萬(wàn)以?xún)?nèi)。結(jié)論此外，由于在經(jīng)濟(jì)測(cè)算中還未考慮房?jī)r(jià)在未來(lái)若干幾年內(nèi)的上漲因素和實(shí)際操作中利用政策獲取的利益，因而覺(jué)得預(yù)測(cè)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的可能性較大。（每平方米的銷(xiāo)售價(jià)格增加100元，總收益增加350萬(wàn)元；面積沒(méi)增加1000平方米，總收益增加100萬(wàn)元。）結(jié)合上述幾個(gè)因素分析來(lái)看，投資該項(xiàng)目市場(chǎng)需求有保證，投資回報(bào)可行。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 21、項(xiàng)目建設(shè)背景 22、項(xiàng)目概況 33、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 44、研究結(jié)論與建議 45、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 71、當(dāng)前某地市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 72、某地市商品房供需情況分析 123、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況預(yù)測(cè) 13第三章市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位 161、某地市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 162、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 173、某住宅小區(qū)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位 18第四章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 211.項(xiàng)目選址 212.建設(shè)條件 21第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 231建筑面積和內(nèi)容 232功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 233、工程項(xiàng)目一覽表 25第六章建設(shè)方案 261、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 262、總體規(guī)劃布局 263、建筑方案設(shè)計(jì) 294、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 305、公用設(shè)施方案 316、消防 32第七章項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)保護(hù) 331、主要污染源狀況 332、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) 333、勞動(dòng)安全保護(hù) 334、建筑節(jié)能 33第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 34第九章投資估算與資金籌措 351、投資估算 352、資金籌措 36第十章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 371、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 372、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 373、敏感性分析 37第十一章社會(huì)效益分析 39目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目提要 11.2結(jié)論與建議 31.3編制依據(jù) 4第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 52.1項(xiàng)目背景 52.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 7第三章市場(chǎng)與需求預(yù)測(cè) 83.1優(yōu)質(zhì)糧食供求形勢(shì)分析 83.2本區(qū)域市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 83.3服務(wù)功能 103.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與對(duì)策 10第四章項(xiàng)目承擔(dān)單位情況 124.1基本情況 124.2主要業(yè)務(wù)范圍和業(yè)務(wù)能力 124.3人員構(gòu)成 124.4主要技術(shù)成果獲獎(jiǎng)情況及轉(zhuǎn)化能力 134.5現(xiàn)有基礎(chǔ)和技術(shù)條件 154.6資產(chǎn)與財(cái)務(wù)狀況 164.7項(xiàng)目技術(shù)協(xié)作單位情況 16第五章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 175.1建設(shè)規(guī)模確定的原則和依據(jù) 175.2建設(shè)規(guī)模及服務(wù)種類(lèi) 18第六章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 196.1項(xiàng)目選址原則與要求 196.2項(xiàng)目建設(shè)用地情況 196.3項(xiàng)目用地位置 206.4自然與資源條件 206.5水資源優(yōu)勢(shì) 216.6社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 226.7糧田基本情況 226.8項(xiàng)目實(shí)施的有利條件 266.9對(duì)環(huán)境的影響 26第七章工藝技術(shù)方案和設(shè)備選型 277.1工藝技術(shù)方案 277.2設(shè)備選型 29第八章項(xiàng)目建設(shè)方案與建設(shè)內(nèi)容 328.1項(xiàng)目建設(shè)方案 328.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 34第九章環(huán)境保護(hù)與安全生產(chǎn) 369.1環(huán)境保護(hù) 369.2安全生產(chǎn) 36第十章組織管理與實(shí)施進(jìn)度 3810.1項(xiàng)目組織管理 3810.2項(xiàng)目實(shí)施各階段的管理方案 39HYPERLINK\l"_Toc2038