重慶某上市地產(chǎn)客服案例

案例一2010年，黃女士購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2010年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2011年6月份起，黃女士將該商品房出租給萬(wàn)某一家使用。從11年10月份開(kāi)始，黃女士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由實(shí)際使用人萬(wàn)某交付，并告知物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬(wàn)某收取。物業(yè)管理企業(yè)向萬(wàn)某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)遭拒絕，萬(wàn)某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無(wú)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。你認(rèn)為他們倆誰(shuí)應(yīng)該支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？說(shuō)明理由。點(diǎn)評(píng):處理結(jié)果：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。理由如下：向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。本案中出租人黃女士與承租人萬(wàn)某并沒(méi)有約定由承租人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。案例二某業(yè)主私自在住宅樓梯走廊下空間砌墻，并上鎖據(jù)為己有，這種行為是否違法，應(yīng)如何處理：參考答案：這種行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。按照條例第六十六條規(guī)定，應(yīng)由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款，所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。案例三我的房子透寒兩年了，多次維修好，我找物業(yè)公司，他們說(shuō)只負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，所以我決定不交物業(yè)費(fèi)。我能否要求物業(yè)公司動(dòng)用維修基金修理我的房子？點(diǎn)評(píng):參考答案：物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的法人單位，各自財(cái)務(wù)獨(dú)立，各自承擔(dān)民事責(zé)任，物業(yè)公司不應(yīng)對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主不能用拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)發(fā)泄不滿。維修基金是業(yè)主自己的錢(qián)，如果房屋實(shí)在質(zhì)保期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商（建筑商）來(lái)維修，如果過(guò)了質(zhì)保期，則可以要求用維修基金來(lái)修。案例四李女士是某小區(qū)業(yè)主，近期又在別處購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，目前這套住宅短期內(nèi)賣(mài)不出去，空著又可惜，李女士決定將這套住宅出租，于是來(lái)到管理處詢(xún)問(wèn)，業(yè)主出租自己的房屋時(shí)，應(yīng)該注意什么？如果房屋出租了，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰(shuí)交納？如果你是接待人員，應(yīng)將如何回答。點(diǎn)評(píng):參考答案：

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。案例五徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢(qián)剛剛裝修好的新房，被樓上住房跑水搞得衛(wèi)生間、廚房和客廳部分屋頂起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)物業(yè)公司的工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題。但是徐先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。他詢(xún)問(wèn)：如果對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，是否可以不交納物業(yè)管理費(fèi)？點(diǎn)評(píng):分析：業(yè)主混淆了不同的法律關(guān)系。因房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主和開(kāi)發(fā)商基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同系而產(chǎn)生的合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵而導(dǎo)水管跑水致使業(yè)主受到損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。樓上業(yè)主過(guò)失行為導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致了樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司在此案例中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部位不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所含蓋的服務(wù)范圍而屬于特殊的物業(yè)服務(wù)范圍，該部分的維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒(méi)有理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。點(diǎn)評(píng):結(jié)論：業(yè)主以對(duì)管理服務(wù)不滿意為由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)之間的權(quán)利關(guān)系。依據(jù)法律和法規(guī)的規(guī)定或約定，任意一個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)的使用和管理以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議。物業(yè)公司并不只為某一個(gè)業(yè)主或幾個(gè)業(yè)主單獨(dú)提供服務(wù)，而是基于開(kāi)發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會(huì)的委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對(duì)一的合同關(guān)系，而是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。案例六

某物業(yè)管理企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營(yíng)。住宅小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，在購(gòu)房時(shí)，已將該公共部分?jǐn)側(cè)胨?gòu)房屋的建筑面積之中，對(duì)此公共部位擁有使用權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營(yíng)是一種侵權(quán)行為，業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。物業(yè)管理企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者，有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人經(jīng)營(yíng)。你作一個(gè)法官該如何判決并說(shuō)出理由。

點(diǎn)評(píng):分析：判決結(jié)果：某物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位出租經(jīng)他人經(jīng)營(yíng)，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。判決被告停止侵權(quán)，返還非法所得，賠償損失。

理由：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營(yíng)權(quán)，屬于該共用部分有關(guān)的業(yè)主。如果與全體業(yè)主有關(guān)，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定，如果只與一部分業(yè)主有關(guān)，則只需要征得相關(guān)性業(yè)主的同意。

案例各七業(yè)主戴林某毅裝修戀完居誕住一嘗個(gè)月飼發(fā)現(xiàn)優(yōu)墻面老及樓冷板有像多處趟明顯東的裂枕痕，窩而且侄這些擺裂痕土有逐擦漸擴(kuò)徑大的射跡象善，于寒是找托到開(kāi)記發(fā)公壯司要垃求進(jìn)聲行檢朋測(cè)和客維修鎖?？汕穾讉€(gè)剛月過(guò)設(shè)去了買(mǎi)，開(kāi)剖發(fā)公透司并狗沒(méi)有煮派人逼檢查圈，也己沒(méi)有形給林神某一送個(gè)說(shuō)臣法，愛(ài)于是平找到懷物業(yè)蠟管理抹企業(yè)江，要盼求進(jìn)豬行檢承測(cè)和特維修吐。物粥業(yè)管送理企園業(yè)稱(chēng)因房子傘仍在插保修恥期內(nèi)眨，質(zhì)慨量問(wèn)喇題應(yīng)錘當(dāng)由列開(kāi)發(fā)她商來(lái)彈負(fù)責(zé)耐。業(yè)蘇主林階某沒(méi)被辦法鉆，就息拒交社物業(yè)頓服務(wù)凝費(fèi)，說(shuō)前后吼主有瘦半年砌多。芳物業(yè)健企業(yè)挨無(wú)奈建之下趨將林逐某告儉上法趁庭。賴(lài)訴稱(chēng)炮：業(yè)唐主林竊某無(wú)園正當(dāng)脆理由軋，故教意不直交物漸業(yè)服熄務(wù)費(fèi)仗，請(qǐng)全求判緣瑞處林影某補(bǔ)飲交拖末欠的筋物業(yè)霞服務(wù)絮費(fèi)，帳并按祝規(guī)定檢繳納糧相應(yīng)豆的滯納納金些。業(yè)緩主林身某答欣辯：孕開(kāi)發(fā)竊公司輔交付糠的房曬子存襲在嚴(yán)盈重的揚(yáng)質(zhì)量販問(wèn)題顫、我護(hù)們已碧向開(kāi)烤發(fā)商喘和物環(huán)業(yè)管屢理企詞業(yè)多依次提讀出檢陳查、易維修櫻的要賄求，遞但兩哀家企拖業(yè)均港不給淹予答納復(fù)。辣開(kāi)發(fā)庫(kù)商與把物業(yè)屆管理瞞企業(yè)膠是父夜子關(guān)肥系，莊以拒針交物每業(yè)服做務(wù)費(fèi)漫的方蕩式來(lái)鞭作為愛(ài)抗辯雨的理慈由是觸合理桐合法脅的。廣說(shuō)明器理由。點(diǎn)評(píng)液:分析享：判決歐結(jié)果借：小褲區(qū)物蛇業(yè)管疏理企樓業(yè)與它業(yè)主店林某騾之間鬼的物玩業(yè)管釀理合爺同關(guān)置系合耳法有限效，故林某前應(yīng)當(dāng)剩依約匠交納愁物業(yè)屈服務(wù)躬費(fèi)。錘林某疫與開(kāi)服公司浙之間德的房壘屋質(zhì)他量問(wèn)夾題屬棵于林漠某與僻開(kāi)發(fā)作商之百間的還房屋雀買(mǎi)賣(mài)妻合同來(lái)關(guān)系鏡，可嘉以另亦行起冷訴，號(hào)與本館案不哥是同勸一法冒律關(guān)懲系。理由蜻：《物業(yè)燒管理主條例》第摧三十來(lái)一條社規(guī)定退：“拆建設(shè)塑單位裳應(yīng)當(dāng)參按照員國(guó)家卡規(guī)定話的保肉修期夕和保寧修范應(yīng)圍，伙承擔(dān)偷物業(yè)靠的保嚇修責(zé)家任。鑰”本糾案所尼提問(wèn)芬題屬卷于房宇屋質(zhì)默量問(wèn)敬題，犧與物牲業(yè)管爪理服噸務(wù)內(nèi)偉容無(wú)般關(guān)，您業(yè)主紫不交哨物業(yè)陰服務(wù)術(shù)費(fèi)用廳屬違窯法行殼為。撇應(yīng)判其決補(bǔ)吳交物哄業(yè)服病務(wù)費(fèi)爆，并返繳納當(dāng)相應(yīng)碼的滯略納金翻。案例賽八19禁98勻年3骨月3暮0日故夜，詞罪犯稈黃坷康、馮稠俊杰取從后獎(jiǎng)門(mén)進(jìn)欣入深等圳筆乒架山直莊小擔(dān)區(qū)，薦潛入曾3棟虜10仰4房壁內(nèi)，六伺機(jī)襖作案緊。1嗎99么8年耳4月朱4日踩晚，怒業(yè)主斬明某榆在3墓棟1屈04步房?jī)?nèi)突被罪蒙犯殺企害。斑兩名沈罪犯損后被觸人民殃法院辛判處羊死刑語(yǔ)。2浙00薄1年權(quán)4月須16耽日，離明某恩家人填向深驢圳羅鵝湖區(qū)敘人民舅法院趨起訴趙，狀旨告小抓區(qū)物散業(yè)管蘋(píng)理公燃司合澇同違度約，狗并索模賠約殖百萬(wàn)棟余元冶。去如果未你是逗法官們，將樣會(huì)怎徹樣判宜決？啊請(qǐng)簡(jiǎn)岸述理丟由。點(diǎn)評(píng)書(shū):分析帝：判決逗結(jié)果間：駁翁回原樣告業(yè)堤主家茂屬的粘全部遵訴訟功請(qǐng)求討。理由綱：物驕業(yè)管心理公卵司對(duì)攏筆架洗山莊吩的全啞體業(yè)針主及復(fù)非業(yè)蹄主使狐用人族尤其逝本案幸中的忙被害東人的圾人身沫、財(cái)棉產(chǎn)安利全，輝不負(fù)票有法勿定、遮合同域約定滋的義參務(wù)，尋亦不聞負(fù)有插附隨乎義務(wù)正?！段飿I(yè)食管理誓條例》第昌三十宴六條漠規(guī)定凳，“測(cè)物業(yè)韻管理伯企業(yè)壯應(yīng)當(dāng)注按照助物業(yè)掀服務(wù)狂合同蘇的約都定，臟提供拆相應(yīng)澇的服外務(wù)。設(shè)物業(yè)辨管理番企業(yè)歲未能呼履行情物業(yè)刺服務(wù)哪合同箱的約謀定，郵導(dǎo)致闊業(yè)主晝?nèi)松淼?、?cái)懲產(chǎn)安娃全受序到損貝害的磁，應(yīng)板當(dāng)依防法承裝擔(dān)相射應(yīng)的剛法律超責(zé)任撿”。匆所以癥，物畝業(yè)管臥理公甚司是勢(shì)否應(yīng)展對(duì)其雷管理礎(chǔ)區(qū)域進(jìn)內(nèi)人僵身、進(jìn)財(cái)產(chǎn)陸安全則負(fù)責(zé)唉，應(yīng)風(fēng)由業(yè)豪主委須員會(huì)魄與物恭業(yè)管萄理公賊司所帶簽訂難的《補(bǔ)物業(yè)斃服務(wù)券合同攏》確滿定。案例賢九20湊01添年8上月，倚某物局業(yè)管攤理公厲司，廚將其器所轄煙的大忠廈拒謊交物拼業(yè)服籌務(wù)費(fèi)抽的業(yè)辰主告隸上法匹庭。紫原告?zhèn)畏Q(chēng)，令該大窯廈住殃宅物累業(yè)服日務(wù)費(fèi)香每月劍0.丟30咸元/特平方斃米建漂筑面挑積，本但被魂告自慶99壇年1網(wǎng)月起捏一直蝕拒絕棄交納悉物業(yè)絮服務(wù)畫(huà)費(fèi)，豪為此弓，請(qǐng)裁求法霧院判災(zāi)令被恩告支攻付物翅業(yè)服室務(wù)費(fèi)把及滯早納金雕。庫(kù)被告訴辯稱(chēng)桃：被鍋告從尚未與歌原告其簽訂釣任何憶形式該的委驢托服迫務(wù)合岡同，光原告犬與業(yè)腸主委柳員會(huì)冷簽訂錫的合乖同無(wú)塞效，芝其收期費(fèi)屬叉于單償方行衰為。蓄同時(shí)搞又稱(chēng)廟，物巾業(yè)管放理公坊司只舞收錢(qián)睬不服煤務(wù)，摘服務(wù)盞質(zhì)量綿差，華管理幟混亂凈，不炭符合沙對(duì)等餅原則雀，甚廢至交滑納的剛物業(yè)熱服務(wù)騾費(fèi)無(wú)百正規(guī)住發(fā)票賣(mài)。斯如果平你是網(wǎng)法官姿，將素會(huì)怎代樣判第決？丑請(qǐng)簡(jiǎn)是述理額由。點(diǎn)評(píng)擇:分析柄：判決乖結(jié)果距：物使業(yè)管毯理企擇業(yè)對(duì)熔業(yè)主淹所在烈大廈憐進(jìn)行愉物業(yè)嫩服務(wù)豆符合扯《物業(yè)末管理中條例》規(guī)屢定。犁收費(fèi)嫌標(biāo)準(zhǔn)貿(mào)有國(guó)怨家行斃政職醋能部微門(mén)的危批復(fù)胸，收猶費(fèi)行頭為合昏法。趕被告勺入住舟小區(qū)犧后，曠享受還了原緒告的艦物業(yè)揉服務(wù)望，必宵須支起付相置應(yīng)的羽費(fèi)用唉。理由緣瑞：1央、《物業(yè)帆