石燕湖x休閑山莊商業(yè)計(jì)劃書

目錄TOC\o"1-4"\h\u4644目錄 228244第一章項(xiàng)目簡(jiǎn)介 4165751.1項(xiàng)目背景 4212391.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介 411721.3石燕湖簡(jiǎn)介 5第二章市場(chǎng)分析268482.1市場(chǎng)概況 6314222.2產(chǎn)品概況 6190252.3市場(chǎng)需求 618372第三章競(jìng)爭(zhēng)分析 8224803.1同行數(shù)據(jù) 8265433.2同行特點(diǎn) 8113893.3同行劣勢(shì) 1090963.4自身SWOT分析 11179113.4.1優(yōu)勢(shì)分析 11413.4.2劣勢(shì)分析 1211553.4.3機(jī)會(huì)分析 12226053.4.4威脅分析 13第四章項(xiàng)目設(shè)計(jì)34154.1總體策略 1492654.2營(yíng)銷策略 14102844.2.1網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 14172344.2.2常規(guī)營(yíng)銷 14149894.2.3關(guān)系營(yíng)銷 152664.2.4合作營(yíng)銷 15221414.2.5口碑營(yíng)銷 1548854.3客戶定位 15162334.4服務(wù)項(xiàng)目 1523784.4.1食宿 1580624.4.2休閑 1682034.4.3娛樂(lè) 1614556第五章團(tuán)隊(duì)組建 18131075.1公司組織架構(gòu) 18310405.2人員組建 18第六章財(cái)務(wù)分析157636.1一次性投入核算 19194796.2營(yíng)業(yè)收入 19289916.3營(yíng)業(yè)成本概算 2097576.4營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 205933第七章風(fēng)險(xiǎn)分析 21243057.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 2163977.2競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 21205467.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 21281357.4市場(chǎng)淘汰風(fēng)險(xiǎn) 2112169第八章總結(jié) 22

第一章項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1項(xiàng)目背景隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，休閑旅游業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，人們?cè)絹?lái)越追求健康的休閑生活方式，到優(yōu)美的自然環(huán)境中去，賞山玩水，吸天然氧吧，舒緩因工作、生活給現(xiàn)代人帶來(lái)的壓力，放松心情，充分的享受大自然給人們帶來(lái)的美好感受！同時(shí)生態(tài)旅游項(xiàng)目是發(fā)掘資源、利用資源優(yōu)勢(shì)的健康產(chǎn)業(yè)、朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，前景廣闊。而復(fù)古風(fēng)的再次掀起，也讓大家意識(shí)到了回歸自然，遠(yuǎn)離塵世，歸隱田園，是一件多么奇妙的事。因此興建這么一個(gè)全面復(fù)古的莊園，讓旅客形同穿越到古代，日出而作，日落而息，砍柴，耕田，種菜，釣魚，打獵，自給自足。同時(shí)，參與更多古代的一些活動(dòng)，比如吟詩(shī)作對(duì)，舞文弄墨，燈謎，比武招親等。此外，利用一些現(xiàn)代的科技技術(shù)，讓大家換成古代的妝扮，參與自制劇本的演出，無(wú)疑也是一個(gè)很好的寓樂(lè)于教的方式。1.2項(xiàng)目簡(jiǎn)介“石燕湖XXX休閑山莊”是XXX項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為實(shí)現(xiàn)“概念旅游”而開(kāi)發(fā)的新一代集休閑娛樂(lè)與文化傳媒為一體的城市休閑山莊?！笆嗪XX休閑山莊”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃在傳統(tǒng)休閑山莊基礎(chǔ)上加入“概念休閑“的創(chuàng)意理念，以還傳統(tǒng)菜式一道經(jīng)典，還現(xiàn)代城市一片安寧，還高端人才一份輕松，還時(shí)尚新人一份樸質(zhì)為中心思想，打造一系列具有娛樂(lè)性質(zhì)、融入自然、新穎獨(dú)特、原生態(tài)與高科技高度融合的休閑服務(wù)項(xiàng)目。以舒緩亞健康和自然生態(tài)休閑為主題，充分發(fā)展戶外休閑，旅游業(yè)，形成特色﹑復(fù)古﹑以自然生態(tài)、綠色環(huán)保為主題的休閑山莊。把健康、休閑、旅游、度假、觀光、養(yǎng)生、養(yǎng)老等理念結(jié)合起來(lái)，向更生態(tài)人性化的旅游產(chǎn)品進(jìn)軍。1.3石燕湖簡(jiǎn)介湖南省石燕湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)位于長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市交匯處，景區(qū)占地面積5平方公里，規(guī)劃15平方公里。距長(zhǎng)株潭三市10—20公里，年接待游客50萬(wàn)人。它是國(guó)家旅游局首批評(píng)定的AAA級(jí)旅游景區(qū)、湖南省首家野生動(dòng)物園、湖南百景、湖南省十大水體旅游景區(qū)、國(guó)內(nèi)專業(yè)的拓展訓(xùn)練基地、群眾賽龍舟基地，是長(zhǎng)沙市民最受歡迎的十佳旅游景區(qū)之一。石燕湖景色

第二章市場(chǎng)分析2.1市場(chǎng)概況“農(nóng)家樂(lè)”的出現(xiàn)，使中國(guó)農(nóng)村面對(duì)現(xiàn)代化文明進(jìn)程，面對(duì)城市，確立起自身得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，在以“農(nóng)”字為中心的經(jīng)營(yíng)中，越是鄉(xiāng)野味十足、越有農(nóng)家氣息的“農(nóng)家樂(lè)”越是自然的環(huán)境與越有特色的經(jīng)營(yíng)，其所受歡迎程度越高，這些，都促使中國(guó)鄉(xiāng)村與農(nóng)民，潛意識(shí)中面對(duì)從前他們羨慕的城市文明找到了農(nóng)村文明自身的地位感與自信感，全國(guó)各地農(nóng)民對(duì)“農(nóng)家樂(lè)”的擁護(hù)與大規(guī)模參與熱情，正是此意識(shí)的集中體現(xiàn)。長(zhǎng)沙市經(jīng)營(yíng)得較好的農(nóng)家樂(lè)營(yíng)業(yè)額達(dá)到上千萬(wàn)元，凈利潤(rùn)近千萬(wàn)元。近年來(lái),農(nóng)家樂(lè)旅游作為一種新興的旅游形式，得到了人們?cè)絹?lái)越多的關(guān)注，逐漸成為旅游市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分。因此，農(nóng)家樂(lè)又被稱為”綠色度假”.而我們的復(fù)古山莊，更多的也是一種農(nóng)家樂(lè)的變形，同時(shí)可以參考農(nóng)家樂(lè)的一些基本數(shù)據(jù)。2.2產(chǎn)品概況農(nóng)家樂(lè)市場(chǎng)需求非常巨大，不只是長(zhǎng)沙市內(nèi)本地的游客，來(lái)自省內(nèi)其他地市（特別是株洲和湘潭）、甚至省外的游客也不計(jì)其數(shù)，而且長(zhǎng)沙市具有一定規(guī)模的農(nóng)家樂(lè)比較少，像具有石燕湖這種優(yōu)質(zhì)生態(tài)旅游資源的農(nóng)家樂(lè)就更少，所以農(nóng)家樂(lè)的需求量很大。旅游把生態(tài)農(nóng)業(yè)和休閑旅游結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)了一產(chǎn)和三產(chǎn)的交叉融合，農(nóng)家樂(lè)旅游的創(chuàng)辦使農(nóng)戶之間形成新型的產(chǎn)業(yè)分工，一部分農(nóng)戶興辦經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè)旅游，一部分農(nóng)戶則發(fā)展加工業(yè)、種植業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)，為農(nóng)家樂(lè)旅游提供優(yōu)質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品，促進(jìn)了相互發(fā)展。農(nóng)家樂(lè)旅游推動(dòng)了城鄉(xiāng)間的交流互動(dòng)，提高了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，加快了農(nóng)村的城市化建設(shè)的速度，縮小了城鄉(xiāng)社會(huì)差別。2.3市場(chǎng)需求長(zhǎng)沙素來(lái)以飲食和娛樂(lè)為核心，近年來(lái)最繁華和發(fā)展最好的產(chǎn)業(yè)，莫過(guò)于餐飲業(yè)和娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)了。而隨著城市現(xiàn)代化的快速進(jìn)程，城市人所面臨的壓力也日益加劇。而怎樣去釋放壓力，便成了城市人群最為關(guān)注的一個(gè)話題了。而休閑山莊的誕生，無(wú)疑給大家提供了一處釋壓，娛樂(lè)，休閑的絕佳之地。因此，大家都很樂(lè)意在閑暇之余，攜幾家眷，約幾朋友，或結(jié)伴而行，或單人而往，三五刻后，擁抱自然，回歸田園，盡享天倫之樂(lè)。

第三章競(jìng)爭(zhēng)分析3.1同行數(shù)據(jù)長(zhǎng)沙市休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展始于20世紀(jì)90年代后期，初步表現(xiàn)形式為以釣魚休閑、吃農(nóng)家菜、住農(nóng)家房、觀農(nóng)家景、干農(nóng)家活為主的“農(nóng)家樂(lè)”，“農(nóng)家樂(lè)”是休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的一種初期和較典型的形式。隨著“農(nóng)家樂(lè)”的興起和快速發(fā)展，我市休閑農(nóng)業(yè)已經(jīng)逐漸上升到一個(gè)產(chǎn)業(yè)化的階段。目前全市已有休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)1415家，占全省的36%。其中長(zhǎng)沙縣、開(kāi)福區(qū)、望城縣、瀏陽(yáng)市等已逐步形成了點(diǎn)片相連的休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)群。全市休閑農(nóng)業(yè)床位數(shù)達(dá)10612張，同比增長(zhǎng)10.8%，直接從業(yè)人員近1.6萬(wàn)余人，間接從業(yè)人員5萬(wàn)人。2007年共接待休閑游客1015.16萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收入超過(guò)13.68億元，為全省的35%。今年預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)16億元。特別是以休閑農(nóng)業(yè)為代表的鄉(xiāng)村旅游假日市場(chǎng)十分火爆，各休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)接待游客總量和經(jīng)營(yíng)收入屢創(chuàng)新高，被《中國(guó)旅游報(bào)》譽(yù)為“全國(guó)農(nóng)家樂(lè)旅游最火的城市”。長(zhǎng)沙市星級(jí)農(nóng)家樂(lè)共計(jì)：五星級(jí)：20家四星級(jí)：23家三星級(jí)：34家二星級(jí)：28家一星級(jí)：14。其中占地面積最大的為千龍湖生態(tài)旅游度假村，占地3066畝。最小的為地海山莊，占地10畝。3.2同行特點(diǎn)長(zhǎng)沙市的生態(tài)旅游休閑山莊，主要具備以下幾個(gè)特點(diǎn)。一是立足優(yōu)勢(shì)、構(gòu)建了支撐有力、構(gòu)架合理的空間布局。全市休閑農(nóng)業(yè)緊密依托區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)發(fā)展走向，在區(qū)位優(yōu)勢(shì)區(qū)、資源集中區(qū)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)起步，基本形成了“一環(huán)三線四板塊”的空間布局，即以市區(qū)二環(huán)線周邊良好區(qū)位優(yōu)勢(shì)為依托的環(huán)城休閑農(nóng)業(yè)圈；以百里花卉苗木、百里優(yōu)質(zhì)茶葉和百里優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)走廊為依托的休閑農(nóng)業(yè)帶；以岳麓山、溈山、大圍山（道吾山）和瀏陽(yáng)河豐富的自然與人文資源為依托的四大休閑農(nóng)業(yè)板塊。這種空間上的布局，不僅使我市休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出點(diǎn)、線、面相結(jié)合的合理構(gòu)架，同時(shí)更重要的是有利于各類資源的整合利用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間的交融與對(duì)接，延伸和拓展了農(nóng)業(yè)的功能，將三次產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合，使其成為一種橫跨農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和服務(wù)業(yè)的綜合性很強(qiáng)的新興產(chǎn)業(yè)。為休閑農(nóng)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供了寬廣的經(jīng)營(yíng)腹地和有力的產(chǎn)業(yè)支撐。二是各具特色，形成了層次分明的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式。我市休閑農(nóng)業(yè)主要有三種類型：一是農(nóng)家庭院型。在城市郊區(qū)、產(chǎn)業(yè)走廊或風(fēng)景區(qū)周邊開(kāi)辟特色果園、菜園、茶園、花圃、魚塘等，讓游客入內(nèi)觀賞、采摘、垂釣、餐飲，享盡農(nóng)家田園樂(lè)趣。這種類型比較普遍，投資少，見(jiàn)效快，往往呈抱團(tuán)式、集群式發(fā)展。主要以開(kāi)福區(qū)洪山旅游區(qū)、撈刀河鎮(zhèn)、岳麓區(qū)梅溪湖、雨花區(qū)天華村、板塘村（植物園周邊）等地為代表。二是休閑度假農(nóng)莊型。主要是利用不同的農(nóng)業(yè)資源，如山地、森林、湖泊、水庫(kù)等，以良好的配套設(shè)施和環(huán)境吸引游客前去度假，開(kāi)展農(nóng)業(yè)體驗(yàn)、自然生態(tài)領(lǐng)略、住宿、健身、游樂(lè)等各種休閑活動(dòng)。以大圍山國(guó)家森林公園、千龍湖度假村、九道灣生態(tài)農(nóng)莊、海天山莊、錦繡江南、大明山莊等19家省級(jí)五星休閑農(nóng)莊為代表。三是科技園區(qū)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型。以農(nóng)業(yè)高科技為特征，以農(nóng)業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為載體，集生態(tài)旅游觀光、農(nóng)業(yè)科技示范與推廣、科普知識(shí)教育以及會(huì)議接待于一體。以瀏陽(yáng)市觀賞植物園、望城百果園、高新區(qū)雷鋒鎮(zhèn)真人橋村的休閑農(nóng)莊、瀏陽(yáng)浩博農(nóng)莊等這種類型為代表。三是古今交融，顯現(xiàn)了山清水秀的鄉(xiāng)村風(fēng)貌。注重自然景觀、人文景觀、民俗文化與現(xiàn)代文明在整體上的和諧統(tǒng)一，無(wú)論是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容、房屋的建筑風(fēng)格、室內(nèi)陳設(shè)和裝飾，還是周邊環(huán)境的保護(hù)改造，挖掘開(kāi)發(fā)了人文資源和生態(tài)環(huán)境資源。休閑農(nóng)業(yè)的興起，使原本視為劣勢(shì)的“窮山惡水”變成“山清水秀”的優(yōu)勢(shì)資源，變成開(kāi)發(fā)利用的綠色自然資本。而綿延千年的農(nóng)耕文化，使人們既陶醉于青山綠水之間，又沉浸于緬古懷今的情懷之中。也從一方面體現(xiàn)出長(zhǎng)沙休閑農(nóng)業(yè)的個(gè)性追求和發(fā)展品位，品牌效應(yīng)初露端倪。比如瀏陽(yáng)河畔的國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙縣黃興鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)旅游示范區(qū)、寧鄉(xiāng)溈山旅游區(qū)、寧鄉(xiāng)縣金洲鄉(xiāng)關(guān)山村、瀏陽(yáng)周洛旅游區(qū)等區(qū)域景點(diǎn)，游客到此流連忘返，仿佛與大自然融為一體。四是城鄉(xiāng)互動(dòng)、實(shí)現(xiàn)了和諧發(fā)展的綜合效益。首先，推動(dòng)了農(nóng)業(yè)向二三產(chǎn)業(yè)延伸，促進(jìn)了農(nóng)民增收。休閑農(nóng)業(yè)形成了以農(nóng)家樂(lè)為中心的吃、住、游、玩、購(gòu)新的產(chǎn)業(yè)鏈，擴(kuò)大了種養(yǎng)生產(chǎn)，帶動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品加工銷售，增加了農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)。開(kāi)福區(qū)有大小休閑農(nóng)莊200多個(gè)，投資近5億元，開(kāi)發(fā)休閑林地8000多畝，休閑垂釣水面9500多畝，2007年接待休閑者72萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)休閑收入2億元。第二，加快了農(nóng)村人居環(huán)境建設(shè)，促進(jìn)了鄉(xiāng)風(fēng)文明。休閑農(nóng)業(yè)是一種開(kāi)放型產(chǎn)業(yè)，為城市居民加深了對(duì)“三農(nóng)”的認(rèn)識(shí)和了解。同時(shí)，也是城鄉(xiāng)居民交流的平臺(tái)，不僅刺激了消費(fèi)，繁榮了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，而通過(guò)游客的意識(shí)形態(tài)、生活方式等影響當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，使其思想觀念得到更新，縮短了學(xué)習(xí)和接受現(xiàn)代文明生活方式的距離。人流帶來(lái)了物流、信息流，城市的生活方式、服務(wù)意識(shí)、文化觀念和市場(chǎng)信息源源不斷向農(nóng)村滲透。這幾年我市先后建設(shè)的小康示范村、生態(tài)文明村和新農(nóng)村建設(shè)示范村，一般都是休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展比較好的村。如高新區(qū)雷鋒鎮(zhèn)的真人橋村，該村40多個(gè)休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)，去年接待量突破15萬(wàn)人次，休閑旅游收入超過(guò)2000萬(wàn)元，占全村總產(chǎn)值的1/3強(qiáng)，全村人平純收入達(dá)7280元。今年，村里休閑農(nóng)業(yè)將進(jìn)一步擴(kuò)大面積、增加項(xiàng)目，預(yù)計(jì)休閑農(nóng)業(yè)收入占全村總產(chǎn)值的一半。第三，休閑農(nóng)業(yè)的興起和發(fā)展，使得資本，特別是工商資本又覓得了一塊投資熱土。拓寬了工商資本回流農(nóng)村的渠道，促進(jìn)了城鄉(xiāng)繁榮。長(zhǎng)沙縣、望城縣民間投資休閑農(nóng)業(yè)資本均超過(guò)1億元以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市投資上千萬(wàn)的有10家以上。民間資本的積極投入，為休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供了動(dòng)力。比如千龍湖法人代表陳杏華、海天山莊法人代表周雄輝從事建筑行業(yè)積累了資金，再回老家投資休閑農(nóng)業(yè)，促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。第四，休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展，有力地促進(jìn)了土地，特別是山地的流轉(zhuǎn)。通過(guò)實(shí)施農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高了土地資源的利用率，也增加了農(nóng)戶的收入。3.3同行劣勢(shì)一是硬件不硬，失其形。發(fā)展農(nóng)家樂(lè)，硬件投入要跟上，如同多栽樹(shù)才能成蔭、成景、成林。搭了幾個(gè)蒙古包就是“莊”，種幾顆葡萄、栽幾棵草就是“園”，蓋幾間房，涮幾把墻，就成了“度假村”，與之招牌內(nèi)容大相徑庭。這些農(nóng)家樂(lè)環(huán)境不理想，特別是廚房和廁所衛(wèi)生差。二是軟件不軟，失其意。去農(nóng)家樂(lè)消費(fèi)，人們總是希望能得到等值的享受。比如吃飯，希望能吃上農(nóng)家飯，野菜、野味，換換口味，但有的農(nóng)家樂(lè)端上的飯菜跟城市飯店別無(wú)二致，服務(wù)質(zhì)量更是讓人擔(dān)心。想下棋，找不到棋盤，想唱歌，找不到麥克風(fēng)，坐在飯桌前沒(méi)人搭理不說(shuō)，桌上還一片狼籍。三是內(nèi)涵不深，失其義。眼下的農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目多以吃食為主，文化元素不足，缺乏對(duì)鄉(xiāng)村文化內(nèi)涵的挖掘，文化休閑項(xiàng)目缺少，參與性健身項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不夠，娛樂(lè)活動(dòng)內(nèi)容趨同。也有一些農(nóng)家樂(lè)唯“農(nóng)”而“農(nóng)”，不對(duì)本地農(nóng)村資源優(yōu)勢(shì)和風(fēng)土人情進(jìn)行調(diào)研，而實(shí)行“拿來(lái)主義”，不切實(shí)際，生搬硬套，搞得不倫不類。四是監(jiān)管不力，失其序。農(nóng)家樂(lè)旅游所倡導(dǎo)的是關(guān)愛(ài)自然、保護(hù)自然、利用自然、享受自然。但一些地方在農(nóng)家樂(lè)旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)上卻脫離自然，大興土木，貪大求洋，不僅與農(nóng)家樂(lè)旅游內(nèi)涵相脫離，而且還破壞了農(nóng)村環(huán)境。任其自由發(fā)展，對(duì)產(chǎn)業(yè)不加引導(dǎo)，造成規(guī)劃不到位，布局欠合理。隨著農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目的增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，消費(fèi)者開(kāi)始不滿足現(xiàn)有的服務(wù)水平。在這種情況下，如果農(nóng)家樂(lè)旅游長(zhǎng)期在低水平徘徊，其生命力必會(huì)受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。為此，業(yè)內(nèi)人士建議，政府有關(guān)部門應(yīng)加緊制定農(nóng)家樂(lè)旅游整體發(fā)展規(guī)劃，出臺(tái)管理辦法，培訓(xùn)服務(wù)人員，加大扶持力度，把臟亂差隔絕于農(nóng)家樂(lè)之外，幫助農(nóng)家樂(lè)走上規(guī)范發(fā)展之路，讓農(nóng)家樂(lè)真正“樂(lè)”起來(lái)。當(dāng)然，也不能矯枉過(guò)正，丟棄農(nóng)村特色，一味貪圖城市光鮮。3.4自身SWOT分析3.4.1優(yōu)勢(shì)分析風(fēng)格優(yōu)勢(shì)：作為復(fù)古風(fēng)格的設(shè)計(jì)，全部還原古代的建筑。這應(yīng)該可以說(shuō)是獨(dú)一無(wú)二的風(fēng)格，可以說(shuō)異化競(jìng)爭(zhēng)上，具有一定的優(yōu)勢(shì)?？驮磧?yōu)勢(shì)：選址在石燕湖的話，本來(lái)就具備每年50萬(wàn)的客源轉(zhuǎn)化率，可以說(shuō)，這是一個(gè)比較好的客源優(yōu)勢(shì)。自然優(yōu)勢(shì)：依山傍水，坐落在石燕湖旅游風(fēng)景區(qū)，本來(lái)就是一舉兩得的。策劃優(yōu)勢(shì)：我們根據(jù)古代風(fēng)格設(shè)計(jì)的一些活動(dòng)，都是獨(dú)一無(wú)二的，可以說(shuō)是比較具備優(yōu)勢(shì)的。經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：網(wǎng)絡(luò)訂票，網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)，推廣秘訣，以及具備較好的經(jīng)營(yíng)策略，這些都是經(jīng)營(yíng)上的優(yōu)勢(shì)。地域優(yōu)勢(shì)：處在長(zhǎng)沙、株洲、湘潭的交界處，不得不說(shuō)，具有很好的地域優(yōu)勢(shì)。3.4.2劣勢(shì)分析在此之前，在長(zhǎng)沙已經(jīng)有很多類似的休閑旅游山莊了，那么，后來(lái)進(jìn)入的，必然在擴(kuò)展重要客戶上具備一定的劣勢(shì)。特別是一些長(zhǎng)期合作的單位等，都已經(jīng)比較難于撼動(dòng)格局。如果保護(hù)環(huán)境的意識(shí)不夠強(qiáng)烈的話，這很可能給附近的景區(qū)帶來(lái)不必要的污染，這也是需要考慮的一個(gè)因素。由于是比較新穎的設(shè)計(jì)風(fēng)格，可能存在遇冷的可能。需要一定的接受周期。同時(shí)受極端天氣的影響。如果大旱或者大雨的話，都可以導(dǎo)致客流的減少。3.4.3機(jī)會(huì)分析（1）中國(guó)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)快速發(fā)展。中國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)與通信網(wǎng)絡(luò)、住宅建筑、生物化工一起共同構(gòu)成中國(guó)經(jīng)濟(jì)的四大新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，2020年中國(guó)將成為世界最大的旅游目的國(guó)。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，必將建立起開(kāi)放的旅游產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，創(chuàng)造融資、旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)入退出等方面的有利條件，這將為我們農(nóng)家樂(lè)休閑旅游業(yè)的發(fā)展拓展巨大的空間。（2）政府機(jī)構(gòu)政策。由于長(zhǎng)沙市當(dāng)?shù)卣貏e是旅游管理部門對(duì)農(nóng)家樂(lè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分支持，所以這也給我們提供了一個(gè)很好的平臺(tái)。有部分投資者對(duì)農(nóng)家樂(lè)的投資也是興趣濃厚，這對(duì)給我們?cè)谌谫Y方面帶來(lái)了很大的便利。（3）經(jīng)營(yíng)者和投資的的社會(huì)資源。我們擁有較多的社會(huì)資源和人脈關(guān)系，可以通過(guò)這些資源很好的宣傳，從而帶來(lái)較為廣泛的客源。（4）復(fù)古風(fēng)是現(xiàn)在的一個(gè)趨勢(shì)和潮流。大家都向往的那種回歸自然，歸隱田園的沖動(dòng)，同時(shí)有需要穿越到古代的愿望，我們都可以很好的滿足和實(shí)現(xiàn)。（5）長(zhǎng)沙的兩大特色，娛樂(lè)和餐飲。我們都可以在復(fù)古山莊中很好的結(jié)合和實(shí)現(xiàn)，因此，此項(xiàng)目就具有區(qū)域特色和先進(jìn)了。3.4.4威脅分析首先面臨的便是復(fù)制的威脅。一旦我們復(fù)古山莊具有較好的市場(chǎng)了，相信大家都會(huì)有跟風(fēng)的可能。同時(shí)，長(zhǎng)沙市已經(jīng)具有比較多的類似休閑山莊了，因此一旦大家開(kāi)展業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的話，都是一個(gè)相互牽制的過(guò)程，畢竟長(zhǎng)沙市的市場(chǎng)是一定的。還有便是，如何適應(yīng)政策上的調(diào)整，這也是一個(gè)潛在的威脅。

第四章項(xiàng)目設(shè)計(jì)4.1總體策略第一步，根據(jù)設(shè)想和計(jì)劃，制定商業(yè)計(jì)劃書。第二步，尋找資金和選址。第三步，項(xiàng)目施工。第四步，前期準(zhǔn)備完畢，進(jìn)行內(nèi)部的測(cè)試和調(diào)試。第五步，進(jìn)行正式運(yùn)營(yíng)。第六步，反饋和改進(jìn)，以便實(shí)現(xiàn)更好的效果。4.2營(yíng)銷策略根據(jù)自身的戰(zhàn)略特點(diǎn)，可以采取以下的營(yíng)銷策略：4.2.1網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷建立復(fù)古山莊主體網(wǎng)站，同時(shí)開(kāi)通網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂和網(wǎng)絡(luò)合作等。同時(shí)我們可以結(jié)合網(wǎng)絡(luò)新聞，博客營(yíng)銷，論壇營(yíng)銷，視頻營(yíng)銷，軟文營(yíng)銷，電子郵件營(yíng)銷，招聘營(yíng)銷等方法，進(jìn)行一系列相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)。從而能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。4.2.2常規(guī)營(yíng)銷常規(guī)營(yíng)銷包括媒體營(yíng)銷，口碑營(yíng)銷，傳單營(yíng)銷，電話營(yíng)銷，渠道營(yíng)銷，郵件營(yíng)銷，體驗(yàn)營(yíng)銷和主動(dòng)營(yíng)銷等。我們可以去一些報(bào)紙，雜志等打一些平面廣告，或者去電視臺(tái)投放廣告等，只好我們可以找到和企業(yè)有關(guān)的報(bào)紙和雜志，進(jìn)行廣告投放，這樣子，我們就可以很快的找到目標(biāo)客戶。我們也可以進(jìn)行口碑營(yíng)銷，我們可以通過(guò)一些有趣的切入點(diǎn)，一些促銷等活動(dòng)，達(dá)到口碑營(yíng)銷的目的。同時(shí)，我們可以印制大量的宣傳冊(cè)，產(chǎn)品信息單等，在各點(diǎn)進(jìn)行傳單營(yíng)銷。當(dāng)然，我們也可以找到一些目標(biāo)客戶，進(jìn)行相應(yīng)的電話營(yíng)銷。還有就是可以采取主動(dòng)營(yíng)銷，渠道營(yíng)銷，郵件營(yíng)銷等傳統(tǒng)方法，進(jìn)行相關(guān)的營(yíng)銷活動(dòng)。4.2.3關(guān)系營(yíng)銷通過(guò)自身的社會(huì)資源，與長(zhǎng)沙市旅游局，長(zhǎng)沙市財(cái)政廳等政府部門建立良好的合作關(guān)系，通過(guò)他們的推薦和宣傳，擴(kuò)大我們莊園的社會(huì)知名度。4.2.4合作營(yíng)銷通過(guò)和一些旅行團(tuán)合作組團(tuán)和宣傳，同時(shí)也可以和一些企業(yè)和網(wǎng)站建立戰(zhàn)略合作，從而達(dá)到比較好的宣傳和帶來(lái)一定的合作。4.2.5口碑營(yíng)銷發(fā)動(dòng)朋友，進(jìn)行前期的口碑宣傳，也是很重要的渠道。同時(shí)，通過(guò)一定的方式，開(kāi)展一些活動(dòng)，同時(shí)也可以很好的促進(jìn)口碑營(yíng)銷。4.3客戶定位我們的客戶定位，可以是希望來(lái)進(jìn)行體驗(yàn)和休閑的每一個(gè)層次的消費(fèi)者群體。當(dāng)然，我們會(huì)根據(jù)自身的特點(diǎn)，定制一系列的會(huì)員管理體系，通過(guò)細(xì)分，能夠提供給客戶更好的體驗(yàn)和服務(wù)。4.4服務(wù)項(xiàng)目4.4.1食宿提供必要的飲食和住宿。菜譜可以根據(jù)我們的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)，目的便是讓大家可以享受到與眾不同的美味。提供的住宿，可以根據(jù)古代的風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)代高科技的原始，打造獨(dú)一無(wú)二的休息場(chǎng)所。4.4.2休閑我們可以提供會(huì)議室，電影院，溫泉等休閑中心，同時(shí)也可以自帶一些比較有文化氣息的交流休閑場(chǎng)所，提供給大家進(jìn)行放松和休閑。4.4.3娛樂(lè)我們可以設(shè)計(jì)出很多的娛樂(lè)活動(dòng)來(lái)，提供給大家進(jìn)行娛樂(lè)，達(dá)到放松的效果?；顒?dòng)項(xiàng)目一活動(dòng)主題：相聚農(nóng)家篝火會(huì)友活動(dòng)主旨：感受農(nóng)家樂(lè)、回味大自然活動(dòng)內(nèi)容：由村民組成的演出組演奏民間樂(lè)器；由游客參與演出,并提供自備節(jié)目；互動(dòng)過(guò)程,游客圍繞篝火載歌載舞，莊園提供燒全羊、啤酒等美味佳肴，讓游客充分享受。.活動(dòng)項(xiàng)目二活動(dòng)名稱：農(nóng)活農(nóng)家樂(lè)風(fēng)土風(fēng)情游活動(dòng)目的：使外來(lái)游客感受農(nóng)家情懷，增加農(nóng)家活力，改善游客心情體味美好、淳樸生活，使游客游出快樂(lè)，游出滿意！活動(dòng)內(nèi)容：（1）野葡萄采摘大比拼（2）挖筍來(lái)做菜（3）摘香椿芽（5）垂釣大爭(zhēng)奪在這里，春可觀花，夏可納涼，秋可品果，冬可登山。讓游客徹底告別都市生活的喧囂，親近農(nóng)村生活的自然、和諧，完全寄情于山水之中。優(yōu)美的風(fēng)景加上地道的農(nóng)家野味，足以讓游客們留連忘返，游客還可以在我們農(nóng)家樂(lè)購(gòu)買到新鮮的農(nóng)副產(chǎn)品。.活動(dòng)項(xiàng)目三活動(dòng)名稱：角色扮演活動(dòng)目的：使外來(lái)游客穿越時(shí)空，過(guò)把電影癮?；顒?dòng)對(duì)象：不限活動(dòng)內(nèi)容：組織游客根據(jù)我們的劇本進(jìn)行角色扮演，同時(shí)按照我們的要求拍攝成電影，進(jìn)行后期制作后，同時(shí)在自己的露天影院進(jìn)行播放。.活動(dòng)項(xiàng)目四活動(dòng)名稱：湖中蕩舟活動(dòng)內(nèi)容：游客在湖中劃船并欣賞沿途湖光山色的勝景。.活動(dòng)項(xiàng)目五活動(dòng)名稱：夜宿荒島活動(dòng)內(nèi)容：為游客提供賬蓬、睡袋等設(shè)施，讓游客體驗(yàn)夜宿的樂(lè)趣。.活動(dòng)項(xiàng)目六活動(dòng)名稱：自助燒烤活動(dòng)內(nèi)容：為游客提各種食材和燒烤工具，讓游客自行在山水之間進(jìn)行燒烤，在一邊品味美食的同時(shí)也體會(huì)燒烤帶來(lái)的獨(dú)特樂(lè)趣。.活動(dòng)項(xiàng)目七活動(dòng)名稱：開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：利用莊園的山坡資源，開(kāi)墾出若干小塊的菜地，將這些菜地出租給游客（每人限租兩塊），游客可以自行在菜地上種上各種蔬菜，游客離開(kāi)后，由莊園工作人員代管，蔬菜可以菜摘時(shí)，莊園即通知游客前來(lái)摘菜。通過(guò)這種活動(dòng)，即能讓游客體驗(yàn)種菜的樂(lè)趣，又能吸引游客多次前來(lái)莊園渡假。

第五章團(tuán)隊(duì)組建5.1公司組織架構(gòu)董事會(huì)董事會(huì)|總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理食宿部采購(gòu)部娛樂(lè)部財(cái)務(wù)部5.2人員組建我們團(tuán)隊(duì)基本上可以滿足人員的需要。同時(shí)，可以通過(guò)一定的考核機(jī)制，對(duì)人員進(jìn)行必要的培訓(xùn)和管理，同時(shí)制定自己的企業(yè)文化。

第六章財(cái)務(wù)分析（自己設(shè)定數(shù)據(jù)）6.1一次性投入核算土建工程:300,000元在莊園井田邊修建客房（含員工房）一棟，共兩層半，一、二層為客房每層十間，第三層建員工房六間，員工房旁邊設(shè)露臺(tái)一個(gè)。建筑面積初擬700平方米。廚房及餐館設(shè)施:20,000元餐飲大廳（采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)，建筑面積120平方米）:60,000元休閑長(zhǎng)廊及設(shè)施（采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)，建筑面積100平方米）:50,000元客房設(shè)施:100,000元配電設(shè)施（引負(fù)載為300KW高壓線纜一套）:80,000元水源設(shè)施（修建小型水庫(kù)和引水塔各一個(gè)，儲(chǔ)水容量2000立方米）:80,000元道路建設(shè)（1000M長(zhǎng)6M寬砂石便道一條）:100,000元停車場(chǎng)建設(shè)（要求能停放10臺(tái)小車兩臺(tái)大車）:50,000元廣告費(fèi)用：40,000元流動(dòng)資金:50,000元橡皮艇備等娛樂(lè)設(shè)施:5,000元辦公設(shè)備：5,000元其他配套設(shè)施（沼氣池、燒烤場(chǎng)、養(yǎng)殖場(chǎng)等）：20，000元不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：40,000元根據(jù)上述計(jì)算:項(xiàng)目總投資額為：100萬(wàn)元6.2營(yíng)業(yè)收入一：住宿50（人均消費(fèi)）×45（床位）×350（營(yíng)業(yè)天數(shù)）×40%（平均入住率）=￥315000元二：餐飲80（人均消費(fèi)）×150（人/周）×48（營(yíng)業(yè)周數(shù)）=￥576000元三：其他營(yíng)業(yè)收入￥100，000元總營(yíng)業(yè)收入：￥991，000元。6.3營(yíng)業(yè)成本概算（1）員工工資:10000×12月=120000元（2）電、氣成本:10000元（3）辦公宣傳費(fèi)用:1%×991000(營(yíng)業(yè)收入)=9910元（4）稅收:6%×991，000元(營(yíng)業(yè)收入)=59460元（5）廣告費(fèi)用:1%×991000元(營(yíng)業(yè)收入)=9910元（6）營(yíng)銷費(fèi)用：40000元（7）其它不可預(yù)計(jì)費(fèi)用:1%×991000元(營(yíng)業(yè)收入)=9910元（8）餐飲原材料：576000（餐飲毛收入）×30%=201600元（9）其他營(yíng)業(yè)收入原材料：100000×50%=50000元成本總計(jì):￥510，790。6.4營(yíng)業(yè)利潤(rùn)年?duì)I業(yè)利潤(rùn):營(yíng)業(yè)收入一營(yíng)業(yè)成本=￥480，210。

第七章風(fēng)險(xiǎn)分析7.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在消費(fèi)人群不穩(wěn)定。對(duì)策：需要經(jīng)營(yíng)者做強(qiáng)有力的推廣，借助老客戶的力量，通過(guò)促銷、打折優(yōu)惠、辦理會(huì)員、定期舉辦活動(dòng)等方法穩(wěn)定客源；同時(shí)服務(wù)態(tài)度意識(shí)一定要增強(qiáng)，作為服務(wù)行業(yè)要做到讓客戶賓至如歸的感覺(jué)。7.2競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)目前長(zhǎng)沙市休閑旅游場(chǎng)所的數(shù)量相對(duì)比較多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。對(duì)策：經(jīng)營(yíng)者全身心地投入到經(jīng)營(yíng)管理中來(lái)，做好服務(wù)，做好自己的特色，實(shí)現(xiàn)差別經(jīng)營(yíng)，同時(shí)充分發(fā)揮我們的特色，達(dá)到差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。7.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)任何項(xiàng)目如果經(jīng)營(yíng)不盡心經(jīng)營(yíng)，都會(huì)存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：投資人必須對(duì)復(fù)古莊園經(jīng)營(yíng)有高度的熱情，有足夠時(shí)間經(jīng)營(yíng)，這樣也會(huì)有效避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的存在。7.4市場(chǎng)淘汰風(fēng)險(xiǎn)“強(qiáng)者生存，弱者淘汰”，如果我們的產(chǎn)品和服務(wù)被競(jìng)爭(zhēng)者超越，就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。對(duì)策：為避免此類風(fēng)險(xiǎn)，我們要樹(shù)立危機(jī)意識(shí)，不斷提升和發(fā)展自己。同時(shí)要注意維系顧客關(guān)系，建立“顧客資料庫(kù)”經(jīng)常與重要顧客保持聯(lián)系。

第八章總結(jié)通過(guò)以上分析，我們不難得出，復(fù)古山莊項(xiàng)目是一個(gè)非?？尚械耐顿Y項(xiàng)目，項(xiàng)目投入后三年左右即可收回成本（不含建設(shè)期）。該項(xiàng)目不但能增加投資者收益，而且還能帶動(dòng)一方農(nóng)民脫貧致富，而且對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)保護(hù)也有良好的促進(jìn)作用。所以該項(xiàng)目不僅有具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，更具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)效益和生態(tài)效益。

目錄第一章總論11、項(xiàng)目名稱及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項(xiàng)目概況65、結(jié)論6第二章項(xiàng)目提出的背景及必要性81、項(xiàng)目提出的背景82、項(xiàng)目建設(shè)的必要性9第三章項(xiàng)目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項(xiàng)目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件171、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)172、項(xiàng)目建設(shè)條件17第五章項(xiàng)目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項(xiàng)目實(shí)施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)391、項(xiàng)目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護(hù)措施……404、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論……………..……………42第八章勞動(dòng)安全保護(hù)與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置461、組織機(jī)構(gòu)462、組織機(jī)構(gòu)圖46第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度481、建設(shè)工期482、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排483、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目概況 41.2編制依據(jù) 51.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 51.4項(xiàng)目投資概算及資金籌措 141.5產(chǎn)品方案 151.6原材料及動(dòng)力 161.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 171.8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 181.9研究結(jié)論 18第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 192.1項(xiàng)目建設(shè)背景 192.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 20第三章市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè) 223.1市場(chǎng)現(xiàn)狀 223.2**縣市場(chǎng) 233.3全國(guó)市場(chǎng) 233.4雞肉市場(chǎng)分析 243.5雞蛋市場(chǎng)分析 243.6有機(jī)肥市場(chǎng)分析 243.7銷售預(yù)測(cè) 25第四章項(xiàng)目區(qū)概況 264.1項(xiàng)目區(qū)基本情況 264.2項(xiàng)目區(qū)畜牧業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)狀 274.3水、電、路、通訊、技術(shù)等條件 27第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 295.1項(xiàng)目建設(shè)原則 295.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)的規(guī)范與規(guī)程 295.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 305.4工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 335.5技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 365.6設(shè)備選型 53第六章消防安全 576.1消防依據(jù) 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章節(jié)水與節(jié)能 607.1節(jié)水工程與科技措施 607.2養(yǎng)殖節(jié)能措施 617.3飼料加工節(jié)能措施 617.4電氣節(jié)能措施 627.5減排 62第八章環(huán)境影響和保護(hù)措施 638.1環(huán)境保護(hù)依據(jù) 638.2項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 638.3環(huán)境影響評(píng)價(jià) 648.4工程環(huán)境保護(hù)措施 648.5“三廢”處理措施 658.6環(huán)境影響綜合評(píng)價(jià) 65第九章項(xiàng)目組織管理 679.1基本思路 679.2組織管理 679.3施工組織及質(zhì)量管理 689.4建設(shè)及運(yùn)作方式 69第十章招投標(biāo)方案 7010.1項(xiàng)目招標(biāo)執(zhí)行文件及標(biāo)準(zhǔn) 7010.2項(xiàng)目招標(biāo)范圍、組織形式及方式 7010.3招投標(biāo)組織 71第十一章建設(shè)實(shí)施進(jìn)度安排