揚州某項目地塊分析可行性建議書

PAGEPAGE47中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。揚州市揚子江北路專案可行性研究報告二00五年四月十日目錄一、揚州市概況……………………………3-51.1、揚州市基本概況………………………3-41.2、世界第六大城市群，長三角城市群正在興起………………………4-5二、揚州房地産發(fā)展情況…………………6-182.12004年揚州房地産市場基本情況和特徵…………7-132.22005年揚州房地産市場展望……………………14-18三、本專案情況…………………………19-26四、揚州市典型樓盤和同區(qū)域內(nèi)樓盤參考……………26-414.1、各區(qū)域典型樓盤介紹………………27-354.2、同區(qū)域內(nèi)參考樓盤…………………36-394.3、分析結(jié)果……………………………40-41五、專案SWOT分析……………………41-455.1優(yōu)勢…………………41-435.2劣勢……………………445.3機會…………………44-455.4威脅…………………45-46六、綜合評價……………………………47-48一、揚州市概況1.1、揚州市基本概況行政區(qū)劃：揚州北接淮水，南臨長江，環(huán)抱運河，位於江蘇省中部，屬江蘇省省轄市，揚州是連接蘇南、蘇北的紐帶，素有蘇北門戶之稱，自古以來就是商家必爭之地。市區(qū)現(xiàn)轄廣陵、維揚、邗江3個行政區(qū)及開發(fā)區(qū)，市區(qū)總面積988.81平方公里，其中市區(qū)人口115.13萬人。旅遊發(fā)展：揚州是中國的歷史文化名城之一，瘦西湖等山水園林久負盛名，文物古跡著稱於世，是國務(wù)院首批公佈的歷史文化名城，第一批中國優(yōu)秀旅遊城市。歷史文物：揚州西元486年築城，至今已有2500年的建城史，現(xiàn)有160處文物保護單位。經(jīng)濟發(fā)展：隨著改革開發(fā)的不斷深入，外向型經(jīng)濟的有了較大的發(fā)展，未來的揚州將以揚州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、杭集工業(yè)園、港口工業(yè)園、江陽工業(yè)園、邗江工業(yè)園、廣陵産業(yè)園等一區(qū)多園爲(wèi)依託，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，2004年揚州市實現(xiàn)生産總值788.13億元，年增量140.91億元，按可比價格計算增長14.7%，比03年提高1.3個百分點。2004年居民人均可支配收入9851.05元，人均增收1146.50元，同比增長13.2%，比上年提高2.1個百分點，是近幾年來收入增長最快的一年。居民經(jīng)濟收入的增長對購房需求是有力的支援。1.2、世界第六大城市群，長三角城市群正在興起揚州地處中國經(jīng)濟發(fā)展重心的華東地區(qū)江蘇省中部，位於世界第六大城市群--長三角地區(qū)的核心地帶。長江三角洲，中國古老文化的發(fā)祥地之一。進入21世紀，四通八達的航空港?？v橫交錯的高速公路網(wǎng)，星羅棋佈的沿海、沿江港口，已經(jīng)使長江三角洲地區(qū)成爲(wèi)中國市場經(jīng)濟建設(shè)的火車頭和發(fā)動機。世界500強中有近400家落戶長三角，沿江高新技術(shù)産業(yè)帶，傳統(tǒng)技術(shù)産業(yè)群構(gòu)成了長三角宏大蓄勢的主題，中國經(jīng)濟實力最強的35個城市，有10個在長三角；全國實力百強縣，長三角占了一半。2004年長江三角洲地區(qū)16城市實現(xiàn)地區(qū)生産總值突破25000億元大關(guān)，達到28775億元，比2003年增加了4977億元。從總量比重分析，2004年全國國內(nèi)生産總值136515億元，按可比價格計算，比上年增長9.5%。長三角地區(qū)生産總值占全國的比重進一步提升，由上年的20.4%上升到21.1%，提高了0.7個百分點。從增長速度分析，長三角地區(qū)16個城市增速均值達到15.6%，其中最高增速爲(wèi)17.6%，最低的亦爲(wèi)13.6%，分別高於全國平均水平8.1和4.1個百分點。長三角已經(jīng)成爲(wèi)拉動全國經(jīng)濟增長的重要貢獻地區(qū)。這裏還聚集著近百個工業(yè)産值超過100億元的産業(yè)園區(qū)和數(shù)千家巨型企業(yè)，近年來大量外資從珠江三角洲轉(zhuǎn)向長江三角洲。近年來，江蘇省引進外資的總額占到了全國的一半，依託長江，面向海洋，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢，長三角已經(jīng)成爲(wèi)我國最發(fā)達的地區(qū)之一。綜合發(fā)展：大規(guī)模的城市改造和城市建設(shè)使揚州市在一年內(nèi)獲得了“國家衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)保模範(fàn)城市”、“全國文明城市工作先進城市”三塊金牌，這在全國絕無僅有。接著又相繼奪下了“國家園林城市”、“江蘇省人居環(huán)境獎”、“國家節(jié)水型城市”和“國家暢通工程Ｂ類優(yōu)秀城市”等一塊塊沈甸甸的城市獎牌。在臺灣機電電子公會評估的大陸最適宜投資城市評比中，揚州市已經(jīng)從Ｂ類城市第二十四位躍升至Ａ類城市第四位。2004年12月16日建設(shè)部正式社會公示授予海南省海口市、山東省煙臺市、江蘇省揚州市這３個城市“中國人居環(huán)境獎”，這無疑使揚州的城市價值整體上升，城市建設(shè)迎來一個飛躍，也將爲(wèi)揚州的房地産經(jīng)濟的發(fā)展帶來新的機遇，它將會吸引更多的人來揚州投資置業(yè)。二、揚州房地産發(fā)展情況發(fā)展機會：揚州樓市近幾年的積累成長並快速走向成熟，是與地處長三角經(jīng)濟圈的區(qū)位特點密切相關(guān)的，這主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是長三角地區(qū)近些年來的宏觀經(jīng)濟環(huán)境表現(xiàn)出色，經(jīng)濟大勢穩(wěn)定增長，並且以上海爲(wèi)龍頭的産業(yè)城市群的經(jīng)濟互動效應(yīng)日益明顯，良好的經(jīng)濟增長環(huán)境及不斷富裕的長三角地區(qū)居民爲(wèi)房地産業(yè)的啓動與發(fā)展提供了雄厚的經(jīng)濟與市場基礎(chǔ)；二是以上海爲(wèi)核心區(qū)的長三角經(jīng)濟圈，房地産業(yè)的成長是在走一條由核心區(qū)向週邊城市不斷延展的路線，在此過程中，先進的開發(fā)理念、操作模式以及投資資金、人力資本等快速在長三角各城市間之流轉(zhuǎn)，從而使長三角地區(qū)的各城市房地産業(yè)的成長歷程普遍縮短，這就是區(qū)域經(jīng)濟間交流合作的結(jié)果。2004年，在中央一系列宏觀政策調(diào)控下，我國的經(jīng)濟保持了增長快速、協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展的良好勢頭。揚州的房地産市場在國家對土地控緊、銀根收緊、審批從緊的情況下，仍然保持了快速、健康、理性的發(fā)展態(tài)勢。2.12004年揚州房地産市場基本情況和特徵從市區(qū)房地産市場情況來看：2004年上半年發(fā)展速度較快，購銷兩旺，商品房價格升多降少；下半年房地産開發(fā)投資增幅理性回落，市場趨於平穩(wěn)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理，商品房價格穩(wěn)中有升。2.1.1房地産業(yè)已成爲(wèi)揚州市經(jīng)濟新的增長點，對國民經(jīng)濟的拉動作用日益顯現(xiàn)03年房地産投資占固定資産投資比例達21.38%，揚州市區(qū)04年全年契稅收入9800萬元，同比增長38.1%，營業(yè)稅收入1.27億元，同比增長25.8%，所得說收入3650萬元，是03年的4.68倍。根據(jù)揚州市統(tǒng)計局、房管局的統(tǒng)計資料顯示：04年市區(qū)1-12月累計完成房地産開發(fā)投資35.16億元，與去年同期相比增幅33.3%。按用途劃分，住宅投資29.78億元，占房地産開發(fā)投資84.07%；辦公用房建設(shè)投資0.33億元，占0.93%；商業(yè)用房投資4.10億元，占11.67%；其他用房建設(shè)投資0.95億元，占2.70%。2.1.2土地供應(yīng)總量減少揚州市國土資源局對土地實行有計劃、有步驟的供應(yīng)，土地出讓金全部採用掛牌、拍賣方式。04年1-12月市區(qū)共出讓土地190.61萬平方，成交金額16.91億元。其中拍賣出讓土地43.79萬平方，成交金額5.67億元；掛牌出讓土地146.82萬平方，成交金額11.24億元。拍賣出讓熟地均價1293.61元/平方，其中住宅用地1120.22元/平方，商住用地1501.84元/平方，商業(yè)用地4650.01元/平方。掛牌出讓熟地均價624.20元/平方，其中住宅用地466.00元/平方，商業(yè)用地1701.9元/平方。掛牌出讓生地均價314.4元/平方，其中住宅用地205.40元/平方，商業(yè)用地466.30元/平凡哪個，商住用地600元/平方。2004年4月土地投放量的減少，可以有效的控制市場的供求關(guān)係，降低商品房市場的競爭力度，對開發(fā)公司來說是利好消息。2.1.3商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨於合理，市場需求較爲(wèi)旺盛穩(wěn)定市區(qū)1-12月累計房屋竣工面積共139.47萬平方，同比增幅23.3%。其中住宅面積118.88萬平方，辦公用房2.42萬平方，商業(yè)用房16.59萬平方，其他用房1.58萬平方，分別占房屋竣工面積的85.24%、1.74%、11.90%、1.12%。在竣工的住宅中，限價商品房32.71萬平方，占27.52%。以上資料表明，揚州市房地産市場中住宅性質(zhì)用房占居絕對主導(dǎo)的位置，辦公用房比例極小，商業(yè)用房比例也較小，能夠充分表明辦公用房市場並不活躍，需求不旺盛。2004年春秋兩屆房展會，規(guī)?？涨?，人氣旺盛，交易火爆。全年合同銷售商品房138.43萬平方，同比增長20%。據(jù)調(diào)查顯示，在今後三年內(nèi)有購房欲望的家庭占調(diào)查樣本的30%以上。反映市民的購買能力和購買欲望均較強。2004年4季度市區(qū)商品房銷售合同備案統(tǒng)計資料如下表，普通商品房住宅中含普通住宅、複式住宅、限價商品房，營業(yè)辦公用房中含商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房。這兩項資料表明，竣工面積和銷售面積基本持平，充分反映出揚州商品房市場供求關(guān)係2004年處於供求平衡階段。2.1.4商品房(住宅)價格穩(wěn)中有升，各區(qū)發(fā)展日趨平衡2004年普通商品房(住宅)價格從年初2755元/平方到年末2963元/平方，4個季度一直小幅度上升，但很平穩(wěn)。04年西區(qū)一統(tǒng)天下的格局正在改變，已初步呈現(xiàn)東西兩區(qū)比翼雙飛。從商品房銷售面積看，東區(qū)僅比西區(qū)少36545平方，從各區(qū)的住宅價格看第四季度老城區(qū)平均價格3497元/平方，西區(qū)3127元/平方，北區(qū)2950元/平方，東區(qū)2789元/平方，區(qū)位價格差正在逐步縮小。綜合分析可以看出，普通商品住宅中，老城區(qū)內(nèi)受供應(yīng)量影響，成交量比較小，但由於生活配套成熟等因素，其銷售均價爲(wèi)最高，達3497.11元/平方；西區(qū)成交量最大，其價格還相對居高，充分表明，西區(qū)2004年市場需求十分旺盛，且購買力強勁；東區(qū)供應(yīng)量和價格緊隨西區(qū)，發(fā)展?jié)摿σ蚕鄬^好；北區(qū)發(fā)展比較緩慢，南區(qū)目前市場還比較低迷，開發(fā)量和銷售價格都居最後；營業(yè)辦公用房成交價格整體要高出普通住宅的價格，成交量排名爲(wèi)西區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、老城區(qū)，各區(qū)價格排名中，出現(xiàn)西區(qū)價格超出老城區(qū)的現(xiàn)象，充分表明揚州市民對西區(qū)未來發(fā)展前景的看好。別墅住宅只出現(xiàn)在西區(qū)和北區(qū)，且銷售價格由於北區(qū)靠近蜀崗風(fēng)景區(qū)而使得銷售價格要明顯高於出西區(qū)。2.1.5揚州商品房市場受國家宏觀調(diào)控影響較小銀根緊收房地産開發(fā)投資增幅回落央行宣佈從2004年4月25日起，執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率，限制商業(yè)銀行信貸盲目擴張：4月27日，國務(wù)院又下發(fā)通知，提高房地産開發(fā)固定資産投資(不含經(jīng)濟適用房)專案資本金比例。揚州市區(qū)1-12月累計完成房地産開發(fā)投資35.16億元，同比增長33.3%，比03年同期增幅回落20.4%，投資增幅明顯下降。銀根緊收的首要目的是銀行爲(wèi)了降低貸款風(fēng)險而進行的宏觀調(diào)控，最直接的作用是將實力不濟的房産企業(yè)剔除出局，而對於仍舊留存在市場上的開發(fā)商來說，由於競爭對手的減少，而導(dǎo)致市場競爭的激烈程度降低，無疑也是利好因素之一。加息對揚州房地産市場影響有限根據(jù)人行有關(guān)統(tǒng)計資料，2004年加息後的11、12月，揚州房地産貸款的總額均超10月。住房公積金貸款總額逐月上升，說明揚州市民購房受加息影響較小，另一方面說明，住房公積金在工薪階層的購房中發(fā)揮越來越大的作用。2.22005年揚州房地産市場展望2004年揚州房地産市場走勢是穩(wěn)重有升，2005年仍處在國家的宏觀調(diào)控之中，我們認爲(wèi)揚州市的房地産市場仍將呈現(xiàn)持續(xù)、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場更加成熟和穩(wěn)定，消費者將更加理性。2.2.1揚州的房地産市場將繼續(xù)保持健康發(fā)展的態(tài)勢中國宏觀經(jīng)濟的要求，房地産業(yè)從過去幾年快速乃至高速發(fā)展的軌道，轉(zhuǎn)入今後平穩(wěn)較快發(fā)展的軌道。2005年的房地産市場將實現(xiàn)“總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定”的良好局面，爲(wèi)揚州地方經(jīng)濟快速增長和廣大市民居住條件持續(xù)改善發(fā)揮十分積極重要的作用。2.2.2“最佳人居環(huán)境獎”爲(wèi)房地産産業(yè)發(fā)展帶來機遇2004年末揚州獲國家“最佳人居環(huán)境獎”無疑使揚州的城市價值整體上升，城市建設(shè)迎來一個飛躍，也將爲(wèi)揚州的房地産經(jīng)濟的發(fā)展帶來新的機遇，它將會吸引更多的人來揚州投資置業(yè)。因此，建設(shè)更多佈局合理、環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的住宅小區(qū)，不僅是改善城市環(huán)境，滿足居民的現(xiàn)代人居需求，更主要的是體現(xiàn)揚州的城市品位，體現(xiàn)人與自然的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。2.2.3區(qū)域經(jīng)濟的持續(xù)增長推動樓市發(fā)展升級隨著揚州城市基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善，揚州在“長三角”城市帶的區(qū)域地位日顯重要。2004年度，揚州市經(jīng)濟增長達到了14.7%，人均可支配收入9851元，同比增長13.2%。良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢爲(wèi)房地産業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。外地投資商大舉進入揚州，在加劇市場競爭的同時，把不同的開發(fā)理念帶進來，推出的樓盤也會異彩紛呈。而專案的品質(zhì)和服務(wù)的提升將從另一側(cè)面帶動消費。揚州的樓盤品質(zhì)近年來提升很快，一些先進的開發(fā)理念越來越多的被運用到實際中去，小區(qū)景觀、建築外立面等較以前樓盤都得到了很大改善；伴隨著專案多元化的發(fā)展，低層、多層、小高層、別墅等多種物業(yè)滿足了不同購房者在不同位置購買不同物業(yè)的需求。産品質(zhì)量的提高和豐富，極大刺激了居民的購房需求。隨著全國大城市房地産發(fā)展的逐步飽和，各開發(fā)商紛紛將投資目光投向中小城市，伴隨著投資走向而來的不僅僅是高品質(zhì)的建築物本身，更多的帶給中小城市的是新的生活方式和新的生活理念。揚州作爲(wèi)長三角地區(qū)的中型發(fā)展城市，受周邊上海、南京、杭州等房地産發(fā)達城市的影響，在這一發(fā)展走向上體現(xiàn)的更加明顯。2.2.4商品房價格穩(wěn)中有升我們認爲(wèi)影響房地産市場的根本因素是市場供求關(guān)係。當(dāng)有效供給不足，必然導(dǎo)致房價上漲，而房價上漲又減少了有效需求，從而增加有效供給，最終達到一個平衡點。2004年揚州市土地供應(yīng)已較03年有所減少，土地的稀缺性使開發(fā)成本中土地價格不會下降；對開發(fā)商要求越來越高，國家強制性規(guī)定環(huán)保、節(jié)能材料使用等加大了建築成本。但是，由於限價住宅商品房的大量投入，將抑制整體房價快速、大幅上升。2005年揚州市房地産市場從總體上看，沒有引起房價爆漲或爆跌的不穩(wěn)定因素，總體保持平穩(wěn)略升的趨勢。2.2.5房地産企業(yè)將進入質(zhì)量和品牌成長期根據(jù)目前揚州市商品房銷售情況，商品房全部適銷的時期即將過去，房地産企業(yè)將更加注重品牌和質(zhì)量，而品牌産品和品牌開發(fā)商已經(jīng)開始出現(xiàn)。2.2.6物業(yè)管理將更上新臺階揚州的物業(yè)管理市場雖然起步較晚，但起點較高，借著“人居環(huán)境獎”的東風(fēng)，政府將推動對早些年開發(fā)的老住宅小區(qū)全面整治，使全市物業(yè)管理拉升一個新的水平。2.2.7針對房地産市場中存在的個別損害消費者利益的行爲(wèi)、現(xiàn)象、主管部門將出臺多項規(guī)範(fàn)市場行爲(wèi)的管理措施，加強消費者利益保護的手段，實施“網(wǎng)上房地産”的開通有利於增強市場供求資訊的透明度，扭轉(zhuǎn)市場信息不對稱狀況，爲(wèi)市民購房提供陽光樓市，有利於服務(wù)型政府的建設(shè)和政務(wù)公開，對房地産市場進行適時監(jiān)督、引導(dǎo)和管理，有利於開發(fā)企業(yè)瞭解市場、合理産品定位、強化服務(wù)，規(guī)範(fàn)市場營銷行爲(wèi)。“網(wǎng)上房地産”是一項便民利民的重大舉措。前景展望：作爲(wèi)蘇南經(jīng)濟重點發(fā)展地區(qū)，揚州市保持著持續(xù)的地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展帶動了房地産業(yè)的發(fā)展，另外福利分房的徹底取消，政府積極引導(dǎo)事業(yè)單位購房，按揭貸款方式的普及，同樣刺激了市民的購房需求。揚州作爲(wèi)具有2400多年人文積澱的歷史文化名城，無論是自然環(huán)境，如氣候、區(qū)位、城市環(huán)境等，還是人文環(huán)境，如經(jīng)濟水平、市民文明素質(zhì)等，揚州城都稱得上是國內(nèi)少有的最佳的人居城市之一，城市發(fā)展前景良好、潛力巨大，正迎來前所未有的發(fā)展機遇。地處長三角經(jīng)濟圈“第三經(jīng)濟帶”的揚州，必將隨著上海、南京、蘇嘉杭甬等第一、第二經(jīng)濟帶由於商務(wù)成本的增加而進行的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，迎來空前的發(fā)展優(yōu)勢。隨著揚州火車站、潤揚長江大橋等重大交通設(shè)施的到位，揚州將在長三角的經(jīng)濟圈中扮演越來越重要的角色，發(fā)揮越來越重要的作用。2005年5月?lián)P州與鎮(zhèn)江之間的城際公交，將與潤揚大橋的通車而同步運行。據(jù)悉，首期投放24輛高級空調(diào)客車，每日首班車早晨5時、末班車晚上9時分別從兩地起始站出發(fā)，運行間隔時間高峰期10分鐘，平峰期15分鐘。如客流增加，還可在運營過程中增開夜間通勤車。2005年城際公交開通將有著多層涵義。一是在人流、物流、資訊流等方面加快揚州與蘇南快速對接；二是拉動揚州房地産消費，將吸引鎮(zhèn)江居民跨江置業(yè)；三是將拉動城際公交線路兩側(cè)的商業(yè)發(fā)展。三、本專案情況專案所在位置：揚州市揚子江路與文昌路交彙處，屬於西區(qū)與老城去的結(jié)合部位，位於行政中心和文化中心範(fàn)圍之內(nèi)；具體四至爲(wèi)：北與藍天賓館相鄰、南接揚州市人才市場，西爲(wèi)普通散亂住宅區(qū)域、東至揚子江中路專案所在地南面的揚州市人才市場西側(cè)的居民區(qū)東面的揚子江中路周邊住宅形態(tài)：專案周邊基本上爲(wèi)居民1-2層自建住宅居多，少量多層建築，年代大約在上世紀80-90年代建築；專案地址周邊800米範(fàn)圍內(nèi)，目前沒有在售樓盤，本專案若能推出，無論什麼産品，但就地段來說，目前是具有獨一無二的突出特點；專案兩側(cè)沿街情況商業(yè)情況：周邊的商業(yè)並不繁榮，專案雖然處於縱貫?zāi)媳钡膿P子江中路的西側(cè)，但由於道路寬廣，車行量較大，能夠駐足的行人較少，所以商業(yè)發(fā)展並不理想。對物流有一定需求的海爾家電選址在專案南側(cè)，另外有申銀證券，專案南側(cè)約500米左右，揚子江中路與秋雨路交界處有一個上規(guī)模的大型超市——時代超市，一層還有麥當(dāng)勞進駐，人流量和商業(yè)氛圍相對較好，其他商業(yè)基本上沒有。周邊環(huán)境：周邊主要以政府行政機關(guān)的辦公爲(wèi)主，南側(cè)即爲(wèi)揚州市人才服務(wù)中心、殘疾人活動中心、揚州市氣象中心、揚州市城市客運管理中心，北側(cè)爲(wèi)揚州市政府、市人大等政府機關(guān)，屬於揚州市政務(wù)中心地段，周邊綠化較好；另外周邊有揚州市圖書館、揚州大學(xué)(文彙路校區(qū)、瘦西湖校區(qū))、揚大農(nóng)學(xué)院、揚州市文化藝術(shù)學(xué)校、揚州商業(yè)技工學(xué)校、新華中學(xué)、翠崗中學(xué)等，人文氣息十分濃郁，且由於學(xué)校衆(zhòng)多，也在一定程度上聚集了部分潛在的消費潛力。生活配套：距離揚州市中醫(yī)院較近，對於此地居民的治病就醫(yī)十分方便；農(nóng)業(yè)銀行、人民銀行分佈周圍，取存業(yè)務(wù)十分便捷；春蘭大酒店、金海岸賓館、京華大酒店、藍天賓館遍佈周圍，商業(yè)旅遊氛圍比較濃厚；交通便利：北部橫貫東西的文昌西路西可達揚州市火車客運站，東可達市內(nèi)繁華所在文昌閣商業(yè)中心，東面縱橫南北的揚子江北路，連接瘦西湖風(fēng)景區(qū)、維揚工業(yè)園區(qū)和邗江開發(fā)區(qū)；3W、33W、遊2開往揚州市汽車站和揚州瘦西湖，交通十分便利；綜合分析認爲(wèi)：該地塊在主城區(qū)周圍土地投放有限的前提下，具有市場開發(fā)稀缺性的先天優(yōu)勢，在此基礎(chǔ)上，被市級政務(wù)中心、衆(zhòng)多高等院校包圍其中，具備良好的自然環(huán)境和人文環(huán)境；其次，本專案距離揚州市文昌閣商業(yè)圈十分接近，但自身周圍商業(yè)並不發(fā)達，可謂鬧中取靜，悠然自得；另外，本專案所處位置交通十分便利，北部橫貫東西的文昌西路西可達揚州市火車客運站，東可達市內(nèi)繁華所在文昌閣商業(yè)中心，東面縱橫南北的揚子江北路，連接瘦西湖風(fēng)景區(qū)、維揚工業(yè)園區(qū)和邗江開發(fā)區(qū)；3W、33W、遊2開往揚州市汽車站和揚州瘦西湖，交通十分便利；所以本專案適合建造面向政府官員、高校教授、工業(yè)園區(qū)高級管理人員的高檔居所。另外，根據(jù)規(guī)劃示意圖所示，本專案中還含有一定比例的商業(yè)用房和辦公用房。下一節(jié)將結(jié)合揚州市目前所售樓盤的情況來分析一下本專案各部分的情況。四、揚州市典型樓盤和同區(qū)域內(nèi)樓盤參考目前，按照市場銷售狀況，通過對各區(qū)典型樓盤以及靠近本專案的樓盤的分析，確定本專案的面積配比和市場銷售價格。我們選取西區(qū)和東區(qū)目前銷較好的幾個樓盤來作爲(wèi)典型樓盤。其中，西區(qū)南部典型樓盤京華城中城，西區(qū)北部典型樓盤爲(wèi)海德公園，東區(qū)北部典型樓盤凱運天地，東區(qū)南部典型樓盤萬馬濱河。本專案靠近的住宅專案爲(wèi)崇文苑，商務(wù)樓爲(wèi)金馬大廈，商鋪參考專案爲(wèi)雍華府-熙園，共七個樓盤。4.1、各區(qū)域典型樓盤介紹4.1.1西區(qū)南部——京華城中城京華城中城專案位於揚州新城西區(qū)，是一個集商業(yè)、生活、娛樂、旅遊、休閒、教育等功能配套爲(wèi)一體的大型開發(fā)專案。住宅區(qū)未來除提供優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境之外，亦規(guī)劃有會所、九年制小學(xué)、幼稚園及其他生活機能配套，形成百萬平米的城中之城。目前開發(fā)的揚州京華城中城規(guī)模之大，風(fēng)景之美，已成爲(wèi)揚州地王價值。前瞻的理念和齊全的功能也使京華城中城成爲(wèi)揚州新的市中心和新地標(biāo)?？傉嫉孛娣e2500畝，總建築面積300萬平方米，其中商貿(mào)區(qū)占地700畝，總建築面積170萬平方米，住宅區(qū)占地1340畝，總建築面積130萬平方米。全生活廣場占地700畝，核心區(qū)（LIVINGMALL）總建築面積約18萬平方米。中央水景公園占地300畝。（長1.5KM，寬200米）一期房産建築面積：25萬平方米，分爲(wèi)：小高層、高層、疊加別墅、聯(lián)排別墅；一期幼稚園建築面積3000平方米。一期街廊建築面積：22000平方米。住宅區(qū)法規(guī)之建蔽率35%，容積率1.5，全案綠化率：50%。一期綠化綠率：42%。專案地址：國展中心對面開發(fā)商：揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計公司：臺北京華城/美國CLL/境群國際景觀設(shè)計：京華景觀園林有限公司物業(yè)管理：上海上房廣告公司：北京中宜臻廣告遊有限公司開盤時間：2004年11月17日一期戶型比：三室兩廳兩衛(wèi)105平方占30%、131平方占35%，兩室兩廳兩衛(wèi)92平方占30%，一室一廳一衛(wèi)60-65平方占5%，銷售價格3500-3800元/平方，2004年12月銷售完畢。二期小高層，2005年4月16日開盤，估計價格在4000元左右；目前進行VIP客戶積累階段，購卡可優(yōu)惠1萬元。4.1.2西區(qū)北部——海德公園專案具體地址：邗江大道北段開發(fā)商：揚州海德地産有限公司售樓電話案類型：聯(lián)排別墅，多層住宅，獨立別墅，商鋪所屬區(qū)位：西區(qū)占地面積：210192平方米建築面積：191694平方米容積率：別墅0.93綠化率：35%景觀設(shè)計：香港貝爾高林均價：住宅3993.31元/平方，商鋪6148.6元/平方物管：上海上房物業(yè)公司開盤日期：2002年12月交付日期：2006年12月專案特點：採擷125種喬木、灌木精心組合，2000多平方米水體美景構(gòu)成別墅絕美的風(fēng)光環(huán)境五層舒適高度、源自澳洲的居住藍本，0.93低容積率，同等資源雙倍享受別墅公寓，公寓的上層建築，寬間距，寬視野，放眼皆達別墅怡人風(fēng)光五星級酒店及北京建國國際酒店管理公司爲(wèi)社區(qū)提供尊貴細緻服務(wù)與600米精彩海德英倫風(fēng)情商街零距離，居家休閒購物的好去處；園區(qū)內(nèi)兒童遊樂設(shè)施、小學(xué)、幼稚園、託兒所等初級教育體系完善7000平米新城河水域、蜀崗森林公園原生態(tài)，社區(qū)的巨型氧吧尊踞揚州城西核心，置身成熟城市生活圈，低成本、高享受5分鐘抵達瘦西湖風(fēng)景區(qū)6車道邯江路通暢門前，十分鐘順利抵達揚州市中心廣潤發(fā)超市、農(nóng)貿(mào)市場、來鶴臺廣場、邗江中學(xué)，盡在十分鐘半徑之內(nèi)別墅公寓建築立面採用大面積玻璃通透設(shè)計，悄然榮入優(yōu)美風(fēng)景4.1.3東區(qū)北部——凱運天地專案位置：位於文昌東路以東泰州路以北投資商：江蘇吳中集團有限公司揚州市城建國有資産控股有限公司開發(fā)商：江蘇凱運建設(shè)開發(fā)有限公司建築設(shè)計：上海博創(chuàng)建築設(shè)計事務(wù)所景觀規(guī)劃：香港太合國際集團建築面積：29萬平方米占地面積：324畝綠化率：39%總規(guī)劃戶數(shù)：約2000戶産品類型：多層、小高層和沿街店鋪三種，其中多層分3、4、5、6層，從西往東逐層增高面積：90-100（占15%）、120-130（占70%）、140-150（占10%）、180以上(占5%)價格範(fàn)圍：一期：3100—3800元/平方均價3600共272套已售95%05.10交房二期：3300—4000元/平方均價3800共100套已售90%05.12交房店鋪的價格未定但不低於一萬元每平方訴求重點：此專案代表城東區(qū)域的最高檔次，此次一期二期共推出十棟372套房源，銷售率均超過了90%。原因主要有兩方面一爲(wèi)揚州的高檔産品相對較少，特別是城東地區(qū)。二爲(wèi)面積主力定位準(zhǔn)確70%爲(wèi)127.74的三房，市場的需求量很大。主要賣點：高端産品面積適中區(qū)位比較靠近市中心生活及配套方便西靠近古運河北臨普哈丁公園環(huán)境景觀設(shè)計很好廣告宣傳：聘請國際影視紅星張庭爲(wèi)形象代言人，售樓處氣派，銷售人員較專業(yè)熱情。新感情舊回憶古運河現(xiàn)代風(fēng)等來全不費工夫凱運巨獻擎天地4.1.4東區(qū)南部-萬馬濱河城專案名稱萬馬濱河城專案地址江陽東路東花園路西銷售中心地址百盛商業(yè)大廈一樓大廳銷售電話0514-72155550514-7216666開發(fā)商萬馬集團揚州公司規(guī)劃設(shè)計公司上海現(xiàn)代建築設(shè)計有限公司占地面積10萬平方建築面積20萬平方容積率1.75綠化率40%內(nèi)部配套東部一站式生活圈，大型會所，商業(yè)步行街認購時間2004年10月開盤時間目前工程進度一層左右均價3300元/平方最高價格3700元/平方樓層差50元/平方左右付款方式及折扣一次性、按揭、分期付款車庫價格1100元/平方閣樓價格無，複式總體銷售率1期60%目標(biāo)客戶來源周邊較多、亞奔職工推廣主題揚州新城市形象大使媒體選擇揚州晚報、廣電、車體、網(wǎng)路、電視營銷活動參加揚州市秋季房展會中心主入口，主要位置；萬馬濱河城杯三對三籃球比賽戶型面積（m2）所占比例（%）去劃率二房二廳86.98—90.6040%——三房兩廳116.26-130.27;50%——四房兩廳151.55低於10%——一室一廳一衛(wèi)67，67低於10%——4.2、同區(qū)域內(nèi)參考樓盤4.2.1商務(wù)樓——金馬大廈金馬大廈，位於汶彙路與揚子江路交彙口，距離本專案約600米左右，由揚州金馬房地産開發(fā)有限公司開發(fā)的商務(wù)寫字樓，總建築面積1.84萬平方米，主樓11層，附樓5層，地下一層爲(wèi)一千餘平方米的停車庫，大廈內(nèi)置中央空調(diào)，智慧化安保系統(tǒng)，多媒體資訊網(wǎng)路系統(tǒng)。面積段爲(wèi)33-980平方，已售面積均價4560元/平方，目前只剩下最高2層銷售，價格爲(wèi)4700元左右；房屋用途總套數(shù)總面積

(m2)已售已備案(套數(shù))已售未備案(套數(shù))可售

(套數(shù))累計備案均價

(元/m2)辦公161290.2612044，560.112515339.274144，135.634.2.2住宅、商鋪——崇文苑崇文苑，位於揚子江中路與文彙東路交叉口東南角，距離本專案約800米左右，由揚州東甌房地産開發(fā)有限公司投資開發(fā)，占地面積4萬平方左右，主要由普通住宅和沿街商鋪組成，大約300戶左右，面積區(qū)間在109-275平方，主力面積爲(wèi)145平方左右，多層價格3500-3900元/平方，小高層價格3900-5050元/平方，商鋪價格8800-12000元/平方；目前已經(jīng)完全銷售完畢，由南京南京金陵飯店物業(yè)公司進行物業(yè)管理。4.2.3住宅、商鋪——雍華府-雍華府建築面積約6.5萬平方米，地處揚州中心軸線位置，毗鄰廣潤發(fā)超級市場，來鶴臺廣場以及會展中心，位居西部中心區(qū)。距離本專案相對較遠，由金太置業(yè)有限公司開發(fā)，專案分三期開發(fā)，第三期230戶，價格區(qū)間3200-4000元/平方，均價3600元/平方，面積區(qū)間在99-170平方，主力面積爲(wèi)150平方左右戶型。商鋪價格爲(wèi)8800-13000元/平方。4.3、分析結(jié)果通過比較可以看出，建築形態(tài)方面通過對揚州市典型樓盤和類似樓盤的分析，可以看出，建築形態(tài)以多層4-6層爲(wèi)主、兼顧別墅和小高層9-11層，高層住宅較少。揚州市商品房整體的建築品質(zhì)較好，規(guī)劃設(shè)計、景觀建設(shè)、物業(yè)配套都達到一定的水平。建築質(zhì)量中，很多多層建築已經(jīng)採用框架結(jié)構(gòu)，如保集半島專案，景觀設(shè)計中大多使用中國明清時的景觀特點以求和揚州保留的古建築保持一致性，代表風(fēng)格爲(wèi)淮左郡-莊園，物業(yè)管理水平發(fā)展較好的還是引進上海或北京的物業(yè)管理公司入駐，將發(fā)達地區(qū)的一些的管理方法引進到揚州的物業(yè)管理中來，建築成本達到1000-1100元/平方。戶型配比方面目前揚州房地産市場中，各區(qū)域樓盤面積配比基本相同。受歡迎的面積分布在120-150平方之間，其中130-150更居多數(shù)，並且有相當(dāng)部分150以上250以下的別墅專案市場接受較高。價格方面：西南區(qū)域以京華城中城爲(wèi)代表，價格基本上在3800元-4000元之間；西北區(qū)域以海德公園爲(wèi)代表，普通住宅價格基本上在3600-4000元之間；同一區(qū)域內(nèi)，目前沒有住宅專案在售，去年銷售均價達到4300-4500元/平方，個案住宅有達到5000元/平方的，東南區(qū)代表專案萬馬濱河城，價格在3200-3400元之間，東北區(qū)凱運天地，銷售均價在3300元-4000元之間。商務(wù)樓價格，同一區(qū)域內(nèi)價格在4200—4700元/平方之間。沿街商鋪價格區(qū)間基本上爲(wèi)8800-13000元/平方。五、專案SWOT分析5.1優(yōu)勢5.1.1主城區(qū)地段優(yōu)勢不可複製本專案位於揚州市政務(wù)中心之內(nèi)，周邊高校衆(zhòng)多人文氣氛濃郁，文昌路商業(yè)街是揚州市繁華所在，東可達揚州第一商圈文昌閣商業(yè)中心，西可達揚州市火車站，公交路線3路、33路、遊2可到達汽車站和瘦西湖風(fēng)景區(qū)，揚子江路還是連接揚州南北區(qū)域的核心幹道，地段優(yōu)勢得天獨厚；5.1.2該區(qū)域內(nèi)可競爭專案幾乎爲(wèi)0根據(jù)目前的調(diào)查，專案周邊04-05年出讓土地如下圖所示，其中12號地塊爲(wèi)金馬大廈，已經(jīng)接近尾聲，未開發(fā)的專案爲(wèi)有125、96、139、160號地塊，其中住宅8501平方，商業(yè)38455平方，總體土地投放量偏小。住宅投放量更小，無市場競爭，專案經(jīng)營的風(fēng)險降低。地塊編號位置用途占地面積(平方)容積率建築面積(平方)年限出讓形式土地開發(fā)程度起售價格(元/平方)125四季園小區(qū)內(nèi)住宅85011.210201.270拍賣生地57196四望亭路與揚子江北路交叉口西南側(cè)商業(yè)27871.23344.440拍賣生地638139繡品廠西，文昌西路北側(cè)商業(yè)1081733245140拍賣熟地1980160揚子江北路與四望亭西路交叉口東北側(cè)商業(yè)248512.254672.240拍賣熟地29705.1.3專案經(jīng)營建立在對揚州市場整體認識和把控的基礎(chǔ)之上。本專案通過充分的市場調(diào)研，能夠準(zhǔn)確的判斷揚州市場目前的産品形態(tài)，客戶需求的取向，把握産品的價格，從而降低市場風(fēng)險，給專案的銷售作出科學(xué)的指導(dǎo)。5.1.4周邊政務(wù)中心和高校社區(qū)的環(huán)境，給本專案住宅部分創(chuàng)造了無限的客源機會。周邊衆(zhòng)多的政府機關(guān)，高校社區(qū)，工作人員素質(zhì)相對較高，收入穩(wěn)定，購買力強勁，打造一個檔次高、品位足的社區(qū)，定能吸引周邊政府機關(guān)、事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)、幹部以及揚子江大道連接的工業(yè)園區(qū)的高級管理者在這裏置業(yè)，所以本專案潛在客源較多，且具備相當(dāng)?shù)馁徺I力。5.1.5政務(wù)中心和揚子江大道，給本專案辦公部分帶來了良好的市場前景。本專案周邊的行政服務(wù)中心，以及市政府、市人大，結(jié)合揚子江大道北部連接江陽工業(yè)園區(qū)、連接開發(fā)區(qū)；文昌路西達新城，東近文昌閣商業(yè)中心，且兩條大道爲(wèi)揚州市東西、南北的主幹道，出行非常便捷，因此，辦公部分市場前景應(yīng)當(dāng)看好。5.2劣勢5.2.1受周邊政務(wù)中心、人文環(huán)境以及揚子江大道的影響，本專案商業(yè)部分的銷售價格不能取得市場的高端定位，經(jīng)濟效益相對較低；由於揚子江大道路幅較寬，過往車輛多，而步行行人少，難以聚集大量人氣，故長期以來，商業(yè)多集中在文昌路，而非揚子江路。本專案商業(yè)部分也面臨這樣的現(xiàn)實情況。從目前的規(guī)劃來看，可以通過退讓馬路線，留出充足的車位，則可以截留相當(dāng)?shù)娜肆?，能夠給商業(yè)部分提升空間。5.2.2目前規(guī)劃設(shè)計爲(wèi)內(nèi)鋪，不容易經(jīng)營大型的商業(yè)品種，在銷售價格上不容易擡升。5.3機會5.3.12004年年底，揚州市獲得最佳人居獎的榮譽稱號，對於鼓舞人們購買住房起著一定的作用；5.3.22005年5月潤揚大橋開通後，揚州、鎮(zhèn)江兩地互通公交，往返只要15分鐘，將會吸引鎮(zhèn)江的居民到揚州定居5.3.3受城市發(fā)展規(guī)劃控制的影響，該區(qū)域內(nèi)土地投放量整體偏少，給本專案的發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場機會；5.4威脅5.4.12005年的二次加息，對居民購房心理産生了一定的影響雖然，加息的幅度真正平均到每個月的月供，增長幅度並不算大，但是隨著國家宏觀調(diào)控力度的增大，有可能出現(xiàn)持續(xù)性的加息政策，對居民購房還是存在一定的影響的。5.4.22005年國家出臺嚴格控制城市拆遷量的政策國家對於房地産市場的宏觀調(diào)控由單一的方法變爲(wèi)綜合控制，由單一控制土地供應(yīng)，逐步向控制房貸、再到控制市場需求等多元、綜合控制，揚州雖然不是房價增長過快的城市，但是受國家宏觀調(diào)控的影響，或多或少的會受到一定的威脅。5.4.3本專案周邊爲(wèi)政務(wù)中心，來往人員多爲(wèi)政府機關(guān)辦事人員；周邊高校衆(zhòng)多，教師、大學(xué)生較多；揚子江路連接工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)，路過人員多爲(wèi)商務(wù)人士等。本專案可圍繞這三大客群特徵，對商業(yè)部分進行處理。六、綜合評價本專案擬建築形態(tài)：住宅面積18500平方，商業(yè)面積7000平方，會所面積1500平方、商務(wù)辦公面積4800平方；建築物呈扭曲的數(shù)位“9”狀，裙房1-3層爲(wèi)商業(yè)，主體建築共6棟，2棟14層高、3棟11層高、1棟9層高，其中頂層均爲(wèi)躍層；位置評價：位於西區(qū)與主城區(qū)的結(jié)合部位，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯，周邊有揚州市行政中心、文化中心、適合高檔居所的建立；建築形態(tài)評價：3+11+1F小高層建築形態(tài)，在該區(qū)域內(nèi)能被人所接受。整體規(guī)劃雖然呈現(xiàn)扭曲的”9”，但保證了住宅部分的正南和東南朝向，設(shè)計比較合理。通過綜合的分析，本公司對戶型面積配比以及價格方面作出如下的建議：戶型配比：本專案作爲(wèi)市中心稀有地段，面向政府官員、高級教授等客戶群體，主力戶型可取大戶型爲(wèi)主，即130-150平方爲(wèi)主要比例，適當(dāng)補充80-100平方的戶型。價格制定：普通住宅價格發(fā)展水平東西區(qū)價格基本接近，西區(qū)略高，老城區(qū)最高。具有代表性的是距離本專案最近的崇文苑，尾盤階段個案成交最高達5050元/平方；單就地理位置上來講，本專案還要優(yōu)於崇文苑。若本專案産品到位，超出崇文苑的銷售均價，按4500元/平方進行銷售基本上不存在風(fēng)險。商鋪價格，由於受本專案政務(wù)中心和人文中心的地理位置及周邊環(huán)境的影響，再加上商鋪不是沿街商鋪，對經(jīng)營品種有一定的限制，商業(yè)易經(jīng)營咖啡、茶座類格調(diào)高、文雅、清淨(jìng)的商業(yè)專案，商鋪銷售價格相比上述樓盤中的價格要低許多，商鋪參考均價爲(wèi)6000元/平方；辦公樓市場價格以金馬大廈爲(wèi)例，小高層，帶電梯運行，中央空調(diào)，24小時物業(yè)，目前銷售水平只能達到4500-4800元/平方。本專案暫定爲(wèi)4500元/平方。揚州房産市場會所經(jīng)營還不確定，由於會所計入公攤面積，按照相關(guān)規(guī)定，其決定權(quán)在業(yè)主手中，所以其銷售價格暫時不計。綜合銷售金額如下：用途面積價格銷售金額住宅18500450083250000商業(yè)7000600042000000辦公4800450021600000合計30300146850000目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項目選址 19544.3場址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評價 83267939.1設(shè)計依據(jù) 8335089.2環(huán)境影